<‘24. 11. 14 경제관계장관회의 안건>               

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<- PF 안정성을 높이고 주택공급은 활성화 - 부동산 PF 제도 개선방안>
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2024. 11. 14 

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<순    서><   Ⅰ. 부동산 PF 현황 및 문제점  1 Ⅱ. 전문가와 현장의 목소리  2 Ⅲ. 주요 내용  3 Ⅳ. 기대 효과  14 Ⅴ. 안건 별 향후 추진계획  15 ※ 해외 주요국의 부동산 PF사업 추진 방식  18           해외 주요국의 부동산 PF사업 추진 방식>

<Ⅰ. 부동산 PF 현황 및 문제점>

□ 부동산 PF(Project Financing)는 부동산개발 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법으로,

 ㅇ 약 230조원(‘23.12월 기준) 규모로서, 이 중 약 70%가 주거시설이며, 주택 공급과 건설투자의 주요 수단으로 활용

   * PF의 사업별 현황 : (주거아파트, 비아파트) 44%, 23% (업무) 13% (산업) 11% (상업) 4%

□ 선진국은 디벨로퍼가 금융사·연기금 등 지분투자자를 유치하여 30∼40% 자기자본으로 토지매입 후 건설단계에서 PF대출 받고,

 ㅇ 단순 분양수익 뿐만 아니라 임대수익도 갖춰 수익구조가 안정적

   * 일본 미쓰이 부동산(’23, 총자산 79조원) 수익구조 : 분양(36%), 임대(31%), 매니지먼트(20%) 등

 ㅇ 우리는 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼 영세성*으로 인해 5% 이내 자기자본으로 토지 매입부터 고금리 대출(브릿지대출)을 받아 진행

   * 「부동산개발업법」에 따른 디벨로퍼는 2.4천개社이며, 연 매출 100억원 이하가 95%

□ 대출기관은 低자본 리스크를 보완하기 위해 사업성을 평가하기 보다는 건설사·신탁사 보증*(사실상 100%)에 의존하는 경향 

   * 예) 브릿지 대출 시-시공사의 연대보증 / 본PF 단계-시공사·신탁사의 책임준공 등

 ㅇ 이러한 低자본·高보증 구조는 