2008년도

주 택 업 무 편 람

2008. 10.

목    차

－ i －

Ⅰ. 일반현황	1

1. 조직 및 주요업무 / 3

2. 산하기관 및 관련기관 / 6

3. 소관 법률 / 7

4. 주택분야 예산 / 8

5. 주택정책심의위원회 / 9

6. 조직 연혁 / 11

Ⅱ. 주택종합계획	15

1. 주택종합계획(2003～2012) / 17

2. 2008년도 주택종합계획 / 20

Ⅲ. 주요 업무내용	59

Ⅲ-1. 주택정책 부문	61

1. 주택정책관련 지원 및 수단 / 63

2. 주택의 구분 / 65

3. 주택 전매제한 제도 / 68

4. 주택의 규모별 공급 제도 / 77

5. 분양가 제한 제도 / 80

6. 주택공급 제도 / 86

7. 주택조합 제도 / 91

8. 투기과열지구 지정 제도 / 93

9. 주택거래신고 제도 / 98

－ ii －

10. 재건축 초과이익 환수 제도 / 104

11. 주택채권(제2종 국민주택채권 매입) 입찰제도 / 105

12. 주택전산망 운용 제도 / 106

13 주택관련 국제협력 / 109

Ⅲ-2. 주택건설 및 도시정비 부문	113

1. 주택건설사업 / 115

2. 주택건설기준 / 117

3. 공동주택관리 / 119

4. 주택건설공사 감리제도 / 122

5. 주택 재개발사업 / 125

6. 주택 재건축 사업 / 131

7. 주거환경개선사업 / 136

8. 기존도심 재정비촉진사업 / 139

Ⅲ-3. 택지 및 신도시 부문	143

1. 택지개발사업 / 145

2. 택지개발사업 추진현황 / 163

3. 택지수급 계획 / 164

4. 신도시 현황 / 166

Ⅲ-4. 임대주택 및 주거복지 부문	169

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안 / 171

2. 임대주택 제도 / 178

3. 국민임대주택 제도 / 187

4. 다가구 매입임대 사업 / 190

5. 기존주택 전세임대 사업 / 199

6. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업 / 208

－ iii －

7. 고령친화적 주거환경 조성 / 210

8. 신혼부부 주택 특별공급 / 212

Ⅲ-5. 국민주택기금 부문	215

1. 국민주택기금 / 217

2. 국민주택채권 / 229

3. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금 / 241

Ⅳ. 최근 주요 주택정책	249

1. 부동산시장 안정화 방안('06.11.15) /251

2. 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안('07.1.11) / 290

3. 지방 미분양 대응방안('08.6.11) / 318

4. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안('08.8.21) / 325

5. 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안('08.9.19) / 335

6. 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원․구조조정 방안('08.10.21) / 355

Ⅴ. 주요 통계	367

1. 주택보급률 관련 / 369

2. 2005 인구주택총조사 관련 / 372

－ iv －

3. 주택가격 동향 / 379

－ iii －

4. 주택건설 관련 / 380

5. 임대주택 관련 / 394

6. 미분양 관련 / 405

7. 국민주택기금 관련 / 406

8. 국민주택채권 발행 현황 / 416

9. 주택청약관련 저축 현황 / 417

－ iv －

10. 지역별 채권입찰제 현황 / 421

11. 공공택지 확보 및 공급 관련 / 422

12. 주거환경개선사업 관련 / 424

13. 주택 재개발사업 관련 / 426

14. 재건축조합 건설실적 관련 / 428

15. 주택건설공사 감리자 현황 / 431

16. 공동주택 관련 / 432

17. 주택사업자 등록 관련 / 435

18. 대한주택보증(주) 관련 / 437

Ⅰ. 일  반  현  황

1. 조직 및 주요업무 / 3

2. 산하기관 및 관련기관 / 6

3. 소관 법률 / 7

4. 주택분야 예산 / 8

5. 주택정책심의위원회 / 9

6. 조직 연혁 / 11

	2007 주택업무편람

Ⅰ. 일반현황

1. 조직 및 주요업무

	2008 주택업무편람

Ⅰ. 일반현황

□ 체계도 : 1실장(고공단 가급), 3정책관, 14과, 1센터 / 정원 151명

																				주택토지실장
				주택정책관 58명																			토지정책관 51명																국토정보 정책관 41명
주택정책과			주택기금과			주거복지기획과				주택건설과			주택시장제도과			주택정비과				토지정책과			부동산산업과				부동산평가과			택지개발과			신도시개발과				국토정보기획과			국토정보제도과				국토정보산업지원과			국토정보센터

《 별도조직 ≫ 국민임대주택건설기획단 * 주택토지실장 업무 지휘감독

- 정원(25명) : 행안부 별도정원 10명 + 국토부 훈령에 의한 파견인원 15명

			국민임대주택건설기획단장
국민임대 기 획 과					국민임대 건 설 과								임대주택 관 리 과

□ 주요업무

(주택정책관 소관)

ㅇ 주택정책과 : 주택정책입안 및 총괄, 분양가상한제, 투기 과열지구 및 주택거래신고지역 관리, 주택시장동향 점검 및 분석, 주택보급률, 주택사업자협회관리, 주택조합(직장 및 지역) 등 주택법령운영 등

ㅇ 주택기금과 : 국민주택기금 조성․운용, 주택저당채권 유동화업무 및 주택보증․금융제도 운영 등

ㅇ 주거복지기획과 : 주거복지정책 입안, 신혼부부주택공급, 저출산 고령사회 대책, 임대주택정책 및 제도개선, 전월세대책, 주거복지통계 등

ㅇ 주택건설과 : 주택수급 및 건설기획, 지능형홈네트워크, 미래주거전략 수립, 주택건설기준․사업승인․감리, 주택성능등급표시 등

ㅇ 주택시장제도과 : 주택공급규칙, 청약제도 등 주택공급제도 운영, 실거래가공개 제도 및 부동산 거래관리시스템 운영, 분양통계 등

ㅇ 주택정비과 : 재개발재건축, 주거환경개선, 재정비촉진사업, 재건축초과이익환수제도, 역세권개발 운영 등

(토지정책관 소관)

ㅇ 토지정책과 : 토지시장동향, 토지거래허가, 수용․보상, 개발부담금, 균특토지관리, 토지공사감독 등

ㅇ 부동산산업과 : 부동산중개업, 부동산투자회사(부동산금융), 부동산개발업, 외국인 토지, 실거래가 신고 등

ㅇ 부동산평가과 : 표준지공시지가, 주택가격공시(표준, 개별, 공동), 개별공시지가, 감정평가사관리, 감정원 감독 등

ㅇ 택지개발과 : 택지 개발․공급․관리, 택지수급계획 수립․조정, 택지사업시행자 지정, 주택공영개발지구 제도, 택지공급가격 인하 방안, 택지조성원가 산정 등

ㅇ 신도시개발과 : 신도시정책 및 제도, 신도시 입지선정․지정, 신도시 투기방지대책, 신도시 주민보상, 신도시 공공디자인 제도,

(국토정보정책관 소관)

ㅇ 국토정보기획과 : GIS업무총괄․조정, 공간정보체계 입안 및 총괄 , 기본지리정보 구축, 국토정보체계 구축, 국토통합정보시스템 구축, 토지관리정보화 계획수립·시행 등

ㅇ 국토정보제도과 : 측량관련(측량법․지적법), 국가측량정책수립, GPS상시관측소 및 측량기준체계 구축, 측량협회 감독, 지적업무총괄 등

ㅇ 국토정보산업지원과 : 공간정보산업육성법 운영, 공간정보 유통정책, 공간정보 관련산업 육성지원, 지하시설물 전산화, 지적공사 감독 등

ㅇ 국토정보센터 : 공간정보 DB 관리, 국토정보 수집․ 가공, 국토정보시스템 운영, 국토정보자료 제공, 온나라 포털 운영 등

(국민임대주택건설기획단 소관)

ㅇ 국민임대기획과 : 국민임대주택 건설계획 수립 및 주요정책, 국민임대건설특별조치법 운용 등

ㅇ 국민임대건설과 : 국민임대주택 사업승인, 다가구･부도 임대주택 매입, 전세임대 운영, 부도임대특별법 운용 등

ㅇ 임대주택관리과 : 민간투자형 임대주택 건설･공급, 10년 임대주택 공급, 미분양주택 매입, 임대주택 분양전환 및 관리

2. 산하기관 및 관련기관

□ 대한주택공사(’62.7.1설립) : 사장 최재덕

◦ 6본부, 2부문, 1연구원, 12지역본부, 3신도시사업본부, 직원 총 4,385명

◦ 자산 56조7천억원, 부채 44조7천억원, 자본 12조

◦ 주요 업무

- 주택의 건설․개량․공급․임대 및 관리

- 도시의 조성․정비, 대지조성 등 도시계획사업의 시행

- 주거 빈곤층을 위한 맞춤형 임대사업(다가구주택 매입임대, 기존  주택 전세임대, 소년소녀가정 전세주택 지원 등)

- 주택 및 공용․공공용 건축물의 건설․개량, 공급 및 관리의 수탁,

- 개별법에 의해 시행하는 사업 (혁신․기업도시, 복합단지, 집단에너지 사업 등)

□ 대한주택보증(주)(’99.6 주택공제조합에서 전환)

◦ 3본부, 12팀, 9지점, 5관리센터, 직원(정원) 362명

◦ 자본금 3조 2,320억원

※ 지분 : 정부(55.05%), 업체(14.38%), 금융권(17.88%), 자기주식(11.86%)

◦ 주요 업무

- 분양보증 등 주택사업관련 각종 보증, 보증이행을 위한 주택의 건설 및 하자보수, 기타 국가․지자체 등이 위탁하는 업무 수행

□ 한국주택협회(’93.4.23 설립) :  회장 신  훈, 회원사 79개

□ 대한주택건설협회(’93.5.10 설립) : 회장 김영수, 회원사 6,387개

□ 대한주택관리사협회(’94.1 설립) : 회장 김홍립, 회원 8,000명

3. 소관법률 (주택)

법률명	제정일 (시행일)	주 요 내 용
주택법	'03.5.29	주택의 건설․공급․관리와 이를 위한 자금의 조달․ 운용 등에 관한 사항을 규정
택지개발촉진법	’80.12.30	주택건설에 필요한 택지의 취득․ 개발․공급 및 관리에 관한 사항을 규정
임대주택법	’84.12.31	임대주택의 건설․공급 및 관리와 주택임대 사업에 필요한 사항을 규정
국민임대주택 건설등에관한 특별조치법	'03.12.31 ('04.7.1)	국민임대주택단지의 조성 등 국민 임대주택의 건설 촉진에 필요한 사항을 규정
도시및주거 환경정비법	'02.12.30	주거환경 등이 불량한 지역을 계획적으로 정비하고 노후․불량건축물을 효율적으로 개량하기 위하여 필요한 사항을 규정
도시재정비 촉진을위한특별법	'05.12.30 ('06.7.1)	도시의 낙후된 지역에 대한 주거환경 개선과 기반 시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 사업을 광역적으로 계획하고 효율적으로 추진하기 위하여 필요한 사항을 규정
재건축초과이익 환수에관한법률	'06.5.24 ('06.9.25)	재건축사업의 초과이익 환수를 위한 부담금 부과 및 징수절차 등에 관한 사항을 규정
부도공공건설 임대주택임차인 보호를위한특별법	'07.1.19 ('07.4.20)	부도임대주택 임차인의 임차보증금 보호와 주거안정을 위한 방법과 절차등을 규정
대한주택공사법	’62.1.20	주택공사의 설립 및 업무영역에 관한 사항을 규정

4. 주택분야 예산

(단위 : 억원)

회 계 명	사 업 명	'08 예산	비 고
예산 + 기금	합 계	267,854
예 산	소 계	11,717
일반회계	- 주택가격동향조사	20
	- 주택공시가격조사	603	‘
	- 공동주택가격검증및실거래가지수생성	8
	- 국민임대주택건설지원	9,812	기금전출
	- 주거실태조사	10
	- 재정비촉진사업지원	40	'07년 신규
균특회계	- 주거환경개선사업	1,224
주택기금	소 계	256,137
	- 융자사업	114,625
	․ 국민임대주택지원	34,218
	․ 공공임대주택지원	15,375
	․ 분양주택지원	13,000
	․ 주택구입자금	19,000
	․ 주택전세자금	30,652
	․ 주택개량 등 기타	2,380
	- 경상사업	16,192
	․ 임대주택지원(보조, 출자)	14,662
	․ 주택신보 출연 및 주택금융공사 출자	1,520
	․ 재건축초과이익 지자체배분	10
	- 차입금 원리금 상환 등	105,072
	- 여유자금 운용	20,248

5. 주택정책심의위원회

5-1. 주택정책심의위원회

◦ 설치근거 : 주택법 제84조 및 시행령 제108조

◦ 설치일자 : 1973. 2. 26

◦ 주요기능 : 주택종합계획․최저주거기준의 설정 및 기타 주요 주택정책 방향 심의

◦ 심의내용(주택법 제84조제1항)

- 최저주거기준의 설정 및 변경

- 주택종합계획의 수립 및 변경에 관한 사항

- 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정지구의 지정․변경 또는 해제 등

◦ 위원구성(시행령 제108조)

- 위원장 : 국토해양부장관

- 위  원

․당연직：기획재정부․교육과학기술부․행정안전부․농림수산식품부․지식경제부․보건복지가족부․환경부․노동부차관, 국무총리실 국무차장, 대한주택공사․한국토지공사 사장

* 당해 택지개발예정지구 관할 시․도지사

․위촉직：민간위원 6인

□ 심의회 운영 및 의결정족수(시행령 제110조)

◦ 위원장은 심의회의 회의를 소집하며, 그 의장이 됨

◦ 심의회의 회의는 과반수의 출석으로 개의하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결. 다만, 서면심의의 경우 재적위원 과반수의 찬성으로 의결

5-2. 주택정책실무위원회

◦ 설치근거 : 주택법시행령 제111조

◦ 설치일자 : 1973. 2. 26

◦ 주요기능 : 심의회로부터 위임받은 사항을 처리

◦ 위원구성

- 위원장 : 국토해양부차관

- 위  원

․심의위원이 고위공무원단에 속하는 공무원으로서 지명하는 자 및 심의위원인 대한주택공사, 한국토지공사의 사장이 추천하여 국토해양부장관이 위촉하는 자 등으로 구성

6. 조직 연혁

◦ 1948. 8 : 사회부 주택국으로 발족

- 기획과, 건축과, 분배과

◦ 1961.10. 2 : 경제기획원 산하 국토건설청의 주택건설과로 변경

◦ 1961. 7.24 : 건설부 주택도시국으로 독립

◦ 1970. 3.25 : 주택국과 도시국으로 분리

- 주택국 : 주택정책과, 주택관리과, 건축과

- 도시국 : 도시계획과, 상수도과, 단지조성과

◦ 1976.12.31 : 주택국에 기술지도과 신설

◦ 1984.12.27 : 도시국에 도시시설계획과 신설

◦ 1989.7.1 : 주택도시국이외에 신도시건설기획실(1급) 및 기획심의관(3급) 신설하여 신도시(분당 등)의 주택업무를 담당

- 기획과, 관리과, 택지과, 건축과, 시설과

◦ 1990. 3.26 : 신도시건설기획실은 신도시건설기획관(3급)으로 축소

- 주택국에 주택기금과 신설

- 토지국의 택지개발을 주택국으로 조정

- 도시국장밑에 건축기획관(3급) 신설하고, 주택국의 건축과를 도시국의 건축과로 조정

- 주택국 : 주택정책과, 주택관리과, 주택기금과, 주택개발과, 택지개발과

- 도시국(건축심의관) : 도시계획과, 도시정비과, 녹지공원과, 건축계획과, 건축행정과

◦ 1994.12.23 : 건설부와 교통부 통합과 함께 주택도시국으로 개편

- 주택도시국(주택심의관, 건축기획관) : 주택정책과, 주택관리과, 택지개발과, 도시계획과, 도시관리과, 건축과

◦ 1998. 2.28. : 주택심의관 폐지

- 건축기획관을 도시건축심의관으로 명칭 변경

◦ 1999. 5.24 : 과명칭 변경

- 택지개발과 → 주거환경과

- 도시계획과 → 도시정책과

◦ 2000. 8.29 : 국토체계개선팀 운영

◦ 2001. 1.15 : 주거환경정비팀 운영

◦ 2002.10 : 주거환경정비팀 해체

◦ 2002.10 : 국민임대주택건설지원팀 운영

◦ 2003. 7.26 : 주택국과 도시국으로 분리

- 주택국 : 주택정책과, 주거복지과(신설), 공공주택과, 주거환경과

- 도시국 : 도시정책과, 도시관리과, 건축과

◦ 2004. 3.22 : 국민임대주택건설지원팀을 국민임대주택건설지원단으로 확대개편(국장급 1, 3개과 신설)

◦ 2005. 7. 1 : 본부장․팀제 도입에 따라 주택국을 주거복지본부로 확대개편하고 과를 팀으로 명칭 변경하고 신도시기획팀과 신도시개발팀을 신설(4개과를 6개팀으로 확대개편)

※ 본부장 산하에 토지기획관(4팀), 국민임대주택건설기획단(3팀)을 둠

◦ 2006. 2. 1 : 토지기획관 소속하에 부동산실거래가 신고 및 부동산시장 동향분석, 부동산통계분석을 담당하는 부동산정보분석팀 신설

◦ 2007. 7. 6 : 주거복지본부를 확대 개편

- 주거복지본부장을 고위공무원단 다급에서 가급으로 상향하고, 주택건설기획관, 토지기획관, 국민임대주택건설기획단을 통솔하도록 함

- 주택건설기획관(고공단 다급)을 신설

- 기존 14개팀에서 3개팀(주택기금팀, 주택건설기획팀, 주택공급팀)을 신설하여 17개팀으로 확대 개편

- 토지기획관 소관 부동산정보분석팀을 본부장 직할로 조정

- 주거복지기획팀을 국민임대주택건설기획단 소관으로 조정

- 국민임대주택건설기획단은 기존 3팀(주택기획팀, 택지개발팀, 주택건설팀)을 2팀(국민임대기획팀, 국민임대관리팀)으로 조정, 비축임대주택팀을 신설

- 주거복지본부장 직할(3팀) : 주택정책팀, 주택기금팀, 부동산정보분석팀

- 주택건설기획관(6팀) : 주택건설기획팀, 주택공급팀, 주거환경팀, 택지기획팀, 신도시기획팀, 신도시개발팀

- 토지기획관(4팀) : 토지정책팀, 토지관리팀, 부동산평가팀, 국토정보기획팀

- 국민임대주택건설기획단(4팀) : 주거복지기획팀, 국민임대기획팀, 국민임대관리팀, 비축임대주택팀

◦ 2008. 2. 29 : 舊(구) 해양수산부와 부처통합에 따른 조직개편으로 주택토지실장과 그 하부조직으로 주택정책관, 토지정책관, 국토정보정책관 편성

* 직제령(대통령령,'08.2.29) 및 직제규칙(부령, '08.3.6)

- 주택정책관(6과) : 주택정책과, 주택기금과, 주거복지기획과, 주택건설과, 주택시장제도과, 주택정비과로 분장

- 토지정책관(5과) : 토지정책과, 부동산산업과, 부동산평가과, 택지개발과, 신도시개발과로 분장

- 국토정보정책관(3과 1센타) : 국토정보기획과, 국토정보제도과, 국토정보산업지원과, 국토정보센타로 분장

- 국민임대주택건설기획단(3과) : 국민임대기획과, 국민임대건설과, 임대주택관리과로 분장

* 국민임대단은 별도조직으로 국민임대주택건설등에관한특별조치법('03년)에 근거하고, 부처훈령으로 하부조직 구성(인원 및 업무분장 등)

Ⅱ. 주 택 종 합 계 획

1. 주택종합계획(’03~’12) / 17

2. 2008년도 주택종합계획 / 20

Ⅱ. 주택종합계획

1. 주택종합계획(2003~2012년)

Ⅰ. 주택종합계획의 의의와 추진경위

가. 법적 근거 : 주택법 제7조

◦ 국토해양부장관은 국민의 주거안정과 주거수준의 향상을 도모하기 위하여 다음 각호의 사항이 포함된 주택종합계획은 수립․시행하여야 한다

- 주택정책의 기본목표 및 기본방향에 관한 사항

- 국민주택․임대주택의 건설 및 공급에 관한 사항

- 주택․택지의 수요 및 관리에 관한 사항

- 주택자금의 조달 및 운용에 관한 사항

- 저소득자․무주택자 등 사회적 약자에 대한 주택지원에 관한 사항 등

나. 의의 및 성격

◦ 국민의 현 주거실태를 바탕으로 향후 10년 후의 경제상황 및 주택시장 동향을 감안하여 국민의 주거생활이 나아가야 할 목표를 설정

◦ 이러한 목표를 달성하기 위하여 정부에서 추진하여야 할 주택정책의 분야별 중장기 전략을 제시하는 주택분야의 최상위 계획임

◦ 주택 및 택지 공급, 공공주택 정책, 최저주거기준 미달가구 감축, 저소득층의 주거안정, 주거환경 조성 등에 대한 중장기 방향 제시

다. 추진경위

◦ 국토연구원에서 10년 단위의 주택종합계획 수립방안에 대한 연구용역을 수행 ('02.6.～'03.12)

- 시민단체 자문회의(국토연구원, 4.4), 전문가 자문회의(장관님주재, 4.11), 공청회(5.27), 장관님 설명회(11.29), 전문가 설명회(12.12) 등을 개최

◦ 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회를 거쳐 “주택종합계획”을 확정 시행('04.1)

Ⅱ. 주요내용

가. 주택 및 가구실태

◦ 주택수는 약 1,100만호('00년)으로 공동주택이 59.2%를 차지하고, 수도권 등을 제외하고는 주택보급률이 100%를 상회('02년)

◦ 전반적인 주거수준의 향상에도 불구하고 최저주거기준 미달가구의 수가 334만으로 전체가구의 23.4%에 달함

◦ 지금까지는 주택보급률 지표만을 활용하였으나, 주택보급률을 포함한 대표지표 5개를 선정하여 중장기 정책지표로 활용

* 주택보급률 96.2%, 1천명당 주택수 238호, 1인당 주거 면적 24.1㎡, PIR(소득대비주택가격) 4배 및 RIR(소득대비임차료부담) 20.7% : '00년기준

나. 주택수급분석

◦ 향후 10년 동안 연평균 44만호(수도권 24만호 55%, 비수도권 20만호 45%)의 수요 예상

◦ 최저주거기준 미달가구 334만가구중 공공부문에서 149만가구를 지원

다. 주택공급계획

◦ 연간 유효수요 44만호에 임대료가 저렴한 국민임대주택 추가수요 등을 고려하여 향후 10년간 연평균 50만호(수도권 27만호 54%, 비수도권 23만호 46%)를 공급

◦ 이를 위해 공공부문에서 4억 3천만㎡(수도권 2억3천만㎡․비수도권 2억㎡)의 택지를 확보하여 공급

라. 국민주거복지 향상

◦ 장기 공공임대주택 150만호(국민임대 100만호․10년임대 50만호)를 공급하여 재고비율을 3.4 → 15% 수준으로 제고

◦ 저소득가구의 주거실태․최저생계비 등을 조사하고, 주거 부담이 과다한 가구에 대하여 주거급여 등 수요자지원을 단계적으로 상향

◦ 공공지원대상계층을 체계화(우선․직접․간접지원)하고 이들에 대한 국민주택기금의 지원을 강화하는 등 주거여건을 향상

◦ 고령화 사회 및 1인가구 증가에 대응하여 노인주거복지를 제고하고 주택유형도 다양화

◦ 지역경제의 발전을 함께 도모하는 주거환경정비체제를 구축하고, 주택품질 제고․소비자 보호기능을 강화

◦ 재고주택의 성능유지를 위해 노후방지 설계기법을 발전시키면서 다양한 리모델링 방법을 모색

Ⅲ. '12년 우리주택의 모습('00년대비 '12년 모습)

◦ 양적 측면에서는 ①전국 주택보급률은 96.2%('00년) → 116.7%로, ②수도권 주택보급률은 86.1% → 112.4%로 각각 향상되고 ③인구 1천인당 주택수도 238호 → 320호로 증가

◦ 질적 측면에서는 ④1인당 주거면적이 24.1㎡ → 27.1㎡로 증가하고, ⑤최저주거기준 미달가구도 334만 → 103만가구로 축소

◦ 시장 측면에서는 ⑥PIR(소득대비주택가격수준)은 4배로 '00년 수준을 유지하고, ⑦RIR(소득대비임차료수준)은 20.7% → 17.5%로 개선

2. 2008년도 주택종합계획

Ⅰ. 2007년도 주요 성과

1. 주택시장 동향

《 매매시장 》

□ (개황) '06년까지 수도권 지역의 집값 불안이 반복되었으나,

ㅇ '07년초 이후 분양가상한제에 따른 분양가․집값하락 기대, 세제․담보대출 규제효과 등으로 안정세로 전환

- '07년 아파트값 상승률은 전국 2.1%, 수도권 4.0%, 서울 3.6%로서, 물가상승률(3.6%) 수준으로 안정화

* '00～'07년 장기평균치 : 전국 8.7%, 수도권 11.9%, 서울 12.5%

< '00~'07년 전국․수도권․서울 아파트 매매값 변동추이(%) >

구분	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
전 국	1.4%	14.5	22.8	9.6	-0.6	5.9	13.8	2.1
수도권	3.1%	19.2	29.3	10.1	-2.5	7.2	24.6	4.0
서 울	4.2%	19.3	30.8	10.2	-1.0	9.1	24.1	3.6

□ (지역별) 그간 집값 상승을 주도했던 강남, 과천, 분당․평촌 등 수도권 신도시 지역은 하향 안정세

* '07년 : 강남권 0.5%, 분당 -2.7%, 평촌 -1.9, 과천 -5.0, 일산 -2.1

ㅇ 다만, 개발호재가 많은 서울 강북(재개발 및 교통여건 개선)과 인천(경제자유구역 등) 등은 국지적 상승세 지속

* '07년 상승률 : 서울 강북권 8.3%, 인천 9.9%

□ (유형별) 재개발 기대 등으로 연립주택이 강세

* '07년 상승률 : 아파트 2.1%, 단독 2.8%, 연립 8.3%

□ (규모별) 실수요가 꾸준한 소형주택이 상대적 강세

* '07년 상승률(아파트) : 대형 -0.3%, 중형 1.5%, 소형 4.0%

□ (재건축) 분양가상한제('07.9 시행) 등으로 재건축에 따른 개발이익이 크게 감소하면서 하향 안정세

* '07년 강남 3구 재건축아파트 변동률 :  -4.62%

□ (거래량) 수요가 위축되고, 향후 저렴한 주택공급 기대로  매수세가 진정되면서 거래량이 감소

월별 거래량(건)	'06. 10월	11월	12월	'07. 1월	3월	5월	7월	9월	11월	12월
전 국	65,436	89,458	64,250	37,529	35,310	33,482	33,749	29,966	43,340	40,441
수도권	46,482	62,864	38,103	18,546	16,239	14,422	16,645	15,700	20,027	17.167
서 울	16,827	20,884	13,402	5,230	4,356	3,719	4,338	3,851	5,193	4,788

《 전세시장 》

□ 매매가 안정, 수급여건 개선 등으로 전반적 안정세 유지

ㅇ '07년중 아파트 전세값은 전국 1.9%, 수도권 2.1%, 서울 2.2% 상승하여 장기 평균치를 크게 하회

* '00～'07년 장기평균 : 전국 7.1%, 수도권 7.8%, 서울 7.4%

<'00~'07년 전국․수도권․서울 아파트 전세값 변동추이(%)>

구 분	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
전 국	12.2%	20.0	12.2	-0.4	-2.7	5.7	7.6	1.9
수도권	13.0%	24.9	10.5	-2.7	-5.2	7.5	11.7	2.3
서 울	12.1%	23.4	11.4	-3.2	-4.4	6.2	11.5	2.3

2. 주요 정책추진 성과

가. 실수요 중심의 주택공급 기반 구축

□ 저렴한 주택공급을 위하여 분양가상한제 등을 확대('07.9)

ㅇ 분양가상한제를 민간택지까지 확대하고, 기본형 건축비와 가산비 항목의 적정성을 검토하여 再산정 고시

ㅇ 공공택지 분양원가 공개를 확대(7 → 61개 항목)하고, 수도권 등 분양가 상승 우려지역의 민간택지 분양원가도 공개*

* 민간택지에서는 지자체장이 분양가 내역을 7개 항목으로 공시

: 택지비(감정가), 기본형건축비(상한액 내역) 5개 항목, 가산비

□ 무주택 실수요자 위주로 주택공급제도를 개편('07.9)

ㅇ 청약제도를 추첨제에서 무주택기간, 부양가족수 등에 우선순위를 주는 가점제 위주로 전환

* 일정비율(85㎡이하 25%, 85㎡초과 50%)은 추첨제 유지

ㅇ 민간택지내 중대형 아파트에도 채권입찰제를 확대

* 채권매입상한액은 주변시세의 90 → 80%로 하향 조정

ㅇ 상한제 주택의 청약과열을 방지하기 위해 전매제한 강화

* 수도권 공공택지 : 10년(중소형) / 5년(중대형) → 10년 / 7년

* 수도권 민간택지 : 3년(전체) → 7년(중소형) / 5년(중대형)

□ 적은 부담으로 주택을 분양받을 수 있는 토지임대부 및 환매조건부 분양주택을 시범도입('07.10)

나. 주택 및 택지공급 확대

□ 주택건설 인허가 및 분양

ㅇ '07년은 '06년(470천호) 대비 18.4% 증가한 556천호 달성

- (지역별) 수도권은 '06년보다 75.8% 증가한 303천호 건설('02년이후 5년만에 30만호 수준 달성)

* 지방은 미분양 증가, 집값 안정, 높은 주택보급률 등 수급상황에 따라 조정되어 '06년 보다 14.9% 감소한 253천호 건설

< 지역별 주택건설실적(인허가) >

구 분	'06년	'07년	증감(%)
전 국	470천호	556천호	18.4
수 도 권	172	303	75.8
지 방	298	253	△14.9

- (택지유형별) 민간택지에서는 다세대 건축규제 개선 등의 효과가 나타나면서 '06년보다 28.3% 증가한 352천호 건설

․'04년이후의 택지개발 확대의 효과로 공공택지에서는 '06년보다 4.4% 증가한 204천호가 건설

* 수도권(303천호) : 공공택지 141천호('06년 91천호 대비 54.1%↑)

민간택지 162천호('06년 81천호 대비 100.4%↑)

< 택지유형별 주택건설실적(인허가) >

구 분	'06년	'07년	증감(%)
전 체	470천호	556천호	18.4
공공택지	195	204	4.4
민간택지	275	352	28.3

- (주택유형별) '06년보다 아파트는 15.4% 증가한 476천호, 다세대․다가구는 53.6% 증가한 36천호, 연립․단독은 30.7% 증가한 44천호 건설

< 주택유형별 주택건설실적(인허가) >

구 분	'06년	'07년	증감(%)
전 체	470천호	556천호	18.4
아파트	413	476	15.4
다세대․다가구	23	36	53.6
연립․단독	33	44	30.7

* 수도권(303천호) = 아파트(266천) + 다세대․다가구(24천) + 연립․단독(13천)

- (부문별) 민간부문은 '06년보다 22.4% 증가한 399천호, 공공부문은 9.3% 증가한 157천호 건설

< 부문별(공공/민간) 주택건설실적(인허가) >

구 분	'06년	'07년	증감(%)
전 체	470천호	556천호	18.4
공 공 ․임 대 ․분 양	144 100 44	157 105 52	9.3 5.0 18.2
민 간	326	399	22.4

ㅇ 분양가상한제 회피 등의 영향으로 분양물량이 크게 증가

구 분	'06년	'07년	증감(%)
전 국	228천호	296천호	29.8
수도권	91	143	57.3
지방	137	153	11.5

ㅇ 공급확대로 주택보급률 향상 ('06년 107.1% → '07년 108.1%)

□ 공공택지 공급 및 신규 지구지정

ㅇ '07년중 공공택지를 6,523만㎡ 공급〔'07년목표 5,428만㎡ 대비 20.2% 초과달성〕

* 전년도 공급실적(4,635만㎡) 대비 40.7% 증가한 규모

- 수도권에 4,370만㎡(67%비중), 지방에 2,153만㎡을 공급

구 분	'06년 실적(만㎡)	'07년 실적(만㎡)	증감(%)
합 계	4,635	6,523	40.7
토지공사	2,014	3,545	76.0
주택공사	1,905	1,861	-2.3
지 자 체	716	1,117	56.0

ㅇ 신규 공공택지지구는 5,454만㎡를 지정〔'07년목표 5,000만㎡ 대비 9% 초과달성〕

- 특히 수도권에서 검단․파주운정(3)․동탄(2) 신도시 등을 포함하여 4,738만㎡를 지정(전체의 87% 비중)

* 전체적으로는 전년도(7,558만㎡)보다 27.8% 감소한 규모이나, 주택수요가 많은 수도권에서는 전년도(3,672만㎡)보다 29% 증가

□ 신도시 개발사업의 추진

ㅇ (주택입주) 화성동탄1('07.1월부터 개시)

ㅇ (주택분양) 파주운정2('07.9월), 대전서남부('07.11월)

ㅇ (실시계획) 수원광교('07.6월), 김포양촌('07.10월), 양주옥정('07.12)

ㅇ (개발계획) 양주회천('07.9월), 아산2('07.12월)

ㅇ (지구지정) 인천검단('07.6월), 파주운정3('07.6월), 동탄2('07.12월)

□ 공공택지 개발기간 단축을 통한 주택공급 조기화

ㅇ 국가가 추진하는 신도시 등 지구지정시 도시기본계획에 우선토록 제도개선('07.1, 국토계획법 개정)

ㅇ  택지개발절차를 ‘지구지정(개발계획)-실시계획’의 2단계로 간소화('07.4, 택지개발촉진법 개정)

ㅇ 대규모 택지지구의 광역교통대책 수립권을 도에서 국토부로 조정하여 사업지연 방지('07.1, 광역교통개선특별법 개정)

□ 광역재정비사업 등 도시내 주택공급 확대 추진

ㅇ '07년말까지 전국에 총 47곳의 재정비촉진지구를 지정

- 7곳은 시범지구로 선정하여 50억원 재정지원(기금 500억 융자)

* '06년에 서울시 22곳 지정, '07년에 25곳 지정(경기 10, 인천 3, 대전 6, 부산 4, 대구 1, 충남 1), '08년 3월까지 4곳을 추가로 지정하여 현재 51곳

ㅇ 재정비촉진사업 활성화 등으로 재개발․재건축 사업에서 '07년중 67천호(수도권 40천호) 주택건설 인허가

* 재개발사업이 크게 확대('05년 5천호 → '06년 11천 → '07년 47천)

□ 민간 주택건설 촉진을 위한 토지이용 및 건축규제 합리화

① 다세대․다가구 주택의 주차장 및 일조권 기준 개정

('07.2.28, 건축법시행령 개정)

② 다세대․다가구 주택의 기반시설부담금 감면('07.2.28, 기반시설부담금법시행령 개정)

③ 오피스텔 바닥난방 허용('06.12.30 오피스텔건축기준 개정)

④ 주상복합 주거면적 비율 상향 (수도권 9개 지자체 조례 개정)

⑤ 계획관리지역 용적률 150→200%로 완화('07.4.20, 국토의계획및이용에관한법률 시행령 개정)

⑥ ‘민간․공공 공동택지개발사업’ 도입('07.7.30, 택지개발촉진법 시행) 및 시범사업(오산․김포․파주 등 3개소)

⑦ 10년이상 소유토지도 매도청구권 인정('07.10.17, 주택법 개정)

다. 서민 주거복지 지원강화

□ 서민 주거안정 도모를 위해 장기임대주택 공급 확대

* 장기임대주택을 선진국 수준(‘12년 총주택수의 15%)으로 확보하는 장기비전 제시('07.1.31)

ㅇ 국민임대주택은 '07년 110,310호 건설 ('06년 97천호)

* 대량 공급에 따른 미임대가 발생하지 않도록 신규 및 기존사업장 수요평가를 통해 사업을 추진 중

ㅇ 다가구매입․전세임대 등 맞춤형 임대를 '07년 13,725호 공급 ('06년 12,964호 공급)

ㅇ 재개발․재건축 등 정비사업시 임대주택 건설을 의무화하여 세입자의 주거안정과 도심내 임대주택 확충 도모

('07.12, 도시재정비촉진특별법 시행령 개정)

ㅇ 민간투자자금을 활용한 장기임대주택 건설 추진

('07.12월, 4개 지구 6개 SPC 5,645호 사업승인)

□ 공공임대주택 임차인 주거안정 도모

ㅇ 임대보증금 보증가입 제도 활성화를 통해 임차인 보증금 피해 예방 강화('07.5, 보증수수료율 조정으로 보증가입 유도)

ㅇ ｢부도공공건설임대주택 임차인 보호를 위한 특별법｣을 제정('07.1, 시행 '07.4)하여 旣 부도아파트 입주자의 주거불안 해소

* '07년말까지 부도임대아파트 12,961호를 매입대상으로 지정․고시

(매입후 국민임대주택 등으로 활용)

ㅇ 전월세 입주자에게 다양하고 신속한 정보제공 등을 위해 ｢전월세 지원센터｣ 설치('07.1.15)․운용

* '07년말까지 2.7만건의 법률․금융․전월세 정보 등 상담

* '07.12.10 전월세지원센터 독립포털 사이트 구축(http://jeonse.jugong.co.kr)

□ 서민 주거비 부담 완화를 위한 국민주택기금 지원 확대

ㅇ 저소득* 및 서민 가구에 전세자금 지원규모 확대**

* ｢저소득가구 전세자금｣ 지원한도 확대(최대 호당 3,500→4,900만원, '07.11)

** ('05) 15,242억원 → ('06년) 20,935억원 → ('07년) 28,528억원

ㅇ 근로자․서민층에게 주택구입자금 지원('07년 20,338억원)

□ 국민임대주택의 임대료를 소득수준별로 차등화하는 방안 시범도입('07.12월 시흥 능곡 1,095세대)

□ 고령사회 대비를 위한 고령자 주거안정 시책 추진

ㅇ 국민임대주택의 일부를 고령자용 (노인편의시설 구비, 무장애 설계)으로 시범공급 ('05 855호 → '06 575호 → '07 1,127호)

ㅇ 노인주택 개조기준* 및 매뉴얼을 마련하여 보급 개시('07.8)

* 단차제거, 보조발판, 미끄럼방지시설, 비상연락장치, 목욕용 의자설치 등 안전성 항목(21개)과 자립성 항목(17개) 등 38개의 권장기준으로 구성

□ 쪽방․비닐하우스 거주가구 등 취약계층을 위해 원룸형임대 등 주거지원 강화

* 수요조사를 거쳐 행안․복지부 등 관계부처와 합동으로 쪽방․비닐하우스 거주가구 지원대책 수립('07.6월)

【 '07년 저소득․사회취약계층, 무주택자 지원실적 】

구 분		지원실적
맞춤형 복지시책	소년소녀가정 지원	1,019호
	기존주택 매입임대	6,526호
	기존주택 전세임대	6,180호
	부도아파트 임차인 지원 (분양, 경락자금 등 지원)	411억원(1,618세대)
저소득가구 전세자금 지원		6,631억원(25,809세대)
근로자서민 전세자금 지원		2조 1,897억원(101,289세대)

□ 노후 불량주거지 주거환경개선사업 지속 추진

ㅇ ‘10년까지 2조원(국고 1조)을 투입하여 도로․상하수도․주택개량을 지원하는 2단계 주거환경개선사업 추진

- “거점확산형 정비방식” 시범사업 추진('07.10, 12곳 선정)

* 공공이 순환용임대주택 및 주민공동시설 등을 먼저 개발하고, 이를 거점으로 주민의 자발적 주택개량 확산 유도

【 '07년도 주택자금 지원실적 】

□ 국민임대주택 건설 등을 위해 재정 및 주택기금에서 11조 5,146억원 지원

ㅇ 주거환경개선 지원 등에 재정 1,380억원 지원

ㅇ 국민임대․공공임대 건설자금, 주택구입․주택전세자금 지원 등을 위해 국민주택기금에서 11조 3,766억원을 지원

구 분	'06년 실적	'07년 실적	증감(%)
합 계	129,098	115,146	△10.8
정부재정	10,282	1,380	△86.6
국민주택기금	118,816	113,766	△4.3

* 국민임대 건설자금은 '06까지 일반회계에서 직접 사업시행자에 출자했으나, '07부터 일반회계에서 주택기금으로 전출후 기금에서 사업시행자에 출자

라. 기타 제도개선

□ 부동산 실거래가 신고제도 정착

ㅇ '07.2월부터 실거래가신고 내역을 매월 공개 시행

ㅇ 실거래가 신고대상을 주택의 분양권 및 재건축 등의  입주권까지 확대('07.6.29)

□ 토지 보상제도 선진화

ㅇ 보상금의 부동산 시장 유입을 최소화하기 위해 대토보상제 도입('07.10), 보상금 수령자의 부동산 거래내역 조사('07.3)

- 부실․과다 보상평가 방지를 위해 감정평가사 징계 위원회를 설치하고, 자격 등록 및 갱신제 도입('07.4)

□ 주택성능등급 표시제도 확대 ('07.5)

ㅇ 에너지성능에 대하여는 500세대이상의 주택을 공급하는 경우에도 의무적으로 표시

□ 분양가상한제 시행에 따른 주택품질저하 우려를 해소하기 위해 소비자만족도 평가제도 도입('07.9)

Ⅱ. 금년도 주택시장 전망

□ 신규 인허가․분양․입주물량 등 공급 증가로 수급여건이 더욱 호전되어 집값의 전반적 안정세가 계속될 전망

ㅇ (인허가) '04년 이후 공공택지 확대개발 등의 효과로 향후 수도권에서 주택수요에 대응한 연 30만호 건설 가능

- (공공택지) '04～'07년간 수도권에 연 30㎢ 이상의 공공택지 지정 ⇒ 향후 3～4년간 연 15만호 이상 건설

- (민간택지) 도시재정비촉진사업 추진, 다세대․다가구, 주상복합, 계획관리지역 규제개선 등으로 연 15만호 가능

* 수도권 도시재정비촉진지구('08년 3월까지 38곳 : 서울 22곳, 경기․인천 16곳)에서만 향후 연 4～5만호 이상 건설 예정

ㅇ (분양․입주) 2기 신도시 10곳*에서 '08년이후 총 50만호 이상

* 판교, 동탄1․2, 김포, 송파, 평택, 양주, 파주, 검단, 광교

< 수도권 신도시 연도별 분양계획 >

총 계	'07년까지	'08	'09	'10	'11	'12	'13년이후
575(천호)	63	24	78	149	116	97	48

⇒ 수도권 주택재고(591만호)의 약 8.5%, 분당 등 1기 신도시(29만호)의 1.7배, 강남4구 아파트(31만호)의 1.6배

ㅇ (투기억제) 종부세 등 稅부담 증가(과표적용률 '07년 80% → '08년 90%), 대출규제 등으로 투기적 수요 감소

□ 그러나, 최근의 금융시장 불안, 규제완화 기대, 민간공급 위축 가능성, 재개발 등 국지적 개발호재 등 불안요인도 상존

Ⅲ. 주택건설 및 지원계획

1. 주택건설계획(인허가 기준)

◈ 주택수급 균형을 통한 집값 안정기조를 정착시키기 위해 총 50만호(수도권은 30만호) 이상 건설 인허가 추진

- 수도권은 재정비 활성화, 공공택지 공급 등으로 30만호 건설

- 지방은 미분양 적체 등 시장상황을 감안하여 적정수준 건설

- 최근의 소형수요 증가에 대응하여 소형분양주택 건설 확대

□ (지역별) 주택수요가 많은 수도권에 300천호, 수도권외 광역시에 88천호, 기타 지역에 113천호 건설 인허가

※ 지방은 미분양물량, 집값안정 등 수급상황에 따라 다소 감소 전망

구 분	'07년 실적	'08년 목표	증감(%)
전 국	556천호	501천호	△9.9
수도권	303	300	△1
(서 울)	(63)	(70)	11.1
(인 천)	(42)	(39)	△7.1
(경 기)	(198)	(191)	△3.5
광역시(인천제외)	108	88	△18.5
수도권․광역시 제외	145	113	△22.1

※ ‘장기주택종합계획('03～’12), 시도계획, 주택보급률 등을 고려한 목표치로 주택건설 추이 및 지역 여건에 따라 조정될 수 있음

□ (유형별) 분양주택은 398천호 내외를 건설하고, 임대주택은 국민임대주택 등으로 총 103천호 내외를 건설 인허가

구 분	'07년 실적	'08년 목표	증감(%)
전 체	556	501	△9.9
분양주택	438	398	△9.1
임대주택	118	103	△12.7
(국민임대)	(89)	(70)	△21.3
(공공임대 등)	(28)	(33)	17.9

※ ‘장기주택종합계획('03～’12), 시도계획, 주택보급률 등을 고려한 목표치로 주택건설 추이 및 지역 여건에 따라 조정될 수 있음

분양주택

□ 총 398천호 건설 인허가(미분양에 따른 지방의 민간분양 물량 조정으로 전년도 438천호 보다 9.1%감소)

ㅇ 주택수요가 많은 수도권에는 전체의 60% 수준인 235천호 인허가 전망('07년 230천호 보다 2.2% 증가)

* 서울 : 도심 광역재정비 사업이 본격화되고 다세대주택 규제 개선 등의 영향으로 56천호 건설

* 인천 : 경제자유구역 등 공공택지 공급확대 및 재개발 등의 사업을 통해 32천호 건설

* 경기 : 공공택지 공급확대, 계획관리지역 및 다세대․다가구  규제 개선 등의 영향으로 147천호 건설

ㅇ 지방은 미분양 물량, 집값 하향안정, 높은 주택보급률 등 수급상황에 따라 조정되어 163천호 건설('07년대비 27.6% 감소)

□ 주공 등 공공부문에서는 소형분양주택 건설을 확대하여 전국에 60천호 건설('07년 52천호 보다 15% 증가) 인허가

ㅇ 수도권의 경우 전년(36천호) 보다 10% 증가한 39천호 건설

ㅇ 소형 수요에 대응하기 위하여 주공 등 공공에서 소형 분양주택(60㎡이하)을 2만호 내외 추가 건설

□ 민간 분양주택은 338천호 건설('07년 386천호 보다 12.4% 감소)

ㅇ 수도권은 '07년(194천호)수준인 195천호 건설, 지방은 미분양 등으로 143천호 건설 전망('07년 192천호 보다 25%감소)

* 재개발 등 광역재정비 사업 활성화, 다세대 등의 건축규제 개선 등의 영향으로 민간 주택건설 작년 수준 건설 전망

- 수도권 재개발․재건축 실적(인허가) : '06년 27천호 → '07년 40천호

임대주택

□ 서민․중산층의 전월세 부담을 완화하기 위해 국민임대주택 등 임대주택을 103천호 건설 인허가

ㅇ 이중 재정(10～40%)이 지원되어 임대료가 시중보다 저렴하고 장기간 거주할 수 있는 국민임대주택은 70천호 건설

* 지방 미분양 등 시장상황을 고려, 국민임대주택 지방 물량을 조정

(수도권에 40천호(57%), 지방에 30천호(43%) 건설)

* 매입물량 1만호를 포함하여 '08년중 총 8만호 확보 (수도권 44천호)

ㅇ 국민임대주택 이외에 공공임대주택 23천호를 건설

- 이를 위해 국민주택기금에서 1조 5,375억원을 지원

ㅇ 민간임대주택을 주택건설업체에서 10천호 건설

□ 사업주체별로는 주공과 지자체 등에서 87천호를 건설하고 주택업체에서 16천호를 건설 인허가

ㅇ 주공 등 공공부문에서 국민임대 70천호(주공 65, 지자체 5), 공공임대 17천호(주공 15, 지자체 2) 건설

ㅇ 민간 주택건설업체에서 공공․민간임대주택 16천호 건설

구 분	합 계	공 공		민 간
		주 공	지자체	주택건설업체
합 계	103	80	7	16
국민임대	70	65	5	-
공공임대	23	15	2	6
민간임대	10	-	-	10

2. 택지공급계획

□ 재개발 등 재정비사업을 통한 도심내 택지공급 확대와 병행하여 '08년 중 전국에서 공공택지를 30㎢ 공급

ㅇ 기 공급된 공공택지량, 주택수급 여건, 도심내 택지확보 추이 등을 감안하여 공공택지 공급량을 축소 조정하되,

- 수요가 많은 수도권에는 21㎢의 택지를 공급(전체의 70%)

* 택지공급～주택건설 인허가 시차(1～2년) 감안시, '07～'08년간의 택지 공급(64.7㎢=43.7㎢+21㎢)을 통해 '08년에 공공택지에서 연 15만호 이상 주택공급 가능(호당 200㎡소요)

< 공공택지 공급 실적 >

구 분	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
전국	25.9	28.0	29.4	24.4	41.5	40.4	46.4	65.2
수도권	10.6	12.9	15.8	11.8	21.6	21.5	34.2	43.7

< 분기별 공공택지 공급계획(괄호는 수도권) >

구 분	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계(㎢)	30.7 (21.4)	7.8 (7.2)	7.1 (6.2)	2.5 (1.4)	13.2 (6.6)
지자체	6.4 (5.2)	0.8 (0.2)	0.7 (0.1)	1.1 (1.1)	3.8 (3.8)
토지공사	9.0 (7.0)	7.0 (7.0)	0 (0)	1.0 (0)	1.0 (0)
주택공사	15.3 (9.2)	0 (0)	6.4 (6.1)	0.4 (0.3)	8.4 (2.8)

□ 향후 공급예정인 기 확보된 택지량(전국 200㎢, 수도권 110㎢), 절차개선에 따른 공급시기 단축, 재개발 등 도심내 택지 확대 추세 등을 감안하여 '08년에는 신규택지를 16㎢ 지정

* '07.7월 절차간소화(4단계를 2단계로 축소)에 따라 지구지정～택지공급 기간이 2～4년에서 1～2년으로 단축

* 택지지구 지정 실적(전국)

: '03년 15㎢ → '04년 48㎢ → '05년 64㎢ → '06년 75㎢→ '07년 54㎢

3. 주택자금 지원계획

총 괄

□ 국민임대․공공임대 건설 및 주택구입․전세자금 등으로 재정 및 주택기금에서 13조 562억원 지원

ㅇ 재정은 116억원 감소했으나, 국민주택기금에서 1조 5,532억원 증가하여 전년보다 총 1조 5,416억원 증가

ㅇ 국민주택기금에서는 국민임대 출자금 전입, 전세자금 지원규모 확대 등으로 1조5,532억원 증가한 12조 9,298억원 지원

* 국민임대 건설에 따른 재정 부담분(평형별 10～40%) 9,813억원은 주택기금에 전출 후 주택기금에서 직접 출자지원하는 것으로 변경

【 재정․국민주택기금 지원 계획 】

구 분	'07년 실적	'08년 계획	증 감(%)
합 계	11조 5,146억원	13조 562억원	13.4
정부재정*	1,380억원	1,264억원	△8.4
국민주택기금	11조 3,766억원	12조 9,298억원	13.7

* 주택가격조사 등을 위해 재정에서 38억원 별도 편성

정부재정

□ 불량주거지 정비를 위한 주거환경개선, 도시재정비촉진 시범사업지원 등을 위해 총 1,264원을 지원

ㅇ '06년부터 착수된 2단계 주거환경개선사업의 추진을 위해 1,224억원을 지원

ㅇ '07년부터 추진되는 도시재정비촉진 시범사업 지원을 위해 40억원을 지원

국민주택기금

□ 국민임대․공공임대 건설 지원 및 주택구입․전세자금 융자지원 등을 위해 총 25조 6,137억원을 조성

ㅇ 이중 12조 9,298억원을 임대 및 분양주택건설, 서민층 주택구입 및 전세자금 등으로 지원하고, 12조 6,839억원은 기금 차입금 상환 등에 사용

【 국민주택기금 주요사업 지원계획 】

지원항목	금 액
합 계	12조 9,298억원
- 임대주택 건설	6조 4,051억원
- 분양주택 건설	1조 3,000억원
- 주택구입 및 전세자금	4조 9,652억원
- 주택개량자금	1,180억원
- 기타	1,415억원

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 분양주택 건설 자금 >

ㅇ 분양주택(약 1.8만호) 건설을 위해 1조 3,000억원을 지원

【 분양주택 건설자금 지원계획 】

구 분	물 량	지 원	지 원 조 건
합 계	(18천호)	13,000억원
공공분양	(*5천호)	3,000억원	전용면적 85㎡이하, 호당 최고 7,500 만원, 연 5～6% * 민간의 경우 60㎡이하, 호당 최고 5,500만원까지만 지원
후분양**	(13천호)	10,000억원	전용면적 85㎡이하, 호당 최고 8,000만원, 연 4.5～5.5%

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

** 후분양은 건설업체가 후분양을 선택하는 경우에 지원하는 것으로 실제 후분양 계획물량은 아님

< 임대주택 건설 자금 >

ㅇ 임대주택 건설 활성화를 위해 6조 4,051억원의 임대주택 건설자금을 지원

- 이중 국민임대주택에 총 4조 8,675억원 지원

(출자 11,887억원, 다가구 매입임대사업 보조 2,570억원, 주택기금 융자 34,218억원)

【 임대주택 건설자금 지원계획 】

구 분	물 량	지 원	지 원 조 건(융자)
합 계	(16만호)	6조 4,051억원
국민임대	(10만호 범위내)	(융자) 34,218억원 (출자) 11,887억원 (보조) 2,570억원	전용면적 60㎡이하, 호당 최고 5,019만원, 연 3%
공공임대	(6만호 범위내)	15,375억원	전용면적 85㎡이하, 호당 최고 7,500만원, 연 3.0～4.0%

** 건설자금은 선급금, 기성급, 준공급 형태로 나누어 지급되므로, 실제 국민임대, 공공임대 건설계획 물량과 자금지원 계획물량은 일치하지 않음

< 주택구입 및 전세자금 >

ㅇ 무주택 저소득층의 주거비 부담 완화를 위해 주택구입 및 전세자금으로 4조 9,652억원을 지원하되,

- 금년중 자금소요에 따라 주택구입자금 약 1조원 및 전세자금 약 1조원씩 총 2조원을 증액하여 추가 지원할 계획

【 주택구입 및 전세자금 지원계획 】

구 분	물 량	지 원	지 원 조 건
합 계	(184천호)	49,652억원
근로자서민주택구입자금	(45천호)	19,000억원	연소득 2천만원 이하(부부합산), 최고 1억원, 연 5.2%
저소득가구 전세자금	(49천호)	10,700억원	지역별전세보증금주)의 70%이내(최고 49백만원), 연 2%
근로자서민주택전세자금	(90천호)	19,952억원	연소득 3천만원이하자 대상, 최고 6천만원, 연 4.5%

주) 수도권 과밀억제권역 7천, 수도권 기타지역 및 광역시 5천, 기타 4천만원

< 주택개량자금 >

ㅇ 도심 및 농어촌지역내 노후불량주택 주택개량자금으로 1,180억원을 지원

【 주택개량자금 지원계획 】

구 분	물 량	지 원	지 원 조 건
합 계	5.1천호	1,180억원
주거환경개선자금	0.6천호	100억원	호당 최고 7,500만원, 연 3% 등
농어촌주택개량자금	4.5천호	1,080억원	농림수산식품부 계획에 의함

* 세부계획은 금년도 기금운용계획에 따라 변경가능

< 기타 자금 지원 >

ㅇ 주택수급 불균형 해소 및 주택건설촉진을 도모하기 위하여 공공기관에 대지조성자금으로 총 500억원을 지원

* 금리 : 연 5.0%,  사업지구별로 대지조성사업비의 50% 이내

ㅇ 미분양아파트 해소를 위한 매입임대자금 및 기존주택 전세임대 경상보조 등을 위해 905억원을 지원

4. 자재 및 인력수급 계획

□ 주요 건설자재의 경우 수급이 원활하게 이루어지고 있어 주택건설을 위한 자재수급에 큰 문제는 없을 전망이나,

ㅇ 레미콘을 제외하고는 대부분 수요가 생산능력의 80%를 넘고 있어 수요 급증시 일시적 자재난 발생가능성에 대비할 필요

- 특히, 철근의 경우 수요대비 국내생산이 90%로서, 일부(10%)는 수입에 의존하고 있어 외부요인에 따라 원자재가격 급등 및 수급불안 우려

【 '08년 주요 건설자재별 수요추정 】

구 분	시멘트(톤)	레미콘(㎥)	철 근(톤)	골 재(㎥)
생산능력	6,200만	4억6,158만	1,246만	2억5,995만
주거용	2,942만	6,143만	516만	1억3,130만
총수요	5,100만	1억3,660만	1,162만	2억5,085만

ㅇ 골재는 채취원별로 하천 3,149만㎥, 바다 4,558만㎥, 산림 9,919만㎥, 육상 1,257만㎥를 공급(비허가공급분 제외)

- 수도권 모래의 경우 옹진․태안군의 연안모래와 부순모래, 북한산 모래, EEZ모래 등 공급원을 다양화

ㅇ 철근은 '06년 주거용 건설투자의 부진으로 '07년까지는 문제 없었으나, '08년부터는 수요가 증가할 것으로 예상

⇒ 최근 수급불안에 따른 원자재 가격상승에 대비하여 民․硏․官 합동 ｢건설자재수급안정협의회｣를 통해 수급안정 지원

□ 건설투자는 '07년 대비 4% 증가할 것으로 전망되고, 건설인력 수요는 2% 증가(195.7만명)할 것으로 전망

* 실업률 추이(%) : '04년 3.7→'05년 3.7→'06년 3.5→'07년 3.1

* 건설종사인력 추이 : '04년 182만명→'05년 181→'06년 188→ '07년 192

Ⅳ. 주거복지 지원계획

□ 저소득 취약계층의 주거안정을 위해 다가구 매입임대, 전세임대 사업 등 맞춤형 임대주택 공급 확대('08년 15.5천호)

* '09년부터는 도심내 다가구매입, 전세임대 등을 총 2만호 수준 공급

ㅇ 기초수급자 등에 다가구 매입임대 7,000호, 전세임대 7,500호, 소년소녀가정 등 전세지원 1,000호 공급

* 쪽방․비닐하우스촌 거주자에게도 수요가 있는 곳에 지속 공급

- 매입․전세임대 일부물량을 장애인, 보호노인, 미혼모, 가정폭력피해자 등을 위한 그룹홈으로 활용('08.3월 303가구 운영중)

□ 변화하는 인구패턴에 부응하고 지역 커뮤니티와 하나되는 질 높은 국민임대주택 공급

ㅇ 독신자․맞벌이 부부․고령자의 생활패턴에 맞는 다양한 평면설계의 국민임대주택 공급

* 예시 : (독신자형) 작업 및 가사공간 분리, (맞벌이형) 거실공간 확대

(고령자형) 안전손잡이, Barrier-free 설계, 현관보조의자, 미닫이문 등

* '08년 건설예정인 고양삼송․인천가정 지구에 시범도입 계획

ㅇ 지역 주민과 공유할 수 있는 Open-Space를 확충하여 분양주택과 임대주택간 위화감 완화

* 스카이라인의 다양성 확대, 담장 제거공간에 조경식재, 완충녹지 확보 등

□ 전월세 부담 완화를 위해 국민주택기금에서 저리의 전세자금(연 2～4.5%) 지원규모를 확대('07년 3조원 → '08년 4조원)

ㅇ 무주택 서민의 내집 마련을 위해 주택구입자금 지원도 확대('08년 1.9조 → 3조원)

ㅇ 국민주택기금 대출금리 동결(구입자금 5.2%, 전세자금 2～4.5%)

* 소득보조효과 : (구입자금)연 64만원, (전세자금) 75～154만원

□ 노인편의시설 구비 및 무장애 설계(Barrier-free)가 적용되는 고령자용 국민임대주택 공급을 지속 추진

* '05년 855호 → '06년 575호 → '07년 1,127호 → '08년 800호(계획)

□ 저소득 신혼부부에게 연 5만호의 분양 및 임대주택을 특별 공급하고, 저리의 전세․구입자금을 7만세대에게 지원

ㅇ 전국에서 공급되는 소형분양 및 공공임대주택 유형의 30% 범위내에서 소형(60㎡ 이하)위주로 공급하되, 일부는 85㎡ 이하로 공급

☞ '08년에는 하반기부터 공급되어 1.8만호* 수준 공급전망

('09년부터는 연간 5만호 수준으로 공급)

