노후설계와 부동산 투자

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/ 이문숙 (LMS컨설팅 대표)

세상을 살면서 부동산과 무관한 사람이 있을까? 성년이 되어 직장생활을 하고, 경제적으로 독립하는 그 순간부터 부딪치게 되는 것이 부동산이다. 전ㆍ월세를 구하는 일부터, 내집마련과 노후를 위한 부동산 활용, 심지어 죽어서 납골당이나 묘지에 가는 것 또한 부동산을 몰라서는 되는 일이 없다.

세상에는 아예 모르고 살거나 신경 안 쓰고 살면 그만인 일이 있을지도 모르지만, 부동산만큼은 모르고, 신경 안 쓰면 곧 생활의 불편과 경제적인 궁핍으로 삶의 근간마저 흔들리게 된다. 우리 주변에서 전ㆍ월세 상식을 몰라서 임차했던 집이 경매처분을 당해 보증금 한푼 못받고 길거리로 내쫓기는 억울한 경우도 가끔 볼 수 있다. 청약통장이나 주택구입 관련 상식이 없어서 제때 내집마련을 못하는 바람에 천정부지로 올라 내집마련이 요원해진 경우를 최근 몇 년 사이에 경험했다. 또 노후에 임대수입이 나오는 든든한 부동산을 보유하고 있는 사람들과 저금리ㆍ고물가 속에서 근근히 나오는 연금과 이자수입만으로 살아가는 사람들의 삶이 얼마나 다른지도 주변에서 흔하게 확인할 수 있다.

?투자할 돈도 없는데 부동산에 관심을 가져서 무엇 하느냐??고 반문하는 사람들이 있다. 하지만 가진 재산이 적을수록 부동산을 활용한 재산 증식에 관심과 노력을 기울여야 한다. 그렇지 않다면 ‘빈익빈 부익부’의 굴레에서 영원히 벗어날 수 없다. 자본주의 경제원리 속에서 돈의 흐름과 돈의 생리를 모르고서는 원하는 삶을 결코 편안하게 누릴 수가 없다. 정말 돈과 무관하게 ‘무소유의 철학’을 실천하지 않는 이상 돈은 극복하고, 누려야 할 대상이지 끌려 다니고, 얽매여 돈에 연연할 정도가 된다면 피곤하고, 고달픈 삶이다.

돈이 많은 사람들은 ‘돈 놓고 돈 먹는 게임의 룰’을 잘 안다. 그리고 정부의 경제정책 방향, 금융시장 동향, 부동산시장의 흐름이라는 삼각 꼭지점에서 자기 돈과 자산을 활용할 줄 안다. 가난한 사람들은 돈이 없다는 것만 한탄하지 금융시장의 움직임이나 경제원리, 부동산 투자 상식을 공부하고 최대한 활용하려는 노력을 하지 않는다. 부동산으로 돈을 번 사람과 벌지 못한 사람은 때를 잘못 타고 나거나 ‘운’의 차이가 아니라 경제와 금융, 부동산에 대한 식견에서 큰 차이가 난다.

임금 상승률보다 물가 상승률이나 집값 상승률이 더 놓은 현실에서 아무리 월급을 착실하게 모으고, 허리띠를 졸라매 저축을 한다고 해도 매년 올라가는 전셋값 따라 잡기도 힘들다. 상속 받은 재산이 있거나 고액 연봉자가 아닌 보통사람들은 내집마련을 해서 안주하기까지 마음의 여유조차 가지기도 힘들다. 내집마련을 하는데 보통 8～10년, 은행에서 빌린 대출자금을 갚는데 10년, 그러다 보면 노후대책조차 마련하지 못하고 인생의 황혼기에 접어들어 당황하게 되는 사람들을 종종 본다. 우리나라 현실에서 부동산을 활용하지 않고, 100% 저축과 절약만으로 안정된 삶을 사는 것은 뱁새가 황새를 따라다니는 것만큼이나 애초에 조건과 출발부터가 다른 것이다.

