강의 노트 01: 집이란 무엇인가?

여기서는 '집'이라는 개념을 단순한 물리적 공간을 넘어선 복합적인 의미로 설명하고자 한다. 집은 외부 환경으로부터 보호와 안전을 제공하는 물리적 구조물인 동시에, 개인의 정서적 안정과 휴식을 위한 공간이다. 또한, 집은 개인의 취향과 기억이 담겨 정체성을 형성하는 데 중요한 역할을 하며 , 가족 간의 유대감을 쌓고 지역 사회에 소속감을 느끼게 하는 장소이기도 하다. 한편, 집과 유사한 개념인 주택, 주거, 거주 등에 대한 개념을 설명한다. '주택'은 법적, 경제적 관점에서 주거를 목적으로 건축된 물리적 구조물에 더 중점을 둔 개념이며 , '주거'는 사람이 생활하는 공간과 그 생활 방식, 그리고 사회적, 경제적, 문화적 요소를 모두 포함하는 가장 포괄적인 개념이다. 마지막으로 '거주'는 특정 장소에 일정 기간 동안 생활하는 행위나 상태를 의미하며, 법적, 사회적 의미를 함께 지니고 있다. 이처럼 각 용어는 미묘한 차이를 가지며, 주거 관련 담론에서 각기 다른 맥락으로 사용된다는 점에서 그 개념의 차이를 먼저 이해할 필요가 있다.

1.1 집의 개념

집(home)은 사전적 의미로 추위와 더위, 비바람 등을 막고 살기 위하여 만들어진 건물이나 공간을 의미하지만, 단순히 사람이 거주하는 물리적 공간을 넘어서, 심리적, 사회적, 문화적 요소들이 융합된 복합적인 개념이라고 할 수 있다. 먼저, 집은 기본적으로 사람, 특히 가족이 거주하는 물리적 구조물로, 일상적인 활동을 위한 편의 시설을 갖추고 있으며, 외부 환경으로부터 우리를 보호하고 안전을 제공하기 위한 건물이나 장소이다. 또한, 경제적 가치가 있는 자산으로서 개인이나 가정의 재산 형성에 중요한 역할을 한다. 즉, 집은 많은 사람에게 가장 큰 자산 중 하나이며, 집을 소유하면 부동산 시장의 가치 변동에 따라 자산 가치가 증가할 수 있어 개인의 재산 형성에 중요한 이바지를 하게 된다.

집은 또한 단순히 물리적인 장소를 넘어서, 개인과 가족에게 감성적인 안정을 제공하는 역할을 한다. 즉, 집은 안전함, 편안함, 휴식을 제공하는 공간으로써 정서적 안식처로 여겨지며, 스트레스 해소와 심리적 안정을 제공하는 중요한 역할을 하며, 사랑과 유대감을 형성하는 곳이다. 이뿐만 아니라 집은 개인의 정체성과 밀접하게 연결되어 있다. 즉, 집은 개인의 취향, 가치, 그리고 기억이 반영된 장소로, 종종 감정적인 가치를 지닌 물건들로 채워져 있을 뿐만 아니라 개인의 역사와 경험으로 가득 차 있으며, 자신의 성격과 가치관을 반영하는 공간이기도 하다. 집은 또한 상징적 의미로써 안정, 번영, 성취를 상징할 수 있으며, 삶의 목표와 열망을 나타내는 장소이기도 하다. 이는 개인이 창조하거나 다시 돌아가려고 노력하는 공간으로, 소속감과 연결감을 제공하는 중요한 역할을 하며, 개인의 성장과 자기 계발을 위한 토대가 되며, 창의적인 활동과 개인의 가치 실현을 위한 공간이 된다는 의미를 지닌다.

집은 또한 개인의 정체성과 상징성의 공간일 뿐만 아니라 가족과 관계를 형성하고 경험하는 장소이다. 집은 가족과 사랑하는 사람들이 모이는 장소로, 관계와 공유된 경험, 지원 시스템을 육성하는 중심이 되는 상징적 장소가 된다. 이는 집이 가족 구성원 간의 유대와 소속감을 상징하며, 가족과의 소통과 사랑을 위한 토대를 제공한다는 것이다. 예를 들어, 집은 가족이 함께 경험하는 장소이기 때문에, 일상적인 활동을 공유하고, 특별한 기념일을 기념하며, 서로의 성장과 변화를 공유함으로써 가족 구성원들 간의 긴밀한 유대를 유지하고, 이로 인하여 가족 구성원들이 서로를 이해하고 지지할 수 있는 토대가 되는 장소로서의 역할을 하게 된다. 또한, 집은 자신이 속한 지역 사회나 공동체의 일원으로서의 소속감을 형성하는 데 이바지한다는 특징이 있다. 집 주변의 주민들과 함께하는 놀이터, 공원, 체육시설 등의 생활 공간과 거리에서 마주치며 이야기하는 등의 일상적인 상호작용을 통하여, 그리고 지역 사회센터, 자원봉사 활동, 동네 모임 등을 통해 소속감을 형성할 수 있으며, 이러한 경험들은 개인이 자신을 그 지역 사회의 일원으로 인식하게 하고, 공동체적 정체성을 구축하는 데 기여하게 된다. 또한 집은 주변 이웃과의 관계 형성과 유대감 증진도 소속감 형성에 중요한 역할을 하여 지역 사회 내 네트워크의 형성과 특정 지역의 역사, 전통, 문화적 특성을 이해하고 존중함으로써 소속감을 형성함으로써 지역적인 정체성은 개인이 자신의 고향이나 거주 지역을 자부하며, 그곳에서의 삶을 긍정적으로 경험할 수 있도록 도와준다.

