2007년 부동산 세금전략

- 학습목표 -

▶ 부동산세금개요와 2007년 개정세법 이해

▶ 부동산 취득시 발생하는 세무문제(세대분리, 자금출처조사 등)

▶ 부동산 보유시 발생하는 세무문제

▶ 부동산 양도시 발생하는 세무문제(비과세, 중과세 등)

▶ 재건축아파트 입주권 비과세와 과세방법

▶ 완공아파트의 양도시 세무문제

▶ 주택매매사업의 실익 분석

▶ 비사업용토지의 범위와 양도세 감면

2007. 4.

신방수세무사

세무법인 정상(www.toptax.co.kr)파트너 세무사

조인스랜드, 매일경제, 생산성본부, 휴넷, 이패스코리아,

부동산TV, 문화센터 등 강의 중

‘부동산 절세법 무작정　따라하기’, ‘확 바뀐 부동산세금’

‘합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법’시리즈

‘한권으로 끝내는 회계와 재무제표’,

‘신입사원 왕초보 재무제표의 달인이 되다’ 등

(자산관리 절세법 무작정 따라하기-4월간)

제1절 부동산세금의 개요

❖ 알아두기

▶ 부동산세금의 개요

▶ 2007년 이후 세금일정

1. 부동산세금의 개요

		취득단계		보유단계		양도단계		상속증여단계
부동산		▶ 취득세, 등록세 ▶ 세대분리 취득법 ▶ 자금출처조사		▶종부세		▶ 비과세 ▶3․2주택 중과세 ▶ 과세방법		▶ 증여세 ▶ 상속세
입주권		▶입주권 취득시기				▶ 비과세 ▶ 과세방법

2. 2007년 개정세법과 세금일정

		2005년		2006년		2007년		2008년		2009년
취득세		개인간 거래 : 기준시가의 4%		-유상주택 거래 : 실가의 2.3%(2006년 9월 이후) -부동산실거래가 신고		좌동
재산세		물건별, 과표율 50%, 세부담상한 50%		좌동(세부담 상한율 6억 원 이하 5~10%)				인상시작점
종합부동산세		개인별, 9억, 과표율 50%, 세부담상한 50%		세대별, 6억, 과표율 70%, 세부담 상한 200%		과표율 80%				실효세율 1%(안)
양도소득세		1세대2주택:기준시가 가능 2주택 : 9~36% 3주택 : 60%		-입주권 주택간주		-실가신고 -2주택 : 50%		감면주택 비과세배제
상속증여세		시가과세		시가과세 강화

<기타 개정된 부분>

① 신고불성실 가산세 인상 : 10~40%

② 부동산 매매업자의 종합소득세율 조정

③ 재건축, 재개발 실거래가 양도차익 산정방법 규정

④ 신축주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례제도 일몰 신설

⑤ 공익사업용 수용 부동산에 대한 양도소득세 감면

⑥ 감가상각자산 매입세액공제 제도 보완 등

제2절 부동산의 취득시 발생하는 세무문제

❖ 알아두기

▶ 취득세와 등록세 부과방법

▶ 세대분리를 통한 취득법

▶ 자금출처조사 대비법

▶ 공동명의로 취득하는 법

1. 취득세와 등록세 부과방법

▶ 2006년부터 달라진 내용

-부동산 취득시 실거래가 신고

-2006년 유상주택 거래는 실거래가에 2.3%과세

▶ 취득세와 등록세율의 변경

		과세표준			세율
		종전	변경		종전	변경
주택매매		기준시가	실거래가		4.0%	2.3%
경매 취득		낙찰가격	좌동		4.6%	?
일반분양		분양가격	좌동		4.6%	2.3%
조합원 취득		지분별 공사원가	좌동		3.16%	좌동
증여 취득		기준시가	좌동		4.0%	좌동
상속 취득		기준시가	좌동		3.16%	좌동

-토지, 상가매매는 4.6%임(농지 제외).

※ 주택거래에 대해 취득세와 등록세 추가감면

2006년 8월 임시국회에서 취득세율 등을 추가로 인하하여 9월 이후 거래분부터 적용할 예정임.

(지방세법 제273조의 2-유상거래를 원인으로 취득 등기하는 주택에 대한 취득세와 등록세 50%감면)

▶ 주택 유상매매의 취득세금 분해해 보기(2006년 9월 이후 거래분)

구분	취득세	농어촌특별세	등록세	지방교육세	총계
과세기준	매매가의 1%	취득세의 10%	매매가의 1%	등록세의 20%
세율	1%	0.1%	1%	0.2%	2.3%

-전용면적 25.7평 이하는 농어촌특별세가 비과세됨.

2. 세대분리를 통한 부동산 취득법

▶ 세대의 개념

○ 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매를 말함)

○ 배우자의 가족도 생계를 같이 하면 동일 세대가 됨.

○ 취학, 요양, 근무상 형편에 따른 일시퇴거자도 동일 세대로 봄.

○ 위장이혼한 경우는 합산

○ 배우자가 없더라도 1세대로 인정되는 경우(별도세대가 인정되는 경우)

-30세 이상인 경우

-세대원이 당해 주택을 소유하면서 독립된 생계유지능력이 있는 경우(최저생계비 이상의 소득이 있어야 함)

※ 1인 가구 : 월 44만원, 2인 가구 월 74만 원 등

○ 미성년자는 제외되나 직계존속의 사망, 결혼 등 부득이하게 1세대를 구성하는 경우 인정

○배우자가 사망하거나 이혼한 경우

▶ 주택 수별로 본 과세판정

주택 수 현황			상황	판정
거주자	배우자	자녀
한 채	－	－	－	1세대 1주택
한 채	한 채	－	부부가 독립세대	1세대 2주택(부부는 독립세대 인정 안 됨)
			부부가 이혼	각자가 1세대 1주택
한 채	한 채	한 채	자녀와 생계를 같이 함	1세대 3주택(생계를 같이하는 경우 동일세대원임)
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만에 해당－무소득자	1세대 3주택(30세 미만자는 소득이 없으면 별도세대 불인정)
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만에 해당－근로소득자	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택
			자녀가 독립세대로 있으나, 30세 미만이나 이혼	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택
			자녀가 독립세대로 있고 30세 이상－무소득자	부부－1세대 2주택 자녀－1세대 1주택(30세 이상자는 소득이 없더라도 별도세대 인정)

3. 자금출처조사 대비법

▶ 자금출처조사의 절차

① 누가 그 대상자가 되는가?

직업․연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 자와 채무를 상환한 자로서, 소득의 경우는 당해연도와 직전 5년간의 소득 상황과 자산양도 현황 등을 전산 분석한 후 증여혐의가 있는 자를 조사대상자로 선정한다(결국 세무서에서 알아서 선정한다).

② 증여추정되는 내용은 무엇인가?

자금출처로 입증한 금액이 취득한 재산가액 또는 상환한 채무액에 미달하는 경우에 증여로 추정하며, 이 경우 자금출처가 입증되지 않는 금액이 증여세 과세대상이 된다.

③ 자금출처는 어떻게 입증하나?

자금출처 입증은 다음의 합계액으로 한다. 즉 신고하였거나 과세(비과세 또는 감면 받은 경우 포함)받은 소득금액과 신고하였거나 과세 받은 상속 또는 수증가액 또는 재산을 처분한 대가로 받은 금전이나 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 소요된 금액을 말한다.

출처 유형	입증금액	증빙서류
근로소득	총급여액 - 원천징수액	원천징수영수증
이자․배당소득	총지급받은 금액 - 원천징수액	원천징수영수증, 통장사본
채무부담	차입금	채무부담확인서
재산처분	매매가격 등	매매계약서 등

한편, 입증되지 않는 금액이 실제 취득가액의 20%와 2억 원 중 적은 금액에 미달하면 자금출처에 대한 입증책임을 면제한다. 따라서 이러한 경우에는 입증이 되지 않더라도 증여세를 과세하지 않는다.