사람들은 부동산으로 돈을 벌었다고 하면 무조건 ‘졸부’ 취급하는 경향들이 있다. 그동안 허술한 법망을 피해 탈세와 편법으로 불로소득을 취하는 사람들이 많았기 때문이다. 그러나 그 안에는 자신과 별 차이가 없는 사람들이 어느 순간 부동산으로 쉽지 않은 자산증식의 신화를 이루어낸 것을 보면서 부러움과 질시를 그렇게 왜곡되게 표현하고 있는 것은 아닐까? 합법적이고, 상식적인 경제원리 및 부동산 투자원칙에 충실하면서 부동산투자를 통해 돈을 번 사람들에게는 ‘부동산시장의 흐름을 보는 선견지명과 박학다식한 경제적인 지식’에 대해 한 수 배워야 할 것이다.

부동산을 부자들의 전유물로 생각하거나 돈 있는 사람들에게만 주어진 특별한 부의 축적 기회라고 치부하는 사람들이 많지만 부동산만큼 적은 돈으로, 재테크를 할 수 있는 종목도 흔치 않다. 더욱이 경기 상승ㆍ하락에 따라 다소 가격의 기복은 있어도 원금 까먹는 일은 흔하지 않으니 소심한 서민들에게도 부동산은 든든한 투자방법이다.

채권이나 주식투자와는 달리 부동산은 100% 내 돈으로 투자하는 것이 아니다. 부동산을 은행에 담보로 잡히고 시세의 70～80% 대출받을 수 있고, 전세를 끼고 주택을 구입할 경우 무이자로 집값의 50～70%를 조달하기도 한다. 세계에서 유일무이한 전세제도를 통해 부동산 구입자금을 손쉽게 조달하는 것도 우리나라뿐이다. 신규 공급되는 아파트의 경우 전체 분양금의 10～20%만 주면 중도금 무이자나, 낮은 이자의 중도금 대출로 자기 돈이 없어도 아파트를 분양받거나 부동산을 구입하는 것은 어렵지 않은 것이 현실이다.

부동산은 자기 자금 뿐만 아니라 금융을 최대한 활용할 수 있기 때문에 자기자금의 2배 이상의 돈을 활용할 수 있다는 장점이 있다. 일단 집이 한 채라도 생기면 그 부동산을 기반으로 담보 대출이나 신용대출 등 자금운용이 수월해지고, 돈을 굴리는 규모도 달라진다. 최근 몇 년간 저금리의 호조건 속에서 ?나는 부채가 있는 게 싫다??부동산투자는 너무 큰 돈이 들어서 위험하다?는 고리타분한 생각으로 저축통장만 끌어안고 있었다면 스스로 ?나는 경제에 문외한 ?이라고 자책해도 지나치지 않을 것이다.

물론 부동산투자가 돈과 배짱만 있다고 되는 일은 아니다. 과거와 같이 주먹구구식으로 부동산에 투자하고, 경기의 상승ㆍ하락에 편승해 단기적인 시세차익이나 투기적 수익을 노리던 시대는 지났다. 중요한 것은 경제 흐름에 대한 끊임없는 관심이고, 부동산에 대한 정보 습득력이다. 거기다 부동산투자에 상식과 필요한 세금과 법률 등 기본 상식도 갖춰야 한다. 자금 단위가 큰 만큼 위험요소도 많기 때문에 그에 따른 법적 대비책과 안전장치 등이 필요하기 때문이다.

그래서 부동산투자는 부동산 관련 직종이나 특별한 경제적 감각을 가진 사람들의 전유물이 아니라 모든 정보가 공개된 상황에서 자신이 노력과 시간을 얼마나 투자하느냐에 따라 달라진다. 지금이라도 부동산 관련 인터넷 사이트나 부동산 관련 개발계획이나 정책 등을 발표하는 관련 정부기관의 홈페이지에 들어가서 얼마나 많은 ?돈 되는 정보?가 임자 없이 떠돌아 다니고 있는지 확인해 본다면 부동산으로 돈을 벌고 못 벌고는 ?잘못된 세상 탓 ??운이 없는 탓?이 아니라 바로 ?경제에 무관심하고, 정보 수집에 게으른 바로 내 탓? 이라는 것을 실감할 것이다.