이와 같이, 집은 “내 집처럼 편한 곳은 없다”라는 속담처럼, 편안하고, 안전한 안식처로서, 투자가치를 지닌 자산으로서, 그리고 사회적 관계와 자아표현의 도구로서의 역할을 하면서도 신분과 계급의 상징으로서, 소유와 과시의 수단으로서의 역할을 하고 있다. 집은 신분과 계급, 사회적 지위를 상징하는 도구 중에서 가장 대표적인 것이라 할 수 있다. 예를 들어, 신분제 사회였던 조선시대에는 왕의 친족은 50칸, 대군은 80칸, 2품 이상 관료는 40칸, 3품 이하 관료는 30칸을 넘지 않도록 하였고, 중인 계층은 3카에서 5칸 정도, 상민 계층은 2칸에서 3칸, 그리고 천민 계층은 한 칸을 넘지 않도록 하였다. 이는 조선시대에 신분에 따라 주택의 크기와 구조를 규제한 제도로, 유교적 사회 질서를 유지하고 사치와 불평등을 방지하기 위한 규범적인 장치 중 하나인 대소헌(大小軒)이라는 제도에서 규제하였는데, 집의 규모와 건축 자재, 건축 형태와 배치 등을 규제하고 있다. 대소헌은 높은 신분(왕족, 고위 양반 등)의 주택에 허용된 대규모 건물인 대헌(大軒)과 중간 계층(중인, 일반 양반)의 주택에 허용된 비교적 작은 규모의 건물인 소헌(小軒)을 말한다.

또한 신분에 따라 거주하는 곳도 달랐는데, 오늘날 서울인 한양의 종각을 중심으로 북쪽으로는 높은 관련 신분을 가진 관리직 양반이 거주하였고, 남산 주변으로는 하급직의 관리나 직업을 가지지 않은 양반이, 종로통의 시장 행량 근처에는 일반 서민들이, 그리고 성벽 밑이나 그 바깥에는 천민들이 거주하였다. 신분제 사회가 아닌 자본주의 사회에서는 신분 보다는 자본의 많고 적음에 따라 거주지의 공간적 분화가 일어나고 있다. 예를 들어, 1970년대 이후 서울에서 중산층을 위하여 대량으로 아파트가 공급된 지역 중 강남구, 서초구, 송파구 등은 최근 들어 아파트 가격의 급상승과 함께 상류층 주거지역으로 인식되어지고 있다. 물론 오늘날 이러한 자본의 많고 적음에 따라 거주지의 분화가 이루어지 하지만 사회적 지위와 정체성 확보와 과시의 수단으로서도 작동하고 있다. 예를 들어, 경기도 파주의 헤이리 예술마을은 1990년대 후반, 파주 출판도시 개발이 진행되던 중 문화와 예술의 가치를 중심으로 한 예술마을 조성 계획이 시작되었다. 헤이리 예술마을은 한국 예술인 마을 협회의 주도로 설립되었으며, 1998년에 본격적인 조성 작업이 시작되어 2002년에 준공되었다. '헤이리'는 경기 지역 전통 민요 "헤이리 소리"에서 따온 이름으로, 한국의 전통과 현대 예술을 융합하려는 의지를 담고 있다. 이 마을의 회원이 되기 위해서는 문화예술 관련 직업을 가진 사람이어야 하며, 여기서는 건축적 독창성을 가진 집을 포함한 미술관, 갤러리, 공연장, 서점, 박물관, 카페 등 건물들이 조성되어 있으며, 창작과 공연, 체험, 관광 등의 기능을 가지고 있는 마을이다.

또한, 집은 더 넓은 사회적, 문화적 환경에 의해 영향을 받고 이를 반영하는 문화적 상징으로 기능하기도 하다. 국가나 지역별로, 그리고 시대별로 집은 다른 의미와 상징을 지니며, 전통 가옥의 형태, 주거 방식, 집에 얽힌 관습과 전통은 그 사회의 문화적 배경을 반영하게 된다. 이는 사회의 문화와 가치관을 보여주는 중요한 요소로 작용한다. 예를 들어 우리나라의 전통적인 거처의 구조인 한옥은 사회적 구조와 문화적 요소를 반영한 건축 양식이다. 한옥은 자연환경과 조화를 이루며, 온돌 난방 방식, 마당 조성, ㄷ자형 구조 등은 한국의 기후와 문화에 맞게 설계되었다고 볼 수 있다. 한옥은 한국 문화와 정체성을 상징하는 중요한 건축 양식으로 간주한다. 일본의 전통 목조 주택은 지진과 태풍 등 자연재해가 빈번한 일본의 환경에 적응하기 위해, 지진 충격을 흡수하고 재건하기 쉬운 장점이 있는 가벼운 목재 구조로 발전한 것이다. 또한, 영국의 붉은 벽돌 주택은 산업혁명 이후 도시 노동자 계층의 주거 공간으로 등장하였는데, 여기서 사용된 붉은 벽돌 주택은 저렴한 건축 비용과 빠른 시공 속도로 대량 생산이 가능하므로 오늘날의 영국의 대표적인 집의 형태로 발전하였으며, 영국 산업 시대의 발전과 노동 계층의 삶을 상징하다. 또 다른 예로, 아파트는 현대 도시화와 사회적 다양성을 반영하는 건축 양식으로, 개인 또는 가족의 개별적인 생활 공간을 제공하면서 회의실, 놀이터, 체육시설 등을 통해 사회적 상호작용을 촉진한다는 특징이 있다. 이러한 아파트는 오늘날의 도시의 공간적 한계와 인구 밀집 문제를 해결하는 중요한 주거 공간으로, 경제적으로도 비교적 저렴하게 주거할 수 있는 선택지를 제공하여 다양한 경제적 상황에 맞춘 주거 해결책을 제공하는 특징이 있다.

