선우회계법인천안지사  주황규실장

부동산 매매업

Ⅰ. 부동산매매업의 개념

1. 부가가치세법상의 정의

1) 범 위

부가가치세법에서는 다음 두 가지 조건 중 하나만 충족되면 부동산매매업을 영위하는 것으로 보며(규칙 2[ 사업의 범위 ] ②),

또한 재화를 공급하는 사업으로 본다(부령 [ 용역의 범위 ] 3 ②).

부가가치세법시행령 제3조 [ 용역의 범위 ]

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령[부가가치세법시행규칙

제2조 [ 사업의 범위 ]]으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.(2013.06.28 개정)

① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다)

또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업

② 사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31) 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는

사업

여기에서 부동산의 범위는 명확히 규정되어 있지 않으나 토지 및 건축물만을 의미한다고 보여지며, 의제부동산인 차량, 선박, 항공기 또는 건설기계 등은 포함되지 않는 것으로 보아야 한다.

또한 부동산 중 토지는 부가가치세가 면세되므로 부동산매매업에 해당된다 할지라도 토지를 제외한 그 정착물에

대하여만 부가가치세 납세의무가 있다.

부가가치세법시행규칙 제2조 [ 사업의 범위 ]

① 「부가가치세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조[ 용역의 범위 ] 제1항 제6호 단서에 따른 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전은 지적공부상의 지목과 관계없이 실제로 경작하거나 해당 토지의 고유 용도에 사용하는 것으로 한다.(2013.06.28 개정)

② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조[ 용역의 범위 ] 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

③ 「소득세법 시행령」 제9조[ 농어가부업소득의 범위(2019.02.12 제목개정) ] 제1항에 따라 소득세가 과세되지 아니하는 농가부업은 영 제4조 [ 사업의 구분 ]에 따라 사업을 구분할 때에 독립된 사업으로 보지 아니한다.

다만, 「소득세법 시행령」 제9조[ 농어가부업소득의 범위(2019.02.12 제목개정) ] 제1항에 따른 민박, 음식물 판매, 특산물 제조, 전통차 제조 및 그 밖에 이와 유사한 활동은 독립된 사업으로 본다.(2013.06.28 개정)

2) 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매

부동산 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내는 경우란 사업자등록, 정관, 법인등기부등본, 분양공고문,

광고지, 부동산중개업소 확인, 기타사실에 의하여 독립된 사업으로 부동산매매업을 영위함이 객관적으로 확인되는 경우를 말하는 것으로 그 자체가 사업이라 할 수 있으므로 부동산의 취득 또는 판매 회수 등에 관계없이

부동산매매업을 영위하는 것으로 본다.

3) 수회에 걸쳐 취득하고 판매하는 경우

사업상의 목적으로 1과세기간(1.1∼6.30 또는 7.1∼12.31) 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 사업목적이 외부로 나타나지 않는 경우이나, 영리목적의 유무에 불구하고 1과세기간 중 1회 이상 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 사실상 계속 반복적인 공급행위로서 부동산 매매업을 영위하는 것으로 본다(재부가 22601-772, 1991.6.13).

여기서 "사업상"이란 '사업과 관련하여', '사업을 위하여', '사업에 있어서의'의 의미를 가지고 있다.

따라서 부가가치를 창출할 정도의 실체적 사업조직을 갖추어 사회통념상 사업성을 인정할 수 있을 만큼의 독립성을 가지고 계속적, 반복적 활동이 이루어지는 경우 사업상 목적이 있는 것으로 보는 것이다.

이 규정의 입법취지는 일반가계에서 주택을 양도하는 경우 사업자 해당기준을 설정하기 위함이며, 과세기간별 취득이나 판매회수에 의하여 사업성을 의제하기 위한 판단기준이다.

그러나 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 부동산을 판매할 때 부동산매매업으로 간주하는 것은 부동산매매업을 판단하는 데 하나의 예시적 기준에 불과하다(대법원 97누12785, 1998.2.10).

따라서 기간과 회수가 법에 정한 기준에 부합한 경우에만 부동산매매업으로 보는 것이 아니라, 부동산의 거래행위가 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지 여부는 그 거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 할 것이고, 부가가치세법 시행규칙 제2조[ 사업의 범위 ] 제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산 거래가 전체적으로 사업목적하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상, 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니라고 할 것이다(대법원 97누17797, 1999.9.17 : 대법원 94누11170, 1995.3.3 : 대법원 92누14526, 1993.2.23 : 대법원 94누8617, 1994.10.21 : 대법원 93누22623, 1994.4.15 외 다수).

① 거래횟수를 계산시 양도세 비과세 주택이 있는 경우

건설업에 속하는 연립주택 신축, 판매횟수 및 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세된 주택의 양도횟수를 부동산매매업의 인정 자료로 삼은 것은 잘못이라는 것이나, 주택을 포함한 건물의 신축·판매는 재화를 공급하는 사업인 부동산매매업에 해당함이 분명하고, 또한 원심이 확정한 사실관계에 의하면 원고들 주장의 양도소득세 비과세주택의 양도횟수를 제외한다고 하더라도 이 사건 건물의 양도가 부동산매매업의 일환으로 이루어진 것으로 보는 데에 아무런 지장이 없으므로 이 부분 상고이유의 주장은 어느 것이나 받아들일 수 없다(대법원 97누17797, 1999.9.17).

② 판매목적 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매한 경우

부동산매매업을 영위하는 사업자가 판매목적으로 취득한 건물을 판매할 때까지 일시적으로 임대하다가 판매한 경우, 부동산매매업을 영위함이 사업자등록에 의하여 공적으로 확인되거나 법인등기부등본에 의하여 공시되는 경우뿐 아니라, 분양공고문 기타 사실에 의하여 부동산매매업을 독립된 사업으로 영위함이 확인되는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 보는 것이므로 계약상 또는 법률상의 공급자가 세금계산서를 발급하는 것이다.(부가 22601-1656, 1990.12.18).

예를 들어, 부동산매매업을 영위하는 사업자가 주상복합아파트를 신축하여 분양하는 때로서 미분양으로 인하여 일시적으로 상가를 임대하면서 별도로 부동산임대업 사업자등록을 하고 부가가치세를 신고·납부하던 중 해당 상가가 분양된 경우에는 당초 부동산매매업을 영위하는 사업장의 명의로 세금계산서를 발급하고 해당 사업장관할세무서장에게 부가가치세를 신고·납부하는 것이다(서면3팀-2054, 2004.10.8).

즉, 해당 상가가 분양된 경우에는 당초 부동산매매업을 영위하는 사업장의 명의로 세금계산서를 발급하고 해당 사업장관할세무서장에게 부가가치세를 신고·납부하는 것이다.(서면3팀-2054, 2004.10.8, 서면3팀-274, 2008.2.4).

결국 부동산매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타낸 것이냐, 또는 사업상의 목적이냐를 가리는 것은 그 목적이 갖는 예측성 또는 변화 가능성 때문에 획일적인 기준을 정할 수 없으므로 그 목적이 사업자등록에 의하여 공적으로 확인되거나 법인등기부등본에 의하여 공시되는 경우뿐만 아니라, 그 목적이 대외적으로 공시되지 아니하였다 하더라도 분양공고문이나 사실에 의하여 그 목적이 확인되는 경우에는 그 확인된 목적에 따라 부동산매매업의 조건 성취 여부를 검토하여야 한다.(소비 22601-900, 1985.8.30).

그리고 부동산매매업자로서 부가가치세의 납세의무를 지는 자는 영리를 목적으로 부동산을 매매하는 자에 한하여야 하므로(동지 대법원 79누355, 1980.1.29), 영리목적이 아닌 부득이한 사유에 해당하는 경우에는 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 부동산을 판매하더라도 부동산매매업으로 볼 수 없다.

“부동산의 매매(주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양 ․ 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나,사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다”. 여기에서 사업목적은 법인등기부나 정관,사업자등록증상에 표시되거나 분양공고문 등을 통하여 고시된 경우를 말한다.

2. 대법원 판례

부동산의 거래행위가 사업소득세 및 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그 거래행위가 수익을 몾거으로 하고, 그 규모.횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하며

그 부동산의 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다라고 판시하고 있다(대법원 95누10969, 1996.2.23.).

반면, 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 미완성건물을 양도한 경우에는 사업성이 없는 것으로 보아 부동산매매업으로 보지 않는다는 심판례가 있다.

즉, 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 자기소유의 토지위에 상가사무실을 신축하여 이를 불특정다수인에게 분양하거나 임대할 목적으로 건축공사를 진척시켜 철골공사를 마치고 또 사업자등록을 한 사실이 있다고 하더라도 자금이 여의치 않아 그 사업계획을 포기하고 그 토지와 미완성건물을 양도한 행위는 수익의 목적이나 계속성 및 반복성이 없음이 명백하여 이를 사업소득인 부동산매매업으로 볼 수 없고 양도소득세로 과세하여야 한다.

(국심 2001구 2666,2002.3.29. 대법원 1985누 442).

참고 업종의 구분

사업구분은 부가가치세시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의한다(부령2 ③).

3. 부동산매매업.주택신축판매업(건설업).양도소득의 구분

부동산매매업이란?

① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는

그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나

② 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 말한다.

부동산매매업은 부가가치세상 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세(건물공급)된다.

주택신축판매업이란?

주택을 건설하여 판매하는 사업으로 건설업으로 본다. 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.

① 1동의 주택을 신축하여 판매하는 경우

② 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우

③ 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우

주택신축판매업은 건설업으로 부가가치세 및 소득세의 납세의무를 진다.

다만, 국민주택(전용면적 25.7평 이하)을 신축하여 판매하는 경우에는 부가가치세가 면제된다.

양도소득이란?

개인이 비사업자로서 판매목적 없이 일시적.비반복적으로 부동산을 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 말한다. 부동산의 양도가 양도소득 또는 사업소득에 해당되는지의 여부는 그 규모.횟수.태양.상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단 할 사항이다(재산 46014-28,2002.1.31).

◆ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례

※ 부동산매매업자에 대한 세액계산 특례(비교과세)의 위법 여부[합헌](헌재 2015헌바339, 2017. 8.31)

1) 부동산매매업자 중 주택 등 매매차익이 있는 자

① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 소세법 104[ 양도소득세의 세율 ] ① 4호(조정대상지역 내의 분양권)·8호(비사업용 토지)·10호(미등기양도자산) 또는 소세법 104[ 양도소득세의 세율 ] ⑦(조정대상지역 내의 다주택자) 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택 등 매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호[ⅰ) 및 ⅱ)]의 세액 중 많은 것으로 한다(소세법 64[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ] ①, 2003.12.30 신설, 2006.12.30 개정, 2008.12.26 개정, 2014.12.23 개정, 2017.12.19 개정).

ⅰ) 종합소득 산출세액(소세법 64[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ] ① 1호, 2009.12.31. 개정)

○ 종합소득 과세표준×종합소득세율(소세법 55 ①)

ⅱ) 다음 각 목(㉮, ㉯)에 따른 세액(稅額)의 합계액(소세법 64[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ] ① 2호, 2009.12.31 개정)

㉮ 주택 등 매매차익에 소세법 104(양도소득세율)에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액(소세법 64[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ] ① 2호 가목, 2009.12.31 개정)

㉯ 종합소득 과세표준에서 주택 등 매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 소세법 55(종합소득세율)에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액(소세법 64[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ] ① 2호 나목, 2009.12.31. 개정)

○ (주택 등 매매차익×양도소득 "중과세율" 등)＋[(종합소득 과세표준－주택 등 매매차익)×종합소득세율]

※소세법 64[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ] ①[소세법 104 ⑦(조정대상지역 내의 다주택자) 각 호의 어느 하나에 해당하는 세율을 적용받는 자산에 한정한다]의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행한다(법률 제15225호, 부칙 1 단서).

◈조정대상지역→[04-01-01-01-03.] 참조.

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다(소세법 64 ②, 2009.12.31 개정).

[1] 주택신축판매업자의 중과세율 적용 여부

주택신축판매업을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익(賣買差益)에 대하여는 소세법 64(부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례)의 규정이 적용되지 아니하는 것이다(서면1팀-901, 2006.6.30).

[2] 부동산매매업 외 사업소득 결손금 이월공제 여부

소세법 64에 따른 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 적용시 부동산매매업 외의 업종에서 결손금이 발생하는 경우 해당 결손금은 주택등매매차익과 "합산"하여 소세법 64 ① 1호의 종합소득 산출세액을 계산하는 것이며, 해당 산출세액이 소세법 64 ① 2호 각 목에 따른 세액의 합계액보다 "적은" 경우 해당 결손금은 소세법 45에 따라 이월하여 공제하는 것이다(기재부 소득-102, 2013.2.18).

[3] 결손금이 있는 경우 비교과세 여부

㉮ 벽면·기둥 등 주거용 건물의 외관이 그대로 갖추고 있는 경우 주택에 해당하고, 종합소득금액이 결손이라고 하더라도 비교과세 처분은 적법하다[국승](대법원 2015두52104, 2015.12.24).

㉯ 부동산매매업만을 영위하는 사업자가 소세법 45(결손금 및 이월결손금의 공제)에 따라 발생되고 남은 해당 결손금에 대해서 소세법 64(부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례) ① 1호(종합소득 산출세액)의 적용시에는 결손금이 발생한 과세기간의 종료일부터 10년 이내에 끝나는 과세기간의 소득금액을 계산할 때 공제하는 것이며, 소세법 64 ① 2호(주택 등 매매차익：비교과세)의 적용시에는 해당 결손금을 공제할 수가 "없다"(소득-2469, 2016.2.24).

소득세법 제64조 [ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ]

① 대통령령[소득세법시행령 제122조 [ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ]]

으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조[ 양도소득세의 세율 ] 제1항 제1호(분양권에 한정한다)ㆍ제8호ㆍ제10호 또는 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.(2020.12.29 개정)

1. 종합소득 산출세액(2009.12.31 개정)

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액(2006.12.30 개정)

가. 주택등매매차익에 제104조[ 양도소득세의 세율 ]에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액(2009.12.31 개정)

나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고 이에 제55조 [ 세율 ]에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액(2009.12.31 개정)

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령[소득세법시행령 제122조 [ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ]]으로 정한다.(2009.12.31 개정)

소득세법시행령 제122조 [ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ]

① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.(2010.12.30 개정)

② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.(2018.02.13 개정)

1. 제163조 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비(2018.02.13 개정)

2. 법 제103조에 따른 양도소득 기본공제 금액(2018.02.13 개정)

3. 법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액(2013.02.15 신설)

③ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.(2010.12.30 신설)

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에 따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은 제외한다)(2010.12.30 신설)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적(2010.12.30 신설)

④ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이 같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라 한다)이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용 건물에서 제외하는 것으로 하고, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항 단서에 따른 주거용 건물로 본다. 이 경우 건물에 딸린 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항을 준용한다.(2010.12.30 신설)

1. 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우(2010.12.30 신설)

2. 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우(2010.12.30 신설)

⑤ 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는 필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다.(2010.12.30 신설)

⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.(2010.12.30 항번개정)

소득세법시행규칙 제63조의 2 [ 필요경비의 안분 계산 ]

① 영 제122조 [ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ] 제5항에 따른 안분 계산은 같은 조 제4항에 따른 주거용 건물 및 다른 목적의 건물(각각에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 공통되는 필요경비를 해당 주거용 건물 및 다른 목적의 건물 각각의 가액에 비례하여 안분 계산하는 방식에 따른다.(2011.03.28 신설)

② 제1항을 적용할 때 해당 주거용 건물 및 다른 목적의 건물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 해당 주거용 건물 및 다른 목적의 건물의 각각의 기준시가에 따라 안분 계산한다.(2011.03.28 신설)

2) 부동산매매업의 범위 등

① 부동산매매업

소세법 64 ① 각 호 외의 부분[위 1)]에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업"이란 한국표준산업분류에 따른 "비주거용" 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업분류에 따른 "주거용"건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다(소세령 122 ①, 2003.12.30 신설, 2007.2.28 삭제, 2010.2.18 신설, 2010.12.30 단서 개정, 종전 34).

② 주택신축판매업(소세령 122 ① 단서)：[21-03-01.] 참조.

※상가신축판매업은 한국표준산업분류상 부동산공급업(부동산매매업)에 해당하는 것이고, 이는 건설·제조 기타 용역(예약매출 포함)에 해당하는 것이 아니다(기재부 소득-14, 2008.1.11；소득-0235, 2015.5.28).

3) 주택 등 매매차익의 산정

소세법 64 ①[위 1)]에 따른 "주택 등 매매차익"은 해당 자산의 매매가액에서 다음 각 호[ⅰ)～ⅲ)]의 금액을 차감한 것으로 한다(소세령 122 ②, 2003.12.30 신설, 2007.2.28 개정, 2018.2.13 개정).

ⅰ) *소세령 163 ①부터 ③까지 및 ⑤에 따라 계산한 양도자산의 필요경비(소세령 122 ② 1호, 2003.12.30 신설, 2018.2.13 개정)

ⅱ) 소세법 103에 따른 양도소득기본공제금액(소세령 122 ② 2호, 2003.12.30 신설, 2018.2.13 개정)

ⅲ) 소세법 95 ②에 따른 장기보유특별공제액(소세령 122 ② 3호, 2013.2.15. 신설)

○ 주택 등 매매차익＝실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비 – 장기보유특별공제액 - 양도소득기본공제(연 250만원)

*소세령 163 ①：취득에 든 실지거래가액

*소세령 163 ②：현재가치 할인차금

*소세령 163 ③：자본적 지출액

*소세령 163 ⑤：양도비 등

2004.1.1 이후	2013.2.15 이후
□ 부동산매매업자의 주택 등 매매차익 계산방법	□ 비용 항목 추가
○ 수입：주택 또는 토지 매매가액	○ 좌동
○ 비용	○ 좌동
-취득가액 -양도자산 필요경비 -양도소득기본공제금액
<추가>	- 장기보유특별공제액

세액계산순서	양도소득	종합소득
① 양도가액	실지거래가액(양도)	실지거래가액(양도)
② 취득가액	실지거래가액(취득)	실지거래가액(취득)
③ 자본적 지출액	공제	공제
④ 양도비용	공제	공제
⑤ 건설자금이자	공제	공제
⑥ 제세공과금	공제	공제
⑦ 일반관리비 ・인건비, 임대료 ・이자비용 등	배제	공제
⑧ 장기보유특별 공제	공제 (미등기 양도자산 제외)	배제
⑨ 세율	양도소득세율	종합소득세율

상담유형세법상담-종합소득세                                               조회수254  등록일2018-03-23

Q. 부동산매매업자 예정신고 후 확정신고시 기본공제적용

부동산매매업자가 양도할때

예정신고시에는 장기보유특별공제 적용O, 양도소득기본공제적용X

확정신고시 장기보유특별공제 적용X로 알고 있습니다.

질의

확정신고시 타소득이 없으며, 비사업용토지 및 미등기양도자산이 아닌 경우..(비교과세가 아닌경우입니다.)

확정신고시에는 장기보유특별공제는 적용하지 않고 양도소득기본공제는 적용하는 것인지요?

또한 예정신고시 납부한 세액은 기납부세액으로 차감하는지요?

A. 답변:부동산매매업자 예정신고 후 확정신고시 기본공제적용                            답변일2018-03-26

안녕하십니까? 귀하의 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드립니다.

부동산매매업자로서 비교과세 대상이 아니고, 매매차익예정신고가 아닌 종합소득세 확정신고에 양도소득기본공제는 적용되지 않습니다.

또한 예정신고시 납부한 세액은 종합소득 과세표준 확정신고시에 기납부세액으로 차감합니다.

귀하의 문의에 대한 답변이 되었기를 바라며, 귀댁의 평안과 행복을 기원합니다.

세법상담 | 양도소득세                                                   조회수200|등록일 2015-01-06

Q. 부동산매매업

1.사실관계>구체적으로 기재<

안녕하십니까

부동산매매업시의 세율과 장기보유특별공제에 대해 문의드립니다

2.질의사항

1.부동산매매업을 영위하는 경우로서 부동산을 판다면 장기보유특별공제가 적용되는지 여부

2.부동산매매업자가1주택을 취득후 1년이내 매매하는 경우 중과세되는지 일반세율로 과세되는지 여부

3.부동산매매업자가 비교과세되는 경우

A. 부동산매매업자가 주택을 단기양도하는 경우의 세액계산 특례(비교 과세) 적용 여부

1.부동산매매업자는 소득세법제64조에 따라  아래의 1)과 2)를 비교하여 종합소득 산출세액을 신고하여야 하며,

장기보유특별공제는 2)의 산출세액 계산시 적용이 되는 것입니다.