여성의 지위가 사회적으로 약한 것도 여러 가지 역사적, 제도적인 남녀불평등의 구조가 존재 하지만, 밑바닥을 들쳐내 보면 결국 남녀간 경제력의 차이가 존재하기 때문이다. 경제력이 있는 여성치고 집안에서든, 사회에서든 파워가 없는 여자들을 본 적이 없다. 대체로 여성들의 파워는 경제력과 비례하는 경우가 많다.

전업 주부들의 경우 무조건 직장생활이나 창업을 통해 자아실현이 된다고 생각하는 사람들이 많다. 그러나 가사와 유가에 전념하면서도 경제와 부동산에 밝아 웬만한 월급장이 연봉 이상 부동산 투자소득을 올리는 주부들도 많다. 누가 집에 있는 그녀들을 ‘우물안 개구리’ 라고 하는가? 커리어우먼의 경우도 20대에는 일에 대한 열정과 성취감만으로 만족스러울지 모른다. 그러나 30대로 접어들면서 사회적 성공과 자신이 원하는 삶이 열정과 성취감만으로 지속되지 않는다는 것을 느끼게 될 것이다. 바로 경제력의 차이가 사회생활을 하는데 마음의 여유와 미래에 대한 비젼을 달라지게 한다. 더욱이 평균 수명이 80세인 노령화 사회를 살고 있는 우리들로서는 인생의 3분의1 이상이 30대, 40대에 이룬 경제력에 따라 행(幸) 불행(不幸)이 좌우된다고 해도 과언이 아니다.

요즘은 평생직장이 없어진지 오래이고, 정년도 없어졌다. 제도권 내에서 안정적인 월급소득만을 기대하고 살던 우리에게는 이제 스스로 자구책을 마련할 수밖에 없는 절박한 현실이다. 혈기왕성한 20대, 30대에 직장에서 잘 나간다고 해도 중장년 이후의 삶은 불안하기만 하다. 사회복지가 미흡하고, 젊은층 인구마저 감소하고 있는 한국에서 앞으로 몇 십년 뒤 노년기를 맞아야하는 우리들로서는 노후에 기댈 곳이 없고, 믿을 게 없다는 것이 냉정한 현실이다. 그런 면에서 부동산은 우리 삶 전반에서 정말 잘 알고, 제대로 활용해야 할 재산증식의 방법이자, 경제적인 기반임을 다시 한번 생각해볼 필요가 있다. 부동산에 대해서 적극적으로 공부하고, 당당하게 투자하고, 그리고 그것을 통해 든든한 미래를 준비하는 것에 대해서 더 이상 주저하지 말자.

<저금리ㆍ저성장ㆍ고물가 시대의 부동산 투자 원칙>

(1)은행 돈을 잘 활용하라= 저금리시대에는 금융의 지렛대 효과를 잘 활용한다. -장기 저리의 대출을 활용하면 동일 부동산에 자기자금 100%로 투자할 때보다 자기자본 수익률을 더욱 높일 수 있으므로 연봉이나 임대 수입에서 대출이자를 감당할 수 있는 수준에서 최대한 은행 돈을 활용한다.

(2) 블루칩을 찾아라= 가격이 비싸도 인기지역, 입지여건이 좋은 지역의 부동산을 산다. - 요즘 부동산 시장에선 입지여건에 따라 지역별 가격차별화가 이루어지고 있다. 지역 별 땅값이나 평당 분양가 상승률을 볼 때 수요층이 많은 인기지역이나 입지여건이 좋은 지역이 역시 투자수익률이 안정적이다.