결국, 집은 단순히 물리적인 구조물 이상의 의미가 있는 곳이며, 물리적 공간으로서의 집은 일상생활을 위한 기반을 제공하고, 감성적 안식처로서 정서적 안정과 휴식을 제공한다. 또한, 집은 개인의 정체성을 반영하고, 가족과의 관계를 육성하며, 문화적 상징으로 작용하며, 안정과 번영, 성취를 상징하며, 소속감과 연결감을 주는 공간이다. 그뿐만 아니라, 집은 가족과의 관계, 사회 구성원으로서의 정체성, 개인의 성장 등을 위한 사회적, 추상적 의미를 담고 있으며, 집은 그 자체로 특별한 의미를 지니며, 각 개인이나 가족에게 매우 중요한 공간이라고 할 수 있다.

1.2 주택, 주거와 거주의 개념

1.2.1 주택이란?

집과 유사한 개념인 주택(house)은 기본적으로 사람이 거주하는 물리적 구조물로, 개별적인 거주 공간을 가리키며, 사람이나 가족이 살거나 주거하는 곳을 말한다. 주택의 주요 특징은 보호와 안전, 기본적인 욕구 충족, 그리고 소유와 재산으로 특징을 가짐 먼저, 주택은 외부 환경으로부터 몸과 소지품을 보호하고 안전을 제공하며, 벽, 지붕, 문, 창문 등으로 구성된 구조물은 비바람, 추위, 더위 등으로부터 보호하여준다. 그리고 주택은 생존에 필수적인 잠자리, 식사, 휴식 등을 위한 공간을 제공하며, 수면, 요리, 식사 및 위생을 위한 전용 공간이 포함한다. 또한 주택은 개인 또는 가족의 소유를 의미하며, 경제적 가치를 지닌 자산으로 여겨진다. 부동산으로서의 주택은 개인이나 가정의 재산 형성에 중요한 역할을 한다. 또한 주택은 소유하거나 임대할 수 있다. 소유권은 부동산을 구매하는 것을 포함하고, 임대는 주택에 거주하고 소유자에게 임대료를 지불하는 것을 의미하며, 집과 달리 주택의 개념은 집의 물리적 형태를 강조하며, 경제적 가치가 더욱 부각된 의미를 가진다.

우리나라에서 주택 규모(호수) 통계는 다가구 주택의 세대별 미분리, 오피스텔·생활숙박시설 같은 준주거시설의 누락, 비주택 거주의 과소포착, 조사·행정자료 간 불일치 등으로 인해 실제 주거현황을 과소 또는 왜곡하여 반영된다는 문제점이 오랫동안 지적되어 왔다.

■ 주택 규모(호수) 산정에서의 제도적·통계적 한계

1. 법적 주택 유형 분류와 현실 불일치

- 주택법·건축법의 주택 유형 분류(단독, 다가구, 다세대, 연립, 아파트 등)와 실제 시장에서 쓰이는 주거형태(오피스텔, 원룸, 고시원, 생활형숙박시설 등) 사이에 괴리가 있다. 예를 들어 오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 실질적으로 주거용으로 사용되는 경우가 많다. 그러나 공식 통계에서는 주택으로 잡히지 않는다. 따라서 공식 주택 재고 통계와 실제 주거 현실이 다르게 나타나게 된다.

2. 다가구·다세대 주택의 통계 처리 문제

- 다가구 주택은 건축법상 *“단독주택”*으로 분류되며, 세대별 구분등기가 불가능하다. 그래서 통계에서는 건물 전체를 “1호”로만 산정한다. 그러나 실제 거주 세대 수는 훨씬 많기 때문에, 주택 호수 통계가 실제 주거 세대 수를 과소 추계하는 결과가 발생한다. 반면 다세대 주택은 세대별 등기가 가능해 “호수”가 제대로 집계되지만, 같은 다층·다세대 거주형태라도 통계상 차이가 크게 난다.

3. 비공식적·비정형적 주거의 누락

- 고시원, 쪽방, 비닐하우스, 컨테이너 주거 등은 통계에서 누락되거나 “비주택”으로 처리된다. 그러나 실제로는 상당한 인구가 이런 공간에서 거주하고 있어, 실제 주거 빈곤을 과소 평가하는 문제가 있다.

4. 행정자료와 조사자료 간 불일치

- 주택총조사(인구주택총조사, 5년 주기)와 행정자료(주민등록, 건축물대장, 부동산 등기부 등) 간 정의와 집계 방식이 다르다. 예컨대 건축물대장에는 주택이더라도, 실제 주민등록은 사업장 주소로 옮기거나 미등록된 사례가 많아 일치하지 않는다.

5. 주택 공급·재고 추계 방식의 한계

- 국토교통부의 주택보급률 산정도 통계적 한계가 있습니다. 분모인 “가구 수”는 인구주택총조사에 따라 추계되지만, 분자인 “주택 수”는 건축물대장 기준이어서 불일치가 발생한다. 특히 공실 여부, 다가구·비주택 거주 형태 반영 문제가 커서, 주택 부족 혹은 과잉 여부를 정확히 판단하기 어렵다.

