부동산 투자가치 지역 분석

<<21.12.19(일)>>

1. 생활형 숙박시설(세운 푸르지오 그래비티)

가. 개요 : 부동산 규제가 강화된 현시점에서 생활형 숙박시설, 지식산업센터,

도시형생활주택은 과연 대안이 될 수 있을까에 대해서 필자는 고민을 하였고

그 중에서 생활형 숙박시설에 대해서 포커싱을 두고 분석을 하였고

그 결과 Risk에 대해 투자자들의 전략이 존재한다면 투자 가치가 있는

상품이라고 결과를 도출하였다.

나. 생활형 숙박시설이란 무엇인가?

1) 생활형 숙박시설이라는 개념은 언제 도입했는지를 알아보면, 1990년 후반에

처음으로 개념이 정립이되었고 당시에는 숙박시설과의 뚜렷한 차이점 및 구별점이

존재하지 않았다. 이후 2019년 10월경 정부는 아파트 공급에 차질이 생기자

이를 대안하기 위해 생숙(생활형 숙박시설)을 수도권 도심지에 10만호를 공급하여

활성화 계획을 발표하였다.

* 생활형 숙박시설은 호텔과 아프트의 합성어로서 주거(취사시설)와 호텔의 컨지어스 서비스를

받을 수 있는 시설이다.

다. 생활형 숙박시설의 관심이 급증한 이유

1) 부동산 규제의 강화와 아파트 공급부족현상으로 정부는 오피스텔에 대한 규제

(평형 85m /25평) 완화함으로써 아파텔에 대한 관심이 급증하였다. 이후 세금에

대한 혜택(취득세, 보유세, 양도세 등)이 있는 지식산업센터, 생숙순으로 투자자들이

본격적으로 투자를 실시하였고 그 결과 3개의 상품은 모두 가치가 올렸다.

* 2021년 11월경에 오픈한 서울 마곡 롯데캐슬 르웨스트(생숙)은 분양 1일만에 프리미엄이

1억 ~ 1억5천이 붙는 상황이 발생하였다.

라. 생활형 숙박시설의 투자가치(장ㆍ단점)

1) 생숙은 다주택자들로 하여금 투자상품으로서 가치가 있다고 이야기를 한다는 점이다.

가) 주택수를 포함되지 않기 때문에 다주택자들에게 투자의 길을 열어 주었다.

나) 취득세, 보유세, 종부세, 양도세에 대한 혜택과, 현재 LTV 규제로 대출이 자유롭지 않은

상태에서 생숙은 주거법을 적용 받지 않기 때문에 사업자 대출이 가능하다는 점이다.

다) 전매제한이 없기에 실거주를 할 필요없이 분양권을 프리미엄을 받고 팔 수 있다는 점이다.

라) 생활형 숙박시설은 거주의 형태이지 실거주가 불가능한 상품이지만 최근 공급을 한 생숙의

형태를 일반인이 보게되면 아파트와 동일한 주거형태를 보이니 다수의 사람들이 주거를 시작했고                   이에 정부는 23년까지 계도기간을 부여함으로써 생숙을 오피스텔로 명도를 전환할 수 있는                    기회를 주었다. 이는 전매와 함께 많은 투자자들이 임대업 대신 오피스텔로 전환하여 운영할

수 있는 선택의 기회를 줌으로써 서울 마곡 롯데캐슬와 같은 프리미엄이 붙게 된 배경이 되었다.

2) 생숙의 단점은 무엇인가?

가) 생숙은 기본적으로 위탁운영사가 존재하여 분양을 받은 투자자(일반인, 법인)이 계약을 하여

수익은 내는 구조이다(민간임대사업과 다른 차이가 보임) 즉 임대사업의 일환이기 때문에 수익을

내지 못하고 전매 물건을 받아 줄 수요자가 없다면 이는 처치 곤란한 상품이 되는 것이다.

* 다행이 오피스텔로 명도가 전환이 가능하여 어느 정도 위험요소는 줄일 수는 있다.

* 위탁대행사와 계약 종료 후(임대업이 원활하지 않을 경우) 임대업자 대표를 선정하고 새로운

위탁대행사와 계약해야하는 번거로움이 존재한다.

3) 세운 푸르지오 그래비티의 투자가치

가) 임대업의 가장 중요한 것은 입지조건이다.

1) 세운 푸르지오 그래비티는 을지로 3가(도보 500m)와 종로 3가역 사이에 위치하고 있다,

이는 주요 노선 1, 2, 3, 4호선이 지나가는 교통의 편리성이 뛰어나다.

2) 주변에 대기업의 본사가 위치하고 있으며, 근로자 수는 대략 60만명이다.

3) 주변에 명동, 동대문, 청계천 등 관광객들이 붐비는 곳이며, 코로나가 잠잠해지면, 외국인

관광객의 수요의 급증으로 임대업에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 판단된다.

4) 서울시에서 주도하는 재정비 구역으로 선정이 되어 11개의 사업이 추가적으로 진행될 것

으로 앞으로 입지 조건을 비롯하여 서울관광에 주요 명소로 거듭날 것으로 보인다.

나) 하이엔드 시설로서 관광객들로부터 호평이 좋을 것으로 보이나, 장ㆍ단기 임대 및 오피스텔

명도 전환시 비싼 가격으로 실수요자가 적을 것으로 판단되어 이는 장ㆍ단점이 함께 공존한다.

다) 생숙에 관해서 정부가 향후 어떤 방향을 제시하느냐에 따라 투자의 관점이 달라진다.

현재 규제에 대한 목소리가 나오고 있는 현시점에서 투자에 대한 주춤거리는 양상도 존재한다.

오피스텔 개념을 최초 도입하였을 때 생숙과 같은 양상을 보였으며, 결론적으로 정부는 오피스텔을

주거의 한 형태로 승인하였다. 생숙도 이와 같은 양승을 따른다면 더 할 나위없는 투자상품이다.

마. 결론

1) 지금까지 생활형 숙박시설에 대해서 알아보았다. 필자는 이번에 세운 푸르지오

그래비티 투자를 두고 생소한 생숙에 대해서 자료를 수집하고 공부하며 한달간

투자에 대해 고민을 하였다. 그러면서 스스로 정립한 투자전략은 Risk를 최소화하는

초기 프리미엄을 통해 수익을 내는 투자전략을 정립하였지만 투자에 있어서 미쳐

고려하지 못한 요소에 대한 잠재적인 위험요소로(6:4 비율) 더욱 안정된 상품을

투자하고자 이번 투자는 여기서 접게 되었다. 여러분도 이 글을 읽고 생활형 숙박

시설에 대해 고민하고 도움이 되는 자료가 되었음 한다.