(3) 교통망을 따라 투자해라= 부동산은 교통망이 가격을 좌우한다. 어디에다 투자해야 할지 잘 모를 때는 철도와 도로망을 따라 투자하는 것이 안전하다. -지하철 9호선지역, 경전철이 들어가는 수도권지역, 철도가 복선화되어 역이 복선화 되는 주변지역은 역 개통 시점을 전후해 가격상승률이 높은 편이다. 현재 가격이 많이 오른 상태라고 해도 역 개통과 주변지역 개발로 꾸준히 상승하는 지역이므로 장기투자가 안전하다.

(4) 뭉치면 살고, 흩어지면 죽는다= 소액투자로 자투리 부동산을 사는 것보다 공동투자로 투자규모를 늘려야 수익금도 크다. -작은 부동산이 한번 구르는 것보다는 큰 부동산이 한번 구르는 것이 더 투자 수익이 크다. 경기가 좋을 때는 소액 투자로 여러 군데 분산투자하더라도 적정 수익을 기대할 수 있지만, 경기가 나쁘거나 불황일 때는 공동투자로 규모가 큰 부동산을 싸게 사는 것이 장기적으로 큰 시세 차익을 기대할 수 있는 방법이다.

(5)정부 경제정책에 편승해라= 장기적인 부동산경기는 실물경기 흐름에 연동하지만, 단기적인 부동산경기 파동은 정부정책 변수에 따라 좌우된다. -부동산시장만큼 정부의 개입이 많은 시장도 드물다. 이 때문에 제도나 법률, 정책 등이 달라지면 해당 지역이나 종목의 가격 상승ㆍ하락으로 이어진다. 따라서 항상 정부 의 부동산 관련 정책에 관심을 가지고 정부가 제도적으로 세제혜택을 주거나 행정규제를 완화하는 지역과 종목을 찾아야 부동산 투자에 성공할 수 있다.

(6)투자의 정도를 걸어라= 세금도 투자비용이다. 세금을 안 내려고 하지 말고, 절세의 노하우를 배워라. -부동산은 취득, 보유, 양도를 할 때 세금부담이 높다. 국세청의 부동산 전산망이 잘 만들어져 있기 때문에 세금을 피해갈 방법은 없다. 그 때문에 미등기 전매나 불법ㆍ편법 거래를 하는 사람들이 많지만, 부동산 투자를 자주하는 사람일수록 국세청이나 세무서의 주목을 받을 수 있으므로 털어서 먼지 나는 구석을 만들면 안 된다. 오히려 부동산 관련 세금을 잘 연구하고, 세무사 및 회계사 등의 도움을 얻어 합법적으로 절세할 수 있는 방법을 찾는 것이 좋다.

(7) 영원한 꼭대기도 영원한 바닥도 없다= 부동산경기는 돌고 도는 법이다. 부동산 가격이 너무 오르면 떨어질 수밖에 없고, 너무 떨어지면 다시 오르게 된다. 가격이 너무 올랐다고 또 너무 떨어졌다고 투자를 포기할 필요는 없다. 부동산 투자의 기회는 또 온다 -경기의 상승ㆍ하락에 따라 침체와 호황을 반복하는 것이 부동산 경기의 특성이다. 장기적으로는 부동산 가격이 계단식 상승을 하므로 늦게 부동산시장에 들어갔더라도 다음 상승 국면을 기다리는 여유를 가져야 한다. 단, 입지여건이 안 좋거나 개발 가능성이 없는 부동산은 아무리 오래 기다려도 개꼬리가 여우꼬리가 안되므로 입지여건이 좋고, 교통망 개발이 이루어지는 지역을 중심으로 투자해야 안전하다.

