https://cafe.daum.net/transtax/RGI0/39

업종별	복식부기의무자	간편장부 대상자	기준경비율 대상자	단순경비율 대상자
가. 부동산매매업	3억원 이상자	3억원 미만자	6천만원 이상자	6천만원 미만자
나. 부동산 개발 및 공급업 (주거용 건물 개발 및 공급업에 한정) 건설업(비거주용 건물 건설업은 제외)	1억5천만원 이상자	1억5천만원 미만자	3천6백만원 이상자	3천6백만원 미만자
다. 부동산업(부동산매매업 제외)	7천5백만원 이상자	7천5백만원 미만자	2천4백만원 이상자	2천4백만원 미만자

가장 많은 케이스가 사업대상 토지를 개인사업자 명의로 구입해 시공을 종합건설회사 법인에 외주를 준 경우입니다.

이 경우 주택신축판매업 개인사업자는 건설업이 아닌 부동산매매업에 해당합니다.

주택의 매매는 국민주택규모 이하이든 초과이든 면세대상 거래입니다.

주택신축판매업 부동산매매업 면세사업자인 개인사업자는 2월10일까지 면세사업장 현황 신고를 해야 합니다.

소득세 집행기준(2020.10.28.)  19-0-9 [부동산매매업 등의 업종구분]

① 부동산매매업의 범위는 다음과 같다.

1. 자기의 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축 중인 「건축법」에 따른 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우

2. 토지를 개발하여 주택지·공업단지·상가·묘지 등으로 분할판매하는 경우(「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」 제46조에 따라 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우를 포함한다)

② 부동산매매·저당·임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 부동산 감정평가업으로 본다.

③ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지·분합·조성·변경 등을 함으로써 해당 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다.

④ 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물을 상속받아 그 건물 전체를 다세대주택으로 증·개축하여 판매함으로써 발생하는 소득은 부동산매매업에서 발생하는 소득에 해당한다.

소득세 집행기준(2020.10.28.)  19-0-8 [판매목적으로 취득한 부동산의 일시대여소득의 구분]

① 부동산매매업 또는 건설업자가 판매를 목적으로 취득한 토지 등의 부동산을 일시적으로 대여하고 얻는 소득은 부동산임대업에서 발생하는 소득으로 본다.

② 제1항의 경우 부동산임대업의 소득금액계산상 필요경비에 산입된 감가상각비 등은 부동산매매업자의 필요경비 계산시 취득가액에서 공제한다.

・ 「소득세법 시행령」 제143조[ 추계결정 및 경정 ] 제4항에 따른 “주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매 하는 경우는 제외”은 건설업으로 분류한다.

1. 부동산매매업(건물신축판매업)의 토집유기간은 토지취득일부터 해당 건축물의 사용승인서(사용검사필증) 교부일까지로 계산한다.

다만, 사용승인서(사용검사필증)교부일 이전에 분양 등이 완료된 경우에는 「소득세법 시행령」제162조[ 양도 또는 취득의 시기 ]에 따른다.

2. 「부가가치세법시행규칙」 제2조 [ 사업의 범위 ]제2항에 따라 부동산의 매매(비거주용 및 기타 건축물을 자영 건설하여 분양・ 판매하는 경우를 포함하고 주거용 건축물을 건설하여 분양・ 판매하는 경우는 제외) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 부가가치세법에 따른 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업은 부동산 매매업으로 분류한다.

부가가치세법시행규칙 제2조 [ 사업의 범위 ]

① 「부가가치세법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조[ 용역의 범위 ] 제1항 제6호 단서에 따른 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야 또는 염전은 지적공부상의 지목과 관계없이 실제로 경작하거나 해당 토지의 고유 용도에 사용하는 것으로 한다.(2013.06.28 개정)

② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조[ 용역의 범위 ] 제2항에서 "기획재정부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.(2013.06.28 개정)

1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양ㆍ판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업(2013.06.28 개정)

③ 「소득세법 시행령」 제9조[ 농어가부업소득의 범위(2019.02.12 제목개정) ] 제1항에 따라 소득세가 과세되지 아니하는 농가부업은 영 제4조[ 사업의 구분 ]에 따라 사업을 구분할 때에 독립된 사업으로 보지 아니한다. 다만, 「소득세법 시행령」 제9조[ 농어가부업소득의 범위(2019.02.12 제목개정) ] 제1항에 따른 민박, 음식물 판매, 특산물 제조, 전통차 제조 및 그 밖에 이와 유사한 활동은 독립된 사업으로 본다.(2013.06.28 개정)

・ 비거주용 부동산을 건설하여 판매하는 경우에는 소득세법시행령 제122조[ 부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례 ]에 따라 부동산 매매업으로 분류한다.