* 국민임대 13천호, 전세임대 0.5천호, 10년임대 0.7천호, 소형분양 3～4천호

Ⅴ. 주거환경 지원계획

1. 소비자 욕구에 부응하는 고품질 주거환경 제공

□ 주택에 대한 국민의 기대 욕구를 충족하는 쾌적하고 안락한 고품질 주택건설 촉진

ㅇ ｢소비자의 주거만족도 평가｣ 제도를 정착하여 질 좋은 주택건설을 유도

* ｢주택품질 향상에 따른 가산비용 기준｣에 따른 소비자만족도 평가 시행('08.5)

ㅇ 만족도 평가의 객관성 확보와 신뢰성 제고를 위해 건축․마케팅 분야 전문가로 구성된 평가운영위원회 구성․운영

□ 주택성능등급표시제 확대 및 활성화

ㅇ 성능등급 표시대상을 현행 2천세대 이상에서 '08년부터 1천세대 이상으로 강화(항목 구체화 및 확대)

- 에너지성능 등급(환경분야)은 500세대 이상 의무적 표시

□ 연도별 주택품질 제고 방안 및 추진계획 마련

ㅇ 주택품질 향상을 위한 정책방향 제시('08상, 전문가세미나 개최)

* 한양대 산학협력단, '07.5～12, ｢주택품질 향상을 위한 연구｣ 기 시행

ㅇ 주택건설공사의 감리기준 개선 및 정비로 품질향상 도모

□ 지구 온난화를 대비하는 친환경 공동주택 도입, 초고층 공동주택 발전방안 마련

ㅇ 지구온난화 대비 CO2 저감방안 강구, 초고층 복합용도 건축 허용 및 초고층 시설기준 도입 등

□ 공동주택의 미관 및 안전기준 강화

ㅇ 주택의 외관 정비 및 옥상녹화 등 공동주택의 디자인에 대한 성능등급 표시제도 포함방안 연구

ㅇ 토지의 효율 및 도심지 고층 공동주택의 지진 등에 대비한 안전기준 강화방안 마련 검토

ㅇ 입주민의 거주안전 보호를 위하여 공동주택의 승강기․어린이놀이터 및 주 출입구에 CCTV 설치 의무화

2. 주택관리제도 개선

□ 공동주택 관리비 투명성 제고와 자율조정 기반을 제공하기 위해 공개비목을 선정하여 인터넷 공개 의무화 추진

ㅇ 서민생활과 밀접하게 관련되어 있는 생활필수품 점검대상(52개품목)에 포함 매월 가격동향을 집중점검

ㅇ 관리비 공개 의무화를 위해 주택법에 근거마련(금년중)

ㅇ 인터넷 공개를 위한 홈페이지 구축 병행

□ 공동주택의 관리비 등 예치·취급기관에 새마을금고·신협·저축은행 등을 포함하여 소비자 편의성 확대

* 규제개혁장관회의('07.10.11)에서 확정된 “금융산업 영업규제 관련” 후속조치

□ 관리주체와 입주자대표회의간의 관리체계 확립을 위해서 필요한 사항을 발굴

* 주택관리체계 발전방안 마련 연구('08.6～'08.12)

□ 공동주택관리를 위한 행위허가신청 절차 간소화

ㅇ 입주후 발코니 확장을 위한 입주자 동의요건 완화

(입주자 3/2이상 → 1/2이상)

ㅇ 입주자 공유가 아닌 복리시설 용도변경시 처리기간 단축(25일 → 12일)

Ⅵ. 금년도 중점 추진과제

<1> 시장 수급균형을 통한 주택가격 안정기조 구축

◈ 수도권에 연 30만호(전국 50만호)를 차질없이 공급하되, 수급균형에 기초한 공급으로 집값 안정세를 유도

① ‘필요한 곳에 주택이 공급’될 수 있도록 수요가 많은 ‘도심내’ 주택공급 확대

② ‘민간’ 등 시장기능 활성화에 역점

* ｢장기주택종합계획('03～’12)｣을 수정하여 구체적인 주택 및 택지수급계획, 주택공급전략 등을 제시('08.6)

□ 직주근접이 가능한 도심내 주택공급을 확대

ㅇ 도시재정비촉진지구 기준완화 및 지원을 통한 활성화

- 지구 지정면적(현행 주거지형 50만㎡이상, 중심지형 20만㎡이상)을 중소도시에서 1/2범위내 완화하고, 지자체 협의를 거쳐 추가 지정을 추진

- 이중 시범지구를 추가(5～6개)로 선정하여 계획수립비용 국고지원('08년 40억원) 및 지자체 기반시설 설치비 융자

ㅇ 역세권 등을 도시재정비촉진지구로 지정하여 실행 용적률 상향, 층고제한 완화 등을 통한 고밀․복합개발 유도

* '08.12월까지 대상지 조사 및 시범사업 착수

ㅇ 집값 안정과 철저한 개발이익 환수를 전제로 재건축․재개발사업에 대한 절차 및 규제개선 등 추진

('08.10, 도시및주거환경정비법 개정안 국회 제출)

- 중복심의 생략 등 절차간소화, 시공사 선정시기 조기화, 초기자금 확보방안 마련 등을 통해 사업촉진(1년6개월 단축)

【 절차 간소화 】

․ 정비계획 및 사업시행인가의 경미한 변경시 절차반복 생략

․ 중복 건축심의 생략, 토지소유자 동의방식 간소화

․ 추진위원회 및 조합업무의 연계성 강화

【 사업 활성화 】

․ 시공사 선정을 사업시행 → 조합설립인가 단계로 조기화

․ PF(Project Financing), SPC 등 다양한 자금조달 및 참여방안 강구

- 사업활성화와 함께, 투명성 및 공공성 확보방안도 강구

* 지자체의 정비계획 수립의무 강화, 조합 등 주민대표기구 운영과정의 투명성 강화, 참여업체 선정 시기․기준․절차 명확화 등

- 추가적인 규제개선은 개발이익 환수를 전제로 시장상황을 보아가면서 선별적․단계적으로 검토

ㅇ ‘단지형 다세대 주택’ 제도를 도입('08.10월, 주택법시행령 개정)하여 소형주택 공급 확대

- 일정규모(20～100세대)로 건설시 완화된 건축 및 시설기준(놀이터, 관리사무소 등)을 적용하는 등 인센티브 제공

ㅇ 경제자유구역 등 계획적 관리가 가능한 지역에 초고층 복합용도(호텔+아파트 등) 건축 허용('08.6월 주택건설기준 개정)

ㅇ 지자체에 권한이양, 중복심의 개선 등 인허가 절차 간소화

* 주택사업승인권한의 기초지자체로 이양('08.3), 교통영향평가를 건축위원회에서 통합심의('08.3) 등

□ 도시 주변 또는 외곽의 산지․구릉지․한계농지, 공공택지 개발 등을 보완적으로 추진

ㅇ 기 지정된 신도시(10곳)는 계획대로 차질없이 추진

*  (개발계획 수립) 동탄2('08.상반기), 파주3․검단('08.하반기)

* (실시계획 수립)  '08년 중 송파, 평택, 양주(회천)

* (주택분양 개시) 김포('08.상반기), 광교('08.하반기)

* (주택입주 개시) 판교('08.12)

ㅇ 도시근교에서 보전가치가 낮은 산지․구릉지․한계농지를 민간 등에서 적극 활용하여 저렴한 택지를 확보

* 실태조사․관계부처 협의 등을 거쳐 ‘산지․구릉지․한계농지 활용방안’ 마련('08.10), '08년 시범사업 5천호

ㅇ 도심내 택지공급 추이를 보아가면서 필요시 중소규모 공공택지를 탄력적으로 개발

* 지역여건에 맞는 개발을 위해 지자체에 택지지구 지정권한을 대폭 이양하되, 정책적 필요시 국가도 지정 가능토록 개선('08.12)

□ 집값․전세값 동향의 상시 점검 및 적정 수요관리

ㅇ 규제완화 기대에 따른 단기적인 시장불안이 없도록 시장동향에 대한 상시 모니터링 체계 가동

* 봄․가을 이사철에는 일일단위로 현장상황 파악 및 대응조치 강구

- 국지적 개발호재 등으로 투기조짐이 포착되는 경우 투기과열지구, 주택거래신고지역 등을 즉시 지정하여 관리

* 투기과열지구(전매제한 강화 등), 투기지역(담보대출 규제 등), 주택거래신고지역(실시간 국세청통보, 자금조달계획신고 등)

- 주택거래신고지역 제도의 실효성을 강화

* 재개발 사업 등에는 주택규모 및 가액과 관계없이 거래신고, 자금조달 및 입주계획서 제출, 인터넷신고제 도입('08년중 주택법령 개정)

ㅇ 서민생활과 직결되는 전월세 수급상황을 밀착․관리

- 봄 이사철 등 전월세수요가 많은 시기에 국민임대주택 등 공공주택 물량이 조기 입주될 수 있도록 조치

* '08년 수도권 국민임대 입주물량 25천호('07년 20천호 대비 28% 증가)

- 3천(1분기) → 9천(2분기; 5,400호 조기화) → 6천(3분기) → 7천(4분기)

- 재개발사업에 따른 철거․이주 시기가 이사철과 겹치지 않도록 지자체와 협조하여 관리처분 인가시기 조정

* 도시 재정비 촉진계획 등의 수립시 우선순위를 고려한 순차개발을 추진토록 계획수립 기준을 객관화․세분화(08.6월)

- 장기적으로는 순환정비사업(先 임대주택 마련 - 後 재정비사업 시행)을 확대하여 개발로 인한 불안소지 사전예방

□ 개발예정지에 대한 토지시장 관리 강화

ㅇ 개발사업 예상지역의 토지시장 동향을 집중 모니터링하고, 필요시 선제적으로 토지거래허가구역을 지정․관리

- 투기 위험이 있을 경우, 주변지역에 개발행위허가 제한, 시가화조정구역 지정을 통해 무분별한 개발확산을 억제

- 위장매매․전입, 유령점포 등 보상을 노린 투기행위 단속

ㅇ 보상금이 부동산시장에 다시 유입되지 않도록 대토보상제('07.10월 도입), 환지방식 및 채권보상 활성화

* 채권보상이 의무화되는 ‘부재지주’ 범위 조정('08.4) : 사업인정고시일 현지 거주 → 사업인정고시일 1년전 현지 거주

<2> 실수요 중심의 거래 활성화 및 시장친화적 제도 구축

◈ 집값안정을 바탕으로 경제원리에 부합하는 시장친화적 제도를 확대하고, 지방 주택경기의 연착륙 유도

□ 실수요 중심의 주택거래 활성화

ㅇ 장기보유 1주택자의 양도세 부담을 완화('08.3월 시행)하는 등 실수요자의 원활한 주택거래 유도

ㅇ 수도권과 달리, 집값불안․청약과열이 재연될 가능성이 미미한 지방에 대해서는 분양권 전매제한을 대폭 완화

* 지방 민간택지 전매제한 폐지('08.3월 주택법 개정, 6월시행 예정)

지방 공공택지 전매제한 단축('08.5월 주택법시행령 개정 추진, 현행 3년(중대형), 5년(중소형) → 1년)

□ 지방 주택경기의 연착륙 유도

ㅇ 미분양 주택을 무주택서민을 위한 임대주택으로 활용

- 공공임대주택 수요와 건설계획이 있는 지역에서 미분양주택을 매입하여 국민임대주택 등으로 활용(5천호 수준)

- 민간 분양주택을 임대주택으로 전환시 국민주택기금 지원

* '08년 건설임대자금(연 4%) 1.5조원, 매입임대자금(연 5%) 700억원 범위내에서 지원 계획

- 민간 부동산펀드의 미분양주택 매입․임대시 세제지원

* 중대형까지 종부세 합산배제, 양도차익에 대한 법인세 30% 추가과세 배제('08.2.22. 종부세법 시행령, 법인세법 시행령 개정)

ㅇ 금융당국과 협조하여 미분양 적체로 일시적 자금난에 처한 건설업체에 대한 신용공급 지원

* 일정 시공능력을 갖춘 기업에 대한 만기연장, 신규자금 지원 등으로 단기적 유동성 위기 구제조치 추진('08.4월)

ㅇ 아울러, 지방 투기과열지구․투기지역 해제의 효과 및 미분양 추이 등을 보면서 상황에 맞는 추가대책 지속 검토

□ 적정 품질과 이윤이 확보될 수 있도록 분양가상한제 운영

ㅇ 분양가상한제를 탄력적으로 운영하여 업체의 적정이윤이 보장될 수 있도록 운영

- 건축비상한액(기본형건축비)를 자재비․인건비 등 비용증감 요인을 반영하여 공사비지수를 6개월마다 조정

- 단일 자재가격이 기준 이상으로 상승시, 건축비 조정기간(매 6개월) 이전이라도 상승된 가격을 반영하여 건축비를 조정하는 단품슬라이딩제 도입 추진('08.6)

ㅇ 좋은 품질의 다양한 주택건설을 유도할 수 있도록

- 주택성능등급과 소비자만족도가 우수한 경우 최대 5% 범위내에서 건축비 가산 인정

ㅇ 도심내 주택공급 확대를 위해 주상복합아파트는 입지 및 건축 특수성 등을 감안하여 분양가 가산비 등 개선('08.9)

<3> 주거안정과 내집마련을 촉진하는 선진 주거복지 실현

◈ 서민이 적은 부담으로 주택을 구입․임차할 수 있는 시스템을 구축하고, 저출산․고령화에 대처한 지원 강화

□ 실수요자들이 적은 부담으로 내집을 마련할 수 있도록 지원

① 분양가상한제의 내실있는 운용을 통해 적정 분양가 유도

(상한제의 적용으로 종전 분양가에 비해 15～25% 인하 예상)

ㅇ 지자체의 분양가 심사 실태 및 기본형건축비의 적정성 여부를 주기적으로 점검

- 분양가 심사위원 및 지자체 실무 공무원을 대상으로 정기 교육 및 필요시 집중 지도를 통해 분양가 심사능력 배양

ㅇ 플러스옵션을 금지(발코니 확장만 허용)하여 불필요한 옵션 끼워팔기 등을 통한 편법적인 분양가 인상행위 차단

- 발코니 확장비용 가이드라인 운영을 통해 과다한 가격 책정을 방지하고 소비자 권익을 증진 ('08.1.30 기조치)

② 택지비 등을 단계적으로 인하(20%)하여 분양가 10% 추가인하 추진

ㅇ 공공택지 조성원가에 과도한 경상경비가 산입되지 않도록 산정기준을 개선(⇒ 택지비 5% 인하)

ㅇ 용적률 상향(10～20%P), 녹지율 조정 등(⇒택지비 5% 인하)

ㅇ 택지개발사업에 공공․민간 경쟁 도입(⇒택지비 10% 인하)

* 공공기관간 경쟁('08년) → 공공+민간 컨소시엄간 경쟁('09년) → 공공과 민간 완전경쟁 실시(여건조성 후 ‘10년경 시행)

ㅇ 인․허가 과정에서 당해 사업과 무관한 공공시설 등의 기부채납 강요를 억제하고, 적정 비용분담 방안 강구

③ 저가의 소형 분양주택 공급 확대

ㅇ 적은 부담으로 입주가능한 소형분양주택 공급을 확대*하고, 개발이익을 활용하여 낮은 분양가로 공급

* 공공택지 용적률 상향 및 중대형 물량 조정, 도심 역세권 고밀개발 등을 활용하여 연 4만호 → 6～7만호 수준으로 확대

ㅇ 초기부담을 대폭 낮출 수 있는 지분형 분양주택을 금융전문가 등의 의견수렴을 거쳐 도입 검토

□ 무주택 서민들의 주거비 부담 완화

ㅇ 수요자들의 소득수준 및 선호에 맞게 장기임대주택을 지속 공급할 수 있는 체계를 구축

- 소득 1～2분위 계층을 위해 도심내 다가구 주택 등을 매입 또는 임차방식으로 확보하여 시중 최저가로 임대

- 소득 2～4분위 계층에는 국민임대주택을 저가로 임대

․ 수요를 반영해 지역별․연차별 건설계획을 조정하되, 수요가 많은 수도권과 도심내 공급 확대

․ 부담능력을 감안한 임대료 차등부과 체계를 도입

* 시범사업 :  수도권(5월), 광역시․기타 권역별(12월) 1～2개 단지

- 소득 4분위 이상에는 10년 임대주택 등 장기 공공임대주택을 확대 공급

* 보증금과 월임대료의 전환을 통한 전세형 임대주택 공급방안, 연기금 등 민간재원을 활용한 민간투자형 임대주택 공급방안 강구

ㅇ 수요자 입장에서 장기임대주택의 유형별 공급효과 등 추진성과를 점검하여 공급유형 및 추진계획을 재조정

ㅇ 주택바우처(쿠폰) 제도의 도입을 추진하여 저소득층의 주거비 부담 완화 및 임차인의 주거 선택권 강화

* '07년에 도입방안 마련을 위한 1단계 용역완료, '08년에 2단계 추진 후 '09년에 시범사업 추진

□ 신혼부부와 고령층에 대한 주거복지 강화

① 신혼부부에 대한 보금자리 주택공급

ㅇ 저소득(4분위이하) 신혼부부를 중심으로 소형(60㎡이하)의 분양 및 임대주택을 연 5만호 특별 공급(유형별 30%이내)

- 전국을 대상으로 공급하되, 수도권 등 선호지역에서는 공공택지 용적률 상향, 도심내 공급확대 등을 통한 추가건설 물량을 최대한 확보하여 공급

- ①기존 청약통장 가입자 중 ②결혼 5년이내(3년내 1순위)의 ③무주택 저소득 신혼부부로서 ④출산(입양포함)* 이후 청약

('08.6월, 주택공급규칙 개정 후 하반기부터 공급)

* 사회적 출산인 입양가정에도 혜택을 확대

◈ 중장기 공급계획 (☞ '08.6월, 주택종합계획 수정시 반영)

- (임대주택 : 2.5만호) 국민임대주택 2만호, 전세임대주택 5천호

- (분양주택 또는 분양전환가능한 주택 : 2.5만호)

: 10년임대 등 장기임대주택 1만호, 지분형주택 등 소형분양 1.5만호

☞ 향후 수요 추이를 보면서 공급계획을 신축적으로 조정

ㅇ 기존 주택 구입․임차시에도 저리의 자금 지원(연 7만세대)

* 신혼부부 수요에 따라 추가재원 필요시 기금운용계획 변경('08.10) 추진

② 고령자에 대한 주거안정대책 추진

ㅇ 고령자에게 국민임대주택 공급을 확대하기 위해 국민임대 우선공급 대상에 고령자 추가('08.6월, 주택공급규칙 개정)

ㅇ 고령자용 임대주택 의무공급 및 주택개조 등 체계적 주거지원을 위해 ｢고령자 주거안정법｣ 마련('08.10월 국회 제출)

- 고령자용 임대주택내 무장애설계(Barrier-Free) 등 주택내 편의시설 의무화(법 제정 후 주택건설기준 개정)

□ 도시 저소득 주민의 불량주거지 주거환경 개선

ㅇ 2단계 주거환경개선사업('05∼'10년 408구역, 재정 1조원 지원)을 지속 추진하고, '08년은 263개 구역에 국고 1,224억원 지원

ㅇ 주거환경 개선사업 효과를 제고하기 위하여 ｢거점개발 확산형｣* 정비방식 시범 추진('07.10월, 12개 시범구역 선정)

* 공공의 거점개발로 순환용 임대주택, 주민공동이용시설을 확보하고 이를 활용하여 주민의 단계적 주택개량을 유도하는 방식

- '08년에는 정비계획 수립 등 거점확산형 시범사업을 본격적으로 추진하고 중간평가를 실시하여 확대시행 검토

<4> 주택시장 정보 및 통계 개선

□ 부동산 시장상황을 적시성 있게 파악하고, 실효성 있는 정책을 뒷받침할 수 있도록 부동산 통계를 개선

ㅇ 시장분석․예측능력을 강화하기 위해 가격․수요․공급․거래량 등에 대한 동향․예측지표를 지속 개발․보완

- 개선된 통계는 과학적․체계적으로 관리할 수 있도록  시계열 자료를 DB로 축적하고 정보관리를 시스템化

ㅇ 주거현실과 사회변화에 따라 인구 천인당 주택수, 자가점유율 등 새로운 통계를 적극 활용

ㅇ 최근 전세의 월세 전환 추세를 감안하여, 월세가격동향 조사체계를 구축('08년중)

* 월세비중 : '00년 211만 가구(14.8%) →'05년 301만가구(19%)

□ 부동산 시장을 투명화하고, 부정확한 정보로 인한 시장 왜곡을 방지하기 위해 실거래 정보 이용 활성화

ㅇ 현황 분석 뿐 아니라 향후 거래량까지 예측할 수 있도록 부동산거래관리시스템(RTMS)을 개선

ㅇ 호가 위주로 움직이는 부동산 정보시장의 왜곡을 방지하기 위해 실거래가 가격지수를 개발․활용('08년중)

< 참고 1 >

시․도별 주택건설계획

(단위 : 호)

구 분	합계	임대주택	국민임대	공공임대 등	분양주택	공공주택	민영주택
전국	501,268	103,082	70,000	33,082	398,186	59,986	338,200
수도권	299,726	65,074	39,707	25,367	234,652	39,652	195,000
- 서울	70,131	14,251	9,147	5,104	55,880	880	55,000
- 인천	38,995	7,124	4,410	2,714	31,871	6,871	25,000
- 경기	190,600	43,699	26,150	17,549	146,901	31,901	115,000
광역시	88,492	10,466	7,606	2,860	78,026	8,526	69,500
- 부산	32,924	2,400	1,400	1,000	30,524	524	30,000
- 대구	23,386	4,106	3,006	1,100	19,280	4,280	15,000
- 광주	7,222	2,500	2,000	500	4,722	222	4,500
- 대전	12,660	1,460	1,200	260	11,200	3,200	8,000
- 울산	12,300	-	-	-	12,300	300	12,000
도(道)	113,050	27,542	22,687	4,855	85,508	11,808	73,700
- 강원	11,775	2,330	1,100	1,230	9,445	2,445	7,000
- 충북	9,795	2,625	2,200	425	7,170	2,170	5,000
- 충남	26,312	6,550	6,250	300	19,762	1,762	18,000
- 전북	6,400	2,300	2,300	-	4,100	1,100	3,000
- 전남	14,408	2,250	950	1,300	12,158	1,158	11,000
- 경북	15,140	1,700	1,400	300	13,440	440	13,000
- 경남	26,457	8,187	7,187	1,000	18,270	2,270	16,000
- 제주	2,763	1,600	1,300	300	1,163	463	700

※ 장기주택종합계획('03～’12), 시도계획, 주택수요 등을 고려한 목표치로 주택건설 추이 및 지역 여건에 따라 조정될 수 있음

< 참고 2 >

시․도별 주택보급률

(단위 : 천호, 천가구, %)

구분	'03년도(추계)			'04년도(추계)			'05년도 (인구주택총조사)			'06년도(추계)			'07년도(추계)
	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률	가구 수	주택 수	보급 률
전국	12,514.9	12,668.7	101.2	12,713.9	12,987.8	102.2	12,490.5	13,222.6	105.9	12,633.7	13,534.1	107.1	12,760.4	13,793.2	108.1
수도권	5,855.3	5,430.8	92.8	5,979.0	5,613.8	93.9	5,975.7	5,781.8	96.8	6,098.5	5908.9	96.9	6,207.2	6,014.8	96.9
서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산	2,552.6 961.6 665.8 685.1 370.2 375.0 279.6	2,202.6 905.3 583.5 706.1 366.1 369.8 266.7	86.3 94.1 87.6 103.1 98.9 98.6 95.4	2,553.7 962.6 672.8 699.3 379.2 383.4 284.5	2,277.6 936.1 590.4 723.5 372.4 382.2 276.9	89.2 97.3 87.8 103.5 98.2 99.7 97.3	2,587.5 953.9 658.3 672.5 367.6 372.5 277.4	2,321.9 967.1 608.9 723.6 379.3 379.9 276.6	89.7 101.4 92.5 107.6 103.2 102.0 99.7	2,596.8 952.8 661.4 679.2 373.3 379.4 281.3	2,369.7 993.4 618.8 733.6 396.2 394.6 281.1	91.3 104.3 93.6 108.0 106.1 104.0 99.9	2,604.8 951.8 664.1 685.1 378.2 385.3 284.7	2,391.0 1,005.4 636.1 758.6 407.9 404.7 291.5	91.8 105.6 95.8 110.7 107.9 105.0 102.4
경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주	2,617.6 404.6 394.9 504.3 503.5 531.0 731.1 803.3 134.7	2,522.1 484.1 455.6 627.0 595.4 671.0 877.4 891.4 144.6	96.4 119.6 115.4 124.3 118.3 126.4 120.0 111.0 107.3	2,726.0 409.6 401.6 513.3 507.8 531.2 737.8 814.6 136.5	2,612.6 492.0 460.8 643.9 599.3 673.7 886.8 911.0 148.6	95.8 120.1 114.7 125.4 118.0 126.8 120.2 111.8 108.8	2,715.7 389.6 381.8 491.8 476.6 496.0 696.7 814.6 138.1	2,736.2 493.9 456.2 634.9 598.2 671.3 877.8 943.2 153.4	100.8 126.8 119.5 129.1 125.5 135.4 126.0 115.8 111.1	2,822.5 389.8 383.3 495.0 473.3 488.8 693.3 823.4 140.2	2,805.5 510.3 468.9 662.3 610.8 679.0 886.8 965.0 158.0	99.4 130.9 122.3 133.8 129.1 138.9 127.9 117.2 112.7	2,917.4 390.0 384.6 497.8 470.5 482.8 690.4 831.0 142.1	2,865.2 518.9 481.1 680.6 621.1 688.1 898.0 986.1 159.0	98.2 133.0 125.1 136.7 132.0 142.5 130.1 118.7 111.9

․ 가구수(보통가구)는 통계청의 '00년, '05년「인구주택 총조사」결과의 시도별 연평균 증가율을 적용하여 추계

․ 주택수(다가구주택은 1호로 산정)는 '05년도를 기준으로 매년도의 사용검사 주택수(+)와 멸실주택수(-)수를 시․도로부터 제출받아 산정

Ⅲ. 주요 업무내용

Ⅲ. 주요 업무내용

1. 주택정책 부문 /   61

2. 주택건설 및 도시정비 부문 / 111

3. 임대주택 및 택지분야 / 141

4. 주거복지 부문 / 179

5. 국민주택기금 부문 / 213

Ⅲ-1. 주택정책 부문

1. 주택정책관련 지원 및 수단 / 63

2. 주택의 구분 / 65

3. 주택 전매제한 제도 / 68

4. 주택의 규모별 공급 제도 / 77

5. 분양가 제한 제도 / 80

6. 주택공급 제도 / 86

7. 주택조합 제도 / 91

8. 투기과열지구 지정 제도 / 93

9. 주택거래신고 제도 / 98

10. 재건축 초과이익 환수 제도 / 104

11. 주택채권(제2종 국민주택채권 매입) 입찰제도 / 105

12. 주택전산망 운용 제도 / 106

13. 주택관련 국제협력 / 109

1. 주택정책관련 지원 및 수단

1-1. 주택정책의 목표 및 정책과제

◦ 각 국가의 경제사회 환경속에서 주택의 건설, 공급, 개량 등 주택의 생애주기 전체과정과 주택경기에 대해 국민들의 주거안정과 주거복지를 도모하기 위한 정책수행

① 물리적 기준에 대한 약속을 정하여 주택의 안정성을 확보 ⇒ 주택건설 및 건축기준의 설정

② 고가의 재화인 주택을 보다 손쉽게 구입할 수 있도록 재원을 지원 ⇒ 국민주택기금 등 주택자금 지원

③ 주택을 건설할 수 있는 택지를 원활히 공급

⇒ 공공택지 개발 및 공급

④ 주택의 배분과 관리에 대한 약속을 설정 ⇒ 공급기준 및 관리기준 설정

⑤ 저소득층 등 사회약자 보호 ⇒ 임대주택 및 소형주택 공급

⑥ 주택의 노후불량화로 인한 개량문제 ⇒ 재개발 등을 통한 주택의 갱생 지원

⑦ 거시경제 여건 속에서 적정 수준의 주택투자를 유지 ⇒ 세제감면․강화, 주택예산 확대․감축 등 주택경기 조절

◦ 우리나라 주택정책의 궁극적인 목표는 국민주거생활의 안정

◦ 이 목표를 달성하기 위한 정책과제로서

- 주택의 절대량 부족문제 해소를 위한 주택의 건설․공급

- 무주택 서민의 주거안정을 위한 가격안정 및 소형주택 우선공급

1-2. 목표달성을 위한 정책수단

◦ 주택의 절대량 부족문제 해소(☞ 주로 지원수단에 의존)

- 공영개발을 통한 대규모 택지의 확보․공급

- 국민주택기금 조성․공급으로 주택건설 자금지원

- 수도권지역의 주택난 해소를 위해 그린벨트해제대상 지역을 대상으로 택지공급

- 주택사업 용지 및 건설용역에 대한 세제지원

◦ 무주택서민의 주거안정 도모

- 지원수단

∙소형주택의 구입․보유․매각시 세제지원(양도세, 취득세․등록세 등)

∙무주택자에 대한 구입자금 또는 전세자금 지원

∙근로자에 대한 근로자주택 건설․공급

∙소형 공공주택 용지의 저가공급

- 규제수단

∙20호이상 건설시 사업계획승인 의무화

∙주택분양가격 및 임대료 규제

∙투기과열지구 지정(분양권 전매제한 등)

∙중․소형주택 의무건설비율 적용

∙주택청약제도 운용

∙쾌적한 주거단지 조성을 위한 주택건설기준 적용

2. 주택의 구분

2-1. 주택의 정의

◦ 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분(주택법 제2조제1호)

주택의 기능

◦ 물리적 은신처(shelter) ⇒ 집(house)

- 주택은 비․바람․대기 등 자연계의 위협적인 조건으로부터 인간을 보호하는 가장 기초적인 기능을 수행

⇒ 마음놓고 살기 위해서는 양적 부족 문제를 해소하고, 집을 튼튼하게 건설하여 안전성을 높이는 것이 필요

◦ 프라이버시의 장(place of privacy) ⇒ 주거(housing)

- 주택은 사회생활에서 형성된 특수한 인간관계의 단위인 가구(household)가 사생활을 보장받는 공간적 기능을 수행

⇒ 독신 가구 등 개인적인 주거형태가 증가하고, 프라이버시의 기능과 레크레이션 기능을 포괄하는 형태로 발전

◦ 경제․사회적 입지(location) ⇒ 주거(housing)

- 주택의 위치여하에 따라 이웃, 직장, 문화시설과의 거리 및 관계가 변동되어 사회․경제 환경속에서 가구의 상대적 위치를 결정하는 기능

⇒ 도시계획 등 계획적 토대 위에서 교통문제․환경문제 등 주거 환경을 감안한 커뮤니티 개발의 필요성이 대두

◦ 고가의 재산(property)

- 최고가의 재화인 주택은 그 자체로서 안정적인 투자수단인 재산으로서의 기능을 수행

⇒ 자력으로 재산을 마련하기 어려운 소외계층에 대한 지원과 경기변동에 대응하여 일정수준의 주택투자 유지가 필요

2-2. 주택의 구분

◦ 형태에 따른 분류(주택법 제2조제1호)

- 단독주택과 공동주택

※ 공동주택은 아파트․연립주택․다세대주택으로 구분

◦ 용도에 따른 분류(건축법 시행령 제3조의4)

- 단독주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정 및 재가노인복지시설 포함)

∙단독주택

∙다중주택

① 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

② 독립된 주거의 형태가 아닐 것

③ 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

∙다가구주택

① 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

③ 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

- 공동주택(가정보육시설ㆍ공동생활가정 및 재가노인복지시설 포함)

∙아 파 트 : 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택

∙연립주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660제곱미터를 초과하고 층수가 4개층 이하인 주택

∙다세대주택 : 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적 제외) 660제곱미터 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택

∙기숙사 : 학교 또는 공장등의 학생 또는 종업원등을 위하여 사용되는 것으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조이되 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

※ 층수 산정에 있어 아파트와 연립주택의 경우 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하고, 다세대주택의 경우 1층 바닥면적의 2분의 1이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층수를 주택의 층수에서 제외

◦ 자금지원 여부에 따른 분류(주택법 제2조제3호)

- 국민주택 : 국민주택기금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택

(현재 국민주택기금은 85제곱미터이하에만 지원)

※ 국민주택규모 :

․1호 또는 1세대당 주거전용면적이 85제곱미터 이하를 말함. 다만, 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권을 제외한 읍 또는 면(도시지역 제외) 지역에서는 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하로 함.

- 국민주택이외의 주택 : 기금지원을 받지 않고 건설 또는 개량된 주택

◦ 주택공급에 따른 분류(주택공급에관한규칙 제2조)

- 국민주택등 : ｢국민주택｣과 ｢국가․지자체․대한주택공사 또는 지방공사｣가 건설하는 주택 및 공공건설임대주택 중 85제곱미터이하의 주택

※ 민간건설 중형국민주택 : 국민주택중 민간주택건설사업자가 건설하는 60 제곱미터 초과 85제곱미터 이하의 주택

- 민영주택 : ｢국민주택등｣을 제외한 주택

3. 주택 전매제한 제도

3-1. 전매제한 제도 개요

◦ 주택법에 따라 건설․공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위(소위 분양권) 또는 주택에 대하여 일정기간 전매를 제한하고, 일정한 경우 사업주체 등의 동의를 받은 때에만 이를 허용하고 있는 것으로,

- 주택 실수요자가 아닌 자가 전매차익을 노리고 주택을 공급받으려는 주택 투기행위를 방지하고자 도입

<전매제한 내용(’99. 2. 8. 폐지 당시)>

전매제한 기간	전매가 가능한 경우
․민영주택 : 당첨일부터 입주개시후 60일 ․국민주택 : 당첨일부터 입주개시후 6월 (수도권 2년, 별도고시)	․근무 또는 생업상 사정으로 다른 행정구역 으로 퇴거 ․상속으로 취득한 주택으로 이전 ․해외로 이주 또는 2년이상 해외 체류 등

◦ 따라서, 제도적인 차원에서 주택(분양권) 전매제한 완화는

- 전매제한 기간을 단축하거나

- 동의를 받을 수 있는 경우를 확대하는 등 두 가지 차원에서 가능

3-2. 도입배경

◦ 과거 ’60～’70년대에 고도 경제성장 만큼이나 도시화가 급격하게 진행되어 인구와 가구의 도시집중과 증가는 만성적인 주택부족 문제를 야기했으며, 이러한 현상은 ’80년대 중반까지 지속되었고 주택문제의 심각성은 극에 달하였음

- 따라서, 1960년대 이후에 주택부족문제의 해결이 주택정책의 가장 큰 목표이었음

◦ 주택이 절대적으로 부족한 상태에서의 수급불균형으로 인한 초과수요가 발생하여 투기가 성행하는 사회적인 문제로 대두됨에 따라 투기적인 수요를 억제 하고 실수요자에게 주택을 공급하기 위해 전매행위를 금지하기에 이르렀음

3-3. 변천과정

□ '81.4.7 국민주택의 전매행위 등의 제한 제도 도입(법 제38조의3)

▶ 국민주택의 전매제한기간을 2년으로 하고, 사업주체의 동의를 받아 전매할 수 있는 경우를 정함

<세부내용>

전매제한주택	전매제한기간	제한행위
국민주택사업주체가 분양을 목적으로 건설․공급한 국민주택	당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 2년	전매하는 행위 * 매매․증여․임대 기타 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함(상속․ 저당의 경우는 제외)

※ 전매가 가능한 경우 (영 제37조제2항)

∙ 근무 또는 생업상의 사정으로 세대구성원(세대주가 포함된 세대구성원)이 다른 행정구역으로 퇴거하고자 하는 경우

∙ 상속에 의하여 취득한 주택으로 새대구성원이 이전하고자 하는 경우

∙ 세대구성원이 해외로 이주하거나 장기간 해외에 체류하고자 하는 경우

∙ 세대주의 질병치료를 위하여 세대구성원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우

* 단, 당해 국민주택사업주체의 동의 필요

□ '82.5.20 국민주택 전매제한기간 단축(영 제37조제1항)

국민주택의 전매제한기간을 그 사업주체가 당해 주택을 입주자에게 최초로 공급한 날로부터 2년으로 하던 것을 국민주택의 분양을 촉진하기 위하여 입주자에게 최초로 공급한 날로부터 6월로 하도록 함

▶ 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 2년 → 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월

□ '87.12.4 전매제한 국민주택 확대(법 제38조의3제1항)

▶ 국민주택사업주체가 분양을 목적으로 건설․공급한 국민주택

□ '91.8.24 국민주택 전매제한기간 확대(영 제37조제1항)

국민주택에 대한 투기를 억제하고 무주택자에 대한 주택공급을 원활히 하기 위하여 국민주택의 전매금지기간을 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 입주개시후 6월까지로 확대하여 입주개시전의 전매행위를 금지

▶ 당해 주택을 최초로 공급한 날로부터 6월 → 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 국민주택사업주체가 입주예정자에게 통보한 당해 주택의 입주개시일 후 6월까지 국민주택 전매제한

□ '92.12.8. 민영주택 전매제한 등 신설(법 제38조의3, 영 제37조, ’93.3.1 시행)

주택 200만호 건설사업으로 주택가격이 안정세를 유지하였으나 주택에 대한 불건전한 매매행위가 근본적으로 해소된 것은 아니므로 민영주택에 대한 일정기간 동안의 전매 등을 금지하여 주택을 이용한 투기적 행위를 방지하도록 함으로써 실수요자 위주의 주택공급체계를 확립하기 위함

▶ 사업주체가 건설․공급하는 주택의 입주자로 선정(일반에게 공개하지 아니하고 분양하는 주택조합이 건설하는 주택 및 사원용 주택의 경우에는 입주자가 결정되는 제33조의 규정에 의한 사업계획의 승인)된 지위 또는 주택

▶ 국민주택은 당해 주택의 입주자로 당첨된 날부터 당해 주택의 입주가능일 후 6월까지 전매제한, 민영주택은 당해 주택의 입주자로 선정된 날부터 당해 주택의 소유권이전 등기를 신청할 수 있는 날 이후 60일까지의 기간까지 전매제한

▶ 제한행위 : 전매, 전매알선 행위

- 입주자로 선정된 지위 : 입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리․자격․지위 등을 말함

- 소유권이전등기를 신청할 수 있는 날 : 사업주체가 당해 주택에의 입주예정자에게 통보한 입주가능일

□ 전매가 가능한 주택 확대(영 제37조제2항)

부동산경기의 침체와 높은 금리로 인하여 주택분양을 받은 많은 사람들이 중도금 납부의 곤란으로 고율의 연체료를 부담하게 되는 등 당시 사회상황에 따라 부득이한 경우에 한하여 점차 전매제한을 완화

◦ 1차 확대 : ’94. 7. 30. (영 제37조제2항제4호)

▶ 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 주택임대사업자가 미분양된 주택을 공급 받아 당해 주택을 임대목적으로 사용하고자 하는 경우 추가

◦ 2차 확대 : ’95. 10. 5. (영 제37조제2항제5호)

▶ 주택사업의 육성과 임차인의 주거안정을 위하여 국토부장관이 필요하다고 인정하는 지역의 경우(임대하는 경우에 한함) 추가

◦ 3차 확대 : ’98. 4. 30. (영 제37조제2항제4의2호)

▶ 이혼으로 인하여 입주자로 선정된 지위를 그 배우자에게 이전하는 경우 추가

◦ 4차 확대 : ’98. 8. 27. (영 제37조제2항제4의3호)

▶ 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자가 중도금 또는 잔금을 납부하기 어렵거나 생계유지․채무상환 등을 위하여 필요한 경우

* 수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권지역에서 입주자로 선정되어 분양계약을 체결한 자의 경우에는 2회이상 중도금을 납부한 경우에 한함

□ '99.2.8 주택의 전매행위 등의 제한 규정 폐지(법 제38조의3 삭제)

◦ 전매제한 제도 폐지 배경

▶ 1997년 12월 외환위기 이후 주택을 분양받은 시민들이

- 실직, 소득감소 등에 따라 중도금을 낼 수 있는 능력이 크게 감소한 반면, 이자율의 상승으로 고금리의 연체료를 부담하는 등 경제적 어려움에 봉착

▶ 주택업계는 중도금 납부지연으로 자금난을 겪게 되고 주택건설에 차질을 빚어 미분양 주택이 증가하는 등 주택시장이 침체

▶ 이에 따라 중도금 또는 잔금을 납부할 수 없는 주택분양자가 분양권을 제3자에게 매각하도록 하여 수요자와 자금난에 처한 주택업체의 부담을 완화하고 주택거래를 활성화하기 위하여 전매제한을 완화

* ’99. 4. 30. 시행령 제37조(주택의 전매행위 등의 제한 등) 삭제

□ 분양권 전매 중도금 2회이상 납부(1년)로 제한

◦ 전매제한 제도 재도입 배경

- '01년 중반이후 주택가격의 상승으로 서민주거 부담이 가중되고, 분양권 전매 차익에 따른 투기수요 등으로 인하여 주택시장 안정대책이 필요.

※ 주택시장 안정대책('02.3.6) 마련

◦ 전매제한 내용(주택공급에관한규칙 제14조의2 신설, '02.9.3 개정)

- 투기과열지구내에서 주택을 분양 받은후 전매할 때 분양계약후 중도금을 2회이상 납부하고 1년 경과 후에 전매가능

- 법 개정 이전의 분양권

∙ 법 개정후 1년이전까지의 분양권은 1회에 한하여 전매허용

※ 주택건설촉진법 개정 '02.8.26(제32조의5 신설)

□ 분양권 전매 등기시까지 금지('03.5.23일 대책)

◦ 5.23 대책 강화내용('03.7.1일 시행 예정)

- 투기과열지구내에서의 분양권은 소유권이전등기시까지 전매를 금지

(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정, '03.6.7)

- 지역 및 직장조합주택의 조합원 지위는 투기과열지구에서는 일반 아파트와 같이 소유권 이전등기시까지 양도․증여가 제한(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 '03.6.27, 시행 7.1)

- 전체 건축물의 연면적에 대한 주택연면적의 비율이 90% 이상인 주상복합아파트 뿐만 아니라 300세대 이상의 주택을 건설하는 주상복합아파트도 주택법상의 사업계획승인을 받도록 하여 투기과열지구에서는 일반 아파트와 동일하게 소유권이전등기시까지 분양권 전매가 금지(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 '03.6.27, 시행 7.1)

□ 20세대 이상 주상복합아파트 분양권 전매금지('03.10.29 대책)

◦ 20세대 이상인 주상복합아파트도 주택공급규칙을 적용하여 분양권은 소유권이전등기시까지 전매를 금지

(주택법 제38조 개정 '04.1.29, 주택공급에관한규칙 제3조 개정 '04.3.30)

□ 지방도시 전매제한기간 완화('04.11.7 지방도시 투기과열지구 탄력운용 방안)

◦ 수도권 및 충청권(대전광역시, 충청남도, 충청북도의 행정구역)을 제외한 지역에서는 아파트 분양권 전매금지 기간이 “분양계약후 소유권이전등기시까지”에서 “분양계약후 1년 경과시까지”로 완화

(주택공급에관한규칙 제14조의2 개정 '04.12.28)

□ 투기과열지구내 아파트 분양권 전매제한시점 변경('05.3.9)

◦ 투기과열지구내에서 아파트 분양권은 일정기간동안 전매가 금지되며 수도권 및 충청권(대전광역시, 충청남도, 충청북도의 행정구역) 지역에서는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권 이전등기를 완료한 때(5년 이내)까지, 기타의 지역에서는 최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 1년까지 전매가 금지됨

(주택공급에관한규칙 제14조의2 삭제 및 주택법시행령 제42조의2제1항 신설 '05.3.9)

□ 분양가상한제 적용주택에 대한 전매 제한('05.3.9 신설)

◦ 분양가상한제가 적용되는 주택(공공택지안에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하의 주택)은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지되며, 청약과열이 우려되는 수도권 과밀억제 및 성장관리권역에서는 분양계약체결가능일로부터 5년간, 기타 지역에서는 3년간 전매가 금지됨

(주택법시행령 제45의2제2항 신설 '05.3.9)

□ 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 강화('06.2.24)

◦ 분양가상한제가 적용되는 주택(공공택지안에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하 및 85㎡ 초과 주택)은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지

- 주거전용면적이 85제곱미터 이하인 주택

․수도권정비계획법상의 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 10년

․기타지역 : 5년

- 주거전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택

․수도권정비계획법상의 과밀억제권역 및 성장관리권역 : 5년

․기타지역 : 3년

(주택법시행령 제45조의2제2항 개정 '06.2.24)

□ 분양가상한제 확대 시행에 따른 전매제한 강화('07.9.1)

◦ 분양가상한제가 적용되는 모든 주택 (주택법제38조규정에 따라 일반에게 공급되는 주거전용면적 85㎡이하 및 85㎡ 초과 공동주택)은 분양후 일정기간 동안 전매가 금지

유 형			전매제한 기간
지 역	택지종류	주택규모 (전용면적)
수 도 권	공공택지	85㎡이하	계약가능일 ～ 10년
		85㎡초과	〃 ～ 7년
	민간택지	85㎡이하	〃 ～ 7년
		85㎡초과	〃 ～ 5년
수도권외의 지역	공공택지	85㎡이하	〃 ～ 5년
		85㎡초과	〃 ～ 3년
	민간택지	모 든 주택규모	(투기과열지구) ․충청권 : 계약가능일 ～ 3년 ․충청권외 지역 : 〃 ～ 1년 (비투기과열지구) 〃 ～ 6개월

□ 지방 분양가상한제 적용주택 전매제한 완화('08.3.28, '08.6.13)

◦ 지방 비투기과열지구내 민간택지에서 건설ㆍ공급되는 분양가상한제 적용주택을 전매제한 대상에서 제외

(주택법제41조의2 개정, '08.3.28)

◦ 지방 공공택지의 전매제한 기간을 “전용면적 85㎡이하는 5년, 85㎡초과는 3년”에서 “투기과열지구인 경우에는 규모와 관계없이 3년, 비투기과열지구인 경우에는 1년”으로 완화

(주택법시행령 제45조의2 개정, '08.6.13)

- 해당 주택에 대한 전매제한기간(3년～1년)이 경과하기 전에 소유권이전등기를 완료된 경우에는 전매제한기간에 도달한 것으로 보도록 함

유 형			전매제한 기간
지 역	택지종류	주택규모 (전용면적)
수 도 권	공공택지	85㎡이하	계약가능일 ～ 10년
		85㎡초과	〃 ～ 7년
	민간택지	85㎡이하	〃 ～ 7년
		85㎡초과	〃 ～ 5년
수도권외의 지역	공공택지	모 든 주택규모	투기과열지구 : 계약가능일～3년
			비투기과열지구 : 계약가능일～1년
	민간택지	모 든 주택규모	(투기과열지구) ․충청권 : 계약가능일 ～ 3년 ․충청권외 지역 : 〃 ～ 1년

□ 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한 완화('08.08.21,「주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안」)

◦ 수도권내 분양가상한제 적용주택에 대한 전매제한 기간을 당초 “10년～5년”에서 “7년～1년”으로 완화(주택법시행령 제45조의2 개정 중)

- 해당 주택에 대한 전매제한기간이 3년이하인 경우로서, 전매제한기간이 경과하기 전에 소유권이전등기를 완료된 경우에는 전매제한기간에 도달한 것으로 보며,

- 해당 주택에 대한 전매제한기간이 3년을 초과하는 경우로서, 3년이내에 소유권이전등기를 완료한 때에는 3년이 경과한 것으로 보아 잔여기간이 경과한 때에 전매기간에 도달한 것으로 보도록 함

유 형				전매제한 기간
지 역		택지종류	주택규모 (전용면적)
수 도 권	과밀억제권역	공공택지	85㎡이하	계약가능일 ～ 7년
			85㎡초과	〃 ～ 5년
	기타지역		85㎡이하	〃 ～ 5년
			85㎡초과	〃 ～ 3년
	과밀억제권역	민간택지	85㎡이하	〃 ～ 5년
			85㎡초과	〃 ～ 3년
	기타지역		모 든 주택규모	투기과열지구 : 계약가능일～3년
				비투기과열지구 : 계약가능일～1년
수도권외의 지역		공공택지	모 든 주택규모	투기과열지구 : 계약가능일～3년
				비투기과열지구 : 계약가능일～1년
		민간택지	모 든 주택규모	(투기과열지구) ․충청권 : 계약가능일 ～ 3년 ․충청권외 지역 : 〃 ～ 1년

4. 주택의 규모별 공급 제도

4-1. 현행 소형주택 의무비율

구 분	종 전(IMF 이전)			IMF 이후			현 행
	60㎡ 이하	60~ 85㎡	85㎡ 초과	60㎡ 이하	60~ 85㎡	85㎡ 초과	60㎡ 이하	60~ 85㎡		85㎡ 초과
민간택지 - 서 울 - 경기도	30% 20%	45% 40%	25%이하 20%이하	규제폐지			*수도권		과밀억제권역내
							20% 20%	80% 80%
				(’98. 1. 1.)			('01. 12. 1.)
공공택지 - 수도권․광역시 - 기타지역	30% 20%	40% 50%	30%이하 30%이하	30% 20%	20% 30%	50% 50%	30% 20%	30% 40%		40% 40%
				(’99. 1. 1.)
직장․지역조합 - 서 울 - 경기도	20% 20%	80% 80%	- -	100%		-	100%			-
- 기타지역	100%		-	100%		-	100%			-
				(’98. 6. 15.)
재건축조합 - 서 울 - 경기도	20% 20%	40% 40%	40%이하 40%이하	규제폐지			*수도권		과밀억제권역내
							20% 20%	40% 40%			40%이하 40%이하
				(’98.6.15.)			('03. 9. 5.)
-기타지역	규제없음			규제없음			규제없음
재개발조합 (서울시조례)	- (50%)	60% (30%)	40%이하 (20%)	- (40%)	- (40%)	- (20%)	80% -			20% -
				(’98.11.21)			('05. 5. 19.)
주거환경개선	100%		-	90%		10%	90%			10%
				('00.5.)			('03. 7. 1)

※ 관련근거

- 공공택지 : 택지개발처리지침(제13조)

- 직장․지역조합․민영주택 : 주택조합등에대한주택규모별공급 비율에관한지침

- 재건축조합 : 도시및주거환경정비법시행령(제52조제2항제3호)

- 재개발조합 : 서울시 조례

- 주거환경개선 : 도시및주거환경정비법시행령(제54조제1항별표2)

4-2. 규모별 주택건설 및 공급 비율 연혁

◦ ’81. 7. 23 직전(주택건설촉진법시행령)

- 지정업자에 대해 85㎡이하 주택을 50%이상 건설하도록 의무화

◦ ’81. 7. 23(주택건설촉진법시행령 개정)

- 주택경기 활성화 시책의 일환으로 지정업자에 대한 소형주택 건설의무는 폐지하고,

- 국토해양부장관이 필요하다고 인정할 때에 모든 사업자에 대해 85㎡ 이하 주택을 50% 범위에서 건설하도록 할 수 있음

※ ’89. 11. 10까지 구체적인 지침은 제정하지 않음

◦ ’89.11.10 소형주택건설 확대지침 제정(’95.11 주택의 규모별 공급비율 지침으로 전환)

시행일	전용 60㎡이하	전용 85㎡이하	전용 85㎡초과
’90. 1. 1	60%이상		40%이상
’91. 1. 1	35%이상	70%이상	30%이상
’92. 7. 1	40%이상	75%이상	25%이상

◦ ’93. 2. 20(주촉법시행령 개정)

- 전체 주택의 75%(주택조합이나 근로자주택은 100%) 범위 내에서 국토해양부장관이 정하는 비율 이상을 85㎡이하로 건설하게 할 수 있음

◦ ’93. 2 이후 주택의 규모별 공급비율 지침 변경 사항

- ’95. 11. 11：전용 60㎡이하의 주택건설 비율을 주택보급률에 따라 차등적용

∙ 수도권：30%이상

∙ 수도권외 지역중 보급률 90%초과 시도：자율화

∙ 수도권외 지역중 보급률 80～90% 시도：20%이상

∙ 수도권외 지역중 보급률 80%이하 시도：30%이상

- ’96. 7. 29：민간건설 임대주택 의무비율 폐지

- ’96. 10. 7：단독․연립주택의 의무비율을 폐지하고 아파트에 대해서는 주택보급률에 따라 차등건설

∙ 90%이상：업계자율

∙ 80～90%(광주․경기)：60㎡이하(20%), 85㎡이하(60%)

∙ 80%이하(서울․부산․대구)：60㎡이하(30%), 85㎡이하(75%)

- ’97. 1. 1：다세대주택 의무비율 폐지

- ’97. 4. 21：서울과 경기도중 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역  (14개시)에 대해서는 의무비율을 적용하고, 기타지역은 의무비율을 폐지

∙ 서울지역：85㎡이하 75%, 60㎡이하 30%

∙ 경기지역：85㎡이하 60%, 60㎡이하 20%

- ’98. 1. 1：민간택지에 대한 주택규모별 건설 의무비율 폐지

- ’98. 6. 15：재건축조합 의무비율 폐지, 직장․지역조합주택의 60㎡ 이하 의무비율 폐지

- '01.12. 1：재건축조합 및 민간주택에 대하여 수도권과밀억제권역내에서 300세대 이상 건설시 전용면적 60㎡이하를 20%이상 확보토록 규정

(단, 시․도지사가 5%p범위에서 조정가능)

- '03. 9. 5：수도권 과밀억제권역에서 재건축 사업을 하는 경우 전체 건설예정 세대수(조합원+일반분양)의 60% 이상을 국민주택 규모이하(전용 85㎡이하)로 건설하도록 의무화(도시및주거환경정비법시행령)

∙ 서울특별시

∙ 인천광역시〔강화군,옹진군,중구 운남동․운북동․운서동․중산동․남북동․덕교동․을왕동․무의동,서구 대곡동․불노동․마전동․금곡동․오류동․왕길동․당하동․원당동, 연수구 송도매립지(인천광역시장이 송도신시가지 조성을 위하여 1990년 11월 12일 송도앞공유수면매립공사면허를 받은 지역을 말한다), 남동유치지역을 제외한다〕

∙ 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동․평내동․금곡동․일패동․이패동․삼패동․가운동․수석동․지금동 및 도농동에 한한다), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외한다)

- '05. 5. 19：정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율 고시

∙ 주거환경개선사업 : 85㎡초과 주택 10% 이하 건설

∙ 주택재개발사업 : 85㎡이하 주택 80% 이상 건설(수도권제외 50%완화)

∙ 주택재건축사업 : 300세대 이상 : 60㎡이하 주택 40%, 85㎡ 이하 주택 40% 이상 건설, 20～300세대 미만 : 85㎡ 이하  주택 60% 이상 건설

5. 분양가 제한 제도

5-1. 분양가규제 현황

◦ 주택가격의 상승을 방지하고 무주택자의 주택구입을 용이하게 하기 위하여 ’77년부터 신규주택의 분양가를 규제

- ’77년부터 ’89.11월까지는 일률적인 상한가로 규제(행정지도가격)

- ’89.11월부터 택지비와 건축비에 연동시키는 원가연동제 시행

5-2. 분양가 규제 연혁

◦ ’82～’89.10월 이전 : 지자체에서 자체 행정지도

- 국민주택규모 초과 : 134만원/3.3㎡

- 국민주택규모 이하 : 126.8만원/3.3㎡

※ ’85.9월 이전 : 105만원/3.3㎡

◦ ’89.11.10 : 주택분양가원가연동제 도입

- 공동주택 분양가격 : 택지비+건축비(적정이윤 포함)

- 택지비 : 공급가격(공공택지), 감정가격․장부가격(민간택지)

- 건축비 : 매년 물가상승 등을 고려하여 국토해양부장관이 결정

※ 형별, 층별, 주택별분양 가격을 분양총액 범위내에서 적의 조정 가능

◦ ’95.11 : 분양가 규제완화

- 강원․충북․전북․제주의 85㎡ 초과

- 수도권이외 지역에서 공공택지 및 자금지원 없이 공정이 80%에 달한 이후 분양하는 주택

◦ ’96.7 : 분양가 규제완화

- 단독․연립주택 및 85㎡ 초과 철골조 아파트

◦ ’97.1 : 분양가 규제완화

- 강원․충북․전북․제주의 85㎡ 이하

- 대전․충남․경북․경남의 85㎡ 초과

◦ ’97.6 : 분양가 규제완화

- 수도권이외 지역은 전면 자율화

- 수도권 지역의 철골조 및 後 분양주택은 자율화

◦ ’98.2 : 분양가 규제완화

- 민간사업자 보유택지에서 건설하는 아파트

◦ ’98.10 : 분양가 규제완화

- 수도권의 85㎡ 초과 공공택지에 건설하는 아파트

◦ ’98.12 : 주택분양가 원동제 폐지

5-3. 분양가 자율 조정

□ 개 요

◦ 아파트 분양가 상승과 관련하여 관계부처 대책회의를 개최하여 과도한 분양가 상승이 서민의 주거생활 안정을 저해하고 있는 점을 감안하여 과도한  분양가에 대해서는 분양가를 자율 조정토록 권고키로 결정

- 다만 아파트 분양가격을 규제할 경우 주택시장의 자율성을 저해 하고 시세차익을 노린 청약과열 현상이 심화되고 주택품질 저하와 주택공급 위축 등(2002.4.2 : 관계부처 대책회의)

※ 서울시의 시행내용

- 각 구청 접수 → 서울시 취합 → 분양가 내역을 소비자단체(소시모)에서 분석후 공개 → 서울시에 통보 → 구청 통보 → 업체에 통보후 자율 조정 권고 → 불응시 분양가내역을 국세청에 과세자료에 참고토록 통보

5-4. 분양가상한제 시행(주택법제38조의2)

□ 도입배경

◦ 신규주택 분양가격이 지속적으로 상승하여 무주택 서민의 주택마련 곤란, 건설업체 폭리 등의 문제점 제기

- 주택공급을 목적으로 공공주체가 수용 등을 통해 조성하여 공급하는 공공택지에서는 주택의 분양가를 규제할 필요

* ’77～’99 : 분양가 규제(상한가 규제 또는 원가연동제)

□ 분양가상한제 연혁

◦ '05. 3. 9 ～ '06.2.23

- 공공택지에서 건설․공급되는 주거전용 85㎡ 이하 주택은 택지비와 건축비를 기준으로 분양가 상한을 직접 규제

* 분양가격 =〔(기본형건축비+지하층건축비)×공사비지수〕

+택지비 + 가산비용(편의시설 설치비용 등)

※ 국토부장관이 고시한 주거전용면적 85㎡ 이하 기본형건축비는 3.3㎡당 339만원 수준으로 매 6개월마다 건설공사비지수를 고시하여 현실화

◦ '06. 2. 24 ～ '07. 8. 31

- 공공택지에서 건설․공급되는 주거전용면적 85㎡이하 주택뿐만 아니라 주거전용면적이 85㎡를 초과하는 주택에 대해서도 분양가상한제 적용

◦ '07. 9. 1 ～

- 주택법제38조 규정에 따라 일반에게 건설․공급되는 공동주택에 대하여 분양가상한제 적용

※ 주택법개정('07.4.20 공포, 9.1 시행)

* 분양가격 =기본형건축비 + 건축비 가산비용 + 택지비

※ 기본형건축비는 지상층 건축비와 지하층 건축비로 구분

※ 국토해양부장관이 공동주택 건설공사비지수와 이를 반영한 기본형건축비를 정기적(매년 3월1일 및 9월1일)으로 조정 고시

- 급격하게 자재가격이 등락이 있는 경우에는 조정주기(6개월) 전이라도 기본형건축비를 수시조정*할 수 있는 제도 도입('08.6.30)

* 주요 건설자재(철근, 레미콘, PHC파일, 동관 등 4개 품목) 가격이 기본형건축비 고시후 3개월이 지난 시점에 15%이상 변동한 경우 기본형건축비 조정주기(6개월) 전이라도 이를 조정하는 제도