부동산시장 변곡점 파악하는 다섯가지 방법

글쓴이 : 인포레이커 조회수 : 003.07.22 07:40 http://cafe.daum.net/inforaker/Jztk/63

부동산시장 변곡점 파악하는 다섯가지 방법

/ 성종수 스피드뱅크 부동산경제연구소장

부동산시장은 단순하다. 조금만 공부하고 경험을 익히면 누구나 반(半)전문가가 된다. 그러나 어렵다. 막상 실제 매매를 결정하려면 확신을 갖는 이는 드물다. 그래서 시장은 늘 녹록치 않다. 부동산에는 시세가 없다. 주식처럼 단일가가 아니다. 객관적이고 규격화한 데이터도 없다. 오로지 시장만 있을 뿐이다. 시장에는 늘 과매수(Overbought) 과매도(Oversold) 국면이 발생한다. 상품의 가치 이상 또는 이하로 과도하게 가격이 형성되는 국면이다. 주식시장의 경우 과매수, 과매도 국면은 일시적이다. 결국에는 기업의 정상 가치대로 주식값이 제자리를 찾아간다.

그러나 아쉽게도 부동산시장, 특히 주택시장은 그 기간이 길다. 과매수, 과매도에 의해 일단 형성된 시세는 매우 오랫동안 소비자들의 심리와 사고를 좌우한다. 그래서 부동산시장이 쉬운 것 같으면서도 어렵다는 것이다. 통제가 힘든 것도 이 때문이다.

지난해 하반기 주택시장은 과매수 국면이었다. 투자심리가 실제 주택 가치보다 높게 형성돼 매수가 매수를 부르고, 호가가 호가를 부르는 국면이 전개됐다. 엄밀히 보면 정상 궤도를 이탈한 시장이었다. 하지만 이러한 시장에서 합리성 여부를 논하는 것은 의미가 없었다.

과매수든 과매도든 정상 궤도를 벗어난 시장에서는 시세는 시장에 물어보는 게 정답이다. 시장을 안다는 것은 시장의 터닝 포인트(변곡점)을 안다는 것이다.상승이든, 하락이든 시장의 변곡점은 있다. 주택시장의 변곡점을 판단하는 법을 간추린다.

1. 전세가는 매매가의 선행 지표다

전세가는 매매가에 앞서 시그널을 보낸다. 전세 매물이 들어가고 값이 오르면 매매가 대비 전세가율이 높아진다. 전세 수요자 중에 매입의 여력이 있는 이들이 전세에서 매매로 하나둘씩 눈을 돌린다. 그렇게 비싼 전셋집에 사느니 아예 사겠다는 심리다. 하락기에도 마찬가지다. 전세가가 내리면 일정 시점을 두고 매매가가 따라 내린다. 여기서도 전세와 매매 간에 상승기 때와 같은 소비자 심리가 작용한다.

스피드뱅크 시황 데이터에 따르면 서울의 전세가는 지난해 9월28일 정점을 찍고 하락세로 돌아섰다. 이후 19주 동안 긴 하락 채널을 벗어나지 못했다. 매매가는 전세가가 내림세로 반전된 3주 뒤인 10월19일부터 하락세로 돌아섰다.

2월8일-15일 서울 전세가는 평균 0.04% 오른 뒤 꾸준히 반등세를 이어가고 있다. 지난해 같은 폭 넓고 탄력 있는 반등세는 아니다. 하지만 긴 하락터널을 벗어난 데서 시장 변화의 작은 시그널을 감지할 수 있다. 실제 전세값이 오른 뒤 1-2주 간격으로 매매가가 소폭 반등했다.

2.매물 추이를 보면 시세가 쉽게 보인다

시세는 보이지 않는다. 그러나 매물은 보인다. 발품을 팔거나 인터넷 매물정보를 보면 알 수 있다. 중복매물이 있긴 하나 시장의 변동을 파악하는 데는 큰 걸림돌이 아니다. 어차피 중복매물은 과거나 지금이나 있기 때문에 총량 기준으로 매물 증감을 비교하는 데는 별 영향을 주지 않는다.