・ 건설후 판매 → 부동산매매업

종 목 명	코 드
・ 비거주용건물매매업(토지보유5년미만)	703014
・ 비거주용건물매매업(토지보유5년이상)	703016
・ 주거용건물매매업(토지보유5년미만)	703011
・ 주거용건물매매업(토지보유5년이상)	703012

・ 주택신축판매업의 토지보유기간은 토지 취득일부터 해당 주택의 사용승인서(사용검사필증)교부일 까지로 계산한다. 다만, 사용승인서(사용검사필증) 교부일 이전에 분양등이 완료된 경우에는「소득세법 시행령」 제162조[ 양도 또는 취득의 시기 ]제1항 각호에 따른다.

종 목 명	코 드
・ 주택신축판매(건설분양,기타공동주택)	451105
・ 주택신축판매(건설분양,단독주택)	451105
・ 주택신축판매(건설분양,아파트)	451105

703. 부동산 임대 및 공급업

코드번호	세분류	세세분류	단순경비율	기준경비율
703011	부동산 개발 및 공급업	주거용 건물 개발 및 공급업	82.1	9.3
	○ 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을 건설하고, 이를 분양판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우도 포함한다. (토지보유 5년 미만)
	<제 외> ※토지보유 5년 이상 (→703012)
703012	부동산 개발 및 공급업	주거용 건물 개발 및 공급업	70.0	11.2
	○ 주거용 건물 매매업(토지보유 5년 이상) - 구입한 주거용 건물 재판매
	<제 외> ※토지보유 5년 미만 (→703011)
703014	부동산 개발 및 공급업	비거주용 건물 개발 및 공급업	82.1	12.9
	○ 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물 건설공사를 일괄 도급하여 비거주용 건물을 건설하고, 이를 분양판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 비거주용 건물을 재판매하는 경우도 포함한다. (토지보유 5년 미만)
	<제 외> ※토지보유 5년 이상 (→703016) ※토지보유 5년 미만(도급건설판매) (→703021) ※토지보유 5년 이상(도급건설판매) (→703022) ※토지보유 5년 미만(건축 시행사) (→703023) ※토지보유 5년 이상(건축 시행사) (→703024)
703015	부동산 개발 및 공급업	기타 부동산 개발 및 공급업	82.1	8.7
	○ 택지, 농지 및 농장, 공업용지 등 각종 용도의 토지 및 기타 부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양판매하는 산업활동을 말한다. 구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함한다. (토지보유5년 미만)
	<예 시> ・ 농지개발 분양・판매 ・ 용지개발 분양・판매 ・ 토지개발 분양・판매 ・ 광산용지 개발 판매 <제 외> ・ 묘지 분양(701700) ※ 토지매매(토지보유5년 이상) (→703017)
703016	부동산 개발 및 공급업	비거주용 건물 개발 및 공급업	70.0	11.0
	○ 비거주용 건물 매매업(토지보유 5년 이상) - 구입한 비거주용 건물을 재판매
	<예 시> ・ 상가 개발 공급(분양) ・휴양시설 개발 공급(분양)
703017	부동산 개발 및 공급업	기타 부동산 개발 및 공급업	70.0	11.0
	○ 각종용도의 토지매매업(토지보유5년 이상) ※ 각종 용도의 토지 및 기타부동산을 위탁 또는 자영 개발하여 분양,재판매,구입한 토지를 재판매하는 경우도 포함 ・ 간척지 개발농지 분양판매, 관광농지개발분양, 광업권매매, 농장 개발분양
703021	부동산 개발 및 공급업	비거주용 건물 개발 및 공급업	85.6	15.2
	○ 비거주용 건물을 건설하여 판매(토지보유 5년 미만) - 직접 건설활동을 수행하지 않고 건설공사 분야별로 도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우도 포함
703022	부동산 개발 및 공급업	비거주용 건물 개발 및 공급업	83.1	14.3
	○ 비거주용 건물을 건설하여 판매(토지보유 5년 이상) - 직접 건설활동을 수행하지 않고 건설공사 분야별로 도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우도 포함
703023	부동산 개발 및 공급업	비거주용 건물 개발 및 공급업	85.7	14.6
	○ 비거주용 부동산을 신축하여 판매(토지보유 5년 미만) - 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물공사를 일괄 도급하여 건물을 건설하고 이를 분양,판매(건축 시행사)
703024	부동산 개발 및 공급업	비거주용 건물 개발 및 공급업	85.6	21.2
	○ 비거주용 부동산을 신축하여 판매(토지보유 5년 이상) - 직접 건설활동을 수행하지 않고 전체 건물공사를 일괄 도급하여 건물을 건설하고 이를 분양,판매(건축 시행사)