또한, 주택 규모, 즉 크기를 이야기할 때도 면적 산정 기준의 복잡성 및 불일치 로, 전용면적, 공용면적, 발코니 면적 등의 구분이 어렵고 통일되지 않아 혼선을 야기하며, 주거 실제 질적 요소의 반영의 한계로 면적만으로 주거의 질을 판단하기 어렵고, 법규 및 제도의 비효율성으로 인해 시대 변화를 반영하지 못하고 주택 공급 및 관리에 비효율을 초래하는 점 등의 문제가 있다. 예를 들어, 가구의 인원수, 생활 방식 등 주거를 이용하는 주체의 필요성을 고려하지 않고 획일적인 규모 기준을 적용하는 것은 주거 공급의 실효성을 떨어뜨릴 수 있다. 또한, 면적 중심의 획일적 평가로 주택의 크기인 면적만으로 주거의 질을 판단하게 되어, 공간 활용도, 기능성, 쾌적성 등 실질적인 주거 만족도를 제대로 반영하지 못한다. 또한 60년 이상 유지되어 온 국민주택규모 기준 등 법규가 현대의 주거 트렌드와 생활 변화를 제대로 반영하지 못해 비효율성을 초래할 수 있다.

표 . 주택 규모 산정 추정의 한계와 문제

원인	실제 사실	문제점
1. 다가구 주택의 세대 미분리	건축법상 다가구 주택은 ‘단독주택’으로 분류되어 건축물대장상 1호로만 기록됨. 실제로는 수십 세대가 거주	실제 세대 수 대비 주택 호수 과소 추계 → 주택보급률 왜곡
2. 오피스텔·생활형숙박시설의 주거용 사용	오피스텔의 약 70% 이상이 주거용으로 활용, 수도권에서 약 90만호 이상 거주용으로 사용	법적으로는 업무·숙박시설이라 주택통계에 미포함 → 청년·1인가구 주거현실 과소 반영
3. 비주택 거주의 누락	2020년 기준 약 37만 가구가 고시원·쪽방·컨테이너 등에서 거주	주거 빈곤 실태 과소포착 → 주거복지 정책 대상 축소
4. 행정자료와 조사자료 간 불일치	2015년 건축물대장 기준 주택수 1,490만호 vs 인구주택총조사 기준 1,463만호	통계원에 따라 수치 차이 발생 → 주택 공급/수급 분석 불안정
5. 주택보급률 산정 방식의 한계	분자(주택수)는 건축물대장, 분모(가구수)는 인구주택총조사 기준 사용	다가구·오피스텔 누락 등으로 실제보다 낮게 추정 → 정책 판단 왜곡 가능성

표 3에서 생활형 숙박시설과 오피스텔은 우리나라 주택시장의 이중구조를 보여주는 중요한 사례라 할 수 있다. 생활형 숙박시설은 2010년대 중반 이후 본격적으로 공급되기 시작하였으며, 「건축법」상 숙박시설의 한 유형으로, 호텔·리조트처럼 “단기 체류(숙박)”를 목적으로 인허가가 나지만 실제로는 주거형 구조(주방, 욕실, 세탁기 설치 등)로 설계되어 장기 거주가 가능한 구조이다. 이러한 “주거+숙박”의 혼재된 개념의 주택의 등장은 당시 관광·MICE 산업 활성화 정책으로 숙박시설 규제 완화되는 시점과 더불어 아파트 규제가 강화되던 시기에 건설사와 투자자들이 사실상 주거시설을 공급하려는 욕구와 맞물려 활성화되었다고 볼 수 있다. 숙박시설이므로 주택법, 주택청약제도, 분양가상한제, 임대차보호법 등 적용 대상이 안되며, 아파트 규제를 피하고 투자상품으로 지난 10여년간 대량 공급되었다. 그러나 2021년 국토교통부가 “생활형 숙박시설은 주택으로 사용할 수 없다”는 유권해석 발표하면서 기존 분양분은 일정 조건에서 용도변경 허용, 신규 허가는 주거용 사용 엄격하게 제한하면서 그 공급과 투자 열풍은 줄어들었다.

반면에 오피스텔은 단순히 ‘소형 아파트 대체재’가 아니라 도시화, 주거정책, 부동산시장 구조 속에서 등장하고 진화해온 독특한 주택유형이다. 오피스텔이 등장하게 된 시기는 1980년대 후반으로, 서울 강남, 여의도 등에서 사무실 수요와 원룸형 주거 수요가 동시에 증가함에 따라 「오피스텔」(Office + Hotel)이라는 이름으로 업무와 주거 겸용을 내세운 새로운 건축물 유형이 등장하였다. 이 당시에는 업무시설 비중이 크고, 주거용으로는 제한적으로 사용되었다. 이 당시에는 「건축법」에 ‘오피스텔’이라는 별도 항목이 없었고, 업무시설 또는 근린생활시설의 변형된 형태로 인허가를 받아 공급되었다. 이후 1995년 「건축법 시행령」 개정에서 처음으로 “오피스텔”이 업무시설의 세부 용도로 명시되었다. 1990년대 후반~2000년대 시기에 이 주택유형은 주차장 설치 기준, 바닥면적 비율, 건폐율 등에서 일반 주택보다 완화된 규제를 적용받음에 따라 대학가, 도심권에서 원룸형 임대 수요를 흡수하면서 급속히 확대되었다. 그리고 2000년대 이후에는 주택 공급 부족과 아파트 가격 급등하면서 오피스텔이 사실상 주거 대체재로 자리 잡았다.