1)  종합소득산출세액 (종합소득과세표준 × 「소득세법」 제55조제1항의 기본세율)

2) [ ※ 주택등 매매차익 × 양도소득세율 ] + [ (종합소득과세표준 - ※ 주택등 매매차익) × 「소득세법」

제55조제1항의 기본세율) ]

※ 주택등 매매차익 = 매매가액 - 필요경비 - 양도소득기본공제 - * 장기보유특별공제

* 장기보유특별공제는 2013년 1월 1일 이후 발생하는 소득분부터 적용

2. 2014.1.1 이후 개정된 소득세법제64조제1항에 따라 소득세법제104조제1항제8호 자산인 비사업용토지와

소득세법제104조제1항제10호에 해당하는 미등기자산에 대하여만 부동산매매업자의 세액계산 특례(비교 과세)

를 적용하는 것으로서

부동산매매업자가 주택을 취득하여  2014.1.1 이후 1년 이내에 단기 양도하는 경우라도 부동산매매업자의 세액계산 특례(비교 과세)가 적용되지 않으므로  종합소득세 신고시 적용되는 세율은 소득세법제55조의 일반 누진세율(6% ~ 42%)입니다.

3. 비사업용토지와 미등기자산을 양도하는 경우 부동산매매업자의 세액계산 특례(비교 과세)를 적용합니다.

아래에 고객님의 질의와 관련한 근거 규정인 세법 조문을 붙여 드리니 참고하시기 바랍니다.

소득세법 제64조 [ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ]

① 대통령령(소득세법시행령 제122조 [ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ]) 으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에

제104조[양도소득세의 세율] 제1항 제4호(조정대상지역 주택의 입주자로 선정 지위)ㆍ제8호(비사업용토지)ㆍ제10호(미등기양도자산) 또는 같은 조 제7항(조정대상지역 주택)

각 호의 어느 하나에 해당하는 자산의 매매차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의

종합소득 산출세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.(2017.12.19 개정)

제64조 제1항(제104조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 세율을 적용받는 자산에 한정한다)의 개정규정은 2018년 4월 1일부터 시행함 [2017.12.19 법률 제15225호 부칙 제1조1호]

1. 종합소득 산출세액(2009.12.31 개정)

2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액(2006.12.30 개정)

가. 주택등매매차익에 제104조[양도소득세의 세율]에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액의 합계액

(2009.12.31 개정)

나. 종합소득 과세표준에서 주택등매매차익의 해당 과세기간 합계액을 공제한 금액을 과세표준으로 하고

이에 제55조[세율]에 따른 세율을 적용하여 산출한 세액(2009.12.31 개정)

② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은

대통령령으로 정한다.(2009.12.31. 개정)

소득세법시행령 제122조 [ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ]

① 법 제64조 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른

비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다.

다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 “주거용 건물 개발 및 공급업”이라 한다)은 제외한다.(2010.12.30 개정)

② 법 제64조 제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 자산의 매매가액에서

다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다.(2018.02.13 개정)

1. 제163조[양도자산의 필요경비] 제1항부터 제3항까지 및 제5항에 따라 계산한 양도자산의 필요경비

(2018.02.13 개정)

2. 법 제103조[양도소득기본공제]에 따른 양도소득 기본공제 금액(2018.02.13 개정)

3. 법 제95조[양도소득금액] 제2항에 따른 장기보유 특별공제액(2013.02.15 신설)

③ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물에는 이에 딸린 토지로서 다음 각 호의 어느 하나의 면적 중 넓은 면적

이내의 토지를 포함하는 것으로 한다.(2010.12.30 신설)

1. 건물의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적, 「건축법 시행령」 제34조 제3항에

따른 피난안전구역의 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조 제3호에 따른 주민공동시설의 면적은

제외한다)(2010.12.30 신설)

2. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호에 따른 도시지역 밖의 토지의

경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적(2010.12.30 신설)

④ 제1항 단서를 적용할 때 주거용 건물의 일부에 설치된 점포 등 다른 목적의 건물 또는 같은 지번(주거여건이

같은 단지 내의 다른 지번을 포함한다)에 설치된 다른 목적의 건물(이하 이 항에서 “다른 목적의 건물”이라

한다)이 해당 건물과 같이 있는 경우에는 다른 목적의 건물 및 그에 딸린 토지는 제1항 단서에 따른 주거용

건물에서 제외하는 것으로 하고,

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 전체를 제1항 단서에 따른 주거용 건물로 본다.

이 경우 건물에 딸린 토지의 면적의 계산에 관하여는 제154조 제4항을 준용한다.(2010.12.30 신설)

1. 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서 다른 목적의 건물면적이 주거용

건물면적의 100분의 10 이하인 경우(2010.12.30 신설)

2. 주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서 다른 목적의

건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우(2010.12.30 신설)

⑤ 주거용 건물과 다른 목적의 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 각각 이를 구분하여 기장하고, 이에 공통되는

필요경비가 있는 경우에는 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 안분 계산한다.(2010.12.30 신설)

⑥ 법 제64조의 규정에 의한 세액의 계산 그 밖에 필요한 사항은 기획재정부령으로 정한다.(2010.12.30 항번개정)

소득세법시행령 제163조 [ 양도자산의 필요경비 ]

① 법 제97조 제1항 제1호 가목에 따른 취득에 든 실지거래가액은 다음 각 호의 금액을 합한 것으로

한다.(2017.02.03 개정)

1. 제89조 제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금과 「부가가치세법」 제10조 제1항 및 제6항에 따라 납부하였거나 납부할 부가가치세를 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)(2018.02.13 개정)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(1994.12.31 개정)

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.(2012.02.02 개정)

4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 “합병법인”이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(「법인세법」 제16조 제1항 제5호의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.(2012.02.02 신설)

② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.(2010.02.18 개정)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(2018.02.13 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000.12.29 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액(2000.12.29 개정)

2의2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.(2015.02.03 신설)

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용(2000.12.29 개정)

3의2.「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)(2006.09.22 신설)

3의3.「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006.09.22 신설)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것(2008.02.29 직제개정)

④ 삭제(2000.12.29)

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2 제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.(2018.02.13 개정)

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용(2009.02.04 개정)

가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세(2009.02.04 신설)

나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용(2009.02.04 신설)

다. 공증비용, 인지대 및 소개비(2009.02.04 신설)

라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용(2018.02.13 신설)

마. 가목부터 라목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용(2018.02.13 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.(2008.02.29. 직제개정)

소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ]

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.(2016.12.20 후단개정)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산(2008.12.26 개정)

제55조 제1항에 따른 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것(2014.01.01 개정)

양도소득과세표준의 100분의 40

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2014.01.01 개정)

양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은 제외한다).

다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.(2018.12.31 단서개정)

양도소득 과세표준의 100분의 50

5. 삭제(2014.01.01)

6. 삭제(2014.01.01)

7. 삭제(2014.01.01)

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지(2017.12.19 개정)

┌───────────┬──────────────────────┐

│ 양도소득 과세표준    │                  세율                      │

├───────────┼──────────────────────┤

│1,200만원 이하        │                16퍼센트                    │

│                      │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│1,200만원 초과        │192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)    │

│4,600만원 이하        │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│4,600만원 초과        │1,042만원 + (4,600만원 초과액 × 34퍼센트)  │

│8,800만원 이하        │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│8천800만원 초과       │2,470만원 + (8,800만원 초과액 × 45퍼센트)  │

│1억5천만원 이하       │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│1억5천만원 초과       │5,260만원 + (1억5천만원 초과액 × 48퍼센트) │

│3억원 이하            │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│3억원 초과            │1억2,460만원 + (3억원 초과액 × 50퍼센트)   │

│5억원 이하            │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│5억원 초과            │2억2,460만원 + (5억원 초과액 × 52퍼센트)   │

│                      │                                            │

└───────────┴──────────────────────┘

9. 제94조 제1항 제4호 다목 및 라목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을 고려하여 대통령령으로 정하는 자산(2017.12.19 개정)

┌───────────┬──────────────────────┐

│ 양도소득 과세표준    │                  세율                      │

├───────────┼──────────────────────┤

│1,200만원 이하        │                16퍼센트                    │

│                      │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│1,200만원 초과        │192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)    │

│4,600만원 이하        │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│4,600만원 초과        │1,042만원 + (4,600만원 초과액 × 34퍼센트)  │

│8,800만원 이하        │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│8천800만원 초과       │2,470만원 + (8,800만원 초과액 × 45퍼센트)  │

│1억5천만원 이하       │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│1억5천만원 초과       │5,260만원 + (1억5천만원 초과액 × 48퍼센트) │

│3억원 이하            │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│3억원 초과            │1억2,460만원 + (3억원 초과액 × 50퍼센트)   │

│5억원 이하            │                                            │

├───────────┼──────────────────────┤

│5억원 초과            │2억2,460만원 + (5억원 초과액 × 52퍼센트)   │

│                      │                                            │

└───────────┴──────────────────────┘

10. 미등기양도자산(2009.12.31 호번개정)

양도소득과세표준의 100분의 70

11. 제94조 제1항 제3호에 따른 자산(2017.12.19 개정)

가. 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 "대주주"라 한다)

가 양도하는 주식등(2017.12.19 개정)

1) 1년 미만 보유한 주식등으로서 중소기업 외의 법인의 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 30

2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등

┌───────────┬────────────────────────┐

│  양도소득과세표준    │                  세율                          │

├───────────┼────────────────────────┤

│       3억원 이하     │                20퍼센트                        │

├───────────┼────────────────────────┤

│       3억원 초과     │     6천만원 + (3억원 초과액 × 25퍼센트)       │

└───────────┴────────────────────────┘

나. 대주주가 아닌 자가 양도하는 주식등(2017.12.19 개정)

1) 중소기업의 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 10

2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 20

다. 그 밖의 주식 등(2009.12.31 개정)

양도소득과세표준의 100분의 20

12. 제94조 제1항 제5호에 따른 파생상품등(2014.12.23 신설)

양도소득 과세표준의 100분의 20

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다.

이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.(2017.12.19 신설)

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(2017.12.19 신설)

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.(2017.12.19 신설)

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(2017.12.19 신설)

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.(2017.12.19. 신설)

부가가치세법시행령  제3조 [ 용역의 범위 ]

① 법 제2조 제2호에 따른 용역은 재화 외에 재산 가치가 있는 다음 각 호의 사업에 해당하는 모든 역무(役務)와 그 밖의 행위로 한다.(2013.06.28 개정)

1. 건설업(2013.06.28. 개정)

2. 숙박 및 음식점업(2013.06.28 개정)

3. 운수업(2013.06.28 개정)

4. 방송통신 및 정보서비스업(2013.06.28 개정)

5. 금융 및 보험업(2013.06.28 개정)

6. 부동산업 및 임대업. 다만, 다음 각 목의 사업은 제외한다.(2019.02.12 단서개정)

가. 전·답·과수원·목장용지·임야 또는 염전 임대업(2019.02.12 신설)

나. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조에 따른 공익사업과 관련해 지역권·지상권(지하 또는 공중에 설정된 권리를 포함한다)을 설정하거나 대여하는 사업(2019.02.12 신설)

7. 전문, 과학 및 기술 서비스업과 사업시설관리 및 사업지원 서비스업(2013.06.28 개정)

8. 공공행정, 국방 및 사회보장 행정(2013.06.28 개정)

9. 교육 서비스업(2013.06.28 개정)

10. 보건업 및 사회복지 서비스업(2013.06.28 개정)

11. 예술, 스포츠 및 여가관련 서비스업(2013.06.28 개정)

12. 협회 및 단체, 수리 및 기타 개인서비스업(2013.06.28 개정)

13. 가구내 고용활동 및 달리 분류되지 않은 자가소비 생산활동(2013.06.28 개정)

14. 국제 및 외국기관의 사업(2013.06.28. 개정)

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.(2013.06.28 개정)

부가가치세법 시행규칙 제2조 [ 사업의 범위 ]

② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

양도소득과 부동산매매업 구분표

						1동의 신축판매	건설업(주택신축판매업)
						도급 후 신축판매
			주택의 신축판매 (부수토지:건물정착면적의 5 또는 10배 이내)			자기토지에 신축후 토지와 함께 판매
						건축법상 건축물로 볼 수있는 상태에서 시공 후 주택판매
						신축주택 일시임대 후 판매
						임대주택법의 의한 임대 후 양도	조특법 제97조 및 제97조의2에 의한 양도소득세 감면대상
부동산 신 축 판 매						* 5배 또는 10배 초과분의 토지양도는 사업성유무에 따라 부동산매매업 또는 양도소득으로 과세
						주택과 비주택을 하나의 매매 단위로 매매하는 경우: 주택면적>비주택면적	전부 건설업으로 과세 (주택신축판매업)
			복합(겸용)주택 판매			주택과 비주택을 각각 매매하는 경우: 주택면적≥(비주택면적× 10)
						주택과 비주택을 하나의 매매 단위로 매매하는 경우: 주택면적≤비주택면적	주택은 건설업 과세 (주택신축판매업)
						주택과 비주택을 각각 매매하는 경우: 주택면적 < (비주택면적 × 10)	계속적.반복적... 부동산매매업 일시적.비 반복적.. 양도소득세 과세
			비주택 신축판매			계속적.반복적 사업	부동산매매업 과세
						일시적.비반복적 사업	양도소득세 과세
부동산 비신축 판매						계속적.반복적 사업	부동산매매업 과세
						일시적.비반복적 사업	양도소득세 과세

☞ 부동산 매매업자에 대한 세액계산 특례

부동산매매업자의 경우 비록 종합소득세 과세대상이지만 양도소득세 예정신고와 유사하게 부동산매매업자 토지등 매매차익예정신고제도(기존 양도소득세 신고서와 다른 유사한 별도의 신고서가 있음)가 있으며,

또한 종합소득금액에 양도소득세가 중과세되는 비사업용토지에 대한 양도에 대하여 양도소득세와 동일하게 과세하기 위하여 종합소득세와 양도소득세의 비교과세 제도를 두고 있다.

※ 주택 매매업에 대한 부동산 매매업에 대한 비교과세는 2014년부터 폐지되었으나, 2018.4.1. 이후 지정지역 주택양도에 대하여는 양도소득세 중과세가 시행되므로 2018.4.1. 이후 지정지역 주택 양도에 해당하는 경우 부동산 매매업에 대한 비교과세가 시행된다.

① 부동산 매매업의 정의

한국표준산업분류에 따른 비거주용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다.

다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우 제외)은 제외한다.
따라서 주택신축판매업은 매매차익 예정신고와 양도소득세와 비교 과세대상에서 제외한다. (시행령 제122조)

따라서 주택이 아닌 상가, 오피스텔등의 신축분양은 자기 건설 이건 타인 도급 이건 매매업에 해당되나,

주택 신축분양은 자기 건설이나 타인에 도급을 주어 건설하여 분양한 경우에도 부동산 매매업이 아니고 건설업에 해당된다.

□ 건축물 자영 건설업 (비거주용에 건물에 한함)

□ 부동산 분양공급업 (주거용건물 분양공급업 제외)

② 부동산매매업자 매매차익 예정신고 납부

양도소득세 예정신고와 동일하게 토지와 건물의 매매일이 속하는 달의 말일부터 2월이 되는 날 까지 납세지 관할 세무서에 양도소득세율로 예정신고 납부한 후 확정신고시 종합소득세율로 세액을 정산하여 신고 납부하는 제도를 두고 있다.

제외대상 : 주거용 건물과 다른 목적의 건물이 각각의 매매단위로 매매되는 경우로서

다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적의 100분의 10 이하인 경우.

주거용 건물에 딸린 다른 목적의 건물과 주거용 건물을 하나의 매매단위로 매매하는 경우로서

다른 목적의 건물면적이 주거용 건물면적보다 작은 경우.

매매차익 예정신고는 실지소득금액에 의하여 신고납부하는 것이 원칙이나 무기장이거나 증빙이 없는 경우에도

소득세법에 의한 추계 (기준경비율 또는 단순경비율)에 의하여 소득금액을 계산 후 양도소득세율에 의하여 예정신고 납부하여야 한다.(서면1팀 – 596  2006.05.09.)

동일 사업연도에 2회 이상 예정신고하는 경우, 이미 신고한 매매차익의 합산여부는 양도소득세예정신고시 기신고 소득의 합산과 동일하게 사업자의 선택사항이며 의무사항이 아니다. (법 제69조 제5항 및 법 제107조 제2항)

주택신축분양을 제외한 상가,오피스텔등의 신축분양등 부동산 매매업의 경우 매매차익예정신고를 반드시 해야 하며, 만약 무신고시 무신고 가산세 20% 및 납부불성실 가산세가 적용된다.

또한 예정신고를 하였더라도 별도로 확정신고를 하여야 하며, 예정신고 또는 확정신고 중 하나라도 하지 않았으면 무신고 가산세에 해당되며, 두가지 신고를 하지 않은 경우에도 무신고가산세는 한번만 해당된다.

또한 2018년 이후 확정신고, 결정, 경정하는 분부터는 예정신고하지 아니하였으나 확정신고하는 경우, 해당되는 무신고, 신고불성실 가산세가 50% 경감된다. (기본법 제48조 제2항 제3호)

<비교과세 대상 아닌 경우 매매업자 세액의 계산>

구 분	매매업자 예정신고시		종합소득세 확정신고시
양도가액	실지거래가액		실지거래가액
필요경비	・실지취득가액	추계 신고시 경비율 적용	・실지취득가액	추계 신고시 경비율 적용
	・자본적 지출		・자본적 지출
	・양도비용		・양도비용
			・일반관리비
장기보유특별공제	공제함 (추계시에는 공제 안함)		공제 안함
양도소득기본공제	해당 없음		해당 없음
소득공제(인적)	공제 안함		공제 함
세율	양도소득세율		종합소득세율
★ 예정신고는 양도소득세 계산규정에 의하여 하고, 확정신고시는 일반적인 경우는 종합소득세 계산규정을 적용하되, 다만 양도소득세 중과세 대상의 경우에는 비교과세 한다. (중과세 대상 : 법 제104조 제1항 제4호~제8호,제10호에 해당되는 부동산) ★ 2009년 세법개정으로 예정신고시 보유기간 2년 미만으로 양도소득세율 50%,40% 적용대상인 경우에도 이를 적용하지 않고 일반세율에 의하여 예정신고 납부한다.

③ 종합소득세와 양도소득세의 비교과세

부동산매매업자가 양도소득세가 중과세되는 비사업용 토지, 미등기자산을 양도시에는 양도소득세와 동일한 세액으로 과세하기 위하여 , 부동산매매업자 종합소득세와 양도소득세의 비교과세 제도를 두고 있었다.

또한 2018.4.1. 이후 시행되는 조정지역의 주택,입주권의 양도에 대하여도 비교과세 제도가 2018.4.1. 이후 시행된다. (법 제64조 령 제122조)

아래의 ①과 ②중에서 많은 것으로 한다.

① 종합소득 산출세액

② 〔주택등 매매차익 × 양도소득세율 (법 제104조) 〕+ 〔 (종합소득과세표준 – 주택등 매매차익) × 종합소득

기본세율 〕

※ 2014년 매매분 부터는 비교과세는 비사업용토지와 미등기전매자산에 대해서만 적용된다.

※ 비교과세에 의한 확정신고시 주택등매매차익계산

= 매매가액 – 필요경비 – 장기보유특별공제(2013년귀속부터 적용) - 양도소득기본공제

※ 부동산 매매업 외의 업종에서 결손금이 발생하는 경우 해당 결손금은 주택등매매차익과 합산하여 법64조

제1항 제1호의 종합소득 산출세액을 계산하는 것이며, 해당 산출세액이 같은항 제2호 각목(비교과세)에 따른

세액의 합계액보다 적은 경우 해당 결손금은 이월하여 공제한다. (기획재정소득 – 102 2013.02.18.)

※ 주택등 매매차익 계산시 필요경비는 시행령 제163조 1항~5항 규정에 의한 양도소득계산시 필요경비를

말한다.

※ 위의 ① 종합소득 산출세액 계산시 소득금액 계산방법은 법에 별도 규정이 없으나, 법의 취지등으로 보아

②의 주책등매매차익이 그대로 적용되어야 할 것으로 보이므로, 추계소득금액은 예정신고시 계산방법과

관계없이 비교 과세시에는 적용이 안되는 것으로 보인다.

⑤ 주의 사항

○ 건설업이 아닌 주택신축판매업자의 세액계산특례적용 여부

주택신축판매업 (직접신축 및 도급신축을 구분하지 않음)을 영위하는 거주자가 판매목적으로 신축한 재고자산인 주택의 매매차익에 대하여는 소득세법 제64조 ‘부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례’의 규정이 적용되지 아니하는 것임 (서면1팀-901:2006.06.30.)

