http://www.ceotax.com/main/s_right.html?code=tb61&number=16&db=ceotax_acc&left=left_acc&skey=&keyfield=comment

1. 회계처리

두 종류 이상 복합된 유형자산을 단일한 가격으로 구입한 경우 총 구입대가를 각 개별 유형자산의 취득원가로 배분하여야 하는데, 일반적으로 일괄구입가격은 각 자산의 상대적 공정가액을 기준으로 개별자산에 배분하게 된다. 공정가액이란 이론적으로는 합리적인 판단력과 거래의사가 있는 독립된 당사자간에 거래될 수 있는 교환가격을 의미하는데 공신력있는 감정기관의 감정가격, 공공기관이 공시한 기준시가 등을 공정가액으로 볼 수 있다.

2. 법인세법과 부가세법상 안분규정

구분	법인세법	부가가치세법
관련규정	법인세법시행령 제89조[시가의 범위 등]제1항	부가가치세법시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]
안분순서	감정평가법인의 감정가액 상증법상 규정을 준용하여 평가한 가액	감정평가법인의 감정가액 기준시가가 모두 있는 경우에는 기준시가 비율로 안분, 기준시가가 하나라도 없는 경우 장부가액(장부가액이 없는 경우 취득가액)비율로 안분 후 기준시가가 있는 자산들끼리는 다시 기준시가에 의해 안분함. 상기 방법을 적용할 수 없으면 국세청장이 정하는 바에 따라 안분함.

3. 세법상 일괄구입자산의 안분방법의 선택

토지와 건물을 일괄 공급하면서 각각의 가액의 구분이 확인되지 않는 경우 건물의 과세표준은 부가세법시행령 제48조의2제4항에 부가가치세법시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]에 단서의 규정을 적용하여 계산하고 있다. 문제는 "부가세법상 건물의 과세표준을 계산하기 위한 규정을 취득원가를 계상하는 경우에도 적용할 수 있는가"이다.

아래의 예규 『서이46012－10645, 2002. 03. 27』에 의한다면 취득가액은 법인세법시행령 제89조[시가의 범위 등]에 의해 계산을 하여야 하므로 건물과 토지를 일괄하여 취득하는 경우 부가세 과세표준계산은 부가세법시행령 제48조의2제4항에 부가가치세법시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]에의해 하고, 건물과 토지의 취득가액 계산은 법인세법시행령 제89조제1항에 의해 하는 것으로 이해되었으나,

최근의 예규인 『서이46012－10291, 2003. 2. 10』에 의한다면 취득가액 계산도부가세법시행령 제48조의2제4항에 부가가치세법시행령 제64조[토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]에에 의하게끔 풀고 있다.

논란의 여지는 있는 것 같으나, 현재로서는 가장 최근의 예규대로, 양도자의 처분가 부가세과세표준 안분과 취득자의 취득가액의 안분 모두 부가세법 규정대로 처리하는 것이 옳을 듯 하다.

관련법령과 예규, 상담사례는 다음과 같다.

◐ 법인세법시행령 제89조【시가의 범위 등】

① 법 제52조 [부당행위계산의 부인] 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.(2012.02.02 개정)

② 법 제52조[부당행위계산의 부인] 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 따른다.(2016.02.12 개정)

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.(2019.02.12 단서개정)

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조[합병에 따른 이익의 증여(2003.12.30 제목개정)]ㆍ제39조[증자에 따른 이익의 증여(2003.12.30 제목개정)]ㆍ제39조의2 [감자에 따른 이익의 증여(2003.12.30 제목개정)]ㆍ제39조의3 [현물출자에 따른 이익의 증여], 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조[중소기업 최대주주 등의 주식 할증평가 적용특례(2019.12.31 삭제)]를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 [유가증권 등의 평가] 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조[비상장주식등의 평가(2017.02.07 제목개정)]에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조[유가증권 등의 평가] 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 [기업공개준비중인 주식 등의 평가 등] 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.(2017.02.03. 후단개정)

상속세및증여세법

1	상속세및증여세법 제61조 [ 부동산 등의 평가 ]

2	상속세및증여세법 제62조 [ 선박 등 그 밖의 유형재산의 평가(2010.01.01 제목개정) ]

3	상속세및증여세법 제63조 [ 유가증권 등의 평가 ]

4	상속세및증여세법 제64조 [ 무체재산권의 가액(2014.01.01 제목개정) ]

5	상속세및증여세법 제65조 [ 그 밖의 조건부 권리 등의 평가(2010.01.01 제목개정) ]

6	상속세및증여세법 제66조 [ 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례(2010.01.01 제목개정) ]

법인세법 제52조 [ 부당행위계산의 부인 ]

① 납세지 관할 세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 특수관계인과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우[법인세법시행령 제88조 [ 부당행위계산의 유형 등 ]]에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)과 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다.(2018.12.24 개정)

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.(2018.12.24 개정)

③ 내국법인은 대통령령[법인세법시행령

제90조 [특수관계인간 거래명세서의 제출(2012.02.02 제목개정)]]으로 정하는 바에 따라 각 사업연도에 특수관계인과 거래한 내용에 관한 명세서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.(2018.12.24 개정)

④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2018.12.24 개정)

법인세법시행령 제88조 [ 부당행위계산의 유형 등 ]

① 법 제52조 제1항에서 “조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.(2011.06.03 개정)

1. 자산을 시가보다 높은 가액으로 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산을 과대상각한 경우(1998.12.31 개정)

2. 무수익 자산을 매입 또는 현물출자받았거나 그 자산에 대한 비용을 부담한 경우(1998.12.31 개정)

3. 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우. 다만, 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 주식을 양도하는 경우는 제외한다.(2018.02.13 단서개정)

3의2. 특수관계인인 법인 간 합병(분할합병을 포함한다)ㆍ분할에 있어서 불공정한 비율로 합병ㆍ분할하여 합병ㆍ분할에 따른 양도손익을 감소시킨 경우. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의4에 따라 합병(분할합병을 포함한다)ㆍ분할하는 경우는 제외한다.(2012.02.02 개정)

4. 불량자산을 차환하거나 불량채권을 양수한 경우(1998.12.31 개정)

5. 출연금을 대신 부담한 경우(1998.12.31 개정)

6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율ㆍ요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(2009.02.04 개정)

가. 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등의 행사 또는 지급에 따라 금전을 제공하는 경우(2018.02.13 개정)

나. 주주등이나 출연자가 아닌 임원(소액주주등인 임원을 포함한다) 및 직원에게 사택(기획재정부령으로 정하는 임차사택을 포함한다)을 제공하는 경우(2020.02.11 개정)

7. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율·요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우(2016.02.12 개정)

7의2. 기획재정부령으로 정하는 파생상품에 근거한 권리를 행사하지 아니하거나 그 행사기간을 조정하는 등의 방법으로 이익을 분여하는 경우(2008.02.29 직제개정)

8. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자본거래로 인하여 주주등(소액주주등은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)인 법인이 특수관계인인 다른 주주 등에게 이익을 분여한 경우(2019.02.12 개정)

가. 특수관계인인 법인간의 합병(분할합병을 포함한다)에 있어서 주식 등을 시가보다 높거나 낮게 평가하여 불공정한 비율로 합병한 경우. 다만, 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제165조의4에 따라 합병(분할합병을 포함한다)하는 경우는 제외한다.(2012.02.02 개정)

나. 법인의 자본(출자액을 포함한다)을 증가시키는 거래에 있어서 신주(전환사채ㆍ신주인수권부사채 또는 교환사채 등을 포함한다. 이하 이 목에서 같다)를 배정·인수받을 수 있는 권리의 전부 또는 일부를 포기(그 포기한 신주가 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조 제7항에 따른 모집방법으로 배정되는 경우를 제외한다)하거나 신주를 시가보다 높은 가액으로 인수하는 경우(2009.02.04 개정)

다. 법인의 감자에 있어서 주주 등의 소유주식 등의 비율에 의하지 아니하고 일부 주주 등의 주식 등을 소각하는 경우(1998.12.31 개정)

8의2. 제8호 외의 경우로서 증자·감자, 합병(분할합병을 포함한다)·분할, 「상속세 및 증여세법」 제40조 제1항에 따른 전환사채등에 의한 주식의 전환·인수·교환 등 자본거래를 통해 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우. 다만, 제19조 제19호의2 각 목 외의 부분에 해당하는 주식매수선택권등 중 주식매수선택권의 행사에 따라 주식을 발행하는 경우는 제외한다.(2019.02.12 개정)

9. 그 밖에 제1호부터 제3호까지, 제3호의2, 제4호부터 제7호까지, 제7호의2, 제8호 및 제8호의2에 준하는 행위 또는 계산 및 그 외에 법인의 이익을 분여하였다고 인정되는 경우(2019.02.12 개정)

② 제1항의 규정은 그 행위당시를 기준으로 하여 당해 법인과 특수관계인 간의 거래(특수관계인 외의 자를 통하여 이루어진 거래를 포함한다)에 대하여 이를 적용한다. 다만, 제1항 제8호 가목의 규정을 적용함에 있어서 특수관계인인 법인의 판정은 합병등기일이 속하는 사업연도의 직전사업연도의 개시일(그 개시일이 서로 다른 법인이 합병한 경우에는 먼저 개시한 날을 말한다)부터 합병등기일까지의 기간에 의한다.(2012.02.02 개정)