표4는 2019년부터 2023년까지 국토교통부의 '주거실태조사'에 따른 주택 만족도를 나타낸다. 주택 만족도는 4점 척도로, 1에 가까울수록 매우 불만족, 4에 가까울수록 매우 만족을 의미한다. 지난 5년 주택 만족도 전체에서 2019년부터 2023년까지 전반적인 주택 만족도는 3.00~3.01 사이로 매우 안정적인 수준을 유지하고 있다. 5년간의 평균 만족도는 3.00으로, 사람들이 주택에 대해 '보통' 이상의 만족도를 느끼고 있음을 보여준다.

표 . 연도별, 지역별, 소득수준별 주택 만족도 추세

		2019년	2020년	2021년	2022년	2023년	평균
전체		3.00	3.00	3.00	3.00	3.01	3.00
주택유형별	단독주택	2.87	2.87	2.87	2.88	2.90	2.88
	아파트	3.12	3.12	3.12	3.11	3.10	3.11
	연립주택	2.82	2.82	2.90	2.86	2.87	2.85
	다세대주택	2.94	2.91	2.87	2.91	2.88	2.90
	비거주용 건물 내 주택	2.79	2.97	2.73	2.84	2.87	2.84
	주택 이외의 거처	2.85	2.87	2.86	2.89	2.96	2.89
소득수준별	하위(1-4분위)	2.88	2.89	2.89	2.90	2.91	2.89
	중위(5-8분위)	3.03	3.02	3.03	3.04	3.03	3.03
	상위(9-10분위)	3.16	3.16	3.16	3.12	3.14	3.15
출처: 국토교통부,「주거실태조사」 주: 주택 만족도는 4점 척도로 1에 가까울수록 매우 불만족, 4에 가까울수록 매우 만족을 의미함

그러나 주택 유형별로 만족도에 차이가 있다. 아파트는 가장 높은 만족도(3.10~3.12)를 보이며, 5년 평균도 3.11로 가장 높다. 이는 아파트가 전반적으로 거주자들의 만족도가 높은 주거 형태임을 시사한다. 연립주택 및 비거주용 건물 내 주택: 연립주택과 비거주용 건물 내 주택은 상대적으로 낮은 만족도(2.82~2.90, 2.73~2.97)를 보인다. 특히 비거주용 건물 내 주택은 2021년에 2.73으로 가장 낮은 만족도를 기록했다. 단독주택(2.87~2.90)과 다세대주택(2.87~2.94)은 전체 평균보다 낮은 만족도를 보였다. 이는 주택 유형에 따라 거주 환경의 질적 차이가 존재할 수 있음을 시사한다.

■ 주택 유형 선호와 코로나19 팬데믹: 뉴노멀의 시작?

아파트의 평균 주거만족도는 2019년 3.12에서 2023년 3.10으로 큰 폭은 아니지만 소폭 하락했다. 이는 코로나19 팬데믹 시기(2020–2022년) 동안 집에 머무는 시간이 늘어나면서, 아파트의 구조적 한계(예: 층간소음, 한정된 공간, 발코니 활용 제약 등)가 체감되었을 가능성이 크다. 반면에 단독주택은 2019년 2.87에서 2023년 2.90으로 소폭 상승세를 보였다. 팬데믹 시기 재택근무와 집콕 문화로 인해 마당·개인 공간 확보 등 단독주택의 장점이 부각되었다고 볼 수도 있다. 이는 아파트 절대 우위 구조가 흔들리기 시작한 신호로 볼 수 있다.

결과적으로, 우리의 이러한 팬데믹 경험이 “집은 단순한 거주공간이 아니라 생활·일·여가의 통합 공간”이라는 인식을 확산시켰고,단독·저밀형 주거의 가치를 재발견하게 만든 점은 “뉴노멀” 성격을 지닌다고 볼 수는 있을 것이다. 여전히 아파트가 절대적 주거유형으로 선호되고 있으며, 한국의 주택 공급과 수요에 있어서의 제도·시장 구조(분양제도, 교통·인프라, 금융 접근성 등)가 아파트 중심으로 고착되어 있어, 단기간에 패러다임 전환으로 보기에는 이르다고 할 수 있다. 따라서 현재까지는 “뉴노멀로 진입하는 과도기적 징후”로 보거나 아니면  코로나19 팬데믹의 단기적 충격에 대한 주택 유형 선호도의 변화로 보는 것이 적절하며, 추후 주택유형 선호도의 변화가 점진적으로 변화할지 여부는 보다 더 지켜보는 것이 바람직하다.

소득 수준별 만족도: 소득 수준이 높을수록 주택 만족도가 높게 나타나는 경향이 뚜렷합니다. 상위(9-10분위)에서 가장 높은 만족도(3.12~3.16)를 보이며, 5년 평균은 3.15이다. 중위(5-8분위)는 중간 수준의 만족도(3.02~3.04)를 보였으며, 5년 평균은 3.03이다. 반면에 하위(1-4분위)는 가장 낮은 만족도(2.88~2.91)를 보였으며, 5년 평균은 2.89이다. 이러한 결과는 소득 수준이 주택 선택의 폭과 주거의 질에 직접적인 영향을 미치며, 이는 주택 만족도로 이어진다는 점을 보여준다.

1.2.2 주거와 주거환경이란?