○ 나대지에 상가신축분양시 비사업용토지 해당 여부 및 세액계산 특례 적용여부

- 비사업용 토지라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은 법 시행령 제168조의6에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의3 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 「지방세법」규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지의 경우 비사업용토지에서 제외되는 것이며,

- 상가를 신축하여 분양 판매하는 경우 부동산매매업에 해당하며, 부동산매매업을 영위하는 거주자로서 종합소득금액에 비사업용토지의 매매차익이 있는 자의 종합소득산축세액은 같은법 제64조 제1항 제1호의 규정에 의한 세액과 동조 동항 제2호의 규정에 의한 세액 중 많은 것에 의하는 것임. (서면5팀-1629 : 2007.05.22.)

(따라서 비사업용토지 해당여부 판정시 취득후 2년의 유예기간, 착공일 등을 기준으로 양도일 직전 5년중 3년, 3년중 2년 사용, 보유기간 중 80%의 사용 등을 판정하여 할 것입니다.) (사업용 사용기간 = 취득일로부터 2년 + 건설공사기간 + 완공일 이후의 기간)

○ 과세기간 중 2회 이상 매매시 이미 신고한 소득과 반드시 합산하여야 하는 지?

양도소득세 예정신고와 마찬가지로 소득세법 제107조 제2항에 의거 합산하여 신고하려는 경우에는 합산하도록 규정하고 있어 기신고 소득의 합산은 의무사항이 아닌 선택사항으로 보입니다.

○ 텔레마케터에게 지급하는 수수료는 양도비(소개비)에 해당하지 않는다.

「소득세법」 제64조 제1항 제2호 (주택등 매매차익에 대한 양도소득세율 적용)에 따라 부동산매매업자의 주택 등 매매차익을 계산할 때 부동산매매업자가 텔레마케터에게 지급하는 수수료는 같은 법 시행령 제163조 제5항에 따른 양도비(소개비)에 해당하지 아니하는 것입니다. (기획재정부 재산 – 464, 2017.07.24.)

그러나 판매수당은 해당 토지의 개발가능성 등을 검토한 후 개발가능성이 큰 토지의 매수를 성사시키고, 잠재적 매수자에 대해 매수한 토지의 입지조건 및 향후 개발가능성 등을 설명하고 매수를 유도가히 위한 비용으로서, 원고와 같이 대규모로 토지를 매수하고 이를 다시 여러 필지로 분할하여 매도하는 사업을 반복적으로 하는 경우에는 매수 및 매도를 진행하기 위해서 지출할 수 밖에 없는 비용으로 보인다. (대법2016두60256 2017.02.23.)

■ 소득세법 시행규칙 [별지 제16호서식](2019.03.20 개정)
토지등 매매차익 예정신고서 및 납부계산서 ( 년 월 귀속)
※ 뒤쪽의 작성방법을 읽고 작성하여 주시기 바랍니다.													(앞쪽)
관리번호												처리기간			즉시
신고인	① 성 명										② 주 민 등 록 번 호
	⑤ 주 소										⑥ 전화번호
구 분								세율구분코드			세율구분코드				합계
매매가액(실지거래가액)							⑨
필요경비							⑩
장기보유특별공제							⑪
토지등 매매차익(⑨-⑩-⑪)							⑫
기신고(결정)된 매매차익 합계액							⑬
토지등 매매차익 합계액(⑫+⑬)							⑭
양도소득세 세율							⑮
산출세액
가산세
기납부세액
납부할 총세액(+-)
분납할 세액(2개월 이내)
신고기한 내 납부할 세액(-)
지방소득세 신고 및 납부계산서
토지등 매매차익 합계액
세 율
산 출 세액(×)
가 산 세
기납부세액
신고기한 내 납부할 세액(+-)
신고인은 「소득세법」 제69조 및 「지방세법」 제93조에 따라 위의 내용을 신고하며, 위 내용을 충분히 검토하였고 신고인이 알고 있는 사실 그대로를 정확하게 적었음을 확인합니다.
년 월 일
신고인										(서명 또는 인)
세무대리인은 조세전문자격자로서 위 신고서를 성실하고 공정하게 작성하였음을 확인합니다.
세무대리인										(서명 또는 인)
세무서장				귀하
신고인 제출 서류			1. 토지등 매매차익 계산명세서(부표) 1부 2. 매매계약서 및 필요경비 증명서류 1부													수수료 없 음
담당 공무원 확인 사항			1. 건물(토지)등기부 등본 2. 건축물(토지)대장
210mm×297mm[백상지 80g/㎡(재활용품)]

(뒤쪽)

작성방법

1. 관리번호란은 신고인이 적지 않습니다.

2. 세율구분란은 토지등 매매차익 계산명세서의 세율구분코드가 동일한 자산을 합산하여 적습니다.

3.   산출세액란: 세율구분코드가 10, 11, 31, 51, 52, 55 또는 56인 경우 [토지등 매매차익 합계액(⑭란) × 세율 - 누진공제액]의 방법으로 산정한 금액을 각각 적고, 그 밖의 코드인 경우 [토지등매매차익합계액(⑭란) × 세율]의 방법으로 산정한 금액을 각각 적습니다.

4.  토지등매매차익합계액란:  토지등매매차익합계액란의 금액을 적고, 여기에 「지방세법」 제103조의3에 따른 세율(란)을 곱하여 산출세액(란)을 계산합니다.

세      율      표

구 분		코드	세율
토지 또는 건물(비사업용 토지 등은 아래 내용에 따라 적용)		10	「소득세법」 제55조제1항의 세율(6%~42%)
비사업용 토지	지정지역 외	11	「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 더한 세율(16%~52%, 2016.1.1. 이후 양도분부터)
	지정지역 내	31	「소득세법」 제104조제1항제8호의 세율에 100분의 10을 더한 세율(26%~62%, 2018.1.1. 이후 양도분부터)
미등기자산		30	70%
조정대상지역내 주택의 입주자로 선정된 지위		21	50%
조정대상지역내 주택	1세대 2주택	51	「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 10을 더한 세율(16%~52%, 2018.4.1. 이후 양도분부터)
	1세대 2주택(주택과 조합원입주권 각각 1개씩 보유)	52
	1세대 3주택 이상	55	「소득세법」 제55조제1항의 세율에 100분의 20을 더한 세율(26%~62%, 2018.4.1. 이후 양도분부터)
	1세대 3주택 이상(주택과 조합원입주권을 보유한 경우 그 수의 합이 3 이상)	56

※ 지정지역(기획재정부 공고 제2017-114호, 2017. 8. 3) : 서울특별시(용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 강서구, 영등포구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구) 및 세종특별자치시(행정중심복합도시 건설예정지역)

※ 「소득세법」 제55조제1항의 세율

귀속년도 과세표준	2017년		귀속년도 과세표준	2018년
	세율	누진공제액		세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	-	1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	108만원	1,200만원 초과 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	522만원	4,600만원 초과 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원	8,800만원 초과 1억 5천만원 이하	35%	1,490만원
1억 5천만원 초과 5억원 이하	38%	1,940만원	1억 5천만원 초과 3억원 이하	38%	1,940만원
			3억원 초과 5억원 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	40%	2,940만원	5억원 초과	42%	3,540만원

서울특별시	서울특별시 전역(25개 구)
경기도	과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 동탄2택지개발지구(화성시 반송동ㆍ석우동, 동탄면 금곡리ㆍ목리ㆍ방교리ㆍ산척리ㆍ송리ㆍ신리ㆍ영천리ㆍ오산리ㆍ장지리ㆍ중리ㆍ청계리 일원에 지정된 동탄2택지개발지구에 한함), 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구(수원시 영통구 이의동ㆍ원천동ㆍ하동ㆍ매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인시 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 광교택지개발지구에 한정함), 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구
부산광역시	해운대구ㆍ수영구ㆍ동래구
세종특별자치시	「신행정수도 후속대책을 위한 연기·공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」 제2조제2호에 따른 예정지역에 한함

※ 조정대상지역(국토교통부공고 제2018-1766호, 2018. 12. 31.)

■ 소득세법 시행규칙 [별지 제16호서식 부표 1](2019.03.20 개정)
	※ 관리번호	-	토지등 매매차익 계산명세서
			(앞쪽)
1. 인적사항
① 성 명		② 생년월일
③ 상 호		④ 사업자등록번호				-			-
⑤ 사업장 소재지
2. 양도자산 명세
⑥ 세율구분	코드									합계
⑦ 자산종류
⑧ 부동산 소재지
3. 매매가액 계산
⑨ 양도일
⑩ 양도면적
⑪ 매 매 가 액
4. 매매차익 계산
필요경비	⑫ 취득가액
⑬ 자본적 지출액
⑭ 양도비
⑮ 건설자금 충당이자
공과금
필요경비 계
장기보유특별공제
매매차익 (⑪--)
210mm×297mm[백상지 80g/㎡(재활용품)]

■ 소득세법 시행규칙 [별지 제16호서식 부표 2] (2018.03.21 개정)
토지등 매매차익 계산명세서(기준경비율 적용대상자)
※ 뒤쪽의 작성방법을 읽고 작성하여 주시기 바랍니다.	(앞쪽)
관리번호					처리기간	즉시
❶ 인적사항
① 상 호	② 사업자등록번호
③ 성 명	④ 생년월일
⑤ 사업장 소재지
❷ 양도자산 명세
⑥ 세율구분(코드)
⑦ 자산종류
⑧ 부동산 소재지
매매가액 계산
⑨ 양도일
⑩ 양도면적
⑪ 매 매 가 액
매매차익 계산
기준소득금액	필요경비	주요경비	⑫ 기초재고자산에 포함된 주요경비
⑬ 당기에 지출한 주요경비( =)
⑭ 기말재고자산에 포함된 주요경비
⑮ 계(⑫+⑬-⑭)
기준경비율에 의해 계산한 경비	기준경비율
금액(⑪×)
필요경비 계(⑮+)
기준소득금액(⑪-)
비교소득금액	단순경비율에 의해 계산한 소득금액	단순경비율
금액[⑪×(1-)]
비교소득금액(×기획재정부령으로 정한 배율)
소득금액( 또는 중 적은 금액)
당기 지출 주요경비 계산명세
구분	계(A) (=B+C+D)	정규증빙서류 수취금액(B)	주요경비지출명세서작성금액(C)	주요경비지출명세서 작성제외금액(D)
매입비용
임차료
인건비
계( = ⑬)
첨부서류	주요경비지출명세서 1부.	수수료 없 음
210mm×297mm[백상지 80g/㎡(재활용품)]

부가가치세법시행령 제3조 [ 용역의 범위 ]

② 제1항 제1호 및 제6호에도 불구하고 건설업과 부동산업 중 기획재정부령으로 정하는 사업은 재화(財貨)를 공급하는 사업으로 본다.(2013.06.28 개정)

부가가치세법시행규칙 제2조 [ 사업의 범위 ]

① 「부가가치세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조 제1항 제6호 단서에 따른 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전은 지적공부상의 지목과 관계없이 실제로 경작하거나 해당 토지의 고유 용도에 사용하는 것으로 한다.(2013.06.28 개정)

② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

③ 「소득세법 시행령」 제9조 제1항에 따라 소득세가 과세되지 아니하는 농가부업은 영 제4조에 따라 사업을 구분할 때에 독립된 사업으로 보지 아니한다. 다만, 「소득세법 시행령」 제9조 제1항에 따른 민박, 음식물 판매, 특산물 제조, 전통차 제조 및 그 밖에 이와 유사한 활동은 독립된 사업으로 본다.(2013.06.28 개정)

부가가치세법시행규칙 제2조 [ 사업의 범위 ]

② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

부가가치세법 집행기준 (2018.08.22. ) 2-4-5 [재화를 공급하는 사업의 범위]

① 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 부동산매매업으로 보는 사업은 다음과 같다.

1. 부동산의 매매 또는 중개를 목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 경우에는 부동산의 취득과 매매 횟수에 관계없이 부동산매매업에 해당한다.

2. 사업상의 목적으로 1과세기간에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우와 과세기간별 취득 횟수나 판매 횟수에 관계없이 부동산의 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는 때에는 부동산매매업에 해당한다.

3. 부동산매매업을 영위하는 사업자가 분양목적으로 신축한 건축물이 분양되지 아니하여 일시적·잠정적으로 임대하다가 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당한다.

② 주거용 또는 비주거용 및 기타 건축물을 직접 또는 총괄적인 책임을 지고 건설하여 분양·판매하는 주택신축판매업과 건물신축판매업은 재화를 공급하는 사업에 해당한다.

③ 과세사업에 계속 사용하던 사업용고정자산인 건축물을 매각하는 경우 해당 사업과 관련하여 일시적 또는 우연히 공급하는 재화의 공급에 해당하여 부가가치세가 과세된다.

(2018.08.22. 개정)

재재산46014-28(2002.01.31)

[제목]	주택 신축 판매업 해당 여부

[요약]	건설임대주택을 신축 후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득의 양도소득 또는 사업소득 구분은 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모등 수익을 목적으로 하는지 사업활동에 해당하는 계속성과 반복성이 있는지 등 사실판단 사항임

· 질의

건설업(주택신축판매업)을 하는 개인사업자로 당초 임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축하여 임대 중 사업자의 사정에 의하여 임대 의무기간 이내에 분양주택으로 전환하는 경우 양도소득으로 보아야 하는지, 종합소득으로 보아야 하는지 질의함

1. 임대주택법에 의하여 건설임대한 주택은 임대기간에 관계없이 양도소득세 과세대상으로 즉 종합소득세(주택판매업)로 보지 않는다.(소득세법시행령 제32조 ①항 2호 : 1995.12.30 삭제)

2. 임대주택법에 의하여 건설임대한 주택도 당초 사업승인신청 허가의 임대기간을 초과하는 것은 양도소득세 과세대상이나 사업자의 사정에 의하여 당초 승인된 임대기간 내에 임대주택을 분양으로 전환하는 경우는 즉 종합소득세(주택신축판매업)로 본다.

· 회신

임대주택법에 의한 건설임대주택을 신축 후 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업소득에 해당하는지 여부는 부동산 취득 및 보유현황, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사실판단할 사항입니다.

(보충설명)

○ 1995.12.31 이전에 임대주택법에 의한 건설임대주택을 임대주택법에 의하여 분양하는 경우에는 구소득세법시행령 제32조 제1항 제2호에 따라 당해 분양소득은 주택신축판매업 소득에 해당하여 종합소득으로 과세하여 왔으나,

1996.1.1 이후 최초 분양분부터 동 조항이 폐지(1995.12.30)되어 양도소득으로 과세됨(참고 : 국심 1995구3981, 1996.08.27 등)

○ 그러나 임대주택법에 의한 건설임대주택을 임대주택법에 의하여 분양하지 않는 경우(임대주택법 § 9 : 임대의무기간은 5년 이상임)는 위 회신문처럼 사업목적, 계속성 여부 등을 종합 판단하여 소득을 구분하여야 하는 것임

http://www.queen.co.kr/news/articleView.html?idxno=200132

부동산 매매업

Ⅰ. 개요

1. 부동산매매업의 정의

(1) 부가가치세법상의 정의

부동산매매업은 재화의 공급에 해당되고 (부령2②), 동법 시행규칙 제1조 제2항에 다음과 같이 규정하고 있다.

“부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타 건축물을 자영건설하여 분양・판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업을 말한다.”

여기에서 사업목적은 법인등기부나 정관, 사업자등록증상에 표시되거나 분양공고문 등을 통하여 고시된 경우를 말한다.

(2) 대법원 판례

부동산의 거래행위가 사업소득세 및 부가가치세의 과세요건인 부동산매매업에 해당하는지의 여부는 그

거래행위가 수익을 목적으로 하고, 그 규모・횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있는 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 비추어 가려져야 하고, 부가가치세법시행규칙 제1조 제2항은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하며 그 부동산의 거래가 전체적으로 사업목적 하에 계속성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있는 거래의 사업성이 부정되는 것이 아니다 라고 판시하고 있다(대법원1996.02.23. 선고 95누10969 판결). 반면, 부동산매매업으로 사업자등록을 한 후 미완성건물을 양도한 경우에는 사업성이 없는 것으로 보아 부동산매매업으로 보지 않는 다는 심판례가 있다.

즉, 부동산매매업으로 사업자등록을 하고 자기소유의 토지위에 상가사무실을 신축하여 이를 불특정다수인에게 분양하거나 임대할 목적으로 건축공사를 진척시켜 철골공사를 마치고 또 사업자등록을 한 사실이 있다고 하더라도 자금이 여의치 않아 그 사업계획을 포기하고 그 토지와 미완성건물을 양도한 행위는 수익의 목적이나 계속성 및 반복성이 없음이 명백하여 이를 사업소득인 부동산매매업으로 볼 수 없고 양도소득세로 과세하여야 한다.

(국심 2001구 2666, 2002. 03. 29. 대법원 1985누442).

(3) 소득세법상의 정의

“부동산매매업”이란 한국표준산업분류에 따른 비거주용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우만 해당한다)과 부동산개발 및 공급업을 말한다.

다만, 한국표준산업분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다.)

	한국표준산업분류 부동산매매업의 구분
① 비거주용 건물 건설업(4112) : 상업용 건물, 공업용 건물 등의 비거주용 건물을 건설하는 산업활동을 말한다. - 사무 및 상업용 건물 건설업(41121) Office, commercial and institutional building construction - 제조업 및 유사 산업용 건물 건설업 (41122) Factory and similar industrial building construction - 기타 비주거용 건물 건설업 (41129) Other non-residential building construction ② 부동산 개발 및 공급업(6812) : 직접적인 건설활동을 수행하지 않고 일괄 도급하여 개발한 농장․ 택지․공업용지 등의 토지와 건물 등을 분양․판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 포함한다. - 주거용 건물 개발 및 공급업 (68121) Development and subdividing of residential buildings - 비주거용 건물 개발 및 공급업 (68122) Development and subdividing of non-residential buildings - 기타 부동산 개발 및 공급업 (68129) Development and subdividing of other real estate

소득세법상 토지 등 매매차익 예정신고의무와 확정신고시 비교과세 특례가 적용되는 부동산 매매업의 범위는 다음 표와 같이 정리할 수 있다.

구 분	자영건설	도급건설	비 고
주거용(주택)	제 외	제 외	다만, 완성된 주거용 건물을 구입하여 재판매하는 경우에는 부동산 매매업임
비거주용(상가 등)	포 함	포 함

○ 직접 건설활동을 수행하지 아니하고 건설업을 영위하는 법인에게 도급을 주어 건물을 신축하여 분양 및 판매하는 산업활동은 「법인세법 시행규칙」 제26조제1항 제2호에 의한 부동산매매업에 해당되는 것임(법인세과-1154, 2009. 10. 16).

2. 업종구분

(1) 한국표준산업분류상의 구분

한국표준산업분류상 부동산개발 및 공급업은 직접 개발한 농장・택지・공업용지등의 토지와 타인에게 도급을 주어 건설한 건물 등을 분양・판매하는 산업활동을 말한다.

구입한 부동산을 임대 또는 운영하지 않고 재판매하는 경우도 여기에 포함된다.

<예 시>

・ 건물 위탁개발 분양          ・부동산 매매

<제 외>

・ 자영 건축물 건설(411)

・ 직접 건설활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한 총괄적인 책임을 지면서 건설공사분야별로 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우 “41 : 종합건설업”에 분류

(2) 소득세법상 기준경비율 적용상 구분

세세분류	기 준 경비율코 드	단 순 경비율	기 준 경비율	적용범위 및 기준
① 부동산 매매 (토지보유 5년 미만)	703011	81.9	12.4	・ 소득세법시행령 제122조와 부가가치세법 시행령 제2조의 규정에 의하여 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함하고 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외한다) 또는 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법에 의한 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다. * 부동산의 매매중 건물만 취득하여 판매하는 경우 (→703011)
② 부동산매매 (토지보유 5년 이상)	703012	70	14.7	상동
③ 건물신축판매 (토지보유 5년 미만)	703021	85.6	13.9	상동
④ 건물신축판매 (토지보유 5년 미만)	703022	83.1	16.3	상동

참고 업종의 구분

사업구분은 부가가치세법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 통계청장이 고시하는 당해 과세기간 개시일 현재의 한국표준산업분류에 의한다. (부가가치세법집행기준 2-4-1 [사업의 구분] ①).

부가가치세법상 업종의 구분은 재화에 해당되는지, 용역에 해당되는 지에 따라 무상공급 및 간주공급에 대한 과세문제가 차이가 나게 되므로 업종구분을 정확히 해야 한다.

3. 부동산매매업・주택신축판매업(건설업)・양도소득의 구분

(1) 구분의 실익

① 부가가치세 과세대상 여부

부동산매매업 및 주택신축판매업(국민주택 규모초과)의 경우 건물공급에 대하여는 사업성이 인정되어 부가가치세가 과세되나 양도소득의 경우에는 사업성이 없으므로 부가가치세가 과세되지 않는다.

