부동산 투자가치 지역 분석(평택)

<<22.02.17(목)>>

1. 부동산 시장 전망

가. 現시점에서 부동산 투자는 적절한가? : 현재 부동산 가격이 하락되었다는 뉴스가

많다. 과연 그럴까? 현시점은 규제로 인한 매물이 잠김현상으로 거래가 발생되지

않아 일시적인 하락으로 보여지며, 이는 실질적인 가격하락으로 볼 수가 없다.

또한 대선 이후 규제가 완화된다면 부동산 가격은 다시 상승할 것으로 전망되며,

특히 21년 이전은 GTX수혜지역이 상승했다면, 22년 이후는 재건축ㆍ재개발 규제

완화로 수혜를 볼 지역을 눈여겨 보아야한다. 그럼에도 불구하고 리스크가 존재하는

시점이기에 옥석가리기는 반드시 필요하다.

2. 왜 하필 평택인가

가. 풍부한 일자리 : 부동산 매수에 있어서 입지조건이 중요하다. 그 중에서 풍부한

일자리의 파급효과는 크며, 향후 도시의 성장 가능성이 커지는 요인이 된다.

1) 판교는 IT기업이 밀집한 지역이며, 한국형 실리콘벨리라고 불리우는 곳이다. 이에

GTX노선 등 교통호재가 자연스럽게 발생하여 입지가 탄탄해졌으며 결론적으로

부동산 가격이 상승하게 된 계기가 되었다.

2) 제2의 판교라고 불리는 곳을 살펴보자. □마곡지구은 LG를 필두로 굵직한 대기업이

진출한다.(필자는 부천 원종역중심과 대장신도시도 눈여겨 볼 필요가 있다고 본다) □ 송도국제

도시는 삼성바이오를 중심으로 바이오 사업이 중심이 되는 곳이다. 이들의 공통된

특징은 일자리가 풍부하다는 것이며, 자연스럽게 교통개발 호재들이 있는 곳이다.

앞으로 수도권 중 판교, 마곡지구, 여의도(금융), 송도를 중심으로 3ㆍ4차 산업의

중심이 될 것이다.

3) 평택은 삼성의 100조 규모의 투자로 반도체 산업의 중심지가 될 예정이며, 수원에

위치한 본사도 평택으로 이전할 예정이다. 삼성전자(반도체), SDI, SK하이닉스, 삼성

디스플레이 등 평택, 수원 천안 아산 생산라인의 집약체가 형성된다. 향후 강남과

강북처럼 수도권은 이북은 3,4차산업의 중심지로 이남은 생산라인의 중심지로 거듭

날 것이며, 생산라인의 중심지에는 삼성이 투자한 고덕 신도시(평택)이 될 것으로 전망된다.

* 전문가의 견해에 따르면 천안, 아산까지 수도권으로 보고 있다.

나. 인구의 유입 : 대한민국은 이미 인구감소와 동시에 일본보다 비견되게 초고령사회에

진입하고 있다. 이에 대다수가 부동산 매수에 우려하는 시각이 많다. 하지만 통계청에

따르면 수도권은 인구 증가는 2040년까지 증가하는 추세를 보이며 이는 지방 광역시

및 소도시의 인구가 일자리가 풍부한 수도권으로 이동하는 것을 볼 수 있으며, 또한

세대수의 증가로 앞으로 수도권에 부동산은 가격의 하락에 미치는 영향은 적을것으로

판단된다.

※ 다만 3기 신도시 물량이 입주하는 시점인 27년도에는 하락이 예상되지만 장기적으로 볼 때 상승

곡선으로 전망된다.

다. 수요와 공급 : 시장경제체계에서 수요와 공급은 가격 결정에 있어서 결정적인 역할을

한다. 현재 부동산 매수를 꺼려하는 대다수의 사람들은 현재 부동산 가격의 하락과

이미 부동산 가격이 고점을 넘어섰다는 의견이다. 현재 부동산 시장이 고점이라는

말에 일부는 동감하지만 정부가 추진하는 3기 신도시들의 공급 시점을 보면 27년이

라는 점과 22 ~ 25 년은 전년도 대비 오히려 공급물량이 감소한다. 또한 현재 붕괴

된 부동산 시장이 회복되는데에 규제완화의 정도에 따라 달라지겠지만 기간이 오래

걸리것으로 판단된다.

※ 과거 박근혜 정부는 부동산 시장을 안정화하기 위해 14년도부터 다주택자들의 양성하기 시작했고

이는 16년도가 되어서야 부동산 가격이 안정화 되었다.

라. 개발 호재 : 핵심적인 요소만 요약하면 다음과 같다.

1) 삼성전자가 100조 규모를 투자한 반도체 사업의 중심지 역할로 인한 풍부한 일자리

2) 평택지제역 KTX, SRT, GTX-C 노선을 통한 서울 진입 30분 이내

3) 고덕신도시의 국제고 및 브레인타워 통한 고학군 형성 가능성

4) 카이스트 평택 본캠(삼성전자 협업), 아주대학병원 이전

3. 결론 : 평택을 중심으로 한 풍부한 일자리를 통해 지속적인 인구유입과

교통호재가 예견되며, 지속적인 성장 및 발전 가능성을 미루어 보아

도시의 미래가치를 바탕으로 장기적인 투자로 적절한 곳으로 판단된다.