(질의1)

1. 부동산을 임대하는 법인이 아래 (1), (2) 중 하나에 해당하는 경우 임대보증금(전세금)에 대한 간주익금을 계산하여 법인세를 신고 납부하여야 합니다.

(1) 장부 기타 증빙의 미비 등으로 추계결정하는 경우

(2) 추계결정 외의 경우

다음의 요건을 모두 갖춘 법인에 한하여 적용합니다.

① 주업요건 : 부동산임대업을 주업으로 하는 법인일 것

② 법인요건 : 영리내국법인일 것

③ 차입금요건 : 차입금이 자기자본의 2배를 초과할 것

* 부동산임대업을 주업으로 하는 법인 : 해당 법인의 사업연도 종료일 현재의 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액의 50% 이상인 법인을 말하며, 이 때 자산가액의 계산은 소득세법에 의한 기준시가에 의합니다.

2.  다만, 법인이 주택과 그 부수토지를 임대하고 받은 보증금(전세금)은 간주익금 계산대상에 해당하지 아니 합니다.

*여기서 주택부수토지란 다음 둘 중 넓은 면적 이내의 토지를 말합니다.

① 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차장용으로 사용되는 면적 및 주민공동시설의 면적을 제외한 면적을 말함)

② 주택 정착면적 × 5(도시지경 밖은 10)

조세특례제한법 제138조 【임대보증금 등의 간주익금】

① 법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령[조세특례제한법시행령 제132조 [ 임대보증금 등의 간주익금 ]]으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이

대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 「법인세법」 제15조 제1항에 따른 익금에 가산한다. (2010. 1. 1. 개정)

② 제1항을 적용할 때 차입금의 범위, 주업의 판정기준, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2010. 1. 1. 개정)

조세특례제한법 시행령 제132조 【임대보증금 등의 간주익금】

① 법 제138조[임대보증금 등의 간주익금] 제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준"이란 차입금이 자기자본(다음 각 호의 금액 중 큰 금액을 말한다)의 2배에 상당하는 금액을 말한다.

이 경우 차입금과 자기자본은 적수(積數)로 계산하되, 사업연도 중 합병·분할하거나 증자·감자 등에 따라 자기자본의 변동이 있는 경우에는 해당 사업연도 개시일부터 자기자본의 변동일 전일까지의 기간(해당 기간에 해당하는 자기자본은 제1호의 규정에 따른 금액에서 증자액 또는 감자액을 차감 또는 가산하여 계산할 수 있다)과 그 변동일부터 해당 사업연도종료일까지의 기간으로 각각 나누어 계산한 자기자본의 적수를 합한 금액을 자기자본의 적수로 한다.(2021.01.05 후단개정)<어려운 법령용어 정비를 위한 473개 법령의 일부개정에 관한 대통령령>

1. 해당 사업연도종료일 현재 재무상태표상의 자산의 합계액에서 부채(충당금을 포함하며, 미지급법인세를 제외한다)의 합계액을 공제한 금액(2021.01.05 후단개정)<어려운 법령용어 정비를 위한 473개 법령의 일부개정에 관한 대통령령>

2. 당해 사업연도종료일 현재의 납입자본금(자본금에 주식발행액면초과액 및 감자차익을 가산하고, 주식할인발행차금 및 감자차손을 차감한 금액으로 한다)(2006.02.09 신설)

② 제1항에서 차입금은 「법인세법 시행령」 제53조[ 업무무관자산 등에 대한 지급이자의 손금불산입 ] 제4항의 규정에 따라 제외되는 차입금 및 동법 시행령 제55조 [ 지급이자 손금불산입의 적용순위 ]의 규정에 따라 지급이자가 이미 손금불산입된 차입금과 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금으로부터 차입한 금액을 제외한다.(2015.06.30 개정)

③ 법 제138조[임대보증금 등의 간주익금] 제1항에서 "부동산임대업을 주업으로 하는 법인"이라 함은 당해 법인의 사업연도종료일 현재 자산총액 중 임대사업에 사용된 자산가액이 100분의 50 이상인 법인을 말한다.