② 세액계산 방법의 차이

부동산매매업과 주택신축판매업은 사업소득에 해당되어 소득세법상 사업소득의 계산방법 및 법인세법상 각 사업연도소득 계산방법에 따라 세액을 계산하게 되나 양도소득은 양도소득 계산방법에 따라 세액을 계산하게 된다. 다만, 개인이 부동산매매업을 영위하는 경우에는 예정신고시에 양도소득 계산방법을 준용하여 세액을 계산하도록 하고 있다.

③ 신고・납부 방법의 차이

개인사업자의 부동산매매업과 양도소득은 예정신고의무가 있으나 주택신축판매업은 예정신고 의무가 없다.

또한, 부동산매매업은 예정신고 후 반드시 확정신고 의무를 이행하여야 하나 양도소득은 예정신고를 하면 과세기간 중 2회 이상 양도소득이 발생하지 않는 경우 확정신고 의무가 없다.

소득구분	사업자여부	부가가치세	4대보험	예정신고	세금계산서
부동산매매업	○	○(×)	○	○	○
양도소득	×	×	×	○	×

(2) 소득구분 방법

1) 부동산매매업 .(소득세법기본통칙 64-122…1 [부동산매매업 등의 업종구분]

① 부동산의 매매(주거용 또는 비거주용 및 기타건축물을 자영건설하여 분양 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나

② 사업상의 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우를 말한다(부칙1 ②). 부동산매매업은 부가가치세법상 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 과세(건물공급)된다.

또한, 부동산매매업이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다.

다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다(소령34). 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

(소기통 197-7).

① 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어

부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고

2회 이상 판매하는 경우

② 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자

에게 양도한 경우

③ 토지를 개발하여 주택지・공업단지・상가・묘지 등으로 분할판매하는 경우(공유수면매립법 제14조의

규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)

부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지・분합・조성・변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

(소득세법기본통칙 64-122…1 [부동산매매업 등의 업종구분]).

64-122…1 [부동산매매업 등의 업종구분]

① 영 제122조의 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.(1997.04.08. 개정)

1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산(부동산을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우(2011.03.21. 개정)

2. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인「건축법」에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우(2008.07.30. 개정)

3. 토지를 개발하여 주택지ㆍ공업단지ㆍ상가ㆍ묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면매립법」제26조의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함)(2008.07.30. 개정)

② 부동산매매ㆍ저당ㆍ임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.(2011.03.21 개정)

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지ㆍ분합ㆍ조성ㆍ변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.(2011.03.21 개정)

2) 주택신축판매업

주택을 건설하여 판매하는 사업으로 건설업으로 본다.

건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다.(소기통 19-5).

① 1동의 주택을 신축하여 판매하는 경우

② 건설업자에게 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하는 경우

③ 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의

양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다.

다만, 토지의 면적이 주택이 장착된 면적의 5배(도시계획구역 밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에

대하여는 건설업으로 보지 아니한다.

④ 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는

건설업으로 본다.

건축법 제2조(정의)

①이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

⑤ 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는

경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다.

주택신축판매업은 건설업으로 부가가치세 및 소득세의 납세의무를 진다.

다만, 국민주택을 신축하여 판매하는 경우에는 부가가치세가 면제된다.

3) 양도소득

개인이 비사업자로서 판매목적 없이 일시적・비반복적으로 부동산을 양도함으로 인하여 발생하는 소득을 말한다.

부동산의 양도가 양도소득 또는 사업소득에 해당되는지의 여부는 그 규모・횟수・태양・상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지, 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단 할 사항이다. (재산 46014-28, 2002. 01. 31.).

	|판례| 부동산 매매와 사업성 판단 : 사업성이 없다고 본사례 (대법원2012두8939, 2012.05.30.)
원고가 이 사건 아파트를 처분함으로써 발생한 소득 자체는 원고의 주업종인 인테리어공사업에서 발생한 소득이 아니므로 이를 건설업에서 발생한 소득으로 볼 수 없고, 원고는 건물을 자영으로 건설하여 판매하는 업을 영위한 바 없는데다가 이 사건 아파트 외의 다른 건물을 판매하는 등 부동산 매매거래의 실적이 있음을 인정하기 어려운점. ② 이 사건 아파트의 처분행위는 1회성에 불과할 뿐더러 원고가 이를 위하여 달리 영업적인 활동을 수행한 것으로 볼만한 자료가 없는 점. ③ 원고는 사실상 공사대금채권을 회수한다는 차원에서 이 사건 아파트를 매각한 것이므로 이를 일반 소비자에게 계속적이고 반복적으로 판매할 의사로 행한 것으로는 보기 어려운 점 등을 종합하면, 이 사건 아파트의 처분행위는 부동산매매업 내지 건설업의 일환으로 이루어진 것임을 인정하기 어려워 그 사업성이 부정되므로 부가가치세의 과세대상이 되는 재화의 공급으로 볼 수 없다. 청구인은 실내 인테리어 내장공사업을 영위하는 개인사업자로서 쟁점주택을 공사대금 회수를 위해 일시・우발적으로 취득하였으며, 대물변제로 취득한 쟁점주택을 종업원 기숙사 등의 용도로 사업에 사용한 사실이 나타나지 아니하고, 그 밖에 쟁점주택을 사업에 사용하였거나 부동산매매를 업으로 영위하였다고 볼 만한 증거가 부족한 점 등에 비추어 볼 때 처분청의 과세처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.(조심2010서3233, 2010.11.29.).

	|판례| 부동산 매매와 사업성 판단 : 사업성이 있다고 본 사례 (서울고등법원2011누25793, 2012.01.20.)
부가가치세법상 재화 등의 공급에 해당하는 이상 그 공급이 사업의 계속적 유지・확장을 위한 것이든, 사업의 청산・정리 또는 폐지를 위한 것이든 이를 가리지 않고 과세대상이 된다고 할 것인바(대법원 2008. 2. 14. 선고 2005두17157 판결), 원고가 이 사건 상가 분양권을 자금 조달의 문제 때문에 양도하였다고 하더라도 부동산매매업을 영위하고자 한 원고로서는 부동산매매업을 하는 데 있어 경영상 자금 계획의 차질 또는 계획의 변경으로 인한 사업의 철수 또는 투자원금의 회수를 위한 경영상 전략 차원에서 한 것이므로 이 사건 상가 분양권 양도 행위의 사업성이 부정되는 것이 아니다.

(3) 소득구분 착오와 과소신고가산세

양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 사업소득에 해당하는지 여부를 판담함에 있어서는 사전・사후적인 요소를 감안하여야 하므로 부동산을 양도하는 해위가 종합소득세 과세대상인지 아니면 양도소득세의 과세대상인 양도인지 여부를 세법지식이 부족한 납세자 입장에서 판단하기 어려운 측면이 있다 할 것이고,

양도소득세와 종합소득세는 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하며,

납세자가 부동산 등을 양도한 때 양도소득세를 신고・납부하는 것이 일반적인 점 등을 고려하면 청구인이 쟁점 부동산을 양도하고 양도소득세 과세대상으로 착오를 일으켜 양도소득세를 신고한 이 건에 대하여 신고하지 않았다는 이유로 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 판단된다.

(국심 2004서4107, 2005. 6. 21).

반면에 쟁점용역을 계속적・반복적으로 수행하고 그 대가를 지급받은 것으로 나타나므로 사업소득으로 봄이 타당하며, 청구인의 학력 및 근무경력과 세무대리인을 통하여 신고한 점 드으로 볼때, 쟁점금액잇 ㅏ업소득에 해당함을 알 수 있었을 것으로 보이므로 가산세를 적용함이 타당해 보이고, 무기장가산세 적용시 과소신고가산세를 공제하여 달라는 주장은 타당하지 않다.(조심2012서1912, 2012.06.26.).

(4) 소득구분착오 신고와 제척기간의 기산일

납세의무자가 소득구분을 착오로 하여 종합소득세 과세표준신고 대상을 양도소득세 과세표준신고서를 제출한 경우 당초신고행위를 정당한 신고로 보아 국세부과 제척기간의 기산일을 당초신고부터 기산하는지 아니면 양도소득세 무신고로 7년의 제척기간이 적용되는지의 여부이다.

이에 대하여 법인은 과세단위를 달리하는 양도소득 과세표준예정신고서를 제출하였다고 하더라도 이를 두고 종합소득세 과세표준신고서를 제출한 것으로 볼 수 없어 무신고로 7년의 부과제척기간을 적용하여 종합소득세 과세처분은 적법하다고 판시하고 있다.

(5) 관련사례

① 상속받은 건물을 증・개축하여 판매하는 경우 소득구분 (서면1팀 – 189  ,2008.02.05.)

근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물을 전체를 다세대주택으로 증・개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 소득세법 제19조 제1항 제12호의 규정에 따른 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당하는 것이다.

② 주택신축판매업 공동해지시 소득구분   (서면1팀 – 154,2008.01.31.)

주택을 완공하기 전부터 주택신축판매업을 공동으로 영위하던 거주자가 당해 주택을 완공하기 전부터 당해 공동사업의 구성원이었던 자로부터 지분을 인수받아 당해 공동사업 해지 후 단독사업자로서 당해 주택을 판매함으로써 발생하는 소득은 「소득세법시행령」 제32조의 규정에 따른 주택신축판매업에 해당하는 것이다.

③ 상가 신축분양 목적 토지 취득 후 나대지 상태로 매매시 소득구분 (서면1팀 – 1601 ,2007.11.21.)

부동산을 매매함으로 인하여 발생하는 소득으의 구분은 당해 거주자의 부동산매매의 규모, 거래횟수, 반복성 등 거래에 관한 제반사항을 종합적으로 판단하여 사업적인 것으로 인정되는 경우에는 「소득세법」 제19조의 규정에 의하여 사업소득에 해당하는 것이나 사업목적 없이 단순히 부동산을 양도하는 경우에는 같은 법 제94조의 규정에 의하여 양도소득에 해당하는 것이다.

④ 신축주택의 임대 후 판매시 소득구분   (서면5팀 – 2461, 2007.09.04.)

판매를 목적으로 다세대주택을 신축하여 판매(동 주택이 판매되지 아니하여 그 전부 또는 일부를 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우를 포함)하는 경우에는 「소득세법」 제19조 제1항 제6호의 규정에 의하여건설업으로 보아 사업소득에 해당하는 것이며, 임대목적으로 이를 신축하여 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 같은법 제88조 제1항의 규정에 의한 양도소득에 해당하는 것이며, 사업소득에 해당하는지 또는 양도소득에 해당하는지의 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 잇을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등의 사실을 고려하여 판단할 사항이다.

조심2019서304(2019.09.19.)

[제목]	쟁점소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지 여부

[요약]	과거에도 주택신축판매업을 영위한 이력이 있는 점, 인터넷에 쟁점다세대주택에 대한 동영상 등 분양광고가 게시된 점 등으로 보아 처분청이 쟁점소득을 주택신축판매업에 따른 사업소득으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

[결정유형]	경정

[참조결정]	조심 2016전2292, 조심 2012중3257, 조심 2013전360

부산고법2018누22739(2019.02.01.)

[제목]	부동산 양도로 인한 소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지는 양도인의 부동산 취득, 보유현황 등을 고려하여 판단하여야 함

[요약]	(1심 판결과 같음) 다수의 아파트 등의 매매거래를 계속적 반복적으로 한 아파트의 양도행위는 ‘부동산매매업’의 일환으로 이루어진 것으로 봄이 상당하고, 새로운 처분의 처분사유가 종전 처분의 처분사유와 기본적 사실관계에서 동일하지 않은 다른 사유에 해당하지 않는 이상 재결의 기속력에 저촉되지 않음

[결정유형]	국승

[사업소득 (부동산매매업)과 양도소득의 구분기준]

사업소득과 양도소득의 실무상 구분은 매우 어렵다. 다만, 사업소득으로 분류하기 위해서는 매매행위가 사업성(수익의 목적)이 있는가의 판단이 중요하다.

사업성이란 계속・반복적으로 판매활동을 행하여야 하며 이는 이용실태, 보유기간, 매매업자의 직업, 부동산의 취득목적, 사업의 의사표시인 사업자등록 여부 등을 종합적으로 판단하여야 한다.

국심2004서4107(2005.06.21.)

[제목]	청구인이 쟁점부동산 양도 후 양도소득세를 신고한 것에 대하여 처분청이 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세한 처분 및 신고불성실가산세를 부과한 처분의 당부(경정)

[요약]	양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 사업소득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 사전·사후적인 요소를 감안하여야 하므로 부동산을 양도하는 행위가 종합소득세 과세대상인 ○○○인지 아니면 양도소득세의 과세대상인 양도인지 여부를 세법지식이 부족한 납세자 입장에서 판단하기 어려운 측면이 있다 할 것○○○이고, 양도소득세와 종합소득세는 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하며, 납세자가 부동산 등을 양도한 때 양도소득세를 신고·납부하는 것이 일반적인 점 등을 고려하면 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 과세대상으로 착오를 일으켜 양도소득세를 신고한 이 건에 대하여 ○○○으로 신고하지 않았다는 이유로 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 판단됨.

[참조결정]	국심 2003서3832, 국심 2004중216, 국심 2003중572

[따른결정]	조심 2013부359, 조심 2011중2101, 국심 2006구2994, 국심 2006구2995, 국심 2006서3115

[주문]

○○○세무서장이 2004.10.6. 청구인에게 한 2001년 귀속 종합소득세 50,692,480원의 부과처분은 신고불성실 가산세 7,961,649원을 부과하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정합니다.

[이유]

1. 처분개요

청구인은 2000.4.10. ○○○ 대지 221.1(이하 "쟁점토지"라 한다)를 취득하고, 쟁점토지상의 지상 6층 주택 및 근린생활시설 680.94(이하 "쟁점건물"이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 "쟁점부동산"이라 한다)를 신축하여 2000.10.4. 소유권보존등기를 하였으며, 2001.6.16. 임○○○에게 쟁점부동산의 소유권을 이전하면서 2001.6.14. 실지거래가액에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 쟁점부동산 양도행위를 ○○○에 해당하는 것으로 보고, 그 소득금액을 추계조사결정하여 2004.4.1. 쟁점건물분에 대한 2001년 귀속 종합소득세 13,173,000원을 경정하였으며, 2004.10.6. 쟁점토지분에 대한 2001년 귀속 종합소득세 50,692,480원을 재경경·고지하였다.

청구인은 이에 불복하여 2004.11.1. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 주장

가. 청구인 주장

청구인은 2000.2.17. 쟁점토지를 취득하여 다가구주택 및 근린생활시설을 임대하고자 2000.10.4. 쟁점건물을 신축하였는 바, 주택은 대부분 임대되었으나 근린생활시설이 임대되지 아니하여 주택용도로 임대하였고, 부실공사에 따른 하자보수, 근린생활시설을 주택으로 사용한 사실에 대한 ○○○의 시정명령 등 관리상 어려움으로 인하여 2001.6.16. 쟁점부동산을 부득이 양도하였다. 청구인은 주거 및 임대를 목적으로 쟁점건물을 신축하였고, 청구인이 이전에도 사업목적으로 건물을 신축한 사실이 없음에도 불구하고 쟁점부동산 양도행위를 ○○○으로 보아 과세하는 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점건물을 임대목적으로 신축하여 쟁점부동산을 양도하였으므로 ○○○에 해당하지 아니한다고 주장하나, 청구인은 쟁점부동산에 대한 임대사업자 등록을 한 사실이 없고, 2000.10.4. 쟁점건물을 신축한 후 8개월 만인 2001.6.16. 쟁점부동산을 양도하였으므로 쟁점건물을 매매목적으로 신축하여 양도한 것으로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산 양도 후 양도소득세를 신고하였으나 ○○○으로 보아 종합소득세를 과세한 처분 및 신고불성실가산세를 부과한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제19조【사업소득】① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득

(2) 소득세법시행령 제34조【부동산매매업의 범위】법 제19조 제1항 제12호에서 “대통령령이 정하는 부동산매매업”이라 함은 한국표준산업분류상의 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매하는 경우에 한한다) 및 부동산공급업을 말한다. 다만, 제32조의 규정에 의한 주택신축판매업을 제외한다.

(3) 소득세법 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(4) 소득세법 제81조【가산세】① 거주자가 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 종합소득금액·퇴직소득금액 또는 산림소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액(신고를 하지 아니하였거나 미달하게 신고한 소득금액에 대하여 소득세가 원천징수된 경우에는 당해 원천징수세액을 공제한 금액으로 하며, 이하 이 항에서 “가산세대상금액”이라 한다)의 100분의 20에 상당하는 금액을 결정세액에 가산한다. 단서 생략

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2000.4.8. 함○○○으로부터 쟁점토지의 소유권을 취득하고, 2000.10.4. 쟁점건물의 소유권 보존등기를 하였으며, 2001.6.16. 임○○○에게 쟁점부동산의 소유권을 이전한 사실이 쟁점부동산의 등기부등본에 의하여 확인된다. 또한, 건축물대장에 의하면, 청구인은 2000.9.23. 쟁점건물의 사용승인을 받았고, 1∼3층은 근린생활시설(340.54), 4∼6층은 다가구주택(290.72)이며, 2002.8.1.과 2002.8.2. 각각 위법건축물로 등재된 사실을 알 수 있다.

(2) 쟁점부동산 매매계약서 2매에 의하면, 청구인은 2002.2.17. 함○○○으로부터 쟁점토지를 326,000,000원에 양수하는 계약을 체결하였고, 2001.5.8. 임○○○에게 쟁점부동산을 650,000,000원에 양도하는 계약을 체결하였는 바, 청구인은 2001.6.14. 쟁점부동산 양도소득세 신고시 실지거래가액에 의하여 양도차손이 발생한 것으로 신고하였다.

(3) 처분청 조사공무원이 2003.8. 작성한 복명서에 의하면, 청구인은 임대업 등 사업자 등록을 한 사실 및 부가가치세를 신고한 사실이 없으며, 쟁점부동산 양도는 매매목적으로 건물을 신축판매하는 ○○○에 해당하므로 사업양도에 해당하지 아니하는 것으로 조사하였다. 또한 처분청은 쟁점토지의 기준시가, 쟁점건물의 상가 및 주택의 기준시가로 쟁점부동산 양도가액을 안분계산하여 쟁점토지가액은 368,509,928원, 쟁점건물가액은 281,490,072원으로 산정한 후 과세대상인 상가의 과세표준을 137,113,167원, 면세대상인 다가구주택가액은 130,665,589원으로 산정한 사실을 알 수 있다.

(4) 청구인의 1981.2.∼2004.11. 기간동안 부동산 취득 및 양도현황자료에 의하면, 청구인은 아래표와 같이 부동산 ①을 양도한 후 쟁점부동산을 취득하였으며, 쟁점부동산을 양도한 후 쟁점④부동산을 취득한 사실을 알 수 있다. 또한, 청구인은 쟁점건물의 2층 202호, 203호, 204호, 205호, 3층 302호를 임대한 사실을 입증하기 위하여 임대차 계약서 5매를 제시하였다.

(5) 이상의 사실관계를 종합하면, 청구인은 쟁점토지를 취득하고 쟁점건물을 신축하여 일부 임대를 한 상태에서 쟁점부동산 전체를 양도하고 양도소득세를 신고하였다. 소득세법 제19조 제1항 제12호에서 규정하고 있는 ○○○의 해당여부는 납세의무자의 부동산 취득 및 보유현황, 양도 및 취득의 규모, 횟수, 태양(모양, 상태), 거래상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부 및 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하며, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것○○○인 바, 청구인은 1997.5.30. ○○○ 대지를 취득하고 다가주주택을 신축하여 2000.4.6. 양도한 사실이 있고, 2004.4.8. 쟁점토지를 취득하여 쟁점건물을 신축한 후 8개월만에 쟁점부동산을 양도하였으며, 쟁점부동산에 대하여 임대사업자로 등록한 사실이 없는 점 등으로 보아 청구인이 임대목적으로 쟁점건물을 신축하였다는 주장을 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점부동산 양도행위를 ○○○에 해당하는 것으로 보아 소득금액을 추계조사결정하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

한편, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 사업소득에 해당하는지 여부를 판단함에 있어서는 사전·사후적인 요소를 감안하여야 하므로 부동산을 양도하는 행위가 종합소득세 과세대상인 ○○○인지 아니면 양도소득세의 과세대상인 양도인지 여부를 세법지식이 부족한 납세자 입장에서 판단하기 어려운 측면이 있다 할 것○○○이고, 양도소득세와 종합소득세는 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하며, 납세자가 부동산 등을 양도한 때 양도소득세를 신고·납부하는 것이 일반적인 점 등을 고려하면 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 과세대상으로 착오를 일으켜 양도소득세를 신고한 이 건에 대하여 ○○○으로 신고하지 않았다는 이유로 신고불성실가산세를 부과하는 것은 부당하다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.

