사 업 약 정 서

甲 : 주식회사 ○○○

乙 : 주식회사 ○○○

丙 : ○○○부동산신탁(주)

약  정  내  용

본 약정은 ○○○ 필지 상의 『○○○ 아파트』의 신축사업(이하 “본 사업”이라 함)과 관련하여 위탁자 겸 사업시행자인 주식회사 ○○○(이하 “甲”이라 함), 책임시공사인 주식회사 ○○○(이하 “乙”이라 함), 자금관리신탁사인 ○○○부동산신탁(주)(이하 “丙”이라 함)간에 상호 이해와 협력을 바탕으로 원활한 사업추진을 위하여 체결하고, 이를 증명하기 위하여 본 약정서 3통을 작성, 기명날인 후 “甲”, “乙”, “丙”이 각 1통씩 보관하기로 한다.

제 1조(목적)

본 약정은 본 사업의 효율적이고 안정된 수행을 위하여 甲, 乙, 丙의 역할 및 책임을 명확히 하고 기타 본 사업추진을 위한 세부사항을 정하는데 그 목적이 있다.

제 2조(사업개요)

① 사업명칭 : ○○○ 아파트

② 사업부지 : ○○○필지

③ 부지면적 : ○○ 평(○○㎡)

④ 건축개요 :

1. 건 축 연 면 적 : ○○ 평(○○㎡)

2. 용    적    률 : ○○%

3. 건  축  규  모 : 지하 ○층 / 지상 ○층

4. 공  사  기  간 : 착공허가 후 ○○개월

5. 사  업  기  간 : ○○개월(본약정 체결일로부터 준공 후 3개월까지)

6. 개  발  용  도 : ○○시설, ○○시설 등

※ 상기 건축개요는 설계(안)가 끝난 단계로 설계 변경 및 건축허가 변경 시 그 내용에 따라 재조정키로 한다.

제 3조(업무분담 및 협력의무)

① 甲, 乙, 丙은 본 사업의 신속하고 정상적인 수행을 위하여 각자 업무를 분담하여 성실히 수행하고 상호 협력하며, 그에 따른 책임을 다한다.

② 甲은 시행자로서 다음의 업무를 책임지고 수행한다.

1. 법률상 및 사실상 제한이 없는 사업부지의 제공

가. 사업부지 매입 및 소유권 확보

나. 소유권 확보 당일에 丙을 수탁자로 하는 담보(관리)신탁등기 실행

다. 지상물 기타 제한물권, (가)압류, 가처분, 가등기 등 법적인 제한조치 말소 및 관련 행정처리

2. 임차인, 세입자 처리(이주 및 명도완료 책임) 및 공사도로, 부지 진출입도로 확보 및 보상

3. 건축계획에 따른 건축허가(건축허가 변경승인 포함) 등 제반 대관청 인․허가 업무

4. 사업시행의 인허가 조건에 따른 일체의 부담에 대한 모든 업무 수행 및 비용 부담

5. 본 사업의 시행을 위하여 필요한 자금의 조달 및 제 사업비 부담

6. 본 사업의 시행과 관련하여 甲에게 부과되는 제세공과금 등의 부담

7. 乙과 공사도급계약의 체결 및 관리

8. 설계, 감리(소방, 전기감리 포함) 계약의 체결 및 관리

9. 홍보 및 분양업무 일체

가. 분양사무실부지 임차 및 운영, 관리

나. 광고선전 및 홍보

단, 분양 사무실 운영 및 관리에 대한 세부사항에 대해서는 乙, 丙의 사전 합의하에 처리함.

10. 건축물 사용검사 후 甲 명의의 차입원리금 이상완공. 乙에 대한 공사대금 미지급금이 있을 경우 미분양 물건 전체를 丙에게 담보신탁 또는 처분신탁 위탁의무 및 책임

11. 시공관련 인원을 제외한 본 사업관련 제반 민원 책임 해결(공사관련 민원 제외)

12. 본 사업관련 甲 명의로 차입하는 자금 및 분양수입금, 수분양자의 연체료, 제세공과금에 대한 환급금 등 일체의 자금입출금관리 업무를 丙에게 위임

13. 수분양자에 대한 중도금 대출관련 업무의 책임

14. 甲 명의의 차입원금 억원 이내 금액에 대한 상환 및 차입이자 납부의무

단, 차입원리금은 제7조 제1항에 의해 분양수입금에서 최우선 상환

15. 기타 본 사업의 시행을 위하여 필요한 업무

③ 乙은 책임시공자로서 다음의 업무를 책임지고 수행한다.