5-5. 분양가 주요항목 공시

□ 종전 분양가격 공시 제도

◦ '05. 3. 9 ～ '06. 2. 23

- 적용대상 : 분양가상한제 적용주택(85㎡이하 주택) 및 공공기관이 건설․공급하는 주거전용면적 85㎡초과 주택

- 주요 공시항목(5개) : 택지비, 공사비, 설계․감리비, 부대비, 가산비용

구 분	공시대상 및 공시항목
85㎡ 이하	- 공공기관․민간건설업체 모두 5개 항목 공시
85㎡ 초과	- 공공기관 5개 항목 공시 - 민간건설업체 공시대상에서 제외

◦ '06. 2. 24 ～ '07.8.31

- 적용대상 : 분양가상한제가 적용되는 모든 주택(공공택지내)

- 주요 공시항목(7개) : 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용

구 분	공시대상 및 공시항목
85㎡ 이하	- 공공기관․민간건설업체 모두 7개 항목 공시
85㎡ 초과	- 공공기관 7개 항목 공시 - 민간건설업체 2개 항목(택지비, 택지매입원가)공시

□ 개정 분양가격 공시 제도

◦ '07. 9. 1 ～

- 적용대상 : 분양가상한제가 적용되는 모든 주택

구 분	공 시 지 역
공공택지	- 전국 모든 공공택지
공공택지외의 택지	- 수도권 등 분양가상승 우려가 큰 지역으로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역*

*대통령령으로 정하는 기준에 해당되는 지역

․「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권안의 투기과열지구

․ 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

가.「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권 밖의 투기과열지구 중 주택가격상승률, 청약경쟁률 등을 고려하여 국토부장관이 고시하는 기준에 해당되는 지역

나. 시장․군수 또는 구청장이 주택가격상승률, 청약경쟁률이 지나치게 상승할 우려가 크다고 판단하여 지정요청하는 지역

- 주요 공시항목

구 분	공시대상 및 공시항목
공공택지	- 61개 항목 공시
공공택지외의 택지	- 7개 항목 : 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비용

<공공택지 공급주택 분양가격 공시항목>

항 목		공 종 (61개)
택지비(4)		택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용
공사비	토 목 (13)	토공사, 흙막이공사, 비탈면보호공사, 옹벽공사, 석축공사, 우․오수공사, 공동구공사, 지하저수조 및 급수공사, 도로포장공사, 교통안전시설물공사, 정화조시설공사, 조경공사, 부대시설공사
	건 축 (23)	공통가설공사, 가시설물공사, 지정 및 기초공사, 철골공사, 철근콘크리트공사, 용접공사, 조적공사, 미장공사, 단열공사, 방수․방습공사, 목공사, 가구공사, 금속공사, 지붕 및 홈통공사, 창호공사, 유리공사, 타일공사, 돌공사, 도장공사, 도배공사, 수장공사, 주방용구공사, 잡공사
	기계설비 (9)	급수설비공사, 급탕설비공사, 오배수 및 통기설비공사, 위생기구공사, 승강기계공사, 난방설비공사, 가스설비공사, 자동제어설비공사, 특수설비공사
	그 밖의 공종 (3)	전기, 정보통신, 소방설비
	그 밖의 공사비(2)	일반관리비, 이윤
간접 공사비 (6)		설계비, 감리비, 일반분양시설 경비, 분담금 및 부담금, 보상비, 기타 사업비성 경비
그 밖의 비용 (1)		제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용

<공공택지외의 택지의 공급주택 분양가격 공시항목>

항 목	공 시 내 용
1. 택지비	법 제38조의2제2항에 따른 택지비
2. 직접공사비	주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생되는 비용 중 주택단지에 설치되는 제반시설물의 시공을 위하여 투입되는 재료비, 직접노무비, 직접공사경비에 관한 비용
3. 간접공사비	주택건설공사를 시행하여 사용검사를 받을 때까지 발생하는 공사투입비용 중 공사현장관리비용, 법정경비, 일반관리에 관한 비용 및 이윤
4. 설계비	주택건설을 위하여 소요되는 설계에 관한 비용
5. 감리비	주택건설을 위하여 소요되는 감리에 관한 비용
6. 부대비	주택건설공사에 소요되는 총 비용 중 제2호부터 제5호까지의 비용 및 제7호에 따른 비용을 제외한 비용으로서 분양관련비용, 수도․가스․전기시설 인입비용, 건물보존 등기비 등을 합한 비용
7. 그 밖의 비용	제14조제2항에 따라 기본형건축비에 가산되는 비용

6. 주택공급 제도

6-1. 관련법령 : 주택법(제4장) 및 주택공급에관한규칙

6-2. 적용대상

◦ 주택법에 의하여 사업계획승인(건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 포함)을 얻어 건설․공급하는 주택 및 복리시설

※ 예 외

- 일부적용

∙조합주택, 노인복지주택, 사원주택, 보험회사 공급주택 등

- 적용배제

∙농촌주택, 관사, 숙소, 해외 영주귀국 동포를 위한 주택

6-3. 청약 자격

◦ 국민주택

- 당해 주택건설 지역에 거주하고 입주자 모집공고일 현재 무주택 세대주

◦ 민영주택

- 당해 주택건설 지역에 거주하는 20세이상의 자(유주택자도 가능)

(투기과열지구내에서 '02.9.5 이후에 가입한 세대주가 아닌자의 경우에는 1순위가 제한됨)

《 주택소유여부에 따른 청약자격 기준 변경 : '07.9부터 변경 》

ㅇ 무주택자 : 순위별 1․2순위로 가점제․추첨제 청약가능

* 무주택자가 1․2순위 가점제로 신청하여 탈락한 경우, 자동으로 같은 순위의 추첨제로 신청되므로 별도 추첨제로 신청은 불요

ㅇ 1주택 소유자 : 1순위에서 가점제 청약은 배제(추첨제는 가능)

- 2순위에서는 가점제․추첨제 모두 청약가능

* 소형주택보유자, 신혼부부등 가점제로 인한 불이익을 받는 계층을 고려하여 1순위에서 추첨제 대상물량 배정

ㅇ 2주택이상 소유자 : 1순위에서 모든 청약을 전면배제

- 2순위에서도 주택보유 호수당 5점씩 감점(추첨제는 가능)

<주택소유여부에 따른 청약자격 기준표>

구 분		무주택자	1주택 소유자	2주택 이상 소유자
가점제	1순위	○	×	×
	2순위	○	○	○*
추첨제	1순위	○	○	×
	2순위	○	○	○
	3순위	○	○	○

* 2주택이상 소유자는 2순위 가점제에서는 보유주택 호수별 5점씩 감점

6-4. 공급방법

◦ 국민주택 : 청약저축 가입자중 다음순으로 공급

- 제 1 순위 : 월 납입금 24회이상 납입자

- 제 2 순위 : 월 납입금 6회이상 납입자

- 제 3 순위 : 제 1․2 순위 이외의 자

- 동일 순위내 경쟁시

∙무주택 기간, 저축 납입회수, 부양가족수 등에 따라 우선순차 부여

◦ 민영주택 : 청약예금 가입자중 다음순으로 공급

- 제 1 순위 : 예금예치후 2년 경과한 자

- 제 2 순위 : 예금예치후 6월 경과한 자

- 제 3 순위 : 제 1․2 순위 이외의 자

※ 실수요자 중심의 주택공급을 위한 무주택청약가점제 도입('07.9.부터) : 무주택기간(32점), 부양가족수(35점),  입주자저축  가입기간(17점)을 점수화하여 합산점수(총점 84점)가 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도

<가점제 도입 등 청약제도 개편사항>

구 분		공공택지		민간택지
		공공주택	민영주택	민영주택
85㎡ 이하	저축종류	청약저축	청약예․부금
	청약방법	순차제 <현행유지>	추첨제 ⇒ 가점제 75%, 추첨제 25%
85㎡ 초과	저축종류	청약예금
	청약방법	채권입찰제 우선적용
		채권액이 같은 경우 추첨제 ⇒ 가점제 50%, 추첨제 50%

주) 가점제에서 탈락한 청약자는 자동으로 추첨대상에 포함

6-5. 무주택자 우선공급제도

◦ 공공기관 건설주택의 우선공급(주택공급규칙 제19조의2 관련)

- 사업주체가 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사인 경우 85제곱미터 이하로 공급하는 주택중 그 건설량의 10퍼센트의 범위안에서 우선공급

∙ 1순위자로서 입주자모집공고일 현재 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 3년이상 부양하고 있는 무주택세대주(피부양자의 배우자가 있는 경우 그 배우자도 무주택자이어야 한다)

※ 투기과열지구 및 공공택지 안에서의 민간건설 중형국민주택 중 분양주택 또는 85제곱미터 이하의 민영주택을 무주택세대주에게 우선공급하는 제도는 청약가점제의 도입으로 흡수 폐지됨('07.9.1.부터)

6-6. 입주자 저축제도

구 분	청 약 저 축	청 약 부 금	청 약 예 금
대상지역	전 국	시․군지역(102개)	시․군지역(102개)
가입대상	무주택 세대주	20세 이상 개인 (유주택자도 가능)	20세 이상 개인 (유주택자도 가능)
저축방식	매월 일정액 불입	매월 일정액 불입	일시불 예치
저축금액	월 2～10만원	월 5～50만원	200～1,500만원 (규모․지역별 차등)
대상주택	85㎡이하 공공기관건설주택등	85㎡이하 민영주택	모든 민영주택 (85㎡초과 공공주택도 가능)
	민간건설 기금지원 중형주택(60～85㎡)
1순위	가입 2년이상 24회이상 납입	가입 2년이상 (청약예금 상당액 불입)	가입 2년이상 (지역별 예치금 예치)

* 공공기관건설주택등 : 85㎡이하 공공기관 건설주택, 85㎡이하 공공택지내 민간건설 임대주택

국민주택기금 지원을 받은 민간건설 60㎡이하 주택

<청약예금의 종류 및 예치금액(시행규칙 제14조의3항관련)>

전용면적 지 역	85㎡이하	85㎡~ 102㎡이하	102㎡~ 135㎡이하	135㎡초과
특별시 및 부산광역시	300	600	1,000	1,500
기 타 광 역 시	250	400	700	1,000
기 타 시․군지역	200	300	400	500

* 청약예금의 예치금액을 변경한 후 2년이 경과된 경우에는 규모별 변경 가능

6-7. 특별공급

◦ 공급물량

- 국민주택 : 건설호수의 10%범위내(시․도지사 승인시 10%초과 가능)

- 민영주택 : 85㎡이하 건설호수의 10%범위내

※ 신혼부부는 60㎡ 이하의 분양주택, 85㎡ 이하의 공공임대주택·국민임대주택의 30% 범위내

◦ 공급대상 : 국가유공자, 장애인, 철거주택 소유자, 신혼부부 등

6-8. 입주자 모집시기 및 조건

◦ 모집시기

- 대한주택보증(주)의 분양보증을 받은 경우에는 착공과 동시에 분양가능

- 2개이상 업체의 연대보증을 받은 경우에는 일정한 건축공정에 달한 후에 분양가능

◦ 모집조건 : 주택건설 대지의 소유권 확보, 분양보증 또는 연대보증

6-9. 기타 공급제도

◦ 예비입주자 선정

- 공급대상 주택수의 20%이상

- 당첨 취소, 공급계약을 체결하지 않거나 해약한 주택에 대해 순번에 따라 공급

◦ 입주금 납부

- 청약금 10%, 계약금 20%(청약금 포함), 중도금 60%, 잔금 20%(임대주택은 중도금․잔금 각 40%)

◦ 세대별 주택공급 면적은 전용면적과 주거공용 면적을 합산 표시

- 주거공용면적 : 계단․복도․현관 등 지상층 공용면적

- 기타공용면적 : 지하층, 관리사무소, 노인정 등

7. 주택조합 제도

7-1. 개 념

◦ 소형주택 소유자(전용면적 60㎡이하) 및 무주택자(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)의 내집마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도

(주택법 제2조제9호, 제32조)

- 지역주택조합 : 동일 시․군에 6월 이상 거주한 무주택 주민이나 소형주택 소유자 20인이상이 구성

- 직장주택조합 : 동일직장에 근무하는 무주택 근로자나 소형주택 소유자 20인이상이 구성

- 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설․매입

- 리모델링조합 : 공동주택 소유자가 당해 주택을 리모델링을 위해 결성

※ 단, 지역․직장주택조합의 경우 사업계획서상의 건설예정세대수의 50%이상을 조합원으로 구성

7-2. 조합원의 자격(시행령 제38조)

◦ 지역주택조합

- 조합설립인가 신청일〔단, 투기과열지구내에서는 조합설립인가신청일 1년 전날을 기준 ('08.9.1부터 적용)〕부터 입주 가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)세대주 및 전용면적 60㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주

- 조합설립인가 신청일현재 당해 시․군내에 6월이상 거주한 자

◦ 직장주택조합

- 지역주택조합의 요건과 동일한 요건(6개월 이상 거주하여야 하는 요건은 제외)외에 당해 시․군내에 소재하는 동일 국가기관, 지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

7-3. 사업시행절차

◦ 조합설립인가(법 제32조, 영 제37조)

- 인가권자 : 시장․군수․구청장

- 인가신청 서류 및 조건

∙창립총회 회의록 및 조합장 선출 동의서

∙조합원 전원이 연명한 조합규약

∙사업계획서

∙고용자가 확인하는 근무확인서(직장주택조합에 한함)

∙조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

∙주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서(등록사업자 소유대지분은 제외) 확보

∙사업계획서상의 주택건설예정세대수의 50%이상 조합원으로 구성(최소 20인이상)

※ 등록사업자 소유대지 활용제한(주택법시행령 개정 '07.7.30)

- 주택조합은 등록사업자 소유토지를 주택건설사용대지로 사용할 수 없음

◦ 사업계획승인(법 제16조)

- 사업계획 승인신청 : 주택조합 단독 또는 주택조합과 등록업자가 공동사업주체로 신청

- 사업계획 승인권자 : 시장․군수․구청장

- 사업계획 승인절차 : 일반주택의 사업계획 승인절차와 동일

◦ 사용검사(법 제29조)

- 일반주택의 사용검사 절차와 동일

8. 투기과열지구 지정 제도

8-1. 개 요

가. 제도의 의의

◦ 주택가격이 급등하거나 주택에 대한 투기수요로 청약경쟁이 과열되어 무주택자 등 실수요자의 내집마련기회가 어려운 지역을 투기과열지구로 지정

◦ 실수요자의 주택청약에 우선권을 부여하고, 무주택서민의 주거비부담 완화 및 주택가격 안정을 도모하기 위하여 만든 제도로서 2002년 4월부터 시행하고 있음.

나. 법적근거

◦ 주택법 제41조 및 주택공급에관한규칙 제14조

- 국토해양부장관 또는 시․도지사는 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우 일정한 지역을 투기과열지구로 지정하거나 해제할 수 있음(사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침)

다. 투기과열지구제도의 주요 변천내용

◦ 1983. 4. 30 신설

- 기존주택의 실거래가와 분양예정가격이 현저한 경우 투기과열지구로 지정하고, 채권매입액이 많은 자에게 신규주택의 우선 공급

◦ 1991. 4. 6 개정

- 투기과열지구내에서는 공급하는 세대수의 20배수를 초과하지 않는 범위안에서 청약통장의 장기예치자 순에 따라 공급

◦ 1999. 7. 15 폐지

◦ 2002. 4. 18 재도입

8-2. 지정요건

□ 당해 주택건설지역의 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 주택에 대한 투기가 우려되는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하여야 함.

1) 최근 2개월간(주택공급이 없는 월을 제외한다) 당해 지역에서 공급되는 주택청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 국민주택규모 이하 주택청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우

2) 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택공급이 위축될 우려가 있거나 분양계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우

3) 기타 주택의 전매행위 성행 등으로 주거불안의 우려가 있는 경우와 신도시개발 등으로 투기가 우려되는 경우로서 지정대상지역이 다음 각목에 해당하는 경우

- 시․도별 주택보급률이 전국 평균이하인 경우

- 시․도별 자가주택비율이 전국 평균이하인 경우

- 당해 지역의 주택공급물량이 입주자저축통장가입 제1순위자에 비해 현저하게 적은 경우

8-3. 지정 및 해제절차

가. 지정단위

◦ 당해 주택건설지역인 특별시․광역시․도 또는 시․군․구의 행정구역을 단위로 지정함이 원칙이나,

◦ 주택가격의 상승이나 투기의 우려가 일부지역에 국한하는 경우에는 그 일부지역만을 지정할 수 있음

나. 지정절차

	국토해양부장관
지정요건 ⇒ 성립	의견↓	↑협의	⇒주택정책심의위원회 심의	⇒지정결정	⇒공고	⇒관할시장 등에 통보
	광역시․도지사

다. 해제절차 : 지정절차와 동일함

※ 해제요건 : 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정사유가 없어진 경우

8-4. 투기과열지구와 투기지역 비교

구 분	투기과열지구	투기지역(주택)
지정기준	주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역으로서 - 2개월간 청약경쟁률이 5:1을 초과하는 경우 (국민주택규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대 1을 초과하는 경우 - 주택사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 최근 수년간 급감하여 주택 공급이 위축될 우려가 있거나 분양 계획이 전월대비 30% 이상 감소하는 경우 - 주택의 전매행위 성행 등으로 주거 불안의 우려가 있는 경우 등	① 월별 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역으로서 - 2개월간 집값상승률이 전국 평균 보다 30%이상 높은 지역 - 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역 ② 개발사업 및 주택재건축사업이 진행중인 지역으로서 - 1개월간 집값상승률이 전국 소비자 물가상승률보다 30%이상 높은 지역 - 1개월간 집값상승률이 전국 평균 보다 30%이상 높은 지역 ③ 택지개발예정지구, 대규모개발사업 추진이 예정되는 지역 등으로서 - 1개월간 집값상승률이 전국소비자 물가상승률보다 높은 지역
해제기준	- 지정지역의 주택가격이 안정되고 청약경쟁이 완화되는 등 그 지정 사유가 없어진 경우	- 당해 지역의 부동산가격이 안정되는 등 지정사유가 해소된 경우

구 분	투기과열지구	투기지역(주택)
지정 및 해제절차	국토부장관 : 시․도지사의 의견을 들어 지정․해제 시․도지사 : 국토부장관과 협의를 거쳐 지정․해제 * 사전에 주택정책심의위원회 심의를 거침	국토해양부장관이 요청하면 기획재정부장관이 부동산가격안정심의위원회를 거쳐 지정 및 해제(필요시 기획재정부장관이 직접 위원회 회부)
지정효과	- 분양권 전매제한 ․최초로 주택공급계약 체결이 가능한 날부터 소유권이전등기를 완료한 때까지(5년이내의 범위내), 단, 수도권․충청권을 제외한 지역의 경우에는 1년이 경과한 때까지. ․주택공영개발지구내에서 공공기관이 건설․공급하고 분양가상한제 적용을 받지 않는 주택의 경우 다음 기간에 도달한 때까지 ∙ 전용면적 85㎡이하는 5년, 85㎡초과는 3년 ․투기과열지구 지정제도와 별도로 분양가 상한제 적용주택의 경우 전매행위 제한기간 따로 있음 (주택법 제41조의2, 동시행령 제45조의2 참고) ․5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급 ․청약1순위 자격제한 (1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는 자, '02.9.5일 이후 청약예금․부금 가입자로서 세대주가 아닌 자) ․지역조합 조합원 선착순 모집금지 ․조합원지위 양도금지 ․과밀억제권역내 재건축 후분양 (전체공정 80%후)	․기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 과세 ․필요시 탄력세율 (기본세율+15p범위내)
근거법령	주택법 제41조, 제41조의2, 동법시행령 제45조의2 주택공급에관한규칙 제14조	소득세법 제104조의2 동법시행령 제168조의3 내지 제168조의5

<투기과열지구 지정현황>

(2008.1.30 현재)

지역	투기과열지구
서울	-전지역('02.9.6)
경기	-고양시 대화동․탄현동․풍동지구․일산2지구, 남양주시 호평동․평내동․와부읍, 화성시 태안읍․봉담지구․동탄지구('02.9.6) -용인시 동백지구('02.11.18) -경기도 전지역('03.6.7) *제외지역 -수도권정비계획법령상 자연보전권역중 가평군,양평군,여주군 -접경지역중 연천군 미산면․중면․장남면․백학면․왕징면 -도서지역인 안산시 대부동, 화성시 우정면 국화리․서신면 제부리
인천	-삼산1지구('02.9.6) -송도신도시(02.12.6) -전지역('03.6.7) *제외지역 -도서지역인 강화군 교동면․삼산면․서도면, 옹진군 대청면․백령면․연평면․북도면․자월면․덕적면․영흥면
부산
대구
광주
대전
울산
강원
전북
전남
충북
충남
경북
경남
제주

9. 주택거래신고 제도

□ 도입목적

◦ 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함

□ 법적근거

◦ 주택법 제80조의2 및 시행령제107조의2

※ 주택법 개정('04.1.29), 주택법시행령 개정('04.3.30, '06.11.7)

□ 시행지역

◦ 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함

* 투기지역

⇒ 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

⇒ 투기지역에서는 주택․토지에 대한 양도소득세를 실거래가로 부과하고 필요시 탄력세율(기본세율±15%p범위내)을 적용할 수 있음

□ 신고 대상주택

◦ 주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨

- 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트

- 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 연립주택

- 아파트․연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축․재개발 정비구역안에 있는 모든 아파트 및 연립주택

* 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄

* 재건축․재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거․멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨

□ 신고 의무자

◦ 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 작성․기명 날인(인터넷 신고시에는 전자인증을 말함)하여 당해 주택소재지의 관할 시장․군수․구청장에게 거래당사자 중 일방이 신고(방문신고 또는 인터넷 신고)하여야 함

- 다만, 신고인이 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음(방문신고에 한함)

- 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음(방문신고에 한함)

◦ 주택거래신고지역내에서 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가 주택거래신고를 하여야 함

(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조, 9.14부터 시행)

□ 신고기간

◦ 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장․군수․구청장에게 방문 또는 인터넷으로 신고하여야 함

◦ 다만, 신고지역 지정전에 체결된 계약으로서 검인을 받지 아니한 계약은 지정일부터 15일 이내에 신고하여야 함

* 검인계약서란 : 부동산등기특별조치법에 따라 지자체 장의 검인(확인도장)을 찍은 부동산매매계약서로서 지방세등 세금 납부 및 등기시에 제출하여야 함

□ 신고내용(주택법시행령제107조의3)

	2008 주택업무편람

Ⅲ. 주요 업무내용

1) 계약당사자

2) 계약일

3) 거래대상 주택의 소재지

4) 거래대상 주택의 종류와 규모

5) 거래가액

6) 거래대상 주택의 취득에 필요한 자금의 조달계획(거래가액 6억초과인 경우)

7) 거래대상 주택에의 입주여부에 관한 계획(거래가액 6억초과인 경우)

8) 계약의 조건 또는 기한이 있는 때에는 그 조건 또는 기한

□ 위반자 조치

◦ 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

◦ 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함

□ 과태료 부과기준

위 반 행 위	과태료부과금액
◦ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때 ․신고해태기간이 1월 미만 ․신고해태기간이 1월 이상～3월 미만 ․신고해태기간이 3월 이상～6월 미만 ․신고해태기간이 6월 이상～12월 미만 ․신고해태기간이 12월 이상	취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배
◦ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때 - 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때 - 거래가액을 거짓으로 신고한 때 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만 ․거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상	취득세의 1배 취득세의 1배 취득세의 2배 취득세의 3배 취득세의 4배 취득세의 5배

※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료 부과

□ 제출서류

◦ 주택거래계약의 신고시 제출하는 서류는 다음과 같음

- 주택거래계약신고서(자금조달계획서 포함 : 거래가액 6억초과시)

□ 처리절차

◦ 주택거래신고서 작성․제출(신고인) → 신고서 접수(시장․군수․구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부(검인, 부동산실거래가신고 면제) → 허위신고 등 위반자에 대한 과태료 부과

□ 주택거래신고지역 지정

◦ 신고지역의 종류

- 아파트거래신고지역, 연립주택거래신고지역, 아파트․연립주택거래신고지역

◦ 신고지역의 지정절차

- 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정함

※ 세부 지정절차
지정예고(필요시, 국토부) → 현지조사(필요시, 국토부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고

◦ 신고지역의 지정기준

- 전월의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역

- 직전월로부터 소급하여 3월간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 3%이상인 지역

- 1년간의 아파트 또는 연립주택의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역

- 관할 시장․군수․구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역

◦ 신고지역의 지정범위

- 신고지역의 지정범위는 시․군․구 또는 읍․면․동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함

- 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축․재개발구역 단위별로 지정할 수 있음

<주택거래신고지역 지정현황>

(2008.8 현재)

구 분	지 정 지 역	지정일
서울시 (19)	강남구(세곡동 제외), 송파구(풍납 제외, 거여․마천 추가지정('05.9.8)), 강동구(하일․암사․길동 제외, 시영 재건축은 포함)	'04. 4.26
	용산구	'04. 5.28
	서초구(내곡․염곡․원지․신원동 제외)	'05. 3.28
	영등포구 여의도동	'05. 7. 8
	양천구 목동․신정동	'05. 8. 4
	마포구 상암동․성산동․공덕동․신공덕동․도화동	'05. 9. 8
	성동구 성수동․옥수동	'05. 9. 8
	동작구 본동․흑석동	'05. 9. 8
	광진구 광장동․구의동	'06.12.29
	강서구 등촌동․마곡동․염창동	'06.12.29
	노원구 중계동 전지역	'08. 2.25 '08. 4.18
	강북구 전지역	'08. 4.18
	도봉구 전지역	'08. 4.18
	중랑구 전지역	'08. 4.18
	동대문구 전지역	'08. 4.18
	성북구 전지역	'08. 4.18
	금천구 전지역	'08. 4.18
인천시 (7)	서 구 가정동․검암동․당하동․마전동․불로동․왕길동․원당동 대곡동, 금곡동	'06.12.29 '08. 8.25
	연수구 송도동․동춘동․연수동․선학동․옥련동․청학동	'07. 7. 2
	남구 숭의동, 용현동, 주안동, 학익동 전지역	'07. 9.13 '08. 4.18
	남동구 논현동 전지역	'08. 2.25 '08. 4.18
	동구 전지역	'08. 4.18
	부평구 부개동, 부평동, 산곡동, 삼산동, 일신동, 청천동	'08. 4.18
	계양구 계산동, 방축동, 병방동, 임학동, 작전동, 효성동	'08. 4.18
경 기 도 (26)	성남시 분당구 성남시 수정구 신흥동	'04. 4.26 '05. 9. 8
	성남시 중원구 은행동	'06.12.29
	과천시 전역	'04. 5.28
	용인시 수지구 신봉․죽전․성복․풍덕천․동천동 용인시 기흥구 전지역(구성읍․기흥읍) 수지구 상현동	'05. 4.21 '05. 8. 4 '05. 8. 4
	안양시 동안구 안양시 만안구 석수동	'05. 7. 8 '05. 9. 8
	수원시 영통구	'05. 7. 8
	의왕시 내손동․포일동	'05. 8. 4
	고양시 일산동구 마두동․장항동 고양시 일산서구 일산동․주엽동	'05. 8. 4 '05. 8. 4
	고양시 덕양구 행신동․화정동	'06.12.29
	광명시 철산동 하안동	'05. 9. 8 '08. 4.18
	군포시 산본동․금정동	'05. 9. 8
	부천시 원미구 상동․중동	'06.12.29
	파주시 금능동․금촌동․교하읍	'06.12.29
	김포시 장기동․풍무동 감정동ㆍ북변동	'06.12.29 '08. 8.25
	오산시 은계동, 오산동, 부산동, 원동, 수청동 궐동, 서동, 가수동, 누읍동, 갈곶동	'07. 6. 5 '08. 8.25
	화성시 동탄면, 진안동, 능동, 기산동, 병점동, 반월동, 반송동, 석우동	'07. 6. 5
	안산시 단원구 고잔동, 선부동 상록구 성포동, 월피동	'07. 9.13
	시흥시 정왕동, 은행동, 월곶동, 하상동	'07. 9.13
	동두천시 생연동 지행동	'08. 2.25 '08. 4.18
	의정부시 호원동 금오동, 녹양동, 민락동, 신곡동, 용현동, 의정부동, 장암동	'08. 2.25 '08. 4.18
	양주시 고읍동, 광사동, 덕계동, 덕정동, 백석읍, 산북동, 삼숭동, 장흥면	'08. 4.18

10. 재건축 초과이익 환수 제도

□ 법적근거 : 재건축초과이익환수에관한법률('06.5.24 제정, '06.9.24시행)

◈ 개발부담금 = 〔종료시점 주택가격 총액- (착수시점 주택가격 총액 +

개발비용 + 정상 집값상승분)] × 부담율

◦ 종료시점 : 준공시점

◦ 착수시점 : 최초의 재건축 추진위원회 승인일

* 舊 주택건설촉진법 등에 의한 재건축사업은 조합설립인가일 기준

◦ 착수 및 준공시점 주택가격 : 주택공시가격

* 공시가격이 없는 경우에는 한국감정원에 의뢰하여 조사․산정

◦ 정상집값 상승분 : 시․군․구별 집값상승률(통계청승인 국민은행통계) 이용

◦ 개발비용

- 당해 사업에 소요된 건축․분양비용 및 제세공과금

- 기반시설부담금, 광역교통시설부담금 등 기 납부한 부담금

- ‘도시및주거환경정비법’상 ‘재건축임대주택’ 대지지분 감소 상당액 등

◦ 부담율 : ‘조합원당’ 평균 개발이익을 기준, 누진율(0～50%) 부과

◈ 부과지역 : 전국

◈ 부과대상자 : 조합에게 부과하되, 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 있는 내용에 따라 해산당시의 조합원에게 부과

◈ 부과시점 : 준공시점부터 4월 이내 (분납 및 물납 허용)

◈ 징수금 활용 : 국가와 지방자치단체가 일정비율로 배분하여 서민주택
건설, 도시재정비사업 등에 활용

◈ 부담금 부과대상 : 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업

* 법시행일 이후 관리처분계획인가 신청분부터 적용

* 착수～종료시점까지의 全 사업기간에 대해 산정하되, 법 시행일을 기준으로 안분하여 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과

11. 주택채권(제2종 국민주택채권 매입) 입찰제도

□ 제도 개요

◦ 시행목적

- 분양가상한제가 적용되는 85㎡ 초과 아파트를 분양받는 자에게 국민주택채권을 매입하도록 하여 시세차익을 환수함으로써 투기수요 방지

※ 동 제도는 ’83. 4월 도입되어 ’99. 7월 폐지된 제도로서 금번 8.31부동산종합대책에 따라 재도입(주택법 개정, '06.2.24)

◦ 매입의무자

- 분양가상한제를 적용받는 85㎡초과 중대형주택을 분양받는 자에게 매입의무 부과

◦ 매입기준

- 지자체장이 분양승인 시 실분양가가 인근시세의 80%이상이 되도록 채권매입상한액을 정하고 청약예금 동일순위 중 매입금액이 많은 자에게 우선적으로 분양

- 인근 시세는 국민은행 가격조사(정부승인 통계), 주택공시가격, 실거래가 신고가격 등을 종합적으로 감안하여 판단

※ 채권의 이자율 등 발행조건은 기획재정부장관이 국토부와 협의하여 결정

◦ 매입방법

- 매입상한액이 1억원을 초과하는 경우에는 1억원 초과분에 대하여 “주택공급 계약체결전”과 “잔금납부전”으로 분할 매입하도록 하여 수요자의 자금조달을 용이하게 함

- 매입액이 1억원 이하인 경우에는 주택공급 계약체결 전에 전액 일괄매입

12. 주택전산망 운용 제도

12-1. 개 요

◦ 추진경위

- ’91. 9. 7 : 전국 주택전산망 구축완료(재산세자료)

- ’91.12. 5 : □주택전산자료운용지침□ 제정

- ’92. 8.10 : 주택양도자료 입력

※ 분기, 반기등 재산세 및 양도자료 보완․입력

◦ 기관별 업무분장

- 국토해양부 : 주택전산화업무 총괄, 자료이용허가 및 자료검색 제공

- 국세청 : 양도소득세(주택) 자료 협조

- 각 시․도 : 재산세(주택) 자료 협조

◦ 입력자료

- 재산세 자료 : 주택소유 파악에 필요한 8개항목

∙소유자 : 성명, 주소, 주민등록번호

∙주 택 : 소재지, 구조, 형태, 면적, 취득일

- 주택양도자료 : 소유권 이전등기 관련자료 중 8개항목

∙소유자 : 성명, 주소, 주민등록번호

∙주 택 : 소재지, 구조, 형태, 면적, 양도일

12-2. 주택전산망 운영(주택전산자료운용지침)

◦ 전산자료 이용절차

- 검색대상자

∙사업계획 승인을 받아 공급되는 주택의 당첨자 및 세대원

∙임대주택 입주자의 자격확인

∙국민주택기금운용에 따른 주택구입 및 전세자금 대출 신청자

∙공직자윤리법에 의한 기관의 재산등록대상자

- 검색절차

∙자료이용기관은 주택전산자료를 검색의뢰요령에 따라 작성한 전산디스켓을 첨부하여 신청

∙국토해양부장관은 자료이용 가능여부를 검토한 후 결과통보

◦ 주택전산자료 검색 의뢰요령

- 공문서 표기방법

∙의뢰목적 및 의뢰 인원수 파악을 위하여 공문서에 아래 사항을 반드시 명시

∙불필요한 서류감축을 위하여 의뢰대상자 명단 첨부는 생략하되 의뢰 대상자 명단이 수록된 디스켓만 제출

검색대상	검색의뢰 인원				검색목적	관련근거
	계	본인	배우자	가족
○○아파트 당첨자	150	30	20	100	입주자 선정	주택전산자료운용지침 제4조

※ 반드시 공문서의 인원과 디스켓상의 인원이 동일하도록 협조바람. 디스켓에는 조회내용만 저장

- 자료작성 서식(3.5인치 디스켓)

∙ 반드시 txt 완성형 파일로만 작성

∙ 작성내용

∘첫째줄 : 의뢰기관명 및 의뢰하고자 하는 내용

∘둘째줄 이하 : 각 줄마다 일련번호, 구분자, 주민등록번호, 이름

∙ 작성방법

∘첫째줄에는 의뢰기관명 및 의뢰하고자 하는 내용만 간략히 기술

∘둘째줄부터는 1줄에 1명씩 입력하되 첫 자리부터 공백없이 입력

∘일련번호 : 6자리

배우자가 없는 세대주 : 000000

배우자가 있는 세대주 : 111111

배우자 : 222222

배우자 외 세대원 : 333333

∘구분자 : 세대주는 “+”로 세대원은 “-”로 구분하여 입력

∘주민등록번호 : “-”구분 없이 연속하여 입력

∘이름 : 20자리이내에서 공백 없이 입력

∘일련번호, 구분자, 주민등록번호, 이름순으로 입력 후 맨 마지막에서는 엔터키로 구분

※ 작성양식이 틀릴 경우 주민등록번호 오류자로 처리

∙ 작성예

- ○○아파트 청약신청자 (배우자가 있는 경우)

111111+1234567891234홍길동□

222222-5678913214586한마음□

333333-4567860531348최진희□

- ○○아파트 청약신청자 (배우자가 없는 경우)

000000+1234567891234홍길동□

333333-4567860531348최진희□

※ 줄과 줄사이는 띄우지 말 것.

※ 박스(표, 선그리기, 표감추기 등)로 처리하지 말 것

◦ 행정사항

- 주택전산자료 검색 의뢰가 폭주하고 있으므로 위 사항을 반드시 준수하여 작성하여야 신속한 자료제공 가능

12-3. 사후조치

◦ 무자격자로 적발된 자에 대한 조치

- 일정기간 소명기회 부여 및 오류자료 수정

∙전산검색결과 유주택자로 판명된 자는 건물등기부등본, 건축물관리 대장 등 관련서류를 제출하여 무주택 입증기회 부여

- 무자격 당첨자에 대한 조치

∙최종적으로 무자격자로 판명된 경우에는 법령이 정하는 바에 따라 당첨취소 등 조치

13. 주택관련 국제협력

13-1. 한·일 주택협의회

◦ 목적

- 한․일 양국간 주택정책 발전방향에 대한 정보교환 및 상호협력 증진

◦ 근거

- ’85.9.24 한․일 주택협의회 설치 합의서

◦ 추진현황

- ’86.8월 일본 동경에서 제1차 회의를 개최한 이래 격년제로 개최

- ’95년 일본 동경에서 제7차회의 개최

- ’97. 8.18～8.23일 서울에서 제8차회의 개최

- ’99. 12.19～23(5일간) 일본 동경에서 제9차회의 개최

- '01. 11.18～11.22일 서울에서 제10차회의 개최

- '03. 8.19～8.22일 일본 동경에서 제11차회의 개최

- '05. 8. 7 ～ 8.11일 서울에서 제12차회의 개최

- '07. 9. 11 ～ 9.14일 일본 동경에서 제13차회의 개최

◦ 개최계획

- '09년 한국에서 제14차회의 개최 예정

13-2. 한·중 도시 및 주택분야 협력회의

◦ 목 적

- 한․중 양국간 도시 및 주택분야의 정책현황․발전방향 등에 대한 정보교환 및 상호협력 증진

◦ 추진현황

- ’93.1월(북경) 및 4월(서울) : 한․중 건설장관 회담

∙매년 교대로 도시 및 주택분야 교류협력 회의를 개최키로 양해각서 체결

- ’96.5.6～12(7일간) : 북경에서 제1차회의 개최

- ’97년․’98년 : 서울에서 제2차회의 개최를 추진하였으나 중국 사정(기구개편․대홍수)으로 연기

- ’99.12.15～18(4일간) : 서울에서 제2차회의 개최

- '00년 : 제3차 협력회의(북경) 추진중 국회일정등을 이유로 '01년으로 연기

- '01.10.17～10.23(7일간) : 북경에서 제3차회의 개최

- '02년 : 중국측 업무형편상 '03년으로 연기

- '03년 : 한국측 업무형편상 '04년으로 연기

- '04.5.24～5.29(6일간) : 서울에서 제4차회의 개최

- '05.5.24～5.30(7일간) : 북경에서 제5차회의 개최

- '06년 : 한국측 업무형편상 '07년으로 연기

- '07.8.30～9.3(5일간) : 서울에서 제6차회의 개최

◦ 개최계획

- 2008년 중국에서 제7차회의 개최 예정

13-3. 한·카나다 주택분야 협력위원회

◦ 추진배경

- 한․카나다 주택분야 협력에 관한 양해각서 체결(’99.5.19)

∙매년 교대로 한․카나다 주택분야 협력위원회를 개최하여 양국간 협력사업을 추진키로 합의

- 카나다와 협력채널을 구축하여 선진 주택금융기법 및 환경친화적 개발경험 습득 필요

◦ 추진현황

- '00.5.8～5.10(3일간) : 카나다 오타와에서 제1차회의 개최

- '03. 4. 1～ 4. 2(2일간) : 서울에서 제2차회의 개최(HOMDEX 기간과 연계)

- '04. 8. 7～ 8.15(8일간) : 카나다 오타와에서 제3차회의 개최

- '05. 2.24～ 2.25(2일간) 서울에서 제1차 기술위원회 개최

- '05. 9.11～ 9.17(7일간) : 카나다 뱅쿠버에서 제2차 기술위원회 개최

- '06. 8.28～ 9. 2(6일간) : 서울에서 제4차회의 개최

- '08. 7. 5～ 7.12(8일간) : 카나다 오타와에서 제5차회의 개최

13-4. 한·이란 주택도시협력 회의

◦ 목적

- 한․이란 양국간 주택 및 도시개발분야의 기술개발, 경험 적용 및 정책혁신에서의 상호 이익을 도모

- 양국의 다양한 건설업체, 단체 및 기업들의 직접 거래, 합작 및 상거래를 지원하고 양국 건설산업간 협력의 장려 등

◦ 추진배경

- 한․이란 주택도시협력에 관한 양해각서 체결('01.5.23)

◦ 협력범위

- 최소비용으로 내진 및 내화 건축기술과 같은 도시 및 주택개발을 포함한 인간 정주

- 신주거지구 개발을 위한 계획 기술 등

◦ 추진현황

- '03.7.14～7.19(6일간) : 서울에서 제1차회의 개최

- '04.2.28 : 한․이란 주택도시분야 기술위원회 개최 합의

- '04.6.13 : 이란측 주택도시분야 기술위원회 개최 방안 제시

- '04.10.4～10.10 : 한국토지공사 이란 방문 조사

∙우선 신도시 사업참여후 문제되는 기술적인 사항 중심으로 개최 희망(이란측)

Ⅲ-2. 주택건설 및 도시정비 부문

1. 주택건설사업 / 115

2. 주택건설기준 / 117

3. 공동주택관리 / 119

4. 주택건설공사 감리제도 / 122

5. 주택 재개발사업 / 125

6. 주택 재건축 사업 / 131

7. 주거환경개선사업 / 136

8. 기존도심 재정비촉진사업 / 139

1. 주택건설사업

1-1. 사업계획승인

◦ 승인대상

- 주택건설 : 20세대 이상의 공동주택 및 20호 이상의 단독주택

- 대지조성 : 10,000㎡ 이상의 대지조성사업

※ 예외 : 상업지역이나 준주거지역에서 300세대 미만 건축되는 주상복합건물로 전용면적이 1세대당 297㎡(단독주택은 1호당 330㎡)이하이고 주택용도 연면적이 전체 연면적의 90%미만인 경우

◦ 사업주체

- 주택건설 : 국토부장관에게 등록한 자(주택건설 등록업자)

- 대지조성 : 국토부장관에게 등록한 자(대지조성 등록업자)

※ 예외 : 국가․지자체․주공․토공․지방공사는 등록을 하지 않아도 주택건설 및 대지조성 가능

◦ 승인절차

사업계획 승인신청	⇒	관계기관협의	⇒	승 인
시․도지사 (또는 시장․군수)		30일이내		60일이내 (협의기간 포함)

◦ 승인권자 : 시․도지사(국가, 주택공사, 토지공사가 시행하는 경우 국토해양부장관)

◦ 사업승인의 효과 : 타법의제(24개법 46개 인․허가 사항)

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 개발행위의 허가, 실시계획의 인가, 토지거래계약의 허가

- 도로법․하천법 등의 점용허가, 산지관리법․산림법 등의 허가

- 건축법 등의 허가, 도시개발법상의 실시계획의 인가

◦ 승인의 법적 성질

- 건축허가는 대물적 허가로서 기속적 행위에 가까우나, 사업승인은 대물적․대인적 복합적인 허가로서 재량행위에 근접

◦ 공공시설의 대체

- 사업부지내의 공공시설은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용하여 새로이 개설하는 공공시설과 대체가능

◦ 사업계획변경 금지 : 입주자 모집공고후

- 공급계약이 체결된 주택의 공급가격을 변경하는 사업비의 증액

- 세대당 규모 및 대지지분의 변경(2% 초과)

1-2. 간선시설의 설치

◦ 대상 : 100호 이상의 주택건설 및 16,500㎡ 이상의 대지조성사업

◦ 설치의무자

- 도로 및 상하수도 : 지방자치단체

- 전기․통신․가스․지역난방 : 공급자

- 우편통 : 국가

◦ 설치범위

- 도로 : 단지밖의 기간이 되는 도로에서 단지 경계선(주출입구)까지 길이가 200m 초과시 초과부분

- 상하수도 : 단지밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지 길이가 200m 초과시 초과부분

- 전기시설 : 단지밖의 기간이 되는 시설에서 단지 경계선까지

- 가스시설 : 단지밖의 기간이 되는 가스공급시설에서 단지경계선까지
(단지내 정압조정실이 있는 경우 그 시설까지)

- 통신시설(세대별 전화) : 관로는 단지밖의 기간시설에서 경계까지, 케이블은 단지안의 최초 단자까지

- 지역난방 : 단지밖의 기간이 되는 열수송관의 분기점으로부터 단지내의 각 기계실입구 차단밸브까지

◦ 비용의 부담 : 설치의무자가 부담

※ 도로․상하수도는 설치비용의 50%범위안에서 국고보조 가능

2. 주택건설기준

2-1. 일반사항

◦ 법적근거 : 주택건설기준등에관한규정, 동 규칙

◦ 목 적

- 주거환경과 주택의 질 향상을 위하여 주택 및 부대․복리시설등 주택단지와 당해 제반시설에 대한 최소한의 기준 제시

∙주택단지 배치 및 단지 시설의 배치

∙주택의 구조 및 설비, 부대․복리시설

∙공업화주택의 인정등

◦ 적용대상

- 주택법 제16조제1항의 규정에 의한 사업계획 승인을 얻어 건설하는 주택건설사업

2-2. 주요내용

◦ 단지계획

- 주택단지내 설치가능 시설

∙기간시설 : 도로․상하수도․전기․가스․통신 및 지역난방등

∙부대시설 : 주차장․관리사무소․담장․대문․경비실․정화조등

∙복리시설: 어린이놀이터․근린생활시설․의료시설․주민운동시설등

◦ 주택단지내 입지기준

- 소음 및 위해시설로부터 이격거리

∙방음벽․수림대 등의 방음시설을 설치하여 실외 소음도가 65db미만이 되도록 하거나, 6층 이상인 부분의 실내 소음도가 45db이하

∙공해공장 및 위험시설로 부터 50미터 이격

◦ 층간 소음기준

- 공동주택의 각 층간 바닥충격음이 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음)은 58db이하, 중량충격음(비교적 무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음)은 50db 이하로 하여야 함.

- 바닥충격음의 세부측정방법, 표준바닥구조 및 차단성능 등급은 고시로 정함

◦ 부대시설

- 도로 : 주택단지에는 폭 6미터 이상의 도로를 설치하여야 한다. 다만 공동주택의 세대수가 100세대 미만이고 막다른 도로인 경우로서 그 길이가 35미터 미만인 경우에는 그 폭을 4미터 이상으로 할 수 있음.

- 주차장 설치기준(대/㎡) : 최소 주차대수 세대당 1대(전용 60㎡이하, 0.7대)이상 확보

구 분	특별시	광역시, 수도권 시지역	시지역, 수도권 군지역	기타 지역
85㎡이하	1/75	1/85	1/95	1/110
85㎡초과	1/65	1/70	1/75	1/85

※ 지하주차장 기준 : 특별시․광역시 등의 300세대이상 주택단지에는 주택의 전용면적 규모에 따라 주차장의 일정부분 (3/10～6/10)을 지하에 설치

- 조경시설 : 단지면적 3/10의 조경시설 확보

- 비상급수시설 : 지하 양수시설 또는 지하 저수조 설치

- 난방시설 : 6층이상은 중앙집중 난방방식(개별 난방방식 설치 가능)

◦ 복리시설

- 의료시설 : 의원․병원․약국등(자율설치)

- 근린생활시설 : 설치 자율(세대당 6제곱미터 이내)

- 유치원 : 2천세대 이상의 주택단지에는 유치원 설치

- 경로당 설치 : 100세대이상의 주택단지

- 보육시설 설치 : 300세대 이상의 주택단지

3. 공동주택관리

3-1. 적용대상 : 공동주택

◦ 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택

※ 예외

∙도시및주거환경정비법 제2조제2호라목의 규정에 의하여 도시환경정비사업으로 건설된 공동주택은 적용하지 않음

∙임대주택 : 행위허가, 관리주체 업무, 하자보수, 안전규정, 관리사무소장 배치에 한하여 적용

∙건축허가 공동주택 : 하자보수, 안전진단에 한하여 적용

◦ 의무적 관리대상 공동주택

- 300세대 이상

- 150세대 이상으로서 승강기가 설치되었거나 중앙집중식 난방방식(지역난방방식 포함)

3-2. 공동주택의 관리조직

◦ 관리주체

- 입주자 자치관리기구(자치관리)

- 주택관리업자(위탁관리)

- 임대사업자

◦ 관리주체 업무

- 유지․보수 및 안전관리

- 경비․청소․소독 및 쓰레기 수거

- 관리비 및 사용료 징수, 공과금 등의 납부대행

- 입주자 대표회의 의결사항의 집행등

◦ 관리기구(입주자 자치관리, 위탁관리시 설치)

- 설치요건

∙기계산업기사 또는 승강기 자체검사자격자 1인 이상

∙전기사업법등 관계법령에서 정한 기준 이상의 기술자 확보(전문용역업체에 용역도 가능)

◦ 입주자 대표회의 : 동별 대표자로 구성된 관리에 관한 의결기구

- 동별 대표자 : 6월이상 거주한 소유자나 그 배우자 또는 직계존비속

- 구성 : 회장 1인을 포함한 3인이상의 이사, 1인이상의 감사

- 구성시기 : 입주예정자(총세대수)의 과반수가 입주한 때

- 업무

∙관리방법 및 주택관리업자 선정 제안

∙관리에 관한 의결사항 결정(구성원 과반수 찬성)

(관리규약․제규정 제안, 관리비 예산확정, 사용료 기준 결정 등)

3-3. 공동주택의 유지관리

◦ 안전관리

- 관리주체는 안전관리 계획을 수립하고 시설별로 안전관리 책임자 임명하여 책임점검과 안전관리 진단을 실시

- 안전관리 진단기준

∙정기진단 : 해빙기․우기․월동기 연1회, 안전진단 분기 1회등

∙수시진단 : 노후등 위해발생 우려시설

◦ 입주자(사용자) 의무

- 제반시설을 선량하게 보전․유지

- 공동주택 관리규약 준수

- 관리주체가 점검․수리 및 유지 등을 위해 출입시 거부 불가

- 관리주체 동의없는 행위금지 사항

∙주택내부의 구조물과 설비의 증설 및 제거

∙공용부분에 물건 적재로 통행을 방해하는 행위

∙광고물등 표지를 부착하는 행위

∙가축사육 등으로 공동주거생활에 피해를 주는 행위등 금지

◦ 행위허가

- 공동주택의 용도변경, 재․개축․재축․대수선, 파손․철거, 용도폐지, 신․증축, 비내력벽 철거시 시장․ 군수․구청장의 허가 또는 신고 필요

◦ 장기 수선계획 및 장기수선충당금

- 단지의 여건 및 시설별 노후도를 감안하여 사용검사후 1년경과 이후부터 매월 적립

◦ 하자보수제도

- 사업주체의 하자보수 의무

∙시설별 하자보수 책임기간 : 주요시설 2～4년, 기타시설 1년

∙내력 구조부 : 기둥․내력벽 10년, 보․바닥․지붕 5년

- 하자보수 보증금 : 총 공사비의 3/100에 해당하는 현금 또는 은행․보험․조합의 보증서 등을 사용검사권자(시장․군수)의 명의로 예치

3-4. 공동주택 안전점검

◦ 목 적

- 공동주택에 대한 안전점검을 실시하여 안전도가 취약하고 재해의 우려가 있는 주택을 특별관리 함으로써 위해요소를 사전에 제거하고 적절한 보수․보강과 재건축 등을 추진

◦ 안전대책

- 관리주체는 공동주택 등에 대하여 반기마다 안전점검 실시
(시행령 제65조제1항)

∙노후화 등으로 안전도가 취약하다고 인정되는 공동주택에 대하여는 시장 등이 특별관리

∙특별 관리대상은 점검 책임자를 지정하여 매월 1회이상 안전점검

- 16층이상 공동주택은 3년마다 전문기관의 정기점검 실시

(시설물의안전관리에관한특별법 제6조)

- 재난이 발생할 우려가 있는 경우에는 경계구역으로 설정하고 입주민 퇴거조치(재난관리법 제35조)

◦ 추진상황

- 특별 관리대상 공동주택에 대하여는 노후상태에 따라 보수․보강 또는 철거후 재건축 유도

- 철거대상 공동주택에 대하여는 입주민의 이주를 독려하고 조속한 재건축 추진을 위한 행정지원

4. 주택건설공사 감리제도

4-1. 개 요

◦ 주택공사 감리제도 도입배경

- 종전의 민간 주택건설공사의 감리제도는 건축법 및 건축사법에 의하여 건축주가 임의로 감리자를 지정하고 감리비도 적정하게 지급되지 않아 감리자가 건축주에게 예속되는 등 사실상 객관적인 감리가 불가능 하여 부실공사의 한 원인으로 작용

- ’94.8월 부실공사 방지대책의 일환으로 ｢주택건설촉진법령｣에 감리제도를 새로이 도입하여 시행

◦ 주요내용

- 사업계획 승인권자(시장․군수․구청장등)가 감리자를 지정

- 감리자의 권한 부여

∙시공자 위반사항 조치, 시정명령, 공사중지 명령 등

∙사업계획 승인권자에게 보고사항을 정함

⇒ 감리원 배치 계획서

⇒ 착공․준공시 감리계획서 및 의견서

⇒ 분기별 감리업무 수행사항 보고등

- 감리자 처벌강화

∙부실감리자는 등록말소․영업정지․면허취소 등 제재

◦ 관계법령 감리제도 비교

									￭ 대상 : 20세대 이상 민간주택 건설공사 ￭ 성격 : 공사감리 ￭ 보수기준 : 주택건설공사 감리비 지급기준 ￭ 감리회사 ‣300세대미만 : 건축사사무소, 감리전문회사 ‣300세대이상 : 감리전문회사 ￭ 감리자 지정 : 사업계획승인권자
주택감리 (민간공사)				공동 주택		주택법
									￭대상 : 일반 민간 건축공사 ‣상시감리(현장상주) : 연면적 5천㎡이상, 3천㎡이상(5개층), 아파트 ‣수시감리(종합감리) : 기타 건축물 ￭성격 : 공사감리 ￭보수기준 : 건축사업무 및 보수기준 ￭감리회사 : 건축사사무소 ￭감리자지정 : 건축주
시공감리 (민간공사)				일 반 건축물		건축법및 건축사법
책임감리 (공공공사)						건설기술 관 리 법			￭대상 : 국가 등이 시행하는 100억원 이상의 22개 공종 ￭성격 : 발주기관 공사감독 대행 ￭보수기준 : 건설공사 감리대가기준 ￭감리회사 : 종합‧토목‧건축‧설비분야 감리전문회사 ￭감리자 지정 : 발주청장
			다중이용건축물 : ․문화 및 집회시설(전시장 및 동․식물원을 제외한다), 판매 및 영업시설, 의료시설중 종합병원 또는 숙박시설중 관광숙박시설의 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 5천제곱미터이상인 건축물 ․16층이상인 건축물
				전기설비/전력기술관리법		￭대상 : 600볼트 초과전압 또는 75킬로와트 이상 사용시설물 ￭감리회사 : 종합 - 감리대상시설물의 전력시설물 전문 - 10만킬로와트 미만, 연면적 3만㎡ 미만의 전력시설물 ￭감리자지정 : 건축주(발주자)
설비감리
						￭대상 : 연면적 1천㎡이상 (종교시설은2천㎡, 아파트는11층) ￭감리회사 : 1급 - 모든시설 2급 - 아파트 및 연면적 1만㎡미만 3급 - 연면적 5천㎡미만 ￭감리자지정 : 건축주(소유자)
				소방설비/ 소방법

4-2. 감리자 지정 및 업무

◦ 감리자의 자격

- 주택법 제24조의 규정에 의하여 사업계획승인권자가 당해 주택건설공사의 감리자로 지정한 자

∙300세대미만 : ｢건축사법｣에 의하여 감리자격이 있는 자 및 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사

∙300세대이상 : 건기법에 의한 종합감리전문회사, 건축감리전문회사

- 하나의 감리업체가 건축사와 감리전문회사를 동시에 등록한 경우 300세대 미만의 주택건설공사의 감리자로 응모 가능

- 사업계획승인권자는 인접지역에 2이상의 주택건설 단지가 있는 경우 공동으로 감리할 수 있도록 지정 가능

- 건축사법 및 건설기술관리법에 의한 감리자격이 있다 하더라도 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사는 감리 불가

◦ 감리원의 자격

- 감리업무를 총괄하는 감리원의 경우 다음 규정에 해당하는 자로써 건기법시행령 별표 제3호의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 및 학력․경력자(1,000세대 미만：감리사 이상, 1,000세대 이상： 수석감리사)

- 건축․토목․기타 설비 등 분야별 감리원의 자격

∙건축사법에 의한 건축사 또는 건축사보 포함(300세대 미만의 경우)

∙토목분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 토목분야의 기술자격자 또는 학력․경력자

∙건축분야 : 건기리법시행령의 규정에 의한 건축분야의 기술자격자 또는 학력․경력자

∙기타 설비분야 : 건기법시행령의 규정에 의한 기계분야, 건축분야중 건축기계설비 또는 건축설비, 전기분야중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방설비의 기술자격자 또는 학력․경력자

◦ 감리자 지정 절차

주택건설 사업계획승인		→	감 리 자 모집공고	→	감리자 지정신청	→	감리자 적격심사	→		감리비 예정 가격결정
감 리 자 지 정		→	감 리 자 지정통보	→	감리자 계 약

5. 주택 재개발사업

5-1. 목 적

◦ 도시내 노후․불량한 주거 밀집지역의 주택을 개량․건설하고 도로 등 공공시설을 정비하는 도시계획사업

- 도시계획측면 ⇒ 토지의 효율적 이용과 도시기능의 회복

- 주택공급측면 ⇒ 공동주택의 건설로 주택공급 확대

- 사회복지측면 ⇒ 무주택 세입자에 대한 주거대책 강구

◦ 관련규정：도시및주거환경정비법('03.7.1부터 시행)

5-2. 사업시행

◦ 사업절차

도시․주거환경정비 기본계획수립 (특별시장․광역시장․시장)	⇒	구역지정 (시․도지사ㆍ대도시의 시장)
․구역의 개략적 범위 ․단계별 추진계획 ․토지이용계획		․구역지정 입안(시장․군수) ․도시계획위원회 의결 및 고시 ․사업계획의 입안결정 (구역지정과 별도로 결정가능)
조합설립 (시장․군수․구청장)	⇒	사업시행인가 (시장․군수․구청장)
․토지등소유자의 3/4이상 동의		․주민동의(정관등이 정하는 동의) ․사업착수
관리처분계획인가 (시장․군수․구청장)	⇒	분양처분 및 청산 (시행자)
․조합원 분양계획 수립 ․일반분양 모집공고		․분양처분 고시 ․청산 및 조합해산

◦ 시행방식

- 관리처분계획 방식 : 시장ㆍ군수의 인가를 받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하여 공급하는 방식

- 환지 방식 : 도시개발법을 준용하여 환지로 공급하는 방식

◦ 구역지정 요건

- 건축물이 노후․불량하여 그 기능을 다할 수 없거나 건축물의 과도한 밀집으로 인하여 그 구역안의 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 경우 등

◦ 사업시행자

- 조합(시장ㆍ군수, 주택공사등, 건설업자, 등록사업자와 공동시행 가능)    - 시장ㆍ군수․주택공사등

◦ 관리처분계획

- 사업 착수전에 평가된 권리가액에 따라 건립 예정인 주택평형을 배정하고, 일반분양분을 결정하는 권리변환 계획

◦ 분양기준

- 종전 권리가액을 참조하여 1세대 1주택 분양원칙

- 공유지분 토지의 경우 각각의 지분면적이 대지 최소면적 이상인 경우등

☞ 세부기준은 지자체 조례로 규정

◦ 주택평형 비율

- 임대주택 및 주택규모별 건설비율(국토해양부 고시2006-273호)

☞ 80%이상을 전용면적 85㎡이하, 17%이상을 임대주택으로 건설하되 임대주택의 30%이상을 전용면적 40㎡이하로 건설(비수도권 50% 감면)

5-3. 유사사업의 상호비교

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업․공업지역)
근 거	도시및주거환경정비법(법률 제6852호, '02.12.30)
목 적	- 불량주택 및 공동 시설 정비	- 불량주택 및 공동 시설 정비	- 노후․불량주택 재건축	- 도심기능 회복
특 성	- 도시계획차원 강조	- 재개발사업 완화 (달동네)	- 주택공급	- 상업․공업지역 정비
지정요건	- 노후․불량주택이 밀집된 지역 - 순환 재개발 시행을 위한 순환용 주택건설이 필요한 지역 - 공공시설 정비로 과소토지가 되어 있어 건축대지로서 효용을 다할 수 없게 되는 지역	- 재개발 구역으로서 재개발사업 시행이 불가능한 지역 - 노후․불량 건축물이 밀집되어 주거지로서 기능을 못하는 지역	- 준공후 20년(시․도의 조례가 20년 이상으로 정하는)이 경과되어 재건축 효용증가가 예상되는 지역 - 건물이 훼손․일부멸실되어 안전사고의 우려가 있는 주택 - 재건축이 불가피하다고 시장 등이 인정하는 주택	- 열악한 상업․공업지역으로 도시계획으로 정비가 필요한 지역
시행주체	-조합 - 지자체․주택공사등	- 시장․군수 : 기반 시설, 공동주택 건설 - 토지․건물소유자 : 현지 개량 사업 - 주택공사 : 공동주택 건설 및 긴급사업 시행시	-재건축조합
개발방식	-철거, 수복, 보전	-현지개량․공동주택건설, 환지	-철거
시행절차	- 기본계획 수립→구역지정(정비계획 수립)→추진위원회→조합설립→사업시행인가→착공․공사→관리처분계획→분양․처분	* 재개발 시행 절차에서 조합설립, 관리처분 계획 절차가 없음.	- 기본계획 수립→구역지정(정비계획 수립)→추진위원회(안전진단)→조합설립→사업시행인가→착공․공사→관리처분계획→분양․처분