③ 제1항 제1호·제3호·제6호·제7호 및 제9호(제1항 제1호·제3호·제6호 및 제7호에 준하는 행위 또는 계산에 한한다)는 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한하여 적용한다.(2007.02.28 신설)

④ 제3항은 주권상장법인이 발행한 주식을 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 한국거래소(이하 “한국거래소”라 한다)에서 거래한 경우에는 적용하지 아니한다.(2009.02.04 개정)

법인세법시행령 제90조 [ 특수관계인간 거래명세서의 제출(2012.02.02 제목개정) ]

① 각 사업연도에 특수관계인과 거래가 있는 법인은 법 제52조[ 부당행위계산의 부인 ] 제3항에 따라 법 제60 [ 과세표준 등의 신고 ]조에 따른 신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 특수관계인간 거래명세서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 다만, 「국제조세조정에 관한 법률」 제11조 [ 국제거래에 대한 자료제출 의무 ]에 따른 납세지 관할세무서장에게 그 내역을 제출한 국제거래의 내역은 제외할 수 있다.(2012.02.02 개정)

1.삭제(2009.02.04)

2. 삭제(2009.02.04)

② 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제1항의 규정에 의하여 제출받은 명세서의 내역을 확인하기 위하여 필요한 때에는 법인에 대하여 그 거래에 적용한 시가의 산정 및 그 계산근거 기타 필요한 자료의 제출을 요구할 수 있다.(1998.12.31 개정)

http://cafe.daum.net/transtax/6wwY/703

부가가치세법 안분계산의 적용순서

부가가치세법 제29조 제9항 및 동법 시행령 제64조(요약)

1. 실지거래가액 : 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물의 가액 구분이 분명한 경우

(객관적인 가격산출자료 확보 곤란)

2. 감정평가가액 : 실지거래가액에 의하나 토지・건물의 가액구분이 불분명하나, 감정평가가애이 있는 경우

3. 기준시가액 : 토지・건물에 대한 소득세법 99조의 기준시가가 모두 있는 경우

4. 장부가액 : 토지・건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없으며, 감정평가가액도 없는 경우

5. 취득가액 : 토지・건물 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없으며, 감정평가가액과 장부가액도 없는 경우

6. 국세청장 조정 : 위의 것을 적용할 수 없거나 적용이 곤란한 경우

※ 중요 계약전 안분및 세금계산서 발행시기(가급적 그 당일 발행,개인적생각 월합계세금계산서 적용안됨)

반드시 check!! 매출자이건 매입자이건 계약서 검토 와 함계 안분액 통보!! (매도인,매수인 대출문제로 은행 감정평가의뢰여부 check!!)

중간지급부조건(계약서 약정일-잔금은 사용승인일(등기접수일)과 잔금약정일중 빠른날)/선세금계산서(7일이내 입금)/등기접수일과 잔금청산일 중 빠른 날

신축의 경우 공사기성고,진행율(진행확인 약정일),사용승인일과 잔금청산일중 빠른날

다만, 감정평가가액[제28조[ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는

과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다.

ㅇ 세금계산서 발급 후 7일 경과 후에 대가를 받은 경우

・ 계약서 등에 대금청구시기와 지급 시기를 따로 적을 것

・ 대금 청구시기와 지급시기 사이의 기간이 30일 이내이거나 세금계산서 발급 후 동일 과세기간 이내에

대가를 받는* 경우

* 단, 조기환급을 받기 위해서는 30일 이내에 대가를 지급받아야 함

◐ 부가가치세법시행령 제64조【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

⑦ 사업자가 재화 또는 용역을 공급하고 그 대가로 받은 금액에 부가가치세가 포함되어 있는지가 분명하지 아니한 경우에는 그 대가로 받은 금액에 110분의 100을 곱한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07. 개정)

⑧ 사업자가 과세사업과 면세사업 및 부가가치세가 과세되지 아니하는 재화 또는 용역을 공급하는 사업(이하 "면세사업등"이라 한다)에 공통적으로 사용된 재화를 공급하는 경우에는 대통령령[부가가치세법시행령 제63조 [ 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용된 재화의 공급가액 계산 ]]으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령[부가가치세법시행령 제64조 [토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산]]으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2018.12.31 단서개정)

1. 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우(2018.12.31 신설)

2. 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우(2018.12.31 신설)

⑩ 사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부동산 임대용역을 공급하는 경우의 공급가액은 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.(2013.06.07 개정)

1. 사업자가 부동산 임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우(2013.06.07 개정)

2. 과세되는 부동산 임대용역과 면세되는 주택 임대용역을 함께 공급하여 그 임대구분과 임대료 등의 구분이 불분명한 경우(2013.06.07 개정)

3. 사업자가 둘 이상의 과세기간에 걸쳐 부동산 임대용역을 공급하고 그 대가를 선불 또는 후불로 받는 경우(2013.06.07 개정)

⑪ 제10조 제1항·제2항 및 제4항부터 제6항까지의 규정에 따라 재화의 공급으로 보는 재화가 대통령령으로 정하는 감가상각자산(이하 "감가상각자산"이라 한다)인 경우에는 제3항 제3호 및 제4호에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2013.06.07 개정)

⑫ 시가와 그 밖에 공급가액 및 과세표준의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.(2013.06.07 개정)

부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조[과세표준] 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조 [ 기준시가의 산정 ]에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조 [ 구체적인 거래 형태에 따른 재화의 공급시기 ]에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조(정의) 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28. 개정)

▶ 서이46012－10645, 2002. 03. 27

【회 신】귀 질의의 경우 토지 및 건물과 기계장치 등을 일괄 취득하여 그 개별자산에 대한 시가가 불분명한 경우의 당해 자산별 취득가액은 법인세법시행령 제89조제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액을 기준으로 안분계산하는 것이며, 이 경우 토지 및 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생하는 처분손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적 지출로 하는 것임.

▶ 서이46012－10291, 2003. 2. 10

【질 의】당사가 항만법에 의하여 비관리청 항만공사를 실시하여 바다부지에 부두시설을 완공되어 공유수면 바다가 토지로 변경되어 토지와 구축물로 자산이 구분됨에 따라 항만청이 토지도 당사의 자산으로 취득되어야 한다고 하고 있는 바

－토지가 당사의 자산이면 토지가액과 구축물의 취득가액을 어떤 방법으로 분리해야 하는지

【회 신】귀 질의의 경우 법인이 항만법에 의한 비관리청의 항만공사를 실시하여 취득한 토지와 건물 및 기타 구축물 등의 취득가액은 각 개별자산의 취득에 소요된 비용을 합산하여 계산하는 것이나 그 비용의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의2제4항 단서의 규정을 준용하여 계산한 가액으로 하는 것임.

▶ 국세청 인터넷상담：『토지와 건물의 일괄취득시 안분계산방법(답변일자：2004－05－19)』에 대한 질문(작성일：2004－07－30)

이번에는 상기 물음에 대한 답변이 의문이 있어 글을 올립니다. 질의내용은 건물과 토지의 일괄취득에 대한 방법에 관한 것이었으며, 이에 대한 답변은 부가세법시행령상의 규정에 따라 안분한다는 내용이었습니다. 제가 알게 된 예규에 의하면 일괄취득시 취득가액은 법인세법상의 규정에 의해 하고, 단 세금계산서상 공급가액은 부가세법시행령상 규정에 따라 하는 것으로 되어 있습니다. 물론 안분 후 금액이 같을 경우도 있겠으나, 다른 경우도 있을 것이므로 답변이 법인세법 규정으로 풀려야 하지 않았을까 하는 의문이 있습니다.

◈ 서이46012－10645, 2002. 03. 27

【회 신】귀 질의의 경우 토지 및 건물과 기계장치 등을 일괄 취득하여 그 개별자산에 대한 시가가 불분명한 경우의 당해 자산별 취득가액은 법인세법시행령 제89조제2항 각호의 규정을 순차적으로 적용하여 계산한 금액을 기준으로 안분계산하는 것이며, 이 경우 토지 및 건물만을 사용할 목적으로 첨가 취득한 기계장치 등을 처분함에 따라 발생하는 처분손실은 토지, 건물의 취득가액에 의하여 안분계산한 금액을 각각 당해 자산에 대한 자본적 지출로 하는 것임.

http://cafe.daum.net/transtax/Qbps/247

◈ 토지와 건물의 일괄취득시 안분계산방법(답변일자：2004－05－19)

【답 변】법인의 자산에 대한 취득가액은 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 합니다. 귀 질의의 경우 토지와 건물을 구분하지 않고 일괄 취득한 경우 각각 자산가액의 안분은 부가가치세법 시행령 제48조의2제4항 단서 규정에 의하여 안분계산합니다. 다음은 해당규정입니다. 참고하시기 바랍니다. 감사합니다.

실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)부칙

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

【답 변】(답변일：2004－08－02) 귀 상담의 경우 일괄 취득시 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득가액의 안분계산방법에 대하여 최근의 회신사례는 다음과 같음을 알려 드립니다.

▶ 서이46012－10291, 2003. 2. 10

【회 신】귀 질의의 경우 법인이 항만법에 의한 비관리청의 항만공사를 실시하여 취득한 토지와 건물 및 기타 구축물 등의 취득가액은 각 개별자산의 취득에 소요된 비용을 합산하여 계산하는 것이나 그 비용의 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법시행령 제48조의2제4항 단서의 규정을 준용하여 계산한 가액으로 하는 것임.