이 경우 자산가액의 계산은 「소득세법」 제99조[기준시가의 산정]의 규정에 의하며,자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우 임대사업에 사용되는 자산가액은 기획재정부령이 정하는 바에 의하여 계산한다.(2008.02.29 직제개정)

④ 법 제138조[임대보증금 등의 간주익금] 제1항에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 주택과 그 부속토지로서 다음 각 호의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 말한다.(2010.02.18 개정)

1. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 (정의) 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)(2006.02.09 개정)

주택건설기준 등에 관한 규정 ( 약칭: 주택건설기준규정 )

제2조(정의) 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

3. “주민공동시설”이란 해당 공동주택의 거주자가 공동으로 사용하거나 거주자의 생활을 지원하는 시설로서 다음 각 목의 시설을 말한다.

가. 경로당

나. 어린이놀이터

다. 어린이집

라. 주민운동시설

마. 도서실(정보문화시설과 「도서관법」 제2조제4호가목에 따른 작은도서관을 포함한다)

바. 주민교육시설(영리를 목적으로 하지 아니하고 공동주택의 거주자를 위한 교육장소를 말한다)

사. 청소년 수련시설

아. 주민휴게시설

자. 독서실

차. 입주자집회소

카. 공용취사장

타. 공용세탁실

파. 「공공주택 특별법」 제2조에 따른 공공주택의 단지 내에 설치하는 사회복지시설

하. 「아동복지법」 제44조의2의 다함께돌봄센터(이하 “다함께돌봄센터”라 한다)

거. 「아이돌봄 지원법」 제19조의 공동육아나눔터

너. 그 밖에 가목부터 거목까지의 시설에 준하는 시설로서 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제15조제1항에

따른 사업계획의 승인권자(이하 “사업계획승인권자”라 한다)가 인정하는 시설

2. 건물이 정착된 면적에 5배(도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배를 말한다)를 곱하여 산정한 면적(2006.02.09 개정)

⑤ 법 제138조[임대보증금 등의 간주익금] 제1항의 규정에 의하여 익금에 가산할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 익금에 가산할 금액이 영보다 적은 때에는 이를 없는 것으로 보며, 적수의 계산은 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.(2010.12.30 개정)

익금에 가산할 금액 ＝ (당해 사업연도의 보증금등의 적수 － 임대용부동산의 건설비상당액의 적수) × [1/365(윤년인 경우에는 366으로 한다)] × 정기예금이자율 － 당해 사업연도의 임대사업부분에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분익의 합계액

⑥ 제5항에서 "임대용부동산의 건설비상당액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.(2006.02.09 개정)

1. 지하도를 건설하여 「국유재산법」 기타 법령에 의하여 국가 또는 지방자치단체에 기부채납하고 지하도로 점용허가(1차 무상점유기간에 한한다)를 받아 이를 임대하는 경우에는 기획재정부령이 정하는 지하도 건설비상당액(2008.02.29 직제개정)

2. 제1호 외의 임대용부동산에 있어서는 기획재정부령이 정하는 당해 임대용부동산의 건설비상당액(토지가액을 제외한다)(2008.02.29 직제개정)

조세특례제한법시행규칙 제59조 [ 임대보증금 등의 간주익금계산 ]

① 영 제132조 제3항 후단의 규정에 의한 자산의 일부를 임대사업에 사용할 경우의 임대사업에 사용되는 자산가액은 다음의 산식에 의하여 계산한다.(2007.03.30 개정)

일부를 임대사업에     임대사업에 사용하고 있는 부분의 면적

사용하고 있는   ×─────────────────────

자산의 가액                  당해 건물의 연면적

② 영 제132조 제5항 및 제6항의 규정을 적용함에 있어서 건설비상당액은 당해 건축물의 취득가액(자본적 지출액을 포함하고, 재평가차액을 제외한다)으로 하고, 그 적수는 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 면적의 적수의 계산은 매월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.(2007.03.30 개정)

1. 영 제132조 제6항 제1호의 경우(2007.03.30 개정)

지하도의       임대면적의 적수

건설비   ×───────────

적수총계     임대가능면적의 적수

2. 영 제132조 제6항 제2호의 경우(2007.03.30 개정)

임대용부동산의     임대면적의 적수

건설비 적수총계 ×───────────

건물 연면적의 적수

③ 부동산을 임차하여 전대하는 경우 영 제132조 제5항의 산식에 규정된 보증금 등의 적수는 전대보증금 등의 적수에서 임차보증금 등의 적수를 차감하여 계산한다. 이 경우 임차보증금 등의 적수가 전대보증금 등의 적수를 초과하는 때에는 그 초과하는 부분은 이를 없는 것으로 한다.(2007.03.30 개정)

④ 영 제132조 제5항의 산식에서 "정기예금이자율"이라 함은 「법인세법 시행규칙」 제6조의 규정에 의한 이자율을 말한다.(2007.03.30 개정)

