신축건물 취득세 사전점검표(신축비용 A to Z)

이 표는 신(증)축을 원인으로 건축물을 취득한 납세의무자의 취득세 성실신고를 돕기 위하여 서울시·자치구에서 제공하는 사전 점검표입니다.

☞ 신고편의를 위한 행정서비스로 법적 구속력이 없음을 알려드립니다.

Ⅰ. 기본점검사항

○ 취득세는 납세의무자가 취득물건의 과세표준, 세율, 세액을 결정하여  신고·납부하는 세목입니다.

- 신(증)축시 취득세율 : 취득세 2.8%, 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세 0.2%

○ 건축물의 취득일과 신고납부기한은?

- 취득일은 건축물 신축·증축(대수선 포함)의 경우 (임시)사용승인일과  사실상 사용일 중 빠른 날입니다.

- 신고납부기한은 취득일로부터 60일 이내이며, 다만 그 이전에 등기  하는 경우 그 등기일까지 취득세를 납부하여야 합니다.

○ 취득세 과세표준의 범위

- 건축물을 건축하거나 개수한 경우 그로 인하여 증가한 가액(취득가액)을 취득세 과세표준으로 합니다.

- 건축물이 단일용도가 아닌 경우 용도별 과세표준 산출을 위한 안분방법은 붙임. 신축 건축물 과세표준 안분절차를 참고하시기 바랍니다.

Ⅱ. 신축 과세표준 점검표

○ 작성방법  : 일괄도급과 부분도급·직접공사의 경우로 구분

* 부분도급이란 부분도급(건축주 법인), 법인에게 부분도급(건축주 개인), 개인에게 부분도급(건축주 개인)인 경우가 해당됩니다.

1. 법인에게 일괄도급한 경우

ㅇ 일괄도급
구 분	항 목		과세표준액	비 고
법인에게 일괄도급	소 계
		도급공사 계약금액
		각종 부담금		별도 지급한 경우

2. 부분도급 · 직접공사한 경우

A. 총괄표(표제부)와 B. 도급공사 외 비용(B)에 해당부분을 작성하시면 됩니다.

A. 총괄표(표제부)
구 분	항 목		과세표준액	비 고
합 계 (A+B)
도급공사 (A)	소 계 (A)
		설계
		감리
		건축공사
		추가공사 1
		추가공사 2
		기타
도급공사외 비용 (B)	소 계 (B)
		재료비
		노무비
		경 비

2. 도급공사 외 비용(B)

대분류	중분류		세부항목	해당유무	비고
재료비 ①		소 계
		직접재료비	주요재료비
			부분품비
		간접재료비	소모재료비
			소모공구,기구,비품구입비
			가설재료비
		가구 등 옵션 품목			이동식, 취득일 이후 설치된 것은 제외
		미술품 등			건축물과 일치하여 설치시에만 포함됨
		기타 재료비
노무비 ②		소 계
		직접노무비	기본급
			제수당
			상여금
			퇴직급여 충당금
			인정상여
		간접노무비	기본급
			제수당
			상여금
			퇴직급여 충당금
			인정상여
		기타 노무비
경비 ③		소 계
		지급수수료	감정평가료
			건설자금이자		취득일까지 일자 계산
			건설기계대여금지급보증
			건설하도급대금지급보증
			공사이행보증서발급
			관리형토지신탁수수료
			교통영향분석수수료
			금융자문수수료
			대출수수료
			법무법인수수료
			분양보증보험료		미포함
			시행·시공자문수수료
			신탁수수료
			연체료		법인만 포함
			일반경계복원조사수수료
			자산실사수수료
			전기안전관리대행수수료
			주변환경조사수수료
			지반조사수수료
			친환경건축물인증용역비
			컨설팅수수료
			할부이자		법인만 포함
			건물에너지효율등급 인증용역비
			기타 취득관련 수수료
		각종부담금	과밀부담금
			개발부담금		미포함
			광역교통시설부담금
			기반시설부담금
			농지보전부담금
			대체농지(산지)조성비
			학교용지부담금
			환경개선부담금
			도로원인자부담금
			상·하수도원인자부담금
			기반시설설치부담금
			기타 법령상 의무적으로 부담하는 취득관련 부담금
		외주가공비 (부분도급)	토공사 (절토,성토,굴착등)
			전기공사
			인테리어 공사		취득 이후 공사한 경우 제외
			정보통신설비 공사		취득 이후 공사한 경우 제외
			엘리베이터 공사
			에스컬레이터 공사
			소방공사
			설계비
			배관공사		급수공사비
			냉난방공사
			골조공사
			감리비
			옥상조경공사비
			기타 외주공사비
		보상비	지장물 철거보상비		미포함
			건물철거 보상비
			이주비		미포함
		전기수도료	전력비
			수도광열비
		운반비	운송비
			하역비
			상하차비
			조작비 등
		감가상각비	건물 감가상각비
			기계장치 감가상각비
			기타 감가상각비
		수리수선비	건물 수리비
			기계장비 수리비
			차량운반구 수리비
			공구 및 기구 수리비
		지급임차료	건물임차료
			토지임차료
			장비임차료
			기술임차료
			기타임차료
		보험료	산업재해보험료
			고용보험료
			국민건강보험료
			국민연금보험료
			공사손해보험료
			기타 보험료
		보상비	지방물 철거보상비		미포힘
			건물철거 보상비
			이주비		미포함
		채권매입액
		공과금
		폐기물처리비
		기존 건축물 철거비
		도서인쇄비
		기계경비
		특허권사용료
		기술료
		연구개발비
		품질관리비
		가설물설치비
		안전관리비
		건설근로자 토직공제부금비
		관급자재 관리비
		복리후생비
		보관비
		소모품비
		기타경비
		여비교통 통신비	여비
			차량유지비
			전신전화비
			우편료 등
		세금	등록면허세
			재산분 주민세
			종업원분 주민세
			균등분 주민세
			인지세
		분담금	지역난방공사분담금		미포함
			가스공사분담금		미포함
			급수공사분담금		미포함
			전기공사분담금		미포함