④ 아예 증여추정을 배제하는 경우

다음의 경우에는 증여추정규정을 아예 적용하지 않는다. 즉 취득자금이 재산취득일 전 10년 이내에 당해 재산취득자금의 합계액이 3,000만 원 이상으로서 연령․직업․재산상태 등을 참작하여 다음의 국세청장이 정한 금액 이하인 경우에는 증여추정을 하지 않는다.

구분		취득재산		채무상환	총액한도
		주택	기타 재산 (상가 등)
세대주인 경우	30세 이상 자 40세 이상 자	2억 원 4억 원	5천만 원 1억 원	5천만 원 5천만 원	2억 5천만 원 5억 원
세대주가 아닌 경우	30세 이상 자 40세 이상 자	1억 원 2억 원	5천만 원 1억 원	5천만 원 5천만 원	1억 5천만 원 3억 원
30세 미만 자		5천만 원	3천만 원	3천만 원	8천만 원

▶ 자금출처조사 대처법

○ 자산취득전의 세금계획

-자산취득금액 중에서 입증할 금액을 추산한다.

-자신의 소득으로 입증할 수 있는 금액을 정한다.

-입증할 수 없는 금액에 대한 대책을 수립한다. 은행 부채 등을 이용하는 것도 한 방법이다.

○ 자금출처조사 통지서를 받았을 때

-자금출처로 입증해야 하는 금액을 파악한다.

-입증할 수 있는 서류를 준비한다.

-최종적으로 전문가의 견해를 들어본다.

4. 공동명의 : 양도세의 일부 절감효과, 상속을 고려시 효과가 있음.

구분	실익
자금출처조사	유리(∵증여세 비과세 한도도 자금출처로 인정)
취득세와 등록세	영향없음(∵비례세율 적용)
재산세와 종부세	영향없음(∵재산세는 물건별로 과세, 종부세는 세대별 합산과세)
임대소득세	유리(단, 양도세의 경우 누진세율이 적용되는 경우에 한함)
양도세
상속세

제3절 부동산 보유시 발생하는 세무문제

❖ 알아두기

▶ 바뀐 보유세 개관

▶ 종부세 과세방법

▶ 기준시가 인상시 종부세는 얼마나 오를까?

1. 보유세 개관

	재산세	종부세
과세대상	․ 토지(분리과세, 별도합산, 종합합산토지) ․ 건물, 선박, 항공기 ※ 재산세는 토지는 개인별 합산, 건물 등은 물건별 과세	․ 종합합산토지(나대지 등) ․ 별도합산토지(상가부속토지 등) ․ 주택(부수토지 및 주거용 오피스텔 포함) ※ 종부세는 위 종류별․세대별(상가는 개인별)로 합산과세
납세의무자	6월 1일 현재 사실상 소유자
과세표준	공시가격의 50%	․주택 : 공시가격-6억 원 ․나대지 등 : 공시가격-3억 원 ․상가 부속토지 : 공시가격-40억 원
세율	과세대상별로 다양
과표 적용비율	․주택 : 2008년 55%, 그 이후 5%씩 상향조정 ․토지 및 건물 : 2006년 55%, 그 이후 5%씩 상향조정	․주택과 나대지 등 : 2006년 70%, 그 이후 10%씩 상향조정 ․상가 부속토지 : 2006년 55%, 그 이후 5%씩 상향조정
세부담상한율	50%(주택 3~6억 원이하 : 10%, 3억 원 이하 : 5%)	200%(상가 부속토지는 50%)
납부방식	관할 시․군․구청에서 고지	본인이 스스로 신고․납부(현재 국세청 고지) (2008년부터 국세청에서 고지로 변경)
납부기한	7월 31일 : 주택의 1/2, 기타건물 등 9월 30일 : 주택의 1/2, 토지	12월 1일~15일

▶ 부동산 중 종부세가 과세되는 대상은 다음과 같이 정리할 수 있다.

․ 건물-아파트, 주거용 오피스텔, 단독주택(이외 상가빌딩, 공장, 별장은 부과되지 않음)

․ 토지-나대지 등(종합합산토지), 사업용 토지(별도합산토지)만 과세, 이외 공장용지, 농지, 임야, 골프장 등은 과세대상이 아님

․ 기타-재건축 입주권, 일정한 조건을 충족한 임대사업용 주택과 기숙사 등도 과세대상에서 제외됨

2. 보유세 세율

재산세		종부세(2007년)
과세표준	세율	과세표준	세율
4,000만 원 이하	0.15%	3억 원 이하	1%
4천만~1억 원 이하	0.3%(6만 원, 누진공제액)	3억~14억 원 이하	1.5%
		14억~94억 원 이하	2%
1억 원 초과	0.5%(26만 원 누진공제액)	94억 원 초과	3%

별장 외 주택의 보유세율은 다음과 같다.

3. 실전사례

기준시가가 2억 원인 주택의 보유세와 10억 원인 주택의 보유세를 계산해 보자.

● 기준시가가 2억 원인 주택

기준시가가 6억 원을 초과하지 않으므로 재산세만 과세된다.

-재산세의 과세표준 : 기준시가×과표율(50%)=2억 원×50%=1억 원

-재산세 산출세액 : 4천만 원×0.15%+(1억 원-4천만 원)×0.3%=24만 원

또는 1억 원×0.5%-26만 원(누진공제액)=24만 원

● 기준시가가 10억 원인 주택

기준시가가 6억 원을 초과하므로 재산세와 종부세가 동시에 과세된다.

㉠ 재산세

-재산세의 과세표준 : 기준시가×과표율(50%)=10억 원×50%=5억 원

-재산세 산출세액 : 5억 원×0.5%-26만 원(누진공제액)=224만 원

㉡ 종부세(2006년 기준)

종부세의 과세표준 : (기준시가-6억 원)=10억 원-6억 원=4억 원

종부세 산출세액 : (3억 원 × 1%) ☓ 70% + (4억 원-3억 원) × 1.5% × 70%=315만 원

-)재산세 중복분 차감 : 4억 원 × 50% × 0.5%=100만 원

=)최종 종부세 산출세액 : 315만 원-100만 원=215만 원

㉢ 종부세(2007년 기준)

종부세의 과세표준 : (기준시가-6억 원)=10억 원-6억 원=4억 원

종부세 산출세액 : (3억 원 × 1%) ☓ 80% + (4억 원-3억 원) × 1.5% × 80%=360만 원

-)재산세 중복분 차감 : 4억 원 × 50% × 0.5%=100만 원

=)최종 종부세 산출세액 : 360만 원-100만 원=260만 원

종부세가 과세되는 구간은 앞에서 보았듯이 재산세도 과세된다. 따라서 종부세 산출세액에서 중복계산된 재산세를 차감해야 이중과세가 되지 않는다.

- 2006년 기준 총 보유세계 : ㉠ + ㉡ = 439만 원

- 2007년 기준 총 보유세계 : ㉠ + ㉢ = 484만 원

※ 참고 : 실제 내는 세금은 세부담 상한율에 의해 달라진다.

위의 사례처럼 기준시가가 10억 원인 집에 대한 보유세가 484만 원이 산출되었더라도 실제 내는 보유세는 이 금액과 다르다. 왜냐하면 실제 낼 때는 전년도에 냈던 보유세의 총액의 3배를 넘어서지 못하도록 하고 있기 때문이다(세부담 상한제). 참고로 재산세에 부가적으로 붙는 지방교육세 등과 종부세에 부가적으로 붙는 농특세 등은 세부담상한제도를 적용받지 않는다.