구 분	주택재개발사업 (대상：단독밀집)	주거환경개선사업 (대상：단독밀집)	재건축사업 (대상：공동주택)	도시환경정비 (대상 : 상업․공업지역)
사업규모	- 제한없음	- 제한없음	- 제한없음
주택규모	- 국토부 고시 ․85㎡이하:80%이상 ․임대주택 : 17% 이상 ※수도권 제외지역 : 50% 범위내 완화	- 국토부 고시 수도권과밀억제권역내 ․85㎡이하:90%이상 ․임대주택 : 20% 이상	- 국토부 고시 ․60㎡이하:20%이상 ․85㎡이하:40%이상 ․임대주택 : 증가되는 용적률의 25% 이상
공급대상	- 토지․건물 소유자 - 세입자 : 임대주택 - 잔여분 : 일반분양	- 토지․건물 소유자 - 세입자 : 임대주택	- 조합원 - 잔여분 : 일반분양
세입자 대 책	- 세입자용 임대주택 건설․공급 - 주거이전비 지급	- 세입자용 임대주택 건설․공급 - 주거이전비 지급	- 없음
공공지원	- 국가․지자체 보조	- 국가․지자체 보조	- 없음
주민동의	- 조합설립:토지등소유자의 3/4이상 - 시행인가 : 정관이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의	- 시행자지정 : 토지등 소유자의 2/3이상, 세입자세대수의 1/2이상	- 조합설립:동별 구분소유자 및 의결권의 2/3이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 3/4이상 - 시행인가 : 정관이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의
세제지원	- 토지․주택 취득시 취득세․등록세 비과세	- 대체 부동산 취득시 취득세․등록세 면제	- 없음
토지수용	-가능	-가능	-매도 청구가능

＜참고：'06.8.25부터 시행된 개편 절차＞

□ 안전진단 절차 개선

	종 전			현 행		비 고
	안전진단신청			안전진단신청
	↓			↓
	사전평가			사전평가		시․도지사 평가여부 결정
	↓			↓
	예비안전진단			예비평가		시설안전기술공단 건설기술연구원
	↓			↓
	안전진단실시 시기조정			안전진단실시여부 결정		시․도지사
	↓			↓
	안전진단 실시			안전진단 실시		진단전문기관
	↓			↓
	안전진단결과 재검토			안전진단결과 재검토		시설안전기술공단 건설기술연구연
	↓			↓
	재건축여부 판정			재건축여부 판정
				↓
				안전진단 적정성 여부 검토(시도지사 판단)		시설안전기술공단 건설기술연구연

※ 점선의 절차는 임의규정임

□ 정비사업 절차 개요

종 전									현 행
재 개 발			재 건 축			주거환경개선
	기본계획									기본계획
	⇓									⇓
	구역지정						지구지정			구역지정 (정비계획수립)
	⇓						⇓			⇓
	추진위원회			추진위원회			개선계획수립			추진위원회
	⇓		⇓(안전진단)				⇓			⇓(안전진단)
	조합설립			조합설립						조합설립
⇓(시공사선정)			⇓(시공사선정)							⇓(재개발, 도시환경 시공사선정)
	사업시행인가			사업계획승인			사업계획승인			사업시행인가
	⇓			⇓			⇓		⇓(재건축 시공사선정)
	관리처분계획									관리처분계획
	⇓									⇓
	착공 및 분양			착공 및 분양			착공 및 분양			착공 및 분양
	⇓			⇓			⇓			⇓
	준 공			준 공			준 공			준 공
	⇓			⇓						⇓
	청 산			조합해산						청 산

※ 주거환경개선사업의 경우 추진위원회, 조합설립, 관리처분계획, 청산 절차가 없음

6. 주택 재건축 사업

6-1. 개 념

◦ 노후․불량한 주택을 철거하고 그 대지위에 주택을 건설하기 위하여 기존 주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성하여 주택을 건설하는 것으로 주택의 공급과 주거환경 개선에 이바지

※ 기타 제도와의 차이

- 건축법상의 멸실신고 후 다시 짓는 재건축

- 중소기업의구조개선및경영안정지원을위한특별법에 의한 시장 재건축

- 주택의 수선․개량에 중점을 두는 주거환경개선사업

- 기존 주택의 철거가 수반된다는 점에서 일반적으로 나대지에 건설하는 지역․직장 조합주택 및 일반주택 건설사업과 차이

6-2. 재건축대상

◦ 노후․불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하며, 예외적으로 단독주택도 그 대상으로 하고 있음

☞ 아 파 트 : 5층이상의 주택
연립주택 : 동당 건축 연면적이 660㎡를 초과하는 4층이하의 주택
다세대주택 : 동당 건축 연면적이 660㎡ 이하인 4층이하의 주택

◦ 노후․불량주택의 요건

- 훼손․멸실되어 도괴 기타 안전사고 우려가 있는 경우

- 20년(시․도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 과다한 수선유지비나 관리비용이 드는 경우

- 20년(시․도 조례로 20년 이상으로 정할 경우 그 연수)이 경과하고 주거환경이 불량하여 재건축시 현저한 효율증가가 예상되는 경우

- 도시미관․토지이용도․난방방식․구조적 결함 등으로 재건축이 불가피 하다고 시장․군수․구청장이 인정하는 경우

- 단독․다세대주택은 재해위험이 있다고 시장 등이 인정하는 경우

6-3. 재건축 절차

기본계획	→	구역지정 (정비계획 수립)	→	추진위원회승인	→	안전진단	→
재건축조합인가	→	사업시행인가	→	관리처분계획인가 주택건설, 분양	→	준 공 (회계감사)	→
입 주	→	조합청산․해산

◦ 재건축조합 설립인가 신청

- 동의요건

∙공동주택의 경우 각 건물별 구분소유자 및 의결권의 각 2/3이상, 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3/4이상 동의

- 신청내용

∙신축건물의 설계개요

∙건물철거 및 신건물 건축에 소요되는 개산액 및 비용분담 사항

∙신건축물 구분소유권 귀속에 관한 사항

◦ 안전진단 실시

- 재건축을 결의한 기존 노후․불량주택등 소유자는 재건축을 하기 위하여 시장 등에게 안전진단 신청

- 시장 등은 현지조사와 시설안전기술공단등의 예비평가 결과를 토대로 안전진단 실시여부 결정

- 안전진단기관

∙시설물의안전관리에관한특별법의 규정에 의한 안전진단 전문기관 및 시설안전기술공단

∙건설기술관리법 규정에 의한 한국건설기술연구원

∙안전진단 수수료는 시설물의안전관리에관한특별법 시행령 제8조의 규정에 의한 대가 준용

∙시장 등은 안전진단결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 재건축 허용여부 결정

◦ 재건축조합 설립인가

- 재건축 대상이 되는 노후․불량주택 소유자는 재건축 조합을 구성하여 관할시장 등에게 조합설립(변경)인가 신청

- 재건축조합 구성원 자격기준

∙노후․불량주택(당해주택에 부속되는 대지포함)의 소유자

∙복리시설(당해 복리시설에 부속되는 대지포함)의 소유자

- 재건축조합 구성원 교체 및 신규가입 요건

∙조합원 사망

∙입주자로 선정된 지위가 양도․증여․판결로 변경된 경우

∙당해지역 노후․불량주택 소유자가 추가 가입하는 경우

- 재건축조합원 명의변경 금지('03.12.31 도시및주거환경정비법 개정시행)

∙투기과열지구내 재건축 조합원에 대해서는 조합설립 인가 이후 조합원 지위양도를 금지

* 법 개정시행 이전 조합설립인가를 받은 조합원에 대하여는 1회에 한하여 명의변경 허용

인가(변경)신청 구비서류	조합정관에 포함할 내용
- 조합인가(변경)신청서 - 창립총회의 회의록 및 조합장 선출동의서 - 조합원 전원이 연명한 조합규약(설립인가에 한함) - 사업계획서(설립인가에 한함) - 재건축 결의 사항을 증명할 수 있는 서류 (설립인가에 한함) - 변경의 내용을 증명하는 서류(변경인가에 한함) - 조합원 명단	- 주택조합의 명칭 및 주소 - 조합원의 자격에 관한 사항 - 조합원의 제명․탈퇴․교체에 관한 사항 - 사업시행지역의 위치 및 면적 - 조합임원의 권리․의무․선임방법 - 조합의 비용부담과 조합회계 - 사업연도 및 사업시행방법 - 총회의 개최 및 조합원의 총회소집 요구에 관한 사항 - 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차 - 사업이 종결된 때의 청산절차 및 방법 - 조합정관의 변경절차

◦ 사업시행인가

- 사업계획을 작성하여 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 미리 얻어 시장․군수의 인가를 받아야 함

◦ 관리처분계획인가, 주택건설․분양

- 관리처분계획 인가

∙ 사업시행자는 사업시행인가 고시날부터 21이내 일간신문에 분양공고

∙ 30일이상 60일 이내의 기간동안 분양신청

∙ 관리처분계획 수립

∙ 관리처분계획을 30일 이상 토지등소유자에게 공람

∙ 관리처분계획 인가 및 고시

- 거주자 이주 및 구조물 철거

- 기존주택 철거는 관리처분 인가후 철거 예정일 7일전까지 시장 등에게 신고

∙거주자 이주 및 기존주택 철거는 주택철거 계획서 및 조합정관 등에 따라 시행

- 사업시행인가의 내용, 주택건설기준등에관한규정 등에 의거 주택건설

- 조합주택의 분양

∙재건축 조합원에게 공급하고 남은 주택이 20세대 이상인 경우는 주택공급에관한규칙에 따라 일반분양

◦ 사용검사(준공)

- 개념

∙사업시행인가 내용대로 적합하게 시공 되었는지 여부 확인

∙사용검사를 받은 후가 아니면 주택 등의 사용 불가

- 사용검사권자, 대상 및 시기

∙사용검사권자는 시장 등이며, 사업이 완료된 경우에 시행

∙대상은 사업시행인가 받은 주택, 부대․복리시설 및 대지등

※ 건축물의 경우로서 특히 필요하다고 인정하는 때에는 사업완료 이전 완공부분에 대하여 동별 사용검사 신청 가능

- 사용검사 신청자 : 공동사업주체

- 사용검사를 받으면 건축법 관련규정에 의한 사용승인을 받은 것으로 간주

◦ 입주 및 조합해산(청산)

- 사용검사가 완료된 후 조합원 등은 입주 가능

- 시장에게 조합해산 인가 신청

- 조합청산의 절차와 방법은 조합에서 정한 정관에 따라 시행

- 시장 등이 조합해산을 인가한 때에는 인가서 교부

- 조합해산 인가절차에 관하여 규정에 없는 것은 시장 등이 따로 정하여 운영가능

7. 주거환경개선사업

7-1. 목 적

◦ 도시내 저소득층이 거주하는 노후․불량주택 밀집지역을 대상으로 주택을 개량․건설하고 정비기반시설을 정비하는 도시계획사업

- 저소득층의 주거복지 증진 → 현지정착을 도모

- 도시환경정비 → 도로, 상․하수도 등 공공시설 정비

※ 관련규정

∙도시및주거환경정비법

7-2. 사업시행

◦ 사업시행절차

기본계획수립 (특별시장․광역시장․시장)	⇒	정비구역지정 (시․도지사)
․구역, 개략적 범위 ․단계별 추진계획 ․토지이용계획		․정비계획수립 및 구역지정 신청(시장․군수) ․지방도시계획위원회 심의 및 고시
사 업 시 행 (시장․군수․구청장)	⇒	완료 및 입주 (주민)
․주민동의 수렴(토지등소유자 2/3이상) ․주택정비(주민) ․공공시설 정비(시장․군수․구청장)

◦ 시행방식

- 현지개량 : 주택 소유자가 정부의 금융지원 하에 주택을 스스로 개량하고 시장․군수․구청장 등은 정비기반시설을 정비

- 공동주택 : 과도한 인구밀집과 불규칙한 도로망으로 인해 현지 건설  개량이 곤란한 경우 공동주택 건설

◦ 구역지정 요건

- 노후․불량 건축물 밀집지역

- 재개발구역이지만 주민의 1/2이상이 재개발사업을 원치 않는 지역

- 철거민을 수용하였거나 기타 공공시설 정비가 불량한 지역

- 정비기반시설 부족으로 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

◦ 사업시행자

- 시장․군수․구청장(주택공사 등도 가능)

◦ 주민동의

- 시행자지정시 토지등소유자 2/3이상, 세입자 1/2이상의 동의 필요

◦ 공동주택 건설시의 평형과 공급대상

- 평형 : 전용 85㎡이하 90% 이상, 임대주택 20% 이상

- 공급대상 : 지구내 토지 또는 건축물 소유자, 구역지정을 위한 공람공고일 현재 3월 이전부터 주거환경개선구역에 거주하는 무주택 세입자(임대주택), 타 주거환경개선지구 거주자

※ 주택 여유분은 일반분양 가능

◦ 구역내 국․공유지의 처리

- 구역지정시 국․공유지 소관청과 협의한 후 사업시행시 당해 사업시행자에게 국․공유지를 무상으로 양여

- 국․공유지는 점유자 등에게 저렴하게 매각(평가금액의 80%)한 후 그 매각대금으로 구역내 공공시설 정비에 사용

◦ 자금지원

- 국민주택기금

∙단독․다세대 : 호당 2,000～4,000만원(연3%, 1년거치 19년 분할상환)

∙아파트․연립 : 호당 5,500～7,500만원(최저3%,       〃           )

- 기타 국․공유지 매각대금, 주택분양금, 지방비 등으로 공공시설 정비

- 도시내 노후․불량주택지내 정비기반시설 설치를 위하여 총 408개 지구에 '05년부터 ‘12년간 2조원을 투입(2단계 사업)

＜연차별 투자계획＞

<1단계 사업>	(단위 : 개수, 억원)

사업계획		연차별 투자실적
		'01년도		'02년도		'03년도		'04년도		'05년도
지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비
482	1조6천억 (8,000)	270	4,000 (2,000)	120	3,676 (1,640)	55	3,330 (1,685)	24	2,898 (1,400)	13	2,096 (1,275)

※ (  )는 국고지원 금액

<2단계 사업>	(단위 : 개수, 억원)

사업계획		연차별 투자 실적 및 계획
		'05년도		'06년도		'07년도		'08년도		'09년도 이후
지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비	지구수	사업비
408	2조원 (1조원)	182	332 (166)	68	2,410 (1,205)	53	2,660 (1,330)	86	2,448 (1,224)	19	12,150 (6,075)

※ (  )는 국고지원 금액

8. 기존도심 재정비촉진사업

8-1. 목 적

◦ 강북 등 낙후된 구시가지의 낙후된 지역에 대한 주거환경개선과 기반시설의 확충 및 도시기능의 회복을 위한 주택재개발사업 등 소규모(1만평내외)의 정비사업을 광역적(최소 50만㎡ 이상)으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 개발할 수 있게 함으로써 도시의 균형발전을 도모하고 국민의 삶의 질 향상에 기여

8-2. 재정비촉진사업

◦ 도시 및 주거환경정비법에 의한 주거환경개선, 주택재개발, 주택재건축, 도시환경정비사업

◦ 도시개발법에 의한 도시개발사업

◦ 재래시장 육성을 위한 특별법에 의한 시장정비사업

◦ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 도시계획시설사업

8-3. 주요내용

□ 재정비촉진지구의 지정

◦ 면적 : 학교 등 생활권 기반시설 확보와 광역개발 실효성을 감안

- 주거지형(50만㎡ 이상) : 노후․불량주택과 건축물이 밀집한 지역

- 중심지형(20만㎡ 이상) : 상업지역․역세권․도심․부도심 등

※ 일정규모이하의 광역시 또는 시의 경우 그 면적을 1/2까지 완화가능

◦ 노후․불량 단독․연립주택 밀집지역, 역세권지역 등을 우선 지정

□ 재정비촉진계획 수립

◦ 시장․군수․구청장 수립 → 시․도지사 결정

- 도시 및 주거환경정비법․도시개발법․국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련법상 계획의 의제처리로 기간단축(1～2년) 및 용도지역 변경 효과

◦ 도시계획․건축 등 전문가인 총괄계획가(Master Planner)를 위촉, 전체계획을 종합적으로 수립․조정

□ 재정비촉진사업 시행

◦ 재정비촉진지구내 재정비촉진사업의 활성화를 위하여

- 지방세 감면․과밀부담금 면제, 특별회계의 설치 등 특례 부여

◦ 공통된 기반시설의 설치와 개별사업의 종합관리를 위해 주공․토공․지방공사 등 공공기관을 총괄사업관리자로 지정

□ 재정비촉진사업에 대한 특례

① 건축규제 등 완화

◦ 재정비촉진사업의 활성화와 주택공급의 확대를 위해 기존의 ｢국토의계획및이용에관한법률｣ 등 관련 법령에서 정한 건축규제를 다음의 범위에서 완화가 가능하도록 함

- 용도지역 : 주거‧상업‧공업‧녹지지역의 각 용도지역 범위내에서 변경 허용

- 용적률 : 조례에도 불구하고 국토계획법 상한까지 완화 가능

- 층수 : 제2종일반주거지역의 층수제한 규정 적용배제

- 학교설치기준 : 중심지형의 경우 학교부지 기준면적을 1/2 완화

- 주차장설치기준 : 중심지형의 경우 조례가 정하는 바에 따라 부설 또는 노외주차장의 설치기준을 완화

② 재개발사업의 구역지정요건 완화

◦ 개별 사업구역 사이에 소규모 빈공간(blank)이 생기지 않도록 하는 등 광역적 사업구역지정을 위해 필요한 경우

- ｢도시 및 주거환경정비법시행령｣에 따라 시․도 조례가 정하고 있는 재개발사업의 구역지정요건을 20퍼센트 범위 이내에서 시․도 조례로 완화가 가능

※ 완화되는 구역지정요건

․ 호수밀도, 주택접도율, 세장형․부정형․과소토지의 비율

- 부지정형화 등을 위해 필요시에는 구역지정요건에도 불구하고 구역면적을 추가로 10% 확장 가능하도록 함

- 떨어진 2개이상 구역을 1개 구역으로 지정 가능

⇒ 구릉지 용적률을 평탄지에 활용하는 방안으로 계획 및 관리처분이 가능하여 TDR(Transferable Development Rights) 효과를 기대

③ 소형주택의무비율 완화

◦ 전체세대수 중 전용면적 85㎡이하의 건설 비율을 주택재개발사업의 경우 60퍼센트, 주거환경개선사업의 경우 80퍼센트 이상으로 완화

※ 현행 ｢도시및주거환경정비법｣에 의한 전용 85㎡이하 건설비율․주택재개발사업 80퍼센트 이상, 주거환경개선사업 90퍼센트 이상

④ 교육환경 개선

◦ 재정비촉진계획 수립시 학교설치계획 포함, 교육감의 학교부지 매수계획수립 의무화, 교육감의 우수학교 적극 유치

⑤ 기반시설 설치지원

◦ 국가 등이 기반시설의 설치에 소요되는 예산을 지원하거나 국민주택기금을 융자할 수 있는 근거 마련

◦ 시장․군수․구청장이 기반시설을 사전 설치후 개별사업 시행자로부터 비용 징수 가능

※ 주택기금 등으로 구청장 등을 대행한 총괄관리사업자가 도로․공원 등 기반시설을 우선 설치하여 지구내 사업촉진을 기대

◦ 문화시설․복지시설 등 생활권시설 확보를 위해 일단의 구역을 수익시설을 허용하는 복합시설로 민자유치할 수 있도록 근거 마련

□ 개발이익환수 및 투기방지대책

◦ 원활한 사업시행을 저해하지 않은 범위내에서 개발이익을 환수

- 특별법의 특례로 인해 증가된 용적률의 일정비율을 임대주택으로 건설토록 의무화(수도권 과밀억제권역은 50～75%(기타 지역은 25～75%)의 범위에서 시‧도 조례가 정하는 비율

- 재정비촉진계획 수립시 개별사업구역별로 공통된 기반시설의 비용분담계획을 포함하고 이를 징수

◦ 지구지정으로 토지거래허가구역 지정 간주 및 토지등소유자의 주택공급 등을 받을 권리는 지구 지정․고시일 기준으로 인정

- 20㎡ 이상의 토지는 토지거래허가를 받도록 하여 투기목적의 토지거래를 실질적으로 방지. 단, 사업완료구역 등은 국토계획법 기준면적이상 완화적용

8-4. ｢도시재정비촉진특별법｣에 따른 사업추진 절차

재정비촉진지구지정		재정비촉진지구 지정 신청 ( 주민공람, 지방의회 의견청취 후 ) * 국토부장관이 토지거래허가구역지정 가능		시장․군수․구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시․도도시계획위원회 심의 (또는 도시재정비위원회 심의)		시․도지사
		↓
		재정비촉진지구 지정 및 고시 * 토지거래허가구역지정		시․도지사
		↓		․국토부장관에게 보고
재정비촉진계획결정		재정비촉진계획 수립		시장․군수․구청장
		↓		․총괄계획가 위촉(시․도지사) ․총괄사업관리자 지정 ․사업협의회구성(20인이내)
		주민공람, 지방의회 의견청취 및 공청회개최		시장․군수․구청장
		↓
		관계행정기관 협의 및 시․도도시계획위원회 심의 (또는 건축위원회와 공동심의, 도시재정비위원회 심의)		시․도지사
		↓
		재정비촉진계획 결정 및 고시 * 재정비촉진계획에 부적합 건축물 등 설치제한		시․도지사
		↓		․국토부장관에게 보고
사업 시행		기반시설 설치 * 도로․ 공원․ 문화시설 등 * 민간투자사업		총괄사업관리자 (시장․군수․구청장)
		↓
		개별법에 의한 사업추진 * 추진위원회, 조합설립인가 등		사업시행자 (시장․군수․구청장)

Ⅲ-3. 택지 및 신도시 부문

1. 택지개발사업 / 145

2. 택지개발사업 추진현황 / 163

3. 택지수급 계획 / 164

4. 신도시 현황 / 166

1. 택지개발사업

1-1. 택지개발 제도 변천 및 그 동안 성과

◦ ’70대이전 변천과정

- 택지개발이 도시계획에 의해 시행된 것은 일제시대인 ’34년 조선시가지계획령이 제정․공포

- ’62년 도시계획법이 제정되면서 일단의 주택지 조성사업, 시가지 조성 사업, 일단의 불량지구 개발에 관한 사업 등을 통하여 택지공급 시작

- ’66년 도시계획법에서 토지구획 정리사업이 분리되어 별도의 토지 구획정리사업법이 제정되면서 이 방식은 ’70년대 말까지 우리나라 거의 모든 택지개발방식의 전형으로 인식

◦ ’70년대 말부터는 토지구획 정리사업에 의한 택지개발이 주택 부족현상을 크게 개선시키지 못할 뿐만 아니라 일부 대도시 지역에서는 급속한 도시화에 대응한 대규모 공동주택지의 공급이 어렵고, 또한 개발이익의 사유화 등의 문제점이 발생함에 따라 보다 강력한 토지개발제도의 필요성이 대두

◦ 이러한 문제점을 해결하기 위하여 ’80.12.31 택지개발촉진법을 제정하여 공공부문이 택지의 취득․개발․공급 및 관리의 전과정에 주도적으로 참여하여 종합적으로 토지개발을 다루게 되었으며, '07.12월말 까지 총 691개지구 696.6㎢를 택지개발 예정지구로 지정하여, 이중 520개지구 331.4㎢를 개발․완료하였음.

1-2. 택지개발사업 유형

◦ 택지개발 방식은 개발주체, 토지의 취득방식, 개발토지의 처분방식에 따라 다양한 형태로 구분

- 사업주체 측면에서 공공과 민간으로 구분할 수 있고 중간형태로서 제3섹타와 같은 혼합방식 그리고 공공이 시행주체이면서 실제 사업은 민간에게 위탁하여 시행하는 위탁개발 방식이 있음

◦ 공영개발사업 : 택지개발촉진법

- 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사․지방공기업에 의한 지방공사 및 공공‧민간 공동택지개발사업 시행자만이 시행 가능

◦ 도시개발사업 : 도시개발법

- 공공부문과 민간부문 모두 시행가능

∙민간부문 : 토지소유자․토지소유자 조합 등

∙공공부문 : 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사 등

◦ 토지취득방식에 따라 택지개발 방식

- 전면매수방식 : 사업지구의 토지를 모두 매수하여 택지로 개발하는 방식

※ 예 : 택지개발촉진법에 의한 택지개발방식 등

- 환지방식 : 사업후 개발토지중 사업에 소요된 비용과 공공용지를 제외한 토지를 당초의 소유자에게 되돌려 주는 방식

※ 예 : 도시개발법에 의한 도시개발사업 등

- 혼합방식 : 사업지구 안에서 전면매수방식과 환지방식을 혼합 적용

1-3. 택지개발사업 시행방법

◦ 택지개발촉진법에 의한 택지개발 사업은 도시지역의 시급한 택지난을 해소하고자 특별히 제정한 특례법으로서 택지개발사업 실시계획이 승인되면 주택건설과 관련된 많은 법률의 인․허가 사항이 의제되어 80년대 이후부터 동 법에 의한 택지개발사업이 주를 이루고 있음

◦ 택지개발사업의 시행자는 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사․지방공기업법에 의한 지방공사 및 공공․민간공동시행자중 국토해양부장관이 지정하고, 택지개발사업을 시행하는 지역을 “택지개발예정지구”라 하며 사업시행자의 지구지정 제안이 있으면 국토해양부장관은 관계 중앙행정기관의 장과 협의 및 주민공람을 실시하고 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지구지정

◦ 지구지정된 후에는 개발계획․실시계획 수립, 보상, 택지공급 등 사업준공에 이르기까지 제반 절차를 거치게 되는데 현재는 규제완화 및 지방자치단체로의 권한위임 정책에 따라

- 20만㎡이상의 지구지정과 특별히 필요하다고 인정한 지구의 실시계획 승인 권한 등이 국토해양부장관에게 있고 대부분의 승인권한을 시․도지사에게 위임

1-4. 택지개발사업 시행절차

가. 택지개발사업 추진절차

지구지정및계획단계		택지수급계획수립
		예정지구조사
						사전환경성검토협의회
		예정지구제안
			(시행자)
		주민공람․공고 (행위제한)				사전광역교통체계검토심의회
			(시장․군수․구청장)
						사전재해영향성검토서 협의
		택지개발계획 관련서류 제출				집단에너지공급 협의 환경영향평가서 초안협의 광역교통개선대책 수립
			(시행자)
		지구지정 (개발계획 수립)				관련기관 협의 중앙도시계획위원회 심의 주택정책심의위원회 심의
			(국토해양부장관)
			(시․도지사 : 20만㎡미만)
		실시계획수립 (지구단위계획 및 택지공급계획 포함)				환경영향평가 협의 인구영향평가 및 수도권정비 위원회 심의 교통영향평가심의 에너지사용계획 협의 재해영향평가 협의 지하매설물 협의
			(시행자)
		실시계획승인 (지구단위계획 결정)				택지공급계획 포함
시행단계
			(시․도지사)
		공 사 시 행				택지의 공급
			(시행자)				(시행자)
		공사준공 및 준공검사
			(시행자)
		사업준공 및 보고 (법 제16조)				택지의 사용
							(실수요자)
			(시행자 →
			국토해양부장관)
		준공지구관리 (지구단위계획)

나. 택지개발예정지구 지정절차

사전조사

- 토지이용, 지형․지세, 간선시설, 생활 및 자연환경

- 주변지역과 근린성 및 연계성, 지가수준, 거래동향

- 관계법규에 의한 제한 사항

(시장․군수)

(시행자)

(국토부장관)

입지선정

(시장․군수)

(시행자)

(국토부장관)

- 도시계획상 용도지역, 지구, 구역, 시설

- 지형, 지세 등 자연적 환경

- 관계법규에 의한 제한

지구계 결정

- 예정지구조사서 및 지구계 결정사유

- 택지개발설명자료

- 광역교통체계 검토자료(100만㎡ 이상)

- 사전환경성 검토자료, 사전재해영향성 검토자료

- 편입농지 및 임야현황

택지개발예정지구

지 정 제 안

(시행자→국토부장관)

환경성검토협의회
사전환경성검토서 초안작성
지구지정 관계기관협의
사전환경성검토서 본안작성
사전환경성검토 환경부협의

사전광역교통체계검토서 제출 (주민공람 공고일로부터 3일이내)
사전검토
사전광역교통체계검토서 심의 (실무위원회로 권한위임)
심의결과 통보

주민공람․공고 및 행위제한

(시장․군수․구청장)

조사설계

- 현황측량,

토질조사

- 기본계획

(시행자)

개발계획 관련서류 작성

(시행자)

- 공공시설 설치 사전 협의(지자체,관계기관)

- 집단에너지공급협의(지식경제부)

- 지하매설물설치 협의(한전, KT, 지역난방공사)

- 군사시설관련 협의(군부대)

- 도시기반시설설치 협의(교육청 등)

사전 관계기관협의

(시행자)

개발계획 관련서류 제출

(시행자)

- 관련부처 : 농림수산식품부, 국방부, 산림청 등 중앙행정기관

- 국토해양부내 관련부서

개발계획검토 및 관계기관협의,

당해 지자체장 의견수렴

(국토해양부장관)

중앙도시계획위원회 심의

- 국토해양부장관 임명 또는 위촉(위원장)

- 100만㎡이상

(국토해양부장관)

주택정책심의위원회 심의

- 국토해양부장관(위원장)

- 기획재정부 차관, 행안부 차관등 위원장포함 20인이내

(국토해양부장관)

택지개발예정지구지정

(개발계획 수립)

(국토해양부장관)

(시․도지사 : 20만㎡미만)

다. 택지개발계획승인절차

	조사설계				- 현황측량, 토질조사, 기본계획
		(시행자)
	개발계획 관련서류 작성
		(시행자)			- 공공시설 설치 사전 협의(지자체 및 관계기관) - 집단에너지공급협의(지식경제부) - 지하매설물설치 협의(한전, KT, 지역난방공사) - 군사시설관련 협의(군부대) - 도시기반시설설치 협의(교육청 등)
	관계기관협의
		(시행자)
	개발계획 관련서류 제출
		(시행자)			- 관련부처 : 농림수산식품부, 국방부, 산림청 등 중앙행정기관의 해당사항이 있을 경우 - 국토해양부내 관련부서
	개발계획검토 및 관계기관협의 (예정지구 지정절차에 포함)
		(국토해양부장관)
		(시․도지사)
	개발계획(안)조정
		(국토해양부장관)
		(시․도지사)
	예정지구 지정․고시 (개발계획 수립․고시)
		(국토해양부장관)
		(시․도지사 : 20만㎡미만)			토지수용(협의매수) 및 재결
	실시계획수립					(시행자)
	(시행자) * 개발계획은 국토해양부장관이 수립하며 지구지정제안자에게 개발계획 관련 서류의 제출을 요구가능
	* 지구지정제안자(시행자)가 관련 서류를 제출하는 경우의 절차임

라. 실시계획승인절차

	실시계획수립 (지구단위계획 및 택지공급계획 포함)
		(시행자)			교통영향평가 심의 - 중앙교통심의위(300만㎡이상) - 지방교통심의위(10만 ～ 300만㎡)
	관계기관 협의
					인구영향평가 및 수도권정비위원회 심의(수도권 100만㎡이상)
		(시행자)
					재해영향평가 협의(30만㎡이상)
					에너지사용계획 협의(30만㎡이상)
					환경영향평가 협의(30만㎡이상)
	실시계획승인신청
					광역교통개선대책 수립(100만㎡ 이상)
		(시행자 →시․도지사)
	실시계획내용검토
		(시․도지사)			택촉법 제11조제2항의 규정에 의한 협의
	관계기관 협의				공공시설 및 토지 등의 귀속협의 (택촉법 제25조, 국토계획법 제65조, 제99조)
		(시․도지사)
					도시내지하매설물설치에관한규정 제4조의 규정에 의한 협의
	관계기관협의내용 검 토 및 조 정
		(시․도지사)
	실시계획승인 (지구단위계획구역지정 및 지구단위계획결정, 택지공급계획 승인)				택촉법 제11조제1항각호에 열거된 각종 승인 등의 의제 - 도시계획결정(용도지역, 사업) - 수도사업인가 - 농지전용허가 등
		(시․도지사)

마. 택지공급절차

	택지공급계획 작성 (실시계획 수립시 포함)				※ 택지의 공급에 관한 계획서 - 공급할 토지의 위치 및 면적 - 공급의 대상자 또는 그 선정방법 - 공급의 시기․방법 및 조건 - 공급가격 결정방법 ※ 택지의 용도 및 공급대상자별 분할도면
		(시행자)
	실시계획의 승인 (택지공급계획 포함)
		(시․도지사)
	공 급 공 고				※ 공고내용 - 시행자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 - 택지의 위치․면적 및 용도(용도에 대한 금지 또는 제한이 있는 경우에는 그 금지 또는 제한의 내용 포함) - 공급의 시기․방법 및 조건 - 공급가격 - 택지조성원가(조성원가 항목별 총액과 단위면적당 단가) - 공급신청의 기간 및 장소 - 공급신청자격 - 공급신청시 구비서류
		(시행자)
	공급계약 체결
		(시행자)

1-5. 택지개발촉진법령 주요내용

◦ 택지개발예정지구 조사

- 국토해양부장관이 조사하거나 시장․군수 또는 택지개발사업 시행자에게 조사를 명할 수 있음(택촉법 제4조)

- 조사를 명받은 시장․군수 또는 택지개발사업 시행자는 조사를 마친후 택지개발대상 조사서를 국토해양부장관에게 제출(택촉법시행규칙제4조)

◦ 택지개발예정지구 지정 및 해제

- 지구지정(변경)

∙국토해양부장관은 주택법 제7조제1항의 규정에 의한 주택종합계획이 정하는 바에 따라 필요지역을 예정지구로 지정(택촉법 제3조제1항)

∙관계 중앙행정기관의 장과 미리 협의하고 주민공람을 거쳐 당해 지방자치단체장의 의견을 들은 후 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 예정지구 지정(변경) 단, 해제는 제외(택촉법 제3조제2항)

※ 경미한 사항의 변경에 해당하는 사항(시행령 제3조)

1. 예정지구의 축소

2. 예정지구 면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대(단, 개간 대상지역, 군사시설보호구역 등 농지 포함 시에는 관계기관과 협의 필요)

- 지정해제

∙예정지구 지정 고시일로부터 3년이내 택지개발실시 계획의 승인을 신청하지 아니한 때(택촉법 제3조제3항)

- 예정지구 지정의 제안

∙택지개발사업 시행자는 국토해양부장관에게 예정지구의 지정제안 가능(택촉법 제3조의2).

※ 택지개발사업시행자(택촉법 제7조)

1. 국가, 지방자치단체

2. 한국토지공사, 대한주택공사

3. 지방공기업법에 의한 지방공사

4. 예정지구 면적의 50% 이상을 확보하여 제1호 내지 제3호의 공공시행자와 공동으로 개발을 시행하려는 주택법에 따른 등록업자

- 지구지정 또는 해제효과

∙국토의계획및이용에관합법률 제51조의 규정에 의한 지구단위 계획구역의 지정 또는 해제가 있은 것으로 간주(택촉법 제3조제5항)

∙예정지구안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토석의 채취 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등 일정한 행위를 하고자 하는 자는 관할 시장․군수의 허가를 받아야 하며, 관할 시장․군수는 허가를 함에 있어 택지개발사업시행자의 의견을 들어야 함(택촉법 제6조 및 동법 시행령 제6조)

∙예정지구지정 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받아 공사 또는 사업을 착수한 자는 진행사항과 시행계획을 지정․고시가 있은 날부터 30일 이내에 관할 시장․군수에게 신고하여야 하여야 함(택촉법시행령 제6조제4항)

∙예정지구의 지정․고시가 있은 때에는 ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 의한 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 보며 용지보상 착수와 토지수용을 할 수 있는 법률적 효력이 있음

◦ 예정지구 지정 제안시 유의사항(택지개발업무지침 제4조 및 제5조)

- 조사 및 협의 관계서류 작성 등 입안과정에서 관련정보가 누설돼 부동산 투기등 사회․경제적 부작용이 없도록 보안대책 강구

- 해당지역 및 인근 배후도시의 인구 및 가구현황, 주택보급률, 도시개발 방향과 발전추세, 공공 및 민간택지개발 동향 등 관련 사회․경제지표를 분석하여 지구규모나 위치를 합리적으로 선정

- 지구선정시 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 도시기본계획상 우선개발이 가능한 주거지역을 대상으로 하여야 하며, 국토의 계획 및 이용에 관한 법령․문화재보호법령․수도법령․농지법령 또는 군시시설보호법령 등에서 제한하고 있는 지역은 가능한 제외

- 지구 경계는 도로․하천․개발제한구역등 가능한한 경계가 명확히 구분될 수 있는 기준에 따라 설정

◦ 예정지구지정 추진지역 관리

- 시․도지사 및 시장․군수는 택지개발 예정지구의 지정을 추진하고 있는 지역에 대하여 토지의 이용상황을 변경시킬 수 있는 도시계획의 수립이나 변경 등이 최대한 억제될 수 있도록 하여야 하며,

- 부동산 투기가 우려되는등 특별한 사유가 있는 경우 이의 방지를 위해 필요한 대책을 강구하여야 함(택지개발업무지침 제4조 및 제7조)

◦ 택지개발계획의 수립

- 택지개발계획의 의의 : 사업시행자가 지정된 예정지구를 택지로 개발하기 위하여 사업을 구체화하는 단계이며, 공사시행을 위한 택지개발사업  실시계획이 승인되기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 사전 업무단계

- 택지개발계획 수립의 의의 : 당해 예정지구의 기본적 개발방향 및 공간골격(수용인구 및 주택에 관한 계획, 토지이용계획 등)을 형성하는 작업

- 택지개발계획의 수립기준 및 내용

∙개발계획을 수립할 때에는 개발계획의 개요, 개발기간, 위치와 면적, 토지이용계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획, 기타 필요한 사항으로 구분하여 구체적으로 작성(택촉법시행령 제7조 및 동법시행규칙 제7조)

∙택지개발계획은 택지개발 예정지구를 일단으로 하여 수립. 다만, 사업시행은 당해 지역의 주택수급상황이나 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역의 경우 단계별로 시행이 가능하며, 이 경우 택지개발 계획에 단계별 조성계획에 관한 사항이 포함되어야 하고, 택지개발계획을 변경하고자 할 경우에는 사업준공 예정일을 기준으로 최소한 3개월전에 변경승인을 신청하여야 함(택지개발업무지침 제10조)

◦ 토지이용계획

- 주택건설 용지계획과 공공시설 용지계획이 포함되어야 함(택촉법시행령 제7조)

- 용지분류는 택지개발업무처리지침 별표2의 용지분류에 따르나, 사업시행자가 당해 택지개발 사업에 특별히 필요하다고 인정하는 경우 별도의 용지분류가 가능(택지개발업무지침 제11조)

- 용지는 도시계획상의 지역․지구 지정목적과 취지 등을 감안하여 계획하고, 공공시설 및 주거편익시설용지는 도시계획법령등 관련법령의 설치기준에 따라 적정규모가 되도록 확보하고, 필요한 경우 설치기준이외의 시설의 설치가 가능(택지개발업무지침 제15조)

◦ 수용인구 및 주택에 관한 계획

- 택지개발 예정지구가 건전한 도시로 발전할 수 있도록 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성(택지개발업무지침 제12조)

- 단독주택 건설용지는 필지단위로 계획하고, 필지당 165㎡이상 660㎡ 미만의 규모로 하되 용지여건상 필요한 경우 달리 계획 가능

(택지개발업무지침 제13조 및 14조)

- 공동주택 건설용지는 가구(블럭)별로 호수, 평형, 층수, 용적율을 정하여 계획을 수립하고, 이에 의거 가구(블럭)별로 규모별 배분계획을 수립

(택지개발업지침 제14조)

※ 평형구분 : 60㎡이하, 60㎡초과 85㎡이하, 85㎡초과로 구분
층수구분 : 연립주택, 저층아파트(5층), 고층아파트(6층이상)

- 주택건설용지의 배분비율(택지개발업무지침 제13조)

지 역 별	공동주택 건설용지		단독주택 건설용지
	아 파 트	연립 및 다세대
1. 수도권 및 부산권	60%이상	20%이하	20%이하
2. 광역시(부산․인천제외)	40%이상	20%이하	40%이하
3. 시 지 역	50%이상		50%이하
4. 기타지역	택지개발계획 승인권자가 지역여건을 고려하여 자율적으로 조정

※ 단, 1․2․3호의 경우 택지개발계획 승인권자가 여건을 고려 필요하다고 인정하는 경우 20%포인트 범위내에서 배분비율 조정가능

- 공동주택 건설용지 규모별 배분비율(택지개발업무지침 제13조)

규 모 별	배 분 비 율
60제곱미터 이하	- 수도권 및 광역시 : 30%이상 - 기타지역 : 20%이상
85제곱미터 이하	- 60%이상(60제곱미터이하 포함)
85제곱미터 초과	- 40%미만

※ 다만, 택지개발계획승인권자가 당해 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 10퍼센트포인트 범위 내에서 배분비율을 조정할 수 있다.

◦ 보상 및 이주대책

- 지구지정․고시로 토지수용법상 사업인정 및 사업인정고시가 의제되며, 재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 신청 가능(택촉법 제12조)

- 택지개발사업에 따른 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는 공공용지의취득및손실보상에관한법률 등 관련 법령이 정하는 바에 따르며, 이주대책 기준일은 택지개발예정지구 지정 공람․공고일로 함. 다만, 수도권 지역에서 이주대책으로 주택건설용지를 공급하는 경우 공람․공고일 1년이전을 기준으로 함(택지개발업무지침 제21조)

- 이주대책의 내용과 방법은 토지보상법등 관련 법령이 정하는 범위내에서 사업시행자가 별도의 기준을 정할 수 있음

◦ 택지개발사업 실시계획의 수립 및 승인

- 택지개발사업 실시계획의 의의

∙사업시행의 범위가 구체적으로 확정되어 공사착수가 가능해지며, 타법령에 의한 인․허가 의제 및 각종 수수료․사용료 등의 면제와 수용재결 신청기간의 특례가 인정되고

∙국․공유재산의 귀속과 대체에 관한 사항이 확정되며, 공사의 준공이 실시계획 승인내용과 동일하게 이루어져야 할 의무를 부여하는 등의 법률적 효력이 있음

- 수립 및 승인절차

∙계획수립․제출(사업시행자)→의견청취(시장․군수의견)→승인(시․도지사에게 위임)→고시(관보) 및 통지(시․도지사가 시행자 및 시장․군수에게 통지)(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)

- 국토의계획및이용에관한법률제30조 규정에 의한 도시관리계획의 결정, 동법 제56조 규정에 의한 개발행위의 허가, 동법 제86조 규정에 의한 도시계획시설사업의 시행자의 지정, 동법 제88조의 규정에 의한 실시계획의 인가 등 22개 법률의 의한 인․허가 등이 의제처리(택촉법 제11조)

- 예정지구 지정당시 이미 도시개발사업 지구로 결정․고시된 지역으로서 당해 지역의 지가가 인근의 다른 예정지구의 지가에 비하여 현저히 높아 다른 방법으로서는 택지개발이 심히 곤란한 때에는 도시개발사업을 실시할 수 있음(택촉법 제9조 및 동법 시행령 제8조)

- 간선시설의 설치에 관하여는 주택법 제23조의 규정을 준용(택촉법 제14조)

- 공공시설의 귀속(주차장, 운동장, 공동묘지 및 화장장은 제외)에 관하여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제65조 및 제99조를 준용. 이 경우 “행정청인 시행자는”는 택촉법상의 “시행자”로 간주(택촉법 제25조)

- 토지 등의 수용재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행기간내 하여야하고 재결관할은 중앙토지수용위원회로 함(택촉법 제12조)

◦ 지구단위 계획의 수립

- 시․도지사는 택지개발사업 실시계획의 승인시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 지구단위 계획이 포함되어 수립되도록 하여야 하며, 택지개발사업 실시계획을 고시하는 때에는 지구단위 계획에 관한 사항을 함께 고시하여야 함(택촉법 제9조 및 택지개발업무지침 제29조)

- 준공된 택지개발 사업지구는 계속하여 도시의 기능을 극대화하고 도시의 건전한 발전을 도모할 수 있도록 지구단위 계획으로 관리하여야 함.

(택촉법 제16조)

◦ 대행개발

- 공공시행자(국가․지자체․토공․주공)는 필요한 경우 설계, 분양 등 택지개발사업의 일부를 사업자로 하여금 대행계약을 체결하여 대행

- 대행범위 : 실시설계․부지조성공사․기반시설공사 및 조성된 택지의 분양(택촉법 제7조 및 동법시행령 제6조의3)

◦ 택지의 공급

- 사업시행자는 실시계획에서 정하는 택지의 용도, 위치 및 면적, 공급 대상자 또는 대상자 선정방법, 공급의 시기․방법 및 조건, 공급가격 결정방법 및 공급 대상자별 분할도면 등에 따라 택지를 공급하여야 함(택촉법 제18조)

- 주택건설 용지를 공급할 경우에는 택지개발계획에서 정한 가구(블럭) 별로 호수, 용적율과 임대주택지 또는 분양주택지등 용도를 명시하여 공급하여야 함(택지개발업무지침 제17조)

- 공동주택 건설용지의 경우 동 용지의 40%이상을 85제곱미터 이하의 임대의무기간 10년 이상의 장기임대주택 건설용지로 우선 확보․공급.

- 다만, 임대주택 건설용지로 우선 확보된 택지가 최초 택지공급 공고일로부터 6월이내에 공급되지 않을 경우 사업시행자는 국민주택 규모의 분양주택 건설용지로 전환하여 공급 가능(택지개발업무지침 제17조)

- 택지의 공급가격 및 공급방법은 지침 [별표 3] ｢택지공급가격기준｣과 [별표 4] ｢택지공급방법 및 공급가격｣을 따르며, 위 규정외의 택지의  공급방법 및 공급가격은 사업시행자가 별도로 정할 수 있으며, 이경우 조성원가가 감정가격을 초과하는 경우에는 감정가격으로 공급할 수 있음

(택지개발업무지침 제18조)

<택지공급가격 기준(별표 3)>

(단위 : 퍼센트)

구 분	용 도 별	공 급 지 역
		수도권․부산권	광역시	기타지역
조성원가 이 하	- 60㎡이하 임대주택 건설용지	60	60	60
	- 60㎡～85㎡이하 임대주택 건설용지	수도권 : 85 부산권 : 80	70	60
	- 60㎡이하 국민주택 건설용지	수도권 : 95 부산권 : 90	90	80
	-초‧중학교용지	50	50	50
	-고등학교용지	70	70	70
	-2,000세대규모 미만지구의 초‧중‧고등학교용지	100	100	100
조성원가 수 준	- 공공용지	100	100	100
	- 협의양도인 택지	수도권 : 감정가격 부산권 : 110	110	110
	- 국민주택규모의 용지 (60㎡초과 85㎡이하 주택용지)	수도권 : 110 부산권 : 100	100	90
조성원가 이 상	- 단독주택 건설용지	감정가격	감정가격	감정가격
	- 국민주택규모 초과용지 (85㎡초과주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 임대주택건설용지 (85㎡초과 149㎡이하 주택용지)	감정가격	감정가격	감정가격
	- 공공용지	감정가격	감정가격	감정가격
	- 상업용지등(택지개발촉진법시행령 제13조의2 제2항 단서)	경쟁입찰에 의한 낙찰가격
	-주상복합용지	주거부분 : 감정가격 상업부분 : 경쟁입찰에 의한 낙찰가격

주 : 1. 공급가격은 상한가격 기준이며, 지역여건에 따라 기준가격 이하로 공급 가능

2. 공공시설용지와 기타 공공시설용지(학교포함)는 당해 공공시설의관리주체 및 영리성에 의하여 구분하여 결정

3. 주상복합용지는 지구단위계획에 명시된 상업부분과 주거부분 비율을 준수

<택지공급방법 및 공급가격(별표 4)>

용 도	공 급 대 상 자	공급방법	공급가격
상가부지 시 장 종교용지 유 치 원 공용의 청사 주 차 장 자 동 차 정 류 장 종합의료 시 설	․생활대책 ․기타 실수요자 ․보상금예치자 ․국가, 지자체(농수산물도매시장) ․농수산물유통공사등(농수산물공판장) ․생활대책 ․기타 실수요자 ․협의양도자(종교법인 소유토지) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․협의양도자(유치원시설 및 부지) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․국가, 지자체 ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․대체시설용 ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․기타 실수요자	수의계약 경쟁입찰 제한경쟁 수의계약 수의계약 수의계약 경쟁입찰 수의계약 추 첨 수의계약 수의계약 추 첨 수의계약 수의계약 경쟁입찰 수의계약 수의계약 추 첨 수의계약 추 첨	감정가격 낙찰가격 낙찰가격 조성원가 감정가격 감정가격 낙찰가격 ․기존면적 : 조성원가의 110% ․추가면적 : 감정가격 감정가격 조성원가 ․기존면적 : 조성원가의 110% ․추가면적 : 감정가격 감정가격 조성원가 조성원가 낙찰가격 조성원가 감정가격 감정가격 조성원가 감정가격

용 도	공 급 대 상 자	공급방법	공급가격
통신시설 집단에너지시설 전기공급시설 도시형공장․벤처기업집적시설․소프트웨어사업용시설 농업관련시설 사회복지 시 설 위험물저장 및 처리시설(주유소 및 액화천연가스충전소)	․전기통신사업법에 의한 실수요자 ․집단에너지사업법에 의한 실수요자 ․전기사업법에 의한 실수요자 ․국가, 지자체 ․중소기업진흥공단 (중소기업협동조합법에 의한 중소기업중앙회가 국가 또는 지자체로부터 재정지원을 받아 관련시설을 설치하는 경우를 포함한다) ․기타 실수요자(관할 지자체장의 추천) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․종자산업법 제137조제1항 규정에 의하여 종자업을 등록한자 중 실수요자(관할지자체장의 추천) ․기타 실수요자 ․국가, 지자체 ․사회복지법인 (다만, 사회복지사업법에 의한 사회복지시설중 수용보호시설(유료시설제외)을 설치하고자 하는 사회복지법인으로 관할 지방자치단체장의 추천을 받은 경우에 한함) ․기타 실수요자(관할 지자체장의 추천) ․협의양도자 ․기타실수요자	수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 수의계약 추첨 수의계약 수의계약 추첨 수의계약 수의계약 수의계약 제한경쟁 경쟁입찰	감정가격 감정가격 감정가격 조성원가 조성원가 (단, 상업용지 및 근린생활시설용지는 감정가격) 감정가격 감정가격 감정가격 감정가격 감정가격 조성원가 조성원가 감정가격 낙찰가격 낙찰가격

* 주 : 1. 다음의 경우는 상기 기준의 일부를 변경적용가능

․ 330만제곱미터이상의 대규모 택지개발사업지구로서 신도시건설차원에서 개발되는 경우

․ 당해 사업지구의 시행상 특수성으로 인하여 본 단일기준에 의할수 없는 특별한 사정이 있는 경우

2. 전력․통신․가스의 공급대상자가 공공기관의 운영에 관한 법률 제5조에 의한 준시장형 공기업에 해당하는 경우에는 조성원가로 공급

◦ 택지조성원가 공개

- (법적 근거) 택지개발촉진법 18조의2와 동법 시행규칙 제11조제2항 및 국토해양부고시 제2007-400호

- (공개시기 및 공개횟수) 실시계획 승인 후 최초로 택지를 공급하고자 할 때 산정하여 1회 공개

- (공개항목) 용지취득 및 조성공사에 직접 소요되는 직접비 6개 항목과 사업시행자의 영업활동과 관련하여 발생하는 간접비 4개 항목으로 구성

<조성원가 공개 세부 항목>

구분	원가항목	세 부 내 역
직 접 비 (6)	용 지 비	용지매입비, 지장물 등 보상비, 조사비, 제세공과금, 사업시행과 관련하여 집행한 대여비용 등 제반 부대비용
	용지부담금	토지 등의 취득과 관련하여 부담하는 각종 부담금
	조 성 비	대지조성공사비(토목, 조경 등), 설계비, 자재비, 감리비 및 그 부대비용
	기반시설 설 치 비	기반시설설치 소요비용, 공공시설설치비 및 그 부대비용
	직접인건비	(용지비+용지부담금+조성비+기반시설설치비+이주대책비)×직접인건비율
	이주대책비	이주정착금 등 이주대책으로 소요된 비용 및 손실액
간 접 비 (4)	판 매 비	(직접비)×판매비율
	일반관리비	(직접비)×일반관리비율
	자본비용	순투입액의 누적액×자본비용율
	기타비용	(직접비)×기타비용율

◦ 공공․민간 공동택지개발 사업

- 사업시행 요건(택촉법 시행령 제6조의2)

․주택법 제9조에 따른 등록업자로서 건축공사업 또는 토목건축공사업의 등록을 하거나 주택건설 공사의 시공계약을 체결한 주택건설 사업자, 주택법(제12조)에 따른 시공능력있는 주택건설 사업자

- 공동사업의 규모(택촉법 시행령 제4조의2)

․ 도시지역 : 1만㎡ 이상(단, 3만㎡ 미만은 시급성이 있는 경우)

․ 비도시지역 : 3만㎡이상

․ 기타 필요하여 주택정책심의위원회의 심의를 거친 경우

- 민간의 토지확보 비율(택촉법 시행령 제6조의2)

․ 민간사업자가 예정지구 안의 토지면적중 일정비율* 이상의 토지를 소유하거나 소유권 이전계약 체결

* 50%(민간→공공에게 제안시), 20%(공공→민간에게 제안시, 민간 소유비율)

- 사업시행 절차(택촉법 시행령 제6조의3)

․ 사업계획서를 민간사업자가 공공시행자에게 제출

․ 공공시행자는 공익성과 사업성 등을 고려, 요청자에게 60일 이내 수용여부 통보

․ 공동 택지개발 사업 협약서 체결

․ 국토해양부에 예정지구 지정 제안서 제출

․ 공공시행자가 예정지구 안에서 토지 등을 수용

- 택지의 활용(택촉법 시행령 제9조의2)

․ 전체 토지면적의 30% 이상(수용면적 포함)을 공공택지로 활용

․ 민간사업자의 지분 토지는 직접 주택건설 등에 활용

2. 택지개발사업 추진현황

2-1. 지구지정 실적

◦ 전국 691개지구 696.6㎢ 지정('07년말 기준)

- 지 역 별 : 수도권 55%,  광역시 18%,  기  타 27%

- 시행자별 : 토  공 54%,  주  공 27%,  지자체 19%

구 분	계	토지공사	주택공사	지자체
전 국(㎢)	696.6	375.7	188.2	132.7
수도권(㎢)	385.0	216.1	101.9	67.0

2-2. 사업추진 현황

◦ 전국 691개 지구 중('07년말 기준),

- 사 업 준 공 : 520개지구, 331.4㎢

- 사업추진 중 : 171개지구, 365.2㎢

구 분	전 국		수 도 권		기 타 지 역
	지구수	면적(㎢)	지구수	면적(㎢)	지구수	면적(㎢)
계	171	365.2	85	220.1	86	145.1
지구지정	21	103.6	11	74.4	10	29.2
개발계획수립	26	41.0	8	19.6	18	21.4
실시계획수립 및 공사시행	124	220.6	66	126.1	58	94.5

3. 택지수급 계획

3-1. 2007년도 택지공급 및 지정실적

◦ 택지공급계획 및 실적

- '07년중 공공택지를 6,523만㎡ 공급

* 전년도 공급실적(4,635만㎡) 대비 40.7% 증가한 규모

∙ 전    국 : 계획 54,290천㎡, 실적 65,232천㎡(120%)

⇒ 수도권 : 계획 40,088천㎡, 실적 43,704천㎡(109%)

⇒ 기  타 : 계획 14,202천㎡, 실적 21,528천㎡(152%)

(단위 : 천㎡)

구 분	전 국	지자체	토 공	주 공	비 고
전 국	65,232	11,169	35,452	18,611
수도권	43,704	9,904	22,145	11,655
지 방	21,528	1,265	13,307	6,956

◦ 택지개발 예정지구 지정계획 및 실적

- 2007년에는 공공부문에서 전국적으로 53,510(수도권:34,486)천㎡의 택지개발 예정지구를 지정토록 계획하였으나, 15개지구 54,540천㎡을 지정

∙수도권 : 10개 지구 47,379천㎡

∙지  방 :  5개 지구  7,161천㎡

3-2. 2008년도 예정지구 지정계획

◦ '08년 이후 공급예정인 확보된 택지(전국 200㎢, 수도권 110㎢)와 도심공급확대, 절차개선에 따른 공급시기 단축을 감안하여 '08년에 16㎢ 지정

* '07.7월 절차간소화에 따라 지구지정～택지공급 기간이 2～4년에서 1～2년으로 단축

◦ 지구지정 계획
전체 16.5㎢

3-3. 2008년 사용택지 공급계획

◦ 수도권 30만호 등 연평균 50만호 주택건설을 위한 도심공급 확대에 보완적으로 '08년 중 공공택지를 30㎢ 공급

◦ 주택문제가 상대적으로 심각한 수도권에 도심공급 확대와 더불어 주택 30만호 공급 가능토록 21㎢ 택지를 공공에서 공급하고 나머지는 민간에서 자체조달 (수도권 21㎢ / 지방 9㎢)

◦ 2008년 분기별 사용택지 공급계획

- 분기별

구 분	지구수	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계(㎢)	43	30.7	7.8	7.1	2.5	13.3
수도권	18	21.4	7.2	6.2	1.4	6.6
지방권	24	9.3	0.6	0.9	1.1	6.7

- 시행자별

구 분	지구수	계	1/4	2/4	3/4	4/4
계(㎢)	42	30.7	7.8	7.1	2.5	13.3
지자체	10	6.4	0.8	0.7	1.1	3.8
토지공사	3	9.0	7.0	0	1.0	1.0
주택공사	29	15.3	0	6.4	0.4	8.5

4. 신도시 현황

4-1. 제1기 신도시

◦ 신도시 개요

구 분	합 계	분 당	일 산	평 촌	산 본	중 동
위 치	-	경기도 성남시 분당구 일원	경기도 고양시 일산구 일원	경기도 안양시 동안구 일원	경기도 군포시 산본동, 안양시 안양동 일원	경기도 부천시 중구, 남구 일원
부지면적 (ha)	5,014.0	1,963.9	1,573.6	510.6	420.3	545.6
주택건설 (천호)	292.0	97.6	69.0	42.0	42.0	41.4
수용인구 (천인)	1,168	390	276	168	168	166
인구밀도 (인/ha)	233	199	175	329	399	304
녹 지 율 (%)	19.0	19.4	23.5	15.7	15.4	10.7
용 적 률 (%)	198	184	169	204	205	226
개발기간	’89～’96	’89～’96	’90～’95	’89～’95	’89～’95	’90～’96
개발주체	-	토지공사	토지공사	토지공사	주택공사	부천시, 주택공사, 토지공사
사 업 비 (천억원)	104.7	41.6	26.6	11.8	6.3	18.4
최초분양	-	’89. 11	’90. 10	’90. 5	’90. 6	’90. 10
최초입주	-	’91. 9	’92. 8	’92. 3	’92. 4	’93. 2

4-2. 제2기 신도시

◦ 신도시 개요

구분	합 계 (수도권)	성 남 판 교	위 례	화 성 동 탄1	화 성 동 탄2	광 교	김 포 한 강	파 주 운 정	양 주 (옥정․회천)	고 덕 국제화	인 천 검 단	오 산 세교3	아 산	대 전 서남부
위 치	-	경기도 성남시 판교동 일원	송파구 거여동 장지동, 성남시 창곡동, 하남시 학암동 일원	경기도 화성시 동탄면 일원	경기도 화성시 동탄면 일원	경기도 수원시 이의동, 용인시 상현동 일원	경기도 김포시 장기동 양촌면 일원	경기도 파주시 교하읍 일원	경기도 양주시 옥정동 외 8개동	경기도 평택시 서정동 고덕면 일원	인천시 서구 대곡동 불로동 원당동 마전동 당하동 일원	오산시 금암동 궐동 가장동 서동 가수동 벌음동 일원	충남 천안시 불당동, 아산시 배방면 탕정면 일원	대전시 서구 관저동, 유성구 봉명동 일원
부지 면적 (㎢)	163.3 (135.9)	9.3	6.8	9.0	23.9	11.3	10.9	16.5	11.4	13.5	18.1	5.2	21.3	6.1
주택 건설 (천호)	710 (621)	29	46	41	113	31	53	80	59	54	92	23	66	23
수용 인구 (천인)	1,901 (1,636)	88	115	124	282	78	145	217	157	136	230	64	200	65
인구 밀도 (인/ha)	116 (120)	94	169	137	118	69	134	132	138	100	127	123	93	107
녹지율 (%)	31.0	37.3	22.0	25.6	32.6	41.9	31.6	28.8	30.8	29.0	-	-	30.3	27.3
용적률 (%)	184	159	214	173	174	185	190	188	190	180	185	180	180	190
개발 기간	'01～’15	'03～'09	'08～’14	'01～'08	'08～’15	'05～’11	'06～’12	'03～’13	'07～’13	'08～’13	'08～’14	'08～’14	'04～’15	'03～’11
개발 주체	-	경기도, 성남시, 주택공사,토지공사	토지공사	토지공사	토지공사, 경기공사	경기도, 수원시, 용인시, 경기공사	토지공사	파주시, 주택공사	주택공사 토지공사	경기도, 토지공사,경기공사	인천시, 인천공사, 토지공사	주택공사	주택공사	주택공사, 토지공사, 대전공사
사업비 (억원)	1,194,297 (1,072,418)	79,688	85,000	42,353	167,571	93,968	87,524	147,782	83,981	82576	154,622	47,353	91,308	30,571
최초 분양	-	'06. 3	'10. 하반기	'04. 6	'10. 2	'08. 9	'08. 9	'06. 9	'09. 12	'09. 10	’11.	‘12.	'06. 10	'07. 11
최초 입주	-	'08. 12	’13. 하반기	'07. 1	’12. 9	’11. 4	‘11. 3	'09. 6	’11. 3	’11. 12	-	‘13	'08. 10	'10. 11

◦ 신도시 추진일정

구 분	성 남 판 교	위 례	화 성 동 탄1	화 성 동 탄2	광 교	김 포 한 강	파주운정 (1지구) (2지구) (3지구)	양 주 (옥 정) (회 천)	고 덕 국제화	인 천 검 단 (1지구) (2지구)	오 산 세교3	아 산 (1지구) (2지구)	대 전 서남부
지구지정	'01.12.26	'06. 7.21	'01. 4.30	'07.12.20	'04. 6.30	'05.12.30	'01. 1. 4 '03.12.13 '07. 6.28	'04.12.30 '06. 5.30	'06. 9.21	'07. 6.28 '08.12	'08. 12	'02. 9.27 '05.12.30	'01. 1. 5
개발계획	'03.12.30	'08.8.5	'01.12.14	'08.7.11	'05.12.30	'06.12.13	'03. 5.20 '04.12.30 '08. 9	'07. 3.30 '07. 9.21	'08. 5.30	'08. 9 '08. 12	'08. 12	'04. 1. 5 '07.12. 4	'03.12.16
보상착수	'03.12.22	'08. 9	'01.12.18	'08. 12	'06. 5.22	'06. 5.15	'04. 5.18 '05.12.15 '09. 5	'07. 7.31 '08. 9	'08. 12	'09. 2 '09. 6	'09. 6	'04. 6.28 '08. 12	'05. 9.15
실시계획	'04.12.30	'09. 6	'02.12.26	'09. 5	'07. 6.28	'07.10.29	'04.12.30 '06.12.28 '09. 6	'07.12.31 '08. 10	'08. 12	'09. 2 '09. 12	'09. 6	'05. 1. 6 '09. 6	'06. 1. 6
공사착공	'05. 6.15	'09. 9	'03. 3.31	'09. 8	'07.10.30	'08. 3	'05. 6.30 '07. 9.12 '10. 4	'08. 7.25 '09. 10	'09. 4	'09. 7 -	'09. 12	'05. 6.30 '10. 4	'06.12. 8
주택건설	'06～'10	'10～’14	'04～'08	'09～’12	'08～’11	'08～’12	'06～'08 '07～'09 '09～’13	'08～’13 '08～’13	'09～’13	'09～’15	‘11～’15	'05～'08 '10～’15	'07～’11
주택분양	'06. 3.24	'10. 하반기	'04. 6.25	'10. 2	'08. 9	'08. 9	'06. 9.15 '07. 9.28 '10. 6	'09. 12 '10. 7	'09. 6	’11.	‘12.	'06.10.25 ’11. 3	'07.11.27
주택입주	'08. 12	’13. 12	'07. 1.31	’12. 9	’11. 4	’11. 6	'09. 6 '10. 9 ’12. 12	’11. 3 ’11. 10	’11. 6	-	‘13.	'08. 12 ’13. 3	'10. 11
사업준공	'09. 12	’14. 12	'08. 12	’15. 12	’11. 12	’12. 12	'09. 12 '09. 12 ’13. 12	’13. 6 ’13. 12	’13. 12	’14. 12	‘14.12	'10. 12 ’15. 12	’11. 6

Ⅲ-4. 임대주택 및 주거복지 부문

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안 / 171

2. 임대주택 제도 / 178

3. 국민임대주택 제도 / 187

4. 다가구 매입임대 사업 / 190

5. 기존주택 전세임대 사업 / 199

6. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업 / 208

7. 고령친화적 주거환경 조성 / 210

8. 신혼부부 주택 특별공급 / 212

1. 최저주거기준 도입 및 활용방안

1-1. 최저주거기준의 정의

◦ 주택법 제5조의2 및 동법시행령 제7조에 의거 국토해양부장관이 설정․공고(2004. 6.15.)하였으며, “쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최소한의 주거수준”을 의미

※ 해외사례

- 일본 : 최저거주수준

- 구미 선진국 : 주택기준(housing standard, housing code)

1-2. 최저주거기준 도입 배경

◦ 주택보급률외 새로운 주택정책 지표의 개발 필요

- 주택보급률이 크게 제고('04년 102.2%)됨에 따라 주택보급률의 외에 주거의 질적 지표 개발 필요

- 주택보급률 100%를 달성하더라도 일정 수준 이하의 주택에 거주하는 저소득 계층의 주거문제는 상존

◦ 저소득 계층을 위한 주택정책의 효율화 도모

- 최저주거기준 미달가구의 수 및 지역적 분포 등이 파악하여 효율적이고 실효성 있는 주택정책의 수행 가능

◦ 주거권 보장의 전단계

- 최저주거기준 미달가구 해소를 목표로 주택정책을 수행함으로써 간접적으로 주거권을 보장하는 효과 거양

새로운 21세기에 부응하는 복지국가형 주택정책 체제로의 전환계기 마련

1-3. 최저주거기준 공고문

제1조(목적) 이 기준은 주택법 제5조의2 및 동법시행령 제7조의 규정에 의하여 국민이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최저주거기준을 설정함을 목적으로 한다.