⑤ 영 제132조 제5항의 산식에서 "유가증권처분익"이라 함은 유가증권의 매각익에서 매각손을 차감한 금액을 말한다.(2007.03.30 개정)

⑥ 영 제132조 제5항의 규정을 적용함에 있어서 각 사업연도 중에 임대사업을 개시한 경우에는 임대사업을 개시한 날부터 적수를 계산한다.(007.03.30 개정)

⑦ 영 제132조 제6항 제2호의 규정을 적용함에 있어서 1991년 1월 1일 이후에 개시하는 사업연도 이전에 취득·건설한 임대용부동산의 건설비상당액은 당해 부동산의 취득가액과 당해 부동산의 연면적에 1990년 12월 31일이 속하는 사업연도종료일 현재의 단위면적당 임대보증금을 곱하여 계산한 금액 중 큰 금액으로 한다. 이 경우 당해 부동산의 취득가액이 확인되지 아니하는 때에는 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가를 그 취득가액으로 한다.(2007.03.30 개정)

법인세법시행령 제53조 [ 업무무관자산 등에 대한 지급이자의 손금불산입 ]

① 법 제28조 제1항 제4호 나목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 명칭여하에 불구하고 당해 법인의 업무와 관련이 없는 자금의 대여액(제61조 제2항 각호의 1에 해당하는 금융회사 등의 경우 주된 수익사업으로 볼 수 없는 자금의 대여액을 포함한다)을 말한다. 다만, 기획재정부령이 정하는 금액을 제외한다.(2011.06.03 개정)

② 법 제28조 제1항 제4호 각 목 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액"이란 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다.(2011.06.03 개정)

제1항 및 제49조 제1항의 규정에 의한

자산가액의 합계액(총차입금을 한도로 한다)

지급이자  ×──────────────────────

총차입금

③ 제2항의 규정에 의한 총차입금 및 자산가액의 합계액은 적수로 계산한다. 이 경우 제1항의 자산은 동일인에 대한 가지급금 등과 가수금이 함께 있는 경우에는 이를 상계한 금액으로 하며, 제49조 제1항의 자산은 취득가액(제72조의 규정에 의한 자산의 취득가액으로 하되, 같은 조 제4항 제3호의 시가초과액을 포함한다)으로 한다.(2012.02.02 개정)

④ 제2항의 규정에 의한 차입금에는 다음 각호의 금액을 제외한다.(2000.12.29 개정)

1. 제61조 제2항 각호의 규정에 의한 금융회사 등이 차입한 다음 각목의 금액(2010.02.18 개정)

가. 「공공자금관리기금법」에 따른 공공자금관리기금 또는「한국은행법」에 의한 한국은행으로부터 차입한 금액 (2006.12.30 개정)

나. 국가 및 지방자치단체(지방자치단체조합을 포함한다)로부터 차입한 금액(2000.12.29 개정)

다. 법령에 의하여 설치된 기금으로부터 차입한 금액(2000.12.29 개정)

라. 「외국인투자촉진법」 또는 「외국환거래법」에 의한 외화차입금(2005.02.19 법명개정)

마. 예금증서를 발행하거나 예금계좌를 통하여 일정한 이자지급 등의 대가를 조건으로 불특정 다수의 고객으로부터 받아 관리하고 운용하는 자금(2008.02.22 개정)

2. 내국법인이 한국은행총재가 정한 규정에 따라 기업구매자금대출에 의하여 차입한 금액(2000.12.29 개정)

법인세법시행령 제55조 [ 지급이자 손금불산입의 적용순위 ]

지급이자의 손금불산입에 관하여 법 제28조 제1항 각 호의 규정이 동시에 적용되는 경우의 지급이자 손금불산입은 다음 각호의 순서에 의한다.(2006.02.09 개정)

1. 법 제28조 제1항 제1호의 규정에 의한 채권자가 불분명한 사채의 이자(1998.12.31 개정)

2. 법 제28조 제1항 제2호의 규정에 의한 지급받은 자가 불분명한 채권·증권의 이자·할인액 또는 차익(1998.12.31 개정)

3. 삭제(2005.02.19)

4. 법 제28조 제1항 제3호의 규정에 의한 건설자금에 충당한 차입금의 이자(1998.12.31 개정)

5. 삭제(2006.02.09)

6. 제53조 제2항의 규정에 의하여 계산한 지급이자(1998.12.31 개정)