▶ 보유세 예측

[예] 2007년의 주택의 기준시가는 10억 원이며 해마다 기준시가는 10%씩 인상된다고 할 때

(단위 : 원)

구분		2007년	2008년	2009년
종부세	기준시가	10억	11억	12억 1천만
	과세기준금액	6억	6억	6억
	과세표준	4억	5억	6억 1천만
	산출세액	450만	600만	765만
	연도별 적용비율	80%	90%	100%
	최종 산출세액	360만	540만	765만
	재산세 중복분 차감	100만	137만 5천	183만
	세부담 상한율 적용전 종부세	260만	402만 5천	582만
	농어촌특별세(20%)	52만	80만 5천	116만 4천
	계	312만	483만	698만 4천
재산세	기준시가	10억	11억	12억 1천만
	연도별 적용비율	50%	55%	60%
	과세표준	5억	6억 500만	7억 2,600만
	재산세	224만	276만 5천	337만
총 보유세계(종부세+재산세)		536만	759만 5천	1,035만 4천
실효세율(총 보유세계/기준시가)		0.5%	0.7%	0.9%

▶ 종부세 대응방법은?

앞에서 보았듯이 재산세는 국내의 모든 주택, 종부세는 세대별로 보유한 주택의 공시가격이 6억 원을 초과하면 과세된다. 따라서 세대로 묶여서 6억 원을 초과하거나, 공시가격(예 : 아파트 기준시가) 등이 인상되면 종부세가 껑충 뛸 가능성이 높아진다. 따라서 세대별로 합산한 주택가격이 높은 층은 대비가 필요하다.

구체적으로는 보유세가 얼마가 될 지 미리 알아보고 세금을 낼 능력이 되는지 점검해야 해야 한다. 주택수가 많아 보유세가 많다면 처분이나 세대분리를 통한 증여 등을 선택하면 될 것이다.

제4절 부동산의 양도시 발생하는 세무문제

❖ 알아두기

▶ 양도세 과세판단순서 : 비과세와 감면→중과세→과세

▶ 1세대 1주택자의 비과세 : 보유기간 및 거주기간 판정법 등

▶ 1세대 2주택자의 비과세

▶ 1세대 3주택․2주택 중과세 판정

1. 비과세판단

● 1세대 1주택자

-서울, 과천, 일산․분당․중동․평촌․산본 등 5대 신도시 : 3년 보유, 2년 거주

-그 밖의 지역 : 3년 이상 보유

☞ 양도시 실거래가액이 6억 원을 초과하면 6억 원초과분만 과세함.

▶ 비과세 보유 및 거주기간 따지는 방법

		보유기간		거주기간
유상거래		취득시기~양도시기 ▶ 시기 판단 : 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날		전입일~전출일 ▶ 실제거주기간과 주민등록표가 다른 경우 본인이 입증
기존조합원		구주택 보유기간+공사기간+새주택 보유기간		구주택 거주기간+새 주택 거주기간
승계조합원		새주택 보유기간 ▶ 완공일부터 따진다.		새주택 거주기간
일반분양자		새주택 보유기간 ▶잔금청산일부터 따진다.		새주택 거주기간

● 1세대 2주택자

① 이사로 인한 일시적 2주택 비과세 특례

▶ 일반적인 비과세 요건

새 주택을 구입한 날로부터 1년 내에 기존 주택 양도(다만, 종전주택은 양도당시에 비과세 조건을 갖추어야 함)

◆ 꼭 알아둡시다!　일시적 2주택 비과세 특례!

▷ 이는 실수요자의 거주 지원을 위해 2주택임에도 불구하고 특별히 비과세를 적용

▷ 단, 구주택은 양도당시에 비과세요건을 충족해야 하고, 새주택을 산 날로부터 1년 내 처분해야 함.

▷ 이 원리는 입주권이 개입되는 경우 등에도 폭넓게 적용할 수 있음.

② 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택

직계존속(남60, 여55세 이상)을 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택 : 합가일(결혼일)부터 2년 이내에 먼저 양도한 주택은 비과세를 적용한다.

③ 상속주택, 농어촌주택, 문화재주택 1채와 일반주택 1채가 있는 2주택

-일정한 농어촌 주택과 일반주택이 1채 있는 경우 : 일반주택 양도시 일정한 농어촌 주택은 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세 여부를 따짐.

-상속주택과 일반주택이 1채 있는 경우 : 일반주택을 양도시 상속주택 1채는 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세를 판단함.

④ 감면주택이 있는 경우

2. 양도세 감면주택의 판정

▶ 감면주택의 의의

-양도세 감면주택은 임대유형과 신축주택의 유형별로 구분됨.

-대부분 5년간 100%를 감면함(감면세액 상당액에는 20%의 농어촌특별세를 부과).

-다른 주택의 비과세 판정시 감면주택은 없는 것으로 봄(큰 혜택이 되고 있음*)

-다만, 다른 주택의 중과세 판정시에는 감면주택을 포함하여 판단함.

*개정세법 안

감면주택은 다른 주택의 비과세에 영향을 주지 않으나, 2008년부터는 이 혜택이 박탈됨. 따라서 감면주택을 포함하여 2주택인 사람들은 2007년 12월 31일까지 감면주택 또는 다른 주택을 양도해야 종전 혜택이 유지됨(2006년 개정세법).

▶ 감면주택 판정요령

-조합원 : 감면기간 안에 사용승인을 받아야 함.

-일반분양자 : 감면기간 안에 최초계약을 하고 계약금을 납부해야 함(전매를 통한 계약은 감면불가).

감면유형		감 면 요 건	감면 내용
임대후 양도 (Ⅰ유형)	장기임대주택 (조특법 제97조)	-’86~2000.12.31 사이에 취득한 신축주택 등을 5년 이상 임대하고 양도시 -일정한 건설․매입주택, 10년 이상 임대주택 양도시	50% 감면 100% 감면
	신축임대주택 (제97조의2)	일정한 국민주택 (’99. 8.20~2001.12.31 신축주택 등)을 5년 이상 임대 후 양도 시	100% 감면
	미분양 주택 (제98조)	서울시외 소재 주택으로서 ’95.11. 1~97.12.31 또는 ’98. 3. 1~12.31 기간 중에 취득하여 5년 이상 임대 후 양도시	20%세율적용과 종합소득세 적용 중 선택가능
신규주택취득후 양도 (Ⅱ유형)	신축주택취득자 (제99조)	’98. 5.22~’99. 6.30 등 사이에 취득한 신규주택을 양도시	-5년 내 양도시100%, -5년 후 양도시 5년 간 발생소득을 차감
	신축주택취득자 (제99조의2)	2000. 9. 1~2001.12.31 중 1년 이상 보유한 주택을 양도하고 신축주택을 취득시	양도세율은 10%로 적용
	신축주택취득자 (제99조의3)	-2001. 5.23~2003. 6.30 사이에 -주택건설업자와 최초로 계약하고 계약금을 납부하거나(단, 고가주택은 제외), 자가 건설주택의 경우 위 기간 내에 사용검사나 사용승인 받은 주택, 단 서울, 과천, 5대 신도시는 2003년 이후 계약분은 해당사항이 없음	-5년 내 양도시100%, -5년 후 양도시 5년 간 발생소득을 차감

※ 참고 : 양도시 당시의 6억 원이 넘으면 감면을 받을 수 없는가?

<고가주택(아파트 등 공동주택)의 변천과정>

	96.1.1이후	97.1.1이후	99.9.18이후	01.1.1~02.9.30	02.10.1~02.12.31	03.1.1이후
면적기준	165㎡(50평)	좌동	좌동	좌동	149㎡(45평)	면적관계 없음
금액기준	5억 원 초과	좌동	6억 원 초과	좌동	좌동	좌동

고가주택에 대한 양도세 감면은 다음과 같이 판단한다.