제2조(최소 주거면적 등) 가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수는 <별표>와 같다.

제3조(필수적인 설비의 기준) 주택은 상수도 또는 수질이 양호한 지하수 이용시설이 완비된 전용입식부엌, 전용수세식화장실 및 목욕시설(전용수세식화장실에 목욕시설을 갖춘 경우도 포함한다)을 갖추어야 한다.

제4조(구조․성능 및 환경기준) 주택은 안전성․쾌적성 등을 확보하기 위하여 다음 각호의 기준을 모두 충족하여야 한다.

1. 영구건물로서 구조강도가 확보되고, 주요 구조부의 재질은 내열․내화․방열 및 방습에 양호한 재질이어야 한다.

2. 적절한 방음․환기․채광 및 난방설비를 갖추어야 한다.

3. 소음․진동․악취 및 대기오염 등 환경요소가 법정기준에 적합하여야 한다.

4. 해일․홍수․산사태 및 절벽의 붕괴 등 자연재해로 인한 위험이 현저한 지역에 위치하여서는 아니된다.

부     칙

이 기준은 공고한 날부터 시행한다.

<별표>

가구구성별 최소 주거면적 및 용도별 방의 개수

가구원 수(인)	표준 가구구성1)	실(방) 구성2)	총주거면적(㎡)
1	1인 가구	1 K	12
2	부부	1 DK	20
3	부부+자녀1	2 DK	29
4	부부+자녀2	3 DK	37
5	부부+자녀3	3 DK	41
6	노부모+부부+자녀2	4 DK	49
1) 3인 가구의 자녀 1인은 6세 이상 기준 4인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1. 여1) 기준 5인 가구의 자녀 3인은 8세 이상 자녀(남2, 여1 또는 남1, 여2) 기준 6인 가구의 자녀 2인은 8세 이상 자녀(남1, 여1) 기준 2) K는 부엌, DK는 식사실 겸 부엌을 의미하며, 숫자는 침실(거실겸용 포함) 또는 침실로 활용이 가능한 방의 수를 말함 비고 : 방의 개수 설정을 위한 침실분리원칙은 다음 각호의 기준을 따름 1. 부부는 동일한 침실 사용 2. 만6세 이상 자녀는 부모와 분리 3. 만8세 이상의 이성자녀는 상호 분리 4. 노부모는 별도 침실 사용

1-4. 최저주거기준 활용 방안

◇ 최저주거기준은 국민주거실태 파악 및 주거복지증진을 위한 정책수립의
지표로 활용

◇ 기준미달가구 해소를 위한 장․단기 종합대책 수립․추진

□ 주거의 질적 수준에 관한 정책지표로 활용

◦ 국민주거실태의 평가지표로 활용

- 기준미달가구수, 기준미달가구유형(주거면적, 시설 등), 지역별 미달가구현황 등 저소득층의 주거실태를 체계적으로 파악

※ 인구주택총조사(5년 주기), 주거실태조사 등을 토대로 파악

◦ 정책수립 및 정책평가의 지표로 활용

- 기준미달가구수(비율) 감축계획, 미달요인별 감축방안 등을 정책 목표로 설정

- 추진성과를 주기적으로 평가하여 정책개선 등에 활용

․자치단체별 성과를 비교 평가하고 우수 지자체에 대해서는 인센티브를 제공하여 자발적 경쟁 유도

※ 최저주거기준활용은 직접적 규제방식(미달가구철거․퇴거 등 강제조치)과 간접적 활용방식(유도적 지표로 점진적으로 감축)이 있으나

- 현재 미달가구의 비율이 13%정도이고, 재정여건 등도 감안하였을때, 현시점에서는 간접적 방식을 활용하는 것이 바람직

※ 일본의 경우 주택건설 5개년계획에 포함하여 유도적 지표로 활용

□ 주거복지 관련정책 수립․추진의 기본자료로 활용

◦ 공공임대주택 건설계획 수립․추진

- 건설물량, 주택규모, 지역별 공급 계획 수립 등

◦ 주거환경정비사업 등 불량주택개량사업에 활용

- 기준미달가구 밀집지역을 우선 지정, 개보수 비용지원 등

◦ 국민주택기금 지원 대상 설정 등 지원계획 수립 등

□ 최저주거기준 미달가구 해소를 위한 종합계획 수립

◦ 소득수준, 기준미달의 정도․유형, 가구의 특성 등을 종합적으로 검토하여 지원대상을 구분

※ 예시

- 지원필요성 : 지원핵심지원대상, 직접지원대상, 간접지원대상 구분

- 주거형태   : 자가, 차가구분

- 가구원수별 : 1인가구, 2인이상 가구구분 등

- 가구특성별 : 장애인, 노인, 편부모 가구 등

◦ 지원대상 계층별로 구체적인 지원방안 마련

- 현행 지원프로그램(주거급여, 공공임대주택공급, 주거환경정비사업, 기금지원 등)의 적정성과 효율성을 검토하여 지원체계 재정비

- 임대료보조제도, 노인․편부모가구 등 특정소외계층에 대한 지원방안 등 신규 제도 도입 검토

⇒ 정책수단간 연계(policy mix)를 강화하여 지원의 효율성과 형평성 제고

＜최저주거기준 면적 산정근거＞

◦ 가구원수 및 가구의 구성별(부부, 자녀성별․나이 등)로 필요한 소요 침실의 유형과, 부엌, 기타면적을 산정하고 이를 합산하여 주거면적 산출

- 침실은 1인 침실, 2인 침실, 주침실로 구분

- 부엌은 식사실을 포함(1인 가구는 식사실 제외)

- 기타면적은 화장실, 수납공간, 현관면적(발코니 제외)

(단위: ㎡)

구 분	소요침실유형	주요 내부공간 면적			총주거 면적 기준	공고 면적
		침실1)	부엌2)	기타면적3)
1인가구	1인침실	5.76	2.40	4.12	12.28	12
2인가구	주침실	10.80	3.00	6.49	20.29	20
3인가구	주침실 주침실＋1인침실	10.80 16.56	3.00 3.00	6.49 9.20	20.29 28.76	29
4인가구	주침실＋1인침실 주침실＋2인침실 주침실＋(1인침실×2)	16.56 18.90 22.32	3.00 3.00 3.00	9.20 10.31 11.92	28.76 32.21 37.24	37
5인가구	주침실＋2인침실 주침실＋(1인침실×2) 주침실＋2인침실＋1인침실	18.90 22.32 24.66	3.48 3.48 3.48	10.53 12.14 13.24	32.91 37.94 41.38	41
6인가구	주침실＋2인침실＋1인침실 주침실＋(2인침실×2) 주침실＋2인침실＋(1인침실×2)	24.66 27.00 30.42	3.48 3.48 3.48	13.24 14.28 15.10	41.38 44.76 49.00	49
7인이상	주침실＋(2인침실×2) 주침실＋2인침실＋(1인침실×2) 주침실＋(2인침실×2)＋1인침실	27.00 30.42 32.76	3.48 3.48 3.48	14.28 15.10 15.63	44.76 49.00 51.87	52

※ 기타면적은 화장실, 수납공간, 현관 등을 포함하며, 침실+부엌면적에 따라 산정

◦ 침실, 부엌 등의 면적은 인체공학 기준과 현 주거현황*을 감안하여 산정

* 현 주거현황은 수도권 소재 전용 60㎡이하 3,000개 아파트의 방 규모를 조사하여 하위누적 5%에 해당하는 면적을 고려

구 분	인체공학	현 주거현황	면적산정
1. 침실 ․ 1인 침실 ․ 2인 침실 ․ 주침실*	4.8～7.0㎡ 7.2～9.7㎡ 8.4～9.72㎡	하위누적 5% : 5.76㎡ 하위누적 5% : 8.10㎡ 하위누적 4.1% : 10.80㎡	5.76㎡ 8.10㎡ 10.80㎡
2. 부엌	2.84～7.5㎡	부엌면적 3.0㎡이하인 가구가 11.5%	1인가구 2.4㎡ 2～4인가구 3.0㎡ 5～6인가구 3.48㎡
3. 기타면적	-	60㎡이하 아파트 중 침실과 부엌면적을 합한 면적이 전체 주거면적에서 차지하는 비율을 조사하여 계산 ․ 30㎡이하 68% ․ 30～40㎡ 71～75% ․ 40㎡이상 75%	1인가구 4.12㎡ 2인가구 6.49㎡ 3인가구 6.49～9.2㎡ 4인가구 9.2～11.92㎡ 5인가구 10.53～13.24 6인가구 13.24～15.1

* 주침실은 부부와 유아1인까지 같은 침실을 이용한다고 전제. 유아가 없는 경우에도 주침실에 옷장, 장롱 등을 배치하고 손님접대 등을 위한 공간으로 활용하는 현실을 감안

2. 임대주택 제도

2-1. 임대주택의 종류

◦ 건설임대주택：임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대한 주택으로서 정부지원 여부에 따라 공공과 민간건설 임대주택으로 구분

- 공공건설 임대주택：

․국가 또는 지자체의 재정으로 건설하거나 건설․임대하는 주택

․국민주택기금의 자금을 지원받아 건설․임대하는 주택

․공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택

- 민간건설 임대주택：공공사업에 의하여 조성된 택지 외의 택지에 민간이 순수한 자기자금으로 건설한 임대주택

◦ 매입임대주택：임대사업자가 매매 등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택(임대의무기간 5년)

◦ 임대주택법상 임대주택의 차이점

구 분	건설임대주택		매입임대주택
	공공건설임대주택	민간건설임대주택
임 대 보 증 금 및 임 대 료	- “표준임대보증금 및 임대료”, 지역(수도권 및 비수도권)에 따른 임대보증금 상한가 규제 등 ※ 중형공공임대주택(전용면적 85㎡초과) 및 민간건설 공공 택지외 85㎡이하, 10년임대 주택 제외	- 제한없음	- 제한없음
임대 의무 기간	- 5․10․30․50년	- 5년	- 5년
임 차 인 자 격 및 선 정	- 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
우 선 매 각 의 무	- 입주시부터 매각시까지 무주택 세대주	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
매 각 가 격 산 정 기 준	- 임대주택법령의 산정 기준 ※ 중형공공임대주택(전용면적 85㎡초과) 및 민간건설 공공 택지외 85㎡이하, 10년임대 주택 제외	- 임대사업자가 결정 (제한없음)	- 임대사업자가 결정 (제한없음)
국 민 주 택 기 금 지 원 여 부	- 지원(세대당55～75백만원, 중도금8백만원) * 국민임대 : 2,373-5,019만원	- 지원없음	- 구입자금으로 호당 60백만원 지원
주 택 관 리	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무 관리
특 별 수 선 충 당 금	- 300세대이상, 승강기 설치, 중앙난방의 임대주택은 의무 적립

<임대주택의 종류>

구분	사업주체	비 용 부 담	임대 기간	대상(임차인)	규모
공공 건설	- 국가 - 자자체 - 주택공사 ※ 영구 및 50년 임대	- 국가․지자체 재정(85%이상) ※ 입주자부담 15%	영구	- 국민기초생활보장법에 의한 수급자 (생보자) - 모자가정, 국가유공자 등 - 기타 청약저축가입자 ※ 주택공급에관한규칙 제31조	전용 면적 40㎡ 이하
		- ’92～’93 사업분 ∙재정 50% ∙기금 20%, ∙입주자 30% - ’94년 이후 ∙규모별로 기금지원	50년	- 청약저축가입자 - 기타 특별공급대상자 ∙국가유공자, 철거민, 장애인등 ※ 주택공급에관한규칙 제19조	60㎡ 이하
	- 주택공사 - 지자체 ※ 국민임대	- 재정 10-40% - 주택기금 40%-50% - 사업자10% - 임차인 10%-30%	30년	- 50㎡미만 : ․전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 무주택세대주(다만, 50% 이하인자에게 우선공급) - 50～60㎡이하 : ․전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70%이하인 무주택세대주 - 60㎡초과 : ․전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%이하인 청약저축가입자(무주택세대주) ※ 주택공급에관한규칙 제32조	85㎡ 이하
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 ※ 5년․10년 임대	- 규모별로 기금지원(85㎡이하) ․소형:호당최고5,500만원 ․중형:7,500만원 - 택지는 149㎡까지 공급	5년, 10년	- 주택공급에관한규칙 청약저축 1-2순위 해당자(무주택세대주)	149㎡
	- 주택공사 - 지방공사 - 민간업체 - 고용자 ※ 사원임대	- 위와 같음	5년	- 5인이상 고용사업체의무 주택 세대주인 피고용자 ※ 근로자주택공급및관리 규정	85㎡이하
민간 건설	- 민간업체	- 자체자금 및 임대보증금	5년	- 사업자 자율선정	제한 없음
매입 임대	- 개인, 법인	- 자체자금 및 임대보증금 ․호당 6,000만원까지 융자	5년	- 사업자 자율선정	제한 없음

＊국민임대주택 비용부담은 지원유형별로 차이가 있음.

2-2. 임대사업자 등록

◦ 등록기준

- 건설임대주택의 경우 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

- 매입임대주택의 경우 : 단독주택은 5호, 공동주택은 5세대

- 2인이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우 공동명의로 등록

※ 재외국민인 경우에는 재외국민등록증 사본 및 여권 사본

※ 외국인인 경우에는 출입국관리법에 의한 외국인 등록사실증명서 또는 법인 아닌 사단․재단 및 외국인의 부동산 등기용등록번호부여절차에관한규정에 의한 등록증명서 또는 국내의 등기소가 발급한 법인등기부등본(법인인 경우)

◦ 등록관청

- 사업자 주소지를 관할하는 시장․군수․구청장에게 등록

◦ 등록사항 변경신고

- 변경사유가 발생한 날로부터 30일 이내에 주소지관할 관청에 신고

◦ 등록말소

- 사위․기타 부정한 방법으로 등록한 때

- 등록기준에 미달한 때

- 매각제한․임대조건을 위반한 때

- 임대주택법 또는 동법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때

2-3. 임차인의 자격과 선정방법

◦ 임차인의 자격

- 공공건설 임대주택 : 무주택 세대주

- 민간건설 임대주택 : 임차인 자격․선정방법 등은 임대사업자가 자율적으로 결정

◦ 임차인 선정방법

- 공공건설 임대주택 : 주택공급에관한규칙을 적용

- 민간건설 임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 선정

◦ 임차권의 양도 및 전대

- 해당요건 충족시 임대사업자의 동의를 얻어 임차권의 양도 및 전대가능 (영구, 50년공공임대 및 국민임대 제외)

- 임차권의 양도 및 전대가 가능한 경우

∙근무․생업 또는 질병치료를 사유로 임대주택이 소재하는 시․군․구(자치구에 한함)와는 다른 시․군․구로 퇴거하고자 하는 경우

∙상속 및 혼인에 의하여 취득한 주택으로 이전하고자 하는 경우

∙국외로 이주하거나 1년이상 국외에 머무르고자 하는 경우

2-4. 임대조건 신고

◦ 신고대상주택

- 공공건설임대주택

※ 민간건설임대주택 및 매입임대주택은 신고의무 없음

◦ 신고사항

- 임대차계약기간, 임대보증금, 임대료

- 임대주택을 매각하고자 하는 경우에는 매각시기 및 가격의 산정기준

◦ 신고기한 및 절차

- 입주예정일 10일전, 변경신고의 경우에는 변경일 10일전

- 임대조건 신고서에 표준임대차 계약서를 첨부하여 주택소재지 시장․군수․구청장에게 제출

- 시장․군수․구청장은 임대조건 신고대장에 기재하고 신고증명서를 교부

◦ 신고내용의 조정․권고

- 신고내용이 인근의 유사한 임대주택에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우

- 신고내용이 관계법령에 부적합하다고 인정되는 경우

2-5. 임대주택의 분양전환(매각)

◦ 임대 의무기간 이내 매각이 가능한 경우

- 다른 임대사업자에게 매각하는 경우

- 임대사업자가 파산 또는 경제적 사유로 임대를 계속할 수 없어 임차인에게 우선 매각하고자 허가를 얻은 경우에는 임대 의무기간 중에도 매각이 가능

- 임대의무기간인 5년인 건설임대주택과 매입임대주택은 임대의무기간 1/2이 경과 후 임대사업자와 임차인(공공건설임대주택의 경우에는 무주택자인 임차인)이 합의하는 경우 당해 세대에 대하여 시장 등에게 신고후 매각 가능

◦ 우선 분양전환(매각) 대상자

- 공공건설임대주택

∙입주일 이후부터 매각당시까지 무주택 자격을 유지하는 임차인

∙임대기간중 상속․판결 또는 혼인으로 인해 다른 주택을 소유하게 된 경우 매각당시까지 당해주택을 처분하여 무주택자로 된 임차인

∙임차권 양수자로 양도일 이후부터 매각시까지 무주택자인 임차인

∙주택공급에관한규칙제10조제6항의 규정에 의한 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 매각당시까지 무주택자인 임차인

∙분양전환 당시 당해 임대주택의 임차인인 국가 또는 법인

∙부도 또는 파산으로 임대보증금 반환이 곤란한 경우 해당 임대주택에 거주하는 임차인

∙전용면적 85㎡ 초과하는 주택인 경우 해당 임대주택에 거주하는 임차인

- 민간건설임대주택 : 임대사업자가 자율적으로 결정

◦ 분양전환(매각) 절차(공공건설임대주택)

- 임대의무기간후 시장․군수․구청장에게 서류를 첨부하여 분양전환승인신청서 제출

- 임대사업자는 분양대상 임차인에 대한 주택소유여부 전산검색 의뢰

- 시장 등은 임대사업자가 제출한 분양전환 승인신청서에 대하여 필요한 경우 10일 이내에 보완 또는 보정 요구

- 잔여주택 수가 20호 이상인 경우에는 주택공급에 관한 규칙에서 정하는 바에 따라 일반 공급

◦ 분양전환 가격(공공건설임대주택)

- 임대의무기간 10년인 경우 : 감정평가금액 이하

- 임대의무기간 5년인 경우 : (건설원가+감정평가금액) / 2

2-6. 임대주택에 대한 각종 지원현황

◦ 택지공급 지원

- 공공개발 택지중 공동주택 건설용지의 40% 이상을 85㎡이하 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조 및 택지개발업무처리지침 제17조)

- 임대주택용지 공급가격 기준

구 분	수도권․부산권	광역시	기타지역
전용 60㎡이하	60%	60%	60%
60㎡초과 85㎡이하	80～85%	70%	60%
85㎡초과 149㎡이하		감정가격

* 조성원가대비

◦ 임대주택에 대한 국민주택기금 지원

- 소형(전용60㎡이하) 공공임대 : 호당 최고 5,500만원(연 3%)

- 중형(60～85㎡) 공공임대 : 호당 최고7,500만원(연 4.0%)

- 매입임대주택 구입자금 지원 : 호당 6,000만원, 연 5.0%

◦ 국민임대주택 건설을 위한 재정 및 기금지원

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
유형별	Ⅰ형(36～52) Ⅱ형(53～62) Ⅲ형(63～79)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	81.2조원	15.7조원	37.7조원	8.1조원	19.7조원

※ '05.4.27일 ｢임대주택정책 개편방안｣을 국정과제회의에 보고

◦ 세제지원

구 분		40㎡이하	40-60㎡	60-85㎡	85-149㎡	주요 요건 및 근거
취․등록세	건설	면제		25%감면		※ 신축공동주택 ․60㎡이하 : 2호이상 임대의무기간(5년이상)이상 임대 ․60-149㎡ : 20호이상 취득 또는 20호이상 보유자가 추가 취득시 장기임대목적(10년이상) 임대 **근거 : 행자부 표준감면안을 기준으로 각 지자체에서 조례로 규정
	매입	면제		25%감면		※ 최초로 분양받는 공동주택 ․건설임대와 동일 **근거 : 건설임대와 동일
재산세	건설	면제	50%감면	25%감면		※ 공동주택 ․2호이상 임대의무기간(5년)이상 임대한 경우 **근거 : 취등록세와 동일
	매입	면제	50%감면	25%감면	-	※ 공동주택 ․2호이상 임대의무기간(3년)이상 임대(3년→5년, 임대 주택법시행령개정 '05.10.5) **근거 : 취등록세와 동일
종합부동산세	건설	합산배제				․시가표준액 6억원이하로 2호이상 5년임대 *주택수는 같은 광역시․도 기준 **근거 : 종합부동산세법시행령제3조제1항제1호
	매입	합산배제			-	․시가표준액 3억원이하로 5호이상 10년임대 *주택수는 같은 광역시․도 기준 **근거 : 종합부동산세법시행령제3조제1항제2호
양도소득세	건설	중과배제				※국세청기준시가 6억원이하 ․2호이상 5년임대 **근거 : 소득세법시행령제167조의3제2호 다목
	매입	중과배제			-	※국세청기준시가 3억원이하 ․'03.10.29이전등록자 : 2호이상 5년임대 ․'03.10.29이후등록자 :같은 시(광역시포함)․군에서 5호이상 10년이상 임대 **근거 : 소득세법시행령제167조의3제2호 가목 및 나목
법인세	건설	면제				․5호이상 10년이상 임대 **근거 : 법인세법시행령제92조의2
	매입	면제			-	․5호이상 10년이상 임대 **건설임대와 동일

◦ 규제완화 및 세제혜택 부여

- 임대사업자 등록기준을 건설임대 2호, 매입임대 5호로 규정(임대주택법시행령개정, '05.12)

- 취․등록세(지방세감면조례) 및 양도세(한시적, 조특법) 감면혜택 부여

《양도세(85㎡이하)》: 현행 감면사항은 없음

- 5호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

∙매입임대주택

대 상 주 택	조 건	감면내용
- ’86.1.1～'00.12.31 신축된 주택	- 5년 임대후 양도 - 10년 임대후 양도	- 50% 감면 - 100% 면제
- ’85.12.31 이전 신축되어 ’86.1.1 현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도 - 10년 임대후 양도	- 50% 감면 - 100% 면제
- ’95.1.1 이후 취득한 주택으로 취득시 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

∙건설임대주택 : 5년이상 임대후 분양전환시 100% 면제

- 2호이상 임대시 양도세(법인은 특별부가세) 감면

∙매입임대주택

대 상 주 택	조 건	감면내용
- ’99.8.20 이후 신축주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제
- ’99.8.19 이전 신축되어 ’99.8.20현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

※ 다만 ’99.8.20～2001.12.31 기간중 취득해야 함

∙건설임대주택

대 상 주 택	조 건	감면내용
- ’99.8.20～2001.12.31 기간중 신축된 주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제
- ’99.8.19 이전 신축되어 ’99.8.20 현재 미분양주택	- 5년 임대후 양도	- 100% 면제

◦ 제도적 지원시책 지속추진

- 5년 임대주택의 경우 임대의무기간 1/2이상 경과시 임차인에게 매각을 허용하여 투자자금을 조기 회수할 수 있도록 함(임대주택법시행령 제9조 개정, ’99.11월)

- 사원임대주택의 임대의무기간을 10년→5년으로 단축(임대주택법시행령 제9조 개정, ’99.11월)

- 외국인에게도 임대사업자 등록허용(임대주택법시행규칙 제2조 개정,
’99.1월)

- 공동주택 건설 용지의 40%이상을 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조, 택지개발업무처리지침 제17조)

- 임대주택 용지는 분양주택 용지보다 인하하여 공급(택지개발업무처리지침 제18조)

- 분양되지 않은 주택을 임대사업자에게 우선 공급(임대주택법 제9조)

- 중형 공공건설임대주택(85㎡ 초과) 분양 전환가격 및 임대료를 임대 사업자가 자율적으로 결정하도록 함(임대주택법시행령제9조 및 제12조, '05.12개정)

- 자금력 있는 사람들이 주택임대사업을 목적으로 하는 조합을 결성하여 민간부문에서의 임대주택 건설을 촉진함(임대주택법제6조의2 신설, '02.12.26)

- 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설․임대하는 주택을 공공건설 임대주택으로 분류하고, 국가․지방자치단체 등이 공급할 임대주택용 택지의 공급계획에 임대의무기간이 5년인 임대주택용 택지의 공급을 제한하였으며, 85제곱미터 이하의 공공건설임대주택중 공공택지외의 지역에서 민간이 건설하여 10년이상 임대하는 주택에 대하여는 분양전환가격을 제한하지 아니함(임대주택법시행령제2조제1호 다목신설, 영제3조제1항 단서신설, 영 제13조제3항 개정, '04.3.17)

3. 국민임대주택 제도

3-1. 국민임대주택의 정의

◦ 저소득층의 주거안정을 위해 정부 또는 지방자치단체의 재정 및 국민주택기금 지원으로 주택공사와 지자체가 건설․공급하여 30년이상 임대하는 주택

3-2. 국민임대주택 건설 및 입주자격

◦ 연차별건설계획(100만호)

계	'03	'04	'05	'06	'07	'08 ~’12
100만호	8	10	10	11	11	50

◦ 유형별 재원분담

구 분	구 분	계	재 정	주택기금	사업자	입주자
유형별	Ⅰ형(36～52) Ⅱ형(53～62) Ⅲ형(63～79)	100% 100% 100%	40% 20% 10%	40% 45% 50%	10% 10% 10%	10% 25% 30%
	사업비	81.2조원	15.7조원	37.7조원	8.1조원	19.7조원

◦ 입주자격

구 분	입 주 자 격
전용 50㎡미만	무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%('07년 2,572천원) 이하인 자 (다만, 50% 이하인자에게 우선공급)
전용 50㎡～ 60㎡이하	청약주택에 가입한 무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 70%('07년 2,572천원) 이하인 자
전용 60㎡초과	청약저축에 가입한 무주택세대주로서 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 100%('07년 3,675천원) 이하인 자

※ 2007년 도시근로자 월평균소득 : 367만원

◦ 국민임대주택 입주 자격․순위 및 가점제도

주택규모 (전용면적)	60㎡초과	50㎡~ 60㎡이하	50㎡미만
입주 자격	청약저축 가입 무주택 세대주	청약저축 가입 무주택 세대주	무주택 세대주
	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100% 이하 ('07년기준 3,675천원)	전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 70% 이하 ('07년기준2,572천원)	전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하('07년기준 2,572천원) (다만, 50% 이하인자에게 우선공급)
입 주 자 선정순위	- 1순위: 청약저축 24회 이상 납입 - 2순위: 청약저축 6회 이상 납입 - 3순위: 1, 2순위 이외		- 1순위: 당해 시․군․자치구 거주자 - 2순위: 연접하는 시․군․자치구 중 사업주체가 정하는 시․군․자치구 거주자 - 3순위: 1, 2순위 이외
동일순위 경 쟁 시 각점수를 합산하여 입 주 자 선 정 (합산점수동일시 추첨)	1. 세대주 나이 ① 50세이상: 3점 ② 40-50세: 2점 ③ 30-40세: 1점 2. 부양가족수 ① 3인이상: 3점 ② 2인: 2점 ③ 1인: 1점 3. 당해 주택건설지역 거주기간 ① 5년이상: 3점 ② 3-5년: 2점 ③ 1-3년: 1점 4. 65세이상 직계존속 1년이상 부양시 : 3점 5. 자녀(미성년자)가 있는 세대주 ① 3자녀이상: 3점 ② 2자녀: 2점 6. 청약저축 납입횟수 ① 각 순위별 최저 납입횟수보다 12회이상 추가 납부 : 2점 ② 각 순위별 최저 납입횟수보다 6회이상 추가 납부 : 1점 7. 중소기업체(제조업중 상시근로자 300인미만 또는 자본금 80억이하) 근로자 : 3점 8. 영구임대주택 거주자중 청약저축 가입자 : 3점		1. 세대주 나이 ① 50세이상: 3점 ② 40-50세: 2점 ③ 30-40세: 1점 2. 부양가족수 ① 3인이상: 3점 ② 2인: 2점 ③ 1인: 1점 3. 당해 주택건설지역 거주기간 ① 5년이상: 3점 ② 3-5년: 2점 ③ 1-3년: 1점 4. 65세이상 직계존속 1년이상 부양시：3점 5. 중소기업체(제조업중 상시근로자 300인 미만 또는 자본금 80억이하) 근로자 : 3점 6. 생활보호대상자, 국가유공자, 일군위안부, 보호대상모자가정, 북한이탈주민 등 : 3점 (40㎡미만주택만 해당) 7. 국민기초생활보장법의 수급자가 아닌 자로서 실소득이 최저생계비의 120/100 미만 인자(수급자의 차상 위계층) : 3점 (40㎡이상 50㎡미만 주택만 해당)

※ 참고 : 영구임대주택과 차이점

◦ 영구임대주택은 ‘89년부터 ’92년까지 도시영세민(현행 : 국민기초생활수급대상자)들의 주거안정을 위해 정부에서 사업비의 85%를 재정에서 지원하여 건설한 임대주택으로

- 전용면적 23～43㎡의 소형 위주의 총 19만 호를 건설

◦ 국민임대주택은 ’98년부터 저소득층(당초 도시근로자 월평균소득의 50～70% 이하)의 주거안정을 위해 정부에서 재정 및 국민임대주택기금을 지원하여 건설하는 임대주택으로

- 건설평형도 분양 53～79㎡(전용 60㎡ 이하)으로 다양화하여 입주민의 소득수준․가족수 등에 따라 선택이 가능하도록 함

구 분	공 급 대 상	건설규모	건설호수	재원구성
국민임대	․50㎡미만：도시근로자 월평균소득의 50% 이하인 무주택세대주 ․50㎡이상：도시근로자 월평균 소득의 70% 이하인 청약저축 가입 무주택세대주	․전용 60㎡이하	378,179호 (’98～'07) - 주 공 : 538,769 - 지자체 : 46,532	재 정 : 10-40% 기 금 : 40-50% 입주자 : 10-30% 자기자금 : 10%
영구임대	․생활보호대상자등 법정영세민 (현행 : 국민기초생활 수급 대상자)	․전용 23～43㎡	190,077호 - 주 공： 140,078 - 지자체： 49,999	재 정 : 85% 입주자 : 15%

4. 다가구 매입임대 사업

4-1. 제도개요

□ 사업계획

구 분	계	'04	'05	'06	'07	'08이후
매입임대	5.25만호	500호	4,500호	6,000	6,500	매년 7,000호('08～’12)

* '06년부터 시행하고 있는 단신자용 임대는 매입임대 사업량에 포함

□ '08년 지역별 매입임대 공급계획

(단위 : 호)

계	서울	인천	경기	부산	대구 경북	광주 전남	대전 충남	울산 경남	전북	강원	충북	제주
7,000	1,650	680	1,570	810	780	350	260	450	210	70	80	90

* 대한주택공사가 매입공고, 신청접수, 실태조사, 매입협의 등의 절차를 거쳐 매입

* 지방공사 500호 매입(SH공사 100, 부산공사 150, 대구공사 200, 제주공사 50) 포함

□ 재원분담비율

구 분	호당 사업비 (50㎡ 기준)	재정 (복권기금)	기금	시행자	입주자	기금이자율
매입임대	7,000만원	45%	40%	10%	5%	1%

* 지방공사가 시행자인 경우 사업시행자 부담없이 기금 50% 지원

□ 사업시행자 : 주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 다가구주택, 다중주택, 공동주택(85㎡이하)

□ 주택임대 유형

◦ 일반가구용임대, 공동생활가정용임대, 단신계층용임대로 구분

□ 입주자 선정순위

◦ 시장등이 관할 사업대상지역에 거주하는 무주택세대주인 수급자․차상위계층․보호대상 한부모가족 (1순위), 장애인(2순위) 순으로 선정

* 영구임대주택 거주자 제외

◦ 동일순위내 경쟁시 : 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

◦ 부도공공임대퇴거자, 가족 5인 이상가구, 기존세입자, 전세임대 입주퇴거자는 선정 특례 인정

□ 임대료 : 시중임대료 감정가의 50%이내

* 영구임대주택 수준(50㎡기준 : 임대보증금 350만원, 월임대료 8～10만원)

□ 임대기간 : 2년, 2회 연장 가능(입주자와 주공이 계약체결)

□ 공동생활가정(그룹홈) 운영

◦ 입주자 : 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설 퇴소자, 북한이탈주민

- 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

◦ 운영기관 : 광역단체가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

- 입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적이 있고, 최근 3년간 국가․지자체로부터 운영비 지원을 받는 법인

◦ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

□ 단신계층용 임대주택

◦ 입주자 : 노숙인, 쪽방거주자, 비닐하우스거주자 등 주거가 일정하지 않은 취약계층(가족 포함)

◦ 운영기관

- 노숙인쉼터 또는 상담보호센터 운영단체

- 노숙인 등 주거가 일정하지 않은 취약계층 보호업무를 3년이상 수행한 단체로서 비영리민간단체지원법에 의해 등록한 단체

◦ 1棟 전체 공급가능, 기타 운영기관 선정 등 그룹홈과 동일

◦ '06.6월 시범사업추진 세부시행사항 확정 후 적합주택을 물색 및 매입 예정

□ 철거신축임대(시범사업 2개소 17가구)

◦ 입주자선정 및 관리 등은 매입임대지침을 적용

* 임대료는 사업비를 감안 상향조정 허용

- 시범지역 : 서울 구로구, 관악구

4-2. 유형별 매입임대 제도현황

가. 일반가구용 매입임대

□ 사업목적

◦ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 매입하여, 저렴하게 임대

* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

◦ 근거

- 국민임대주택건설등에관한특별조치법 제28조 및 동법시행령 제22조․제23조

- 임대주택정책 개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 사업계획

◦ 연차별 사업량

구 분	계	'04	'05	'06	'07	'08이후
매입임대	5.25만호	500호	4,500호	6,000	6,500	매년 7,000호('08～’12)

◦ '08 지역별 사업량

계	서울	인천	경기	부산	대구 경북	광주 전남	대전 충남	울산 경남	전북	강원	충북	제주
7,000	1,650	680	1,570	810	780	350	260	450	210	70	80	90

* 기초생활수급자수, 지자체 희망물량을 감안하여 배정하되, 수도권에 집중배정(55%)하고, 나머지 45%는 지방에 배정하되 광역시 및 인구 30만이상도시에 배정하고 광역시 및 인구 30만이상 도시가 없는 도는 도청소재지 등에 배정

□ 입주대상자

◦ 당해 시․군․구에 거주(1년 범위내)하는 수급자, 차상위계층, 보호대상 한부모가족(1순위), 장애인(2순위) 순으로 선정

- 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정

(동일점수인 경우 전입일이 빠른 순서대로 선정)

․자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약 저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

□ 임대료 : 시중임대료 감정가의 50%이하(지역․면적별 차등)

◦ 보증금 350만원, 월임대료 8～10만원 수준(50㎡기준)

* 실제 적용은 영구임대 수준

□ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 입주자 선정절차

입주자모집공고	⇨	입주자 신청접수	⇨	입주자선정	⇨
(주공, 지방공사)		(입주희망자→시․군․구청)		(시․군․구청)
입주자선정 통보	⇨	임대차게약체결	⇨	입주
(시․군․구청→주공)		(주공→입주예정자)		(입주자)

나. 공동생활가정 매입임대

□ 사업목적

◦ 도심 내 저소득층인 장애인, 보호아동, 성폭력피해자 등 사회취약계층의 주거안정과 자립도모

* '04 ～ '07년 다가구 매입물량 중 그룹홈 운영호수 : 303호

◦ 근거

- 「국민임대주택건설등에관한특별조치법」 제28조 및 동법시행령 제22조․제23조

- 임대주택 정책개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 사업계획

◦ 지역별 매입물량중에서 주인이 살던 가구 등 규모가 큰 가구를 입주자유형별 수요를 감안하여 적정한 물량 배분

※ 한국갱생보호공단(가족이 있는 갱생보호자)에 임대하는 주택은 공급물량의 3%이내 배분가능

□ 입주대상자

◦ 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력 피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자, 북한이탈주민

◦ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

◦ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수 가능

□ 공동생활가정 운영기관

◦ 광역단체(시․도)가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

- 입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적 및 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료,자활프로그램 등)

- 운영실적, 국가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체운영규정 등

◦ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

◦ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(일반가구용임대와 동일)

※ 공동생활가정 운영기관이 임대료 납부

◦'04 ～ '07년 그룹홈 운영기관 현황 : 75개기관

□ 입주자 선정절차

공급물량 통보	⇨	공급방식(유형)별 물량배분	⇨	공동생활가정 운영기관 모집공고	⇨
(주공 등→지자체)		(도지사등) * 협의		(주공, 지방공사,지자체)
운영기관선정 희망기관 신청	⇨	운영기관 선정	⇨	계약체결 및 입주
(희망기관→도지사등)		(광역시,도 생활보장위원회)		(주공,지방공사↔운영기관)

다. 단신계층용 매입임대

□ 사업목적

◦ 1인 거주용 다중주택 및 원룸식 다가구주택등을 매입하여 임대함으로써 자활능력을 갖춘 단신자들의 주거지원

* '04 ～ '07년 단신계층용 매입임대 운영호수 : 196호

◦ 근거

- 국민임대주택건설등에관한특별조치법 제28조 및 동법시행령 제22조․제23조

- 임대주택 정책개편방안('05.4.27, 제59회 국정과제회의보고)

□ 추진현황

◦ 2006.04 : 운영기관 선정위원회 구성(보건복지부)

◦ 2006.06 : 시범사업추진 세부시행사항 확정(국토부) 및 운영기관 선정

◦ 2006.08 ～ : 적합주택 물색 및 매입(주공, 운영기관)

* 단신자용 임대는 매입임대 사업량에 포함

□ 입주대상자

◦ 노숙인, 쪽방거주자 등 주거가 일정하지 않은 취약계층(가족 포함)

◦ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

◦ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수

□ 단신 계층용주택 운영기관

◦ 광역단체(시․도)가 생활보장위원회 등 심의를 거쳐 선정

- 노숙인쉼터 또는 상담보호센터 운영단체

- 노숙인 등 주거가 일정하지 않은 취약계층 보호업무를 3년이상 수행한 단체로서 비영리민간단체지원법에 의해 등록한 단체

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료,자활프로그램 등)

- 운영실적, 국가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체운영규정 등

◦ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

◦ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(일반가구용임대와 동일)

※ 단신계층용주택 운영기관이 임대료 납부

◦'04 ～ '07년 단신계층용 매입임대 운영기관 현황 : 11개 기관

□ 입주자 선정절차

공급물량 통보	⇨	단신계층용주택 운영기관 모집공고	⇨	운영기관선정 희망기관 신청	⇨
(주공 등→지자체)		(주공, 지방공사,지자체)		(희망기관→도지사등)
운영기관 선정	⇨	계약체결 및 입주
(광역시,도 생활보장위원회)		(주공,지방공사↔운영기관)

5. 기존주택 전세임대 사업

5-1. 제도개요

□ 추진배경

◦ 매입임대 방식이 도심내 임대주택 공급확대 차원에서 바람직하나, 일부 부작용도 우려되므로 대안적 공급방안 병행 필요

* 대량매입시 지역 집값불안 자극, 집값상승시 매물부족 또는 매입비 상승, 주택관리 문제 등 부작용 우려

◦ 주공 또는 지자체가 기존 주택에 대해 전세계약을 체결한 후 저소득층에게 재임대하는 전세임대 도입 결정(4.27대책)

□ 사업계획

구분	'05	'06	'07	'08이후
전세임대	654호	5,589호	6,142호	매년 7,000호('08～’12)

□ 사업시행자 : 주택공사, 지방공사

□ 대상주택 : 국민주택규모이하 주택(단독․아파트 포함)

□ 공급방식 : □先 입주자 선정 - 後 주택마련□ 원칙

◦ 영세민 전세임대(수급자‧차상위), 부도임대퇴거자 전세임대, 신용 보증거절자 전세임대, 공동생활가정 전세임대로 구분

□ 입주자 선정(업무담당 : 지방자치단체)

◦ 영세민 전세임대

- 수급자․차상위계층․한부모가족(1순위), 장애인(2순위)순으로 선정

- 동일순위내 경쟁시 : 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점), 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점) 항목등을 합산한 점수로 선정

◦ 공동생활가정(그룹홈) 전세임대

- 입주자 : 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자 등

- 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

- 운영기관 선정 : 광역단체가 운영기관선정위원회 등 심의를 거쳐 선정      ※ 관계 중앙행정기관의 장이 필요에 의해 운영기관을 선정하는 경우에는            해당 중앙행정기관의 장의 심의를 거쳐 선정

․국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

․관련법령에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적이 있고, 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

◦ 부도임대아파트 퇴거자 전세임대

- 부도공공임대아파트의 거주자로 제3자 경락으로 인해 부도임대공공 아파트에서 퇴거한 자 또는 퇴거예정인 자중 무주택세대주에 대하여 지원

◦ 신용보증거절자

- 영세민 전세자금 융자를 위한 주택신용보증기금의 보증서 발급이 거절된 자로서 소득이 전년도 가구당 월평균 소득의 50%이하인 자

* 시행자와 전세계약이 체결가능한 전세주택 거주자에 한함

□ 주택전세

◦ 지원대상 주택 : 임차전용면적이 국민주택규모 이하인 주택

◦ 부동산중개사무소를 통해 전세(필요시 신문, 인터넷 등 공고 활용)

◦ 전세가격은 시중가격을 기초로 집주인과 시행자가 협의 결정

◦ 전세기간은 2년이상 원칙(시행자는 장기간 전세계약 노력)

◦ 입주대상자가 현재 거주하고 있거나 희망하는 주택 우선 계약체결

◦ 사업시행자는 전세권 설정 등기 또는 대한주택보증(주)에 보증 가입

◦ 입주대상자는 신속하게 전세주택을 마련하기 위하여 사업시행자에게 협조

□ 임대조건

◦ 임대기간 : 최초 2년 거주, 재계약 2회 가능(최장 6년 거주)

* 그룹홈의 경우 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

◦ 임 대 료 : 보증금은 전세금액의 5%, 월임대료는 보증금을 제외한 대출기금 융자이자(연2%)

* 7,000만원 전세주택 경우 : 보증금 350만원, 월임대료 11만원 수준

◦ 가구당 대출한도액

지 역	호당 대출한도	비 고
수도권	7,000만원 (공동생활가정 1억원)	․전세금이 대출한도 이하인 경우 전세금 ․공공임대주택은 월임대료 전환 금액을 포함 가능
광역시	5,000만원 (공동생활가정 1억원)
그 밖의 지역	4,000만원 (공동생활가정 7,000만원)

5-2. 유형별 전세임대 제도현황

가. 영세민 전세임대

□ 사업목적

◦ 도심내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존주택을 전세하여, 저렴하게 임대

* 임대주택의 분산공급으로 집단화에 따른 사회적 격리와 슬럼화 방지

□ 사업계획

◦ '07 지역별 공급계획

- 물량배정 : 기초생활수급자, 차상위계층 등 전세임대 주택 수요량을 감안하여 사업량 배정

- 대상도시 : 수도권, 광역시 및 인구 30만이상 도시

* 인구 30만 이상 도시가 없는 道는 인구가 1～2위인 도시

※ 서울, 인천, 경기(고양, 구리, 남양주, 의정부, 과천, 광명, 성남, 수원, 시흥, 안산, 안양, 용인, 의왕, 평택, 하남, 화성, 부천), 부산, 대구, 광주, 대전, 울산, 강원(원주), 충북(청주), 전북(전주, 익산), 충남(천안), 전남(여수), 경북(포항, 구미), 경남(진주, 김해, 마산, 창원), 제주(제주) : 37개

□ 입주대상자

◦ 당해 시․군․구에 거주하는 기초생활수급자․차상위계층․한부모가족(1순위), 장애인(2순위) 순으로 선정

※ 동일순위내 경쟁시 다음 항목 합산한 순위에 따라 입주자 선정
(동일점수인 경우 전입일이 빠른 순서대로 선정)

- 자활사업 참여기간(7점), 당해지역 거주기간(3점), 부양가족수(3점),

- 청약저축납입회수(3점), 최저주거기준미달(4점)

□ 입주자 선정절차

지역별 공급물량통보	⇨	입주자 모집공고	⇨	입주자신청접수	⇨
(주공, 지방공사→지자체)		(주공,지방공사,지자체)		(시․군․구청)
입주자선정 통보	⇨	전세계약 체결	⇨	임대차계약 체결
(시․군․구청→주공)		(주공등↔집주인)		(주공↔입주자)

나. 공동생활가정 전세임대

□ 사업계획

◦ 당해 시․도의 행정구역내에서 공급하는 영세민전세임대사업물량의 10% 이내

※ 유형별 운영기관 신청 현황을 고려하여 균형있게 배분가능

□ 입주대상자

◦ 장애인, 보호아동, 노인(중증 노인성질환자 제외), 미혼모, 성폭력피해자, 가정폭력피해자, 탈성매매여성, 가출청소년, 갱생보호자, 아동복지시설퇴소자 등

◦ 입주자는 비영리단체 등 운영기관이 행정기관 등이 정한 규정에 따라 선정․퇴거(임대차계약은 운영기관과 주공이 체결)

* 갱생보호자(갱생보호공단)는 그룹홈이 아닌 방식으로 운영가능

◦ 입주자의 임대료 : 무료를 원칙으로 하되, 최소한의 운영경비 징수 가능

□ 공동생활가정 운영기관

◦ 광역단체(시․도)가 운영기관선정위원회 등 심의를 거쳐 선정

※ 관계 중앙행정기관의 장이 필요에 의해 운영기관을 선정하는 경우에는 해당 중앙행정기관의 장의 심의를 거쳐 선정

- 국가․지자체, 중앙행정기관이 요청한 단체

- 입주자관련 개별법에 의해 신고․등록된 단체로서 최근 3년간 운영실적 및 국가․지자체의 운영비 지원을 받는 법인

※ 운영기관으로 선정받고자 할 경우 다음 서류를 제출

- 기관의 현황

- 사업계획(입주대상자, 희망주택, 운영계획, 입주자임대료, 자활프로그램 등)

- 운영실적, 국가․지방자치단체로부터의 운영비지원실적, 자체 운영규정 등

◦ 임대기간은 2년으로 하되, 연 2회이상 점검 및 2년단위로 평가를 실시하여 재계약(회수 제한없음)

◦ 지원한도 : 수도권․광역시 1억원, 기타지역 7,000만원

◦ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(일반가구용임대와 동일)

※ 공동생활가정 운영기관이 임대료 납부

□ 입주자 선정절차

공급물량 통보	⇨	공급방식(유형)별 물량배분	⇨	공동생활가정 운영기관 모집공고	⇨
(주공 등→지자체)		(도지사등) * 협의		(주공, 지방공사,지자체)
운영기관선정 희망기관 신청	⇨	운영기관 선정	⇨	계약체결 및 입주
(희망기관→도지사등)		(광역시,도 생활보장위원회)		(주공,지방공사↔운영기관)

다. 부도임대아파트 퇴거자 전세임대

□ 사업목적

◦ 부도임대주택 인근의 기존주택 전세임대를 통해 주거지원

◦ 근거 : 부도 공공임대아파트 조치방안('05.6.7, 국무회의보고)

□ 사업계획

구 분	'05실적	'06실적	'07실적	'08이후
부도퇴거자전세	145	154	198	소요량

※ 지역제한 없음(부도임대소재지역의 퇴거자 발생시)

□ 입주대상자

◦ 부도공공임대아파트의 거주자로 제3자 경락으로 인해 부도임대 공공아파트에서 퇴거한 자 또는 퇴거예정인 자중 무주택세대주에 대하여 지원

□ 임대조건

◦ 지원한도 : 수도권 7,000만원, 광역시 5,000만원, 기타 4,000만원

◦ 임대료 : 시중임대료의 50% 범위내

※ 임대중인 건설임대주택을 임대하는 경우 50% 초과가능

◦ 임대기간 : 2년, 2회 연장(입주자와 주공이 계약체결)

□ 입주자 선정절차

지원대상자 소요파악	⇨	주거지원 사전협의	⇨	대상자 확인․추천	⇨
(시․군․구청)		(시․군․구청↔주공)		(시․군․구청→주공)
전세계약 체결	⇨	임대차계약 및 입주
(집주인↔주공)		(주공↔입주자)

라. 보증거절자 전세임대

□ 사업목적

◦ 국민주택기금을 대출받기 어려운 저소득층에 대한 주거지원

□ 사업계획

구 분	계	'05실적	'06	'07
보증거절자전세	미확정	6	10	-

* '06년 이후 사업은 임대중인 주공임대(5년, 50년)아파트중 신규입주자에 한함

□ 입주대상자

◦ 주택신용보증기금의 보증서 발급이 거절된 자로서 소득이 전년도 가구당 월평균  소득의 50%이하인 자(단독 세대주 제외)

- 입주예정자가 체결한 임대차계약서상 입주일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월이내에 융자신청한 자

- 사업시행자와 주택소유자가 전세계약에 적합한 주택에 대해 임대차 계약을 체결한자

※ 보증거절자임을 증명하는 서류 및 월평균소득을 증명 서류 제출

□ 임대조건

◦ 지원한도 : 수도권 7,000만원, 광역시 5,000만원, 기타 4,000만원

◦ 임대료 : 시중임대료의 50%이하(건설임대주택 임대 50% 초과가능)

◦ 임대기간 : 2년(2회 연장)

□ 입주자 선정절차

주공아파트 계약체결	⇨	영세민전세자금 융자신청	⇨	보증거절자 보증금 지원신청
(주공↔입주자)		(국민주택기금취급기관)		(보증거절자→주공)
대상자선정 (소득,무주택등 확인)	⇨	보증금지원
(주공)		(주공→보증거절입주자)

6. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업

6-1. 추진배경

◦ 소년소녀가정 및 교통사고 유자녀 가정의 경우 아동이 실질적으로 가정을 이끌어 가는 가장의 역할을 담당하고 있어 기본생활권 보장 차원의 주거안정 지원 필요성 제기

- 교통사고로 고아나 편모․편부 가정에 남겨진 유자녀들에 대한 사회 안전망 확충 필요성이 사회 이슈화

◦ 정부에서는 빈곤 아동에 대한 사회안전망 확충을 위한 방안으로 소년소녀가정 및 교통사고유자녀가정에 대한 주거안정 지원으로 전세자금을 무이자로 지원하기로 결정 ('04.7 국정과제 회의)

6-2. 소년소녀가정 등 전세주택 지원사업 내용

◦ 지원대상

- ① 소년소녀가정, ② 소년소녀가정의 자격요건을 갖춘가정위탁아동을 수탁한 대리 양육가정 및 친인척위탁가정 ③ 교통사고 유자녀가정으로 무주택이며가구당 월평균소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득이하인 가정, ④ 아동복지시설 퇴소자로서 해당 지자체에 신고된 아동복지시설의장이 추천한 자

※ 당초 기초생활수급자 가정에 대해서 지원하던 것을 '05.7.1부터 도시근로자 가구당 월평균소득이하 가정으로 완화 하여 지원대상을 확대

◦ 지원자격 : 지원대상자가 만 18세 미만

※ 단, 교통사고유자녀의 경우 18세 이상이어도 중․고등학교 재학 중이면 지원가능

◦ 지원금액

- 일반주택의 경우 지역에 따라 가구당 최대 3천내지 5천만원 수준, 공공임대주택은 임대보증금과 임대료를 임대보증금으로 전환한 금액을 융자 지원

<지역별 가구당 지원한도>

지 역	가구당 대출한도	비 고
수도권	7,000만원	․전세금이 대출한도 이하인 경우 전세금 ․공공임대주택은 월임대료 전환 금액을 포함 가능
광역시	5,000만원
그 밖의 지역	4,000만원

◦ 지원대상 주택규모 : 임차전용면적이 국민주택규모(85㎡) 이하인 주택

◦ 지원기한 및 조건 : 만 20세까지 무이자 지원,

- 단, 만 20세가 지난 경우 기한 연장시부터 영세민 전세자금 이율(현재 연 2%)을 적용하여 이자 납부

◦ 지원방법

- 시장․군수․구청장이 지원대상가정의 자격,  주거실태 등을 조사하여 대한주택공사 등에 추천하고, 대한주택 공사 등이 주택을 물색하여 직접 전세계약을 체결

※ 단, 교통사교 유자녀가정은 교통안전공단에서 시․군․구청에 추천하고,

시․군․구청은 주공에 추천

6-3. 지원 실적 및 계획

□ 지원가정 현황

구 분	계	소년소녀가정	대리양육가정	친인척 위탁가정	교통사고 유자녀가정	아동복지 시설퇴소자
2007년도	1,019	180	237	261	321	20
2006년도	1,036	190	251	225	370	-
2005년도	1,504	442	216	225	621	-

□ 지원 실적 및 계획

'05	'06	'07	'08이후
1,504호	1,036호	1,019호	매년 1,000호('08～’12)

7. 고령친화적 주거환경 조성

7-1. 노인주택 개조기준 마련

□ 추진배경

◦ 집안 내 고령자 안전사고의 대부분이 노인의 신체상태를 고려하지 않은 주택구조와 시설물에 원인

- 주택 내 안전사고 실태는 욕실, 계단, 현관/마당에서의 안전사고 발생률이 다른 공간에 비해 비교적 높음

◦ 고령자 1인 또는 부부가구가 급증함에 따라 고령자가구의 자립생활 증진과 주거안전성을 제고할 필요성이 제기되면서 고령화 사회에 대한 대응방안의 일환으로 추진