- 세부항목으로 분류하기 어려운 경우 중분류 소계 ①+②+③ 만 작성하시면 됩니다.

※ 위 표에 열거된 과세표준작성 대상은 지방세법을 기본으로 하여 그동안 유권해석, 심판사례, 판례사례를 참고하여 작성하였습니다. 최근 변경된 판례·사례의 경우 미처 반영하지 못할 수 있으니 이점 양지하시기 바랍니다.

참 고

신축 건축물 과세표준 안분방법

1. 총과세표준액 계산			총과표(TB)
2. 건축물 용도별 안분			일반용도(ⓐ)	+		중과세용도(ⓑ)				+		감면용도(ⓒ)							=	총연면적
3. 과세표준액 안분			일반과세 과표(A)				:		TB×ⓐ/(ⓐ+ⓑ+ⓒ)
			중과세 과표(B)				:		TB×ⓑ/(ⓐ+ⓑ+ⓒ)
			감면 과표(C)				:		TB×ⓒ/(ⓐ+ⓑ+ⓒ)
4. 중과세분 재안분			중과세과표(B)					본점(a)			=			B×a/(a+b+c+d+e+f)
								대도시내 법인(b)			=			B×b/(a+b+c+d+e+f)
								비도시형공장(c)			=			B×c/(a+b+c+d+e+f)
								고급오락장(d)			=			B×d/(a+b+c+d+e+f)
								고급주택(e)			=			B×e/(a+b+c+d+e+f)
								별장(f)			=			B×f/(a+b+c+d+e+f)
5. 감면분 재안분			감면 과표(C)			각각 해당 감면조항 적용

※ 간이계산용

예시) 신축건물의 용도가 유흥주점(200㎡), 일반상가(600㎡), 교회(200㎡)인 경우, 전체 과세표준에 용도별 면적으로 안분 후 각 세율을 적용하여 취득세 산출. 만약 전체 과세표준이 20억인 경우 20억을 용도별로 전체 면적 1,000㎡를 분모로 하여 안분하면,

①  20억 × 유흥주점 (200㎡)/1000㎡ =  4억,  취득세는  4억 × 2% ×5배 =  40백만원

②  20억 × 일반상가 (600㎡)/1000㎡ = 12억,  취득세는 12억 × 2%       = 24백만원

③  20억 × 교    회 (200㎡)/1000㎡  =  4억,  취득세는   4억 × 2% ×100%감면 = 0원

☞  이 건축물에 대한 취득세는 ①+②+③ = 64백만원

					총과세표준액 산출(TB)							(간이계산용)
			건축물 용도별로 면적 각각 합산
일반용도분							중과세 용도분						감면용도분
일반과세 과세표준(A)							중과세 과세표준(B)						감면 과세표준(C)
A=TB×ⓐ÷ⓓ						B=TB×ⓑ÷ⓓ							C=TB×ⓒ÷ⓓ
						▸ 중과세 과표(B)는 본점, 대도시내 법인, 비도시형공장, 고급오락장, 고급주택, 별장으로 다시 재안분.