① 2001.1.1~2002.9.30 사이에 취득한 신축주택→양도당시 6억 원이 넘었다고 하더라도 50평 미만이면 감면가능

② 2002.10.1~2002.12.31 사이에 취득한 신축주택→45평 미만이면 6억 원 초과하더라도 감면가능

③ 2003.1.1이후 취득한 주택→6억 원 초과하면 무조건 감면이 불가능

3. 중과세 판정

▶ 3주택자

○ 중과세 대상주택 수 판정

주택 소재 지역	중과세 대상 주택 수
수도권 및 광역시권(군지역과 도농복합시의 읍․면지역 제외)	무조건 포함
기타지역(수도권 읍면지역, 광역시 군지역 포함)	국세청 기준시가 3억 원 초과한 주택만 포함 (입주권 : 사업시행고시일 현재의 종전 주택의 가격)

※ 참고 : 국내에 있는 주택 모두가 대상이며, 지분으로 소유한 주택은 원칙적으로 각각 1주택으로 간주한다(동일 세대원이 공동소유한 주택은 한 채로 간주). 주거용 오피스텔도 주택에 포함한다.

○ 중과세제외 주택

중과세 판정에 의해 중과세가 되는 주택이 3주택 이상이라도 다음에 열거한 주택은 중과세를 적용하지 않는다. 한편 입주권이 포함되는 경우에도 마찬가지이다.

① 양도소득세 감면 주택과 장기 임대주택

-양도세 감면 주택은 5년 이상 임대 후 양도하는 것(Ⅰ유형)과 신축 주택을 취득하기만 하면 적용되는 것(Ⅱ유형)으로 구별된다.

-한편, 임대주택이 양도세 감면을 받지 못한 상태에서 3주택이 되더라도 다음과 같은 요건을 갖추면 중과세율이 아닌 일반 세율로 과세된다. 임대사업을 하는 경우 미리 관할구청과 세무서에 등록이 돼야 한다.

구분	중과세 제외 요건
매입한 임대주택	2003.10.29 이전 기존 사업자	2채 이상, 임대기간 5년 이상 단 주택은 25.7평 이하이고 양도 당시 3억 원에 미달할 것
	2003.10.30 이후 신규 사업자	5채 이상(같은 시․군 소재), 임대기간 10년 이상 단 주택은 25.7평 이하이고 양도 당시 3억 원에 미달할 것
건설 임대주택	2채 이상, 5년 이상 임대 단 주택은 45평 이하이고 6억 원에 미달할 것

* 가격기준은 양도당시를 기준으로 함(주의!!!)

② 5년 경과되지 않은 상속주택

상속은 비자발적인 사유에 의해 취득한 것이므로 중과세 불이익을 배제한다. 다만 중과세에서 제외되는 상속주택은 5년이 경과되지 않은 1주택에 한한다. 상속주택이 2채 이상이면 피상속인(사망인)이 소유한 기간이 가장 긴 것만 혜택을 준다. 그리고 10년 이상 사원용으로 사용된 주택이나 문화재 주택, 저당권 실행이나 변제를 받기 위해 취득한 주택도 중과세하지 않는다.

③ 소형 주택

서울이나 광역시(군지역 제외) 그리고 경기도(읍․면지역 제외)에 소재한 소형 주택에 대해서도 중과세를 적용하지 않는다. 소형 주택이란 2003년 12월 31일 현재 소재한 주택으로서 다음의 요건을 모두 갖춘 것을 말한다.

－ 오피스텔, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정․고시된 지역에 소재하는 주택은 제외한다.

－ 2003년 12월 31이전에 취득한 것

－ 대지 면적이 120㎡(36평) 이하이고 주택의 연면적(주거전용 지하실 포함, 공동주택은 전용면적을 말함) 60㎡(18평) 이하일 것

－ 주택 양도 당시에 기준시가가 4,000만 원 이하일 것

④ 1주택인 일반주택

중과세 제외 주택(감면 주택, 장기 임대주택, 사원용 주택, 상속주택 등) 중 소형 주택이 없는 상태에서 일반주택이 한 채가 있으면 그 주택 한 채는 중과세를 배제한다. 이 일반주택이 실질적으로 거주하고 있는 주택에 해당하기 때문이다. 다만 일반주택과 소형 주택이 같이 있으면 일반주택의 혜택을 배제하며, 일반주택을 먼저 양도하면 중과세를 적용한다.

▶ 2주택자

2주택 중과세 내용 : 2007년 50%, 장기보유특별공제 박탈

○ 중과세 대상주택 수 판정

3주택 중과세 판단과 같다.

○ 중과세제외 주택

중과세 판정에 의해 중과세가 되는 주택이 2주택 이상이라도 다음에 열거한 주택은 중과세를 적용하지 않는다.

① 1세대 3주택 이상 보유자 중과대상에서 제외되는 주택 : 감면주택, 장기임대주택, 장기 사원용주택, 5년 미경과된 상속주택, 문화재주택

② 1세대원 중 일부가 근무상 형편으로 다른 시군에 소재한 직장으로 이전하고 그 직장이 소재하는 시군에 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 경우 : 1년 이상 거주하고 당해 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 양도

③ 1세대 1주택자가 혼인하거나 노부모 봉양을 위해 합가하여 2주택이 된 경우로서 혼인일 또는 합가일로부터 5년이 경과하지 않을 것

④ 세대원 구성원이 영유아보육법에 의하여 시장군수 등으로부터 가정보육시설 인가를 받고 관할 세무서에 사업자등록을 한 후 5년 이상 가정보육시설로 사용한 주택

⑤ 일시적 2주택 중 종전주택을 나중의 주택을 산 날로부터 1년 내에 처분할 경우(비과세 또는 중과세 제외), 단, 1년 경과 후 종전주택을 양도할 때는 원칙적으로 중과세를 적용하나 자산관리공사에 매각의뢰하거나 경매․공매 신청시에는 중과세에서 제외함.

⑥ 수도권 광역시권 소재주택으로서 기준시가 1억원인 주택-다만, 도시및주거환경정비법에 의한 정비구역으로 지정고시된 지역에 소재한 주택은 제외함.

⑦ 위 ①~④ 외에 1주택만 보유하고 있는 경우에는 그 주택

제5절 양도소득세 과세방법

❖ 알아두기

▶ 양도세 계산구조

▶ 양도세 신고방법

▶ 양도세 계산구조

				계산방법		비고
1단계		양도차익계산		양도가액 -취득가액 -기타 필요경비 =양도차익		실거래가(2007년 무조건 실거래가) 상동 실거래가는 실경비(환산시는 3%)
2단계		과세표준계산		-장기보유특별공제 =양도소득금액 -기본공제 =과세표준		토지․건물만 적용(10%, 15%, 30%, 45%) 250만 원(연간 1회)
3단계		산출세액계산		×세율 =산출세액		-보유기간이 1년 미만 : 50% 보유기간이 1~2년 미만 : 40% 보유기간이 2년 이상 : 9~36% -1세대 3주택 : 60% -비사업용 토지 : 60%(2007년 이후 양도분) -1세대 2주택 : 50%(2007년 이후 양도분)
4단계		납부세액계산		-예정신고납부세액공제 +가산세 -기납부세액공제 =최종 납부할 세액		양도말일~2월내 신고시 10% 할인 1년 내 2회 신고시 발생 1,000만 원 초과시 분납가능(다음해 5월 중 주소지 관할세무서에 확정신고)

▶ 신고방법 : 실거래가 신고(2007년기준)