스피드뱅크 매물 데이터를 보자. 쌓이기만 하던 전세 매물이 2월 이후 꾸준히 줄어들었다. 급매물이 어느 정도 소화되고 있음을 시사하는 시그널이다. 매매와 월세 매물을 합친 중개업소별 평균 등록 수도 감소했다. 총 매물 수는 신설 중개업소가 증가하는데 따라 늘어나는 게 보통이다. 하지만 중개업소당 매물 등록 수는 실질적인 매물 추이를 보여주는 지표인데 이것이 감소세를 보인 것이다.

3.투자 상품이 변화를 주도한다

시장이 터닝 포인트를 맞을 때는 투자 수요(가수요)가 먼저 움직인다. 상승이든, 하락이든 마찬가지다. 실수요는 시장을 확인하고 대응한다. 시장의 변방에 있는 후발 주자다. 그러나 투자 수요는 시장 변화에 민감하다. 오를 때는 먼저 시장에 참여한다. 내릴 때는 먼저 처분한다. 이런 까닭에 투자 수요는 시장을 왜곡하거나 거품을 조장하는 수가 많다.

그렇다면 투자의 베타계수가 높은 상품은 무엇일까. 재건축 아파트와 분양권이다. 이들 상품은 미래의 기대가치가 시세에 미리 반영된다. 그래서 투기적 성향이 짙다. 재건축은 새 아파트를 지을 때 발생하는 땅의 가치에 따라 값이 매겨진다. 이런 기대감 때문에 이런저런 소문이 부풀려지면 적정 가치 이상으로 호가가 오르기도 하는 것이다. 분양권은 새 아파트로 이전하는 기대감이 입주시까지 존재해 가격의 하방 경직성이 강하다.

지난해 9월 이후 서울 매매가 하락 추이를 보자. 투자 수요 내지는 가수요가 많았던 재건축 아파트가 하락을 주도했다. 그러면 최근 4주간 서울 매매가 추이를 보자. 이도 어김 없다. 하락을 선도했던 재건축 단지가 반등을 먼저 이끌었다. 재건축은 시장 변화에 민감한 투기적 성향이 짙어 등락이 심한 속성이 있다.

4.신규 분양시장의 견본주택은 변화의 시그널이다

상승과 하락의 변곡점은 모델하우스에서도 발견된다.시장 전망이 궁금하면 책상머리에서 이런저런 상상을 하기보다 모델하우스로 가는 게 낫다. 견본주택을 찾는 인파와 현장 분위기는 시장 변화를 잘 보여준다. 소비자들의 투자 심리가 그 안에 담겨 있기 때문이다. 시장의 열기와 냉기를 피부로 느낄 수 있다.

신규 분양시장에서는 크게 세 가지를 짚어보면 된다. ▷모델하우스 방문객 수 ▷분양가구 수의 증감 ▷청약률 대비 계약률이다. 시장 전체로 보아 공급이 많으면 가격에는 좋을 게 없다. 하지만 일정한 달에 분양가구 수가 많은 것은 시장 분위기를 들뜨게 하는 양면이 있다. 분양 단지와 가구 수가 많아야 사람들이 몰리고 스포트라이트를 받는다.

5. 큰 재료가 터지면 변화는 앞당겨진다

위의 네 가지가 주택시장 내부의 수급상황에 영향을 주는 요인이라면 재료는 외생 변수다. 호재든, 악재든 세간에 관심을 쏠릴 큰 재료가 터지면 시장에는 변곡점이 형성된다. 상승이든 하락이든 마찬가지다. 외환위기(IMF 관리체제)는 부동산값의 폭락과 주택공급 부족을 가져왔다. 사상 초유의 저금리와 서울 경기지역의 무더기 재건축 추진은 지난해 폭등을 불렀다.