아파트 분양사업을 시행하는 내국법인이 토지취득 후 아파트공사 전에 발생하는 각종 환경성 평가, 재측량, 아파트 배치, 각종 구조물 배치 등의 측량, 및 아파트 사업성 평가 등과 관련된 비용은 토지원가에 산입하는 것입니다

토지의 소유자가 토지의 사용을 원활하게 하기 위하여 지출한 비용은 토지의 자본적 지출에 해당하여 건설용지의 취득원가를 구상하는 것으로 개별적인 항목별로 사실판단할 사항이며,

상담원의 견해로는 건설용지의 취득과 관련하여 지출한 주거이전비, 이사비, 전주 철거비용은 토지의 사용을 원활하게 할 목적으로 지급한 비용에 해당하므로 토지의 자본적 지출에 해당하는 것으로 판단됩니다.

1. 사업용고정자산 중 토지의 매입과 관련한 차입금의 이자는 건설자금이자로 토지의 자본적 지출로서 토지원가에 산입하는 것입니다.

2. 토지 차입과 관련한 지급보증시 발생한 신용조사수수료도 지급보증료에 포함되어 건설자금이자로서 토지의 취득원가 산입대상에 해당하는 것으로 판단됩니다.

3. 지급보증료는 기간계산대상으로 해당 보증 기간별로 선급금 및 건설자금이자로서 토지의 취득원가에 산입하여야 하는 것으로 판단됩니다.

4. 토지 및 건물의 지급보증료 모두 보증 기간별로 구분하여 토지와 건물로 안분하여 건설자금이자로 계상하는 것으로 판단됩니다.

5. 등록면허세는 자산의 취득원가를 구성하므로 해당 토지 및 건물의 취득과 관련한 등록면허세는 해당 자산의 취득원가에 산입하여야 하는 것이며 건설중인 자산의 가액에 산입하는 것으로 사료됩니다.

☞ 여러 자산을 일괄 구입한 경우 취득가액의 구분

법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(“건물 등”)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우 35-17.에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다.(法令 72②·1)

일괄구입한 유형자산에 대하여 법인세법상 취득가액을 안분계산할 경우 35-17.의 시가에 비례하여 계산하며, 이때 시가에는 시가 대체가액인 감정가액, 상속세 및 증여세법상 보충적 평가액도 포함한다.

타인으로부터 영업권 및 기타의 영업용 고정자산을 포괄적으로 양수한 경우에도 영업권 및 기타 각 자산의 취득가액은 각 자산별로 구분하여 계산하여야 한다.(法基通 23-24…2)

주) 위의 시행령 규정은 유형자산에 대하여만 정하고 있으나 다른 자산을 일괄취득하는 경우에도 준용하여야 할 것임.

● 구분계산의 기준

일괄 계산된 매매대가를 자산별로 안분 계산하는 때에는 먼저 자산별로 실지거래가액을 확인할 수 있고 직접 귀속시킬 수 있는 금액이 있는 경우에는 먼저 자산별로 귀속시키면 될 것이고 개별적으로 확인할 수 없는 매매대가에 대하여는 합리적인 방법이나 법인세법 시행령 제89조[시가의 범위 등] 제1항에 규정한 시가를 기준으로 안분계산하는 것이나, 그 시가가 불분명한 경우에는 법인세법 시행령 제89조[시가의 범위 등] 제2항에 규정한 금액을 기준으로 안분계산한다.(서이-1618, 2005.10.10 및 재법인-116, 2010.3.2*))

*) 동 예규에서는 부가가치세법의 안분규정 적용을 배제하고 있음.

https://txsi.hometax.go.kr/docs/customer/case/qna_view.jsp?log_docu_kind=%EC%A7%88%EC%9D%98&log_textItem=24&andSearchWord=&docu_kind=%EC%A7%88%EC%9D%98&textItem=24&textItemNm=%EC%A1%B0%EC%84%B8%ED%8A%B9%EB%A1%80%EC%A0%9C%ED%95%9C%EB%B2%95&cpage=1&keytype=taxitem_cd&keyword=24&where_str=&body=1&docu_no_str=&juje_title=null&juje_jomun_key=null&juje_law_id=null&docu_no=119665&Sorttype=titlenote&view_list_nums2=titlenote&seltype=1&searchWord=

다만, 동종의 자산을 구역별 또는 구획별로 나눌 때에는 다음 해석례를 원용하면 될 것이다.

○ 법인이 동일한 용도로 사용하던 같은 지번의 토지를 분할하여 양도하는 경우 양도된 개별토지에 대한 취득가액은 아래의 산식에 의하여 계산함.(서이 46012-10886, 2003.4.30)

◎ 양도토지의 취득가액 = 총 취득가액 × 양도토지의 면적 / 총 취득면적

○ 동일 지번의 토지를 일괄 취득함에 있어서 취득 당시에는 분양용지와 잉여토지로 구분되지 아니한 경우로서 동 토지 전체의 시가가 동일하였으나, 아파트 건설 착공시 지번 분할 후 분양용지로 사용하는 경우 당해 분양용지의 취득가액은 전체 취득가액 중 분양용지와 잉여토지의 면적비율로 안분함.(서이-1571, 2004.7.23)

○ 부동산임대업법인이 고정자산을 법원의 경락에 의해 취득한 경우에 그 자산의 경락가액이 공정가액으로 인정되는 경우에는 그 경락가액을 당해 자산의 취득가액으로 하는 것이나, 경락가액이 공정가액에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항인 것이며, 법원의 공부상 감정가액 명세표에 층별로 감정가액을 표시하지 않았거나 개별원가가 확인되지 아니하는 경우 분양면적비율 또는 분양예정가액 등 합리적인 산정기준이나 방법을 적용함.(서이-2611, 2004.12.13)

○ 법인이 분리형 신주인수권부사채를 신주인수권증권 가액과 사채 가액으로 구분하지 아니하고 발행법인으로부터 취득한 후 신주인수권증권만을 분리하여 양도함으로서 그 신주인수권증권에 대한 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 해당 신주인수권증권의 취득가액 계산은 법인세법 시행령 제89조 제2항 각 호의 규정을 순차적으로 적용하는 것임.(법규법인 2012-74, 2012.6.1)

▣ 2012.2.2 개정에 따른 적용례

2012.2.2 시행령 개정시 일괄취득한 고정자산의 취득가액결정에 대하여 신설하였으며, 개정규정은 2012.1.1 이후 최초로 개시하는 사업연도 분부터 적용한다.(대통령령 제23589호 부칙 2, 2012.2.2)

주) 종전 법인세법에서는 일괄 취득한 자산의 취득가액배분기준에 대하여 별다른 규정이 없었던 반면, 2001.12.31 특별부가세제도가 폐지되기 전에는 일괄구입자산에 대한 법인세법상 취득가액의 계산에 있어서 특별부가세의 취득가액 안분계산규정을 준용하도록 하였었음.(법인 46012-48, 1994.1.6외 다수) 또한 동 종전 특별부가세계산에 관한 규정(法令 141②, 2001.12.31 삭제 전)에서는 부가가치세법상 공급가액의 안분계산 규정(附令 48-2④ 단서)을 준용하도록 규정하고 있었으며, 이 규정은 특별부가세제도 폐지 이후에도 계속하여 준용하는 것으로 해석하고 있었던바(법인 46012- 103, 2003.2.7, 서이 46012-10291, 2003.2.10, 서이 46012-11572, 2003.9.1, 서이 46012-10291, 2003. 2.10 및 법인-3535, 2008.11.21 등), 위 재법인-116(2010.3.2) 및 2012.2.2 신설된 시행령에 따라 일관되게 적용하여야 할 것임.

서이46012-10886(2003.04.30.)

[제목]	토지의 분할양도시 취득가액 계산방법

[요약]	법인이 동일한 용도로 사용하던 같은 지번의 토지를 분할하여 양도하는 경우 양도된 개별토지에 대한 취득가액은 총 취득면적에서 양도토지의 면적이 차지하는 비율에 총 취득가액을 곱하여 산정하는 것임.

[질의]

법인이 공장용으로 동일지번에 위치하고 있는 토지를 사용하여 왔으나 최근 공장을 지방으로 이전함에 따라 일부 토지를 지번분할하여 매각하였는 바,

이때 매각토지의 취득원가는 기업회계기준에 따라 양도당시의 매각토지와 잔존하는 토지의 상대적가치에 따른 감정평가액에 따라 결정하여야 하는지, 아니면 법인세법기본통칙(99-140-2)에 따라 면적비율로 안분하는 방법을 준용하여도 가능한지

(갑설) 기업회계기준이 정하는 바에 따라 양도당시 토지의 상대적가치(예:감정평가액)에 따라 취득가액을 안분하여야 하는 것이다.

⇒ 개정된 기업회계기준서에 의하여 법인이 스스로 상대적가치에 따라 안분하여 배분하여도 가능한 것으로 판단됨

(을설) 동일한 거래로 취득하여 동일한 용도로 사용하던 동일지번의 토지를 나누어 양도하는 경우 면적비율로 취득가액을 안분하여야 하는 등 법인이 합리적인 방법으로 계산하면 되는 것이다.