1. 건축계획에 따른 건축인․허가(건축허가변경 포함) 등 대관청 인․허가업무지원

2. 공사도급계약의 범위에 포함된 공사관련 인․허가 조건의 이행

3. 공사도급계약에 따른 공사수행, 대관청 행정업무, 시공과 관련된 민원의 처리(진동, 소음, 분진 및 안전사고 등) 및 이에 따른 비용부담

4. 공사도급계약에 따라 공사기간 내에 본 사업 목적물의 책임시공 업무 및 이에 대한 분양 계약서상 책임시공자로서 명기 및 날인

5. 수분양자의 중도금 대출시 금융기관과 업무협약체결

6. 분양업무 지원

7. 건축물의 사용승인 후 법령상의 정해진 기간 내 하자보수 책임

8. 입주관리 지원

9. 기타 본 사업의 시공을 위하여 필요한 업무

④ 丙은 다음 업무를 책임지고 수행한다.

1. 본조 제 2항에서 甲이 위임하는 업무 및 기타 본약정에서 위임하는 업무를 수임

2. 본조 제 2항 제 14호에 의거하여 차입하는 자금에 대한 금융기관 선정 및 지원 업무

3. 본 사업을 위하여 금융기관으로부터 차입하는 자금에 대한 채권확보(甲 명의의 차입금 인출․집행과 동시에 전체 사업부지에 대한 담보신탁 또는 처분신탁 등기)업무

4. 준공시까지 甲 명의의 차입원리금 및 乙의 공사대금 미지급분 잔존 시 미분양물건 전체에 대한 담보신탁 또는 처분신탁 수탁업무

5. 본조 제 2항 제 13호에 대한 협조 업무

제 4조(신탁등기)

① 甲은 사업부지(위 지상건축물 일체 포함) 전체에 대한 소유권을 확보한 후 일체의 제한 사항을 말소하여 丙에게 담보(관리)신탁등기를 하여야 한다.

② 丙은 甲이 사업 부지를 신탁한 후 인허가 진행을 위하여 대지 사용 승낙서 교부를 요구하는 경우 이에 동의하여야 한다.

③ 甲은 신탁등기 전 발생분을 포함하여 제세공과금 일체를 부담한다.

④ 신탁에 필요한 사항은 담보신탁 또는 처분신탁계약서에서 별도로 정하기로 한다.

⑤ 신탁등기에 필요한 비용은 甲이 부담하며 업무의 안전성 확보를 위하여 丙이 정하는 법무사가 주관하도록 한다.

제 5조(자금조달 및 채권확보)

① 丙은 담보(관리)신탁 및 프로젝트 금융을 통해서 甲 명의로 토지매입 대금 및 초기사업비 총 억원 한도 내에서 금융기관에게서 조달 알선키로 하고, 甲, 乙, 丙은 금융기관과 더불어 별도의 대출약정서를 체결한다. 甲과 丙은 대출약정서에서 정한 1순위 우선수익권 외에 본사업과 관련하여 어떠한 수익권증서도 乙과 대출약정 체결 없이 발급할 수 없다.

② 甲은 건물보존등기 시까지 금융기관의 차입원리금 및 乙의 공사대금이 잔존할 경우, 甲은 본 사업 목적물의 사용검사와 보존등기에 필요한 일체의 서류 및 사용검사 직후 미분양 물건 전부를 丙에게 담보신탁 또는 처분 신탁하는데 필요한 일체의 서류를 丙에게 교부하여야 하며 丙은 이에 따라 본 사업 목적물을 보전등기하고 동시에 미분양물건을 담보신탁 또는 처분 신탁하여야 하며, 丙은 수익한 도금액을 잔존대출금 및 공사대금의 %에 해당하는 금액으로 하여 1순위 수익자를 금융기관, 2순위 수익자를 乙로 하는 수익권증서를 발급키로 한다.