조심2012서1912(2012.06.26.)

[제목]	쟁점금액의 소득구분 및 가산세 적용여부

[요약]	쟁점용역을 계속적·반복적으로 수행하고 그 대가를 지급받은 것으로 나타나므로 사업소득으로 봄이 타당하며, 청구인이 세무대리인을 통하여 신고한 점 등으로 볼 때, 쟁점금액이 사업소득에 해당함을 알 수 있었을 것으로 보이므로 가산세를 적용함이 타당해 보이고, 무기장가산세 적용시 과소신고가산세를 공제하여 달라는 주장은 이에 대한 규정이 없어 받아들이기 어려움

[결정유형]	기각

[따른결정]	조심 2012서2657

[주문]

심판청구를 기각한다.

[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 전자사업부 등에서 근무하다 OOOOOOOO 대표이사로 재직하다가 2006년 5월 퇴직한 이후 IT업종 해외영업업무에 관한 오랜 경험 및 해외인맥(특히 호텔업계)을 바탕으로 2008년 1월부터 현재까지 주식회사 OOOOOOOOO(OO OOOO OO OO)O OOOO OOOOOOOOOO(OO OOOOOOOO OO)에게 해외호텔 IPTV판매사업자 소개 등의 컨설팅용역(이하 “쟁점용역 ”이라 한다)을 제공하고 그에 대한 대가로 2008년 OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOO,OOOO, O OOO,OOO,OOO원(이하 “쟁점용역대가”라 한다)을 받고, 2008년부터 2010년 귀속 종합소득세 신고당시 쟁점용역대가를 기타소득으로 분류하여 신고·납부하였다.

나. 서울지방국세청장은 정기감사를 실시하여 기타소득으로 신고한 쟁점용역대가는 독립적 지위에서 영리를 목적으로 2008년부터 2010년까지 OOO의 IPTV의 해외 판매와 관련된 컨설팅용역을 계속적 ·반복적으로 제공하고 받은 것이라 사업소득에 해당한다고 보아 2011. 8.24. 과세자료를 통보하자, 처분청은 2012.1.10. 청구인에게 종합소득세 2008년 귀속분 OOO원(과소신고가산세OOO원을 포함), 2009년 귀속분 OOO원(무기장가산세 OOO원을 포함), 2010년 귀속분 OOO원 포함)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.9. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) OOO가 2007년에 사업을 착수한 초기에는 성공의 여부를 예상할 수 없었으므로 대표이사는 관계회사인 OOO 명의로 사업을 추진할 것을 요구하여 그와 같이 진행하고, 2법인으로부터 쟁점용역대가를 받은 점, 처분청이 사업성 기초자료로 본 쟁점용역(OOO원) 제공계약서가 추상적으로 약정되어 컨설팅 수수료의 기준도 없이 임의적으로 금액만 있으며 계약일자가 매년 1월 1일 또는 7월 1일인 점, 기간이 매년 6개월 단위인 점, 용역수수료도 OOO원에서 O,OOOO원으로 일정하며 날인도장도 같은 점 등을 고려할 때, OOO에 보관된 청구인의 도장을 임의로 사용하여 작성된 것으로 보이고,

쟁점용역대가는 거대한 북미시장의 호텔업계에 대한 개척업무의 보수로 수령한 금액으로 “시장개척”이라는 1회성 업무를 의뢰받아 청구인의 오래된 경력을 활용하여 일시적으로 수행한 결과이고, 또한 사업소득인 용역 수수료와는 달리 일률적으로 동일한 점 등을 보면, 용역의 이행 성과에 의한 금액이 아니라 장래 지급할 보수의 선급금이므로 기타소득임에도 사업소득으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(2) 청구인은 쟁점용역대가 전액을 신고하였으나 구분을 잘못하여 기타소득으로 신고한 결과 소득금액이 과소한 것이고, 소득구분은 세무전문가도 판단하기 어려워 청구인이 사업소득으로 신고하여야 한다는 것을 알기에는 무리가 있다는 사정이 있어 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있으므로 가산세를 면제하는 것이 타당하고,

만약에, 과소신고가산세만 면제하는 것으로 해석되는 경우 2008년 귀속분 OOO원 뿐만 아니라 과소신고가산세와 무기장가산세 중 큰 금액으로 부과하도록 한 규정에 따라 처분청이 2009년과 2010년 귀속분에 대하여 과세한 무기장가산세에는 2009년 귀속분 OOO원 및 2010년 귀속분OOO원의 과소신고가산세 상당액이 포함되어 있으므로 동 가산세의 부과를 면제하는 것이 타당하다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 2006년 5월에 OOO을 퇴직하기 전까지 IT업종에서 근무하였고, 퇴직한 후에 특별한 직업이나 주된 수입원이 없이 컨설팅용역계약을 체결하여 IPTV 해외 판매와 관련하여 사업자 소개 등의 컨설팅용역을 계속적·반복적으로 제공하며 대가를 수령한 것이고, 계약내용을 보면, 당사자는 청구인과 OOO이며, 청구인은 특정 회사에게 IPTV를 판매하기 위하여 OOO 등과 6개월마다 컨설팅용역계약을 체결하여 국내 및 해외의 사업자에게 IPTV를 판매하는 것에 대한 용역을 독립된 지위에서 계속적·반복적으로 수행하는 것으로 나타나며, 그 후부터 OOO의 해외수출이 계속 증가하고 있는 것을 고려할 때 1회성 용역을 일시적으로 제공한 것으로 볼 수 없고, 청구인이 OOO 등과 체결한 계약서상 가액의 산정근거가 없다 하여 사인 간에 자유로운 의사로 작성된 계약서의 금액 자체를 무효 또는 허위로 인정할 것은 아니며, OOO 등이 임의로 도장을 사용하였다 하여 그 내용을 청구인이 몰랐다고 할 수도 없고, 청구인이 3년 이상 계속적으로 쟁점용역대가를 수령한 이상 계약 자체에 영향을 미칠 수 없으며 계약서에 쟁점용역대가를 선급금으로 정의하는 문구가 없어 선급금으로 보기도 어려운 만큼, 기타소득이 아닌 사업소득이다.

(2) 청구인의 학력 및 근무경력과 세무대리인에게 의뢰하여 2008년 귀속부터 2010년 귀속까지 종합소득세를 신고한 것을 감안할 때 쟁점용역을 계속적·반복적으로 제공한 대가가 사업소득에 해당하는 것을 충분히 인지할 수 있다고 보이므로 신고·납부의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 없어서 가산세의 부과처분은 정당하고, 또한 2009년과 2010년에 과소신고가산세와 무기장가산세의 과세대상이라면 큰 금액을 적용하므로 부과된 무기장가산세에 과소신고가산세는 포함되지 아니한 이상, 해당 가산세 상당액을 감면하여야 한다는 주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 계속적·반복적으로 컨설팅용역을 제공하고 지급받은 쟁점용역대가가 기타소득인지 아니면 사업소득에 해당되는지 여부

② 소득구분을 잘못하여 신고한 것이므로 과소신고가산세(무기장가산세가 부과된 경우 상당액) 부과처분이 부당하다는 주장의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다.

(가) 청구인은 OOO 전자사업부 등과 OOO 대표이사로 재직하다가 2006년 5월에 퇴직한 후에 IT업종의 해외영업 업무에 대한 오랜 경험 및 해외인맥(특히 호텔업계)을 바탕으로 2008년 1월부터 현재까지 OOO와 OOO와 아래와 같은 쟁점용역공급계약을 체결하고 2개 법인에 해외호텔의 IPTV 판매사업자 소개 등에 관한 컨설팅용역을 계속적·반복적으로 제공하고 쟁점용역대가(OOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOO OOO,OOO,OOOO)를 받았다.

(나) 청구인이 실제 수행한 해외시장개척업무가 비록 1회성이나, ① 2007년 3월 사업자의 발굴, ② 2007년 9월 Guest-tek 첫 미팅, ③ 2008년 3월 제안서 제출, ④ 제품개발(13개월 소요), ⑤ 정합 테스트(7개월 소요), ⑥ 2010년 3월 제품의 Approval, ⑦ 2010년 10월 상용서비스 준비 및 오더, ⑧ 2011년 3월 시범서비스(약 4개월이 소요), ⑨ 2011년 5월 상용서비스 주문 수령, ⑩ 2011년 8월 제품공급(첫 오더)과 같이 수많은 절차에 따라 5년 동안 수행된 용역이라 쟁점용역대가는 기타소득으로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점용역이 1회성이므로 기타소득에 해당하는 것으로 인정할 만한 증빙서류의 제시는 없다.

(다) 청구인은 쟁점용역대가가 선급금이라 주장하나, 약정에 따라 3년 이상 계속적으로 지급받았고, 계약서도 그러한 문구는 없다.

(라)「소득세법」제19조 제1항 제20호에서 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 제1호부터 제19호까지의 소득과 유사한 것으로 영리목적으로 자기 계산과 책임 하에 계속적·반복적으로 하는 활동으로 얻는 소득으로, 제21조에 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득 ·근로소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 외의 소득으로 각각 규정하고 있다.

(마) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 청구인은 2006년 5월 OOO을 퇴직하기 전까지 IT업종에 근무하였고, 그 이후 특별한 직업 또는 주된 수입원이 없이도 컨설팅용역계약을 체결하여 IPTV의 해외 판매와 관련한 사업자 소개 등의 컨설팅용역을 계속적 ·반복적으로 제공하며 대가를 받은 점, 계약내용에 의하면, 당사자는 청구인과 OOO이고, 청구인은 특정 회사에게 IPTV를 판매하기 위하여 6개월마다 컨설팅용역계약을 체결하여 국내 및 해외의 사업자에게 IPTV를 판매하는 것과 관련된 컨설팅용역을 독립적인 지위에서 계속적·반복적으로 수행한 이상, 처분청이 쟁점용역대가를 사업소득으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다.

(가) 청구인은 IT업종 해외영업업무에 대한 오랜 경험과 해외인맥(특히 호텔업계)을 바탕으로 2008년 1월부터 현재까지OOO와 OOO에게 해외호텔의 IPTV판매사업자 소개 등인 쟁점용역을 제공하는 대가로 2008년에 OOO,OOO,OOOO, OOOOOO OOO,OOO,OOOO, OOOOOO OOO,OOO,OOO원을 받은 사실을 감안할 때 2008년은 신규사업자에 해당하고「소득세법 시행령」제208조 제5항 제1호에 따라 간편장부의무자이며 2009년과 2010년은 복식부기의무자로 확인되고, 청구인은 소득구분을 잘못하여 기타소득으로 신고하여 소득금액이 과소한 것이며, 쟁점용역대가의 소득구분을 세무전문가도 판단하기 어려운 것이므로 사업소득으로 신고하여야 한다는 것을 알기에는 무리가 있어 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있어서 가산세를 면제함이 타당하다 주장하나, 청구인은 2008년 귀속부터 2010년 귀속까지 종합소득세 신고당시 세무대리인에게 의뢰한 사실이 처분청 답변서에 나타난다.

(나) 처분청은 청구인이 신고·납부의무를 이행하지 아니한 것에 정당한 사유가 없다고 하여 2008년 귀속은 간편장부의무자에게 하는

과소신고가산세만, 과소신고가산세와 무기장가산세가 동시에 적용되는 경우에 큰 금액을 적용하기 때문에 복식부기의무자로서의 의무위반에 대한 2009년과 2010년 귀속은 무기장가산세만을 부과하였다.

(다)「국세기본법」제47조 제1항에 의무를 위반한 자에게 가산세를 부과할 수 있도록 규정하면서 제47조의3 제1항에 납세자가 법정신고기한 내에 과세표준신고서를 제출한 경우로 신고한 과세표준이 신고하여야 할 과세표준에 미달한 경우 과소신고가산세를 납부할 세액에 가산하도록 규정하고 있으며,「소득세법」제81조 제8항에서는 사업자(대통령령으로 정하는 소규모사업자는 제외한다)가 제160조 및 제161조에 따른 장부를 비치·기록하지 아니하거나 그에 의한 소득금액이 기장하여야 할 금액에 미달한 경우 무기장하거나 기장하여야 할 금액에 미달한 소득금액이 종합소득금액에서 차지하는 비율(1보다 큰 경우에 1로, 0보다 작은 경우 0으로 한다)을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 20을 결정세액에 더한다고 규정하고 있고,「국세기본법」제47조의3 제3항과 제47조의2 제5항에 과소신고가산세와 무기장가산세가 동시에 적용될 경우 큰 금액을 적용한다고 규정하고 있다.

(라) 또한, 청구인은 소득구분 착오에 의한 과소신고는 정당한 사유이고, 과소신고가산세가 면제될 경우 무기장가산세에 포함되어 있으므로 2008년 귀속 과소신고가산세OOO원, 과소신고가산세와 무기장가산세 중 큰 금액으로 한다는 규정에 따라 처분청이 2009년과 2010년 귀속에 부과한 무기장가산세에 과소신고가산세(2009년 귀속 OOO원, 2010년 귀속 OOO원)가 있어 이를 면제함이 타당하다고 주장하나, 과소신고가산세와 무기장가산세가 동시에 적용되는 경우에 큰 금액에 의한다고만 규정할 뿐이며 전자에서 후자를 공제한다는 규정은 없다.

(마) 위 사실관계와 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인의 학력 및 근무경력과 세무대리인에게 의뢰하여 2008년부터 2010년까지 종합소득세를 신고한 사실로 보아 계속적·반복적으로 제공한 쟁점용역의 대가가 사업소득인 사실을 충분히 인지할 수 있었던 것으로 보이므로 신고·납부의무를 이행하지 아니한 정당한 사유가 없는 점, 청구인이 2008년부터 2010년까지 지급받은 쟁점용역대가를 보면 2008년은 신규사업자라서「소득세법 시행령」제208조 제5항 제1호에 따라 간편장부의무자이고 2009년, 2010년은 복식부기의무자인 점,「소득세법」제81조 및「국세기본법」제47조의3과 제47조의2 제5항에서 간편장부대상자는 무기장가산세를 부과하지 아니하며, 복식부기의무자로 과소신고가산세 및 무기장가산세가 동시에 적용될 경우 큰 금액으로 한다고 규정되어 있어 처분청이 최초 사업개시일이 속한 2008년에는 간편장부대상자로 보아 과소신고가산세만 부과하며, 2009년과 2010년은 과소신고가산세 및 무기장가산세 중 큰 금액인 후자를 부과한 점, 무기장가산세에 과소신고가산세가 중복되어 있다거나 이를 제외한다고 규정하지 아니한 점 등을 고려할 때, 청구인 주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

조심2009서4128(2010.06.30.)

[제목]	소득구분의 착오로 퇴직위로금을 퇴직소득으로 보는 경우 신고납부불성실가산세

[요약]	아파트의 경우 관리사무소, 택배관리실 등에 특수우편물 수발대장이 비치·보관되고 고지서 등 다른 입주민들의 우편물도 함께 기재·관리되고 있는 경우에는 관리사무소 등에 묵시적으로 위임한 것으로 보아야 함

[결정유형]	일부인용

[참조결정]	국심 2007서2705, 국심 2006서3870, 국심 2006서1612, 국심 2005서3781, 국심 2006구2994, 국심 2000부729

[따른결정]	조심 2013서2791

[주문]

○○세무서장이 2009.5.29. 청구인에게 한 2003년 귀속 종합소득세 296,321,120원의 부과처분은 신고불성실가산세를 제외하여 그 세액을 경정하고 나머지 청구는 이를 기각한다.

[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 (주)○○[2004.3.22. (주)○○ 법인명 변경, 이하 “청구외법인”이라 한다]의 대표이사를 역임하다 2003.10.10. 퇴직하면서 퇴직위로금 5억원(이하 “쟁점퇴직위로금”이라 한다)을 지급받고 퇴직소득세를 원천징수납부하였다.

나. ○○지방국세청장은 청구외법인에 대한 세무조사결과 쟁점퇴직위로금은 퇴직소득이 아니라 근로소득에 해당된다 하여 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 이에 따라 부과제척기간(2009.5.31.)이 임박한 2009.5.29. 청구인이 거주하는 ○○의 택배관리실에 2003년 귀속 종합소득세 296,321,120원이 기재된 고지서를 송달하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2009.7.14. 이의신청을 거쳐 2009.11.2 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 부과제척기간(2009.5.31.) 경과후에 고지서를 송달(2009.6.2. 청구인의 배우자가 택배관리실에서 수령)하여 처분이 무효에 해당되므로 부과처분을 취소하여야 한다.

(2) 쟁점퇴직위로금은 근로소득이 아니라 퇴직소득에 해당되므로 부과처분을 취소하여야 한다.

(3) 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보더라도 원천징수납부한 퇴직소득세를 환급할 것이 아니라 기납부세액으로 공제하여야 한다.

(4) 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보더라도 고의적인 조세포탈 의도가 없는 단순한 소득구분의 착오에 기인한 것이므로 신고납부불성실 가산세를 제외하여야 한다.

나. 처분청 의견

(1) 고지서를 송달하기 위하여 2009.5.27.(수), 5.28.(목), 5.29.(금), 5.30.(토), 5.31.(일) 5차례에 걸쳐 청구인의 주소지를 방문하였으나 청구인의 부재로 송달하지 못하였고, 청구인과 전화통화시 아파트현관에 고지서를 두고 가도 좋다는 말을 듣고 아파트현관문에 고지서를 끼워두고 사진촬영을 하고 현관문에 ‘납세고지서도착안내문’과 ‘우편물(등기)도착통지서’를 부착한 후 부득이 청구인이 거주하는 ○○의 택배관리실에 근무하는 직원에게 2009.5.29. 고지서를 송달하였는 바, 택배관리실에는 ‘등기접수/불출현황표’라는 등기우편물 수발대장이 비치보관되어 있고 다른 입주자들의 등기우편물도 기록관리되고 있어 택배관리실에 근무하는 직원에게 전달한 고지서송달은 적법하다.

(2) 청구외법인은 특별공로의 범위, 지급기준, 위로금의 산정방법 등에 관한 구체적이고 객관적인 기준을 마련하지 아니한 채 청구인에게 쟁점퇴직위로금을 지급한 것이므로 쟁점퇴직위로금을「소득세법」제20조 제1항 제1호 라목에 의한 근로소득으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

(3) 원천징수납부한 퇴직소득세를 본래의 납세의무자인 청구인에게 별도로 환급결정하고, 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 종합소득에 합산하여 경정·결정한 처분은 정당하다.

(4) 쟁점퇴직위로금이 근로소득으로 분류되면 배당소득과 합산되어 종합소득세 부담이 과중하게 될 것을 우려하여 고의적으로 퇴직소득으로 분류하여 원천징수납부한 것은 조세회피에 해당되므로 가산세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

(1) 납세고지서가 적법하게 송달되었는지 여부

(2) 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 과세한 처분의 당부

(3) 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보는 경우 원천징수납부한 퇴직소득세를 환급할 것이 아니라 종합소득세 계산시 기납부세액으로 공제하여야 한다는 주장의 당부

(4) 단순한 소득구분의 착오로 쟁점퇴직위로금을 퇴직소득으로 보아 원천징수납부한 것이므로 신고납부불성실가산세를 제외하여야 한다는 주장의 당부

나. 관련법령

< 쟁점(1)관련 >

(1) 국세기본법

제8조【서류의 송달】① 이 법 또는 세법에 규정하는 서류는 그 명의인(당해 서류에 수신인으로 지정되어 있는 자를 말한다. 이하 같다)의 주소ㆍ거소ㆍ영업소 또는 사무소에 송달한다.

제10조【서류송달의 방법】① 제8조의 규정에 의한 서류의 송달은 교부 또는 우편에 의한다.

② 납세의 고지ㆍ독촉ㆍ체납처분 또는 세법에 의한 정부의 명령에 관계되는 서류의 송달을 우편에 의하고자 할 때에는 등기우편에 의하여야 한다.

③ 교부에 의한 서류 송달은 해당 행정기관의 소속 공무원이 서류를 송달할 장소에서 송달받아야 할 자에게 서류를 교부하는 방법으로 한다. 다만, 송달을 받아야 할 자가 송달받기를 거부하지 아니하면 다른 장소에서 교부할 수 있다.

④ 제2항과 제3항의 경우에 송달할 장소에서 서류를 송달받아야 할 자를 만나지 못하였을 때에는 그 사용인이나 그 밖의 종업원 또는 동거인으로서 사리를 판별할 수 있는 사람에게 서류를 송달할 수 있으며, 서류를 송달받아야 할 자 또는 그 사용인이나 그 밖의 종업원 또는 동거인으로서 사리를 판별할 수 있는 사람이 정당한 사유 없이 서류 수령을 거부할 때에는 송달할 장소에 서류를 둘 수 있다.