주거는 사람이 일정 기간 머무르면서 생활하는 장소와 그곳에서의 생활 자체를 의미하며, 단순히 집이나 주택의 물리적 공간을 넘어서, 거주하는 사람들의 삶의 방식을 포함하는 개념이다. 주거는 생활의 공간과 방식으로, 그리고 심리, 사회, 경제, 제도적 측면으로 살펴볼 수 있다. 먼저, 생활 공간으로서의 주거는 사람들이 일상 생활을 영위하는 물리적 공간을 의미하고, 집, 아파트, 기숙사, 공동 주택 등 다양한 형태를 포함하며, 주거 공간은 거실, 침실, 주방, 욕실 등의 구역으로 구성되어진다. 생활 방식으로서의 주거는 사람들의 생활 방식과 밀접하게 연관되어 있다. 주거 형태와 환경은 거주자의 생활 습관, 가족 구조, 사회적 관계 등에 영향을 미친다. 심리적 측면으로는 안정적인 주거 환경은 개인과 가족의 심리적 안정에 기여하며, 이는 주거가 안전함과 편안함을 제공하는 공간으로, 정신적 건강과도 밀접한 연관성이 있다.

주거를 사회, 경제, 제도적 측면으로도 살펴볼 수 있다. 먼저, 사회적 측면으로서의 주거는 개인이나 가족 단위의 생활을 넘어 사회적 상호작용의 장이 되며, 이는 이웃과의 관계, 지역 사회와의 연결 등이 주거를 통해 이루어진다. 경제적 요소로서의 주거는 주거 비용, 주택 소유 여부, 임대료 등은 개인과 가정의 경제적 상황에 큰 영향을 미치며, 주거는 또한 부동산 시장과 밀접한 관련이 있다. 그리고 주거는 각 문화와 사회의 특성을 반영하며, 전통 주거 형태, 건축 양식, 주거 관련 풍습 등은 그 사회의 문화적 배경을 보여준다. 주거는 법적, 정책적 규제와도 관련이 있다. 정부와 지자체는 주거 복지, 주택 공급, 임대차 보호 등을 통해 주거 안정성을 보장하려고 노력하게 된다. 즉, 주거는 사람이 생활하는 물리적 공간과 그곳에서의 생활 방식, 그리고 사회적, 경제적, 심리적, 법적, 문화적 요소들을 모두 포함하는 복합적인 개념으로, 안정적이고 편안한 주거 환경은 개인과 사회의 전반적인 복지와 삶의 질에 큰 영향을 미친다.

주거환경이란 사람들이 생활하는 공간과 그 주변 환경을 포괄하는 개념이다. 이는 단순히 주택이나 건물과 같은 물리적 구조물에만 국한되지 않고, 그 속에서 이루어지는 개인의 삶과 사회적, 경제적, 문화적 요소까지 모두 포함하므로, 주거의 개념보다 보다 폭넓게 정의되고 있다. 주거환경은 크게 두 가지 관점으로 볼 수 있다. 첫째는 물리적 환경으로 거주자가 직접 생활하는 집, 아파트, 주택 등의 내부 공간과 주변의 도로, 공원, 편의 시설, 녹지 공간 등을 포함한다. 이는 거주자의 안전, 건강, 편의성에 직접적인 영향을 미치게 된다. 둘째는 비물리적 환경으로 주거 환경에서 나타나는 다양한 사회적, 경제적, 문화적 특성을 의미한다. 예를 들어, 이웃과의 관계, 지역 사회의 공동체 활동, 치안 수준, 주거 비용, 그리고 지역의 역사와 전통 등이 이에 속한다. 이 요소들은 거주자의 삶의 질과 만족도에 큰 영향을 미친다. 종합적으로 볼 때, 안정적이고 쾌적한 주거환경은 개인의 신체적, 정신적 건강뿐만 아니라, 사회적 관계 형성 및 삶의 질을 결정하는 중요한 요소이다.

우리나라는 2006년부터 격년간, 최근에는 매년 「주거실태조사」를 국토교통부가 시행하고 있다. 이 조사에서도 주거환경을 정의하고 있는 데, 단순히 물리적인 주택을 넘어, 그 주택이 위치한 지역의 전반적인 환경까지 포괄하는 개념으로 보고 있다. 이는 주택 주변의 편의 시설, 교육 환경, 교통 환경, 자연 환경 등을 모두 포함하는 것이다. 이 조사에서는 주거환경만족도에 대한 조사항목이 있는 데, 이러한 주거환경에 대해 거주자가 느끼는 주관적인 만족감을 척도로 측정한 것이다. 설문 응답을 바탕으로 '매우 만족', '대체로 만족', '약간 불만족', '매우 불만족' 등으로 구분하여 점수화하며, 이 점수의 평균을 통해 전체 또는 특정 집단의 주거환경에 대한 만족도를 파악하고 있다.

아래의 2개의 그래프와 표는 2006년부터 2023년까지 연도별, 지역별, 소득 수준별 주거환경 만족도를 4점 척도로 나타낸 자료이다. 척도는 1에 가까울수록 불만족, 4에 가까울수록 만족을 의미한다. 먼저 연도별 만족도 변화를 살펴보면, 전국 평균 주거환경 만족도는 2006년 2.86에서 2023년 2.99로 상승했다. 전반적으로 2000년대 후반 만족도가 2.7~2.8 수준이었던 것에 비해 2017년부터는 꾸준히 2.9 이상을 기록하며 개선되는 추세를 보이고 있다.