* 노인가구수는 '05년에 160만가구(전체가구의 10%)에 이르고 있으며, ’20년에는 305만가구(17%)에 이를 것으로 추산

□ □노인주택 개조기준□의 주요내용

◦ 개조기준의 원칙

- 노인의 건강 등 신체적 능력, 주택의 유형, 주택의 노후화 및 불량 정도, 주택의 구조적 제한요소 등을 고려

- 주택을 안전성과 자립 생활 증진을 위한 무장애 공간(Barrier-free)으로 개조

◦ 노인주거생활의 안전성을 고려한 기초기준(21개)과 자립성을 고려한 유도기준(17개) 등 총 38개 항목으로 구성

- 기초기준 : 단차제거, 보조발판, 미끄럼방지시설, 비상연락장치, 욕조 및 세면대 주변 안전손잡이 설치 등

- 유도기준 : 문 잠금장치, 안전 손잡이(핸드레일), 양변기 설치, 개수대 하부 수납장 등

7-2. 고령자용 국민임대주택 건설 시범사업

□ 개  요

◦ 저소득 고령자가 저렴하게 입주할 수 있는 고령자용 국민임대주택 건설 시범사업 추진

- 거주노인의 편의를 위해 무장애(Barrier-Free)로 설계하고 다양한 복지시설 공급

□ 추진실적 : '07.12월말까지 13개지구 2,690세대 사업승인

년 도	지 구	세대수	비 고
	13개지구	2,690
2005	가평 읍내2	355	고령자 전용
	부천 범박	170	일반 및 고령자혼합
	강남 세곡	350	일반 및 고령자혼합
2006	김제 하동	79	고령자 전용
	수원 호매실	308	일반 및 고령자혼합
	의정부 민락	188	일반 및 고령자혼합
2007	순창 풍산	72	고령자 전용
	서울 마천	144	일반 및 고령자혼합
	광주 선운	32	일반 및 고령자혼합
	서울 천왕2	120	일반 및 고령자혼합
	서울신내3	442	일반 및 고령자혼합
	서울 신정3	208	일반 및 고령자혼합
	서울 상암2	222	일반 및 고령자혼합

8. 신혼부부 주택 특별공급

◈ 무주택 저소득 신혼부부를 대상으로 연 5만호를 특별공급하고,

저리의 전세․구입자금을 7만 세대에게 지원

□ 추진배경

ㅇ 주택구입능력이 낮은 저소득 신혼부부의 주택마련을 적극 지원하여 결혼․출산을 촉진할 필요

-  최근 저출산 추세의 심화로 사회의 성장동력 저하 우려

* 출산율 : 1.67(‘85) → 1.65(‘95) → 1.08('05), 일본 1.29, 미국 2.04('04)

* 생산가능인구(15～64세) : 3,370만('00)→3,561('10)→3,129(‘30)→2,242(’50)

- 이는 높은 집값 등 주택을 마련하는 것에 대한 부담으로 결혼 및 출산이 늦어지는 데에서도 기인

* 주거비 부담이 총 결혼비용의 66.2%(8,571만원)(복지부, '05년)

* 주택 등 결혼비용이 미혼男이 결혼하지 않는 이유 1위(21.3%) (보사硏, '05)

ㅇ 또한, 주택구입 욕구가 큰 젊은 연령층의 주택수요를 충족시킬 경우 전반적인 주택시장 안정에도 기여

□ 대상주택

ㅇ 국민임대 등 임대주택 2.5만호와 10년임대․소형분양 등 분양(또는 자가전환 가능)주택 2.5만호 ⇒ 年 5만호

- (국민임대) 저렴한 임대료(시중 임대료의 55～85%, 월임대료 10～14만원)로 30년간 임대 ⇒ 2만호 공급

- (전세임대) 주공 등이 전세 계약 후 저소득층에게 저렴(월임대료 6～11만원)하게 재임대 ⇒ 0.5만호 공급

- (장기임대) 10년이상 임대 후 자가전환이 가능한 10년임대, 5년임대 등 공공임대 ⇒ 1.5만호 공급

- (분양주택) 60㎡ 이하의 소형분양 ⇒ 1.5만호 공급

□ 청약자격

ㅇ (청약통장) 새로운 통장제도 신설 없이 기존 청약통장 가입자를 대상으로 특별 공급

ㅇ (결혼 5년이내) 혼인신고일을 기준으로 하되, 재혼도 포함

ㅇ (저소득) 소득수준을 4분위 이하(月 257만원, '07, 통계청)로 제한하되, 맞벌이 부부는 기준 완화(月 367.5만원)

* 가사노동 비용(月 111만원, '05 한국여성개발원)을 고려하여 도시근로자 평균소득(月 367.5만원, 年 4,410만원) 이하로 규정

- 다만, 현재 소득제한이 있는 국민임대(4분위 이하)․전세임대(수급자․차상위계층)는 現 기준을 그대로 적용

ㅇ (출산) 출산은 출생신고일을 기준으로 하되, 입양가정 및 불임부부에 대한 형평성을 고려하여 입양도 포함

□ 공급방법

ㅇ 결혼 년차에 따라 순위를 정하여(1순위 : 결혼 3년, 2순위 : 5년이내) 초기 신혼을 우대하고 조기 출산을 장려

- 순위내 경쟁시에는 출산 장려 목적을 고려하여 자녀수가 많은 자에게 우선하여 공급하고, 같은 경우에는 추첨

□ 주택 구입․전세자금 지원

ㅇ 기존 주택을 구입하거나 임차할 경우 국민주택기금에서 저리의 구입․전세자금 융자  ⇒ 연 7만 세대

* (구입자금) 연소득 2천만원 이하, 연 5.2%, 1년거치 19년상환, 1억원 한도

* (전세자금) 연소득 3천만원 이하, 연 4.5%, 2년상환(최장 6년), 6천만원 한도

Ⅲ-5. 국민주택기금 부문

1. 국민주택기금 / 217

2. 국민주택채권 / 229

3. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금 / 241

1. 국민주택기금

1-1. 개 요

◦ 설치근거 : 주택법 제60조제1항

◦ 설치목적

- 무주택서민의 내집마련 지원 등 주택종합계획을 효율적으로 실시하기 위하여 필요한 자금을 확보하고, 이를 원활히 공급하기 위하여 국민주택기금을 설치

◦ 연혁

- ’72.12.30	주택건설촉진법 제정 (법률 제2409호)

- ’73. 1.	국민주택자금계정을 한국주택은행에 설치

- '73. 3. 2	국민주택채권 최초 발행(한국주택은행 부담)

- ’81. 7.20	국민주택기금 설치 및 한국주택은행에 기금업무 위탁(주택건설촉진법 제10조의3)

- ’97. 8.	한국주택은행 민영화 (한국주택은행법 폐지)

- '00. 1.27	기금의 운용․관리업무 위탁기관을 한국주택은행에서 국토해양부장관이 지정하는 금융기관으로 변경(주택건설촉진법 제10조의3 및 부칙 제2항)

* '01.11.1 한국주택은행과 국민은행간 통합(이하 “국민은행”으로 명칭)

- '02.11. 1	국민주택기금 재위탁은행 선정 (우리은행, 농협중앙회)

- '03. 2. 1	재위탁은행 업무취급 (대출 및 청약저축업무)

- '06. 1. 1	재위탁은행 국민주택채권업무 취급 개시

- '08. 1.25   국민주택기금 수탁기관 재선정(5개은행)

* 총괄(우리은행), 일반(농협중앙회, 신한은행, 하나은행, 기업은행)

- '08. 4. 1   신규수탁은행 업무취급 개시

* 국민은행은 기존계좌 관리업무만을 담당

1-2. 관리체계

◦ 국민주택기금은 국토해양부장관이 운용․관리 (주택법 제62조제1항)

- 국토해양부장관은 국민주택기금의 운용․관리에 관한 사무의 전부 또는 일부를 금융기관 등 국토해양부장관이 지정하는 자(기금수탁자)에게 위탁 (주택법 제62조제2항)

◦ 국민주택기금 관리체계

【관리주체】		【총괄수탁기관】		【일반수탁기관】
국토해양부장관	⇒	우리은행장		농협중앙회장, 신한은행장, 하나은행장, 중소기업은행장
◦ 매년도 국민주택기금 운용계획 수립 ◦ 관련법령 제․개정 및 주택종합계획 수립 ◦ 정부부문의 자금조달 ◦ 수탁기관 관리감독		◦ 운용 및 관리 집행업무 총괄 ◦ 국민주택채권 발행, 청약저축 취급 ◦ 국민주택기금 대출 심사 및 운용 ◦ 대출금 관리업무		◦ 국민주택채권 발행, 청약저축 취급 ◦ 국민주택기금 대출 심사 및 운용(수요자대출에 한함) ◦ 대출금 관리업무

※ 종전 수탁기관인 국민은행은 기존 계좌의 관리업무 담당

◦ 기금수탁자는 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 사무를 처리하여야 하며, 선량한 관리자의 주의를 위반하여 국민주택기금에 손해를 가한 경우에는 이를 배상 (주택법 제62조제4항 및 제5항)

◦ 기금수탁자는 국민주택기금회계와 기금수탁자의 다른 회계를 구분하여 계리 (주택법시행령 제86조제4항)

◦ 국토해양부장관은 국민주택기금의 수입과 지출을 명확히 하기 위해 한국은행에 국민주택기금계정을 설치 (주택법시행령 제86조 제5항)

◦ 기금수탁자는 국민주택기금의 조성 및 운용상황을 다음달 20일까지 국토해양부장관에게 보고(주택법시행령 제86조제3항)하여야 하며,

- 회계연도마다 국민주택기금의 결산보고서를 작성하여 다음연도 2월 20일까지 국토해양부장관에게 제출 (주택법시행령 제87조제1항)

1-3. 재무현황

□ 자산․부채․자본현황

( 단위 : 억원)

구 분	2006(A)	2007(B)	증감(B-A)
자 산 (계)	607,485	637420	29,935
대출금 대손충당금 예치금 은행계정 투자유가증권 기타자산	550,262 △10,220 12,200 514 51,929 2,800	595,676 △11,683 11,940 429 38,537 2,520	45,414 △1,463 △260 △85 △13,392 △280
부 채 (계)	554,773	567,948	13,175
국민주택채권 청약저축 농특융자 공자기금예수금(총괄계정) 공자기금예수금(융자계정) 기타예수금 주택채권 이자충당금 미지급이자 등	428,536 46,698 5,177 3,984 19,601 100 43,177 7,500	433,369 56,948 5,213 2,360 17,817 100 43,521 8,620	4,833 10,250 36 △1,624 △1,784 0 344 1,120
자 본 (계)	52,712	69,472	16,760
정부출연금 일반회계전입금 주택복권자금 이익잉여금 자본조정 당기순이익	3,430 - 9,536 33,615 △318 6,449	3,430 8,989 9,536 40,064 △468 7,920	0 8,989 0 6,449 △150 1,471

□ 연도별 대출금 세부현황

(단위 : 억원)

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
합 계	417,500	411,561	429,393	452,968	498,313	550,262	595,675
ㅇ 임대주택 건설	175,929	202,564	221,162	238,448	250,722	268,653	288,679
- 국민임대	14,228	25,772	40,343	60,723	84,123	115,393	147,115
- 공공임대	158,815	174,399	179,177	176,321	165,427	152,632	141,148
- 임대중도금	2,886	2,393	1,642	1,404	1,172	628	416
ㅇ 분양주택 건설	136,277	109,737	96,392	99,251	102,310	103,768	107,971
- 공공분양*	136,277	109,737	96,392	97,154	94,517	92,932	94,160
- 후분양	-	-	-	2,097	7,793	10,836	13,811
◦ 수요자융자지원	74,531	66,928	82,343	91,326	123,436	156,530	177,362
- 저소득가구전세자금	4,585	8,241	11,248	10,807	11,364	14,143	17,291
- 근로자․서민주택전세	15,714	14,289	18,859	20,246	24,512	31,441	43,521
- 전세금반환자금	131	23	15	143	267	192	142
- 근로자․서민주택구입	50,407	32,323	23,248	32,505	52,444	55,305	66,207
- 최초주택구입	3,423	11,535	27,777	25,763	32,084	50,956	46,252
- 매입임대주택자금	271	517	1,196	1,856	2,717	3,191	2,939
- 개발이주자전세	0	0	0	6	48	1,302	1,010
◦ 주택개량사업	19,379	19,465	19,129	18,533	18,613	18,701	18,638
- 주거환경개선	4,453	4,992	4,870	4,684	4,766	5,012	4,805
- 농촌주택	14,926	14,473	14,259	13,849	13,847	13,689	13,833
◦ 기타사업	11,384	12,867	10,367	5,410	3,232	2,610	3,025
- 대지조성자금	10,500	11,890	9,414	4,570	2,500	2,000	2,500
- 부도사업장정상화	862	956	953	840	732	610	525
- 표준화자재 등	22	21	0	0	0	0	0

* “공공분양”에는 입주자앞대환대출금(분양자금)이 포함('07년말 현재 분양자금은 85,596억원)

1-4. 조성 및 운용현황

□ 조성 개요

ㅇ 주택기금은 자체재원 및 외부차입(정부내부수입 포함)으로 조달하고 있으며, 대출원리금 회수액은 전액 재적립하여 국민주택기금 대출로 재운용

- 자체재원 : 융자원금 회수, 이자수입

- 정부내부수입 및 기타 : 일반회계전입금, 복권기금전입금, 공공자금관리기금 예수금, 농특회계 예수금, 청약저축 예수금 등

- 외부차입금 : 국민주택채권

【 2008년도 국민주택기금 조성계획 개요 】

(단위 : 억원)

지원 사업명		'06결산	'07계획 (a)	'08계획 (b)	증감 (b-a)
						비율(%)
계		264,165	262,829	256,137	△6,692	△2.5
가.	자체재원	88,746	94,057	94,312	255	0.3
나.	정부 내부수입 및 기타(청약저축)	24,345	34,266	36,299	2,033	5.9
다.	차입금(국민주택채권)	106,213	90,000	95,000	5,000	5.6
라.	전년 이월금 (여유자금 회수)	44,861	44,506	30,526	△13,980	△31.4

□ 조성재원 현황

재 원 별	내 용	금리(연이율)	기 간
제1종 국민주택채권	등기․등록, 인․허가시 첨가 발행	연 3.0% ('01. 7. 31이전 연 5.0%)	5년
제2종 국민주택채권	분양가 상한제가 적용된 85㎡초과주택 공급시 발행(채권입찰제)	연 0% (’99. 7. 15이전 연3.0%)	10년 (’99.7.15 이전20년)
청약저축	국민주택을 공급받기위해 가입해야 하는 저축(입주자 선정자격 부여)	연 4.5% - 2년미만 : 연 3.5% - 1년미만 : 연 2.5%	당첨시 까지
농특회계예수금	농어촌구조개선특별회계의 예탁금	연 3.0%	20년
공공자금관리기금 예수금	공공자금관리기금의 예탁금	국채금리 + 0.01%p	7,10년
복권기금전입금	복권기금에서 전입	-	-
일반회계전입금	일반회계에서 전입	-	-
재건축초과이익징수금	재건축초과이익 징수 (법정부담금)	-	-
예수금	공무원․사학․국민연금 기금	정기예금이율	3년이내
융자금회수	만기가 도래한 기금대출금 회수	-	-
이자수입 등	대출금의 이자수입 등	-	-

□ 운용현황

구 분		내 용	법 적 근 거
기금운영비	기금관리비	기금위탁관리에 따른 위탁수수료	법 제63조제1항제10호 및 영 제86조
	사업운영비	연구용역비 및 기타운영비 (일반수용비 등)	법 제63조제1항제10호 및 영 제88조제2호
경상사업	매입임대 자본이전	다가구매입임대주택사업비 보조 (총사업비중 45%보조)	법 제63조제1항제9호
	전세임대 경상보조	전세임대사업에 따른 전세권설정비, 수리비 등을 지원	“
	국민임대 출자	국민임대주택건설지원에 따른 재정분담분(총 사업비중 10～40%) 출자
	재건축초과이익 자본이전	재건축초과이익 징수금 전액을 지자체에 배분	재건축초과이익환수에관한법률 제4조
	주택신보 출연	주택금융신용보증기금에의 출연(법정 출연)	법 제63조제1항제12호
융자사업	임대주택건설	국민임대주택건설 및 공공임대주택건설에 대한 융자	법 제63조제1항제1호
	분양주택건설	공공분양주택건설 및 후분양주택건설에 대한 융자	“
	주택전세	저소득영세민전세 및 근로자․서민주택전세에 대한 융자	법 제63조제1항제9호
	주택구입	근로자․서민주택구입에 대한 융자	“
	주택개량	주거환경개선 및 농어촌주택개량 등에 대한 융자	법 제63조제1항제9호 및 제16호
	기 타	매입임대, 대지조성사업, 도시재정비사업 등에 대한 융자	법 제63조제1항제2호 등
정부내부지출		농특, 재특, 공자기금 등으로부터의 예수금에 대한 원금 및 이자상환	법 제63조제1항제5호
차입금상환		국민주택채권 발행 및 청약저축 차입 등에 따른 원금 및 이자상환	법 제63조제1항제5호 및 제6호
여유자금운용		운용 후 잉여자금 운용 (통화금융기관 예치 등)	법 제63조제2항

□ 융자기준(2008.1월 기준)

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(융자)
- 주거환경개선
․ 다가구주택	12,000 (가구당 1,500)	3.0	1년이내 일시상환	-다가구주택자금 기준에 따름 -개량의 경우 융자한도액의 1/2 적용 -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 연2.0%
․ 단독․다세대주택	4,000 (다세대 2,000)	3.0	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-원주민이 20세대미만의 아파트 ․연립주택을 직접 건설하는 경우 포함 -개량의 경우 융자한도액의 1/2 적용 -65세이상 노인주택(부양자 포함)은 연2.0%
․ 아파트․연립주택	공공분양, 공공임대와 동일			-공공분양주택자금 및 공공임대주택자금 기준적용 (단, 원주민입주자분은 3% 적용)
- 농어촌주택개량자금				농림부 계획에 의함
- 매입임대 주택자금	6,000	5.0	5년이내 일시상환	-공공기관은 연 3.0% 적용 -비투기과열지구내 미분양아파트 ․임대종료후 분양전환된 주택은 제외 -임대기간동안 1년단위로 대출기간 연장이 가능하며, 연장시 매년 당초 대출금 원금의 4%이상 의무상환 -주택가격의 1/2내에서 지원 ※ 신규대출의 경우 5년간의 의무임대기간이내 대상주택 매도 또는 중도상환시에는 위약금리 부과

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
- 대지조성자금		5.0		-국토해양부장관이 별도로 정하는 기준에 의함
- 공공분양주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적 60㎡초과～75㎡이하	5,500 7,500	5.0 [5.2] 6.0 [5.2]	․사업자 : 3년이내 일시상환 ․입주자 : 1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-조합주택․유입물건 포함 -건축허가 대상사업의 경우 호당한도 : 3천만원 -[ ]는 입주자앞 직접대출 및 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7% ․전용면적 60㎡이하 주택을 공급받는 국가유공자 또는 그 유가족에게 대환시 연3.0% 적용 -전용면적 60㎡초과～75㎡이하는 공공기관에 한하여 지원
▪다세대주택자금	1,500	5.0 [5.2]	․사업자 : 2년이내 일시상환 ․입주자 : 1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-사업자의 경우 당초 상환기일로부터 1년의 범위내에서 대출기간 연장가능 -[ ]는 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7%
▪다가구주택자금	12,000 (가구당 1,500)	5.0	1년이내 일시상환	-대출금의 20%이상 상환시 당초 상환기일로부터 2년의 범위내에서 1년 단위로 연장가능
▪재해주택복구 및 구입자금		3.0	3년거치 17년상환	-재해복구및복구비용부담기준에관한규정에 의하되 특별재해지역은 2천만원 추가지원 가능 -재해주택복구시 수도권을 제외한 읍․면지역(도시지역 제외)은 전용면적 100㎡까지 융자
-후분양주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적60㎡초과～85㎡ 이하	6,000 8,000	4.5 [5.2] 5.5 [5.2]	․사업자 : 3년이내 일시상환 ․입주자 : 1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-[ ]는 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7%

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(주택구입융자)
- 근로자․서민 주택 구입자금	10,000 (3자녀 이상 세대는 15,000)	5.2	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	-건설자금과 중도금자금을 포함 하여 주택가격 범위내에서 운용 -3자녀이상 세대는 연4.7% 적용
▪부도임대아파트 경락주택구입자금	주택가격의 80% 범위내	10년간 3.0	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	- 잔여기간은 분양자금 일반입주자 앞 이율 적용(현 5.2%)
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(주택전세융자)
- 저소득가구전세자금	지역별 전세보증금의 70%	2.0	15년 분할상환	-대출금액은 지역별 전세보증금의 70% 이내에서 소득․부채 등 개인신용평가결과에 따라 결정 ․지역별 전세보증금 : 수도권 과밀억제권역 7천, 수도권기타지역 및 광역시 5천, 기타 4천만원, 단, 3자녀이상 세대는 수도권 과밀억제권역 8천, 수도권 기타지역 및 광역시 6천, 기타 5천만원 -대출금상환은 15년 분할상환으로 하되, 대출금액의 50% 범위내에서 만기일시상환으로 선택 가능 -융자대상자 선정기준은 지방자치단체의 장이 정함
▪소년․소녀가정 및 교통사고 유자녀 전세자금	수도권 : 7,000 광역시 : 5,000 기타:4,000	무이자	대출일이 속하는 당해연도 12월 20일 (1년단위 연장)	-만20세까지는 무이자, 만20세 이후부터 만25세까지는 저소득영세민 전세자금 대출이율 적용
▪기존주택 전세임대자금	수도권 : 7,000 광역시 : 5,000 기타:4,000	2.0	대출일이 속하는 당해연도 12월 20일 (1년단위 연장 가능)	-쪽방 및 비닐하우스 전세임대 포함 ․쪽방은 수도권 및 광역시 5천만원, 기타 4천만원 -공동생활가정은 수도권 및 광역시 1억원, 기타지역 7천만원

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
- 근로자․서민 주택 전세자금	6,000 (3자녀 이상 세대는 8,000)	4.5	2년이내 일시상환 (2회 연장 가능)	-대출금액은 전세보증금의 70% 이내에서 소득․부채 등 개인신용평가결과에 따라 결정 -만 65세이상 노인을 부양하는 세대에 대해서는 0.5%p인하 적용 -주택재개발조합원전세자금 지원 ․호당한도 : 3천만원 이하
▪부도임대아파트 퇴거자전세자금	5,000	3.0	2년이내 일시상환 (2회 연장 가능)	-전세보증금의 70% 이내에서 소득․부채 등 개인신용평가결과에 따라 결정 -기초생활수급자, 독거노인의 경우 연1.0% 적용
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(국민임대주택융자)
- 국민임대주택자금 ․ 전용면적 35㎡이하 ․ 전용면적 35㎡초과～ 45㎡이하 ․ 전용면적 45㎡초과～ 60㎡이하	2,373 3,491 5,019	3.0	10년거치 20년상환	-지자체(지방공사 포함)․주택공사에서 재정지원으로 건설 또는 매입하는 주택(임대기간 30년) -호당융자 한도액은 주택규모별로 차등적용 -다세대․다가구 매입 및 주거환경개선지구내 소형(전용면적 30㎡이하) 주택사업 추진의 경우 연 1.0% 적용

(단위 : 만원, %)

자금종류	호당융자 한 도 액	연이율	융자기간	비 고
◦ 주택시장 안정 및 주거복지향상(공공임대융자)
- 공공임대주택자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적 60㎡초과 ～85㎡이하	5,500 7,500	3.0 [5.2] 4.0 [5.2]	10년(의무임대기간이 10년인경우 15년) 이내에서 임대기간동안 거치후 20년상환	-민간사업자 등이 건설하는 주택 (임대기간 5년이상), 지자체 또는 주택공사 등이 건설하는 재개발사업지구내 세입자용 임대주택(임대기간 50년) -건설중(준공前)인 미분양주택을 5년이상 임대주택으로 전환하고자 임대주택으로 사업계획 변경승인을 받은 주택 -전용면적 60㎡이하로서 지자체 또는 주택공사가 건설하는 주택은 총사업비의 70%까지 융자 (임대기간 5년이상) -부도가 발생한 임대주택을 분양전환받는 경우 대환일로 부터 10년간 연3.0% 적용 -[ ]는 분양전환 및 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7% -전용면적 60㎡초과 ～ 85㎡이하로서지자체(지방공사 포함)․주택공사에서「부도공공건설임대주택임차인 보호를 위한 특별법」에 따라 매입하는 주택은 연3.0% 적용 ․호당한도 7,500만원
▪주택공사 경락자금 ․ 전용면적 60㎡이하 ․ 전용면적 60㎡초과 ～85㎡이하	경락가격 범위내 경락가격 범위내	3.0 [5.2] 4.0 [5.2]	10년(의무임대기간이 10년인경우 15년) 이내에서 임대기간동안 거치후 20년상환	-입주자격 : 당해 부도임대주택의 임차인 -[ ]는 입주자 대환시 금리 ․연소득 2천만원이하 연4.7%

2. 국민주택채권

2-1. 발행 근거 및 목적

□ 발행근거

◦ 주택법 제67조 (국민주택채권의 발행 등)

- 정부는 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 국토해양부장관의 요청에 의하여 기획재정부장관이 발행

- 국민주택채권에 관하여 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 국채법을 적용

※ 국민주택채권의 종류․이율․발행의 방법․절차 및 상환과 발행사무취급에 관하여 필요한 사항은 하위법령에 규정

◦ 국채법

- 국채의 발행 및 관리에 관한 기본적인 사항을 규정

- 국채의 발행방법․이율 및 상환기한 등에 관하여 필요한 사항을 하위법령에 규정

□ 발행목적

◦ 정부는 국민의 주거생활 안정과 주거수준 향상을 도모하기 위해 매년 주택종합계획을 수립하여 추진하고 있음

◦ 주택종합계획의 효율적인 추진, 주택건설자금의 원활한 확보․공급 및 무주택 서민의 주거안정 도모 등을 위하여 국민주택기금을 설치․운용하고 있으며, 그 주요재원으로 활용하기 위하여 국민주택채권을 발행

2-2. 채권 종류

(1) 제1종 국민주택채권

□ 근  거

ㅇ 주택법 제67조, 제68조, 동법 시행령 제90조 내지 제95조

ㅇ 국채법

□ 연  혁

≪ 국민주택기금 설치 이전 ≫

ㅇ ‘72. 12. 30 : 주택건설촉진법 제정시 근거마련(법률 제2409호)

ㅇ ‘73.  3.  2 : 정부보증으로 주택은행에서 처음 발행(연 6%, 5년만기)

ㅇ ‘78.  1.  1 : 이율변경(연  6% → 10%)

ㅇ ’80.  1. 12 : 이율변경(연 10% → 12%)

≪ 국민주택기금 설치 이후 ≫

ㅇ ’81.  7. 20 : 국민주택기금 설치(’81. 4. 7. 주택건설촉진법 개정)

* 국민주택기금에서 국민주택채권을 흡수(4,306억원)

ㅇ ’82.  1.  1 : 국민주택채권의 발행주체가 주택은행에서 재무부장관
(국민주택기금)으로 변경(국채)

* ’81.12.31. 이전에 발행한 국민주택채권도 재무부장관이 발행한 것으로 간주

* 건설부장관의 요청에 의하여 재무부장관이 국회의결을 거쳐 발행

ㅇ ’83.  1.  1 : 이율변경(연 12% → 5%)

ㅇ '01.  8.  1 : 이율변경(연 5% → 3%)

ㅇ '04.  4.  1 : 제1종 국민주택채권 발행방법 변경(실물발행→등록발행)

□ 매입대상자 (주택법 제68조제1항)

ㅇ 국가 또는 지방자치단체로부터 면허․허가․인가를 받거나 등기․등록을 신청하는 자

※ 부동산등기관련 국민주택채권 매입의무자(규칙 제40조제2항)

- 소유권의 보존 또는 이전등기 : 소유권보존등기 또는 소유권이전등기의 등기명의자(등기원인이 상속인 경우에는 상속인

- 저당권의 설정 : 저당권 설정자

- 저당권의 이전 : 저당권을 이전받은 자

ㅇ 국가․지방자치단체 또는 「정부투자기관 관리 기본법」 제2조의 규정에 의한 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결하는 자

□ 발행조건 (주택법 제67조, 시행령 제90조 내지 제92조)

ㅇ 발행주체 : 국토해양부장관의 요청에 의해 기획재정부장관이 발행

ㅇ 발행형식 : 무기명증권 ('04. 4. 1일부터 등록발행으로 증서발행 생략)

ㅇ 발행방법 : 액면발행

ㅇ 상환기간 : 5년

ㅇ 발행금리 : 연 3.0%(2001. 7. 31이전 : 연 5.0%)

※ 발행금리는 기획재정부장관이 국토해양부장관과 협의하여 결정

ㅇ 매출방법 : 첨가소화

ㅇ 이자지급 : 연단위 복리로 계산한 이자를 상환일에 일시지급

ㅇ 원금상환방법 : 만기 일시상환

제1종 국민주택채권 매입기준

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□

매 입 대 상	매 입 금 액(원)	비 고
ㅇ 허 가 - 건축허가 ․ 주거전용 ․주거전용외	전용면적 ㎡당 300～28,000 연면적 ㎡당 500～4,000	85㎡이하 면제
- 사행행위허가(복표발행, 슬롯머신, 카지노 등)	300,000～3,000,000	카지노(3,000,000원)
- 귀금속점포영업허가	100,000
- 유원시설업의 허가	20,000 ~ 50,000
- 정보통신공사업허가	자본금의 0.1%
- 엽총소지자허가	30,000
- 식품영업허가 ․유흥주점영업 ․단란주점영업 ․일반음식점및위탁급식점영업 ․휴게음식점및제과점영업 ․유제품제조업 등	700,000 100,000～500,000 70,000～150,000 100,000～300,000 100,000～200,000
- 토석․사력의 채취허가	점용료의 5%
ㅇ 면 허
- 주류제조․판매업	300,000～100,000
- 수렵(1종～2종)	100,000～50,000
- 공유수면매립	면허수수료의 20%
- 전기공사업신규	자본금의 0.1%
- 소방시설공사업	“
ㅇ 등 록
- 건설업	자본금의 0.2%
- 건설기계신규	과세표준액의 0.5%
- 측량업	50,000
- 주택건설사업	자본금의 0.2%
- 주택관리업	자본금의 0.2%
- 건축사사무소	30,000～100,000
- 골프장업신규	5,000,000
- 자동차대여사업	500,000
- 화물자동차운송주선사업	500,000
- 자동차정비업 및 자동차매매업	50,000～100,000

매 입 대 상	매 입 금 액(원)	비 고
ㅇ 부동산 등기
- 소유권보존 및 이전 ․ 주택 ․ 토지 ․ 주택 및 토지외의 부동산	시가표준액의 1.3%～3.1% 시가표준액의 2.0%～5.0% 시가표준액의 0.8%～2.0%	2천만원미만 면제 5백만원미만 면제 1천만원미만 면제
- 상속	시가표준액의 1.4%～4.2%	1천만원미만 면제
- 저당권 설정	설정금액의 1%	2천만원미만 면제 중소기업 면제
ㅇ 법인설립등기	자본금의 0.1%
ㅇ 도급계약	계약금액의 0.1%	계약금 5억미만 제외

2) 제2종 국민주택채권

□ 개  념

ㅇ 분양가 상한제가 적용된 주거전용면적 85㎡ 초과 공동주택을 공급받는 자에게 시세차익 환수 목적으로 매출하는 채권

※ ｢8.31 부동산제도 개혁방안｣의 일환으로 주택채권입찰제 부활

□ 근  거

ㅇ 주택법 제68조, 동법 시행령 제95조, 제95조의2

ㅇ 주택공급에관한규칙 제12조의2

□ 연  혁

ㅇ ’83.  4. 30 : 주택건설촉진법시행령(대통령령 제11119호)에 근거 신설

ㅇ ’83.  5. 23 : 최초 발행(서울시 개포동 현대아파트)

ㅇ ’89. 11.  7 : 주택공급에관한규칙 개정으로 매입상한을 설정할 수 있는
근거 마련

ㅇ ’91.  4. 27 : 신도시 채권입찰대상 확대(135㎡→85㎡초과)

ㅇ ’99.  7. 15 : 채권입찰제 폐지

ㅇ  '06.  2. 24 : 채권입찰제 부활

□ 발행조건 (주택법 제67조, 동법시행령 제91조 및 제92조)

ㅇ 상환기간 : 10년 (기존 실물채권은 20년)

ㅇ 발행금리 : 0%(기존 실물채권은 3%)

□ 매입대상자

ㅇ 분양가 상한제가 적용된 주거전용면적 85㎡ 초과 공동주택의 입주자로 선정된 자(채권매입 예정금액이 많은 자로 우선하여 입주예정자로 선정)

□ 매입상한액 (주택공급에관한규칙 제12조의2)

ㅇ 채권매입 예정액의 상한액은 분양가격과 채권의 예상손실금액을 합한 금액이 인근지역 주택매매가격의 80%이상이 되도록 시장 등이 산정

- 채권매입 상한액 : [인근 주택매매가격 × (0.8내지 1) –
분양가격] / 채권예상손실률

- 채권예상손실률 : 제2종채권 즉시 매도시 부담하는 예상손실률로서 채권 매입상한액을 결정하기 위해 산출

* 종전에는 인근 기존주택 시장가격과 분양가격과의 차액의 70% 범위내에서 사업계획 승인권자가 투기과열의 정도를 감안하여 주택의 규모에 따라 차등 설정

□ 채권 분할매입 (주택법시행령 제95조의2)

ㅇ 시장 등은 2종채권 매입예정액이 1억원을 초과하는 경우 1억원을 초과하는 금액에 대해 분할매입 허용

- 분할매입시 계약체결 이전에 1억원을 초과하는 금액에 해당하는 채권을 50% 이상 매입하고 잔금납부 이전에 나머지 매입

- 매입자가 원하는 경우 계약체결 이전에 전액매입 가능

2-3. 국민주택채권의 발행방법 및 절차

□ 발행 구분 : 제1종 및 제2종으로 구분하여 발행

□ 발행기간 및 발행일 : 1년 단위, 매출한 달의 말일

□ 발행방법 (주택법시행령 제91조)

◦ '04.1.1부터 채권실물을 발행하지 않고 등록기관(증권예탁원)에 등록하여 발행

- 이에 따라 채권증서 및 매입필증은 교부하지 않고 영수증만 발행하여 교부

◦ 채권은 은행 영업점 창구에서 즉시 매도하거나 증권사 계좌에 입고

- 채권을 보유하고자 하는 경우에는 본인의 증권사 위탁계좌에 입고하거나 은행창구에서 직접 위탁계좌를 개설한 후 입고

<국민주택채권의 발행절차>

발행계획 수립 (국토부)		․채권의 종류․발행금액․발행조건․상환방법 등
발행계획안 제출		(국토부 → 재정부)
		․부처간 조정 (재정부)
국무회의 심의 및 대통령 재가
국회 제출
		․상임위, 본회의 상정
국회 의결·확정
발 행 (재정부)		․공고(발행총액․발행기간․액면금액․이율 등)

2-4. 국민주택채권의 이자율 및 상환

□ 이자율

- 1종 채권 : 연 3%,  2종 채권 : 0%

<제1종 국민주택채권 금리변동 현황>

기 간	'73.3.2 ~'77.12.31	'78.1.1 ~'80.1.11	'80.1.12 ~'82.12.31	'83.1.1 ~'01.7.31	'01.8.1 ~현재
금 리	6%	10%	12%	5%	3%

□ 상환방법 (주택법시행령 제92조)

◦ 제1종 국민주택채권의 원리금은 발행일부터 5년 되는 날에 상환

- 이자는 발행일로부터 상환일 전일까지 이율에 따라 1년 단위의 복리로 계산하여 지급하며, 채권상환일 이후의 이자는 지급하지 아니함

- 다만, 실제 매출일로부터 발행일 전일까지의 이자는 약정이율로 계산된 금액을 매출시에 지급 (발행일 : 매출한 달의 말일)

◦ 제2종 국민주택채권은 발행일로부터 10년이 되는 날에 상환

※ 2종채권의 이자율․상환일․상환조건 등은 기획재정부장관이 국토해양부장관과 협의하여 따로 정함

□ 상환통지 (주택법시행규칙 제38조의4)

◦ 채권등록기관은 국민주택채권의 원리금상환일이 도래하는 때에는 해당 국민주택채권의 내역을 국민주택채권사무지정취급기관에 통지

◦ 채권등록기관은 국민주택채권사무지정취급기관으로부터 당해 채권의 상환이 완료된 사실을 통보받은 때에는 해당 국민주택채권의 등록을 말소

2-5. 국민주택채권의 중도상환

□ 중도상환 대상 (주택법시행령 제96조제1항)

◦ 국민주택채권은 다음에 해당하는 경우를 제외하고는 중도에 상환할 수 없음

- 당해 면허․허가․인가가 제1종 국민주택채권매입자에게 책임 없는 사유로 철회되거나 취소된 경우

- 국가․지자체 또는 정부투자기관과 건설공사의 도급계약을 체결한 자가 그의 귀책사유 없이 계약을 취소당한 경우

- 제2종 국민주택채권을 매입한 후 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 당해 주택에 입주할 수 있는 권리․자격 또는 지위를 말함) 또는 공급계약이 무효로 되거나 취소된 경우 또는 그 공급계약이 해지된 경우

- 국민주택채권매입대상자가 아닌 자가 착오로 인하여 매입하였거나 법정 매입금액을 초과하여 매입한 경우

□ 중도상환 방법 (주택법시행령 제96조제1항)

◦ 중도상환 받고자 하는 자는 그 사무를 취급하는 국가․지자체․정부투자기관 또는 사업주체가 발행하는 사실증명을 첨부하여 국민주택채권 사무지정취급기관에 신청

- 다만, 채권관리시스템과 연계정보시스템을 구축한 경우에는 사실증명서 첨부 불필요

중도상환업무 처리절차 및 방법

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<실물채권의 중도상환(2004.3.31 이전 발행분)>

□ 실물채권 중도상환의 기본사항

- 중도상환은 채권증서와 매입필증이 구비되어야 가능

- 채권을 매도하여 매입필증만 보유한 경우에는 증권시장에서 제1종 국민주택채권을 매입하여야 함

- 채권증서만 있는 경우에는 중도상환할 수 없으며, 동 채권은 증권시장에서 매도하거나 만기시에 상환받을 수 있음

□ 중도상환 신청

- 중도상환은 영업시간내 국민은행 어느 점포에서나 신청 가능

- 중도상환 신청은 매입자 본인 (당초 매입시의 대리인도 가능)

□ 중도상환 대상채권

- 당초 매입한 제1종 국민주택채권

- 당초 채권이 아닌 경우 당초 매입한 채권의 발행일 이전에 발행된 제1종 국민주택채권

※ 매입필증의 매출일이 2004.3.18인 경우, 2004년 3월 발행분 채권 또는 그 이전에 발행된 채권

□ 중도상환시 제출서류

- 국민주택채권증서 및 매입필증

- 매입필증이 소인처리 되어 있거나 소인처리된 사본인 경우 [국민주택채권 중도상환사유사실증명서]

※ 양식은 은행 영업점에 비치

<등록채권의 중도상환(2004.4.1 이후 발행분)>

□ 등록채권 중도상환의 기본사항

- 매입액 중 일부가 사용된 경우 나머지 금액을 중도상환 받을 수 있음

- 사용하지 않은 경우에는 채권 매입액 전액을 중도상환 받을 수 있음

(사용전 일부금액 중도상환 불가)

- 채권가격(수익률)이 매일 변경되므로 중도상환시 가격차이가 발생하여 일부 손실을 보거나 이득을 볼 수 있음

- 등록채권 중도상환은 16:30까지 가능

□ 매입즉시 매도한 경우 중도상환

- 특별한 절차 또는 서류 없이 채권을 매입한 영업점에서 중도상환 신청하시면 즉시 가능

- 매입의무자 본인 또는 당초 대리인이 내점하시면 가능

□ 계좌입고(보유)한 경우 중도상환

- 먼저 해당 증권사의 영업점에서 반드시 “중도상환용”으로 출고 신청하여야 함

- 출고신청을 한 후 은행 영업점에서 중도상환을 신청

2-6. 채권 소멸시효제도

□ 도입목적

- 소멸시효제도는 일정기간이 경과한 때에 권리․의무를 소멸토록 함으로써 그동안의 사실관계를 인정하여 법률관계의 안정성을 도모하고자 하는 제도임

□ 법적근거

- 주택법 제67조제3항

․이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 ｢국채법｣을 적용

- 국채법 제17조 (국채의 소멸시효)

․국채의 소멸시효는 원금 및 이자는 5년

3. 한국주택금융공사 주택금융신용보증기금

3-1. 설치목적

ㅇ 주택수요자 및 주택사업자에게 주택자금을 원활하게 공급하여 근로자․서민 등 국민의 주거안정을 도모

ㅇ 주택금융기관 자금운용의 건전성을 제고하여 주택금융의 원활한 융통을 도모

주택금융

신용보증기금

금융기관

주택건설자금

주택구입‧임차자금

주택공급자

(사업자보증)

주택수요자

(개인보증)

주택건설 촉진

내집마련 지원

주택공급

대금지급

대출

신용보증

신용보증

주택자금의 원활한 융통을 통한 국민 주거안정 기여

대출

※ 한국주택금융공사법

제55조(주택금융신용보증기금의 설치) 신용보증을 통한 주택금융의 활성화를     위하여 공사 안에 주택금융신용보증기금을 설치한다.

제58조(기금의 관리․운용) ①기금은 공사가 관리․운용한다.

②기금은 다음 각호의 방법으로 운용한다.

1. 제2조제11호 나목 내지 바목, 차목 및 카목의 규정에 의한 금융기관에 예치

2. 그 밖에 기금의 설치목적을 달성하기 위하여 필요한 방법으로서 대통령령이 정하는 방법

□ 주요연혁

ㅇ 1987.  5월 「근로자의주거안정과목돈마련지원에관한법률」 제정
(관리기관 : 한국주택은행)

ㅇ 1988.  1월 주택금융신용보증기금(개인보증) 업무개시

ㅇ 1989.  1월 사업자보증(건설자금) 업무 개시

ㅇ 1996.  4월 사업자보증(운전자금) 업무 개시

ㅇ 1999.  1월 관리기관 변경(한국주택은행 ⇒ 신용보증기금)

ㅇ 2001. 10월 개인보증 CSS(신용평가시스템) 실시

ㅇ 2001. 11월 금융기관 출연요율 차등화(0.1% → 0.125% ± 0.025%)

ㅇ 2002.  6월 부분보증제도 시행(전액보증 → 90%)

ㅇ 2003.  4월 개인보증 보증거절등급 도입(9~10등급, 은행대출)

ㅇ 2003. 10월 개인보증 보증거절등급 확대(7~10등급, 모든 대출)

ㅇ 2004.  3월 관리기관 변경(신용보증기금 ⇒ 한국주택금융공사)

ㅇ 2005.  2월 금융기관 출연요율 차등화 조정(0.125%±0.025%→
0.125%±0.04%)

ㅇ 2005.  5월 프로젝트금융보증(PF보증) 시행

ㅇ 2005.  9월 개인보증 보증승인등급 확대(1～6등급 → 1～8등급)

ㅇ 2006. 11월 보증한도 확대(80백만원 → 100백만원), 갱신보증제도 도입

ㅇ 2006. 12월 은행계정 건설자금보증 출시

ㅇ 2007.  5월 금융기관 출연제도 개선을 위한 공사법 시행규칙 일부 개정

무주택서민을 위한 임차자금 제도개선

[승인등급 확대(8 → 9등급), 보증한도 확대(최대 연간소득의 2배)]

ㅇ 2007.  7월 서민 부담경감을 위한 보증료율 인하(연0.3～1.2%⇨연0.2～1.0%)

※ 위탁기관(16개 은행) : 개인보증업무 대행

- 국민주택기금, 국민, 우리, 씨티, 하나, 신한, 외환, 기업, 제일, 농협, 광주, 부산, 전북, 대구, 경남, 수협, 제주은행

□ 주요 업무

ㅇ 사업자 보증

- 주택사업자가 분양 또는 임대의 목적으로 주택을 취득(신축)하기 위하여 주택금융기관에서 주택자금 융자를 받을 경우의 신용보증

- 주택사업자 : 주택건설사업계획승인을 받아 주택을 집단으로 건설하는 주택건설사업 등록업자

- 금융기관 : 한국주택금융공사와 “주택금융신용보증계약”을 체결한 은행 및 국민주택기금

* 제외기관 : 한국은행, 한국산업은행, 한국수출입은행

- 주택자금 : 주택건설사업계획 승인서상 주택건축비 범위 내에서 대출하는 주택건설자금

ㅇ 개인보증

- 개인이 주택을 취득(중도금 포함), 임차 또는 개량하기 위하여 주택금융기관으로부터 주택자금 융자를 받을 경우의 신용보증

- 취득시

․ 신축자금 : 자기명의의 대지를 소유하고 그 대지 위에 주택을 신축하는 자가 건축자금을 융자받는 경우

․ 구입자금 : 기존 중고주택을 구입하는 자가 구입자금을 융자받는 경우

- 중도금 : 사업주체로부터 공동주택을 분양받아 분양계약을 체결한 자가 분양중도금을 융자받는 경우(일반조합주택, 주택재개발조합 주택 포함)

- 임차시 : 주택을 임차하는 자가 임차보증금을 융자받는 경우

- 개량시 : 기존 중고주택을 개량하기 위하여 건축자금을 융자받는 경우

□ 보증요율

ㅇ 적용대상 : 시행일(2004.9.6) 이후 신규보증(보증서 발급기준) 및 기한 연장분 보증료 납부기일 도래시

ㅇ 개인보증 보증료율

- 기준보증료율

보증구분					기준보증료율
위탁보증	건축․개량자금보증				연 0.5%
	구입자금 보증	구입자금보증			연 0.5%
		Plus내집마련보증		아파트인 경우	연 0.3%
				기타주택인 경우	연 0.5%
	중도금보증	일반중도금보증			연 0.5%
		연계중도금보증	중도금연계 모기지론보증주)
			후취담보 모기지론보증		연 0.5%
	임차자금 보증	근로자․서민 주택전세자금보증			연 0.4%
		부도임대주택퇴거자 전세자금보증
		저소득영세민 전세자금보증			연 0.3%
		기 타			연 0.5%
직접보증	구상채권회수보증				연 0.5%
	임차중도금보증				연 0.5%
	임대주택구입보증				연 0.3%

주) 세부 기준보증료율은 다음 표와 같음. 다만, 담보취득후 미해지된 보증금액에 대하여는 차기 보증료납부기일부터 연 0.5%임

구 분	기준보증료율
공공택지개발지구 지역 소재 사업장	연 0.2%
사업시행자 또는 시공자가 국가․지방자치단체․한국토지공사․대한주택공사와 지방공기업법에 의거 설립된 지방공사인 경우
사업시행자 또는 시공자의 토목․건축 시공평가순위 100위 이하
사업시행자 및 시공자의 토목․건축 시공평가순위 100위 초과	연 0.3%

- 차등보증료율 : 보증구분별로 신용도, 보증금액, 보증기간에 따라 적용

ㅇ사업자보증 보증료율

- 기준보증료율

보증구분		기준보증료울
건설자금보증		연 0.8% 다만, 임대주택 건설을 지원하는 건설자금보증은 연 0.5%
임대중도금보증		연 0.5%
매입임대 사업자보증	매입자금보증	“별표Ⅰ. 개인보증 보증료율”에서 구입자금보증의 기준보증료율 적용
	매입중도금보증	“별표Ⅰ. 개인보증 보증료율”에서 일반중도금보증의 기준보증료율 적용
구상채권회수보증		연 0.8%
프로젝트금융보증		연 1.0%

- 차등보증료율 : 보증구분별로 신용도, 보증금액, 보증기간에 따라 적용

□ 주택보증 공급추이

(단위 : 억원)

구 분	'88~'99	'00년	'01년	'02년	'03년	'04년	'05년	'06년	'07년	누계
개 인	212,533	79,471	75,856	100,083	71,738	31,321	41,657	35,858	44,787	652,995
사업자	157,363	26,810	21,790	15,094	10,978	7,195	6,397	5,356	6,102	257,085
합 계	369,896	106,281	97,646	115,177	82,716	38,516	48,054	41,214	50,889	910,080

ㅇ 설립이후 2007년까지 총 91조 80억원 공급

- 개인 65조 2,995억원(72%), 사업자 25조 7,085억원(28%)

ㅇ ’98년부터 개인보증이 큰 폭으로 증가세를 보이다 보증공급규모 축소로 '03년도 이후에 하락

□ 한국주택금융공사에의 출연

ㅇ 근거 : 한국주택금융공사법 제56조, 동법 시행규칙 제4조

※ 한국주택금융공사법률 제56조

제56조 (기금의 조성) ①기금은 다음 각호의 재원으로 조성한다.

1. 정부의 출연금          2. 금융기관의 출연금         3. ~ 7 생략

②정부는 매 회계연도마다 예산의 범위안에서 일정한 금액을 기금에 출연할 수 있다.

③제2조제11호 가목□나목□라목□차목 내지 파목의 규정에 의한 금융기관은 그 대출금에 대하여 연율 1천분의 3을 초과하지 아니하는 금액  의 범위 안에서 기금에 출연하여야 한다.

④제3항의 규정에 의한 대출금의 범위, 출연의 방법과 시기 및 그 밖의 출연에 관하여 필요한 사항은 총리령으로 정한다.

※ 한국주택금융공사법 시행규칙 제4조

제4조 (주택금융신용보증기금에의 출연시기 등) ①법 제56조제3항에 따른 금융기관은 매월 기준출연기준대출금의 월중평균잔액에 제3조제1항의 출연요율을 곱하여 산출된 금액을 다음 달 말일까지 주택금융신용보증기금에 출연하여야 한다.

②금융기관은 제1항에 따라 출연하는 때에는 다음 각 호의 서류를 한국주택금융공사에 제출하여야 한다.

1. 출연금계산서    2. 합계잔액시산표    3. 월중평균잔액을 증빙하는 서류

4. 그 밖에 재정경제부장관이 정하여 고시하는 서류

ㅇ 출연요율 변경: 한국주택금융공사법 시행규칙 개정 공포('07.5.3일)

현 행		개 정 후
□ 출연기준대출금 분류 기준이 추상적으로 규정 □ 출연요율 ▪ 기준요율 0.125%		□ 출연기준대출금을 자금용도에 의해 명확히 규정 ▪ 기존 비출연하고 있는 중도금대출, 주택담보대출(소유권이전 3개월 이내 담보설정분)에 대한 출연의무 부과 등 □ 장기고정금리대출 활성화를 위한 출연요율 조정 ▪ 기준요율 : 변동금리대출 0.260% (0.135% ⇪) (장기고정금리대출은 현행 요율 유지)

ㅇ 출연요율('07.7.1일부터 변경)

현 행

개정 후

[별표]

출연요율

(단위 : 퍼센트)

구 분		요 율
기 준 요 율		0.125
차 등 요 율 (A + B)	(직전연도 총 대위변제금액/ 직전연도 총출연금액) ×100 (A)	200퍼센트 초과	+0.03
		150퍼센트 초과 200퍼센트 이하	+0.02
		100퍼센트 초과 150퍼센트 이하	+0.01
		100 퍼센트	0
		50퍼센트 초과 100퍼센트 미만	-0.01
		0퍼센트 초과 50퍼센트 이하	-0.02
		0퍼센트	-0.03
	(직전연도 주택보증부대출금의 매월말 잔액의 평균/직전연도 출연기준대출금의 매월중 평균잔액의 평균)×100 (B)	30퍼센트 초과	+0.01
		20퍼센트 초과 30퍼센트 이하	+0.005
		10퍼센트 초과 20퍼센트 이하	0
		0퍼센트 초과 10퍼센트 이하	-0.005
		0퍼센트	-0.01
출 연 요 율		기준요율 + 차등요율

[별표]

출연요율

(단위 : 퍼센트)

구 분		요 율
기준 요율	제3조제2항 각 호의 대출금 중 장기고정금리대출인 대출금	연 0.125
	제3조제2항 각 호의 대출금 중 장기고정금리대출이 아닌 대출금	연 0.260
차등 요율	(직전 연도 대위변제금액/ 직전 연도 출연금액)×100	400퍼센트 초과	+연 0.04
		300퍼센트 초과 400퍼센트 이하	+연 0.03
		200퍼센트 초과 300퍼센트 이하	+연 0.02
		100퍼센트 초과 200퍼센트 이하	+연 0.01
		100퍼센트	0
		75퍼센트 초과 100퍼센트 미만	-연 0.01
		50퍼센트 초과 75퍼센트 이하	-연 0.02
		25퍼센트 초과 50퍼센트 이하	-연 0.03
		25퍼센트 이하	-연 0.04
출연요율		기준요율+차등요율

비고 :  장기고정금리대출이란 만기 10년 이상의 대출금으로서 최초 약정일부터 만기일까지 동일한 금리를 적용하는 대출금을 말한다

'05.2.1일부터 적용

'07.7.1일부터 적용

※'07년 중 국민주택기금 출연요율 0.145%(=0.125%+0.020%)

⇒ 장기고정금리대출 0.135%(=0.125%+0.010%), 변동금리대출 0.270%(0.260%+0.010%)

Ⅳ. 최근 주요 주택정책

1. 부동산시장 안정화 방안('06.11.15) / 251

2. 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안('07.1.11) / 290

3. 지방 미분양 대응방안('08.6.11) / 318

4. 주택공급 기반강화 및 건설경기 보완방안('08.8.21) / 325

5. 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안('08.9.19) / 335

6. 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원․구조조정 방안('08.10.21) / 355

Ⅳ. 최근 주요 주택정책

1. 부동산시장 안정화 방안('06.11.15)

Ⅰ. 최근 부동산 시장 진단

◇ 최근 집값상승은 공급정책의 시차에 따른 수급불균형이 발생하고 高분양가 등으로 불안심리가 확산된데 기인

1		수요측면

◎ ’9월 이후 발생한 전세난이 소형 주택에 대한 매수세 촉발

□ (전세난 원인) 계절적 요인, 강북재개발 이주수요 등 일시적 요인과 전세의 월세전환 등에 따른 구조적 요인이 복합적으로 작용

⇒ 전세 수요가 매수수요로 전환되면서 강북 및 수도권 전역의 소형 주택 매수세 증가

◎ 은평․파주 등의 고분양가 논란이 불안심리 및 先매수 수요 확산

□ (고분양가 원인) 도시 쾌적성 강조에 따른 저밀도 개발, 과도한 녹지비율 규제 및 기반시설 설치비용의 분양가 전가 등에 기인

⇒ 은평뉴타운 및 파주신도시 분양가가 주변 시세보다 높게 책정되면서 향후 주택가격 상승에 대한 우려 및 선매수 수요가 급속히 확산

◎ 금융권의 주택담보대출 위주 대출 취급이 매수수요를 측면 지원

□ 주택담보대출은 6월 이후 다소 진정되는 추세를 보였으나, 9월 들어 증가세가 확대

* 은행권 주택담보대출 증감액(조원)

: ('06.4월) 3.1→(5월) 3.1→(6월) 2.2→(7월) 2.3→(8월) 1.3→(9월) 2.6→(10월) 2.8

2		공급측면

◎ (공공택지) 개발밀도 감소 및 공급효과가 나타나는데 시차 존재

□ (공급물량 축소 원인) 선계획․후개발 체제 도입에 따른 택지 규제 강화 및 친환경적 개발에 따른 개발밀도 저하 등

* (1기 신도시): 분당 199인/ha, 평촌 329/ha,→(2기 신도시) 판교 95/ha,, 김포 130/ha

□ (공급 시차) '04년 이후 수도권택지개발이 본격 추진되었으나, 현재 택지확보에서 주택건설까지 약 4～5년의 시차가 존재

◎ (민간택지) 계획관리지역 및 다세대․다가구 규제 강화로 공급 위축

□ 계획관리지역(舊 준농림지역)내 2종 지구단위계획 구역의 용적률 규제 강화* 등으로 주택건설실적이 크게 감소

* 준도시지역 용적률 200%, 계획관리지역 용적률 150%

ㅇ ’90년대 전국 연평균 6만호→ '03년 이후 연평균 1만호 수준

□ 다세대․다가구 주택의 경우 일조권 및 주차장 설치기준 강화로, 오피스텔의 경우 업무용 면적비율 확대 등 규제강화로 공급 위축

* 다세대 주택 건설실적(수도권) : 47,472호(03년)→8,674호(05년)

오피스텔 건설실적(전국) : 42,999호(03년)→32,679(05년)

⇒ 수도권 연평균 주택수요는 30만호 수준이나, '00~'05년 중 연평균 27만호
공급, '05년 19.8만호, '06년 1~9월 중 9.5만호 공급

Ⅱ. 부동산시장 안정화를 위한 기본 정책방향

◇ 공급물량을 조기에 충분히 확대하고 분양가를 인하하여 주택가격 안정기반을 공고히 확립

◇ 주택담보대출 관리 강화, 투기억제 시스템의 차질없는 운용․집행 등을 통해 수요측 불안 요인에 대한 관리 강화

1. 공급확대

□ 공공택지내 주택의 조기공급 및 물량확대

ㅇ 수도권 신도시 등 신규택지 확보 추진

ㅇ 신도시 및 국민임대단지 밀도 상향조정 ⇒ 8.9만호 추가 공급

ㅇ 택지개발 기간단축 ⇒ 신도시의 경우 현행 7.5년→5～6.5년

□ 민간택지내 주택공급물량 확대

ㅇ 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착 유도

ㅇ 계획관리지역내 주택건설규제 합리화

ㅇ 다세대․다가구, 주상복합․오피스텔 건축규제 개선

⇒ 상기 제도개선으로 '06～'10년 중 공공택지내 공급물량이

당초 74.2만호→ 86.7만호로 12.5만호 증가

2. 분양가 인하

□ 택지조성비 절감 : 택지지구밖 기반시설비의 합리적 분담 등

□ 중소형(85㎡이하) 주택용지 공급가격 인하

⇒ 상기 제도개선으로 택지공급가격 인하(10% 내외), 용적률의

합리적 조정(8% 내외) 등으로 약 25% 내외의 분양가 인하 효과

3. 수요관리 방안 : LTV, DTI 등 주택담보대출 관리 강화

4. 서민주거 안정방안

□ 장기 임대주택 비축․공급 확대

□ 서민 주택금융 지원강화 : 국민주택기금 전세자금 확대 등

Ⅲ. 주택공급 확대 및 분양가 인하방안

◇ 시장수급 균형을 통하여 근본적인 집값 안정기조를 확보하기 위하여

- 양질의 주택을 “저렴한 가격으로, 많이, 빨리” 공급하는데 정책적 역량을 집중

1		수도권 주택소요 및 공급현황

1. 수도권 주택소요

□ '06～'10년까지 수도권에서 필요한 주택은 年 30만호

ㅇ 기본소요 年 26만호(가구증가 15만, 소득증가 5만, 멸실 6만)에, 주택보급률을 제고('04년 93% → ’12년 112%)하기 위한 소요 年 4만호를 포함

* 인구주택총조사 결과('06.7) '00～'05년중 일반가구 증가는 연평균 19.1만호, 이중 1인가구는 연평균 8.9만호 증가〔1인가구의 특성(보통가구에 비해 영속성이 상대적으로 낮고, 주택 이외 오피스텔 등에도 거주)을 감안할 때, 일정부분이 실주택소요로 판단됨〕

- 1인가구 증가추이 및 수요특성, 주택멸실, 현 주택재고의 세부구성(예 : 다가구를 거주호수로 감안) 등을 종합적으로 고려하는 주택소요 재산정(update)작업을 지속할 계획