⑤ 제1항 내지 제4항의 규정에 의하여 서류를 송달함에 있어서 그 송달을 받아야 할 자가 주소 또는 영업소를 이전한 때에는 주민등록표 등에 의하여 이를 확인하고 그 이전한 장소에 송달하여야 한다.

⑥ 서류를 교부하였을 때에는 송달서에 수령인이 서명 또는 날인하게 하여야 한다. 이 경우 수령인이 서명 또는 날인을 거부하면 그 사실을 송달서에 적어야 한다

제12조【송달의 효력발생】① 제8조의 규정에 의하여 송달하는 서류는 그 송달을 받아야 할 자에게 도달한 때로부터 효력이 발생한다.

< 쟁점(2)관련 >

(1) 소득세법

제20조【근로소득】① 근로소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 갑 종

가. 근로의 제공으로 인하여 받는 봉급ㆍ급료ㆍ보수ㆍ세비ㆍ임금ㆍ상여ㆍ수당과 이와 유사한 성질의 급여

나. 법인의 주주총회ㆍ사원총회 또는 이에 준하는 의결기관의 결의에 의하여 상여로 받는 소득

다. 법인세법에 의하여 상여로 처분된 금액

라. 퇴직으로 인하여 받는 소득으로서 퇴직소득에 속하지 아니하는 소득

제22조【퇴직소득】① 퇴직소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 갑종

가. 갑종에 속하는 근로소득이 있는 자가 퇴직으로 인하여 받는 소득중 일시금

나. 각종 공무원에게 지급되는 명예퇴직수당

다. 갑종에 속하는 근로소득이 있는 자가 퇴직으로 인하여 받는 대통령령이 정하는 퇴직보험금중 일시금

라. 국민연금법에 의하여 지급받는 반환일시금 또는 사망일시금

마. 공무원연금법ㆍ군인연금법ㆍ사립학교교직원연금법 또는 별정우체국법에 의하여 지급받는 일시금

바. 기타 가목 내지 마목의 규정에 의한 소득과 유사한 소득으로서 대통령령이 정하는 일시금

2. 을종

을종에 속하는 근로소득이 있는 자가 퇴직으로 인하여 받는 소득

② 제1항 제1호 라목 및 마목의 규정에 의한 퇴직소득은 2002년 1월 1일 이후에 불입된 연금기여금 및 사용자부담금을 기초로 하거나 2002년 1월 1일 이후 근로의 제공을 기초로 하여 지급받은 일시금으로 한다.

③ 퇴직소득금액은 제1항 각호의 소득의 합계액으로 한다.

④ 제1항의 퇴직소득(제1호 라목의 소득을 제외한다)은 거주자ㆍ비거주자 또는 법인의 종업원이 현실적으로 퇴직함으로 인하여 받는 퇴직소득에 한한다.

⑤ 국민연금법 제75조의 규정에 의하여 사용자가 국민연금기금에 납부하는 종업원의 퇴직금전환금은 제1항 제1호 가목의 퇴직급여에 포함되는 것으로 한다. 이 경우 퇴직금전환금은 당해 근로자가 현실적으로 퇴직할 때 받는 것으로 본다.

⑥ 퇴직소득의 범위와 제2항의 규정에 의한 퇴직소득의 계산방법에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(2) 소득세법 시행령

제42조의2 【퇴직소득의 범위】① 법 제22조 제1항에서 규정하는 퇴직소득은 다음 각호에서 규정하는 금액을 포함한다.

4. 불특정다수의 퇴직자에게 적용되는 퇴직급여지급규정ㆍ취업규칙 또는 노사합의에 의하여 지급받는 퇴직수당ㆍ퇴직위로금 기타 이와 유사한 성질의 급여

(3) 법인세법 시행령

제44조【퇴직금의 손금불산입】④ 법인이 임원에게 지급한 퇴직급여 중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 초과하는 금액은 손금에 산입하지 아니한다.

1. 정관에 퇴직급여(퇴직위로금 등을 포함한다)로 지급할 금액이 정하여진 경우에는 정관에 정하여진 금액

2. 제1호 외의 경우에는 그 임원이 퇴직하는 날부터 소급하여 1년동안 해당 임원에게 지급한 총급여액[「소득세법」제20조 제1항 제1호 가목 및 나목에 따른 금액(같은 법 제12조에 따른 비과세소득은 제외한다)으로 하되, 제43조에 따라 손금에 산입하지 아니하는 금액은 제외한다]의 10분의 1에 상당하는 금액에 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 계산한 근속연수를 곱한 금액. 이 경우 해당 임원이 사용인에서 임원으로 된 때에 퇴직금을 지급하지 아니한 경우에는 사용인으로 근무한 기간을 근속연수에 합산할 수 있다.

⑤ 제4항 제1호는 정관에 임원의 퇴직급여를 계산할 수 있는 기준이 기재된 경우를 포함하며, 정관에서 위임된 퇴직급여지급규정이 따로 있는 경우에는 해당 규정에 의한 금액에 의한다.

< 쟁점(3),(4) 관련 >

(1) 국세기본법

제48조【가산세 감면 등】① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 제6조 제1항에 따른 기한연장사유에 해당하거나 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 때에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다

다. 사실관계 및 판단

<쟁점(1)에 대하여>

(1) 청구인은 부과제척기간을 경과하여 고지서를 송달하였으므로 무효에 해당된다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 이 건의 부과제척기간은 2009.5.31.이고, 처분청은 다음과 같이 고지서 송달을 시도한 내용이 심리자료에 나타난다.

(가) 2009.5.27.(수).

- 11:00경 청구인과 휴대폰○○ 통화, 집에 사람이 없어도 고지서를 두고 가라고 답변, 현재 소재지를 문의하자 답변을 거부

- 그 이후로는 휴대폰 및 집전화○○로 통화연결 안됨

(나) 2009.5.28.(목).

- 익일특급으로 등기우편 고지서 발송

- 16:40경 청구인의 거주지인○○ 방문

- 청구인 부재로 ‘납세고지서도착 안내문’ 현관에 부착, 납세고지서를 현관문에 끼워두고 사진촬영

- 19:30경, 22:00경 두 차례 방문하였으나 청구인 부재로 송달 실패

(다) 2009.5.29.(금).

- 오전내 수 차례 전화연결 시도하였으나 연결이 안됨

- 13:00경 집주인○○과 휴대폰○○으로 통화, 청구인이 ○○에 거주하고 있는 것으로 확인

- 11:00경 청구인의 아들 ○○과 사무실전화○○로 통화시도, 여직원이 전화연결하는 과정에서 연결이 단절, 다시 통화시도하였으나 갑자기 ‘당일휴가’를 이유로 연결 불가

- 14:10경 청구인이 이사로 등재되어 있는 ○○에 방문하여 직원 ○○에게 문의한 바 사외이사라 출근하지 않는다고 답변

- 15:30경 주소지에 방문하였으나, 청구인 부재로 송달 못함

- 처분청이 2009.5.28. 특급우편으로 보낸 고지서가 수취인 부재로 택배관리실에 비치되어 있다는 내용의 ‘우편물(등기)도착통지서’가 현관문에 부착된 사실 확인

- 등기우편으로 발송한 고지서를 택배관리실 직원 이관석이 수령

- 택배관리실은 입주민의 모든 우편물이나 택배물을 접수하여 입주민에게 인계하고 있으며 별도의 우편물관리대장을 관리

(라) 2009.5.30.(토).

- 15:30경 주소지 방문, 청구인 부재로 송달 못함

- 현관문에 ‘납세고지서도착안내문’과 ‘우편물(등기) 도착통지서’가 여전히 부착되어 있음을 확인

(마) 2009.5.31.(일).

- 송달사실 확인차 청구인에게 수 차례 통화시도하였으나 연결 안됨

- 23:20경에도 주소지를 방문하였으나 청구인 부재로 송달 못함

(3) 청구인이 거주하는 아파트의 택배관리실에는 ‘등기접수/불출현황표’가 비치되어 있고 2009.5.29. 택배관리실의 직원인 ○○이 고지서를 수령한 내용이 나타나며 다른 입주자들의 우편물도 대신 수령한 내용들이 나타난다.

(4) 청구외법인의 세무대리인인 김**은 2009년 6월 작성한 확인서에서 청구인이 추가로 납부해야 할 세금이 발생한 사실과 추산액을 미리 알려 줄 필요가 있다 하여 청구외법인의 상무인 오**로 하여금 청구인에게 전화로 연락을 하도록 하였고, 오**은 2009.5.26.(화) 청구인에게 휴대폰○○으로 그러한 내용을 통지한 사실이 있다고 진술한 내용이 나타난다.

(5) 청구인은 자신이 거주하는 ○○는 차별화된 고급아파트로 용역업체에서 최첨단 무인관제 경비시스템을 운영하고 있으며, 입주민과 집배원의 편의를 위하여 용역업체에서 택배실을 운영하고 있으나 등기우편물의 경우에는 집배원이 입주민에게 직접 송달하는 방식을 채택하고 있고, 택배관리실은 집배원의 송달편의를 위한 장소로만 이용될 뿐 송달과 관련된 법적인 책임을 지는 곳이 아니며, 도곡렉슬아파트의 우편송달방식은 택배관리실의 위임송달이 아니고 직접송달이며, 위임송달한 사실과 계약사실도 없으므로 따라서 PDA에 입력하였다 하여 송달을 위임한 것으로 보는 것은 잘못된 것으로 집배원이 PDA에 입력하고 택배실에 주민이 대리수령을 위임하였다면 재차 쪽지를 붙이고 관리하거나 반송처리를 하여야 할 하등의 이유가 없는 것이라고 주장하면서 ○○우체국 소속 집배원 ○○의 사실확인서(2010.2.6.), ○○ 보안관리업체의 관리실장인 ○○의 사실확인서(2009.9.23.) 등을 제시하였는 바,

○○우체국 소속 집배원 ○○은 2010.2.6. 작성한 사실확인서에서 입주자 부재시는 집배원이 우편물(등기)도착통지서를 부착해 놓고 나중에 입주자가 택배실에서 직접 수령하는 방식으로 등기우편물을 송달한다고 진술하였고,

○○ 보안관리업체의 관리실장인 이종훈은 2009.9.23.자 사실확인서에서 각 동에는 경비원이 없고 입주민의 편의를 위해 보안업체인 (주)○○에서 택배관리실을 따로 관리운영하고 있으나 택배관리실은 택배물의 관리가 주요 업무이고 우편물은 집배원이 직접 송달하도록 하고 있고, 일반우편물은 우편함에 투입하고 등기우편물은 수취인 호수에 방문하여 직접 교부하거나 부재시 ‘등기도착통지서’를 현관문에 부착하고 택배관리실에서 찾아가도록 하는데 집배원의 편의를 위하여 택배관리실을 이용하도록 하고 있으며, 등기접수/불출현황표도 집배원이 별도용지에 직접 자필로 기록관리하면서 미수령한 우편물은 수시로 집배원이 택배실에 와서 재차 송달 및 반송처리를 하고 있으며, 입주민이 현관문에 부착된 안내문을 보고 등기우편물을 찾으러 올 때 택배관리실 직원이 집배원의 편의를 위하여 입주민의 서명을 대신 받아줄 뿐, 입주민에게 우편물을 찾아가라고 연락을 하거나 전달해주는 사례는 한 건도 없다고 진술하였다.

(6) 살피건대, 청구인은 부과제척기간 이후에 처분청이 고지서를 송달한 것이므로 무효에 해당되는 부적법한 처분이라고 주장하나,

아파트의 경우 관리사무소, 택배관리실 등에 특수우편물 수발대장이 비치·보관되고 고지서 등 다른 입주민들의 우편물도 함께 기재·관리되고 있는 경우에는 입주민들의 부재시 등기우편물 등의 수령권한을 아파트 관리사무소, 택배관리실 등에 묵시적으로 위임한 것으로 보아야 할 것(○○. 같은 뜻)인 바,

처분청이 부과제척기간이 임박하여 수일간 계속 고지서 송달을 시도하였지만 청구인의 부재 등을 이유로 고지서를 송달하기 어려워 입주민들의 우편물 수령편의를 위하여 별도로 운영되고 있는 택배관리실의 직원에게 고지서를 송달한 것은 적법한 것으로 판단된다.

<쟁점(2)에 대하여>

(1) 청구인은 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 과세한 처분이 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 처분청은 청구외법인이 퇴직위로금에 대하여는 특별한 공로가 있는 임원이 퇴임할 경우 위로금을 지급할 수 있다고만 규정하고 있을 뿐, 특별공로의 범위·지급기준·위로금 산정방법 등 구체적이고 객관적인 기준을 마련하고 있지 아니하므로 지급기준 없이 특정인에게 퇴직위로금을 지급한 것이라 하여 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 과세한 사실이 심리자료에 나타난다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 과세한 것은 부당하다고 주장하나, 처분청 조사결과 청구외법인이 객관적이고 구체적인 지급기준을 마련하지 아니한 채 청구인에게 쟁점퇴직위로금을 지급한 것으로 조사된 점에 비추어 볼 때 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다(○○ 같은 뜻).

<쟁점(3)에 대하여>

(1) 청구인은 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 과세한다 하더라도 원천징수납부한 퇴직소득세를 환급할 것이 아니라 종합소득세 계산시 기납부세액으로 공제하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 처분청은 원천징수납부한 퇴직소득세를 본래의 납세의무자인 청구인에게 환급결정한 후 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 종합소득에 합산하여 경정·결정하면서 신고납부불성실가산세를 적용하여 과세한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.

(3) 살피건대, 청구인은 원천징수납부한 퇴직소득세를 환급결정할 것이 아니라, 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 종합소득에 합산하여 경정·결정시 기납부세액(원천징수납부세액)으로 직접 공제하여야 한다는 주장이나, 종합소득세 과세체계하에서는 근로소득은 이자소득, 배당소득, 사업소득 등과 함께 합산하여 종합과세하고, 퇴직소득은 종합소득과 다른 별도의 계산구조로 개별적으로 분류과세하고 있으므로 청구인이 원천징수납부한 퇴직소득세액은 별도로 환급결정하고, 쟁점퇴직위로금은 근로소득으로 보아 종합소득에 합산하여 경정·결정한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

<쟁점(4)에 대하여>

(1) 청구인은 쟁점퇴직위로금을 퇴직소득으로 구분하여 원천징수납부한 것은 조세회피 목적이 아닌 단순한 소득구분 착오에 의한 것이므로 신고 및 납부불성실가산세를 제외하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다.

(2) 처분청은 쟁점퇴직위로금이 근로소득으로 분류되면 배당소득과 합산되어 종합소득세 부담이 과중하게 될 것을 우려하여 고의적으로 퇴직소득으로 분류하여 원천징수납부한 것이므로 조세회피 목적이 있다 하여 신고 및 납부불성실가산세를 적용한 사실이 경정결의서 등 심리자료에 나타난다.

(3) 청구인은 쟁점퇴직위로금이 근로소득인지 퇴직소득인지 모르는 상황에서 청구외법인으로부터 원천징수당하였고, 그 후 평온하게 수 년간 지내오다가 고지서를 수령한 후에야 비로소 쟁점퇴직위로금을 근로소득으로 보아 과세한 내용을 알았으며, 2009.6.24. 청구외법인으로부터 쟁점퇴직위로금의 지급현황자료를 회신받은 사실이 있는 바, 청구외법인의 원천징수 담당자가 소득분류를 잘못한 것이지 청구인에게 고의적인 조세포탈 목적이 있었던 것이 아니므로 신고 및 납부불성실가산세의 적용을 제외하여야 한다고 주장한다.

(4) 살피건대, 처분청은 청구인이 고의적인 조세포탈 목적으로 소득구분을 달리한 것으로 보았으나, 청구인이 청구외법인의 대표이사로서 회계담당자와 공모하여 쟁점퇴직위로금의 소득구분을 고의로 달리하였다는 구체적인 입증이 없고, 원천징수납부일로부터 부과제척기간이 임박한 고지서송달일 직전까지도 처분청이 소득구분의 잘못을 지적하여 경정하려는 의지가 없었던 점 등을 감안할 때, 청구인에게만 소득구분 오류의 책임을 묻기는 어렵다 할 것이므로 신고불성실가산세는 제외하는 것이 합리적인 것으로 판단된다(국심 ○○ 참조).

4. 결 론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.

조심2019서304(2019.09.19.)

[제목]	쟁점소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지 여부

[요약]	과거에도 주택신축판매업을 영위한 이력이 있는 점, 인터넷에 쟁점다세대주택에 대한 동영상 등 분양광고가 게시된 점 등으로 보아 처분청이 쟁점소득을 주택신축판매업에 따른 사업소득으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

[결정유형]	경정

[참조결정]	조심 2016전2292, 조심 2012중3257, 조심 2013전360

[주문]

OOO세무서장이 2018.7.2. 청구인에게 한 2014년 귀속 종합소득세 OOO의 부과처분은 무신고가산세를 과소신고가산세로 변경하여 그 세액을 경정하고 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

[이유]

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO에 2012.8.3.부터 OOO라는 상호로 주택신축판매업 사업자등록(이하 “쟁점사업장”이라 한다)을 하고 2013.2.27. 다세대주택 18세대(이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 신축한 후 2014.1.13. 쟁점다세대주택 전체를 왕○길에게 OOO에 양도하였으며, 이에 대하여 2015.5.31. 양도소득세 확정신고를 한 후 2015.6.4. 쟁점사업장을 폐업신고하였다(폐업일자는 2014.1.7.로 소급하여 기재하였다).

나. 처분청은 2018.2.26.부터 2018.4.19.까지 청구인에 대한 개인통합조사를 실시하여, 2014년 귀속 주택신축판매업 수입금액 OOO 및 대부업 수입금액 OOO을 신고 누락한 사실을 확인하고 기준경비율에 의한 추계결정 방법으로 소득금액을 결정하여 2018.7.2. 청구인에게 2014년 귀속 종합소득세 OOO을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2018.9.20. 이의신청을 거쳐 2018.12.17. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점다세대주택의 양도로 인한 소득(이하 “쟁점소득”이라 한다)을 양도소득이 아닌 주택신축판매업에 따른 사업소득으로 보아 과세한 처분은 부당하다.

(가) 처분청은 청구인이 2003.4.30. OOO이라는 상호로 주택신축판매업을 영위하였고 2004년부터 2007년까지 4년간 주택신축판매업으로 종합소득세를 신고한 이력이 있으며, 2008.5.31. OOO을 폐업한 후 2012.8.3. 동일한 사업자등록번호로 쟁점사업장을 개업하여 주택신축판매업을 영위하였고, 쟁점다세대주택을 임대한 후에도 성실부동산을 통하여 분양광고를 계속하였는바, 쟁점다세대주택의 임대는 신축주택을 판매하기 전 일시적 임대에 해당하므로 쟁점소득을 사업소득으로 보아 과세한 처분은 정당하다는 의견이나,

(나) 부동산의 매매로 인한 소득이 사업소득인지 양도소득인지 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지 또는 규모·횟수·태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 판단(양도소득세집행기준 94-0-2, 대법원 2014.7.24. 선고 2014두5385 판결 등)하여야 하며, 사업자가 폐업시 미분양된 주택을 자기가 소비하거나 임대목적(판매되지 아니하여 일시 임대하는 경우 제외)으로 사용한 후 해당 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.

(다) 청구인은 쟁점사업장에 대한 사업자등록신청시 재개업이 아닌 신규로 신청하였던 것이며, 통상 세무서의 사업자등록번호 관리에 있어서 특정 사업자가 과거에 사용하였다가 지금은 사용하지 않는 사업자등록번호가 있으면 그 사업자가 새로 시작하는 사업의 업종에 관계없이 그 번호를 다시 부여하고 있다. 따라서 사업자등록번호가 과거에 사용하던 것과 같다고 하더라도 이는 사업의 연속성과는 전혀 무관한 것이다.

(라) 청구인은 쟁점다세대주택을 2013.2.27. 사용승인 받았으나 신축원가로 OOO이 소요되었기에 그대로 분양할 경우 주변시세로 볼 때 손실을 입을 것으로 판단하였다. 반면 임대는 잘 되고 전세보증금도 예상보다 높게 형성되어 있어 판매를 포기하고 18세대 전부를 임대로 전환하여 2년 약정으로 임대차계약서를 작성하게 되었다. 그러나 임차인들의 하자보수 요구와 주차문제 등 관리가 어려워 부득이 2014.1.4. 쟁점사업장을 폐업하고, 2014.1.13. 쟁점다세대주택을 OOO에 양도하게 되었다.