그림 . 년도별 지역별 소득계층별 주거환경 만족도 추세

(a) 년도별 지역별 주거환경 만족도 추세

(b) 년도별 소득계층별 주거환경 만족도 추세

이를 지역별로 구분하여 만족도 차이를 살펴보면, 광역시(세종 포함): 광역시 지역의 만족도가 다른 지역에 비해 가장 높게 나타난다. 2023년에는 3.02로 유일하게 3.0을 넘었으며, 평균 역시 2.94로 가장 높다. 수도권의 만족도는 전국 평균과 유사한 수준을 보이며, 2023년 2.98을 기록했다. 도지역은 2023년 2.96으로, 광역시와 수도권에 비해 만족도가 다소 낮지만 전반적으로 꾸준히 상승하는 추세를 보이고 있다.

또한 이를 소득 수준별 만족도 차이를 살펴보면, 소득 수준이 높을수록 주거환경 만족도가 높게 나타나는 경향이 명확하다. 가구 소득기준 상위(9-10분위)의 소득 계층의 만족도가 가장 높다. 2023년 3.10을 기록했으며, 전체 기간 평균도 3.03으로 유일하게 3.0 이상을 기록했다. 중위 소득(5-8분위) 계층의 만족도는 2023년 2.99로, 상위 계층보다는 낮지만 하위 계층보다는 높다. 하위(1-4분위) 소득 계층의 만족도가 가장 낮게 나타난다. 2023년 2.91을 기록했으며, 전체 기간 평균도 2.84로 가장 낮다. 이러한 결과는 소득 수준이 주거환경의 질과 만족도에 직접적인 영향을 미치는 주요 요인임을 보여준다.

1.2.3. 거주란?

거주(dwelling)는 사람이 일정 기간 동안 특정 장소에서 생활하는 상태를 의미하며, 이는 단순히 물리적 공간에 머무는 것을 넘어서는 개념으로, 그 장소를 생활의 터전으로 삼아 일상 생활을 영위하는 것을 포함한다. 거주는 집 주변 환경을 인간 활동으로 끌어들이는 과정으로, 나와 가족의 감성과 융합될 때 물리적 건물에 불과한 주택이 비로소 집이 되는 것이다. 즉, 사람이 거주하는 주거의 본질은 주거는 환경이 인간 활동의 영역으로 끌어들이는 과정으로 주거의 경험에 중점을 둔다. 주거 장소로서 집은 거주자와 집의 만남에서 그 성격을 받아들이는 참조 복합체로, 거주자가 친밀하게 살아가면서 감정과 융합되면 주택은 외부에서 묘사하기 어려운 창조물인 집이 되는 것이다.

일반적으로는 장기적인 한 주택에 머무르는 사실적인 행위를 거주라 한다. 거주는 법적 측면에서도 중요한 의미를 지닌다. 즉, 거주자는 해당 장소에 대한 권리와 책임을 가지며, 이는 임대 계약이나 소유주와의 관계에 따라 달라질 수 있다. 거주는 개인이 사회적 관계를 형성하고 발전시키는 중요한 요소가 되며, 지역 사회에 통합되어 사회적 활동을 하며, 이웃과의 관계를 형성하는 과정이 포함된다. 거주는 개인과 가족의 경제적 상황에 큰 영향을 미친다. 이는 주거 비용, 생활 비용 등은 거주자의 경제적 안정성에 직결되며, 이는 전체적인 생활 수준에 영향을 미치게 된다.

거주는 단순히 어딘가에 머무는 것을 넘어, 다양한 의미를 담고 있다. 이를 물리적 공간, 법적 개념, 추상적 의미 등으로 나누어 살펴볼 수 있다. 첫 번째는 물리적 공간으로서의 거주이다. 이러한 관점에서 거주는 사람이 실제로 생활하는 공간을 의미한다. 예를 들어, 집, 아파트, 방 등이 이에 해당하며, 개인 또는 가족의 주거 공간을 지칭한다. 두 번째는 거주는 특정 장소에 지속적으로 머무는 것을 의미한다. 이는 일시적으로 머무는 여행객과 달리, 거주는 그 장소에 대한 소속감을 형성하는 것을 뜻한다. 거주 공간은 개인 또는 가족의 사적 영역을 설정하는 행위로, 개인의 사생활을 보호하고 안전을 확보하는 중요한 역할을 하게 됨을 뜻한다.

법적 개념으로서의 거주는 우리나라에서는 주민 등록, 전출입 등록 등의 행위로 특정 지역에 거주하는 것을 공식적으로 인정하는 제도를 의미한다. 주민 등록과 전입 등의 행위를 통하여 교육, 의료, 복지 등 다양한 사회 서비스를 이용할 수 있게 된다. 또한 법적으로 거주자는 거주하는 지역에 대한 권리와 의무를 가지게 된다. 예를 들어, 선거권 행사, 세금 납부, 공공 시설 이용 등이 포함한다. 구체적으로, 거주는 생활 근거지에 관한 사실적·법적 개념이며, 그 의미는 맥락(민법·세법·행정법)에 따라 다소 다르게 정의되고 있다.

■ 거주(居住)의 법적 개념

1. 민법상의 거주

- “거주”라는 용어는 민법 조문에서 직접 정의되지는 않지만, 일반적으로 주소 + 거소를 포괄하는 생활 근거지의 의미로 사용된다.

- 민법 제16조: “사람의 생활의 근거되는 곳을 주소라 하고, 일시적으로 생활하는 곳을 거소라 한다.”

- 즉, 주소는 생활의 중심적 근거지이고, 거소(居所)는 임시적으로 머무는 생활 근거지이다.