③ 본조 제 2항의 경우 丙은 할인분양 등의 방법으로 미분양물건을 처분하여 최우선적으로 대출약정서에 의한 금융기관의 차입원리금을 완제하고 다음으로 乙의 공사비를 지급한 후, 나머지 잔액은 제 7조 제 1항에서 정한 순서대로 집행하여야 한다.

제 6조(자금의 집행 및 관리)

① 본 사업의 원만한 수행을 위하여 분양대금의 수납 및 제사업비용의 지출 등 일체의 자금 입출금관리업무는 甲의 위임 하에 준공 후 사업정산 시까지 丙이 수행키로 한다.

② 丙은 본 사업의 자금관리를 위하여 丙 명의의 乙과 丙의 인감을 사용하는 자금관리 계좌를 개설하여 관리키로 한다.

③ 甲은 본 사업과 관련하여 수령하는 어떠한 금원도 자금관리계좌 이외의 방법으로 수령하여서는 아니 된다. 甲은 본 사업과 관련하여 금원을 지급하는 상대방과 체결하는 계약에 자금관리계좌 이외의 지급은 효력이 없고 또한 상계할 수 없음을 명시하여야 한다.

제 7조(자금의 집행 순서 등)

① 자금관리계좌의 자금은 다음 각 호의 순서에 따라 지급된다.

1. 각종 제세공과금

2. 차입원리금 및 수분양자에 대한 중도금대출이자 대납금액

3. 丙의 신탁보수 및 乙의 도급공사비

4. 사업경비(설계․감리비 등)

5. 甲의 일반관리비(月 )

6. 甲의 사업수익금

② 자금인출방법은 甲의 서면요청에 의하여 乙과 丙의 날인으로 인출하여야 하고 인출 시기는 丙이 서면요청을 받은 날로부터 7일 이내로 한다.

③ 甲은 필수적 사업추진비용(용역비, 분양대행수수료 등)을 청구할 경우 청구금액에 대한 신청근거(계약서, 세금계산서, 계약업체의 청구서 등)를 丙에게 제출하여야 하며, 丙은 신청근거에 의거 甲의 계약업체 또는 납부처에 직접 지급하는 것으로 한다.

④ 본조 제 1항 제 6호의 甲의 사업수익금은 본 사업이 완료된 후 정산시점까지 유보하는 것을 원칙으로 하되, 본 사업의 분양계약률이 전체 분양금액 기준 80%이상 도달하여 금융 기관의 차입원리금 및 乙의 도급공사비 지급에 문제가 없다고 판단되는 경우 본조 제 1항의 분양수입금 집행순서에 상관없이 甲, 乙, 丙이 합의하여 甲의 수익금을 인출할 수 있다.

제 8조(공사도급계약)

① 甲과 乙은 본 약정서의 제조건을 반영하여 건축허가 완료 후 30일 이내 평당 一金원정(\/ 부과세 별도)으로 공사도급계약을 체결키로 하며, 공사마감수준은 별첨 견적조건을 기준으로 하고, 세부사항은 공사도급계약시 확정키로 한다.

② 甲과 乙은 건축허가 완료 후 甲이 제공할 시공도면을 기준으로 하여, 별첨 견적조건과 변경된 사항을 반영하여 공사도급 변경계약을 체결키로 한다.

공사도급 변경계약 체결 시, 도급공사금액의 기준은 乙의 공사원가(직접공사비 및 현장관리비, 보험료 등)와 공사원가의 %(일반관리비 %, 이윤 %)를 더한 금액을 원칙으로 한다.

③ 공사범위는 단지 내 공사에 한하며, 인입공사, 분양사무실 공사, 예술장식품, 단지외부 및 진입로공사, 철거공사비, 폐기물처리비 등은 별도 협의하여 공사도급금액을 조정키로 한다.

④ 본 사업의 공사기간은 착공 후 개월이며, 도급계약 시 확정키로 한다.

다만, 천재지변 및 이에 준하는 경제상황의 급격한 변동 등으로 인하여 공사지연이 불가피하다고 인정되는 경우 甲, 乙, 丙이 합의하여 공사기간을 연장할 수 있다.

⑤ 乙은 분양률 및 공사비 지급여부에 불문하고 전항에서 정한 공사기간 내에 본 사업의 목적물인 본 공사 목적물을 책임 시공하여야 하며, 乙의 귀책사유로 공사가 지연되거나 시공을 포기함으로써 甲 및 丙에게 손해가 발생하는 경우에는 이를 배상하여야 한다.