(마) 청구인은 어떠한 부동산중개업소나 인터넷에도 개별적으로 분양광고를 의뢰한 사실이 없다. 단지 준공일 즈음에 쟁점다세대주택의 시가와 임대시 전세보증금 예상가액을 인근 부동산중개업소 2~3곳에 문의한 적이 있는데, ‘직접 주택의 외관 및 내부시설 등을 확인해봐야 평가할 수 있다’면서 쟁점다세대주택을 방문하여 스마트폰으로 촬영했던 것이다. 그러나 부동산중개업소가 제시한 평가액은 건축원가에도 미치지 못하는 것 같아서 분양은 아예 생각하지도 않고 주택임대업을 하고자 임대를 놓아달라고 전화 또는 방문하여 구두로 전달하였던 것이 전부이다. 처분청이 주장하는 OOO이란 부동산중개업소 등은 처음 들어보는 생소한 명칭이며 어디에 있는지, 사장이 누구인지조차 전혀 모른다. 그런 사람들이 사진이나 동영상을 인터넷에 올렸다면, 이는 부동산중개업소 어느 한 곳에서 스마트폰으로 촬영한 것을 공유하며(부동산중개업소 어느 한 곳에서 물건이 나오면 서로 공유하여 중개하고 나중에 수수료를 서로 나누는 거래방식임) 분양하는 것으로 착각하고 임의로 행하였다고 볼 수 밖에 없다.

이러한 사실은 인근 여러 곳의 부동산중개업소에서 임대차계약서를 작성하였는데도 OOO이라는 명칭의 부동산중개업소가 작성한 임대차계약서는 18세대 중 단 한 건도 없다는 것에서도 알 수 있다.

(바) 쟁점다세대주택의 취득원가는 OOO이고 양도가액은 OOO이므로 양도차익이 OOO이다. 이는 단순한 부동산 양도로 보아야 하며, 주택신축판매업과는 사업목적·사업관련성이 없다. 쟁점다세대주택을 일괄 양도하기 전에 총 18세대 중 단 1세대도 따로 양도한 적이 없으므로 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성·반복성이 없다. 청구인은 월세계약서를 작성하여 임시 임대한 사실도 없으며 임차인과 2년 약정으로 전세계약서를 작성하여 장기 임대할 계획이었으므로 양도소득으로 보아야 한다. 사업소득인지 양도소득인지 여부는 청구인의 쟁점다세대주택 그 자체에 대하여 취득·보유현황·양도의 규모·횟수 등을 가지고 판단하는 것이지 청구인이 과거에 주택신축판매업을 영위한 이력이 있다고 하여 쟁점소득이 사업소득에 해당된다고 할 수는 없다. 따라서 처분청이 쟁점소득을 사업소득으로 보아 과세한 처분은 잘못이 있다.

(2) 설령, 쟁점소득을 주택신축판매업의 사업소득으로 보더라도, 적격증빙이 있음에도 불구하고 기준경비율에 의한 추계소득금액으로 결정한 처분은 부당하다.

(가) 처분청은 청구인이 쟁점다세대주택 시공업체인 OOO(이하 “쟁점법인”이라 한다)의 전 대표자(2010.1.28.~2013.6.20.)이자 주주(지분율 40%)의 지위에 있는 자이며, 쟁점법인의 수입금액조정명세서를 보면 2012년~2013년 당시 쟁점다세대주택을 포함하여 4곳OOO의 공사를 진행하고 있었으며, 2012년 총 도급금액 OOO2013년 총 도급금액 OOO 이르는데 조사 당시에는 제시하지 않았다가 불복청구시 제출한 대금 지급증빙이 쟁점다세대주택의 신축과 직접적으로 관련된 대금지급 증빙인지 여부가 불분명하여 인정하기 어렵고, 수입금액조정명세서상 도급금액이 2012년과 2013년이 서로 다르고, 청구인이 2012년 쟁점법인에게 지급한 금액은 도급계약서상 공사금액의 90%가 넘는 큰 금액인데 계약일로부터 40일 이내에 이를 벌써 지급한 점, 쟁점법인은 2012년 공사대금으로 받은 OOO을 법인 결산서의 선수금계정에 계상하지 않은 점, 공사대금에 대한 계산서가 쟁점다세대주택의 사용승인일인 2013.2.27.로부터 약 10개월이 경과한 2014.1.6. 발행된 점, 청구인이 쟁점법인의 과거 대표자로 재직하였던 점 등으로 볼 때, 청구인이 제시한 증빙자료는 신빙성이 부족하고 중요한 부분이 미비하여 소득금액을 추계결정한 것은 잘못이 없다고 주장하나,

(나) 청구인이 조사 당시 관련 증빙서류를 제시하지 못하였던 이유는 처분청이 부과제척기간 내에 있는 청구인의 수 년간의 대부업 관련 이자에 대하여 조사기간을 연장하면서까지 그 진위 여부 확인과 수입금액 결정 등으로 대부분의 조사기간을 사용하였고, 조사기간 막바지에 이르러서야 쟁점다세대주택을 언급하며 증빙자료를 요청하였던 바, 청구인이 증빙자료를 챙겨볼 시간적인 여유가 없었다. 또한, 조사 당시 처분청도 쟁점소득이 양도소득인지 사업소득인지 확실한 판단을 못하고 적극적으로 증빙자료를 요구하는 분위기가 아니었고, 당시 5년이 지난 공사계약서 등이 어디에 있는지 알 수가 없었고 보관할 필요가 없을 것 같아 폐기 내지 분실한 것으로 판단하여 찾아보지 못했던 것이다.

(다) 청구인은 2012.6.18. 쟁점사업장 일부인 OOO토지 및 구 건물을 OOO에 취득하기로 계약한 시점에 쟁점법인과 도급금액을 OOO으로 계약하였으나, 2012.7.11. 위 취득 부동산의 잔금 청산 이후 18세대 전부의 베란다 확장공사와 내부 인테리어 및 주방기구까지 일체의 마무리를 하는 조건으로 공사대금을 OOO으로 증액 변경하고 당초의 계약은 없었던 것으로 하여 다시 건축공사도급계약서(이하 “쟁점도급계약서”라 한다)를 작성하였다. 쟁점법인의 세무대리인은 당시 쟁점법인의 경리직원이 없어서 도급금액의 변경사실을 인지하지 못하여 쟁점법인의 2012사업연도 법인결산시 당초 도급금액이 수입금액조정명세서상에 그대로 반영되게 되었고 이후 잘못된 사실을 발견하였으나 납부할 법인세에는 영향이 없어 수정신고는 생략하고 대신 2013사업연도 결산시 변경된 도급금액 OOO으로 정정하여 신고하였다. 쟁점다세대주택의 총 건축공사비로 OOO(공사비+마루)이 소요되었고 총 건축면적은 307.3평(허가면적 200평+허가된 확장공사면적 42평+주차장면적 48평+불법건축물면적 17.3평)이므로 평당 건축비는 OOO으로서 2013년 국토해양부 표준건축비 OOO 거의 같다. 따라서 변경된 도급금액 OOO적정한 도급금액이다.

(라) 쟁점법인의 수입금액조정명세서를 보면 2012사업연도 공사명은 5곳이며 2013사업연도 공사명은 4곳이다. 쟁점법인과 청구인이 관련된 공사명은 오직 쟁점다세대주택 한 곳 뿐이다. 도급금액 중 OOO도급액이며 OOO소송으로 공사금액을 회수하지 못하여 2012년 이전부터 이월되어 온 금액이다. 아직까지도 소송 중에 있어 회수하지 못한 상태이며 이는 결국 쟁점법인 부도폐업의 원인이 되었다. 그렇다면 청구인이 쟁점법인에게 대금을 지급한 것은 오직 쟁점다세대주택에 대한 공사와 관련하여 지급한 것이라고 볼 수밖에 없는 것이다. 이외에는 청구인이 쟁점법인에게 OOO거액을 지급할 하등의 이유가 없다. 일반적으로 공사도급액을 지급하면 도급자 입장에서는 향후 지급했다는 증거를 남기기 위하여 도급인명 또는 공사명(도급인명)을 기재하여 시공자 명의의 계좌로 지급한다. 따라서 불복청구시 대금지급 증빙으로 제시한 예금거래내역은 쟁점다세대주택 공사와 직접적으로 관련 있는 대금지급인 바, 쟁점다세대주택 관련 금융거래인지의 여부가 불명확하다는 처분청의 주장은 억측에 불과하다. 또한 쟁점다세대주택과 같은 도시형생활주택공사의 경우 기본 골조공사는 2개월이면 거의 마무리되므로 중도금 OOO지급한 것이다.

(마) 소득세는 신고납세제도를 채택하고 있기 때문에 납세자는 실제의 경제적 거래와 관련된 내용을 장부 등의 서류에 기장·보존하고 이를 근거로 신고납부하는 것이 원칙이다. 즉 장부 등에 근거한 실액과세를 전제로 하는 것이다. 그러나 실액으로 과세소득과 세액을 결정 및 경정할 수 없는 경우 법령에서 정한 일정 요건을 충족하는 사유가 발생한 경우에만 간접적인 방법으로 과세소득을 추계할 수 있다. 그렇다고 추계소득이 실액소득보다 우위에 있을 수는 없다.

(바) 청구인은 쟁점다세대주택 신축공사에 따라 쟁점법인에게 공사대금을 지급하였으며 계산서를 수취하여 적격증빙을 갖추고 있다. 그런데도 처분청은 쟁점법인이 ‘2012년 공사대금으로 받은 OOO을 법인결산서에 선수금으로 계상하지 않았고, 계산서 발급이 지연되었다.’하여 청구인이 제시한 증빙자료는 신빙성이 부족하고 중요한 부분이 미비하다고 보아 추계결정하였다. 그러나 선수금 계상여부 등의 문제는 쟁점법인의 회계처리 오류이지 청구인의 오류가 아니므로 납세의무자인 청구인의 장부와 증빙서류만을 가지고 판단하여 중요한 부분이 미비 또는 허위일 경우에만 추계결정해야 한다. 청구인은 쟁점도급계약서에 따라 정상적으로 공사대금을 지급한 예금거래 실적 증명서가 있으며, 계산서를 수취하여 적격증빙이 있다. 그리고 쟁점법인은 2014년 제1기 부가가치세 예정신고시 면세수입금액을 신고하였다. 쟁점다세대주택 신축에 따라 실질적인 공사비 지급이 있었으므로 실액으로 소득금액을 결정하여야 한다. 청구인은 양도소득세 신고시 취득가액을 실질취득가액으로 신고하였고 처분청의 재산세과는 실질취득가액으로 인정하여 신고를 시인하였다. 따라서 처분청이 청구인의 소득금액을 결정함에 있어 적격증빙이 있음에도 불구하고 기준경비율에 의하여 추계로 결정한 것은 잘못된 것이다.

나. 처분청 의견

(1) 쟁점소득을 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아 종합소득세를 결정한 것은 정당하다.

(가) 청구인은 쟁점다세대주택을 신축하였으나 분양할 경우 주변시세로 볼 때 수입이 신축원가에 미치지 못하여 손실을 입을 것으로 판단되어 주택신축판매를 포기하고 18세대 전부를 임대하였으며 18세대 전부를 일괄 양도하기 전 단 1세대도 양도한 사실이 없어 계속성·반복성이 없으므로 쟁점소득을 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아야 한다고 주장하나,

(나) 청구인은 2003.4.30. OOO이라는 상호로 주택신축판매업을 영위하였고 2004년~2007년 4년 동안 주택신축판매업에 따른 사업소득에 대하여 종합소득세를 신고한 이력이 있으며 2008.5.31. 폐업신고 후 2012.8.3. 동일한 사업자등록번호로 쟁점사업장을 재개업하여 주택신축판매업을 계속 영위하였다.

(다) 쟁점다세대주택을 임대한 후에도 OOO등을 통하여 OOO쟁점다세대주택의 분양광고(광고일시:2013.4.10., 2013.5.28.)를 계속하였다. 인터넷 분양광고를 보면 분양가격을 게재함은 물론이고 1층 출입문을 비롯하여 엘리베이터, 방, 주방, 화장실, 거실, 에어컨설치현황, 보일러설치현황 등 총 15장의 사진을 올려 놓았으며 더욱이 31초의 동영상까지 올려 놓았는데 이러한 일들은 건물주 모르게 또는 건물주의 허락 없이는 불가능한 것이다(쟁점다세대주택의 주인인 청구인의 허락없이 건물내부의 사진을 마음대로 찍고 심지어 마음대로 동영상 촬영까지 한다는 것은 있을 수 없는 일이다).

(라) 위와 같이 과거 주택신축판매 사업이력 등으로 보아 청구인은 주택신축판매 사업에 상당한 경험이 있음에도 불구하고 분양시세가 원가에 미치지 못할 것으로 판단되어 임대로 전환했다는 말은 신빙성이 전혀 없으며 더욱이 임대한 후에도 분양광고 행위를 한 점 등으로 볼 때 판매되지 아니하여 일시적으로 임대한 경우에 해당하며, 앞선 판례(대법원 2010.7.22. 선고 2008두21768 판결) 및 심판례(조심 2016전2292, 2017.9.14., 조심 2013전360, 2013.5.27. 등)에서 볼 수 있듯이 사업의 계속성·반복성을 판단할 때에는 단지 당해 부동산에 대한 것 뿐만 아니라 양도인이 보유하고 있는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 이루어진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여 판단하여야 하는 것인바, 청구인의 과거 주택신축판매업 이력 등 양도시점 전후의 모든 사정을 참작하면 쟁점소득은 주택신축판매업에 따른 사업소득에 해당한다.

(2) 쟁점소득에 대하여 불복과정에서 추가 제출한 쟁점도급계약서를 인정하지 않고 추계로 소득금액을 산정한 처분은 적법하다.

(가) 당초 조사시 청구인에게 쟁점다세대주택의 취득가액 중 공사 관련 계약서와 대금지급증빙 등을 요청하였으나 남겨 놓지 않았다고 하면서 제출하지 않아 건축비 내역을 확인할 수 없었으며, 이는 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 경우에 해당하므로 소득금액을 추계결정하였다.

(나) 청구인은 당초 조사시에는 없다고 했던 대금지급증빙, 건축공사도급계약서를 불복청구시 제시하였고, 쟁점다세대주택의 공사와 관련하여 사용되었는지 여부를 확인할 수 있는 증빙자료 없이 예금거래내역서, 쟁점도급계약서를 제출하고 이를 근거로 처분청의 추계결정이 부당하다고 주장하나, 청구인은 2010.1.28.부터 2013.6.20.까지 공사업체인 쟁점법인의 대표자겸 주주(지분율 40%)였다. 또한 쟁점법인이 신고한 법인세과세표준신고서 중 수입금액조정명세서에 의하면 2012년 및 2013년 당시 쟁점다세대주택을 포함하여 4곳OOO 공사를 진행하고 있었으며 쟁점다세대주택을 포함한 총 도급금액이 2012년 OOO2013년 OOO달하는데 불복청구시 제출한 예금거래내역(2012.7.31. OOO2012.9.6. OOO)이 쟁점다세대주택의 공사비OOO와 관련 있는 금융거래인지 여부가 명확하지 않다.

(다) 불복청구시 제출한 쟁점도급계약서를 보면 공사계약금액이 OOO으로 되어 있으나, 공사업체인 쟁점법인의 2012사업연도 수입금액조정명세서상 도급금액은 OOO서로 상이하다. 설령 쟁점다세대주택의 계약금액이 변경되었다고 가정하더라도 2012.7.31. 공사비 중 계약금(계약서 제16조 : 계약금 OOO억원은 계약일로부터 5일 이내로 한다)에 해당하는 것으로 보이기 위하여 제시한 OOO및 2012.9.6. 공사비 중 중도금(계약서 제16조 : 중도금 OOO억원은 계약일로부터 40일 이내로 한다)에 해당하는 것으로 보이기 위하여 제시한 OOO합계 OOO도급금액이라고 주장하는 OOO91.54%에 해당하는 큰 금액인데 청구인이 이를 2012년에 지급하였다면 쟁점법인이 2012사업연도 결산시 도급금액으로 OOO을 신고하지 않을 이유가 없을 것이다.

(라) 위와 같이 조사 당시에는 없다고 한 공사관련 계약서를 이의신청시 제출하였고, 그 내용도 전체 도급금액OOO의 90% 이상OOO을 계약일로부터 불과 40일 이내에 지급하기로 계약된 점, 쟁점법인이 2012사업연도 결산서에 OOO억원을 선수금으로 계상하지 않은 점, 계산서 발행시기가 쟁점다세대주택의 신축완료일인 2013.2.27.로부터 약 10개월 경과한 2014.1.6. 발행된 점, 주택신축판매업 사업자등록 폐업신고 접수일이 쟁점다세대주택 양도일(2014.1.13.)과 양도소득세 신고일(2015.5.31.) 이후인 2015.6.4.인 것으로 보아 쟁점다세대주택 양도일까지 주택신축판매업의 사업자등록을 유지하였던 점, 청구인이 쟁점다세대주택의 시공업체인 쟁점법인의 주주(지분율 40%)이며 쟁점다세대주택 건설공사를 계약하고 완공할 당시에 대표자로 재직하였던 점 등을 종합하여 볼 때 청구인이 제시한 증빙서류는 신빙성이 상당히 부족하다고 판단된다. 따라서 청구인의 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비한 경우에 해당하므로 소득금액을 추계로 산정하여 과세한 처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

① 쟁점소득이 사업소득인지 또는 양도소득인지 여부

② 소득금액을 추계결정한 것이 부당하다는 청구주장의 당부

③ 사업소득을 양도소득으로 신고한 것에 대하여 무신고가산세를 부과한 것이 타당한지 여부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제4조【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다.

1. 종합소득 : 이 법에 따라 과세되는 모든 소득에서 제2호 및 제3호에 따른 소득을 제외한 소득으로서 다음 각 목의 소득을 합산한 것

다. 사업소득

2. 퇴직소득

3. 양도소득

○ 소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

6. 건설업에서 발생하는 소득

○ 소득세법 제80조【결정과 경정】

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

○ 소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

(2) 소득세법 시행령 제143조【추계결정 및 경정】

① 법 제80조 제3항 단서에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 과세표준을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우

2. 기장의 내용이 시설규모·종업원수·원자재·상품 또는 제품의 시가·각종 요금 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 개인사업자 사업자등록 이력은 아래 <표1>과 같다.

<표1> 청구인의 개인사업자 사업자등록 이력

(2) 청구인은 쟁점다세대주택 양도 후 2015.5.31. 2014년 귀속 양도소득세 확정신고서에 양도가액 OOO취득가액은 아래 <표2>와 같이 OOO양도차익 OOO자진납부할 세액 OOO으로 각 기재하여 신고하였다.

<표2> 2014년 귀속 양도소득세 확정신고서의 취득가액 내역

(표 생략)

(3) 처분청은 2018.2.26.부터 2018.4.19.까지 청구인의 2011년 귀속부터 2015년 귀속까지에 대한 개인통합조사를 실시하여 5개 과세연도 귀속 이자수입금액 누락 및 2014년 귀속 쟁점다세대주택 주택신축판매 소득 누락에 대하여 2018.7.2. 이 건 과세처분을 포함하여 총 OOO의 종합소득세를 결정·고지하였다.

(4) 쟁점법인은 건설/토목공사업을 주업종으로 2010.1.28. 설립되었고 2010.1.28.부터 2013.6.20.까지 청구인이 대표이사로 근무하였고, 그 이후 왕○길(쟁점다세대주택을 청구인으로부터 취득한 사람임)이 대표이사로 근무하였으며, 2014.12.31. 직권으로 폐업되었다. 쟁점다세대주택 신축공사 도급계약일인 2012.7.25.부터 완공일인 2013.2.27.까지 기간동안 청구인과 쟁점법인은「국세기본법」제2조 제20호 나목 및 같은 법 시행령 제1조의2 제2항 제1호에 따른 특수관계인에 해당한다. 쟁점법인 설립시점부터 폐업시까지 왕○길은 쟁점법인 주식 99,990주(액면가액 OOO지분율 50%)를, 청구인은 79,992주(지분율 40%)를 각 보유하였다.

(5) 쟁점법인의 법인세신고서상 수입금액조정명세서에 의하면 쟁점다세대주택 도급공사와 관련하여, 2012사업연도에는 도급금액 OOO대하여 작업진행률 42.53%(해당사업연도말 총공사비 누적액 OOO÷총공사예정비 OOO)를 곱한 당기 수입금액 OOO신고하였고,

2013사업연도에는 도급금액 OOO대하여 작업진행률 94.93%(해당사업연도말 총공사비 누적액 OOO÷총공사예정비 OOO)를 곱한 누적익금산입액 OOO전기말 누적 수입금액 OOO차감하여 당기 수입금액 OOO신고하였다.

(6) 쟁점다세대주택의 신축, 양도 등과 관련된 사실을 시간순으로 정리하면 아래와 같다.