※ 참고 : 실거래가제도의 변천

		2005년	2006년	2007년
주택	원칙	기준시가	기준시가	원칙 : 실거래가
	예외	실거래가 -주택 투기지역 -1세대 3주택 -1년 미만 보유 -미등기 전매 -허위 양도 등	실거래가 -좌동 -추가 : 1세대 2주택
토지	원칙	기준시가	기준시가
	예외	실거래가 -주택외 투기지역 -1년 미만, 미등기, 허위 양도 등	실거래가 -좌동 -추가 : 비사업용토지
상가	원칙	기준시가	기준시가
	예외	실거래가 -주택외 투기지역 -1년 미만, 미등기, 허위 양도 등	-좌동

▶ 필요경비의 범위

○ 필요경비로 인정되는 것들 : 섀시공사, 거실확장공사, 발코니 확장공사, 붙박이장, 보일러교체 등 자본적 지출(전세보증금은?                       )

○ 필요경비로 인정 안되는 것들 : 도배공사, 싱크대교체, 욕조교체 등 수리비 성격

필요경비 입증을 위해 계약서, 대금영수증, 증빙 등을 구비해야 한다(세금계산서는 굳이 받을 필요가 없고, 간이영수증에다 은행을 통한 송금영수증, 계약서 등 입증서류를 준비하자).

▶ 양도소득세 신고자료

토지 및 건축물대장(인터넷 발급가능)

토지 및 건물등기부등본

취득·양도 시 매매계약서 사본(2006년부터 양수인 계약서 인감날인하고 양수인의 인감증명서 첨부해야 함)

감면 신청서(감면이 있는 경우 등)

-실거래가로 신고할 때 추가할 서류

취득세 등 영수증

자본적 지출액(개량비 등) 영수증

▶ 양도소득세 신고방법

-예정신고

-확정신고

제6절 재건축아파트 입주권 비과세와 과세방법

❖ 알아두기

▶ 입주권 비과세 판정요령

▶ 입주권이 과세되는 경우 과세방법의 숙지

▶ 입주권이 포함된 경우의 과세방법

1. 입주권을 양도하면

- 원칙 : 과세(실거래가)

- 예외 : 비과세

2. 부동산과 입주권의 구분방법

구 주택(부동산)              입주권(권리)              새 주택(부동산)

<입주권 시작점>              <입주권 만료점>

- 관리처분계획인가일           -완공일 전일 (재건축․재개발 조합원)

(2005. 5.31부터)            -잔금청산일 전일(일반분양자)

3. 입주권 비과세 요건

-요건 1 : 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재에 비과세요건(보유 및 거주요건)을 갖출 것

-요건 2 : 입주권을 양도한 날(잔금 청산일)에 다른 주택이 없을 것

-요건 3 : 양도일 현재 다른 주택이 있는 경우에는 소유한 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도할 것

4. 입주권이 포함된 상태에서 다른 주택을 양도하는 경우의 과세방법(2006년 개정세법)

● 종전(2005년 이전)

재건축․재개발아파트 입주권(일반분양권은 제외)은 권리에 불과하므로 다른 주택의 비과세나 중과세에 영향을 주지 않음.

● 변경(2006년 이후)

2006년 이후에 관리처분을 받거나 취득한 입주권은 다른 주택의 비과세와 중과세에 영향을 주는 것으로 변경함.

● 영향

▷ 비과세 적용과 배제

원칙 : 1주택과 1입주권을 보유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 배제

예외 : 1세대 1주택자가 실수요목적으로 입주권 보유시 다른 주택의 양도세를 비과세함

▷ 중과세 적용과 배제

원칙 : 주택과 입주권이 3주택 이상인 상태에서 주택을 양도하면 3주택(2007년 2주택)중과세적용

예외 : 비과세 특례나 중과세 제외 요건 충족시 중과세에서 제외함.

1세대 1주택자가 입주권을 취득하는 경우에는 다음 요건 충족시 실수요 목적으로 입주권을 취득한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용한다.

❶ 입주권 취득 후 1년 이내 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우(그림 중 ⓐ의 경우) : 현행 이사로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세와 동일한 기준을 적용

❷ 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우(그림 중 ⓑ, ⓒ의 경우) : 입주권 취득 후 곧바로 종전주택을 양도하지 않아도 아래의 요건을 충족하면 비과세를 적용한다.

㉠ 종전 주택이 1세대 1주택 비과세요건 갖출 것

㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 종전주택 양도

㉢ 재건축주택 완공 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

입주권 취득        1년경과          주택 완공      1년경과

------▶---------∥----------◀-------∥---------

ⓐ비과세          ⓑ비과세         ⓒ비과세       ⓓ과세

❸ 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재건축사업 시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도시 아래 요건(㉠+㉡+㉢)을 충족하는 경우 양도세 비과세 적용

㉠ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주

㉡ 재건축주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택 양도

㉢ 재건축주택 완공 후 1년 이내 재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주

* 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능

5. 입주권이 과세되는 경우 양도세계산 사례

서울 문래동에 거주한 G씨가 아파트 입주권을 J씨에게 양도하려 한다. 입주권에 대한 양도세는 얼마인가?

<자료>

❶ 기존 건물(부수토지 포함)의 취득 내용

취득일 : 1996년 12월 1일

취득가액 : 1억 원(취득 부대비용 포함)

❷ 관리처분 계획 인가 내용

인가일 : 2002년 10월 30일

기존 건물과 부수토지의 평가액 : 2억 원

청산금으로 납부한 가액 : 5,000만 원

❸ 입주권 양도 내용

양도 일자 : 2005년 4월 30일

입주권 양도가액 : 3억 5,000만 원

양도세 과세표준 신고서
구분	기존 주택	부동산 권리	계
양도가액	2억 원(관리처분 계획 인가일 현재 평가액)	3억 5,000만 원
취득가액	1억 원(기존 주택 취득가액)	2억 5,000만 원(납부한 청산금 포함)
기타 필요경비	0	0
양도차익	1억 원	1억 원	2억 원
장기보유특별공제 (보유기간 6년－15%)	1,500만 원	논란있음 (공제?)	1,500만 원
양도소득금액	8,500만 원	1억 원	1억 8,500만 원
양도소득 기본공제	1인당 연 250만 원 공제		250만 원
양도소득 과세표준			1억 8,250만 원
세율	보유기간이 2년 이상이므로 9~36% 세율 적용		36% 구간
산출세액	1억 8,250만 원×36%－1,170만 원(누진공제액)		5,400만 원
예정신고 납부세액 공제(10%)	양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 내 신고시 적용		540만 원
납부할 세액	주민세 10% 추가 납부금액이 1,000만 원을 넘으면 분납 가능		4,860만 원

그런데 실무에서 보면 기존 주택의 취득시기가 오래돼 취득가액을 모르는 경우가 많다. G씨가 가진 주택의 관리처분 계획 인가일 현재 기준시가는 1억 5,000만 원이고 취득 당시의 기준시가는 6,000만 원으로 확인됐다. 취득가액은 어떻게 구하는가?

6,000만 원

－환산취득가액= 2억 원× ----------- =8,000만 원

1억 5,000만 원

제7절 완공된 재건축아파트

❖ 알아두기

▶ 완공된 아파트의 취득세금

▶ 완공된 아파트의 비과세와 과세방법

1. 완공된 재건축 아파트와 관련된 취득세금

○ 원 조합원

-신축된 건물부분에 대해서만 3.16%로 과세(∵조합에 맡긴 토지는 기존 주택소유권을 되찾는 것이므로 취득세를 추가로 물리지 않음)

▶ 3.16%의 구성

-취득세 2%, 전용면적 25.7평을 초과하는 건물에 한해 농어촌특별세 0.2%(25.7평 이하는 농특세 비과세)

-보존등기에 대한 등록세 0.8%, 교육세 0.16%

○ 승계조합원

-사업 시행 중에 토지나 건물을 취득하므로 취득관련 세금을 내야함.

