부동산 이제는 시야를 돌릴 때

DTI규제 등의 금융 규제 강화와 30년 만의 개정이라는 주택법 개정까지. 그야말로 최근 부동산 시장에는 갖가지의 규제와 정책들이 쏟아지고 있다. 이제는 더 이상 나올게 없는 게 아니냐는 반응이 나올 정도.

청약 가점제를 주요 골자로 한 주택법 개정으로 부동산 시장의 관심은 온통 청약 시장으로 집중돼 있다고 해도 과언은 아닐 것이다. 청약 가점제에서 내가 몇 점을 확보할 수 있을지, 어떻게 하면 가장 유리한 점수를 받을 수 있을지 등등 내집 마련을 준비하는 이들에게  최대의 관심사일 것이다.

그러나 동전에도 양면이 있듯이, 혜택을 볼 수 있는 사람이 있으면 그렇지 못하는 사람도 있기 마련인 법.

무주택자들에게 최대의 혜택을 주겠다는 청약 가점제. 그러나 가점제의 사각지대에 있는 사람들에게는 그야말로 그림의 떡. 갈팡질팡 심난한 마음을 금할 길이 없다.

무주택 기간, 부양가족의 수 등의 요건에서 점수가 모자란 사람들. 그렇다고 주택을 소유한 것도 아니고 있어도 애매한 (청약 가점제에서 무주택으로 인정되는 60㎡이상) 주택을 보유한 사람들은 어떻게 해야 할까?

무작정 기다리면서 무주택 요건을 채워야 하는 것인가? 혹은 애매한(?)은 주택은 빠른 시간내에 팔고 다시 무주택에서부터 기다려야하는 것인가?

최근 온통 청약 가점제와 그에 관련된 점수에만 몰두해 있는 시점에서 실수요자이지만 청약가점제의 사각지대에 있는 수요자를 위한 방법을 말해보고자 한다.(모두가 한 곳만을 바라보고 있는 이 시점에서 시야의 전환에 대해 말해보고자 한다.)

B씨는 경매에 남다른 관심이 많았던 친구다. 물론 경매 입찰에 대한 경험이 많은 것은 아니였지만 강의 수강과 독서 등으로 꾸준한 공부를 하고 있었던 것.

그는 2005년 연말, 자신의 집 근처의 빌라가 경매로 나온 사실을 발견. 적극적인 입찰 준비에 들어갔다. 자본이 많지 않았던 B씨의 수중에는 오직 입찰에 들어갈 계약금이 전부였다.

주변지역은 주택재개발 지역이였고, 해당 빌라 또한 조만간 재개발 지역으로 묶일 수 있다는 소문이 난무한 상황이였다. 그저 흘러 다니는 소문에 지나지 않았지만 입지상 재개발에 포함될 가능성이 많다고 판단. 입찰에 들어가 낙찰 받는데 성공했다.

낙찰 후 사정이 여의치 않던 집주인에게 임대차 계약을 제시했고 그들은 월임대료를 지급하는 조건으로 임대차 계약을 맺었다. 나머지 잔금은 당시 시행되고 있었던 생애최초대출을 이용했고 월 납입하는 대출이자는 임대료로 충당하고 있다.

낙찰에 성공한 후 해당 빌라는 주택 재개발 지역에 포함돼 현재까지 (1년 6개월간) 투자자금 대비 200%에 육박하는 수익률을 보이고 있다.

B씨의 사례는 경매라는 특수시장(최근 경매시장에 많은 사람들의 관심이 높아지고 있지만 사실상 일반 투자자들의 진입이 쉽지 않음.) 에서 일어난 일이고, DTI등 주택담보대출 규제가 강화된 시점에서 생애최초대출을 이용했고, 해당 빌라가 나중에 재개발 지역에 포함됐다는 점에서 B씨는 어찌보면 운이 좋은 경우였다고 할 수 있다.

또  경매시장에서 뉴타운(혹은 도시재정비촉진지구), 재개발 추진지역의 다세대 주택에 대한 관심이 높아지고 있는 사실은 이미 많은 사람들이 알고 있을 것이다.

필자가 말하고 싶은 것은 경매시장에서 재개발 혹은 촉진지구의 다세대, 단독 주택에 집중하라는 것이 아니다.

아파트, 재건축예정단지, 혹은 그 가능성이 있는 단지등으로 편중된 부동산 시장에서는 더 이상 기대하는 수익이나 차익을 노릴 수 없는 것이 사실이다.

더욱이 정부의 강력한 투기 단절 의지로 전 국민의 1주택화를 주장하고 있지 않은가?

이런 시점에서 무리한 투자나 뚜렷한 목적의식 없이 높은 차액을 노린 2, 3주택의 보유는 커녕 내가 살 집 한 칸 마련하기가 쉽지 않은 상황이다.

이미 1주택을 보유한 사람이거나, 청약 시장의 높은 경쟁률을 뚫기를 기다리거나, 고공행진한 아파트 가격이 떨어지기만을 기다리는 수요자들이여. 이제는 시야를 돌릴 때가 오지 않았는가?

요즘 각광받고 있는 한 재야 고수의 투자 전략 중에는 남들이 간과하거나 중요하다고 생각하지 않았던 다가구, 다세대 주택 구매에 집중했던 사례들이 눈에 띈다. 그의 전략은 적더라도 고정적인 수입이 나와주는 월세 주택 구매였다.

대부분의 사람들이 깨끗하고 살기 편한 아파트에 살면서 향후 차익을 노리고 있을 때, 그의 생각은 달랐다.

철저한 투자수익률 분석에 따라 적은 자본으로 진입할 수 있으면서 적더라도 월 임대료를 받을 수 있는 물건들을 집중적으로 매입. 지금은 월 임대료가 자신의 월급을 뛰어넘는 상황이라고 한다.

물론 이 방법 또한 이미 여러 경로를 통해 많은 사람들이 익히 알고 있으리라. 더욱이 전세라는 독특한 제도가 있는 우리나라에서 월세 전환은 쉽지 않은 상황이다.

필자가 강조하고 싶은 점은,  어느 시점이든 틈새시장은 존재하는 법이다. 다만 우리의 알고자 하는 노력과 알면서도 직접 뛰어들지 못한 실행력의 문제일 뿐이다.

DTI규제와 각종 부동산 규제들이 쏟아지는 지금과 같은 시점에서 여전히 부동산에 올인! 하라는 얘기는 결코 아니다.

당신의 자금력과 정보력, 그리고 뚜렷한 목적의식만 있다면 당신의 목적의식을 충족시켜줄 틈새시장은 존재한다는 점이다.

오늘부터라도 언론에서 쏟아지고 있는 천편일률(千篇一律)적인 시장에서 벗어나 시야를 넓혀보기 바란다.