⑥ 공사비 지급을 위한 공사 기성률은 기성부분 산출내역서의 단가에 의하여 산정하되 감리단의 공사기성 확인서를 기준으로 한다.

⑦ 공사기성금 지급은 乙이 감리단의 공정률 및 공사기성확인서를 첨부하여 甲에게 요청하고 甲은 乙의 청구일로부터 15일 이내에 丙이 지정하는 관계서류를 첨부하여 丙에게 지급을 요청하기로 한다.

⑧ 공사비는 매월 기성청구하고, 기성청구일로부터 15일 이내에 현금으로 지급키로 하며, 공사비 지급지연 시에는 해당 일수의 해당금액만큼 연 %의 연체이자를 적용하여 정산 지급토록 한다.

⑨ 乙은 준공 후 하자보수의 책임을 부담하며, 수분양자의 중도금대출시 금융기관과 업무 협약을 체결키로 한다.

제 9조(분양업무)

① 분양에 따른 매도인은 甲이 되며, 乙은 책임시공자로서 수분양자와 분양계약을 체결키로 한다.

② 분양광고, 분양방법 등 분양 관련 업무는 甲이 주관하여 진행하되, 乙, 丙과 사전 협의토록 하며, 분양가는 해당지역의 신규분양상황, 경제전망 등을 고려하여 甲, 乙, 丙이 협의 하여 결정하되 甲의 안을 최대한 반영토록 한다.

③ 분양수입금은 제6조 제 2항의 소정의 자금관리계좌로 수납하여야 한다..

④ 분양계약서의 내용은 甲이 결정하되 분양계약서상에 본조 제3항의 자금관리계좌의 내역을 명시하고 ‘동 예금계좌로 입금하지 아니하는 어떠한 다른 형태의 입금 및 납부도 이를 정당한 납부로 인정하지 아니한다.’ 라는 조항을 명시하기로 하며, 타 계좌 및 방법으로 납부하였을 경우 무효로 간주하여 이로 인해 발생한 제반 손해 및 손실 등은 甲이 전적으로 책임진다.

⑤ 분양계약서상 날인은 甲은 시행자, 乙은 책임시공자로서 공동날인 키로 하며, 【乙의 날인이 없는 계약은 무효로 한다】는 조항을 분양계약서에 명시하기로 한다.

⑥ 분양계약서는 3부 작성하여 甲, 乙, 수분양자가 각 1부씩 보관하되 丙은 사본을 보관한다.

⑦ 본사업과 관련하여 甲은 乙, 丙의 상호 및 로고를 사용함에 있어 분양 및 임대와 관련한 홍보를 제작, 광고의 내용, 분양계약서 작성 등의 일체의 행위에 대하여 乙, 丙의 사전 동의를 얻어야 하며 丙의 명칭은 자금관리신탁사로 표기하여야 한다.

⑧ 분양업무는 甲이 주관하되, 분양의 효율성을 위해 甲이     와 체결할 분양 대행용역계약에 의하여 수행한다.

⑨ 분양률이 저조하여 자금운용에 지장이 있다고 판단될 경우 甲, 乙, 丙은 상호 협의하여 가격할인 등 필요한 조치를 취할 수 있다.

제 10 조(신탁보수)

① 신탁보수는 금일     (\)으로 하며 본 사업 계약 시 %, 나머지 %는 제 2조 제 4항 5호의 사업기간동안 월 단위로 균등분할 하여 매월 25일에 지급하기로 하고, 차액은 최종 보수지급시 정산하기로 한다.

② 동 사업기간을 초과하는 경우에는 위 대리사무보수를 동 사업기간으로 나눈 금액에 대하여 동 사업기간 초과월수를 곱한 금액을 추가로 지급한다. 다만, 월 단위 미만의 일수가 15일 이상이면 1개월 해당보수를 지급하고 15일 미만이면 지급하지 않는다.

③ 제 5조의 담보신탁 또는 처분신탁보수는 담보신탁 또는 처분신탁계약서에서 별도로 정한다.

제 11조(세무처리)

① 본 사업과 관련한 일체의 세무계산 및 납부에 대한 책임은 甲이 부담한다.