-신축된 건물부분은 위 기존조합원처럼 3.16% 과세

○ 일반분양자

-사업 시행 중에는 취득세 등을 납부할 의무가 없음.

-건물이 완공되는 시점에 취득세와 등록세를 2.3%(25.7평 이하는 2.2%)로 한꺼번에 내게 됨(승계취득)(단, 2006년 9월 이후 거래분).

-1가구가 무주택 상태에서 취득한 18평 이하 주택은 감면(50~100%)

○ 요약

구분	취득세율		등록세율		취득세와 등록세율
	건물 지분	대지 지분	건물 지분	대지 지분
조합원	2(2.2)%	×	0.8(0.96)%	×	건물지분 2.8(3.16)%
일반분양자	1(1.1)%	1(1.1)%	1(1.2)%	1(1.2)%	2(2.3)%

※ (  )은 농특세나 교육세를 포함한 세율임.

2. 완공된 아파트 양도시 비과세 받는 방법

▶ 완공 후 1년 안에 파는 경우

① 보유 주택 수가 완공된 주택 한 채라면

		보유요건	·	거주요건
원조합원		구주택 보유기간+공사기간+새주택 보유기간		구주택 및 새주택 거주기간
승계조합원		-(비과세 배제 : 실거래가로 50%)		-
일반분양자		-(비과세 배제 : 실거래가로 50%)		-

※ 입주권을 취득(승계조합원)해 아파트 준공 후 1년 안에 양도하면 보유기간은 아파트 취득일인 완공일부터 함.

② 보유한 주택 수가 2채 이상이면

우선 재건축이 완료된 주택을 양도하면 대부분 과세된다. 다만 일시적 2주택 비과세 특례가 인정되는 경우에만 예외적으로 비과세가 적용된다. 예를 들어 재건축 공사 중에 주거용 집을 취득하고 취득일부터 1년 안에 완공된 아파트를 팔면 완공된 아파트에 대해서도 비과세를 받을 수 있다(일시적 2주택 특례).

※ 참고 : 재건축이 완료된 아파트가 아닌 다른 주택을 먼저 팔 경우에는 어떨까?

1세대 1주택자가 재건축 중에 거주용 집에서 1년 이상 살다가 세대원 전원이 재건축이 완료된 아파트로 이사를 가려고 거주용 집을 양도하면 비과세를 받을 수 있다.

▶ 완공 후 1년이 지난 후에 파는 경우

-이 경우도 원칙적으로 앞과 같이 과세가 결정된다.

-다만, 승계조합원이나 일반분양자의 세율 차이가 생길 뿐이다. 승계조합원이나 일반분양자는 취득일로부터 1년 내 양도하면 50%, 2년 내 양도하면 40%, 2년 이상 보유하고 양도하면 9~36%의 세율이 적용된다.

3. 완공된 아파트의 과세방법

▶ 과세기준 : 실거래가 원칙

● 실거래가에 의한 방법(소득세법 시행령 제166조 개정. 2007년)

▶ 청산금 납부시 양도차익의 계산 : ①+②

① 청산금 납부분 양도차익

=관리처분계획인가후 양도차익*×납부한 청산금/(기준건물과 부수토지 평가액** + 납부한 청산금)

* 양도가액-기존건물과 부수토지평가액-납부한 청산금-필요경비

** 관리처분계획에 따라 정해진 가액

② 기존건물분 양도차익

=관리처분계획인가후 양도차익*×기존건물과 부수토지 평가액/(기준건물과 부수토지 평가액 + 납부한 청산금) + 관리처분계획인가전 양도차익*

* 기존건물과 부수토지 평가액-기존건물과 부수토지 취득가액**-필요경비

** 기존건물과 부수토지의 취득가액이 불명확한 경우 기존건물과 부수토지 평가액을 관리처분계획인가일과 취득일의 비율로 안분계산

▶ 청산금 수령시 양도차익의 계산 :

(양도가액-기존건물과 부수토지 평가액-수령한 청산금-필요경비)

+(기존건물과 부수토지 평가액-기존건물과 부수토지 취득가액-필요경비) ×(기존건물과 부소토지의 평가액-수령한 청산금)/기존건물과 부수토지의 평가액

▶ 장기보유특별공제 신설 :

-청산금 납부분 양도차익 : 관리처분계획인가일~신축주택 양도일

-기존건물분 양도차익 : 기존건물과 토지 취득일~신축주택 양도일

- 양도물건 : 아파트

- 구건물의 취득 : 2002. 3. 1., 취득가액 1억원

- 관리처분계획인가일 : 2004. 12.1., 권리가액 8,000만원

추가부담금 : 1억 2,000만원

- 2007. 6.30. 양도

- 양도가액 : 5억원

- 양도소득세 세율은 9~36%

<정답>

(단위 : 원)

구 분	금 액			계산근거
	기존건물분	청산금납부분	계
양도가액	80,000,000	500,000,000	-	기존건물의 양도가액은 기존건물 등의 평가액으로 함.
(-) 필요경비 취득가액 기타필요경비	100,000,000 0	200,000,000	-	청산금납부분의 취득가액= 기존건물과 부수토지평가액+청산금납부액=80,000,000+120,000,000=200,000,000
(=) 양도차익	△20,000,000	300,000,000	-
(±) 양도차익 조정	120,000,000	△120,000,000	-	관리처분계획인가일 이후의 양도차익 중 기존건물분 안분계산 -관리처분계획인가일 이후의 양도차익×{기존건물 등의 평가액/(기존건물 등의 평가액+청산금납부액)} =3억원×{8,000만원/(8,000만원+1억 2,000만원)}
(=) 수정후 양도차익	100,000,000	180,000,000	280,000,000
(-) 장기보유특별공제	15,000,000 (5~10년 미만보유)	0 (3년미만 보유)	15,000,000	-청산금납부분 : 관리처분계획인가일~ -기존건물분 : 당초 취득일~
(=) 양도소득금액			265,000,000
(-) 기본공제			2,500,000	1인당 연 250만원 공제
(=) 과세표준			262,500,000
(×) 세율			36%구간
(=) 산출세액			82,800,000	과세표준×36%-1,170만원(누진공제)
(-) 예정신고․납부세액공제			8,280,000	10% 공제
(=) 결정세액			74,520,000

제8절 주택 매매사업의 실익

❖ 알아두기

▶ 부동산 매매사업의 실익

1. 부동산 매매업의 소득구분

① 소득의 구분

부동산매매업 해당 여부(재일46014－2245,1997. 9.24)

부동산의 양도로 인해 발생한 소득이 양도소득인지 또는 부동산매매업에 따른 사업소득인지 판단은 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지와 규모, 횟수, 거래 형태 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있는지의 여부에 따라 소관 세무서장이 결정한다.

② 부동산매매업, 건물신축판매업

-부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우 포함) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상 목적으로 부가가치세법상 1과세기간 내에 1회 이상 취득+2회 이상 양도시

-자기 토지 위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도하는 경우

-토지를 개발하여 주택지, 공업단지, 상가, 묘지 등으로 분할 판매하는 경우

※ 부동산매매업이 사업소득인 경우 법인인가 개인사업자인가에 따라 세부담 형태가 상이함.

사업소득	법인소득
8~35% 종합소득세 세율 적용 만일 1세대 3(2)주택인 경우 다음 중 큰 세율 ❶ 9~35%의 4단계 종합소득세 세율 ❷ 부동산 매매차익의 60%(50%) 중과세 세율	13~25% 법인세율 적용 만일 비사업용토지 또는 주택인 경우 법인세율에 30%(미등기 40%)을 추가함.