⇒ 기업회계기준에 불구하고 종전의 특별부가세 취득가액을 안분하는 것(법인세법기본통칙 99-140-2[일괄 구입한 토지 또는 건물을 분할하여 양도하는 경우 양도토지 또는 건물의 취득가액 계산])처럼 면적비율로 안분하거나 아니면 보다 합리적인 방법이 있으면 당해 법인 스스로 적정한 방법으로 안분하여 배분하면 되는 것임

[회신]

귀 질의의 경우 법인이 동일한 용도로 사용하던 같은 지번의 토지를 분할하여 양도하는 경우 양도된 개별토지에 대한 취득가액은 아래의 산식에 의하여 계산하는 것입니다.

양도토지의 취득가액 = 총취득가액×양도토지의 면적/총취득면적

서면2팀-1571(2004.07.23.)

[제목]	토지 일괄취득한 분양용지의 취득가액은 전체 취득가액 중 분양용지와 잉여토지의 면적비율로 안분하며, 부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 유예기간 중 양도하는 부동산은 업무무관 부동산으로 보지 아니함

[요약]	부동산 매매업을 주업으로 영위하는 법인이 업무무관 유예기간 중에 양도하는 부동산은 업무와 관련없는 부동산으로 보지 아니함

[질의]

아파트를 신축ㆍ분양하는 법인으로서 근저당부 채권에 담보된 분양용지를 취득하기 위하여 동 부지에 담보된 채권자로부터 채권액을 138억에 양수하고, 채무자로부터 담보채권 인수 및 추가 30억 지급조건으로 양수하였는 바, 별도의 매매계약서를 작성하였음(토지 공시지가는 지급금액 대비 48% 수준임)

질의1)

분양용지의 취득가액은?

질의2)

동 분양용지는 취득 당시 동일 필지로서 일괄 취득하였으나, 아파트 건설 착공전에 필지 분할에 의하여 잉여부지와 분양용지로 분할하였는 바, 분양원가 계산시 분양용지 가액은 면적기준에 의하여 안분하는지, 아니면 필지 분할후의 감정가액등에 의하는지

질의3) 잉여부지를 사업에 사용하지 아니하고 바로 매각시 업무무관 부동산에 해당하는지 여부

[회신]

질의 1의 경우 근저당부 채권에 담보된 채권의 명목가액, 토지 취득시 채권자ㆍ채무자ㆍ양수자 3자 협의에 의한 취득인지, 부동산 매매계약의 구체적인 내용 등이 불분명하므로 관련내용과 함께 재질의하시기 바라며

질의 2의 경우 동일 지번의 토지를 일괄 취득함에 있어서 취득 당시에는 분양용지와, 잉여토지로 구분되지 아니한 경우로서 동토지 전체의 시가가 동일하였으나, 아파트 건설 착공시 지번 분할 후 분양용지로 사용하는 경우, 당해 분양용지의 취득가액은 전체 취득가액 중 분양용지와 잉여토지의 면적비율로 안분하는 것이고 (관련 : 서이 46012-10886, 2003.04.30)

질의 3의 경우 법인세법시행규칙 제26조 제1항 제2호의 규정에 의한 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인이 업무무관 유예기간 중에 양도하는 부동산은 같은 법 제49조 제1항 제1호 나목의 규정에 의하여 업무와 관련없는 부동산으로 보지 아니하나, 귀 질의의 경우가 부동산매매업을 주업으로 하는 법인인지 여부는 별도 판단할 사항이며, 사실관계에 따라 주택법에 의한 주택건설사업자로 등록한 법인이 보유하는 토지 중 주택건설사업계획서에 기재된 사업부지 인접토지에 대한 관련 질의 회신인 서이 46012-10125 (2002.01.22)의 경우도 참고하시기 바랍니다.

※ 관련 조세 법령

□ 법인세법시행령 제49조 [업무와 관련이 없는 자산의 범위 등]

① 법 제27조 제1호에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각호의 자산을 말한다.(1998.12.31 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산. 다만, 법령에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 부동산, 자산유동화에관한법률에 의한 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 의하여 등록한 자산유동화계획에 따라 양도하는 부동산 등 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유가 있는 부동산을 제외한다.(1999.12.31 단서신설) [ 부칙 ]

나. 유예기간 중에 당해 법인의 업무에 직접 사용하지 아니하고 양도하는 부동산. 다만, 재정경제부령이 정하는 부동산매매업을 주업으로 영위하는 법인의 경우를 제외한다.(1998.12.31 개정)

법인, 서면인터넷방문상담2팀-2631 , 2006.12.20

관련주제어▶ 자산의 취득가액

[ 제 목 ]

토지분할 양도시 취득가액의 안분계산

[ 요 지 ]

동일 지번의 토지를 분할한 후 법인이 직접사용·분양목적으로 건물을 신축하는 경우, 취득가액은 면적비율로 안분계산함.

[ 회 신 ]

동일 지번의 토지를 취득하여 여러 필지로 분할한 후 법인이 직접 사용하거나 분양할 목적으로 건물을 신축하는 경우, 「법인세법」제41조의 규정에 의한 자산의 취득가액은 면적비율로 안분계산하는 것으로 기 회신사례(서면2팀-1571, 2004.07.23)를 참고하시기 바람.

[ 관련법령 ]	법인세법 제41조 【자산의 취득가액】

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

당사는 2006년 1월에 1필지인 토지(지목 : 유원지) ◯◯◯천㎡를 취득한 후, 동년 6월에 관할시청에 사업승인을 얻기 위하여 10필지로 분할하고 동년 7월에 가족호텔 등의 신축을 위해 관할관청에서 사업승인을 얻음

○ 질의내용

상기 토지에 토지이용계획서상의 용도로 가족호텔, 골프연습장, 테마파크 및 콘도미니엄을 각각 시설물이용 및 분양목적으로 신축하는 경우에 토지원가의 안분방법 여부

(갑설) 토지의 취득가액에 면적비율로 안분계산

(을설) 분할하여 사업승인을 얻는 과정에서 토지용도의 효능이 변경되므로 용도별로 공정한 감정가액을 토지원가로 산정하여 안분계산

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 법인세법 제41조 【자산의 취득가액】

① 내국법인이 매입ㆍ제작ㆍ교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액으로 한다. (1998. 12. 28. 개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28. 개정)

2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산은 제작원가에 부대비용을 가산한 금액 (1998. 12. 28. 개정)

3. 제1호 및 제2호외의 자산은 취득당시의 대통령령이 정하는 금액 (1998. 12. 28. 개정)

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판)

○ 서면2팀-1908, 2004.09.13

법인이 1999년∼2000사업연도에 구입한 임야ㆍ농지 등의 토지조성비 취득가액 안분계산방법에 대하여는 법인세법 제41조 [자산의 취득가액], 같은법시행령 제72조(자산의 취득가액 등) 및 구 법인세법 기본통칙 99-140…2호에 의하여 총취득가액에 총취득면적에 대한 양도토지의 면적비율로 안분계산하는 것임.

조특, 법인22601-2230 , 1986.07.14

[ 제 목 ]

건물멸실하고 양도시 멸실건물의 장부가액의 토지 취득원가에 포함여부 등

[ 요 지 ]

취득원가가 상이한 수개필지의 토지상에 있는 건물을 멸실하고 합필하였다가 재분필하여 양도하는 경우에 토지만을 양도할 목적으로 건물을 철거하는 때에는 그 건물의 미상각잔액 및 철거 비용 등은 토지의 취득가액에 포함되는 것임

[ 회 신 ]

1. 귀 질의 가의 경우 구 공장의 대지면적 이상의 공장으로 이전하거나 구 공장의 가액이상의 공장으로 이전하는 선 이전 후 양도의 경우에는 이전 후 공장에서 사업을 개시한 날로부터 2년 이내에 구 공장을 양도한 토지의 양도차익에 해당하는 법인세 및 특별부가세의 산출세액 전액을 면제하며, 신 공장의 대지 면적이 구 공장의 대지면적에 미달하고 신 공장의 가액이 구 공장의 가액에도 미달하는 경우에는 이전 후 공장에서 사업을 개시한날로 부터 2년 이내에 구 공장을 양도한 토지의 양도차익에 해당하는 법인세 및 특별부가세의 산출 세액에 신 공장의 가액이 구 공장의 가액(대지의 경우는 전체가액)에 차지하는 비율을 곱하여 계산한 세액을 면제하는 것이며

2. 귀 질의 나의 경우 토지만을 양도할 목적으로 건물을 철거하는 때에는 그 건물의 미상각잔액 및 철거 비용 등은 토지의 취득가액에 포함되는 것이며

[회　 신]

3. 질의 다의 경우 수개의 필지로 된 토지를 단일필지로 합필한 후 이를 재분필하여 양도할 경우,

동 양도토지에 대한 취득가액은 다음과 같이 계산하는 것임.