* 다툼이 있는 사실관계는 ‘(청구주장)’으로 표시함.

(7) 청구인이 제출한 쟁점도급계약서의 주요 내용은 아래와 같다.

한편, 청구인이 2019.8.27. 제출한 하자보수보증서 6매의 내용은 아래 <표3>과 같다.

<표3> 쟁점다세대주택 신축공사에 대한 하자보수보증서 주요내용

(표 생략)

(8) 청구인은 2019.8.27. 자신의 OOO해지 거래내역 조회 1매(신규일자 2012.7.20., 만기일자 2013.7.20.인 정기예금으로서 2012.7.27. OOO해지됨), 쟁점법인 OOO2012.7.1.~2012.10.25. 기간동안 입출금내역 6매를 각 제출하였으나,

쟁점법인은 위 각 입금액에 대하여 공사선수금으로 회계처리한 바 없으며, 쟁점법인의 재무상태표에 의하면 주주·임원·종업원 단기채무는 2012사업연도말 잔액이 OOO이고 2013사업연도말 잔액이 OOO것으로 나타난다.

(9) 쟁점다세대주택에 대한 OOO블로그 분양 홍보 게시글(게시자 : OOO)에 분양가 정보, 주방가구, cctv설치 등 구체적인 설명이 기재되어 있다. 청구인이 제출한 쟁점다세대주택에 대한 임대차계약 내역은 아래 <표4>와 같고, 위 OOO은 계약한 실적이 없다.

<표4> 쟁점다세대주택에 대한 임대차계약 체결 내역

(표 생략)

(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여,

(가) 먼저 쟁점①에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점다세대주택의 분양시세가 기대보다 낮아서 분양을 포기하고 주택임대업만 하였다고 주장하나, 청구인이 쟁점다세대주택을 준공(2013.2.27.)한 이후 2013.3.5. 쟁점사업장에 대하여 주택신축판매업으로 스스로 사업자등록을 신청하였고, 쟁점다세대주택을 양도(2014.1.13.)할 때까지 사업자등록증의 업종을 변경하지 않고 사용하였으며 2015.6.4.에 이르러 폐업신고한 점, 과거에도 주택신축판매업을 영위한 이력이 있는 점, 인터넷에 쟁점다세대주택에 대한 동영상 등 분양광고가 게시된 점 등으로 보아 처분청이 쟁점소득을 주택신축판매업에 따른 사업소득으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 쟁점법인과 작성한 쟁점도급계약서, 계산서, 대금입금 내역을 제시하며 쟁점다세대주택 공사비가 OOO이라고 주장하나, 쟁점도급계약서의 계약조건에 따라 작성된 하자보수보증서의 계약금액은 총 OOO에 불과한 점, 쟁점다세대주택 신축공사에 대한 계산서가 준공일(2013.2.27.)로부터 10개월이 지난 후 쟁점다세대주택을 양도할 즈음에 이르러 발행된 점, 청구인은 쟁점법인의 대표이사이면서 주주이므로 쟁점법인과 특수관계인에 해당하는 점, 쟁점법인이 2012사업연도 법인세 신고시 공사도급금액으로 OOO을 신고하였다가 수정신고도 없이 2013사업연도 법인세신고시 OOO으로 변경한 점, 청구인이 쟁점법인에게 송금한 금액이 쟁점법인의 공사선수금으로 회계처리되지 않아 쟁점다세대주택 신축공사와 관련한 금액인지 주주·임원·종업원단기채무 등인지 여부가 확인되지 않는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점도급계약서의 도급금액을 신뢰하기 어렵다고 보아 추계로 소득금액을 산정한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

(다) 다만 직권으로 쟁점③에 대하여 살피건대, 부동산을 양도하는 행위가 종합소득세 과세대상인지 아니면 양도소득세의 과세대상인지 여부를 세법지식이 부족한 납세자 입장에서 판단하기 어려운 측면이 있다 할 것이고 양도소득세와 종합소득세는 소득세로서 소득의 분류가 다른 것에 불과하다. 청구인이 쟁점다세대주택을 양도하고 받은 소득을 양도소득으로 판단하여 양도소득세 확정신고를 하였음에도 처분청이 종합소득세로 결정하면서 과소신고가산세가 아닌 무신고가산세를 적용한 것은 일부 무리한 측면이 있다고 판단되므로(조심 2012중3257, 2013.5.30., 참조), 이 건 종합소득세 과세시 부과한 무신고가산세를 과소신고가산세로 변경·부과함이 타당하다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과「국세기본법」제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.

						(35쪽 중 제27쪽)
종합소득산출세액계산서(주택등매매업자용)
1. 종합소득산출세액 비교
구 분		① 종합소득 금액 합계		비교산출세액의 계산
				② 합계				③ 주택 등 매매차익외 종합소득			④ 주택등매매차익 합계(⑤+∼+⑪)
㉮총 수 입 금 액 (주택등매매가액)
㉯필 요 경 비
㉰ 장기보유특별공제
㉱소 득 금 액
㉲소 득 공 제 (양도소득기본공제)
㉳과 세 표 준
㉴세 율
㉵산 출 세 액
2. 주택 등 매매차익에 대한 산출세액의 계산
구 분	⑤ 누진세율 적용자산		⑥ 누진+10%세율 적용자산		⑦ 누진+20%세율 적용자산		⑧ 40%세율 적용자산		⑨ 50%세율 적용자산	⑩ 60%세율 적용자산		⑪ 70%세율 (미등기자산)
㉮ 총 수 입 금 액 (주택등매매가액)
㉯ 필 요 경 비
㉰ 장기보유특별공제
㉱ 소 득 금 액
㉲ 소 득 공 제 (양도소득기본공제)
㉳ 과 세 표 준
㉴ 세 율
㉵ 산 출 세 액
210㎜×297㎜(백상지 80g/㎡)

(35쪽 중 제26쪽)

종합소득산출세액계산서(주택등매매업자용) 작성방법

1. 이 서식은 「소득세법」 제64조[ 부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례 ]에 따른 부동산매매업자로서 종합소득금액에 주택(그 부수토지를 포함합니다) 등 매매차익이 있는 자(「소득세법」 제104조[ 양도소득세의 세율 ]제1항 제4호 조정대상지역내의 주택의 입주자로 선정된 지위, 제8호 비사업용토지 , 제10호 미등기양도자산  및 같은 조 제7항 조정대상지역 주택 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매차익이 있는 거주자)에 해당하는 경우에만 작성합니다.

2.  부동산매매업자가 종합과세되는 금융소득이 있는 경우에는 "제29쪽  종합소득산출세액계산서(주택등매매차익이 있는 금융소득자용)"도 함께 작성해야 합니다.

3.  ① 종합소득금액 합계란: 「소득세법」 제64조제1항제1호에 따라 계산한 금액으로서 각 란의 금액은 다음과 같이 적습니다.

가. ㉮ 총수입금액란: 제5쪽의 ⑤ 이자소득금액란의 합계액·7쪽의 ⑧ 배당소득금액란의 합계액·제9쪽의 ⑧ 총수입금액란의 합계액·제11쪽의 ⑤ 총수입금액란의 합계액을 전부 더한 금액을 적습니다.

나. ㉱ 소득금액란: 제13쪽의 ⑤ 결손금·이월결손금 공제 후 소득금액란의 합계액을 적습니다.

다. ㉯ 필요경비란: ㉮총수입금액에서 ㉱소득금액을 뺀 금액을 적습니다.

라. ㉲ 소득공제(양도소득기본공제)란: 제15쪽의  소득공제합계에서  소득공제종합한도 초과액을 뺀 금액을 적습니다.

마.  ㉳ 과세표준란: ㉱ 소득금액란의 금액에서 ㉲ 소득공제(양도소득기본공제)란의 금액을 뺀 금액을 적습니다.

바.  ㉵ 산출세액란: ㉳ 과세표준란의 금액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 뺀 금액을 적습니다.

4.  ② 합계란: 「소득세법」 제64조제1항제2호에 따라 계산한 금액으로 다음과 같이 적습니다.

가.  ㉮∼㉱란: 각각 ①란의 금액을 옮겨 적습니다.

나. ㉲ 소득공제(양도소득기본공제)란: ③란의 금액과 ④란의 금액을 더한 금액을 적습니다.

다.  ㉳ 과세표준란: ㉱ 소득금액란의 금액에서 ㉲ 소득공제(양도소득공제)란의 금액을 뺀 금액을 적습니다.

라.  ㉵ 산출세액란: ③란과 ④란의 산출세액의 합계를 적습니다.

5.  ③ 주택등매매차익 외 종합소득란: 다음과 같이 적습니다.

가.  ㉮∼㉱란: ② 합계란의 금액에서 ④ 주택등매매차익합계란의 금액을 뺀 금액을 적습니다.

나.  ㉲ 소득공제(양도소득기본공제)란: ①란의 금액을 옮겨 적습니다.

다.  ㉳ 과세표준란: ㉱ 소득금액란의 금액에서 ㉲ 소득공제(양도소득기본공제)란의 금액을 뺀 금액을 적습니다.

라.  ㉵ 산출세액란: ㉳ 과세표준란의 금액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 뺀 금액을 적습니다.

6.  ⑤∼⑪란:  주택 등 매매차익에 대해 「소득세법」 제104조제1항제4호, 제8호, 제10호 및 같은 조 제7항 각 호의 어느 하나에 해당하는 양도소득 세율별로 구분하여 계산합니다.

가.  ㉮∼㉱란: 매매가액(㉮)에서 「소득세법 시행령」 제163조제1항부터 제5항까지에 따라 계산한 필요경비(㉯)를 빼서 소득금액(㉰)을 계산합니다.

나.  ㉲ 소득공제(양도소득기본공제)란: 양도소득기본공제는 연간 250만원입니다. 다만, 미등기주택매매차익은 양도소득기본공제가 되지 않습니다.

다.  ㉳ 과세표준: ㉰ 소득금액란의 금액에서 ㉱ 소득공제(양도소득기본공제)란의 금액을 뺀 금액을 적습니다.

라.  ㉵ 산출세액란: ㉲ 과세표준란의 금액에 세율을 곱한 후 누진공제액을 뺀 금액을 적습니다.

7.  ㉴ 세율란: 「소득세법」 제55조 및 제104조에 따른 세율 중 해당되는 세율을 적용합니다.

8.  비교산출세액: ① 종합소득금액 합계란의 ㉵ 산출세액과 ② 비교산출세액의 계산 합계란의 ㉵ 산출세액 중 큰 금액을 종합소득 산출세액으로 합니다.

210㎜×297㎜(백상지 80g/㎡)

소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ]

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한

금액(이하 “양도소득 산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.(2016.12.20 후단개정)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산(2008.12.26 개정)

제55조[종합소득세 세율 ] 제1항에 따른 세율

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는

토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 및 조합원입주권은 제외한다]으로서 그 보유기간이

1년 이상 2년 미만인 것(2014.01.01 개정)

양도소득과세표준의 100분의 40

3. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2014.01.01 개정)

양도소득 과세표준의 100분의 50(주택 및 조합원 입주권의 경우에는 100분의 40)

4. 제94조 제1항 제2호에 따른 자산 중 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역

(이하 이 조에서 "조정대상지역"이라 한다) 내 주택의 입주자로 선정된 지위(조합원입주권은

제외한다).

다만, 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택의 입주자로 선정된 지위를 양도하기

위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우

또는 1세대가 보유하고 있는 주택이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우는

제외한다.(2018.12.31 단서개정)

양도소득 과세표준의 100분의 50

5. 삭제(2014.01.01)

6. 삭제(2014.01.01)

7. 삭제(2014.01.01)

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지(2017.12.19 개정)

양도소득 과세표준	세율
1,200만원 이하	16퍼센트
1,200만원 초과	192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	1,042만원 + (4,600만원 초과액 × 34퍼센트)
8천800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	2,470만원 + (8,800만원 초과액 × 45퍼센트)
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	5,260만원 + (1억5천만원 초과액 × 48퍼센트)
3억원 초과 ~ 5억원 이하	1억2,460만원 + (3억원 초과액 × 50퍼센트)
5억원 초과	2억2,460만원 + (5억원 초과액 × 52퍼센트)

9. 제94조 제1항 제4호 다목 및 라목에 따른 자산 중 제104조의3에 따른 비사업용 토지의 보유 현황을

고려하여 대통령령으로 정하는 자산(2017.12.19. 개정)

양도소득 과세표준	세율
1,200만원 이하	16퍼센트
1,200만원 초과	192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	192만원 + (1,200만원 초과액 × 25퍼센트)
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	1,042만원 + (4,600만원 초과액 × 34퍼센트)
8천800만원 초과 ~ 1억5천만원 이하	2,470만원 + (8,800만원 초과액 × 45퍼센트)
1억5천만원 초과 ~ 3억원 이하	5,260만원 + (1억5천만원 초과액 × 48퍼센트)
3억원 초과 ~ 5억원 이하	1억2,460만원 + (3억원 초과액 × 50퍼센트)
5억원 초과	2억2,460만원 + (5억원 초과액 × 52퍼센트)

10. 미등기양도자산(2009.12.31 호번개정)

양도소득과세표준의 100분의 70

11. 제94조 제1항 제3호에 따른 자산(2017.12.19 개정)

가. 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서

"대주주“라 한다)가 양도하는 주식등(2017.12.19 개정)

1) 1년 미만 보유한 주식등으로서 중소기업 외의 법인의 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 30

2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등

양도소득과세표준	세율
3억원 이하	20퍼센트
3억원 초과	6천만원 + (3억원 초과액 × 25퍼센트)

제104조 제1항 제11호 가목2)(제94조 제1항 제3호 나목에 따른 중소기업의 주식등에 한정한다)의

개정규정: 2020년 1월 1일 [2017.12.19 법률 제15225호 부칙 제1조4호(2018.12.31 신설)]

나. 대주주가 아닌 자가 양도하는 주식등(2017.12.19 개정)

1) 중소기업의 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 10

2) 1)에 해당하지 아니하는 주식등: 양도소득 과세표준의 100분의 20

다. 그 밖의 주식 등(2009.12.31 개정)

양도소득과세표준의 100분의 20

12. 제94조 제1항 제5호에 따른 파생상품등(2014.12.23 신설)

양도소득 과세표준의 100분의 20

② 제1항 제2호ㆍ제3호 및 제11호 가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로

본다.(2017.12.19 개정)

1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날(2009.12.31 개정)

2. 제97조의2 제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날(2014.01.01 개정)

3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ

합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한

분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날(2009.12.31 개정)

③ 제1항 제10호에서 "미등기양도자산"이란 제94조 제1항 제1호 및 제2호에서 규정하는 자산을 취득한

자가 그 자산 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다.

다만, 대통령령으로 정하는 자산은 제외한다.(2009.12.31 개정)

④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산을 양도하는 경우 제55조 제1항(제3호의 경우에는 제1항

제8호)에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 부동산 보유기간이 2년 미만

인 경우에는 제55조 제1항(제3호의 경우에는 제1항 제8호)에 따른 세율에 100분의 10을 더한 세율을

적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득

산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.(2017.12.19 개정)

1. 삭제(2017.12.19)

2. 삭제(2017.12.19)

3. 제104조의2 제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제104조의3에 따른 비사업용 토지

(2009.12.31 개정)

4. 그 밖에 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에

대통령령으로 정하는 부동산(2009.05.21 개정)

⑤ 해당 과세기간에 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호에서 규정한 자산을 둘 이상 양도하는 경우

양도소득 산출세액은 다음 각 호의 금액 중 큰 것으로 한다. 이 경우 제2호의 금액을 계산할 때

제1항 제8호 및 제9호의 자산은 동일한 자산으로 보고, 한 필지의 토지가 제104조의3에 따른

비사업용 토지와 그 외의 토지로 구분되는 경우에는 각각을 별개의 자산으로 보아 양도소득 산출세액

을 계산한다.(2017.12.19 후단신설)

1. 해당 과세기간의 양도소득과세표준 합계액에 대하여 제55조 제1항에 따른 세율을 적용하여 계산한

양도소득 산출세액(2014.12.23 신설)

2. 제1항부터 제4항까지 및 제7항의 규정에 따라 계산한 자산별 양도소득 산출세액 합계액.

다만, 둘 이상의 자산에 대하여 제1항 각 호, 제4항 각 호 및 제7항 각 호에 따른 세율 중 동일한

호의 세율이 적용되고, 그 적용세율이 둘 이상인 경우 해당 자산에 대해서는 각 자산의

양도소득과세표준을 합산한 것에 대하여 제1항·제4항 또는 제7항의 각 해당 호별 세율을

적용하여 산출한 세액 중에서 큰 산출세액의 합계액으로 한다.(2018.12.31 단서신설)

⑥ 제1항 제12호에 따른 세율은 자본시장 육성 등을 위하여 필요한 경우 그 세율의 100분의 75의

범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 인하할 수 있다.(2016.12.20 신설)

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을

양도하는 경우 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한

세율을 적용한다.

이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조 제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및

제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항 제3호의 세율을    적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.(2017.12.19 신설)

1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

(2017.12.19 신설)

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당

주택.

다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.(2017.12.19 신설)

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

(2017.12.19 신설)

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이

3 이상인 경우 해당 주택.

다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.(2017.12.19 신설)

⑧ 그 밖에 양도소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2017.12.19 항번개정)

소득세법 제94조 [ 양도소득의 범위 ]

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.(2009.12.31 개정)

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득(2014.06.03 개정)

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득(2009.12.31 개정)

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)(2009.12.31 개정)

나. 지상권(2000.12.29 개정)

다. 전세권과 등기된 부동산임차권(2000.12.29 개정)

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식등의 양도로 발생하는 소득(2016.12.20 개정)

가. 주권상장법인의 주식등으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주식등(2017.12.19 개정)

1) 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권상장법인의 대주주가 양도하는 주식등

2) 1)에 따른 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장(이하 "증권시장"이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 주식등. 다만, 「상법」 제360조의2 및 제360조의15에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전 또는 같은 법 제360조의5 및 제360조의22에 따른 주식의 포괄적 교환ㆍ이전에 대한 주식매수청구권 행사로 양도하는 주식등은 제외한다.(2017.12.19 단서신설)

나. 주권비상장법인의 주식등. 다만, 소유주식의 비율·시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주권비상장법인의 대주주에 해당하지 아니하는 자가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제283조에 따라 설립된 한국금융투자협회가 행하는 같은 법 제286조 제1항 제5호에 따른 장외매매거래에 의하여 양도하는 대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 장에서 "중소기업"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 중견기업의 주식등은 제외한다.(2017.12.19 단서신설)

4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득(2009.12.31 개정)

가. 사업용고정자산(제1호 및 제2호의 자산을 말한다)과 함께 양도하는 영업권(영업권을 별도로 평가하지 아니하였으나 사회통념상 자산에 포함되어 함께 양도된 것으로 인정되는 영업권과 행정관청으로부터 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받음으로써 얻는 경제적 이익을 포함한다)(2009.12.31 개정)

나. 이용권ㆍ회원권 및 그 밖에 그 명칭과 관계없이 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 약정한 단체의 구성원이 된 자에게 부여되는 시설물이용권(법인의 주식등을 소유하는 것만으로 시설물을 배타적으로 이용하거나 일반이용자보다 유리한 조건으로 시설물이용권을 부여받게 되는 경우 그 주식등을 포함한다)(2009.12.31 개정)

다. 법인의 자산총액 중 다음의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 50 이상인 법인의 과점주주(소유 주식등의 비율을 고려하여 대통령령으로 정하는 주주를 말하며, 이하 이 장에서 "과점주주"라 한다)가 그 법인의 주식등의 100분의 50 이상을 해당 과점주주 외의 자에게 양도하는 경우(과점주주가 다른 과점주주에게 양도한 후 양수한 과점주주가 과점주주 외의 자에게 다시 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우를 포함한다)에 해당 주식등(2018.12.31 개정)

1) 제1호 및 제2호에 따른 자산(이하 이 조에서 "부동산등"이라 한다)의 가액

2) 해당 법인이 보유한 다른 법인의 주식가액에 그 다른 법인의 부동산등 보유비율을 곱하여 산출한 가액. 이 경우 다른 법인의 범위 및 부동산등 보유비율의 계산방법 등은 대통령령으로 정한다.

라. 대통령령으로 정하는 사업을 하는 법인으로서 자산총액 중 다목1) 및 2)의 합계액이 차지하는 비율이 100분의 80 이상인 법인의 주식등(2016.12.20 신설)

5. 대통령령으로 정하는 파생상품등의 거래 또는 행위로 발생하는 소득(제16조 제1항 제13호 및 제17조 제1항 제10호에 따른 파생상품의 거래 또는 행위로부터의 이익은 제외한다)(2014.12.23 신설)

② 제1항 제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다.(2009.12.31 개정)