③ 주택신축판매업-건설업에 해당

-1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다.

-신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매업은 건설업으로 본다.

▶사업소득의 세금과 양도소득의 세금에는 어떤 차이가 있을까?

<사업소득세와 양도세의 세율 구조>

보유기간	종합소득세율	양도세율
1년 미만	8~35% (종합소득세율은 보유기간에 상관없이 누진세율만 적용한다)	50%
1~2년 미만		40%
2년 이상		9~36%
1세대 2주택 이상	세액 계산의 특례가 적용됨.	50%
1세대 3주택 이상	세액 계산의 특례가 적용됨.	60%

2. 주택매매사업에 대한 소득세 중과

① 주택 수 계산과 중과세배제 주택의 범위

ꋎ 1세대 3주택 이상 보유한 사람이 주택을 팔 때는 60%의 중과세(2007년부터는 2주택 중과세 50%)가 있는데, 부동산매매 사업자도 3주택 이상인 상태에서 매매하면 60% 수준의 세금을 부과함.

ꋏ 여기서 3주택, 2007년부터 2주택 주택수는 개인의 양도소득세 중과세 판정과 같이 함. 단, 개인이 거주한 주거용 주택은 양도소득세로 과세하는 것임(부동산 매매사업자에 대한 비교과세시 주택수의 계산에 있어서는 주거용 일반주택의 수를 포함하는 것임)

ꋐ 세액계산방법

❶ 종합소득 과세표준×종합소득세율

❷ 주택 매매차익×양도세 중과세율(60%, 50%)+(종합소득 과세표준－주택 매매차익)×종합소득세율

② 주택 매매차익의 계산(양도세 계산 준용)

․ 주택 매매차익=실지 양도가액-실지취득가액-기타필요경비-250만원(기본공제)

-장기보유특별공제는 적용되지 않음

-보유 주택수에 포함되지 않는 주택의 매매차익은 “0”으로 함(보유주택 수에 포함되지 않는 주택은 감면 주택, 소형 주택 등을 말함(소득세법 시행령 122조 2항 참조)).

<부동산 매매업 세금계산사례>

다음 자료를 통해 종합소득세 및 부가가치세를 계산하시오(주택은 모두 서울에 소재).

<자료>

-주택 보유현황

● 매매사업용 : 2주택

● 거주용 : 1주택

-양도대상 주택 : 매매사업용으로서 양도가액 5억원 예상. 취득가액은 2억원임. 매매사업을 수행하면서 차량유지비 100만원, 직원 인건비 1,000만원, 사무실 유지비 2,000만원이 발생함.

-위 양도가액을 양도시 기준시가 비율로 안분시 토지분은 3억원, 건물분은 2억원임.

-위 주택은 25.7평 초과분에 해당함.

-위 양도가액에는 부가가치세가 포함되어 있지 않음.

-종합소득세율 : 8~35%

▶ 종합소득세 계산 : 다음 중 큰 금액 : 178,500,000원

ꊱ 종합소득 과세표준×종합소득세율

=(5억원-2억원-100만원-1,000만원-2,000만원)×8~35%

=269,000,000원×8~35%

=82,450,000원

ꊲ 주택 매매차익×양도세 중과세율(60%, 50%)+(종합소득 과세표준－주택 매매차익)×종합소득세율

=297,500,000원(❶)×60%(❷)+(269,000,000원-297,500,000원)×8~35%=178,500,000원                                                                  ❸

❶ 주택매매차익=실지 양도가액-실지취득가액-기타필요경비-250만원(기본공제)

=(5억원-2억원-O원-250만원)=297,500,000원

❷ 60% : 중과세율 판단은 개인의 2주택, 3주택 중과세대상 주택 분류에 따라 함. 이 경우 중과세대상 주택수에는 본인의 거주용 주택도 포함함(거주용 주택은 양도소득세로 과세됨. 따라서 비과세요건을 갖추면 양도세 비과세도 가능함)

❸ 종합소득이 결손이 나는 경우 이 부분은 다른 종합소득에서 공제가 됨(5년간 이월결손금으로 인정??)

▶ 부가가치세 계산(25.7평 초과분의 주택)

ꊱ 건물공급가액과 토지가액의 안분 :

건물의 기준시가                      2억원

=일괄공급가액  × ---------------- = 5억원 × ------ = 2억원

전체(토지+건물) 기준시가              5억원

ꊲ 건물공급에 대한 부가가치세=2억원×10%=2,000만원

따라서 본 매매계약의 총 거래금액은 5억원이 아닌 5억 2,000만원임.

※ 참고 : 주택 매매사업과 거주용 주택의 양도 시 과세체계

주택매매사업자가 국민주택 규모를 초과한 주택을 판매한 경우에는 건물 공급가액의 10%인 부가가치세를 거래상대방으로부터 징수하여 국가에 납부해야 한다. 왜냐하면 사업자 지위에서 양도를 했기 때문이다. 이외에도 매출액에서 각종 비용들을 차감한 이익에 대해서는 사업소득세를 내야한다.

그런데 주택매매사업자가 거주용 주택을 팔면 세금관계는 어떻게 될까?

일반적으로 거주용 주택은 사업용이 아니므로 부가가치세가 과세되지 않으며, 소득세는 사업소득세가 아닌 양도소득세로 과세된다. 예를 들어 사업용 주택이 3채가 있고 거주용 주택이 1채가 있는 상태에서 거주용 주택을 양도하는 경우 비과세도 가능할 뿐 아니라, 일시적 2주택 비과세 특례도 가능하다는 결론이 나온다. 다만, 실무적으로 사업용 주택과 개인용 주택은 엄격히 구분할 필요가 있으므로 회계장부에서 이를 깔끔히 정리할 필요가 있다.

참고로 회사 장부에 잡혀 있던 재고자산인 주택을 거주용 주택으로 용도전환하면 25.7평 초과분에 한해 부가가치세가 과세된다는 점에 유의할 필요가 있다. 이외에 사업상 증여에 해당되어 증여세 문제도 아울러 검토를 할 필요가 있다.

3. 부동산 매매사업자의 예정․확정신고 방법

※ 예정 및 확정도 신고의무가 있음

① 일반적인 부동산매매사업자(실거래가 확인이 되는 경우)

구분	예정신고시	확정신고시
신고일	매매 말일~2월이 되는 날	다음해 5월 중
양도가액	실지거래가액	실지거래가액
필요경비	실지거래가액	실지거래가액
	자본적지출액	자본적지출액
	양도비용	양도비용
	건설자금이자	건설자금이자
	공과금	공과금
		일반관리비
장기보유특별공제	공제	배제
양도소득기본공제	배제	배제
소득공제	배제	공제
예정신고납부세액공제	공제	공제
세율	양도소득세 세율	소득세법 기본세율

② 2주택 또는 3주택 이상의 매매사업자

※ 예정신고(매매 말일~2월내 신고) 및 확정신고시에도 다음과 같이 비교과세함.

❶ 종합소득 과세표준×종합소득세율

❷ 주택 매매차익×양도세 중과세율(60%, 50%)+(종합소득 과세표준－주택 매매차익)×종합소득세율

→ 주택 매매차익=실지 양도가액-실지취득가액-기타필요경비-250만원(기본공제)

※ 참고 : 임대주택사업의 실익분석

보유세나 양도세 등이 무겁다고 하여 실익이 없는 임대주택사업을 선택할 필요가 없다. 다음의 표는 임대주택사업의 실익을 한눈에 볼 수 있도록 만든 표이다. 스스로 점검하여 사용해 보자.