“다 음”

양도한 토지의 면적

총취득가액 × ────────── = 양도한 토지의 취득가액

합필후의 총면적

법인세법 제41조 [ 자산의 취득가액 ]

① 내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 구분에 따른 금액으로 한다.(2018.12.24 개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다): 매입가액에 부대비용을 더한 금액(2018.12.24 개정)

2. 자기가 제조ㆍ생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산: 제작원가(制作原價)에 부대비용을 더한 금액(2018.12.24 개정)

3. 그 밖의 자산: 취득 당시의 대통령령[법인세법시행령 제72조 [ 자산의 취득가액 등 ]]으로 정하는 금액

(2018.12.24 개정)

② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은

대통령령[법인세법시행령 제72조 [ 자산의 취득가액 등 ]]으로 정한다.(2010.12.30 개정)

법인세법시행령 제72조 [ 자산의 취득가액 등 ]

① 법 제41조 제1항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 금융자산”이란 기업회계기준에 따라 단기매매항목으로 분류된 금융자산 및 파생상품(이하 이 조에서 “단기금융자산등”이라 한다)을 말한다.(2010.12.30 신설)

② 법 제41조 제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.(2010.12.30 항번개정)

1. 타인으로부터 매입한 자산 : 매입가액에 취득세(농어촌특별세와 지방교육세를 포함한다), 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조 제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다](2018.02.13 개정)

2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산 : 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액(1998.12.31 개정)

3. 합병ㆍ분할 또는 현물출자에 따라 취득한 자산의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액(2012.02.02 개정)

가. 적격합병 또는 적격분할의 경우：제80조의4 제1항 또는 제82조의4 제1항에 따른 장부가액(2012.02.02 개정)

나. 그 밖의 경우：해당 자산의 시가(2012.02.02 개정)

3의2. 물적분할에 따라 분할법인이 취득하는 주식등의 경우: 물적분할한 순자산의 시가(2014.02.21 개정)

가. 삭제(2014.02.21)

나. 삭제(2014.02.21)

4. 현물출자에 따라 출자법인이 취득한 주식등의 경우 다음 각 목의 구분에 따른 금액(2012.02.02 개정)

가. 출자법인(법 제47조의2 제1항 제3호에 따라 출자법인과 공동으로 출자한 자를 포함하며, 이하 "출자법인등"이라 한다)이 현물출자로 인하여 피출자법인을 새로 설립하면서 그 대가로 주식등만 취득하는 현물출자의 경우: 현물출자한 순자산의 시가(2014.02.21 개정)

나. 그 밖의 경우: 해당 주식등의 시가(2014.02.21 개정)

4의2. 채무의 출자전환에 따라 취득한 주식등: 취득 당시의 시가. 다만, 제15조 제1항 각 호의 요건을 갖춘 채무의 출자전환으로 취득한 주식등은 출자전환된 채권(법 제19조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 채권은 제외한다)의 장부가액으로 한다.(2019.02.12 단서개정)

5. 합병 또는 분할(물적분할은 제외한다)에 따라 취득한 주식등: 종전의 장부가액에 법 제16조 제1항 제5호 또는 제6호의 금액 및 제11조 제8호의 금액을 더한 금액에서 법 제16조 제2항 제1호에 따른 합병대가 또는 같은 항 제2호에 따른 분할대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액을 뺀 금액(2019.02.12 개정)

5의2. 단기금융자산등: 매입가액(2010.12.30 신설)

5의3. 「상속세 및 증여세법 시행령」 제12조에 따른 공익법인 등이 기부받은 자산: 특수관계인 외의 자로부터 기부받은 지정기부금에 해당하는 자산(제36조 제1항에 따른 금전 외의 자산만 해당한다)은 기부한 자의 기부 당시 장부가액[사업소득과 관련이 없는 자산(개인인 경우만 해당한다)의 경우에는 취득 당시의 「소득세법 시행령」 제89조에 따른 취득가액을 말한다]. 다만, 「상속세 및 증여세법」에 따라 증여세 과세가액에 산입되지 아니한 출연재산이 그 후에 과세요인이 발생하여 그 과세가액에 산입되지 아니한 출연재산에 대하여 증여세의 전액이 부과되는 경우에는 기부 당시의 시가로 한다.(2019.02.12 개정)

6. 「온실가스 배출권의 할당 및 거래에 관한 법률」 제12조에 따라 정부로부터 무상으로 할당받은 배출권: 영(0)원(2015.02.03 신설)

7. 그 밖의 방법으로 취득한 자산 : 취득당시의 시가(2015.02.03 호번개정)

③ 제2항을 적용할 때 취득가액에는 다음 각 호의 금액을 포함하는 것으로 한다.(2010.12.30 개정)

1. 법 제15조 제2항 제1호의 규정에 의하여 익금에 산입한 금액(1998.12.31 개정)

2. 법 제28조 제1항 제3호 및 같은 조 제2항에 따라 손금에 산입하지 아니한 금액(2014.02.21 개정)

3. 유형자산의 취득과 함께 국·공채를 매입하는 경우 기업회계기준에 따라 그 국·공채의 매입가액과 현재가치의 차액을 해당 유형자산의 취득가액으로 계상한 금액(2019.02.12 개정)

④ 제2항을 적용할 때 취득가액에는 다음 각 호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.(2010.12.30 개정)

1. 자산을 제68조 제4항에 따른 장기할부조건 등으로 취득하는 경우 발생한 채무를 기업회계기준이 정하는 바에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우의 당해 현재가치할인차금(2010.12.30 개정)

2. 기획재정부령이 정하는 연지급수입에 있어서 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액(2008.02.29 직제개정)

3. 제88조 제1항 제1호 및 제8호 나목의 규정에 의한 시가초과액(2002.12.30 개정)

4. 삭 제(2001.12.31)

⑤ 법인이 보유하는 자산에 대하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 경우의 취득가액은 다음과 같다.(2010.12.30 항번개정)

1. 법 제42조 제1항 각호 및 제3항의 규정에 의한 평가가 있는 경우에는 그 평가액(1998.12.31 개정)

2. 제31조 제2항의 규정에 의한 자본적 지출이 있는 경우에는 그 금액을 가산한 금액(1998.12.31 개정)

3. 합병 또는 분할합병(제2항 제5호에 해당하는 경우는 제외한다)으로 받은 제11조 제8호에 따른 이익이 있는 경우에는 그 이익을 가산한 금액(2019.02.12 개정)

⑥ 제4항 제1호에 따른 현재가치할인차금의 상각액 및 같은 항 제2호에 따른 지급이자에 대하여는 법 제18조의2 제1항 제2호, 제18조의3 제1항 제2호, 제28조, 제73조, 제73조의2, 제98조, 제120조 및 제120조의2를 적용하지 아니한다.(2019.02.12 개정)

○ 서면2팀-1571, 2004.07.23

동일 지번의 토지를 일괄 취득함에 있어서 취득 당시에는 분양용지와, 잉여토지로 구분되지 아니한 경우로서 동 토지 전체의 시가가 동일하였으나, 아파트 건설 착공시 지번 분할후 분양용지로 사용하는 경우, 당해 분양용지의 취득가액은 전체 취득가액 중 분양용지와 잉여토지의 면적비율로 안분하는 것이고(관련 : 서이 46012-10886, 2003.4.30.)

○ 서이46012-10886, 2003.04.30

법인이 동일한 용도로 사용하던 같은 지번의 토지를 분할하여 양도하는 경우 양도된 개별토지에 대한 취득가액은 아래의 산식에 의하여 계산하는 것임.

◈ 아 래 ◈

· 양도토지의 취득가액＝총취득가액X양도토지의 면적/총취득면적.

☞ 시가 개요

부당행위계산의 부인규정을 적용할 때 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계인이 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율 ·임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함한다)을 기준으로 하며, 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

(法法 52②[부당행위계산의 부인] 및 法令 89① [시가의 범위 등])

법인세법 제52조 [ 부당행위계산의 부인 ]

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율ㆍ이자율ㆍ임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준하는 것을 포함하며, 이하 "시가"라 한다)을 기준으로 한다.(2018.12.24 개정)

시가란 통상 사인(私人)간의 거래에 있어서 정상적으로 형성되는 자산의 가액을 말하며, 이러한 가격을 ‘시가’로 정의하여 부당행위계산의 부인규정 전체에 걸쳐 적용하고 있다.

○ 제3자 사이에 이루어진 가격이라 하더라도 가격의 등락이 매우 큰 경우 그 가격이 거래대상이 되는 자산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하는 시가로 볼 수 없음.(대법 2005두3059, 2005.6.23.)

○ 쟁점주식 거래 당시 양 당사자가 특수관계자에 해당하기는 하나, 경영권 분쟁 등으로 서로 이해관계를 달리하고 있어 쟁점주식을 시가보다 고가로 양수도할 이유가 없어 보이는 점 등을 종합하여 보면, 쟁점주식의 거래가액은 서로 대등한 관계에서 객관적인 교환가치가 적정하게 반영된 정상적인 거래를 통해 형성된 것으로 보이며, 이를 ‘시가’로 봄이 타당함.(조심2011서1687, 2012.7.17.)