◈ 주거수요 및 실태조사('06.12완료예정), 통계청 인구전망(전국
'06.11월말, 지역별 '07.5월 발표예정) 결과 등을 토대로,

- 주택종합계획(～‘12년)을 수정('06.10착수, '07.6완료)하여

총량 및 지역별․유형별․규모별 소요 및 공급계획 조정

* 통계청 가구전망('07.11월 예정)의 분석․활용도 추진

2. 수도권 주택공급 현황

□ '00년～'05년 중 年평균 27만호가 공급되었으나, '02년 37.6만호를 정점으로 감소하여 '05년에는 19.8만호

구 분	'00년	'01년	'02년	'03년	'04년	'05년	'00~'05평균
수도권	240,985	304,396	376,248	297,289	205,719	197,901	270,423
(서울)	(96,936)	(116,590)	(159,767)	(115,755)	(58,122)	(51,797)	(99,828)

ㅇ 도심내 주거환경개선을 위한 건축규제 강화, 先계획～後개발 체계('03.1 국토계획법)에 의한 토지이용규제 등에 따라 민간부문의 주택공급이 감소한 데 기인

- 다세대․다가구․연립주택 등과 非도시지역(계획관리지역)내의 민간주택 건설이 큰 폭으로 감소

□ 참여정부는 민간부문 공급위축에 대처하여 공공택지 개발 확대, 기존 도심의 광역적 재정비 등을 통한 공급확대정책을 추진

< 참여정부의 주요 공급확대 정책 >

'03년 10.29대책	- 판교․김포․파주 등 수도권 4개 신도시에서 주택 19만호 공급 - 광명․아산 등 역세권 주변을 주거단지로 개발 - 국민임대 100만호 등 장기임대주택 150만호 건설추진
'05년 8.31정책	- 송파 신도시 등 수도권 공공택지 5,000만㎡ 추가확보 - 강북 등의 광역적 재정비 추진
'06년 8.31정책 1주년 회의	- '06-’12년까지 총 116.8천호의 장기 공공임대주택을 신규 비축하여 전체주택수의 12% 수준으로 확충
수도권 공공택지 지정면적 확대	- 500만㎡('00)→2,650('01)→886('02)→1,002('03)→4,506('04) →1,601('05)→4,298('06추정)

□ 그러나, 공공택지 확보부터 주택건설까지 상당한 시차가 존재하여 아직까지 연 30만호 공급에 미치지 못하는 상태

ㅇ 관계기관 협의, 환경영향평가 등으로 택지지구 지정에서 실제 주택건설까지 걸리는 시간은 통상 4～5년

* 도시기본계획변경→지구지정→개발계획→실시계획․택지공급→주택건설

- '00～'03년('01년제외)까지 공공택지 지정면적이 적어 '04년 이후의 주택건설 감소요인으로 작용

- 토지이용․건축규제 강화에 따른 주택건설 위축에 대비, '04년 이후 공공택지 지정면적을 대폭 확대하였으나, 아직 주택건설로 이어지는 효과는 충분히 나타나지 못한 상태

* 500만㎡('00)→2,650('01)→886('02)→1,002('03)→4,506('04)→1,601('05)→4,298('06추정)

ㅇ 또한, 친환경적 개발 강조에 따라 개발밀도가 감소하여 충분한 공급물량 확보에 애로

- 분당․일산 등 1기 신도시에 비해 2기 신도시의 밀도가 크게 낮아지는 추세

* (1기) 분당 199인/ha, 평촌 329 → (2기) 판교 95, 김포 130, 파주 143

◈ 수급 불균형을 완화하고, 가격안정기조를 정착시키기 위하여

- 공공택지 개발 및 주택건설사업을 확대하고

- 친환경적 국토․도시관리를 전제로 도시 건축규제 및

비도시지역 토지이용규제를 합리적으로 조정할 필요

2		주택공급 확대방안

◈ 개발밀도 상향, 개발절차 개선 → 공급물량 조기 확대

◈ 도시․건축규제 합리적 개선 → 민간 주택건설 촉진

1. 공공택지 물량의 조기확대

가. 수도권 신도시 등 신규택지 확보 추진

□ 8.31정책에 의한 추가소요 택지(5,000만㎡)의 확보와 장기 주택소요에 대비하기 위해 추가 신도시 개발 추진

ㅇ 현재까지 송파(678만㎡), 김포(+671만㎡), 양주(+443만㎡), 파주(+701만㎡), 검단(1,124만㎡) 개발을 통해 3,617만㎡ 확보

ㅇ 나머지 택지(약 1,300만㎡)의 확보와 함께,

- 민간택지 위축 가능성 및 ‘2011년 이후의 소요에 미리 대비하기 위해 '07 상반기부터 분당급 신도시 등을 순차적으로 계속 확보

나. 신도시 및 국민임대주택단지의 밀도 상향조정

현황 및 문제점

□ 우리 수도권은 선진국에 비해 아직 주택이 부족한 실정이나 친환경 개발이 강조되면서 개발밀도가 낮아지는 추세

ㅇ 주택공급 효과 및 신도시의 자족성이 떨어지고, 주택소요 충족을 위한 추가 택지개발이 불가피해지는 문제 발생

* 千인당 주택수 : 수도권 254(전국 280), 일본 423, 미국 427, 독일 445

* 개발밀도 : 282인/ha(1기 신도시) → 115인/ha(2기 신도시)

□ 개발제한구역 해제지역에 조성하는 국민임대주택 단지는 주변 환경과의 조화 등을 이유로 중밀도로 개발

* 용적률 150%, 층고 최고 15층, 녹지율 25±5%

개 선 방 안

□ 현재 조성 중인 2기 신도시의 개발밀도와 용적률을 지역여건과 주택수요 등을 감안하여 상향 조정하고, 녹지율을 합리적으로 조정하여 43천호 추가 공급(367천호→410천호)

◈ 조정안(김포․파주․광교․양주․송파․검단 신도시 평균)

․개발밀도 : 118인/ha → 136인/ha (↑18인)

․용적률   : 175%    → 191%    (↑16%p)

․녹지율   : 31.6%    → 27.2%   (↓4.4%p)

* 개별지구별로 실정에 맞게 녹지율 등을 조정할 계획

* 밀도비교(인/ha) : 199(분당), 329(평촌) vs. 95(판교), 130(김포), 143(파주)

* 英國도 최근 밀도제고 추세(런던 : ’97년 120인/ha→ '03년 168인/ha)

ㅇ 개발밀도를 높이더라도 분당 수준의 쾌적성 등 친환경적 주거여건 확보가 가능하며, 오히려 자족성 증진에 기여

(※ 분당 : 개발밀도 199인/ha, 용적률 184%, 녹지율 20%)

- 주택단지내 근접 생활공간에 생태면적을 늘려 체감녹지공간을 충분히 확보(옥상녹화, 벽면녹화, 투수성 포장 확대 등)

□ 개발제한구역 해제지역에 건설되는 국민임대단지(남양주별내 등 28개지구)의 용적률을 높여 46천호 추가 공급(191천호→238천호)

ㅇ 대도시 인접지역에 임대 및 분양주택 물량을 확대함으로써 직주근접성을 갖춘 주거공간 확충

* 용적률을 현행 150→180%(서울은 190→200%)로 상향하고 획일적 층고제한을 폐지하여 인근 자연경관과 조화로운 건축을 도모

다. 녹지면적의 합리적 조정

현황 및 문제점

□ 신도시별 여건에 따른 적정 녹지비율에 대한 명확한 기준 없이 환경부와 개별사업별 협의에 의해 결정

* 공원녹지법령상 녹지확보 최소기준으로 330만㎡ 이상은 20%이상, 신도시계획기준상 녹지율은 24～28%이상으로만 규정

* 1기신도시 12.5～25%(평균 18.7%) → 2기 24～44%(평균 33.5%)

□ 녹지율 충족을 위해 불필요한 인근 임야 등을 매입하여 사업지구에 포함시켜 원형 그대로 보전하는 사례 발생

* 판교 : 인근 보존임야(200만㎡)를 추가 포함 (보상비 1,950억원)

* 송파 : 인근의 보존임야 40만㎡을 포함하여 지구지정

개 선 방 안

□ 신도시 공원․녹지비율을 합리적으로 조정

ㅇ 녹지율을 현행 24～28%이상→20～25% 이상으로 설정하되, 주위여건을 감안하여 가감이 가능토록 함 (신도시계획기준 개정)

□ 지구 인근에 보전가치가 높은 녹지가 충분하게 형성되어 있는 경우에는 지구내 녹지율의 합리적인 하향조정이 가능하도록 함 (신도시계획기준 개정)

라. 택지개발 기간단축을 통한 주택공급 조기화

(1) 신도시 등 추진시 도시기본계획 수립 의제

□ (현황) 신도시 등 국가정책사업의 추진시 도시기본계획(지자체장이 수립․승인)에 先 반영 필요

ㅇ 도시기본계획 반영을 위해서는 약 1년 내외 소요

□ (개선방안) 국가정책적으로 추진하는 신도시 규모의 택지지구 지정시 도시기본계획에 우선하도록 법 개정

ㅇ 先계획-後개발 원칙은 난개발 방지가 목적이므로, 신도시 등 국가계획 사업에는 예외를 인정할 필요

ㅇ 향후 도시기본계획 정비시 국가계획의 내용을 반영

* 국회 계류 중인 국토계획법 개정안('06.3.3)의 일부 수정 추진

- “국토종합계획, 광역도시계획, 수도권정비계획 등 상위계획에 부합하고 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 건교부장관이 수립하는 국가계획사업은 도시기본계획에 우선”하도록 규정

(2) 광역교통개선대책 수립권 조정

□ (현황) 대규모 택지개발사업(면적 100만㎡이상, 인구 2만이상)의 경우 시․도지사가 광역교통개선대책을 수립

ㅇ 지자체의 과도한 교통시설투자 요구 사례가 빈번하여 협의기간이 장기화되고 택지비 상승요인으로 작용

□ (개선방안) 신도시 등 국책사업의 경우에는 건교부장관이 대도시권광역교통위원회 심의를 거쳐 직접 광역교통개선대책을 수립

ㅇ 신도시 등 국가 정책적인 사업과 광역교통망 체계간의 연계성 제고 가능

* 광역교통개선특별법 개정안 국회제출('06.5.9) 계류 중

(3) 택지개발절차 단축

□ (현황) 현재 택지개발은 “지구지정-개발계획 승인-실시계획 승인”의 3단계로 추진

ㅇ 지구지정시 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의를 거치고, 개발계획 승인시 광역교통대책 협의, 도시계획위원회 심의 등을 거치도록 되어 있어 일부 절차가 중복

□ (개선방안) 개발계획을 지구지정과 동시 수립하여 절차를 지구지정(개발계획 포함)․실시계획 승인의 2단계로 단축

* 택지개발촉진법 개정 추진

ㅇ 지구지정․개발계획 수립단계에서 지자체 및 관계기관 협의, 도시계획위원회 심의 등 각종 협의를 일괄 처리

* 현행 도시개발사업, 국민임대단지, 산업단지 개발도 2단계 절차

ㅇ 지구지정과 개발계획의 동시수립 추진에 따라, 환경영향평가 등도 지구지정 전후에 앞당겨 본격 착수토록 개선

* 지구지정～개발계획 승인까지 약 1～1.6년 소요되므로, 지구지정과 개발계획 승인을 통합할 경우 약 1년 정도 단축될 것으로 예상

(4) 사전환경성검토와 환경영향평가 중복 개선

현황 및 문제점

□ 택지개발과 같이 지구지정-개발계획-실시계획의 일련의 절차로 추진되는 사업은 사전환경성 검토(지구지정시)와 환경영향평가(실시계획시)의 검토범위가 중복될 소지

* 사전환경성검토 : 개발사업의 대안의 설정·분석 등 평가를 통하여 미리 환경측면의 적정성 및 입지의 타당성 등을 검토하는 제도

* 환경영향평가 : 사업의 시행으로 인한 환경영향을 예측·분석하고 이에 대한 저감방안 등 구체적인 대책을 강구하는 제도

□ 사전환경성 검토제도에 전략환경평가방식을 도입('06.5)하여 평가기간이 장기화되고 평가업무 부담이 증가

* 전략환경평가방식 : 입지의 적정성 외에 사업의 대안 등 계획의 적정성도 검토, 스코핑(scoping), 사전에 의견수렴 절차 시행 등

* 스코핑(scoping) : 환경전문가 등으로 ‘환경성검토협의회’를 구성하여 환경이슈를 파악, 평가항목 및 범위를 설정하는 절차

□ 동․식물상, 대기질, 수질 등의 조사에 4계절이 소요되는 경우가 많아 환경영향평가서 작성에 1년이상 소요

* 현재 환경영향평가 소요기간(1년 5개월) : 평가서 작성(1년 : 4계절평가 등), 주민의견수렴(70～105일), 행정기관 협의(45일)

개 선 방 안

□ 사전환경성검토 및 환경영향평가의 연계 강화

ㅇ 사전환경성 검토 후 계획에 큰 변경이 없는 경우, 旣 제출서류, 조사결과 등을 환경영향평가시 인정

ㅇ 사전환경성 검토시 환경영향평가 항목에 대한 스코핑을 실시한 경우, 환경영향평가시에는 이를 면제

ㅇ 사전환경성 검토시 실시한 주민의견수렴이 환경영향평가의 의견수렴을 대체할 수 있는 경우, 영향평가에서는 생략

□ 환경DB(환경조사 자료, 국가환경측정망 등)를 평가자에게 제공하여 환경영향평가서 작성기간 단축

ㅇ 4계절 평가는 기존 자료가 불충분한 경우에 한하여 실시

☞ 관계부처간 협의를 통해 추진중인 ｢환경․교통․재해 등에 관한 영향평가법 개정안(9.28일 입법예고)｣에 반영 추진

◈ 도시기본계획 의제, 지구지정과 개발계획 통합 등 개발 절차 간소화를 통해

- 새로 지정되는 신도시는 최종 주택입주에 이르기까지의 소요시간이 약 1～2.5년 단축(현재 7.5년)

- 진행중인 지구는 개별사업별 진행정도와 여건에 따라 3～9개월 정도 단축 효과가 있을 것으로 추정

택지개발사업 추진 절차 (현황]

* 1기 신도시 : 분당 시범단지 기준, 2기 신도시 : 현재 제도기준

도시기본계획변경

및 부처 사전협의

지구지정

개발계획 승인

실시계획 승인

(택지공급승인)

주택건설사업

계획 승인

주택분양

입  주

추진내용

1기․2기 신도시 절차 유무 및 관련 협의사항

소요기간

ｏ2기 : 신설

- 중앙도시계획위원회 심의

- 국방․농림․환경부 사전협의

ｏ1기 및 2기 : 있음

(사전환경성 검토 : 1기 없음)

- 사전환경성 검토, 문화재 지표조사

- 관계기관 정식 협의

- 중앙도시계획위원회 심의

- 주택정책심의위원회 심의

ｏ1기 및 2기 : 있음

(광역교통개선대책 : 1기 없음)

- 환경영향평가서 초안협의

- 광역교통개선대책 수립

- 관계기관 협의

ｏ이하절차 : 1기, 2기 모두 있음

- 환경영향평가, 교통영향평가, 재해영향평가 협의

- 인구영향평가 및 수도권정비위원회 심의

- 문화재 시굴 및 발굴조사

1기 : 없음

2기 : 1년 6월

1기 : 6일

2기 : 6월

1기 : 118일

2기 : 1년 6월

1기 : 46일

2기 : 1년 6월

1기 : 41일

2기 : 6월

분양까지 소요

1기 : 7월

2기 : 5년 6월

ｏ분양공고 및 단계별 분양

총 기간

1기 : 2년 5월

2기 : 7년 6월

2. 민간택지내 주택공급물량 확대

가. 기존 도심의 광역재정비 활성화 및 원주민 재정착 유도

□ 수도권 기존 도심의 재정비촉진지구 및 서울 뉴타운에서 ‘12년까지 총 36만호(임대주택 54천호 포함)의 주택을 건설

ㅇ 서울 강북에 지정('06.10)된 17곳의 재정비촉진지구(3개 시범지구 포함)와 17곳의 뉴타운지구 (총 257천호)

ㅇ '06～'07년중 경기․인천의 기존 도심에도 15곳의 재정비촉진지구를 지정 예정 (경기 67천, 인천 36천호)

<'06~'12년 수도권 기존도심 재정비사업 주택공급(사업시행인가 기준)>

구 분	'06	'07	'08	'09	‘10	‘11	‘12	합계
주택호수	9,693	34,165	45,903	49,106	69,028	69,865	81,886	359,646
(임대주택)	(1,454)	(5,125)	(6,885)	(7,366)	(10,354)	(10,480)	(12,283)	(53,947)

* 서울 17개 재정비촉진지구, 17개 뉴타운

* 경기 10개, 인천 5개의 재정비촉진지구(추진예정) 포함

* 재정비사업의 사업계획 미확정상태이므로 주택순증 물량은 산정곤란

□ 세입자 등 원주민의 재정착을 통한 주거안정을 위하여 전체물량의 약 15%인 5.4만호를 임대주택으로 건설할 계획

ㅇ 저소득층 재정착을 위한 임대주택 건설계획을 지구별 재정비촉진계획에 의무적으로 반영

* 재정비촉진사업시행시 임대주택건설 의무 : 인센티브로 증가된 용적률의 50～75%를 임대주택으로 건설

ㅇ 단계적인 순환개발방식을 통해 전세난 등 주거문제 최소화

- 사업지 인근에 건설하는 국민임대주택 또는 매입임대 주택을 임시거주시설로 활용

나. 계획관리지역내 주택건설규제 합리화

□ (현황) 아파트 건설이 가능한 계획관리지역(비도시지역)내 제2종 지구단위계획구역의 경우 용적률을 150%이내로 규제

ㅇ 지구단위계획 구역은 사업자가 기반시설을 부담하므로, 현행 용적률로는 사업성이 부족

* 非도시지역(계획관리지역, 舊 준농림지역)의 주택건설실적(전국)이 90년대 年 6만호 → '03년 1만호 수준으로 급감

□ (개선방안) 친환경적․계획적 개발을 전제로 도시화가 예정된 非도시지역내 규제를 개선하여 민간건설 촉진

ㅇ 계획관리지역내에서 2종 지구단위계획 구역은 용적률을 현행 150% → 180%까지 허용 (국토계획법시행령 개정)

* 계획관리지역은 비도시지역 중 개발에 적합하다고 평가된 지역이고, 2종 지구단위계획 수립시 적정한 기반시설 확보가 가능

다. 다세대․다가구 주택건축규제 개선

□ (현황) 주차장 및 일조권 기준이 강화되면서 다세대․다가구 주택의 건설물량 급감

ㅇ 특히, 다세대주택은 '05년 8.7천호가 건설되어 '02년(16.8만호)의 5.2% 수준에 불과

* '02.10 서울시 조례로 다세대․다가구주택의 주차장 설치기준을 호당 0.7대→1대로 강화 ('04.5, 주차장법령 개정)

* '06. 1 다세대주택의 일조권 기준 강화 (건축법시행령)

- 민법상 50cm → 건축물 이격거리를 높이의 1/4이상으로 제한

□ (개선방안) 일조권 기준 등을 도시․환경측면에 부합하는 범위내에서 개선 (건축법시행령 개정사항)

ㅇ 일조권 기준은 주택소요․주거환경 등을 감안하여 현실에 맞게 완화

* (개선안) 인접대지 경계선으로부터 건축물 높이의 1/4이상(통상 10m 높이의 다세대는 양쪽으로 2.5m) 띄우도록 하던 것을, 일정거리(예:1m) 이상의 범위에서 지자체 실정에 따라 조례로 정함

ㅇ 주차장 기준은 주거환경을 감안하여 유지하되, 피로티 구조로 된 주차장을 층수에서 제외하여 추가건축 허용

* (개선안) 현재 다세대․다가구는 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용시에만 층수에서 제외 → 주차장과 근린생활시설이 함께 있는 경우도 층수에서 제외하여 주택부분만으로 3개층 허용

라. 주상복합․오피스텔 건축규제 개선

□ (현황) 도심내 상업지역에 허용되는 주상복합․오피스텔의 규제강화로 건설물량이 크게 감소

ㅇ (주상복합) 주택비율 축소로 '03년을 정점으로 감소

* 주택연면적 비율을 90%→70%미만으로 축소(서울시조례, '03년),

300세대이상 사업을 건축허가 → 사업승인 대상('03.6, 주택법)

* ('00년)7,526호→('02)15,578→('03)16,815→('04)6,837→('05)1,735

ㅇ (오피스텔) 건축기준 강화 등으로 '04년 이후 대폭 감소

* 건축기준('04.6) : 업무용면적 50%이상→ 70%이상, 바닥난방 금지 등

* ('01년)3,463호→('02)16,630→('03)42,999→('04)68,449→('05)32,679

□ (개선방안) 1인가구 증가, 재택근무 등 신규 주택수요에 대응하고, 도심내 거주공간 확충을 위해 관련규제 개선

ㅇ 주상복합건축물의 주택 연면적 비율을 지자체와의 협의를 통하여 상향 조정 검토 (지자체 조례 개정사항)

* 현행 서울시 조례상 70%(4대문밖)→90%(국토계획법상 허용상한)

ㅇ 오피스텔은 소규모(예: 전용 50㎡이하)에 한해 바닥난방을 허용하는 방안을 검토하여 독신자 등의 사무․주거겸용 사용상의 편의 개선

(건축법시행령 개정사항)

* 고가의 중대형 오피스텔은 규제 완화시 투기수요 유입 우려

3		분양가 인하방안

1. 분양가 제도현황

□ 공공기관이 개발하는 ‘공공택지’에 대하여 분양가상한제('05.3) 및 분양가 주요항목 공개제도('06.2) 시행 중

ㅇ 有주택 중산층이상이 주로 청약하는 중대형 주택(85㎡ 초과)은 채권입찰제가 함께 시행되어 實주택구입비용이 주변 평균시세의 최대 90% 수준

* 공공택지 : 택지개발사업(택지개발촉진법), 국민임대주택단지사업(국민임대특별법), 산업단지내 주택지조성사업(산업입지법) 등

* 공개항목(7개) : 택지비, 직접․간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비 (단, 85㎡초과 민간주택은 택지비, 택지매입원가만 공개)

□ 민간이 매수․조성하는 택지, 도시개발사업(도시개발법), 경제자유구역개발사업 등에는 적용되지 않음

<택지종류별 택지공급가격 및 주택분양가>

구 분	택지공급 가격	주택분양 가격
공공택지	- 규제시행('06.7 개편) ․60㎡이하 : 원가의 80～95% ․60～85㎡이하 : 원가의 90～110% ․85㎡초과 : 감정가격	- 분양가 규제 ․85㎡이하 : 분양가상한제 ․85㎡초과 : 분양가상한제+ 채권입찰제 - 분양가공개 시행 : 7개항목
민간택지 등	- 자 율	- 자 율

* '77～'99년 분양가규제, ’99년 분양가 자율화, '05년 분양가규제 재도입

2. 문제점

□ 분양가 상한제가 적용된 공공택지에서는 분양가격이 주변 시세에 비해 저렴하게 책정되었으나,

* 화성 동탄('05.11)은 10%이상, 판교 중소형('06.3)은 30%이상 저렴

ㅇ 택지비 상승 및 중대형에 대한 채권입찰제 시행으로 체감하는 분양가 인하효과는 충분치 않다는 지적 제기

* 택지비는 보상․기반시설비용 부담 및 개발밀도 감소 등으로 상승

□ 공공수용 방식임에도 불구, 도시개발사업(은평 뉴타운 등), 경제자유구역(인천청라)에는 분양가 상한제가 적용되지 않음

ㅇ 도시개발사업은 주로 민간환지방식이라는 점, 경제자유구역은 특례지역이라는 이유로 입법과정에서 제외

* 은평뉴타운 분양가 1,151～1,501만원/3.3㎡(인근 불광동 800～1,100만원)

□ 민간택지 등에서 공급되는 주택의 고분양가 문제로 분양원가 공개에 대한 사회적 요구 증대

3. 개선방안

◈ 합리적․객관적인  분양원가 공개확대방안과 함께

분양가제도 전반에 대한 종합적인 개선방안 마련

◈ 신도시 등 공공택지의 택지비 절감방안을 강구하여

저렴한 주택공급을 통한 시장안정 효과 제고

☞ 공공택지내 분양가를 현재보다 20～30% 인하 추진

가. 분양원가 공개확대 및 분양가제도 개선

□『분양가제도개선위원회』활동 및 전문용역을 통해 객관적이고 합리적인 원가공개방안을 구체화해 나가는 한편,

* 분양가제도개선위원회(학계, 시민단체, 업계 참여)의 검토결과를 토대로 '07.2월말까지 정부안을 마련 (공개대상 주택의 범위, 공개항목, 원가산정기준, 검증방법, 검증결과에 대한 처리문제 등)

ㅇ 주택시장에 미치는 영향도 면밀히 분석하여 민간부문 공급위축 최소화 및 공공부문 역할 강화 방안 마련

- 채권입찰제의 개선여부도 가격안정에 기여하는 방향을 同 위원회에서 검토

◈ 주택건설에서 주공이 담당하는 비중을

- 현재 전국 주택건설물량(연간 50만호)의 10만호(20%내외) →

18만호(36%)까지 단계적으로 높이는 방안 검토

* '07년 연 15만호, '08년부터 18만호 이상 (임대․분양)

◈ 도시재정비, 재개발, 재건축 등 도시정비사업에 대한 주공의 참여를

확대하는 방안도 검토

□ 분양원가 공개확대 검토를 계기로 분양가를 실질적으로 낮출 수 있는 종합적인 분양가제도 개선방안 강구

ㅇ 분양가 안정화를 위한 諸 방안과 함께, 청약과열․시세차익 등 예상문제점에 대한 근본적인 보완대책까지 검토

□ 우선 '06년 중에는 도시개발사업(수용방식) 및 경제자유구역 개발사업에도 분양가상한제 적용을 위한 제도적 기반 마련

* 주택법 개정안(열린우리당 주승용 의원 등 : 도시개발사업을 공공택지에 포함)이 국회 계류 중 ⇒ 경제자유구역도 추가 포함 추진

나. 택지비 절감방안 검토

◈ 공공택지에서는 분양가상한제가 적용되어 건축비는 통제되나, 택지비의 상승에 따라 분양가 인하효과가 불충분

⇒ 택지조성비용 절감, 택지공급가격 인하 등을 통하여 실질적인 분양가 인하효과 제고

(1) 택지 조성비의 절감방안

《 개발밀도, 무상공급면적(녹지율)의 합리적 조정 》

□ 개발밀도(지구당 수용세대수)를 높여 호당 택지비 인하

☞ 공급확대방안에 포함된 상세 설명내용 참조

《 지구밖 기반시설비용의 합리적 분담방안 》

현황 및 문제점

□ 도로․철도 등 지구밖 광역교통시설 비용을 신도시 등 택지개발 사업시행자가 상당부분 부담함에 따라 아파트 분양가 상승요인으로 작용

* 광역교통개선대책 비용 중 사업시행자 부담 : 화성 동탄 56.3%(9,600억원), 성남 판교 34.3%(1.5조원), 용인 흥덕 20.3%(2,700억원)

* 판교․동탄 등 5개지구의 지구밖 시설비는 택지원가의 평균 23.6%

□ 일부의 경우, 중기교통시설계획에 의한 사업이나 시행 중인 사업에 대하여도 신도시 사업시행자가 상당한 비용을 부담

ㅇ 신도시 사업시행에 따른 유발교통량 이상의 과다한 시설 설치비용까지 부담하는 것은 불합리하다는 지적 제기

개 선 방 안

□ 신도시 인근에 정부의 중기교통시설 투자계획이 확정되어있거나 설계 등 사업이 추진 중인 경우, 우선적으로 재정(국가․지자체)을 투입하여 기반시설 확보

ㅇ 다만, 재정에 의한 적기 투자가 곤란한 경우 민자사업으로 우선 추진하고, 재정 부담분은 사업시행자가 先투자 후 정부로부터 장기에 걸쳐 상환받도록 하는 방안 검토

□ 신도시 건설로 유발되는 교통량 처리를 위해 필요한 광역교통시설의 경우에도 국가․지자체․사업시행자간의 합리적 분담방안 마련

ㅇ 교통시설의 성격, 수익자 부담원칙, 타 지역과의 형평성 등을 감안하여 국가․지자체․사업자간 분담원칙 마련

◇ 광역교통시설의 합리적 분담방안에 대한 연구용역('07.2월 완료) 결과를 토대로 분담원칙을 마련하고,

- 사업지구별로 ‘대도시권 광역교통위원회’ 심의를 거쳐 구체적인 분담방안 결정

(예시) 신도시 건설로 인한 유발교통량 처리를 위해 새로운 광역교통시설의 신설․증설이 필요한 경우, 유발교통량 예측 등을 기준으로 신․증설 비용을 부담

⇒ 유발교통량을 초과하는 과도한 시설요구 억제

(2) 택지공급가격 인하 및 조성원가 공개

□ 중소형(85㎡이하) 주택용지의 공급가격 인하 ('06.7)

ㅇ 종전 감정가격 → 조성원가 기준(수도권 110%～지방 90%)으로 변경 ⇒ 약 10%의 아파트 분양가 인하효과

* '06.7월 이후 택지공급승인분부터 적용 → '06.11월 남양주 별내지구에서 처음 적용 예정(내년 상반기 착공)

□ 공공택지 조성원가 공개를 통해 투명성 제고('06.7)

* 공개항목 (7개) : 용지비, 조성비, 직접인건비, 이주대책비, 판매비, 일반관리비, 기타비용

* '06.11월 토지공사의 제주 삼화지구 첫 공개 예정

4. 실수요자 중심의 공급방안

□ 분양가 인하에 따라 예상되는 청약과열과 투기수요 유입을 원천 차단하기 위한 제반 대책을 철저히 시행

ㅇ 분양가상한제가 적용되어 저렴하게 공급되는 주택에 대한 무주택자 우선공급, 전매제한 강화, 재당첨 금지 등

<현행 투기억제관련 주택공급제도>

구 분	수도권	지방
무주택 우선공급	투기과열지구*내 공급물량의 75% (85㎡이하) * 수도권은 전역(일부 도서지역 제외)
전매제한	85㎡ 이하 : 10년 85㎡ 초과 : 5년	85㎡ 이하 : 5년 85㎡ 초과 : 3년
재당첨금지	전매제한기간과 동일

□ 실수요자 중심의 청약제도 개편을 추진하여, 주택을 절실히 필요로 하는 수요자가 주택을 공급받을 수 있는 기회 확대

ㅇ 부양가족수(자녀수, 세대구성), 무주택기간, 청약통장 가입기간 등을 종합적으로 고려하는 가점제 도입

* '06년말까지 개편방안을 마련, '08년 하반기부터 단계적으로 시행

□ 인터넷청약, 사이버 견본주택 등을 활성화

ㅇ 수도권 투기과열지구내에서의 주택분양시 인터넷 청약을 의무적으로 시행

* 노약자 등 인터넷약자 보호를 위해 서류접수를 제한적으로 병행

ㅇ 수도권 투기과열지구내에서의 주택분양을 위해 견본주택을 설치하는 경우에는 사이버 견본주택도 함께 구축하도록 하여 청약자의 편의를 증진하고 혼잡 방지

▣ 중소형주택(85㎡이하) 주택분양가 인하효과(개략 추정)

(추정의 전제조건)

하단의 시뮬레이션은 향후 새로 공급할 공공택지에서 택지개발촉진법 개정 등 모든 제도개선이 완료된 후, 개선된 제도하에서 공급될 주택분양가의 최대 인하효과임

항 목	분양가 인하비율
① 택지공급가 인하 - 감정가 → 조성원가 90%～110% ('06.7시행, 수도권 110%)	10% 내외
② 사업기간 단축 및 조성비 절감 (지구지정․개발계획 병행 추진, 관계기관 협의기간 단축)	6% 내외
③ 용적률 조정 및 녹지확보 합리화 - 용적률 : 175%(현행) → 191% - 녹지율 : 31.6%(현행) → 27.2%	8% 내외
④ 광역교통시설설치비 분담	α (지구별 여건에 따라 결정되므로 구체적인 분담비용은 유동적)
계	24%+α 수준 (25% 내외)

* 실제 분양가 인하효과는 지구별 토지이용계획에 따라 변동 가능

* 중대형(85㎡초과) 주택은 ②③④에 의한 효과로 분양가 인하

〔채권입찰제가 적용된 중대형 주택의 경우에는 實구입비용(분양가+채권손실액)에 직접적 변동이 없음〕

Ⅳ. 주택수요 관리방안

□ 금융기관의 주택담보대출 리스크 관리 강화

□ 금융기관에 대한 감독당국의 지도․감독 강화

ㅇ 임점검사 실시('06.11.6일부터 2주간)를 통해 LTV, DTI 적용의 적정성, 대출 취급시 채무상환능력 심사의 적정성, 대출모집인의 부당․과장 광고에 대한 대응 등을 중점 점검

ㅇ 과도한 금리 할인, 유인금리 제시, 경품 제공 등 불건전한 영업행위 및 과당경쟁 억제

ㅇ 금융기관의 주택담보대출 취급시 차주의 채무상환능력에 대한 실질적인 심사가 이루어질 수 있도록 점검․지도

□ 투기지역 아파트 담보대출에 대한 LTV(주택담보비율) 규제 강화

ㅇ (은행․보험) 투기지역 LTV 규제 예외적용* 대상 폐지(60→40%)

* ‘만기10년 초과․6억원 초과 아파트 담보대출에 대해서는 LTV 40%를 적용중이나, 거치기간 1년미만․중도상환 수수료가 있는 원리금분할상환방식’의 경우 60% 예외 적용

ㅇ (비은행 금융기관) LTV규제 강화(60～70→50%)

□ 투기지역의 6억원 초과 아파트 신규구입 대출시 적용되는 DTI(총부채상환비율) 규제를 수도권 투기과열지구*에 대해서도 확대 적용

* 서울특별시, 인천광역시, 경기도

□ 향후 금융기관 리스크 관리 실태 및 주택담보대출 추이 등을 면밀히 점검하고 이상징후가 발견될 경우 추가조치 시행

Ⅴ. 서민주거 안정방안

1. 장기 임대주택 건설․비축

□ '06～’12년까지 총 116만 8천호의 장기 임대주택을 건설․매입 등의 방법으로 신규 비축하여, 전체 주택수의 12% 수준으로 확충 ('05년 68만호 → ’12년 184만호, 건설기준)

ㅇ  저소득층부터 중산층에 이르기까지 소득계층별 수요에 부응할 수 있는 다양한 평형․유형의 임대주택 공급

- 소형 102만호 : 국민임대 72만호, 10년임대 19.3만호 등

- 중대형 14.8만호 : 전월세형 임대주택 7.5만호 등

ㅇ 신규 비축분(116.8만호) 중 95.8만호를 주공에서 건설․비축하고, 소요재원에 대한 다각적 조달방안 강구

- 재무적 투자자와의 공동사업, ABS발행, REITs 등

□ '07년부터 저렴한 임대료의 국민임대주택 입주자 모집 및 입주물량이 급증하여 전월세가격 안정에 크게 기여할 전망

ㅇ 수도권내 입주자모집물량은 '07년～'10년까지 총 256천가구

* 114백호('06) → 463('07) → 575('08) → 597('09) → 927(‘10)

ㅇ 수도권에서 '07～'10년 동안 총 251천가구가 실제 국민임대주택에 입주할 전망

* 157백호('06) → 356('07) → 563('08) → 759('09) → 829(‘10)

<국민임대주택 공급 실적․계획>

※ 국민임대단지 및 공공택지의 용적률 상향에 따른 효과 반영

(단위 : 호․세대)

구 분		공급실적 (98～'05)	2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년 이후	'06이후 소계
공급계획 (주택사업승인)	소 계	365,943	104,259	110,740	127,056	113,534	104,060	200,463	760,112
	수도권	180,823	57,482	54,376	75,816	62,294	52,820	97,983	400,771
	(서울시)	17,119	16,752	32,197	49,276	29,270	29,270	58,540	215,305
	지 방	185,120	46,777	56,364	51,240	51,240	51,240	102,480	359,341
착 공	소 계	168,775	77,075	89,750	105,259	106,540	127,056	451,608	957,288
	수도권	84,879	45,937	42,941	57,443	67,423	89,059	262,801	565,604
	(서울시)	8,265	2,976	1,135	10,209	20,337	44,011	66,265	144,933
	지 방	75,631	31,138	46,809	47,816	39,117	37,997	188,807	391,684
입주자 모집	소 계	108,208	26,303	84,726	102,135	126,286	156,860	521,545	1,017,855
	수도권	50,697	11,401	46,354	57,558	59,730	92,750	323,299	591,092
	(서울시)	2,518	654	9,667	7,379	27,029	44,530	152,883	242,142
	지 방	57,511	14,902	38,372	44,577	66,556	64,110	198,246	426,763
입 주 (준 공)	소 계	76,646	26,580	68,516	94,674	127,188	149,501	555,074	1,021,533
	수도권	33,315	15,732	35,604	56,302	75,940	82,945	351,046	617,569
	(서울시)	2,518	654	9,667	19,615	22,029	44,530	185,189	281,684
	지 방	43,331	10,848	32,912	38,372	51,248	66,556	259,734	459,670

* 분양은 사업승인후 서울 3년, 수도권 4년, 입주는 서울 3년 수도권 5년 소요, 매입임대 등은 당해 연도로 산정

* 공공택지외 주거지역, 매입임대․부도임대(지역별 임대비율적용) 포함

2. 서민 주택금융 지원강화

□ 국민주택기금 전세자금 지원규모 확대

ㅇ 서민 주거안정과 전월세 부담 완화를 위해 전세자금 지원규모를 추가 확대 ('06년 2조원→2.3조원, '07년 2.7조원)

* '06예산은 당초 1.6조원이었으나 수요증가에 따라 2조로 旣증액('06.9)

□ 주택금융공사의 서민에 대한 보증공급 확대

ㅇ 전세가격 상승 등을 반영하여 주택신용보증기금의 임차보증금 보증한도를 확대(현행 8천만원 → 1억원)

- 또한, 신용평가등급(CSS) 상위등급자(1〜5등급)에 대하여는 보증한도를 보다 확대(현행 연간소득 → 연간소득의 2배 한도)

※ 현행 보증한도 : ⅰ) 8천만원 한도, ⅱ) 연간소득 범위내 ⅲ) 임차보증금의 70% 의 3가지 요건 중 작은 금액으로 보증

ㅇ 신용평가등급 평가기준 조정*을 통하여 보증승인율을 80% 수준(현행 72%)으로 제고

* 신용등급 하향 평가기준 조정(예: 60일 이하 단기 연체정보 제외)을 통해 보증거부 대상자(9～10등급) 중 일부를 승인대상자(1～8등급)로 전환

□ 주택금융공사 장기 모기지론 금리 인하

ㅇ 서민층*의 대출 부담을 줄이고 금리경쟁력 제고를 통한 공급 확대를 위해 공사의 장기 모기지론 금리를 인하**(0.15%p 인하)

* 공사 모기지론의 이용자의 평균 소득수준은 3천만원이며 국민주택규모 이하가 90%, 구입 주택가격 3억원 이하가 96% 차지

** 현행 금리보다 0.15%p 인하 (예: 20년물 6.5%→6.35%)

Ⅵ. 향후 추진계획

◇ 종부세․양도세 등 투기억제 시책과 임대주택 비축․공급 등 서민주거 안정대책을 일관성 있게 추진

◇ 아울러, 대책의 실효성을 제고하기 위하여 공급대책 추진상황과 시장상황의 점검․관리를 강화

1		시장모니터링과 정책 추진상황 점검․보완

□  ｢부동산 대책반｣(반장: 재경부 차관)의 정례적 개최(주1회 원칙)

① 거래동향, 주택가격 추이, 주택담보대출 운용현황 등 시장상황과 금번에 발표된 공급대책의 추진․작동상황 점검

② 공급확대계획의 차질없는 추진을 위한 부처간 이견조정, 부동산정책의 주요 이슈에 대한 지속적 검토

□ 12월 초 부동산대책 추진상황 점검회의(부총리 주재) 개최

ㅇ 대책 발표 이후 시장상황과 공급확대정책의 추진상황․계획 점검

2		금번 대책의 실효성 제고

□ (국세청) 투기단속 및 세무조사 실시

ㅇ 현재 강남, 신도시 예정지역 등 주요지역에 대해 감시 활동 중

□ (금감위) 주택담보대출에 대한 지속적 관리 강화

ㅇ 주택담보대출에 대한 모니터링을 강화하고 금융기관의 주택담보대출 리스크 관리 방안 준수 여부를 수시 점검

향후 수도권 주택공급 로드맵

1		수도권 주택건설계획('06~'10년)

□ (총괄) '06～'10년중 총 164만호 공급

ㅇ 주택공급에 있어 공공부분의 역할을 지속적으로 확대

- 신도시 등 공공택지에서 86.7만호(53%), 민간택지(재건축, 재개발, 비도시지역, 다세대 등)에서 77.3만호(47%) 공급

* '04～'05년중 공공택지와 민간택지간의 주택공급비율이 43:57이었던 점을 감안할 때, 신도시 등 공공택지의 공급비중 증대

<'06~'10년간 수도권 주택건설 물량추정>

(단위 : 천호)

구 분 년 도		'06년	'07년	'08년	'09년	'10년	총계	연 평균
수도권	합계	184	297 (26.9)	392 (57.1)	364 (32.8)	403 (8.1)	1,640 (124.9)	328.0 (25)
	공공택지	76	155 (26.9)	229 (57.1)	201 (32.8)	206 (8.1)	867 (124.9)	173.4 (25)
	민간택지	108	142	163	163	197	773	154.6

* (   )은 이번대책으로 인한 물량증가 효과

* 민간택지는 재개발․재건축 등의 사업추진 속도와 계획관리지역의 용적률 조정효과 등에 따라 건설물량 변동 가능

□ (연도별) '06년 물량은 주택소요에 못미칠 것으로 전망되나 '07～'10년간 연평균 36.4만호를 공급

⇒ 수도권 기본수요(26만호) 및 총소요(30만호)를 크게 상회

ㅇ 특히, 당초 공급 부족이 예상되었던 '07년의 물량이 약 2.7만호 증가하여 연간 총주택소요 30만호 수준에 육박하는 29.7만호 수준에 이를 것으로 추정

ㅇ '08년 이후에는 연 36～40만호 이상의 주택이 건설되어 수급여건이 크게 호전되고 집값 장기안정세가 정착될 전망

* 택지지정물량 : '07년 이후는 연 약30㎢씩으로 계획(8.31정책)

□ (공공택지) 이번 대책에 따른 물량확대 및 기간단축으로 '06～'10년중 공공택지내 공급물량이 12.5만호 증가 (당초 74.2만호→86.7만호)

* 용적률 상향 등에 의한 증가(10만호) : 신도시(6개지구, 43천호), 국민임대주택단지(28개지구, 46천호), 일반 공공택지(6개지구, 11천호)

* ‘11～’13년 물량의 ‘10년이전 조기공급 : 2.5만호

ㅇ 신도시 건설물량이 당초 367천호→410천호로 확대(43천호)되어 양질의 자족적 생활권 확충에 크게 기여할 전망

* 확대가능물량 : 송파 3,100호, 검단 10,000호, 광교 9,900호, 파주 5,800호, 김포 6,200호, 양주 8,000호

ㅇ 국민임대주택단지내의 건설물량도 당초 191천호→238천호 수준으로 확대(46천호)

* 국민임대주택단지에는 국민임대주택 이외에 일반 분양주택이 50% 가량 혼합 건설되고 있음 (※ 신도시 등 공공택지에는 국민임대주택이 25%가량 포함되도록 하고 있음)

* 확대가능물량 : 남양주별내 5천호, 고양삼송 6천호, 수원호매실 4천호, 안양관양 900호, 의정부민락 2,800호, 서울(상암․마천․강일․우면․세곡․내곡 등) 총 2,300호, 인천 서창 4,800호 등

□ (민간택지) 재개발 등 도심내 주택건설(다세대, 주상복합 등)도 '07년 이후 점차 늘어날 전망

ㅇ 기존 도심의 광역 재정비 등 재개발․재정비사업에 의한 주택건설이 본격화됨에 따라 도시내의 주택건설물량 확대

- 서울 재정비촉진지구 및 뉴타운, 인천․경기의 재정비촉진지구에서 ‘10년까지 20만호 이상 전망 (’12년까지는 36만호)

ㅇ 아울러, 이번 대책에 의한 도심내 건축규제 개선, 계획관리지역내의 용적률 상향 등에 의한 효과가 점차 나타나면 전망치를 상회하는 공급이 이루어질 가능성

□ (경제자유구역) 인천 경제자유구역에서도 '08～'10년간 약 10만호의 주택이 공급될 예정('07년 하반기부터 분양시작)

2		수도권 신도시 주택공급계획

【 판교신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 159%

ㅇ 인구밀도 : 95인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 37.4%

ㅇ 주택호수 : 29천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '06. 3(16천호 분양완료, '07～'09 잔여 13천호)

* 잔여물량 분양계획 : '07년 단독주택 2,078호 / '08년 협의양도 980호, 국제현상 300호, 국민임대 5,784호, 공무원임대 473호 / '09년 주상복합 1,266호, 전세형임대 2,068호

- 최초입주 : '08. 12

【 동탄신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 173%

ㅇ 인구밀도 : 134인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 24.4%

ㅇ 주택호수 : 40천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '04. 6 (34천호 분양완료, '07～'09 잔여 6천호)

- 최초입주 : '07. 1

【 김포신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 171% → 190%

ㅇ 인구밀도 : 128인/ha → 151인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 32.4% → 28.0%

ㅇ 주택호수 : 52천호 → 59천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '08. 12 → '08. 6 (6월 단축)

- 최초입주 : ’11. 3 → '10. 12

【 파주신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 166% → 190%(3단계)

ㅇ 인구밀도 : 110인/ha → 132인/ha(3단계)

ㅇ 녹 지 율 : 28.0% → 25.0%(3단계)

* 1,2단계는 용적률․밀도․녹지율 변동 없음

ㅇ 주택호수 : 46천호(1,2단계), 28천호 → 34천호(3단계)

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : (1단계) '06.9 (2단계) '07.12 (3단계) '10.3→'09.6

- 최초입주 : (1단계) '09.6 (2단계) '10.9 (3단계) ’12.12 →’12.3

【 광교신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 165% → 185%

ㅇ 인구밀도 : 53인/ha → 75인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 45.5% → 39.4%

ㅇ 주택호수 : 24천호 → 34천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '08. 12 → '08. 9 (3월 단축)

- 최초입주 : '10. 12 → '10. 9

【 양주신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 옥정(177%→190%), 회천(177%→190%)

ㅇ 인구밀도 : 옥정(130인/ha→147인/ha), 회천(129인/ha→159인/ha)

ㅇ 녹 지 율 : 옥정(28%→26%), 회천(31%→25%)

ㅇ 주택호수 : 옥정(27천호→30천호), 회천(19천호→24천호)

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : 옥정('09.3→'08.3), 회천('09.6→'08.12)

- 최초입주 : 옥정(’11.3→'10.6), 회천(’11.6→'10.12)

【 송파 신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 208% → 214%

ㅇ 인구밀도 : 170인/ha → 181인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 26.0% → 22.0%

ㅇ 주택호수 : 46천호 → 49천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '09. 9

- 최초입주 : ’11. 12

【 평택국제화계획지구 】

ㅇ 용 적 률 : 165% → 180%

ㅇ 인구밀도 : 90인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 30.0% → 26.0%

ㅇ 주택호수 : 63천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '09. 12 → '09.  6 (6월 단축)

- 최초입주 : ’11. 12 → ’11. 6

【 검단신도시 】

ㅇ 용 적 률 : 174% → 185%

ㅇ 인구밀도 : 133인/ha → 157인/ha

ㅇ 녹 지 율 : 32.1% → 25.0%

ㅇ 주택호수 : 56천호 → 66천호

ㅇ 추진일정

- 최초 주택분양 : '09. 12 → '09. 6 (6월 단축)

- 최초입주 : ’12. 6 → ’11. 12

<신도시 주택공급 계획>

판 교
면 적	929만㎡
공급량	29천호
첫 분양	'06년 3월
첫 입주	'08년12월

송 파
면 적	678만㎡
공급량	49천호
첫 분양	'09년 9월
첫 입주	’11년12월

광 교
면 적	1,127만㎡
공급량	34천호
첫 분양	'08년 9월
첫 입주	'10년 9월

검단

화 성
면 적	902만㎡
공급량	40천호
첫 분양	'04년 6월
첫 입주	'07년 1월

김 포
면 적	1,183만㎡
공급량	59천호
첫 분양	'06년 3월
첫 입주	'08년 3월

파 주
면 적	1,643만㎡
공급량	80천호
첫 분양	'06년 9월
첫 입주	'09년 6월

양 주
면 적	1,051만㎡
공급량	54천호
첫 분양	'08년 3월
첫 입주	'10년 6월

검 단
면 적	1,124만㎡
공급량	66천호
첫 분양	'09년6월
첫 입주	’11년 12월

참고		11.15 정책관련 입법 추진현황

정책과제	조치사항	추진현황
분양가상한제 적용 대상사업 확대	-주택법 개정	-주택법 개정(4.20)
신도시개발 등 택지개발절차 단축	-신도시 등 추진시 도시기본계획 수립의제 -지구지정및 개발계획수립 일원화 -사전환경성 검토, 환경영향평가 중복개선	-국토의계획및이용에관한법률 개정('07.1.19) -택지개발촉진법 개정 ('07.4.20) -환경영향평가법 개정 추진(07.6.7 국회제출)
용적률 등 규제완화	-계획관리지역내 용적률 규제완화 -녹지비율 하향조정	-국토의계획및이용에관한법률 시행령 개정('07.4.20) -신도시계획기준 개정 ('06.12.27)
국민임대주택단지의 개발밀도 상향조정	-국민임대개발계획수립지침 개정 -도시관리계획변경수립지침 개정	-국민임대개발계획수립지침 개정('07.1.2) -도시관리계획변경수립지침 개정 시행(6.1)
오피스텔․주상복합 건축규제 개선	-오피스텔건축기준 개정 -지자체 도시계획 조례 개정	-건축기준 개정(06.12.) -주상복합은 수도권 인구 50만 이상 9개 지자체중 7개 완료
광역교통개선대책 수립권한 조정	-광역교통개선특별법 개정	-광역교통개선특별법 개정 ('07.1.19)
원주민 재정착 유도	-도시및주거환경정비법 개정	-도시및주거환경정비법 개정 ('06.12.28)
다세대․다가구 주택 규제개선	-건축법 시행령 개정 -기반시설부담금법 시행령 개정	-건축법시행령 개정('07.2.28) -기반시설부담금법시행령 개정 ('07.2.28)

2. 부동산시장 안정을 위한 제도개편 방안('07.1.11)

Ⅰ. 제도개편의 배경

1		최근 시장동향 및 전망

◈ ｢11.15 방안｣ 발표 이후 주택시장이 소강상태를 보이고 있으나, 공급확대가 단기간내에 실현되기 어려워 시장의 신뢰가 회복되었다고 평가하기는 어려운 상황

◈ 또한, 시중 유동성의 부동산 시장 쏠림현상이 상존하고 있어 시장불안의 한 요인으로 작용

(1) ｢11.15 방안｣ 이후 부동산 시장 동향

□ (매매시장) 수도권 지역의 경우 대책발표 전 2% 내외의 높은 상승세가 0.2～0.3% 수준으로 대폭 둔화되어 소강상태

ㅇ 지난 연말 종부세 부과, 주택담보대출 관리강화, 분양가 상한제 확대시행 발표 등 정부의 시장안정 방안이 작동하면서 관망세가 확산된 데 기인

<｢11.15 방안｣ 전후의 아파트 매매가 동향>

□ (전·월세 시장) 계절적 비수기에 접어들면서 상승세가 큰 폭으로 축소되어 안정세를 유지

* 주간 전세가 상승률 (%) : 수도권 (`06.11.6) 0.4→ (11.27) 0.2 → (`07.1.1) 0.1

서  울 (`06.11.6) 0.5→ (11.27) 0.1 → (`07.1.1) 0.1

(2) 공급측 요인

□ 공급확대에 대한 심리적 기대감은 형성되었으나, 공급시차로 인해 공급증가를 체감하기 어려워 공급확대에 대한 국민들의 신뢰가 확고하다고 보기는 어려운 상황

□ 전·월세 수급문제가 완전히 해소되지 않은 상황

ㅇ 최근의 주택가격 상승이 전세가격 인상요구로 작용하고, 저금리 기조의 지속으로 ｢전세의 월세 전환｣ 현상이 계속될 가능성

(3) 수요측 요인

□ 주택담보대출이 둔화되고는 있으나, 향후 주택가격 상승에 대한 기대가 완전히 해소되지 않을 경우 대출증가세가 지속될 가능성 ⇒ 지속적인 모니터링이 필요한 상황

ㅇ 일각에서 부동산 버블 붕괴우려가 제기되고 있는 가운데 일부 부동산 전문가들은 금년 상반기 중 여전히 강세를 예상

□ 개발계획의 추진 과정에서 토지보상 자금 규모가 증가

⇒ 부동산 투자 성향이 높은 토지보상자금이 서울·수도권 지역에 지속적으로 유입될 경우 시장불안을 야기시킬 우려

(4) 시장의 상반된 기대

□ 일반국민들은 분양가 인하 및 공급확대와 함께 분양가의 내역이 투명하게 공개되기를 기대

ㅇ 택지비, 기본형건축비 등이 과도하여 분양가가 부풀려져 있다고 비판

□ 한편, 경제계와 부동산 시장 전문가들은 분양가에 대한 과도한 규제가 공급위축을 야기하고 결과적으로 부동산시장 불안으로 연결될 것으로 우려

2		제도개편의 기본 방향

◈ 시장의 상반된 요구를 고려하여

ㅇ 원가공개 확대 등을 통해 투명성을 제고하고 분양가가 실질적으로 인하되도록 하되

ㅇ 기업의 부담과 부작용이 최소화되도록 제도개편 방안을 강구

◈ 한편, 기존의 투기억제 시책은 흔들림 없이 추진하고 시장불안 가능성에 선제적으로 대응하기 위한 유동성 관리방안을 마련

(1) 분양가 인하를 통한 시장안정 도모

□ 분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립

ㅇ 모든 시·군·구에 ｢분양가심사위원회｣ 설치를 의무화하여 분양승인을 내실 있게 운영

□ 공공택지에 대해서는 원가공개 항목을 대폭 확대하고 공공택지 조성 원가를 공개하여 투명성을 제고

□ 민간택지내 분양주택에 대한 분양가 상한제를 실시하여 실질적인 분양가 인하를 유도

ㅇ 수도권 전역 및 지방의 투기과열지구에 한해 ｢분양가심사위원회｣가 지자체별 특성을 감안하여 기본형건축비를 조정토록하고

ㅇ 가산비 등 7개 항목에 대한 분양원가를 지자체가 공개하여 투명성 제고 요구에 부응하되 기업의 추가적인 부담을 최소화

▪(택지비) 감정평가액을 적용하고 ｢분양가심사위원회｣ 검증 후 사업장별로 공개

▪(기본형건축비 5개 항목) 시군구별 ｢분양가심사위원회｣가 지역특성을 고려하여 조정한 구체내역

- 관할구역에 공통 적용되는 기본형건축비를 지자체가 일괄 공개

(개별기업이 상세내역을 사업장단위로 공표하지 않음)

▪(가산비) ｢분양가심사위원회｣가 구체적인 가산내역과 산출근거를 검증한 후 사업장별로 공개

□ 환매조건부·토지임대부 분양의 시범실시, 마이너스 옵션제의 제도화와 함께 무주택 서민의 주택구입 기회를 확대하는 방향으로 청약제도를 개편

(2) ｢11.15 방안｣이 제시한 공급물량을 조속히 가시화

□ 후분양제 실시를 1년 연기

□ 민간택지내 ｢공공·민간 공동사업 제도｣ 도입

ㅇ 민간이 사업대상 토지의 일정규모 이상(예 50%)을 매수한 상태에서 알박기·매도거부로 사업이 곤란한 경우

- 주공 등 공공이 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하고 수용권을 실행하여 잔여토지를 매수한 후 사업에 공동참여

ㅇ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기와 토지이용규제 문제를 동시에 해결

□ ｢11.15 방안｣에서 제시한 주택공급 로드맵의 추진상황을 재점검하고 공급애로요인을 해소

ㅇ 공급확대와 관련된 규제완화와 제도개선을 신속하게 추진

ㅇ 특히, 민간부문의 차질 없는 공급에 역점

(3) 공공부문의 역할 강화방안 마련

□ 기존 공공주택 공급계획과 별도로 추가적인 공공부문의 역할 강화방안을 강구

ㅇ 주공·지방공사 등 공공부문의 주택공급 물량을 확충하여 시장수급 조절 능력을 높이는 방안을 마련

(4) 장기 임대주택 확충, 전월세 대책 등을 통한 서민주거 안정

□ 장기 임대주택 공급을 확대하고, 소득수준별 임대료 차등화, 주택바우처 제도 등을 통해 주거비 부담을 완화

□ 금년 봄 전⋅월세시장의 불안 가능성에 대비하여 시장 안정을 위한 선제적 대책을 마련

(5) 투기수요 억제대책을 흔들림 없이 추진

□ 기존의 조세형평성 제고와 투기수요 억제를 위한 시스템은 흔들림 없이 추진

□ 부동산시장에 유입되는 과잉유동성 해소 방안을 마련

ㅇ 택지보상제도 개편, 주택담보대출 규제 개선 등을 통해 부동산 시장으로의 단기 유동자금 유입을 억제

Ⅱ. 주택공급제도 개편 방안

1		분양가 상한제 및 원가공개 확대

(1) 현행 분양가 통제 제도

□ 공공택지에 한정하여 분양가 상한제와 분양원가 공개를 시행 중

ㅇ (분양가 상한제) ｢택지비 + 기본형건축비 + 가산비｣의 범위이내로 분양가를 제한

ㅇ (분양원가 공개) 원칙적으로 7개 항목*을 공개

* 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비

- 85㎡ 초과 민영주택은 2개 항목(택지비, 택지매입원가)만 공개

(2) 개편 방향

가. 분양가 심의기구를 설치하여 분양가를 엄밀히 검증

□ 분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립

□ 분양가 승인의 실효성 제고를 위해 별도의 심의기구를 전국 시·군·구에 의무적으로 설치

ㅇ 현재 임의기구인 ｢분양가상한제 자문위원회｣를 ｢분양가심사위원회｣로 개칭하여 확대·개편

ㅇ 공공 및 민간택지내 공동주택의 분양승인시 분양가의 적정성을 검증

나. 분양가 상한제를 민간택지로 확대

□ 민간택지도 공공택지와 동일하게 분양가를 ｢택지비 + 기본형건축비 + 가산비｣ 범위 이내로 제한하되

ㅇ 택지비의 경우에는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 “감정평가 금액”을 적용

□ 한편, 분양가 상한제 실시에 따른 수분양자의 과도한 시세 차익을 차단하기 위해 채권입찰제 및 전매제한기간을 도입

☞ 구체적 시행방안은 ｢채권입찰제 상한액 하향조정｣ 및 ｢분양주택에 대한 전매제한 기간 확대｣에서 상술 (P 12 참고)

□ `07. 9. 1일부터 시행 (주택사업계획 승인신청 기준)

다. 분양원가 공개 확대

□ 공공택지의 분양원가 공개를 강화

□ 분양원가의 경우 세부항목을 전면 공개(7개 → 61개*)하는 방향으로 개편

* 감리자 모집공고시 시군구에 제출하는 58개 항목을 기초로 61개 항목을 산출 (58개 항목 중 대지비를 택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용으로 세분화)

□ 공공택지 조성원가도 보다 상세히 공개

□ 민간택지는 수도권 및 투기과열지구에 한해 분양원가를 공개

□ 지방의 경우 미분양물량 증가*, 지방건설 경기의 위축 가능성 등을 감안, 분양원가 공개는 수도권 전역 및 지방의 투기과열지역에 한정하여 적용

* 지방 미분양 : (`02. 12) 2.3만호 → (`06. 10) 6.5만호

□ ｢분양가심사위원회｣가 정부가 고시하는 기본형건축비를 시군구의 특성에 맞게 조정

* 시군구별로 모래ㆍ레미콘 등 자재비, 인건비 등에 차이가 있으므로 정부고시 기본형건축비를 기초로 지역별 특성을 감안하여 조정

□ ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거친 7개 항목의 원가내역을 지자체장(분양승인권자)이 공개

① (택지비) 공인감정기관이 평가한 감정평가 금액을 ｢분양가심사위원회｣에서 검증하여 사업장별로 공개

② (기본형건축비) 관할지역에 공통적으로 적용하기 위해 시군구별로 ｢분양가심사위원회｣가 산정한 기본형건축비의 구체내역을 5개 항목*으로 공개

* 기본형건축비 5개 항목 : 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용

③ (가산비) ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거쳐 사업장별로 구체적인 가산 내역과 산출근거를 공개