보유 주택 수	세금문제	임대사업가능여부	임대사업실익	제약조건
1주택	큰 문제없음	×	해당사항 없음	해당사항 없음
2주택	종부세, 2주택 중과세	△(본인 1채 거주시는 불가)
3주택	종부세, 3주택 중과세	○	종부세 회피, 양도세 중과회피	-종부세 : 종부세 비과세요건을 충족시켜야 함. -양도세 중과세 제외가 되려면: 양도세 중과세 제외 요건을 갖추어야 함.
5주택 이상

제9절 비사업용토지와 양도세 감면

❖ 알아두기

▶ 비사업용토지의 범위

▶ 비사업용토지에 대한 중과세

▶ 토지에 대한 양도세 감면

1. 비사업용토지의 범위

현행 세법에서 비사업용 토지의 범위는 소득세법 제104조의 3에서 규정하고 있습니다. 실무상 비사업용 토지의 범위의 구분은 매우 까다롭기 때문에 아래에서는 대강의 내용만을 살펴보기로 하겠습니다. 좀 더 자세한 정보가 필요한 분들은 관련 조항을 보거나 세무전문가와의 상담을 권합니다.

○ 농지

원칙적으로 개인이 재촌자경(소재지나 연접한 시․군․구에 소재)하는 농지와 농업이 주업인 법인이 소유한 농지만 중과세를 배제합니다.

다만, 농지법에서 소유가 인정되는 토지(주말 체험영농 소유농지로서 세대당 300평 이내, 5년 내 양도하는 상속․이농농지 등), 종중소유농지(2005.12.31이전까지 취득분에 한함), 개인이 20년 이상 보유한 농지(2009.12.31까지 양도해야 함) 등은 중과세에서 제외됩니다.

○ 임야와 목장용지

개인소유자가 재촌하거나 임업 또는 축산업이 주업인 법인 등의 임야 등은 중과세에서 제외합니다. 또 공익상 필요하거나 실제 사업에 사용되는 임야로서 중과가 불합리한 토지도 중과에서 제외합니다.

○ 비사업용 나대지․잡종지

지방세법상 종합합산과세대상 토지(나대지, 일반건축물 부수토지 기준면적 초과분)는 비사업용으로 봅니다. 또한 주택 부수토지의 초과분과 별장과 별장 부수토지도 비사업용에 해당합니다. 다만, 사업이나 거주에 필수적이어서 중과가 불합리한 토지(휴양시설업용 토지 등)는 제외합니다. 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 토지에 대해서는 수입금액 비율(주차장업은 토지가액의 3% 이상이 되어야 한다)을 적용해 중과여부를 판정합니다.

참고로 사업성 여부 판단시에는 양도시점뿐만 아니라 보유기간 중에 사업용으로 사용된 기간도 고려하도록 하고 있습니다. 예를 들어 나대지에 건물을 지어 사업용 토지로 바꾼 경우라도 사업용 토지가 되려면 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업에 사용해야 한다는 것입니다. 다만, 부득이하게 사업에 사용하지 못한 경우에는 예외가 인정됩니다(소득세법 시행령 제168조의 6참조).

※ 참고 : 사업용 토지기간 기준

2007년부터 적용되는 비사업용토지에 대한 중과세율 적용을 앞두고 비사업용토지위에 건물 등을 신축하여 사업용으로 바꾸면 중과세를 적용할 수 없게 된다. 따라서 이러한 문제점을 예방하기 위해 사업용 토지 보유기간 중 사업용으로 사용된 기간을 고려하여 비사업용토지인지 아닌지를 다음과 같이 판단하도록 하고 있다.

-양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

-양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

-보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용

2. 비사업용토지에 대한 중과세

2007년부터 비사업용토지에 대해서는 중과세가 적용됩니다. 중과세가 적용된다는 의미는 장기보유특별공제가 배제되고 세율이 자금만치 60%가 된다는 것입니다. 이외 주민세율도 소득세율의 10%로 별도 과세됩니다.

이렇게 비사업용토지에 대해 중과세가 적용되면 수익률이 급격히 하락을 하게 될 것입니다. 더구나 비사업용토지는 기준시가도 적용이 배제되므로 실거래가 신고에 의해 세금이 급격히 상승할 가능성이 있습니다. 이렇게 세금이 증가한다는 것은 역으로 말하면 투자수익률이 하락함을 말합니다. 토지에 있어서는 세금변수가 매우 중요함을 보여주는 대목입니다.

사례로 이런 내용들을 확인해 보겠습니다.

<사례>

다음 자료를 토대로 기준시가 및 실거래가로 계산하는 경우와 중과세가 적용되는 경우를 비교해 봅시다.

-자료

토지 : 500평

양도가액 : 200만원/평당

취득가액 : 50만원/평당

기준시가 : 양도시 120만원/평당, 취득시 30만원/평당

보유기간 : 3년 2개월

양도세 계산시 기타필요경비와 기본공제 250만원은 고려하지 않음.

① 기준시가로 하는 경우

양도가액 : 6억원(500평×120만원)

-취득가액 : 1억 5,000만원(500평×30만원)

=양도차익 : 4.5억원

-장기보유특별공제(10%) : 4,500만원

=양도소득금액(=과세표준, 기본공제는 미적용 가정) : 4억 500만원

×세율(9~36%)

=산출세액 : 1억 3,410만원(과세표준×36%-1,170만원(누진공제액))

② 실거래가가 적용되는 경우

양도가액 : 10억원(500평×200만원)

-취득가액 : 2억 5,000만원(500평×50만원)

=양도차익 : 7억 5,000만원

-장기보유특별공제(10%) : 7,500만원

=양도소득금액(=과세표준) : 6억 7,500만원

×세율(9~36%)

=산출세액 : 2억 3,130만원(과세표준×36%-1,170만원(누진공제액))

적용세율이 같은 경우 기준시가에서 실거래가로 과세가 되는 경우 세금차이가 거의 1억원이 남을 알 수 있습니다.

③ 중과세가 적용되는 경우

=양도소득금액(=과세표준) : 6억 7,500만원

×세율(60%)

=산출세액 : 4억 500만원(과세표준×60%)

중과세가 적용되는 경우에도 기준시가 또는 실거래가신고 대비하여 산출세액이 크게 차이가 남을 알 수 있습니다.

3. 8년 자경농지 양도세 감면

토지를 양도하면 대부분 양도세가 과세됩니다. 다만, 예외적으로 공공사업용으로 양도해 보상채권을 받으면 10%, 8년 이상 직접 농사를 지은 농지는 100%의 양도세를 감면해주고 있습니다. 이 때 종합감면세액은 1억원(5년간)이 한도이며, 감면세액 상당액의 20%를 농어촌특별세로 부과합니다.

※ 참고 : 농지의 대토에 의한 감면

·필요에 의해 종전의 토지를 양도하고 새로운 토지를 취득한 것을 ‘대토’라고 합니다. 일단 농지를 양도했으니 양도세가 과세되는 것이 원칙입니다. 하지만 농사를 짓기 위해 새로운 농지를 사면 양도한 농지에는 감면혜택을 주고 있다. 행정도시가 들어서는 지역의 농민들이 땅을 팔고 다른 지역으로 가서 땅을 사는 경우가 이에 해당합니다. 다만 감면을 받기 위해서는 다음과 같은 비과세 요건을 갖춰야 합니다.

우선 종전의 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작한 자경농민이 종전 농지 양도일부터 1년(수용은 2년) 안에 새 농지를 취득해야 합니다. 새 농지를 먼저 취득했다면 기존 농지는 1년 안에 양도해야 합니다. 또 새 농지소재지에서 3년 이상 거주하면서 경작해야 합니다. 그리고 새 농지는 기존농지면적의 1/2이상이거나 구입가격(기준시가나 실거래가액)이 1/3이상이 돼야 합니다.

감사합니다.