▣ 소득세법상 양도소득 부당행위규정과의 적용관계

소득세법상 양도소득에 대한 부당행위계산부인규정을 적용할 때 시가범위에 대하여는 소득세법 시행령 제167조 제5항에서 정하고 있으며, 법인세법상 대체시가와 대체로 동일하다. 소득세법에서도 개인과 법인간에 재산을 양수 또는 양도하는 경우로서 그 대가가 법인세법 시행령 제89조의 규정에 의한 가액에 해당되어 당해 법인의 거래에 대하여 법인세법 제52조의 규정이 적용되지 아니하는 경우에는 부정한 방법이 아닌 한 소득세법상 양도소득의 부당행위계산이 적용되지 않는 것으로 정하고 있다.(所令 167⑥)

○ 법인이 당해 법인과 특수관계에 있는 개인A 및 법인B가 지분율이 동일한 최대주주로 되어 있는 비상장중소기업 C의 주식을 A와 B로부터 각각 법인세법 시행령 제89조 제2항 제2호에 따른 평가액으로 매입할 경우, 동 개인A로부터 매입한 금액이 소득세법 시행령 제167조 제5항에 따른 평가액보다 높더라도 개인A와의 거래에 대하여는 법인세법 제52조의 부당행위계산의 부인규정이 적용되지 아니함.(법인-3791, 2008.12.4)

○ 법인이 특수관계자인 거주자로부터 당해 거주자가 최대주주인 비상장 중소기업의 주식을 소득세법 시행령 제167조(양도소득의 부당행위계산) 제5항(2006.2.9 개정)의 규정에 따른 시가로 매입하는 경우에는 법인세법 제15조 제2항 제1호의 규정이 적용되지 않음.(서면2팀-4, 2007.1.2)

☞ 시가가 불분명한 경우

시가가 불분명한 경우에는 다음 각각을 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다.(法令 89②)

1. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등은 제외한다.(2019.02.12 단서개정)

2. 「상속세 및 증여세법」 제38조ㆍ제39조ㆍ제39조의2ㆍ제39조의3, 제61조부터 제66조까지의 규정 및 「조세특례제한법」 제101조를 준용하여 평가한 가액. 이 경우 「상속세 및 증여세법」 제63조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제54조에 따라 비상장주식을 평가함에 있어 해당 비상장주식을 발행한 법인이 보유한 주식(주권상장법인이 발행한 주식으로 한정한다)의 평가금액은 평가기준일의 한국거래소 최종시세가액으로 하며, 「상속세 및 증여세법」 제63조 제2항 제1호ㆍ제2호 및 같은 법 시행령 제57조 제1항ㆍ제2항을 준용할 때 "직전 6개월(증여세가 부과되는 주식등의 경우에는 3개월로 한다)"은 각각 "직전 6개월"로 본다.(2017.02.03 후단개정)

1) 종전에는 증권거래소에 상장되지 아니한 주식 등을 제외하는 것으로 하여 상장주식 등에 대하여는 감정가액을 시가로 인정하였으나 2003.12.30 시행령 개정시 시장에서 거래가 일시 중단된 상장ㆍ등록법인의 주식의 경우에도 상속세 및 증여세법상의 평가방법에 따른다는 해석(재경부 법인 46012-63, 2003.4.15) 등을 수용하여 모든 주식 등에 대하여 감정가액을 시가로 인정하지 않는 것으로 개정하였음.

대체가격의 적용은 시가가 불분명한 경우에 한하여 적용되는 것이므로 먼저, 시가가 없거나 불분명한 사실에 대하여 과세관청 또는 납세자 상호가 자기의 주장에 있어서 입증하여야 한다.

예를 들어, 독립된 제3자간에 자유로이 형성된 정상적인 거래가액인 시가가 분명한 때에는 당해 시가에 따를 것이며, 이러한 거래실례가 없었다는 사유 등으로 시가를 알 수 없을 때에만 감정가액 또는 상속세 및 증여세법상의 평가액 등 보충적 평가액을 시가로 기준할 것이므로 정상적인 거래가액이 명백하게 밝혀진 경우에는 보충적 평가액을 정상가액으로 인정할 수 없다.(대법 84누500, 1985.2.26 및 대법 92누1971, 1992.10.27 외 다수)

▣ 2014.2.21. 개정에 따른 적용례

2014.2.21. 시행령 개정시 2.의 준용받는 상속세 및 증여세법 관련 조문 중 제65조(조건부권리 등 평가) 및 제66조(저당권 등이 설정된 재산 평가 특례)를 추가하였으며, 개정규정은 2014.2.21. 이후 자산 등을 평가하는 분부터 적용한다.(대통령령 제25194호 부칙13, 2014.2.21.)

▣ 2013.2.15 개정에 따른 적용례

2013.2.15 시행령 개정시 시가가 불분명한 비상장법인의 주식가액 산정시 비상장법인이 보유한 상장주식의 가액은 상속세 및 증여세법을 준용하여 평가(평가기준일 이전ㆍ이후 각 2개월 동안 공표된 매일의 한국거래소 최종시세가액의 평균액)하던 것을 한국거래소 최종시세가액으로 평가하도록 하였으며, 개정규정은 2013.2.15 이후 주식이 거래되는 분부터 적용한다.(대통령령 제24357호 부칙 10, 2013. 2.15)

주) 종전에도 주식발행법인의 주식은 상속세 및 증여세법 제63조의 규정을 준용하여 평가하더라도 당해 법인이 자산으로 보유하고 있는 상장주식의 시가는 평가기준일 현재 거래소 종가로 평가하는 것으로 유권해석하고 있었음.(재경부 법인 46012-110, 2001.6.5 외 다수)

▣ 2010.12.30 개정에 따른 적용례

2010.12.30 시행령 개정시 준용조문의 대상에 상속세 및 증여세법 제39조의3(현물출자에 따른 이익의 증여)을 추가하는 동시에, 중소기업주식에 대해 다른 세목(양도소득세 부당행위계산부인 등)에서 할증평가를 배제하고 있는 것과 형평을 맞추기 위해 조세특례제한법 제101조(중소기업 최대주주 등의 주식할증평가 적용특례)를 추가하였으며, 개정규정은 2011.1.1 이후 최초로 개시하는 사업연도 분부터 적용한다.(대통령령 제22577호 부칙 2, 2010.12.30.)

☞ 감정가액

감정평가법인이 감정한 감정가액이란 당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정하였거나 담보제공 등의 목적으로 감정한 경우 등으로써 당해 자산의 거래 당시에 시가를 감정한 가액을 말한다.(법인 22601-609, 1991.3.25 및 법인 22601-2045, 1992.10.1.)

만약 감정평가법인의 감정평가가 객관적이고 합리적인 방법으로 이루어지지 아니하였다고 인정되는 때에는 당해 감정가액을 부인한 처분은 정당한 것이 된다.(조심 2008서127, 2008.7.29 및 법인-3942, 2008.12.11)

그리고 감정가액을 적용함에 있어서 고려할 점은 감정인의 자격에 관한 문제와, 감정의 기준시점 및 실시시점에 관한 문제이다.

● 감정기관

상법 제298조의 규정에 의하여 법원이 선임한 검사인은 법인세법 시행령 제89조 제2항 제1호에 규정하는 감정기관에 해당하지 아니하므로 현물출자자산에 대한 법원 검사인의 감정가액은 시가로 보지 아니한다.(法基通 52-89…1)

또한 국내법에 의해 인정되지 않는 해외의 감정기관도 적법한 감정기관에 해당하지 아니한다.

○ 미국의 신용평가전문기관은 감정평가법인에 해당되지 아니함.(서이-2528, 2004.12.3)

○ 팩토링업을 영위하는 법인이 특수관계법인의 부실채권을 인수함에 있어서 당해 채권에 대한 평가를 신용평가회사를 통하여 하고자 하는 경우 동 평가액은 시가의 범위에 포함되지 아니함.(서이-89, 2006.1.11)

● 개인감정사의 감정가액

개인감정사가 감정한 감정평가액은 시가의 대체가격으로서 ‘부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인의 감정가액’이 아니라는 점과 감정평가법인의 감정가액에 비하여 신뢰성이 미약하다는 점에서 과세실무에 있어서 감정가액으로 인정하지 않고 있다.(국심 90서2296, 1991.3.4, 국심 95구3427, 1996.9.4 외 다수)

그러나 개인감정사의 감정가액이라 하더라도, 일반적인 거래관행이나 사회통념에 비추어 개인감정가액에 의한 토지의 매매가 자산의 고가매입에 해당되지 아니하다는 사실을 알 수 있음에도 감정평가법인이 아닌 개인감정평가사가 감정한 가액은 감정가액으로 인정할 수 없다는 사실에만 집착하여 기준시가로 평가한 가액에 비추어 자산의 고가매입에 해당된다고 보아 부당행위계산의 부인규정을 적용한 처분은 부당하다는 심사례(심사 서울 97-770, 1997.7.11)도 있다. 동 사례는 개인감정사의 감정가액을 인정하는 태도라기보다는 해당 감정가액이 거래 당시의 시가를 보다 합리적으로 반영하고 있다고 판단한 것으로 보아야 할 것이다.

● 소급감정

부당행위계산의 부인규정 적용시 시가로 인정되는 감정가액이란 당해 자산의 거래 당시의 시가로 감정한 가액을 원칙으로 한다. 소급감정을 인정할 경우 법적 안정성이 무너지게 되므로 원칙적으로 소급감정은 인정하지 아니하고 있다.(법인 22601-2511, 1992.11.24)

○ 부동산에 대한 감정평가법인의 소급감정가액은 당해 자산의 거래와 직접 관련하여 감정하였거나 담보제공의 목적으로 감정한 가액이 아님이 확인되고, 감정가액 산출근거 또한 추상적임이 확인되어 신뢰성을 객관적으로 확인할 수 없다 할 것이므로, 그 소급감정가액을 부동산의 시가로 보아야 한다는 주장은 이유 없음.(심사 법인 98-384, 1999.1.8)

○ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액은 그 거래 당시에 당해 자산의 가액을 감정한 것을 말하는 것임.(서이-1532, 2007.8.20)

그러나 다음 사례 등에서 보는 바와 같이 소급감정가액이라 하여 무조건 이를 인정하지 않을 것이 아니라 당해 감정가액이 시가의 대체가격으로서 어느 정도 신빙성이 있을 것인가에 따라 적용 여부를 판단하여야 할 것이다.