지금 주택시장 밖의 재료는 어떤가. 악재가 더 많아 보인다. 정부의 잇따른 부동산투기 대책 발표, 북핵 긴장 고조, 세계경제 불안, 가계 빚 급증 등... 특히 최근 정부가 발표한 신규 아파트 분양권 전매 제한 조치는 아파트 분양권 시장을 상당히 냉각시킬 가능성이 커 보인다. 부동산시장이 앞으로 어떤 변곡점을 만들어 나갈지 궁금하다.

입력 : 2003.05.15 06:41 00'

2008년 부동산시장 전망

http://cafe.daum.net/aptvill/9eNg/38 2008년 부동산 시장 전망

2008년도 부동산 시장은 다소 침체 혹은 안정을 보일 것으로 전망된다. 2007년도의 부동산 시장을 보면 주택 가격은 전반적으로 상승세가 크게 둔화됐다. 수도권에서는 연립주택과 소형 아파트 가격이 올랐으나 상승 폭은 크지 않았고 지방 부동산시장은 침체되는 모습을 보였다. 정부의 제도적 규제와 세금 강화가 시장에 반영되는 것이 2007년도 부동산시장의 커다란 특징으로 볼 수 있다. 부동산시장의 이러한 모습은 내년에도 크게 달라지지 않을 것으로 보인다. 새 정부가 등장해도 부동산정책의 큰 틀을 바꾸기가 쉽지 않기 때문이다.

주택시장 전망-흐림 속에 다소 맑음

2007년도 주택시장은 수도권의 일부 소형 아파트 및 오피스텔의 가격 상승이 눈에 띄기도 하였으나, 서울 및 수도권 인기지역의 재건축 대상과 중대형 아파트 매매가격이 하락 및 약보합세를 보이면서 전반적으로 침체 양상을 보였다. 매수세가 위축되어 거래량이 지난해 보다 30%이상 급감하면서 주택시장의 냉냉한 분위기가 이어졌다. 이러한 주택시장의 침체는 시장경기의 영향보다 주택담보대출 및 금리인상, 분양가 상한제 등의 정책적 요인과 종합소득세 및 양도세등 세금정책이 크게 작용한 것이 그 원인으로 지목된다. 08년에 주택경기는 주택수요 관망세가 유지되면서 위축되는 경향이 지속될 것으로 보여진다. 미분양 물량 증가, 낮은 입주율 등의 요인으로 주택경기 침체가 계속 될 것이며, 이러한 현상은 지방에서 더욱더 심하게 나타날 것이다. 주택시장의 관점은 세제개선으로 양도세 및 종합부동산세 등 세금 규제 정책의 향배에 달려있다. 대선이후 규제정책이 완화 될 것으로 보여 2007년 보다는 2008년 주택시장이 나아지리라 보여진다.

토지시장 전망-다소 맑음

최근 몇 년간의 주기를 살펴보면, 2002년 토지가격이 급등하다 2003~2004년 잠시 상승세가 둔화되었으며, 2005년부터 상승세로 돌아섰다. 2006년은 수도권과 충청권이 상승세를 주도했고, 2007년은 상승세가 둔화되는 경향을 보였다. 최근의 지가 상승을 보면 용산구가 7.1% 상승으로 눈에 띄게 상승하였는데, 각종 개발 호재가 가격상승의 원인으로 볼 수 있겠다. 2007년 토지거래 현황은 인천 등 일부지역을 제외하고 서울, 경기, 충청권 등 대부분 지역이 급감하였다. 2008년 토지시장은 용산구 등의 일부 국지적으로 높은 상승세를 이어갈 곳을 포함해 전반적으로 소폭 안정적인 상승세로 이어질 것이다. 원인으로는 풍부한 유동성을 꼽을 수 있다. 2008년과 2009년 토지 보상비가 각각 7조5천억원씩 풀릴 예정이며, 9대 혁신도시의 보상비가 4조원 정도 풀릴 예정이다. 과거 판교 등 택지개발지역의 토지 보상이후 인근 토지 및 아파트가격의 급등 현상이 일어난 것처럼 부동산 시장을 상승시킬 주체로 작용할 것으로 볼 수 있다.