② 납부세액은 분양수입금에서 甲이 부담하되, 부가세환급금은 丙 명의의 분양수입금 통장에 환급금 수령과 동시에 입금하여야 하며, 이를 이행치 않을 경우 민형사상의 책임은 甲이 부담한다.

제 12조(본 사업의 시행권 양도 등)

① 乙과 丙은 공동으로 다음 각 호의 사유 발생 시 본 사업의 시행권(甲이 본 사업과 관련하여 가지는 모든 권리를 포함한다)을 乙에게 이전할 것을 요청할 수 있고, 乙의 서면 통지로써 별도의 약정이 없더라도 甲의 시행권은 그 서면통지를 수령한 시점부터 乙에게 양도되는 것으로 한다.

1. 부도, 파산신청, 화의신청, 회사정리신청 또는 이에 준하는 사태가 발생한 경우

2. 기업구조조정촉진법 상의 부실징후기업으로 지정되는 경우

3. 대출약정서상 甲이 기한의 이익을 상실하는 경우

4. 甲이 본 계약을 위반하였음에도 불구하고 개발사업을 계속 수행하는 경우

② 본조 제 1항에 의한 본 사업의 시행권 양도로 甲이 보유하고 있던 다음 각 호의 일체의 권리 및 의무는 乙에게 이전된다. 이 경우 甲은 본 사업과 관련된 모든 권리를 상실하며, 민형사상의 이의, 소제기, 기타 민원 등 본 사업 시행에 직간접적으로 영향을 줄 수 있는 일체의 행위를 할 수 없다.

1. 본 사업 부지의 소유권 및 그에 관련된 일체의 권리

2. 주상복합건물, 공사관리소 등 본 사업부지 지상 및 지하의 모든 건축물(건축 중인 건축물을 포함)의 소유권 및 기타 그에 관련된 일체의 권리

3. 본 약정에 따라 수분양자 및 제 3자와 체결한 계약상 일체의 권리와 의무

③ 본조 제 1항의 서면통지가 있는 겨우 乙은 그 통지일로부터 3주내에 건축허가서 상의 사업주체 변경, 본 사업부지의 소유권 이전, 분양대금채권의 양수도, 분양대금 납입계좌 및 날인 변경 등 본 사업의 시행권 양수와 관련된 모든 절차가 종료될 수 있도록 최대한 협조하여야 하고 본 약정상의 甲과 같은 의무를 부담하여 시행자로서 업무를 성실히 수행하여야 한다.

④ 본 사업의 분양계약서에는 【수분양자는 주식회사 ○○○가 본 주상복합의 시행권 및 분양자로서의 권리와 의무를 시공자인 주식회사 ○○○에 양도하는 경우 이에 이의 없이 동의한다. 또한 수분양자는 본 주상복합 개발사업의 시행권 및 분양자로서의권리와 의무가 주식회사 ○○○에게 양도되는 경우 수분양자는 주식회사 ○○○으로부터 그러한 양도 사실을 통보받고 10일 이내에 서면에 의한 이의를 제기하지 않는 경우에는 별도의 동의 절차 없이 시행자 및 분양자 변경에 동의한 것으로 본다】라는 문언이 명시되어야 한다.

⑤ 乙은 시행권 양도에 대한 제 1항의 서면통지시점으로부터 본 약정과 대출약정서에 다른 甲의 금융기관에 대한 채무를 인수하기로 한다.

⑥ 甲은 본조 제 1항의 시행권 양도 사유가 발생할 때에 대비하여 본조 제 3항의 제반 절차 이행에 필요한 다음의 서류를 작성하거나 발급받아 丙에게 제출하여야 한다.

1. 사업시행권 양도각서

2. 본조 제 2항 제 1호 내지 제 2호상의 일체의 권리(토지 및 건축물 소유권 등) 포기 각서

3. 상기 서류에 각 법인인감을 날인하고 그 날인한 수만큼의 인감증명서를 제출(본 계약 체결일로부터 매 6개월마다 다시 제출)

⑦ 甲, 乙, 丙은 본 조항의 약정을 제소전화해조서로 작성하여 보관하며, 그 비용은 甲이 부담한다.