○ 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있는 것이고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고는 볼 수 없음.(대법 90누476l, 1990.9.28)

○ 감정평가서의 작성시점으로부터 감정평가의 가격시점까지 6개월 이상 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라도 원칙적으로 이를 시가로 보되, 그 감정가액의 신뢰성 여부는 별도로 사안별로 검토할 것임.(국심 93부1731, 1993.12.30 및 국심 94경5586, 1995.6.30)

○ 토지에 대한 감정평가법인의 소급감정가액에 비추어 특수관계법인이 매입한 가액이 고가매입에 해당되지 않음에도 이를 자산의 고가매입으로 보아 부당행위계산부인의 규정을 적용한 처분은 부당함.(심사 서울 97-770, 1997.7.11)

○ 감정평가법인이 소급하여 감정평가한 가액이라 하더라고 원칙적으로 시가로 볼 수 있으나 그 감정가액의 신뢰성이 없다면 시가로 볼 수 없음.(심사 기타 2006-15, 2006.5.8.)

☞ 상속세 및 증여세법상 보충적 평가액

상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의3은 합병 및 증자·감자, 현물출자 등의 거래에 따른 부당행위계산의 부인시 준용할 조문이며, 같은 법 제61조 내지 제64조의 규정은 기타의 부당행위계산의 부인시 준용할 조문이다.

또한 상속세 및 증여세법상 일반적인 시가의 원칙을 정하고 있는 제60조는 준용하지 않고 있으므로 시가의 판단에 있어서는 법인세법의 규정을 적용하여야 한다.

동일한 주식 거래에 대하여 특수관계자가 아닌 자와의 거래는 시가로 인정하면서 특수관계자간 거래는 이와 달리 보충적 평가액을 시가로 적용하는 처분은 부당한 것으로 보고 있다.(조심 2009중221, 2009.5.14)

○ 법인세법 제52조를 적용함에 있어 “시가”는 같은 법 제52조 제2항 및 같은 법 시행령 제89조에 따라 판단하는 것이고, 소득세법 제101조를 적용함에 있어 “시가”는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조 등에 따라 판단하는 것이므로, 동일한 사안에 대하여 법인세법 제52조 또는 소득세법 제101조를 적용함에 있어 각기 “시가”가 달라지는지 여부는 구체적인 사안별로 판단하여야 하는 것임. 또한 법인세법 제52조를 적용함에 있어 비상장주식의 시가가 불분명한 경우에는 같은 법 시행령 제89조 제2항에 따라 상속세 및 증여세법 제63조를 준용토록 하고 있는바

가. 상속세 및 증여세법 제63조가 준용되므로 하위법령인 같은 법 시행령 제54조 내지 제57조도 준용되는 것이고

나. 상속세 및 증여세법 시행령 제55조에서 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조를 준용하고 있으므로 동법 시행령 제55조를 준용함에 있어 법인세법 시행령 제89조 제2항에서 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조를 준용하고 있지 않더라도 동 조문들은 준용되는 것임.(재법인-541, 2010.6.25)

● 관련사례

상속세 및 증여세법상 자산평가규정을 준용하는 대표적인 경우로서 주식발행법인의 주식가액을 평가하는 경우에 관련된 사례들은 다음과 같다.

[1] 담보권 등이 설정된 재산의 평가액

·당해 법인의 개별자산에 대하여 상속세 및 증여세법 제66조의 규정에 의한 저당권 등이 설정된 경우 순자산가액은 동법 제63조 제1항 제1호 다목 및 동법 시행령 제55조 제1항의 규정을 준용하여 산정함.(법인 46012-2068, 2000.10.9)

·비상장법인의 주식을 평가함에 있어 당해 주식에 질권 등이 설정되었는지 여부에 관계없이 순자산가액은 당해 법인의 자산을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감하여 계산하는 것임.(재경부 재산 46014-298, 2000.10.25)

[2] 2 이상의 감정가액이 있는 경우

상속세 및 증여세법 시행령 제55조 규정의 순자산가액을 계산함에 있어서 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 당해 자산의 가액으로 함.(법인 46012-1868, 1999.5.19)

[3] 시간외대량매매거래

·경영권변동이 수반되지 않는 특수관계에 있는 개인과 법인간 코스닥상장주식을 거래 당일의 코스닥상장법인시장의 종가로 시간외 대량매매할 경우 그 대가가 법인세법 시행령 제89조의 시가에 해당하는 가액인 경우에 부당행위계산부인의 규정을 적용하지 아니하는 것임. 이 경우, 한국증권선물거래소가 개설한 코스닥시장에 상장된 주식을 코스닥시장 외에서 거래하거나 코스닥시장업무규정에 의한 시간외시장에서 제3자의 참여를 제한하는 거래를 통하여 시가보다 높거나 낮은 가액으로 매매하는 경우에는 상속세 및 증여세법 제35조(저가ㆍ고가 양도에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되는 것이나, 증권거래법 제94조 제1항의 규정에 의한 한국증권선물거래소의 코스닥시장업무규정에 의하여 시간외대량매매 방법으로 매매된 것 중 당일 종가로 매매된 것에 대하여는 그러하지 아니하는 것임.(서이팀-1939, 2006.9.28)

·주권상장법인 및 코스닥상장법인이 발행한 주식을 한국증권선물거래소법에 따른 한국증권선물거래소에서 시간외 대량매매방식으로 거래하는 경우, 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국증권선물거래소 최종시세가액을 말하는 것임.(서이-573, 2008.3.31)

[4] 주식발행법인이 보유하는 주식의 평가

·법인이 비상장주식을 매매하는 경우 당해 주식의 1주당 순자산가액을 상속세 및 증여세법 제63조의 규정에 의하여 평가함에 있어서, 보유중인 다른 상장법인의 주식의 시가를 일반적으로 매매되는 가격 즉 평가기준일 현재 한국증권거래소 최종시세가액으로 하는 경우에는 할증평가를 적용하지 아니하는 것임.(서이-2732, 2004.12.24 및 법인-939, 2009.8.27)

·비상장내국법인이 발행한 주식의 시가를 산정함에 있어 당해 주식의 평가대상법인이 보유하고 있는 비상장 외국법인이 발행한 주식의 시가가 불분명한 경우로써 상속세 및 증여세법 제63조의 규정을 적용하는 것이 부적당한 경우에는 같은 법 시행령 제58조의3에 따라 당해 외국법인이 소재하는 국가에서 양도소득세ㆍ상속세 또는 증여세 등의 부과목적으로 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 당해 외국법인 주식의 평가기준일과 당해 법인이 소재하는 국가에서 양도소득세 등의 부과목적으로 평가한 가액의 평가기준일이 상이한 경우에는 해당 국가에서 부과목적으로 평가한 방법과 동일한 평가방법으로 2 이상의 국내 또는 외국의 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액을 참작하여 평가한 가액으로 할 수 있는 것임.(법인-1230, 2009.11.5)

[5] 부도어음 및 매출채권

분여이익계산을 위한 1주당 평가시 법인이 장부상 대손금으로 계상하지 아니한 부도발생일로부터 6월 이상 경과한 수표 또는 어음상의 채권 및 외상매출금을 추가로 손금에 산입하지 아니한 처분은 정당함.(국심 2003서876, 2003.6.12)

[6] 기업공개중인 주식평가

법인이 협회중개시장에서 주식을 거래하기 위하여 기업공개를 준비중인 비상장법인의 주식을 유가증권신고 직전 6월부터 한국증권업협회에 등록하기 전까지의 기간 중에 특수관계자에게 양도하는 경우, 동 주식의 평가액은 상속세 및 증여세법 제63조 제2항 제2호의 규정을 준용하여 금융감독위원회가 정하는 기준에 따라 결정된 공모가격과 같은 법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 가액으로 계산하는 것이나, 당해 사업연도에 대한 법인세 신고기한까지 동 주식의 공모가격이 결정되지 않은 경우에는 상속세 및 증여세법 제63조 제1항 제1호 다목의 규정에 따라 평가한 가액으로 하고, 신고기한 이후 결정된 공모가격이 법인세 신고시 평가한 가액보다 큰 경우 당초의 신고내용을 수정신고하여야 함.(재경부 법인 46012-136, 2003.11.5 및 서이 46012-12027, 2003.11.26)

☞ 부동산의 평가사례

○ 현물출자한 토지의 일부가 도시계획법상의 사용제한 등의 사유로 감정원 평가대상에서 제외된 토지에 대하여 공법상 제한을 받지 아니하는 여타 지역의 한국감정원 감정가액을 시가로 볼 수 없음.(국심 89서869, 1989.8.23)

○ 회계법인이 평가한 현물출자재산의 출자가액은 시가로 볼 수 없어 지방세법상 과세시가표준액을 기준으로 시가를 산정할 것임.(국심 96중4050, 1997.9.4)

○ 특수관계자에게 부동산을 시가에 의하여 양도한 이후, 당해 양수자가 양수일 이후 일정기간이 경과한 시점에서 특수관계가 없는 자와 거래한 가액을 당초 특수관계자와의 거래당시의 시가로 보아 부당행위계산의 부인규정을 소급적용하는 것은 아니나 당초 특수관계자와의 거래 당시부터 양수자가 제3자에게 양도하기로 약정한 경우에는 그러하지 아니함.(서이 46012-11587, 2003.9.2)

○ 신축중인 건물의 시가는 그 건설에 소요된 비용의 합계액으로 하는 것으로, 기존 건물 철거시 법인세법 기본통칙 23-26…7의 규정에 따라 당기비용으로 처리한 기존건물의 장부가액과 철거비용은 포함하지 아니하는 것임.(서이-2369, 2006.11.20.)