2. 주민등록법상의 거주 개념

- 주민등록법은 주민등록지를 통해 국민의 거주관계를 공적으로 관리하고 있으며, 주민등록은 “사실상 거주”를 기준으로 하며, 단순히 서류상의 주소만이 아니라 실제 생활 근거지가 어디인지를 확인하는 것이다. 따라서 주민등록상의 주소와 실제 거주지가 다를 경우, 행정적·법적 문제가 발생할 수 있다.

3. 세법상의 거주자 개념

- 소득세법에서는 “거주자”와 “비거주자”를 엄격히 구분한다. 거주자는 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거소를 둔 개인을 의미하며, 비거주자는 위 요건을 충족하지 못하는 개인을 말한다. 이는 조세부과권 및 국제조세조약 적용과 직결됩니다.

4. 국제법 및 인권법적 맥락

- 국제인권규약(예: UN 「시민적·정치적 권리규약」) 등에서는 거주의 자유를 기본권으로 보장하도록 하고 있다. 그러므로 여기서는 “거주”는 단순한 주소가 아니라 자유롭게 생활 근거지를 선택하고 이동할 권리를 포함하는 개념으로 이해하면 된다.

마지막으로 추상적인 의미로서의 거주는 소속감의 형성, 정체성의 확립, 그리고 삶의 방식과 밀접하게 연결되어 있다. 먼저 거주는 특정 장소에 거주하면서 그 장소에 대한 소속감을 형성하게 된다는 것을 의미한다. 이는 거주가 지역 문화, 역사, 관습 등을 이해하고 공유하며 공동체 의식을 함양하게 됨을 뜻하는 것이다. 거주하는 장소는 개인의 정체성을 확립하는 데 중요한 역할을 한다. 주변 환경, 문화적 배경, 사회적 관계 등이 개인의 가치관과 태도를 형성하는 데 영향을 미친다는 것을 의미한다. 거주 방식은 개인의 삶의 방식에 영향을 미친다. 도시와 시골, 혼자 사는 것과 함께 사는 것 등 거주 환경에 따라 생활 패턴, 소비 방식, 가치관 등이 달라질 수 있다.

결론적으로, 거주는 단순히 물리적 공간에 머무는 것을 넘어 법적, 사회적, 문화적 의미를 지닌 다층적인 개념으로, 거주는 개인에게 소속감, 정체성, 삶의 방식을 제공하며, 지역 사회와의 연결고리를 형성하는 중요한 역할을 한다. 또한, 특정 지역에 대한 권리와 의무를 부여하고 사회적 책임을 요구 받으며, 이로써 안정적이고 편안한 거주 환경이 개인과 사회의 전반적인 복지와 삶의 질에 큰 영향을 미친다는 점을 강조할 수 있다.

1.3 집, 주택, 주거, 거주의 유사점과 차이점

집, 주택, 거주, 주거는 모두 사람이 거주할 때 사용되는 용어들이지만, 각각은 다른 의미와 특징을 가지고 있다. 표 1은 집, 주택, 거주, 주거의 개념과 주요 특징을 비교하고 있다.  먼저, 집은 개인이나 가족이 사용하는 물리적 건물로서의 주거 공간을 의미하며, 집은 사생활 보호와 생활의 안정성을 제공한다. 주택은 주거를 목적으로 건축된 건물로서, 다양한 형태와 크기가 있으며, 법적 규제와 관련이 있다. 거주는 특정 장소에 일정 기간 동안 머무르는 상태를 의미하며, 일정 기간 동안의 지속적인 생활을 포함한다. 주거는 물리적 공간과 함께 생활 방식, 사회적, 경제적 요소 등을 포괄적으로 다루는 개념이다.

표 . 집, 주택, 거주, 주거의 주요 특징들의 비교

비교 기준	집	주택	거주	주거
개념	가장 기본적인 생활 공간	법적 의미의 건축물	특정 장소에 지속적으로 머무는 것	사람들이 생활하는 공간
범위	단독주택, 아파트 등 다양한 형태	단독주택, 공동주택 (주택법 기준)	법적/사회적 의미의 거주 포함	집, 주택, 거주 개념 모두 포함
특징	개인/가족의 공간, 소유 개념 강조	건축물 자체, 주거 목적 사용	지속적 머무르기, 소속감 형성	물리적, 사회적, 문화적, 경제적 측면
예시	내 집, 친구 집, 할머니 집	아파트 단지, 연립주택 단지, 주택단지	특정 지역에 일정기간 한 장소에서 머무르는 행위	도시 주거, 농촌 주거, 공동체 주거

네 가지 용어 모두 사람이 거주하거나 거주하는 장소를 말하며, 물리적 구조와 생활하며 숙박하는 시설이나 장소의 개념을 포괄한다. 그러나 네 용어 모두 각각 특정한 뉘앙스가 있어 미묘한 수준이지만, 다소 명확한 차이점이 존재한다. 집은 다른 용어들과 달리 정서적 애착과 개인적 의미를 강조하는 개념이라고 할 수 있다. 주택은 사람이 사는 물리적 구조를 구체적으로 지칭하는 용어라 할 수 있다. 거주는 누군가가 거주하는 곳의 법적 또는 공식적 지위를 강조하며, 종종 행정적 또는 법적 맥락에서 사용된다. 마지막으로 주거는 사람이 생활하고 숙박하는 시설을 제공하는 개념을 말하며, 다양한 형태의 주거를 포함할 수 있다.