⑧ 甲은 본 사업의 시행권이 乙 등에게 양도되어 본 사업이 성공적으로 수행될 수 있도록 시행권 양도에 수반된 제반 절차의 이행에 적극 협조하여야 한다.

제 13조(본 사업의 시공권 양도)

① 다음 각 호의 사유 발생시 甲 또는 丙은 본 사업의 시공권(乙이 본사업과 관련하여 가지는 모든 권리를 포함한다)을 甲, 丙이 지정하는 자에게 이전할 것을 요청할 수 있고, 甲 또는 丙의 서면 통지로써 별도의 약정이 없더라도 乙의 시공권은 그 서면 통지를 수령한 시점부터 당연히 甲, 丙이 지정하는 자에게 양도되는 것으로 하고, 乙은 이러한 양도에 대하여 아무런 이의를 제기하지 않는다.

1. 乙에게 부도, 파산신청, 화의신청, 회사정리신청 또는 이에 준하는 사태가 발생하는 경우

2. 乙의 귀책사유로 甲이 본 계약을 위반하거나 대출약정서상 기한의 이익을 상실하는 경우

② 乙은 공증된 공사도급계약 양도각서를 비롯하여 시공권 이전에 필요한 모든 서류를 조건 없이 공사도급계약 체결과 동시에 丙에게 보관시켜야 하며, 상기 서류 중 유효기한이 있는 서류는 계속해서 보완하여야 한다.

제 14조(건물의 보존등기 등)

① 甲은 건물준공과 동시에 모든 보존등기업무를 일체의 서류를 구비하여 丙에게 위임하여야 하며, 이를 해태하여 발생된 모든 법적책임 및 손해는 甲이 부담한다.

② 甲과 丙은 보존등기 시 기분양분에 한하여 담보신탁 또는 처분신탁등기를 해지하기로 한다.

제 15조(사업의 정산)

① 甲, 乙, 丙은 준공 후 3개월 내 본 사업을 정산키로 한다.

② 甲은 정산 시 발생하는 일체의 사업손익에 대해 권리와 의무를 부담하고, 乙과 丙은 정산 손익에 대해 일체의 책임이 없다.

③ 부족금액 발생으로 미지급금 등이 잔존할 경우 甲이 이를 지급키로 한다.

제 16조(약정의 해지 및 손해배상)

① 본 약정은 甲, 乙, 丙이 모두 동의한 경우를 제외하고는 해지 또는 해약을 할 수 없다.

② 기타 본 약정을 위반하여 손해가 발생할 경우 귀책사유가 있는 당사자는 상대방에게 손해 배상 책임을 지기로 한다.

제 17조(약정의 효력)

본 약정은 체결과 동시에 그 효력을 발생하며, 본 약정서상 명시되지 않는 사항에 대하여는 일반적인 상관례에 따라 甲, 乙, 丙이 상호 협의하여 수정 및 보완 후 처리키로 한다.

제 18조(분쟁해결 및 관할 법원)

① 본 약정에 관하여 분쟁이 발생한 경우에는 당사자가 합의하여 해결하기로 한다.

② 본조 제 1항에 의하여 합의가 성립되지 않는 분쟁에 대한 소송의 관할은 법원 본원을 관할법원으로 한다.

제 19조(기타사항)

① 본 사업에 관련한 인허가, 분양, 시공 등의 업무 일체는 제3조에서 정한 업무범위와 역할에 따라 甲과 乙의 권한과 책임으로 진행한다.

다만, 甲과 乙은 각각의 주유업무(건축인허가, 분양사무실 준공, 주요공정 진행현황 등) 진행시 사전에 丙에게 그 현황을 서면으로 통지하여야 한다.

② 본 사업의 성공적인 수행을 위하여 본 약정체결 전 발생한 제반 용적계약은 무효로 한다. 단, (주)   와 체결할 분양대행용역계약 및 사전에 甲, 乙, 丙이 합의한 용역계약은 예외로 한다.

첨 부 :

2005.    .    .

“甲”

시행자 / 위탁자 : ○○○

주식회사  ○○○

대표이사  ○○○

"乙“

책 임 시 공 자 : ○○○

주식회사  ○○○

대표이사  ○○○

“丙”

수    탁    자 : ○○○

○○○ 부동산신탁주식회사

대표이사  ○○○