법인세법기본통칙 23-26…7 [개축하는 건축물 등에 대한 감가상각]

기존 건축물에 대한 개량, 확장, 증설 등에 해당하는 자본적 지출액은 기존 건축물의 내용연수를 적용하여 감가상각한다. 다만, 기존 건축물의 수선이 「건축법 시행령」 제2조에서 규정하는 신축, 개축, 재축에 해당하는 경우에는 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 당기비용으로 처리하고 그외 새로이 지출한 금액은 신규 취득자산의 장부가액으로 보아 새로이 내용연수를 적용하여 감가상각한다. (2008.07.25 개정)

○ 신축중인 골프장 구축물의 시가는 그 건설에 소요된 비용의 합계액으로 하는 것임.(서이-84, 2007.1.11)*)

*) 이때 건설비용에는 직접공사원가뿐만 아니라 간접비용까지 포함할 것임.

기업회계기준 또는 관행의 적용

법인이 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 자산·부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행(慣行)을 계속 적용하여 온 경우에는 법인세법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다.(法法 43)

기업회계상 재무상태표에 기재하는 자산가액은 해당 자산의 취득원가(취득 당시의 역사적 원가 또는 공정가치)를 기초로 하여 계상하고 부채가액은 기업이 부담하는 의무의 대가로 수취하는 금액으로 계상하되, 비전형적인 취득형태에 대하여는 취득원가를 별도로 정하고 있다.

기업회계기준 및 관행의 범위에 대하여는 제36관. 손익의 귀속사업연도를 참조하며, 「일반기준」 및 K-IFRS에서 따로 정하는 것(유형자산, 무형자산 및 금융자산 등)에 대한 각각의 취득원가결정에 대하여는 해당부분을 참조한다.

법인세법 제43조 [ 기업회계기준과 관행의 적용 ]

내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 그 법인이 익금과 손금의 귀속사업연도와 자산ㆍ부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정ㆍ타당하다고 인정되는 기업회계기준을 적용하거나 관행(慣行)을 계속 적용하여 온 경우에는 이 법 및 「조세특례제한법」에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 그 기업회계기준 또는 관행에 따른다.(2018.12.24 개정)

법인세법시행령 제79조 [ 기업회계기준과 관행의 범위 ]

법 제43조[ 기업회계기준과 관행의 적용 ]에 따른 기업회계의 기준 또는 관행은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 회계기준(해당 회계기준에 배치되지 아니하는 것으로서 일반적으로 공정·타당하다고 인정되는 관행을 포함한다)으로 한다.(2009.02.04 개정)

1. 한국채택국제회계기준(2019.02.12 개정)

1의2. 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조 제1항 제2호 및 같은 조 제4항에 따라 한국회계기준원이 정한 회계처리기준(2018.10.30 개정)

2. 증권선물위원회가 정한 업종별 회계처리준칙(1998.12.31 개정)

3. 「공공기관의 운영에 관한 법률」에 따라 제정된 공기업ㆍ준정부기관 회계규칙(2009.02.04 개정)

4. 「상법 시행령」 제15조 제3호에 따른 회계기준(2018.02.13 신설)

5. 그 밖에 법령에 따라 제정된 회계처리기준으로서 기획재정부장관의 승인을 받은 것(2019.02.12 개정)

법인세법시행령 제52 조 【건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위 】

① 법 제28조 [지급이자의 손금불산입] 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 건설자금에 충당한 차입금의 이자"란 그 명목여하에 불구하고 사업용 유형자산 및 무형자산의 매입·제작 또는 건설(이하 이 조에서 "건설 등"이라 한다)에 소요되는 차입금(자산의 건설등에 소요된지의 여부가 분명하지 아니한 차입금은 제외한다. 이하 이 조에서 “특정차입금”이라 한다)에 대한 지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금(이하 이 조에서 “지급이자등”이라 한다)을 말한다.(2019.02.12 개정)

② 특정차입금에 대한 지급이자등은 건설 등이 준공된 날까지 이를 자본적 지출로 하여 그 원본에 가산한다. 다만, 특정차입금의 일시예금에서 생기는 수입이자는 원본에 가산하는 자본적 지출금액에서 차감한다.(2010.12.30 개정)

③ 특정차입금의 일부를 운영자금에 전용한 경우에는 그 부분에 상당하는 지급이자는 이를 손금으로 한다.(2010.12.30 개정)

④ 특정차입금의 연체로 인하여 생긴 이자를 원본에 가산한 경우 그 가산한 금액은 이를 해당 사업연도의 자본적 지출로 하고, 그 원본에 가산한 금액에 대한 지급이자는 이를 손금으로 한다.(2010.12.30 개정)

⑤ 특정차입금 중 해당 건설 등이 준공된 후에 남은 차입금에 대한 이자는 각 사업연도의 손금으로 한다. 이 경우 건설 등의 준공일은 해당 건설 등의 목적물이 전부 준공된 날로 한다.(2010.12.30 개정)

⑥ 제2항 본문 및 제5항 후단에서 "준공된 날"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날로 한다.(2019.02.12 개정)

1. 토지를 매입하는 경우에는 그 대금을 청산한 날. 다만, 그 대금을 청산하기 전에 당해 토지를 사업에 사용하는 경우에는 그 사업에 사용되기 시작한 날(1998.12.31 개정)

2. 건축물의 경우에는 「소득세법 시행령」 제162조의 규정에 의한 취득일 또는 당해 건설의 목적물이 그 목적에 실제로 사용되기 시작한 날(이하 이 항에서 "사용개시일"이라 한다)중 빠른 날(2005.02.19 법명개정)

3. 그 밖의 사업용 유형자산 및 무형자산의 경우에는 사용개시일(2019.02.12 개정)

⑦ 법 제28조 제2항에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 해당 사업연도의 개별 사업용 유형자산 및 무형자산의 건설등에 대하여 제2호의 금액과 제3호의 비율을 곱한 금액과 제1호의 금액 중 적은 금액을 말한다.(2019.02.12 개정)

1. 해당 사업연도 중 건설등에 소요된 기간에 실제로 발생한 일반차입금(해당 사업연도에 상환하거나 상환하지 아니한 차입금 중 특정차입금을 제외한 금액을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 지급이자등의 합계(2010.12.30 신설)

2. 다음 산식에 따라 계산한 금액(2010.12.30 신설)

해당 건설등에        해당

대하여 해당      사업연도의

사업연도에      특정차입금의

지출한 금액의        적수

적수

─────── - ──────

해당 사업연도    해당 사업연도

일수             일수

3. 다음 산식에 따라 계산한 비율(2010.12.30 신설)

해당

일반차입금에서     사업연도의

발생한 지급      일반차입금의

이자등의    ÷     적수

합계액         ────────

해당 사업연도

일수

* 법인세법 기본통칙 28-52…1 【 건설자금이자의 계산 】

법 제28조 제1항 제3호에 따른 건설자금에 충당한 차입금의 이자(이하 “건설자금이자”라 한다)의 계산은 다음에 의한다. (2019.12.23 개정)

1. 금융기관으로부터 차입하는 때에 지급하는 지급보증료는 영 제52조 제1항의 ¨지급이자 또는 이와 유사한 성질의 지출금¨으로 본다. (2019.12.23 개정)

2. 건설자금이자를 과다하게 계상한 경우 영 제52조에 따라 계산한 금액을 초과하는 금액은 이를 손금에 산입한다. (2019.12.23 개정)

3. 매매를 목적으로 매입 또는 건설하는 주택 및 아파트는 영 제52조 제1항에 따른 사업용 유형자산 및 무형자산에 해당하지 아니한다. (2019.12.23 개정)

4. 영 제52조 제6항에서 “사용개시일”이라 함은 정상제품을 생산하기 위하여 실제로 가동되는 날(선박의 경우에는 최초의 출항일, 「전기사업법」의 규정에 의한 전기사업자가 발전소를 건설하는 경우에는 「전기 사업법」제63조 및 같은 법 시행령 제31조에 따른 사용전검사의 합격통지를 받은 날)을 말한다. (2019.12.23 개정)

5. 영 제52조 제6항 제1호에서 토지가 ¨사업에 사용되기 시작한 날¨이라 함은 공장 등의 건설에 착공한 날 또는 해당 사업용 토지로 업무에 직접 사용한 날을 말한다. (2019.12.23 개정)

법인세법시행령 제52조 [ 건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위 ]

* 관련 기본통칙 : 28-52…2 [ 고정자산 매입대금의 지급지연에 따른 지급이자 처리 ]

고정자산을 매입함에 있어서 매입가격을 결정한 후 그 대금 중 일부잔금의 지급지연으로 그 금액이 실질적으로 소비대차로 전환된 경우에 지급하는 이자는 영 제52조[건설자금에 충당한 차입금의 이자의 범위] 제2항의 ¨건설 등이 준공된 날¨까지의 기간중에는 건설자금이자로 보고, 건설 등이 준공된 날 이후의 이자는 이를 각 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입한다. (2001.11.01 개정)