상가시장 전망-다소 맑음

2007년 한해동안 상가는 일부 개발호재가 있는 지역이나 택지개발지구내를 제외하면 대체로 위축되어 있는 모습이었다. 주택경기의 침체로 반사익을 얻을거라는 예상과는 달리 주식시장의 활황으로 상가로 유입되는 자금의 감소, 장기간의 경기침체으로 인한 상가시장 위축, 높은 분양가로 인한 수익률 감소, 공급량 증가, 금리의 인상 등이 원인으로 작용하였다. 2008년에도 고분양가 논란, 부진한 내수경기 등의 모습은 크게 변화되지 않을 것으로 보여 위축양상은 지속될 것으로 보인다. 그러나 상가에 긍정적인 요소가 없는 것도 아니다. 부동산개발업법의 시행으로 그 동안의 공급물량이 해소가 되고 아파트 분양가 상한제로 인한 아파트 경기의 침체가 지속될 전망이고 수익형 부동산 상품인 오피스텔의 전매제한으로 상가시장에 회복에 대한 다소의 기대감을 주고 있다. 경매시장에 매물이 쏟아져 나온 쇼핑몰은 당분간 고전이 예상되고 유망 택지지구의 중심상업지,교통개선지역의 근린상가가 강세를 보일 것으로 예상된다.

경매시장 전망-맑음

경매시장 역시 전망이 밝다. 올해에는 경매물건 수가 증가하고 경매에 참여하는 응찰자 수도 다소 늘어날 전망이다. 경매업계에서는 처분조건부 대출, 대출한도 축소, 금리 인상 등의 규제로 인해 대출 연장 또는 이자 납부를 제대로 하지 못한 채무자들의 매물이 경매시장으로 유입될 가능성이 높다고 전망했다. 특히 아파트 등 주거용 매물이 급증할 것으로 보인다. 지난해 말 이후 대출을 받아 주택을 구입했으나 부동산 가격은 떨어지고 반대로 대출 부담은 가중됐기 때문이다. 이 시기에 구입한 주택 대부분이 실제 경매시장에 등장하는 시기가 대략 1~2년 뒤이므로 내년에는 이에 따른 매물이 급증할 것이란 얘기다. 올해 지역 랜드마크 개발이나 재개발, 뉴타운 등 호재가 있는 곳에서 연립, 다가구주택 경매에 많은 응찰자가 모였는데 이런 흐름이 올해에도 이어질 것으로 보인다.

전반적으로 부동산 시장을 전망하면, 2008년 부동산 시장은 2007년 보다는 다소 회복될 것으로 보여진다. 부동산 시장은 실물경기에 대체로 후행한다. 2007년 말에 소비심리가 바닥을 치고 되살날 조짐을 보이면서 2008년 부동산시장 활성화에 무게를 더하고 있다. 또한, 새 정부의 부동산 정책의 변화에 대한 기대감을 들 수 있다. 앞으로의 부동산 투자의 접근 방법 및 방향을 살펴보면, 단기간에 투기식의 투자 자세를 버리고 장기적인 시각의 투자를 하는 자세로 접근해야 한다. 그러기 위해서는 개발호재가 풍부해 발전성이 높은 인천 송도, 판교, 흥덕, 장기, 광교 등 신규택지개발지역에 관심을 집중하는 것이 좋으며, 서울에서는 그 동안 개발 낙후지역인 용산구,강서구,금천구가 가장 발전성이 높은 지역으로 볼 수 있다. 상품별로는 상가 등 수익형 상품에 꾸준한 관심과, 대단위 규모의 재건축, 재개발지역의 움직임에 주목할 필요가 있다. 또한, 최근 부동산 시장의 특징 중 하나인 양극화 현상이므로, 일반적인 시장 현황보다는 특정 지역, 특정 상품에 국한하여 개별적 분석을 하는 자세가 요구된다.