※ 현행 가산비의 구성 내역

① 건축연면적에 산입되지 않는 지하주차장의 건축비

② 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설 설치비용

③ 라멘조 또는 철골조로 건축할 경우 추가되는 비용

④ 친환경 건축물 예비인증을 받은 경우 기본형 건축비의 3퍼센트

⑤ 주택건설업체의 상위 10퍼센트 이내인 경우 기본형 건축비의 2퍼센트 등

□ 분양가 상한제와 같이 `07. 9. 1일부터 시행

다. 민간택지내 제도개편의 ｢시행시기·적용범위·보완방안｣

□ (적용대상 주택 및 지역) 재개발·재건축, 주상복합, 비도시지역(계획관리지역)내 택지 등 모든 유형의 민간 공동주택에 적용하되

ㅇ 분양가 상한제는 전국적으로 시행하고,

ㅇ 분양원가 공개는 수도권전역 및 지방 투기과열지구내에서만 시행

□ (기본형 건축비 명세의 개선보완) 기본형 건축비의 적정성 여부를 재검토하여 조정

ㅇ 과다한 가산비 항목을 조정하고, 법정최소기준에 해당되는 가산비 항목(지하주차장 등)을 기본형 건축비에 통합

⇒ 분양가 부풀리기를 통해 과다한 분양이익이 발생할 소지를 축소

※ 분양원가와 관련된 분쟁을 방지하기 위해 분양공고문에 원가공개 내용의 법적효력이 제한된다는 주의문구를 명시토록 할 예정

□ (경과조치) `07. 9. 1일 이전에 사업승인신청을 하였더라도 제도 시행 이후 3개월 이내에(`07.12.1일까지) 분양승인 신청을 하지 않은 경우에는 분양가 상한제 및 원가공개를 적용

참고		제도개편에 따른 분양가 규제제도 변화

□ 공공택지

현 행			개 편 (안)
분양가 규 제	(85㎡ 이하) : 분양가 상한제 (85㎡ 초과) : 분양가 상한제 및 채권입찰제		ㅇ 좌 동
원 가 공 개	ㅇ 7개 항목 ※ 민영 85㎡ 이상의 경우 2개 항목 : 택지비, 택지매입원가		ㅇ 61개 항목 (감리자 모집공고시 제출하는 58개 항목을 기초로 산출)

□ 민간택지

(수도권 및 투기과열지구내)

현 행			개 편 (안)
분양가 규 제	ㅇ 없 음		ㅇ 지자체별 기본형건축비 적용 (85㎡ 이하) 분양가 상한제 (85㎡ 초과) 분양가 상한제 및 채권입찰제
원 가 공 개	ㅇ 없 음		ㅇ 7개항목 : 택지비(감정가), 기본형건축비(5개항목*), 가산비 * 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비

(기타지역)

현 행			개 편 (안)
분양가 규 제	ㅇ 없 음		(85㎡ 이하) 분양가 상한제 (85㎡ 초과) 분양가 상한제 및 채권입찰제
원 가 공 개	ㅇ 없 음		ㅇ 없 음

2		｢마이너스 옵션제｣ 도입

◈ 내부 마감재 등을 입주자의 기호에 따라 개별적으로 구입하여 설치할 수 있도록 하고

ㅇ 비용은 분양가에서 공제함으로써 명목 분양가를 인하

◈ 소비자의 선택권 보장과 입주 후 내부마감재 재시공에 따른 낭비를 제거한다는 차원에서 도입

□ ｢마이너스 옵션제｣를 도입하여 분양가를 인하하고 소비자의 선택권을 확대

※ 마이너스 옵션제 도입시 약 5～10% 정도의 분양가 인하 효과 예상

ㅇ 다만, 일괄적 의무시행 보다는 마이너스 옵션에 대한 제도적 근거를 마련하여 사업자·소비자의 선택폭을 확대하는 방향으로 개편

3		토지임대부 및 환매조건부 분양 시범 실시

□ `07년 중 토지임대부 및 환매조건부 분양제도를 시범실시

ㅇ 토지임대부 및 환매조건부 분양사업의 실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 사전 검토 후 시범실시를 추진

ㅇ 시장의 수용가능성, 공급대상 소득계층, 주공 등 사업주체의 감당능력에 대한 분석도 병행

☞ 시범사업의 운영성과를 보아가며 환매조건부 및 토지임대부 분양제도의 확대시행 여부를 결정

4		채권입찰제※ 상한액 하향 조정

※ 공공택지내 85㎡이상 중대형 주택에서의 과도한 시세차익 방지를 목적으로 시행 중

□ 현재 주변시세의 90% 수준인 채권매입액 상한액을 80%로 하향 조정

ㅇ 가급적 분양가를 낮추는 방향으로 개편하되, 과도한 시세차익 방지와 인근 집값 견인 방지의 절충점을 선택

ㅇ 채권매입상한액(현재 인근시세의 90% 수준)이 주변시세보다 지나치게 낮을 경우 과다한 분양이익과 투기수요를 조장

ㅇ 반면, 시세에 근접할 경우에는 분양가 인하를 통한 인근 부동산 시장 안정 효과가 제한적일 소지

□ 현재 공공택지에만 실시하는 채권입찰제를 재개발․재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행

ㅇ 채권매입상한액도 공공택지와 동일하게 적용

5		분양주택에 대한 전매제한 기간 확대

□ 채권입찰제 상한액 하향조정 및 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위해

ㅇ 수도권 공공택지내 중대형 주택과 민간택지 주택에 대한 전매제한 기간을 확대

□ 택지유형 및 주택평형별로 전매제한기간을 차별화하여 설정

ㅇ 수도권 공공택지 : (85㎡ 이하) 10년, (85㎡ 초과) 7년

ㅇ 수도권 민간택지 : (85㎡ 이하)  7년, (85㎡ 초과) 5년

* 현행 : 수도권 공공택지내 85㎡ 이하 10년, 85㎡ 초과 5년

※ 지방의 전매제한기간 확대 여부는 향후 분양가 추이를 보아가며 추후 결정

6		실수요자에 유리한 방향으로 청약제도 개편

◈ 채권입찰제 개편과 함께 민간택지에도 분양가 상한제와 채권입찰제가 도입됨에 따라 분양가 인하가 기대

ㅇ 청약시장의 과열화·투기화를 방지함과 아울러 저렴한 주택이 무주택자 등 실수요자에게 보다 많이 공급될 수 있도록

ㅇ 실수요자 중심의 청약제도로 조속히 개편할 필요

※ 3.30 대책에서 실수요 중심으로 청약제도를 개편*하기로 방침을 정하고 현재 최종안을 마련 중

* 무주택기간·자녀수 등을 감안한 가점제 도입 등

□ 2주택이상 보유자의 1순위 자격배제 및 감점제 도입

ㅇ 현재 투기과열지구內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제*를 투기과열지구外 지역으로 확대

* 현재도 공공이 분양하는 85㎡ 이하는 무주택자에게만 공급하고,

수도권 대부분 지역이 포함되는 투기과열지구내에서 2주택 이상자의 1순위 청약자격을 배제하고 있음

ㅇ 청약제도 개편시 2주택이상 보유자에 대한 ‘감점제’ 도입

□ 무주택자 등에 대한 ｢청약가점제｣ 실시 시기를 당초 `08년 하반기 → `07년 9월로 조기 시행

7		공공택지 공급방식 개편

◈ 현재 공공개발 주택용지는 조성원가 수준 또는 감정가를 기준으로 추첨을 통해 분양하고

ㅇ 주상복합 주택이 일부 포함되는 상업용지는 최고가 입찰을 통해 분양

⇒ 최고가 입찰제가 주상복합주택의 고분양가의 한 원인으로 작용하고 있다는 지적이 제기

※ 택지 유형별 공급가격 기준 (수도권)

(조성원가 대비)

구 분		공급가격
조성원가 이 하	ㅇ 60㎡ 이하 임대주택 용지 ㅇ 60㎡～85㎡ 임대주택 용지 ㅇ 60㎡ 이하 국민주택 용지	60%, 추첨 85%, 추첨 95%, 추첨
조성원가 이 상	ㅇ 60㎡～85㎡ 국민주택 용지	110%, 추첨
	ㅇ 단독주택 ㅇ 85㎡ 이상 주택 용지 ㅇ 85㎡～149㎡ 임대주택 용지	감정가, 추첨
	ㅇ 상업용지 등	최고가 경쟁입찰

□ 주상복합이 허용되는 상업용지 중 주거용은 감정가로 낮게 공급하되 (현재는 최고가 경쟁입찰제로 공급)

ㅇ 상업용도 부분은 현행과 같이 최고가 경쟁입찰 유지

□ 제도개편에 따라 낮은 가격으로 분양되는 주상복합주택에 대해서는 ｢분양가 상한제｣와 ｢채권입찰제｣를 적용하여 시세차익을 환수

8		후분양제도 시행 연기

※ 후분양제 로드맵 개요(`04.2)

(공공부문) `07년부터 `11년까지 점진적으로 후분양 의무화

* 분양허용 공정율 : (`07년) 40%→ (`09년) 60%→ (`11년) 80%

(민간부문) 후분양 업체에 대해 공공택지를 우선 공급하고 금리우대를 통해 후분양 전환을 촉진

* 우선공급 공정율 : (`07년) 40%→ (`09년) 60%→ (`11년) 80%

□ 후분양제의 단계적 도입원칙은 유지하되,

ㅇ `07년 중 분양물량 확대를 통한 시장수급 여건 개선을 위해 도입시기를 1년간(`07년 →`08년) 순연

9		｢민간택지내 공공·민간 공동사업 제도｣ 도입

□ 민간이 사업대상 토지의 50%이상 매수한 상태에서 매도거부·알박기 등으로 잔여지 매수가 어려운 경우

ㅇ 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하여 공공부문과 공동사업을 시행하는 방안을 제도화 (`07년중 택지개발촉진법령 개정)

□ 공공부문이 잔여토지에 대해 토지수용권을 실행하고, 수용토지 지분에 대해서는 주공 등 공공이 주택건설을 담당

⇒ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기 문제와 토지이용 규제 문제를 동시에 해소하여 신속한 사업추진과 분양가 인하를 도모

10		｢11.15 방안｣상 민간주택 공급확대를 위한 제도개선

	<건축규제 완화관련 주요 추진사항>
① 다세대․다가구 주택의 이격거리 및 층수제한 완화 (건축법 시행령 개정사항, 현재 개정안에 대한 법제처 심사중) ② 소규모 오피스텔 (전용 50㎡ 이하) 바닥난방 허용 (`06.12.30 시행, 오피스텔 건축기준 개정) ③ 주상복합의 주택 연면적비율 확대 추진(70%→90%) (조례개정사항, `07. 1/4분기중 서울시․인천시 등 지자체와 협의)

□ 조기공급을 가로막는 각종 제도 및 규제를 추가적으로 발굴․개선

(`07. 1/4분기 중 완료)

①  (다세대·다가구주택) 동 주택에 대한 기반시설 부담금을 최대 62.5% 까지 경감토록 추진 (1/4분기 중 완료)

* 기반시설부담금법 시행령 개정 (50% 경감) 및 지자체 조례규정 활용

(25% 추가 경감)

② (계획관리지역내 규제완화) 2종 지구단위계획구역 용적률을 200%까지 추가 완화 (｢11.15 방안｣ 150% → 180%)

- 2종 지구단위계획 구역내 도로율 하한을 현행 20～30% → 15% 이상으로서 교통영향평가결과에 따른 비율로 완화

Ⅲ. 서민 주거안정 대책

1		기본방향

◈ 분양가상한제, 원가공개 확대, 청약제도 개편 등 주택공급 제도 개선, 주택공급 확대 등을 통해 무주택 서민의 내집 마련을 지원하는 한편,

◈ 이와 병행하여 국민임대주택 건설 등으로 장기임대주택 공급을 확대하고,

- 소득에 상응하는 임대료 체계 도입, 주택바우처 제도 도입 등을 통해 주거비 부담의 직접적인 완화를 추진하며,

- 서민주거단지의 주거환경 개선, 주택품질 향상 등을 통해 주거만족도를 획기적으로 제고

◈ 또한 전월세 시장의 안정과 임차인 지원강화를 통해 내집마련이 어려운 임차인의 주거안정 도모

2		서민주택공급 확대 및 주거비 부담 완화

□ (국민임대주택 건설) `12년까지 100만호 건설을 위해 `07년중 국민임대주택 11만호(수도권에 5.6만호)를 건설

ㅇ 또한 `08～12년 동안의 연도별․지역별 국민임대 신규건설/ 매입임대 물량 계획을 재조정하여 수요에 부합하는 공급 시스템 주축(`07년 하반기중 완료)

□ (맞춤형임대주택) `07～12년 동안 도심내 맞춤형임대주택을 年 1.3만호 이상 공급하여 무주택서민의 직주근접을 지원

ㅇ 다가구 매입임대 6.5천호, 전세임대 5.8천호, 소년소녀가정 등 전세주택 지원 1천호 등

* `04년 503호 → `05년 6,697호 → `06년 12,964호

□ (서민·중산층용 주택공급 확대) 85㎡ 이하의 서민·중산층용 주택도 차질 없이 공급

<수도권 주택공급 로드맵상 중·소형주택 공급물량>

(단위 : 천호)

구 분 년도	`06년	`07년	`08년	`09년	`10년	총 계	연 평 균
전체 공급량	184	297	392	364	403	1,640	328.0
85㎡ 이하*	135	233	304	281	311	1,264	252.8

* 해당해 이전 6년간의 이동평균치를 적용하여 추정

□ (부도임대아파트 임차인 보호) 주공이 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 운용하는 방안을 추진하여 임차인의 보증금 손실 등의 피해구제

ㅇ `06년 제정된 부도임대특별법의 하위법령을 정비하여 `07년 하반기부터 부도임대주택 매입 착수

□ (임대료 체계개편) 임차인의 소득 등을 감안한 소득수준별 임대료 차등화 방안을 마련하여 `07년중 시범사업을 실시 하고, 이를 단계적으로 확대

□ (주택바우처 제도 도입) `07년중 주택바우처 도입계획안을 마련하고, 이를 바탕으로 `08년 이후 시범사업 실시

* 주택바우처 제도 : 저소득층의 주택임차를 지원하기 위해 쿠폰 등의 형태로 임차료를 보조하여 수요자의 선택의 폭을 넓히는 제도

◈ 추후 ｢공공부문의 주택공급 역할 강화방안｣을 마련하여,

ㅇ 장기임대주택 비축계획을 `12년까지 당초 총 주택의 12% → 12%이상 (12%+α) 으로 제고하여 서민주택공급을 확대하고 공공부문의 주택시장 조절기능을 강화

3		서민 주거단지의 주거환경 개선

□ (주거환경개선사업) 달동네 등 불량주거지에 대한 2단계 주거환경개선사업(`05～10, 451개 지구)을 본격화

ㅇ `07년중 262개 구역에 대한 사업을 추진하는 등 `10년까지 13만호의 주택개량 지원

ㅇ 거점개발 확산형* 시범사업구역을 선정(`07년)하여 시행하고 향후 시행성과를 보아 점진적으로 확대

* 순환용 임대주택과 주민 공동시설이 확보된 거점을 형성하고, 현지주민의 자발적인 주택개량의 확산 유도

□ (노후 공공임대주택 시설개선) `08년부터 영구임대․50년 임대 등 노후 공공임대주택 시설개선 착수

* `07년중 방안을 마련하여 국가와 지자체에서 재원을 분담하여 시행

□ (국민임대 품질개선) 품질을 높여 소비자의 선호도 제고

ㅇ 사람과 사람이 어우러지는 사회통합형 단지 설계

- 분양주택과 임대주택의 혼합배치와 무장애 공간설계, 이웃간에 자연스런 접촉이 가능한 공간 디자인

ㅇ 정보화 사회에 부응하는 내부 통신망 구축

- 초고속정보통신 건물 1등급 이상으로 건설, 홈네트워크 구축에 대비 IT장비 설치공간 등을 설계에 미리 반영

ㅇ 쾌적한 주거환경 조성을 위해 발코니 확장*, 다양한 평면 개발**, 보육시설 등 공동커뮤니티 시설의 확충도 추진

*  거실면적 2.6～14.9㎡까지 증가효과

** 현재 10개형 31종의 평면을 개발하여 건설중

4		이사철에 대비한 수도권 전·월세 안정대책

(1) 수도권 전·월세 시장 동향 및 전망

◈ (전세값 흐름) `03년 이후 안정세를 유지하였으나, 작년 가을 이사철에 큰 폭으로 상승

* 작년 전세 상승률은 수도권 10.4%, 서울 9.8%로 `00～`05년 年평균상승률(수도권 6.1%, 서울 5.7%)보다 높은 수준

◈ (`07봄 전망) 계절적 요인, 稅부담 전가 유인 등 국지적 불안요인과 작년과의 상황변화에 따른 안정요인이 혼재

불안 요인

□ 매년 2～3월은 전학, 결혼 등으로 전세값 강세(계절적 요인)

□ 다주택자의 稅부담(종부세․재산세) 전가 유인, 그간의 매매가격 상승에 따른 전세값 현실화 가능성

* 수도권 전세가/매매가 비율 : 50.8%('06.1) → 49.6(10월) → 45.9(12월)

□ 학군선호 지역, 재개발 예정지역 등 국지적 불안 가능성

안정 요인

□ 작년은 ‘쌍춘년 효과’로 급증한 신혼수요가 전세난을 가중시켰으나 금년에는 예년수준의 신혼수요 예상

□ 작년 가을 이미 전세수요의 상당수가 매매수요로 전환되어 금년도 봄 이사철의 전세수요는 감소될 것으로 예상

☞ 금년 봄 전⋅월세시장의 불안요인이 상존하는 만큼 보다 확실한 전⋅월세시장 안정을 위해 선제적 대책 추진

(2) 봄 이사철에 대비한 전·월세 수급 조절

□ (입주시기 조기화) 국민임대주택과 다가구 매입임대 등의 입주시기를 이사철에 맞추어 앞당겨 수급불균형 완화

ㅇ 4월 이후 입주예정인 수도권 국민임대주택 중 1,500세대를 2～3월로 앞당겨 입주

* `07년 수도권 국민임대 분양시기도 봄이사철에 집중될 수 있도록 조정

('07년 1～4월 물량 : (당초) 4.5천호 ⇒ (변경) 8.1천호)

ㅇ 다가구매입 임대주택도 2～4월에 집중 입주조치

* 2～4월중 입주계획 조정 : 700호(당초) → 1,740호(조정)

□ (재건축⋅재개발 이주수요) 철거에 따른 이주수요가 집중되지 않도록 관리처분인가 시기를 지자체와 긴밀 협의

□ (오피스텔) 소규모(전용 50㎡이하)에 한해 바닥난방 설치를 허용하여 신혼부부․1인가구 등의 전⋅월세 수요 흡수

* 바닥난방 불허 이후 준공된 오피스텔(수도권 14,000호) 중 일부(약 3,000호)가 봄철 전⋅월세용으로 공급 가능할 전망

□ (전세자금 지원) 국민주택기금에서 영세민, 무주택 서민․근로자에 대한 저리(2～4.5%) 전세자금 지원 확대

ㅇ (旣 조치사항) 지원규모 확대(`06년 2.3조→ `07년 2.7조), 보증한도 확대(8천만원→1억), 보증승인률 상향 (72%→80%수준)

* 보증서 발급이 곤란한 신용 9～10등급자에 대하여는 임대보증금 채권을 은행에 양도하는 방식 활용

(3) 중·장기 전·월세 안정 대책

□ (전⋅월세용 주택건설 확대) 다세대․다가구, 오피스텔 건축 규제를 완화*하여 도심내 서민 거주공간 확충

* 다세대 등 : `07.1 건축법시행령 개정 시행, 오피스텔 : '06.12.30 기준개정

□ (공공용지에 임대주택 건설) 우체국, 역사부지, 공공기관 종전부지, 택지개발지구내 장기미집행 도시계획 시설용지 등에 주공․지자체 등이 임대주택 건설

* 주공 등이 택지개발시 학교 등 도시계획시설 용지로 공급하였으나, 장기간 미집행 중인 시설 : 서울 중계 56.2천㎡, 부천 중동 19.8천㎡ 등

□ (재개발 시기조정 등) 도심내 재건축⋅재개발 사업시기 조정 및 순환정비사업 확대 추진

ㅇ 재건축⋅재개발 사업이 이사철에 몰리지 않도록 거주자 이주계획 등에 전⋅월세 대책 포함 의무화

ㅇ 순환정비사업을 확대하여 철거주택 소유자와 세입자의 임대주택 등을 먼저 마련한 후 사업을 시행토록 조치

- 정비구역 주변 임대주택 등에 철거주택 소유자들이 임시 거주하도록 하고, 주택 완공 후 재입주

* 예시 : 성남 중동3구역과 단대구역 개발시 성남 도촌지구 2,225호, 성남 판교지구 1,990호 등 총 4,215호의 이주용 주택 확보

(4) 임차인 지원센터 설치 등

□ (주요기능) 수요자와 공급자에게 전⋅월세주택 需給 정보 및 법률⋅금융정보 등의 제공을 통해 임차인 불편 해소

ㅇ 공공 및 민간의 전⋅월세주택 공급물량⋅시기⋅지역 및 전⋅월세 시세 등을 DB化하여 정보 제공

ㅇ 임대료 인상, 계약갱신 등 임대차 관계에서 발생하는 각종 분쟁에 대한 법률 상담 및 지원*

* 우선 주공의 법률전문가(변호사)를 활용하여 법률상담을 하고, 소송등 세부사항 문의시 법률구조공단 등에 연결⋅안내

ㅇ 주택기금의 영세민과 근로자⋅서민을 위한 전세자금 대출제도, 기타 일반 전세자금 대출 관련 금융정보 제공 등

□ (조치계획) `07.1.15일부터 주공에 지원센터를 설치․운영

ㅇ 대표전화(1577-3399 등), 인터넷 등을 통한 임차인 접근성 제고

□ 아울러, 건교부 본부에 ｢전⋅월세 T/F팀｣ 구성⋅운영하여

ㅇ 분양⋅임대주택 공급실적 등의 DB化를 지원하고, 전⋅월세관련 정확한 통계 및 조기경보시스템 구축(`07년上)

ㅇ 전⋅월세 시장상황⋅공급계획 등에 대한 적극 홍보

Ⅳ. 유동성 관리 방안

1		토지보상제도 개편

◈ `03년 이후 급증한 토지보상금이 부동산시장에 유입되면서 부동산시장의 불안을 유발

◈ 그간 발표된 개발계획이 추진되면서 향후 토지보상금 지급이 지속될 전망

☞ 토지보상제도의 합리적 개선을 통해 토지보상금의 과도한 부동산시장 유입을 방지할 필요

□ 보상기준시점 조정

ㅇ 택지개발사업의 토지보상금 산정 기준시점을 ‘개발계획 승인시점’ 단계에서 ‘예정지구 지정단계’로 앞당겨 보상

* 현행 택지개발은 “예정지구 지정-개발계획 승인-실시계획 승인”의 3단계로 추진중

⇒ 11.15 방안에서 택지개발 절차 간소화를 위해 ‘예정 지구지정’과 ‘개발계획 승인’ 단계를 통합함에 따라 향후 택촉법 개정시 보상기준시점이 앞당겨짐

※ 보상기준 시점이 현재보다 약 1년 정도 단축될 전망

□ 보상자금 관리장치 마련

ㅇ 현금․채권 보상 이외에 소유자가 원하는 경우 당해 사업 시행으로 조성된 “토지”로 보상하는 근거 신설('06.12 토지보상법 개정안 입법예고)

ㅇ 보상금 수령자(가족 포함)의 부동산 거래내역을 국세청에 통보하여 세금포탈 여부 조사 등 보상자금 관리․감독 강화

□ 채권보상 확대 유도

ㅇ 금년말 만료되는 채권보상에 대한 양도소득세 15% 감면시한을 3년 연장 (`07.1.1. 조세특례제한법 개정·시행)

* 부재지주 소유토지의 경우 토지보상금 중 1억원 초과분에 대해 ‘채권보상’을 의무화 (`06.3)

□ 대체부동산 취득시의 취·등록세 비과세 범위 축소

(`06.12.28. 지방세법 개정·시행)

ㅇ 종래 모든 부동산 구입시 비과세하던 것을 연접 시·도 및 시·군·구로 제한

□ 보상금의 금융기관 예치시 인센티브 적용 범위 확대

ㅇ 행복도시 건설사업시 적용되는 인센티브*를 택지개발사업으로 적용 확대 (택촉법 시행규칙 개정사항)

* 협의보상을 받은 현지인이 보상금 중 5,000만원 이상을 금융기관에 3년 이상 예치시 상업용지 우선입찰자격 부여

□ 택지개발시 수용 이외에 환지 및 입체환지 방식를 제한적으로 확대 (택촉법 시행령 개정사항)

□ 부실․허위 감정평가 개선

ㅇ 전국 네트워크, 독립 감사부서 등을 갖춘 우수 법인에 업무배정시 가점을 부여하여 감평업계의 전문화․대형화 유도

ㅇ 부실․허위 감정평가시 감정평가사 등록 취소 등 관리․감독 강화 (부동산가격공시법 개정 추진)

2		주택담보대출 규제 개선

◈ 금융부문 리스크 관리 강화차원에서 주택담보대출을 축소하는 추가대책을 검토

□ 다주택 보유자에 대한 주택담보대출 규제 강화

ㅇ 동일차주가 투기지역내에서 아파트담보대출을 이미 2건 이상 받고 있는 경우에는 건수를 1건으로 제한

- 최초로 만기가 도래하는 시점으로부터 1년의 유예기간 부여 후 1건으로 축소

※ 현재에도 신규 대출은 1건으로 제한, 기존 3건 이상 대출은 2건 이내로 축소

□ 주택담보대출 여신심사체계를 담보가치 위주에서 차주의 실질 채무상환능력 위주로 전환

ㅇ 1월말까지 모범규준(best practice)을 마련하여 금융기관이 활용토록 유도

ㅇ 모범규준 마련시 서민 등 실수요자의 불편을 초래하지 않도록 노력

□ 주택담보대출 등 가계대출에 대한 대손충당금 설정 강화

ㅇ 가계대출 부문에서 8,000억원 정도의 충당금 추가적립 예상

□ 주택담보대출 주택신보 출연료율 인상 (`07. 1/4분기 주택금융공사법 시행규칙 개정)

ㅇ 주택구입용 담보대출이 출연대상에 포함되도록 명확히 규정

ㅇ 다만, 고정금리부 주택담보대출의 경우에는 현재의 낮은 출연료율을 유지하여 변동금리부 대출을 억제

□ 부동산시장 상황과 주택담보대출 동향 등을 면밀히 점검하고, 이상 징후 발견시 LTV, DTI 규제를 추가 강화

Ⅴ. 향후 추진계획

제도개편을 위한 법령정비

□ 분양가 제도 등 제도개편 방안의 실행을 위해 관련법령의 조속한 제·개정을 추진

① 분양가상한제 확대	- 민간택지에 상한제 적용	(주택법 개정)
② 채권입찰제 개선	- 시세 90%→80% 하향	(주택공급규칙 개정)
③ 분양원가 공개 확대	- 원가공개 항목 확대 - 분양가심사委 설치의무화	(주택법 개정)
④ 청약제도 개편	- 가점제 도입 - 2주택이상자 1순위배제	(주택공급규칙 개정)
⑤ 후분양 연기	- 공공택지내 후분양 로드맵 `07→`08년 연기	(주택공급규칙 개정) (택지공급지침 개정)
⑥ 환매조건부/토지 임대부 시범사업	- 사업지, 규모, 재원계획, 입주자격, 분양가 등	(주택법 개정, 또는 특별법 제정)
⑦ 공공·민간 공동 사업제도	- 시행근거 마련	(택촉법 및 시행령 개정)

지속적인 시장상황 관리

□ 관계부처 ｢부동산 대책반｣(반장 : 재경부 1차관)을 지속 운영

① 주택가격 추이, 주택담보대출 운용현황 등 시장상황을 면밀히 모니터링

② ｢11.15 방안｣을 포함하여 부동산 시장 제도개편 방안의 집행상황을 점검하고 세부적 추진방안을 조율

□ 건교부 및 주공내 ｢시장상황팀｣을 설치하고 상시 가동하여 시장상황 모니터링 및 분석기능 강화

참고		1.11 정책관련 입법 추진현황

정책과제	조치사항	추진현황
분양가제도개선 -분양가상한제 확대 -분양가격공시 확대 -전매제한기간 확대 -마이너스옵션제도입 -채권입찰제 확대 및 상한액 하향 조정	-주택법 개정 -시행령 개정 -분양가상한제시행등에관한규칙 제정	-주택법 개정('07.4.20) -주택법시행령 개정('07.7.30) -분양가상한제시행등에관한규칙 제정('07.7.31)
토지임대부 및 환매조건부 분양 시범사업	-주택법 개정 -시범사업실시	-주택법 개정('07.4.20) -시범사업 분양 추진('07.10월)
공공․민간공동사업 도입 및 공공택지 조성원가공개 확대	-택지개발촉진법 개정 -시행령.규칙 개정	-택지개발촉진법 개정('07.4.20) -시행령.규칙 개정('07.7.30)
주상복합용지 공급방식 개선	-택지개발업무지침 개정	-택지개발업무지침 개정('07.1.26)
청약제도 개편	-주택공급규칙 개정	-주택공급규칙 개정('07.8.24)
후분양 순연	-택지개발업무지침 개정 -주택공급규칙 개정	-택지개발업무지침 개정('07.1.26), -주택공급규칙 개정('07.4.11)
보상제도 개선 -기준시점 조정 -(입체)환지방식확대 -보상금 금융기관 예치시 인센티브 확대 -대토보상 근거마련	-택지개발촉진법 개정 -시행령, 시행규칙 개정 -토지보상법 개정	-택지개발촉진법 개정(4.20) -시행령.규칙 개정(7.18) -토지보상법 개정 ('07.4.11 개정안 국회제출)
부실․허위 감정평가 감독 강화	-부동산가격공시및감정평가법률 개정	-부동산가격공시및감정평가법률 개정(4.27) -시행령.규칙 개정(7.27)

3. 지방 미분양 대응방안('08.6.11)

Ⅰ. 주택 미분양 현황

□  (개황) '08.3월말 기준 전국 미분양 아파트는 13.2만호로, 금년들어('08.1～3월간) 약 2만호 가량 증가

ㅇ  최근 10년간('98～'07년) 미분양 평균 6.9만호의 1.9배로, 외환위기 당시 10.3만호 수준을 크게 상회

< 최근 10년간 주택미분양 (단위: 호) >

□  (지역별) 수도권이 2.3만호(17.5%), 지방이 10.9만호(82.5%)로 미분양 물량 대부분이 지방에 집중

□  (규모별) 전용면적 85㎡초과 비중이 약 53%로 소형보다는 중·대형 평형 미분양이 집중되었으며, 최근 지속 증가

*  미분양 물량 중 전용면적 85㎡초과 비중 추이(%)

: '07.1(38.4) → '07.6(39.2) → '07.9(43.9) → '07.12(47.2) → '08.2(52.6)

□  (준공 여부) 준공후 미분양은 전국 2만호로 전체 미분양의 약 15.1% 수준이며, 대부분이 지방(18,915호)에 집중

< 미분양아파트 현황 (단위: 호) >

구분	'05.12	'06.12	'07.3	'07.6	'07.9	'07.12	'08.2	'08.3
전국 (준공후)	57,215 (10,616)	73,772 (13,654)	73,162 (13,343)	89,494 (13,564)	98,235 (15,412)	112,254 (17,395)	129,652 (19,948)	131,757 (20,012)
수도권	12,242 (1,292)	4,724 (2,576)	3,532 (1,746)	5,560 (1,623)	9,137 (1,394)	14,624 (1,347)	23,453 (1,178)	23,078 (1,097)
지 방	44,973 (9,324)	69,048 (11,078)	69,630 (11,597)	83,934 (11,941)	89,098 (14,018)	97,630 (16,048)	106,199 (18,770)	108,679 (18,915)

Ⅱ. 지방 미분양 증가원인 및 전망

□  (원인)  과잉공급과 주변시세보다 높은 분양가가 1차적 원인이나 투자수요 감소에 따른 수요위축 등도 복합적으로 작용

ㅇ  높은 주택보급률, 인구유출 등에 따른 수요감소에 불구, 최근 지방 분양물량이 수도권을 추월하는 등 공급량 증가

ㅇ  '07년 하반기부터 분양가 상한제 회피를 위해 밀어내기식 공급물량이 급격히 증가한 반면 수요자들은 관망세 지속

□  (전망)  지방은 준공후 미분양이 지속적으로 증가하고, 위축된 수요의 회복도 기대하기 어려워 당분간 미분양 누적 우려

☞  인구․가구증가 등으로 주택수요가 상존하는 수도권과 달리, 지방의 미분양은 과잉공급 및 수요위축에 따른 구조적 수급불균형에 기인하므로, 단기간내 자체해소는 어려운 상황

Ⅲ. 현 상황에 대한 평가 및 정책대응 필요성

1. 지역경제 부담 증가

□  지역 경제에서 큰 비중을 차지하고 있는 건설업은 그간 미분양 누증에 따른 침체로 지역경제에 큰 부담으로 작용

* 지역내총생산(GRDP)에서 차지하는 건설업의 비중은 8～10% 수준

*  취업유발효과 : 건설업(18.7명/10억원) > 제조업(12.1명/10억원)

ㅇ  특히, 최근 지방 건축착공면적, 허가면적, 수주액, 고용사정 등이 악화되는 등 전반적인 건설 활동이 부진한 상황

*  한은, 「최근의 지방경제 동향」, '08.5 (전년동기대비 증감율)

: (건축착공면적) △12.7%, (건설수주) △16.0%, (취업자수) △2.3%

2. 지방 주택공급시스템 문제발생 소지

□  대부분의 주택업체들은 PF금융을 통해 사업을 진행, 미분양에 따른 금융비용이 증가

ㅇ  대형 건설업체들은 그간의 주택경기 호황('05～'06), 해외수주 급증, 토목수주 회복 등으로 부도위험이 낮은 반면,

ㅇ  사업다각화가 되어 있지 않은 중견이하 주택전문 업체들의 경우 낮은 분양계약률, 중도금 연체 등까지 겹쳐지면서 부도위험이 상대적으로 높아지고 있는 실정

□  미분양으로 인한 자금회수 문제에 더하여 최근 원자재 가격 상승에 따른 원가상승도 자금사정 악화를 가속화

□  아울러, 부도가 발생하지 않더라도 자금회수 지연으로 신규사업 추진이 곤란, 장기적 지방 주택공급시스템 차질 우려

3. PF대출 등의 부실가능성에 선제적 대응 필요

□  금융권 전반의 부동산PF 대출 건전성은 대체로 안정적이어서 시스템 리스크로 전이될 가능성은 낮으나,

ㅇ  미분양 누적 등으로 부동산․건설 경기 침체가 장기화될 경우, PF대출 등의 부실화 우려도 상존

◈  미분양의 1차적인 원인으로 과잉공급이나 고분양가를 지적할 수 있으나, 수요 위축에서도 일부 기인

-  상황 악화시 지방 주택업체 부도로 지방경기 회복에 장애가 됨은 물론 지방 주택공급 시스템 차질도 우려

⇒  투기수요 억제에 초점이 맞춰진 세제 및 금융 규제를 투기우려가 적은 지방에 대해 선별적으로 완화, 수요위축에 대응

*  지방 전매제한 규제 완화 등 기 추진중인 과제는 차질없이 추진

Ⅳ. 대응방안

1. 기본방향

◈ 기존 미분양 대책의 차질 없는 추진

ㅇ  주공매입 후 임대주택 활용, 민간의 매입임대 활성화, 건설임대 전환 촉진 등 임대주택 활용지원* 지속 추진

* ① 주공에서 789세대 매입완료, 1,468세대 매입협의중, 1,979세대 수요평가 예정
② 5월말 기준 민간임대에 대해 기금 213억원 지원(260호 지원)
미분양 아파트를 매입하여 임대주택으로 활용하는 민간펀드에 대해 세제지원 중

-  또한, 旣조치한 지방 투기과열지구 및 투기지역 전면 해제 뿐만아니라 지방 전매제한의 폐지 또는 완화 등 인위적인 수요억제 조치를 우선 해소

◈ 금융·세제측면의 추가적인 수요활성화 방안 추진

ㅇ  지방 주택가격 불안 및 수도권 확산 가능성에 대한 안전장치를 마련하여 선별적으로 추진

-  적용대상을 지방 비투기지역 미분양 주택으로 한정하고, 주택가격 불안시 해당지역을 투기지역으로 재지정하여 가격불안에 즉시 대응

-  업계의 분양가 인하 등 자구노력도 적극 유도

2. 세부 추진대책

금융규제 완화

①  담보인정비율(LTV) 상향조정

ㅇ  (적용대상 및 조건) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 비투기지역 미분양 주택 중 분양가를 10% 이상 인하하거나, 이에 상응하는 수준으로 분양대금 납부조건을 완화한 주택

ㅇ  (조치내용) 담보인정비율 10%p 상향조정(은행․보험 현행 60%→70%)

☞ 주택가격 하락, 대출가능 규모 증가 등 통한 수요 활성화

ㅇ  (적용시한) 대책발표일(6.11 예정)부터 '09.6월말까지 적용

②  모기지보험* 활성화

*  비투기지역 소재 국민주택규모 이하에 한해 모기지보험에 가입할 경우, 기존 LTV(60%)를 초과하여 최대 80%까지 대출 가능('07.12월 도입)

ㅇ  (적용대상 및 조건) 미분양 해소 및 주택시장 활성화를 위해 전국 비투기지역에 소재한 모든 주택

ㅇ  (조치내용) 보험가입 요건 중 국민주택규모(85㎡) 이하 요건을 폐지, 중대형도 보험 대상이 될 수 있도록 하고,

-  LTV를 현행 최대 80%에서 최대 85%로 5%p 추가 확대

ㅇ  (적용시한)  '08.6.30일부터 지속 적용

지방 미분양 주택 취득시 세부담 완화

①  취․등록세 감면

ㅇ  (적용대상) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 비투기지역 미분양 주택으로서 '09.6월말까지 취득하는 주택

ㅇ  (조치내용) 지방재정에 미치는 영향을 감안하여 완전면제보다는 50%를 감면

◇ (현행) 분양가의 2% → (개편) 분양가의 1%

ㅇ  (적용시한) 지자체 조례개정시부터 '09.6월말까지 적용

②  일시적 1세대 2주택자 요건 완화

ㅇ (적용대상) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 비투기지역 미분양 주택

ㅇ  (조치내용) 양도세가 비과세되는 일시적 1세대 2주택 허용기간을 연장하여 갈아타기 수요 활성화를 도모

◇ (현행) 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 1년

→ (개편) 중복보유 허용기간 2년

ㅇ  (적용시한) 대책발표일(6.11 예정)부터 '09.6월말까지 적용

③ 매입 임대주택 요건 완화

ㅇ  (적용대상) 대책발표일(6.11 예정) 현재 지방 미분양 주택

ㅇ  (조치내용) 매입임대주택(양도세 중과배제, 종부세 합산배제) 의무임대기간 단축 및 면적 요건 완화

☞ 매입임대사업자의 지방 미분양 주택 수요를 진작

◇ 임대기간 : (현행) 10년 → (개편) 5년

◇ 면적 : (현행) 전용 85㎡ 이하 → (개편) 전용 149㎡ 이하

ㅇ  (적용시한) 대책발표일(6.11 예정)부터 '09.6월말까지 적용

④  임대주택 관련 제도개선(→ 제도 합리화 차원에서 추진)

ㅇ  (적용대상) 지역․미분양 조건없이 전국 모든 임대주택에 적용

ㅇ  (조치내용) 양도세 중과배제 대상 임대주택 가액요건을 양도가액 기준에서 취득가액 기준으로 변경

◇ (현행) 매입/건설임대 양도당시 공시가격 3억원/6억원 이하

→ (개편) 취득당시 공시가격

ㅇ  (적용시한) 법령개정시부터 지속 적용

업계 자구노력 유도

ㅇ  업계간담회, 협회 자율결의 등을 통해 업계의 자구노력*을 적극 유도

*  분양가 직접인하 및 중도금 무이자 대출, 계약금 정액제 등 분양대금 납부조건 개선을 통한 실질적 분양가 인하 등

4. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안('08.8.21)

Ⅰ.  최근 시장상황 평가

1. 부동산 시장

가		시장 동향

□ (가격) '07년 이후 전반적인 안정세가 지속되는 가운데 지역별로는 다른 양상을 시현

ㅇ 수도권은 수급여건의 개선으로 그간 집값 상승을 주도했던 강남 재건축, 과천, 분당 등에서 '07년 이후 하락세*

* '07.1～'08.7 :  강남3구 재건축(-10.2%), 과천(-13.1%), 분당(-3.7%), 송파(-2.6%)

- 반면, 서울 강북, 인천, 경기북부 등은 개발호재 등으로 국지적 상승 (최근에는 안정화 추세)

ㅇ 지방은 미분양 적체 등 수요 위축으로 침체 양상

* '07.1～'08.7 :  지방 광역시 0.3%, 지방 도 지역 2.0%

□ (거래량) 전국적인 거래량은 예년과 유사한 수준을 보이고 있으나, 서울, 경기, 지방 광역시 등의 거래가 크게 위축

* 최근 5년('03～'07) 평균 대비 '08년 거래량 증감율(상반기 기준, %)
: 전국 2.3, 서울 -6.0, 서울 강남권(11구) -22.1, 경기 -7.8, 지방 광역시 -3.2

ㅇ 특히, 전국 아파트 거래량은 최근 4개월 연속 감소세

□ (미분양) '08.5월말 현재 전국 미분양 12.8만호 중 지방이 10.8만호로 대부분을 차지

나		주택공급 상황

□ 금년 상반기 전국적으로 13.2만호(수도권 6.3만호, 지방 6.9만호)가 건설 인․허가되어 최근 5년평균 대비 32.4% 감소

ㅇ 부동산 관련규제, 경기침체, 금리 상승 등에 따른 수요 위축과 재건축 규제 등 공급부문 규제가 지속될 경우

⇒ 수도권 30만호 주택공급 달성 여부가 불투명한 상황

2. 건설경기

□ (투자) '07년 2/4분기 이후 주거용 건설투자 부진이 지속되는 가운데, '08년 상반기 전체 건설투자가 감소세로 전환

ㅇ 특히, 지방 중소업체를 중심으로 건설업 체감지표가 계속 악화되고 있으며, 금년중 위축국면을 벗어나기 어려울 전망

□ (고용) '07.3/4분기 이후 건설업 취업자수 감소세가 지속

* 취업자수 (전년동기비, 만명) : (07.4/4)△0.9 → (08.1/4)△1.7 → (08.2/4)△3.8 → (08.7)△2.6

□ (부도 동향) 금년 1~7월중 부도업체 수(건설업 전체, 153개→217개), 부도율(일반건설업, 0.43%→0.55%) 모두 전년동기보다 증가

3. 종합 평가

□ 전반적인 경기침체와 함께 거래위축 지속 등으로 부동산 경기둔화가 심화될 경우에는 여러 부작용을 초래할 우려

① 건설업체 경영난에 따른 신규주택 투자 위축으로 공급불안을 초래 ⇒ 2～3년후 수급불균형에 따른 가격상승 우려

* 수도권 민간아파트 건설 인허가(상반기 기준)

: ('07) 27천호 → ('08) 17천호 ('05～'07년 평균 대비로는 -56.3%)

② 거래위축에 따른 주거이전 제약 및 부동산 연관산업 침체

* 부동산 및 임대업 취업자 증감 추이(전년동기비, 만명)
(07.3/4)1.5 → (4/4)1.1 → (08.1/4)△1.2 → (2/4)△3.7 → (08.7월)△2.0

③ 우리 경제에서 차지하는 건설경기의 비중을 고려할 경우건설경기 침체시 전반적인 거시경제에 부담으로 작용

* 건설투자는 GDP의 18%, 전체 고용에서 차지하는 비중은 7.9% 수준('07)

☞ 전반적인 안정기조를 유지하면서, 주택공급 기반 강화 및 거래활성화를 통한 시장정상화를 추진할 필요

Ⅱ. 정책 추진방향

부동산시장 안정 및 실수요자 중심의 시장여건 조성

핵 심 전 략

◈ 지역별 주택 수급균형을 통한 중장기 시장안정 도모

◈ 실수요자 거래 활성화를 통한 시장 정상화

중 점 과 제

공 급		수 요

중장기적 공급확대 기반 구축 수도권 30만호, 전국 50만호 수준의 주택을 안정적으로 공급 → 공급규제 합리화 추진 '수요'가 있는 곳에 '공급'을 확대 → 도심내 공급 확대 안정적인 수준의 공공택지 확보 병행		실수요 중심의 거래 촉진 시장불안기에 과도하게 설정된 인위적 수요억제 장치를 선별 완화 → 시장기능의 정상화 도모 투기적 거래는 차단하면서, 투기적 이익은 철저히 환수 장기 주택담보대출 활성화 등을 통해 서민들의 주택구입 여력을 확충

	< 기본 방향 >
◈ 주택수급 상황 등 시장여건이 相異한 수도권과 지방은 차별적으로 접근 ㅇ 수도권은 거래 활성화와 공급기반 강화, 지방은 미분양 해소 및 위축된 수요 일부를 보완 ◈ 중소 건설업계 경영애로 완화 등을 통해 위축된 건설경기를 보완함으로써 서민 일자리 창출을 도모

Ⅲ. 주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완 방안

1. 주택공급 기반 강화

가		재건축 규제 합리화

◇ 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축되어 도심내 공급확대에 애로

* 서울시 연도별 재건축사업을 통한 공급추이(인허가 기준) : 12,132('01) → 18,852('02) → 43,589('03) → 19,897('04) → 8,709('05) → 14,744('06) → 5,032('07)

□ 재건축(재개발) 절차 개선

ㅇ 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화하여 전체 사업기간을 절반으로 단축(3년 → 1년6개월)

ㅇ 안전진단 절차 간소화(2회 → 1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)

□ 재건축 일반공급분에 대한 후분양 의무 폐지

ㅇ 분양가 상한제 도입에 따른 실효성 저하, 금융비용 부담 가중 등을 감안, 착공시 입주자 모집이 가능토록 개선

□ 조합원 지위양도 금지(조합설립 인가 후 등기시까지) 폐지

ㅇ 지위양도시 양도세가 부과되고, 거래활성화로 인한 가격 상승시 재건축초과이익부담금으로 이익환수도 가능하므로, 재개발과의 형평성을 고려, 조합원 지위 양도를 허용

□ 층수제한 완화

ㅇ 제2종 일반주거지역 층수를 최고 15층에서 평균 18층으로 완화하여 건축환경에 따른 탄력성 부여

나		분양가 상한제 개선

◇ 상한제 시행으로 분양가 인하가 예상되나, 민간부문의 공급 위축 가능성도 상존

⇒ 택지비와 건축비에 소요되는 실제 비용을 인정하는 등 상한제 운영을 합리화

□ 주상복합 가산비 추가 인정

ㅇ 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안하여 가산비를 추가 인정

□ 민간택지 가산비 인정

ㅇ 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정*하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정토록 개선

* 현행 택지비 산정 : ① 감정가 + 가산비 ② 실매입가(가산비 불인정)

ㅇ 다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고, 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화

다		아파트 후분양제도 보완

◇ 현재 공공기관은 의무 후분양, 민간은 후분양 선택시 공공택지 우선공급 방식으로 운영중

ㅇ 민간부문 공급위축 가능성이 있는 상황에서 후분양에 따른 분양시기 지연시 수급불안 우려

ㅇ 또한, 금융비용 증가 등으로 분양가격이 상승할 가능성

□ 공공아파트는 “원칙적 후분양, 필요시 선분양”하는 현행 방식을 유지하고,

ㅇ 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택(인센티브) 방식으로 변경

라		공급확대 기반 마련(수도권내 공공택지의 안정적 확보)

□ 중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해

ㅇ 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지 개발도 병행

※ 수도권에서 인천 검단신도시(기존 11.2㎢, 주택 6.6만호)를 확대(증 6.9㎢, 주택 2.6만호)하고, 오산 세교지구(기존 2.8㎢, 주택 1.4만호)를 신도시급 규모로 확대지정(증 5.2㎢, 주택 2.3만호)

ㅇ 수도권 가용택지 실태조사('08.6), 규제완화 등을 통해 산지․구릉지를 체계적으로 활용(‘17년까지 총 30만호 건설)

2. 주택수요 확대 및 신규주택 거래 활성화

가		주택금융 확대 : 30년 장기 주택담보대출 활성화

◇ 위축된 주택수요를 일부 보완하기 위해

ㅇ 30년 장기 주택담보대출을 활성화하여 청년층과 신혼부부 등의 주택구입 여력을 확충

< 연도별·만기별 보금자리론 공급 추이(억원, %) >

구 분	2006년		2007년		2008년 7월
		비 중		비 중		비 중
10년	942	6.8	5,455	15.2	5,358	16.7
15년	3,231	23.3	14,039	39.1	13,072	40.8
20년	7,319	52.8	9,170	25.5	6,927	21.6
30년	2,375	17.1	7,287	20.3	6,706	20.9
계	13,867	100.0	35,951	100.0	32,063	100.0

□ 주택금융공사의 자본금을 확충하여 30년 장기 보금자리론 공급여력을 확대

ㅇ 이자상환액에 대한 소득공제 한도를 현행보다 확대(10백만원 → 15백만원)하여, 30년 장기 주택담보대출 수요기반도 확충

나		수도권 전매제한 기간 완화

◇ 최대 10년에 이르는 現 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등으로 인해 개선요구가 많은 상황

□ 향후 신규 분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안하여 권역별로 차등화

* 지방은 전매제한 旣 완화(최장 5년 → 민간택지 폐지, 공공택지 1년)

구 분	현 행(수도권)	개선안(수도권)
공공택지	85㎡이하 10년 85㎡초과 7년	<과밀억제권역> 85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<기타지역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년
민간택지	85㎡이하 7년 85㎡초과 5년	<과밀억제권역> 85㎡이하 5년 85㎡초과 3년	<기타지역> 투기과열지구 3년 非투기과열지구 1년

* 과밀억제권역(서울, 인천(일부는 제외), 과천, 안양, 성남, 수원, 고양, 하남, 구리 등),

기타지역(김포, 파주, 양주, 남양주(일부는 제외), 용인, 광주, 안산, 화성 등)

3. 건설경기 보완

가		부동산 세제 합리화

주택건설용 토지 종부세 비과세

ㅇ 주택건설사업자가 주택건설 목적으로 취득하여 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세

* 취득후 5년 이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 추징

미분양 주택 종부세 비과세 기간 확대

ㅇ 주택신축판매업자가 건축하여 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간 연장 (3년 → 5년)

시공사가 대물변제로 받은 미분양주택 종부세 비과세

ㅇ 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간* 종부세 비과세 허용

* 단, 주택신축판매업자의 보유기간은 제외

□ 1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택 범위 확대

ㅇ 지방(비수도권) 道 지역에만 적용되는 3억원(공시가격) 이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용(현재 지방광역시는 1억원까지만 중과배제)

□ 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원(양도세중과 배제 및 종부세 비과세) 요건 완화

구 분	현 행	개 정
임대호수	5호 이상	1호 이상
임대기간	10년 이상	7년 이상
주택면적	85㎡ 이하	149㎡ 이하
취득시 공시가격	3억원 이하	<현행과 동일>

나		지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입

□ 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격 수준(최초 분양가의 70～75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되,

ㅇ 준공 이후, 사업 시행자가 원할 경우에는 당초 공공 매입 가격에 공공의 자금조달 비용(수수료 수준의 일정수익 포함)이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션 부여

ㅇ 기존 사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부가

□ 현재 시행중인 (환매조건없는) 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대

다		중소 건설업계의 경영애로 완화를 위한 노력

□ 건설경기 둔화상황을 고려, 계약제도를 탄력적으로 운영

ㅇ 최저가낙찰제 확대(300→100억원 이상)를 내년으로 연기

ㅇ 단품슬라이딩제 적용 확대('06.12.29이후→이전 발주분 포함)

□ 중소 건설업체 입찰참가 및 수주기회 확대

ㅇ 턴키·대안입찰 공사 탈락자에 대한 설계비 보상 현실화

ㅇ 초대형(천억원 이상) 국가공사는 공동수급체 구성원수를 확대(예 : 5 → 10개사 이내)하여 지역업체 참여기회 제고

5. 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안('08.9.19)

Ⅰ. 추진배경

□ 주택 시장의 근본적 안정을 위해서는 주택수요(연간 50만호)에 대응하는 공급이 지속될 필요

ㅇ 지난 10년간 연간 50만호의 수요에 불구하고 주택공급은 그에 못미쳐 공급 부족이 누적

- 인구유입․가구증가 등으로 연간 수요가 30만호인 수도권은 지난 10년간 공급이 연 25만호 수준에 불과하여 주택 보급률이 정체 상태

* 수도권 주택보급률(보통가구 기준)

: 93.9%('04) → 96.8%('05) → 96.9%('06) → 96.9%('07)

* 주택건설 실적(인허가 기준)

구분	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	연평균
전국	306	405	433	530	667	585	464	464	469	556	488
수도권	149	237	241	304	376	297	206	198	172	302	248
서울	29	61	97	117	160	116	58	52	40	63	79

ㅇ 특히, 수요가 많은 서울 등 도심 인근에는 공급이 부족하여 주기적 시장불안을 야기

* 서울 주택수요는 연 10만호 수준 → '04년이후 연 4～6만호 건설

(인허가 : '04년 58천호 → '05년 52천 → '06년 40천 → '07년 63천)

ㅇ 앞으로도 가구 분화, 주택 멸실, 소득 증가 등으로 2018년까지는 연 50만호의 주택수요가 발생할 것으로 전망

* 가구증가(전국) : 연 20만 ('08년 1,667만 → ’18년 1,871만)

* 주택멸실(전국) : 연 15만호 (최근 5년간 멸실주택 기준으로 추정)

* 소득증가 교체수요(전국) : 연 10만호(실질소득증가율 3.1% 가정)

□ 무주택 서민들의 자가보유를 촉진하기 위해서는 저렴한 주택의 대량 공급과 부담 완화를 위한 지원이 필요

ㅇ 지난 5년간 집값이 수도권을 중심으로 소득에 비해 크게 상승하여 무주택 서민들의 내집마련 어려움이 가중

* '03～07년간 집값 상승률(수도권 39.3%) > 소득증가율 29.5%

* 연소득 대비 집값(PIR, '06) : 서울 7.5배, 동경 5.6배, 런던 4.7배

* 저소득층 PIR('06) : 6.3배 / 중간 또는 상위 소득층 3.4～3.6배

ㅇ 정부 지원이 없이는 내집 마련이 어려운 무주택 저소득 가구가 아직도 약 292만*(전체 가구의 18.3%)에 달하는 실정

* 5분위 이하 무주택 임차가구는 398만가구이나, 국민임대주택 등 주거지원을 받고 있는 106만 가구를 제외할 경우 292만가구

□ 자가 보유가 어려운 저소득층을 위한 임대주택은 물량 위주의 공급으로 많은 문제를 야기

ㅇ 현재 공급되는 국민임대주택 최소형(36㎡형)도 임대료 등의 부담이 높아 최저소득층(1분위)의 입주가 곤란

* 국민임대주택 입주자 부담(36㎡형, 임대료․보증금․관리비 등)

: 월 25만원 수준 > 1분위 월평균 소득(98만원)의 25%(24만원)

- 그 결과, '07년말 현재 영구임대주택(임대료․보증금 등으로 월 10만원 수준 부담)의 대기자가 7만명에 달하는 실정

ㅇ 도시 영세민은 일자리 등을 위해 도시내 거주가 불가피하나, 도심내 임대주택은 크게 부족

* '04～07년간 다가구 매입임대주택 등 도심내 임대주택은 약 3만호 공급한 불과한 실정(평균 입주경쟁률 10:1)

ㅇ “임대=저소득층 주거”라는 인식으로 계층간 주거분리, 단지 슬럼화 등의 부작용 발생

Ⅱ. 주택공급 정책방향

□ 주택수급 및 가격 문제의 근본적인 해결을 위해 ｢시장기능 정상화 및 도심공급 확대｣에 중점을 두고 향후 10년간 연평균 50만호를 건설

ㅇ 인위적 수요억제 및 공급규제를 개선하여 시장기능에 의한 민간공급 활성화를 유도

ㅇ 외곽보다는 수요가 많은 도심(재개발․재건축 등), 도시근교(GB, 산지․구릉지 등)에 대량 공급하여 근본적 시장안정 달성

□ 무주택 서민과 저소득층의 주거문제 해결을 위해 공공분양 및 임대주택을 수요자 맞춤형 ｢보금자리 주택｣으로 통합하고, 향후 10년간 총 150만호(연평균 15만호) 공급

ㅇ 무주택 서민․신혼부부 등의 자가보유를 높이기 위해 기존 분양가 대비 15%내외 저렴한 부담가능한 주택(Affordable Housing)을 공급

ㅇ 공공임대주택은 소득 및 선호에 따라 선택할 수 있도록 영구임대 공급 재개, 전세형 및 지분형 등으로 다양화

ㅇ 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 사전 예약방식의 맞춤형 주택공급 추진

ㅇ 수요자 부담 완화를 위해 재정 및 금융지원 대폭 확대

□ 서민을 위한 보금자리 주택단지는 환경 친화적이고, 미래 지향적 주거단지로 조성

ㅇ 그린홈, 생태도시 등 친환경적인 “숲속의 도시”로 조성

ㅇ 교통시설 등을 최적화하여 직주근접을 실현하고, 자립형 사립고 등 교육․문화․업무기능이 충족된 복합도시로 개발

향후 10년간 연평균 50만호 건설

(공공에서 보금자리 주택 150만호 건설)

추 진 전 략

종 전		향 후

도시외곽의 신도시 개발을 통한 도시확산(Sprawl) 입주부담 고려가 미흡 공급자 중심 공급체계 임대주택 위주 공급 국민임대주택 100만호 건설		도심공급 활성화 등 도시내 충전개발 (Infill-Development) 입주자 부담을 고려한 저렴한 주택공급(소득의 30～40%) 수요자의 선호를 고려한 맞춤형 공급(사전예약제) 자가보유 촉진과 임대주택 공급을 병행 소형분양, 영구임대 공급 재개, 전세형 및 지분형 공급으로 다양화

	< 2018년 주거 미래상 >
◈ 주택보급률(일반가구 및 다가구 구분거처 반영시) : '07년 99.3%(수도권 94.6%) → ’18년 107.1%(수도권 103.3%) * 미국 108.5%('03), 영국 105.2%('04), 일본 114.3%('03) ◈ 인구천인당 주택수(다가구 구분거처 반영시) : '07년 336.3호(수도권 313.3) → ’18년 406.1(수도권 384.7) * 미국 427호('03), 영국 417('01), 일본 429호('03) ◈ 자가보유율 : '05년 60% → ’18년 65% (美 68.3%, 英 69.8%, 日 61.2%) ◈ 임대주택 재고 비율 : '07년 7% → ’18년 12% (OECD평균 11.5%, EU평균 13%)

Ⅲ. 중장기 주택공급 계획(2009~2018)

◈ (총량) 주택수요(연평균 50만호 수요)의 충족을 위해 향후 10년간

('09～18) 연평균 50만호를 지속 공급

ㅇ (지역별) 연평균 수도권 30만호(60%), 지방 20만호(40%)* 수준 공급 * 지방은 미분양 추이 등을 감안하여 신축 조정

< 수도권 : 연 30만호 수준 >

① 도심내 재건축, 재개발, 역세권개발 등        → 18만호

② GB조정가능지, 산지․구릉지 등 도시근교   →  4만호

③ 2기 신도시 등 도시 외곽의 택지개발        →  8만호

< 지 방 : 연 20만호 수준 >

④ 도시지역, 시가화예정용지, GB조정가능지 등 → 20만호

ㅇ (유형별) 자가율 제고 및 교체수요 지원을 위해 분양 주택을 연평균 41만호(82%), 소득수준에 따른 다양한 임대주택을 연평균 9만호(18%) 수준 건설

☞ 자가 보유율 전망 : '05년 60% → ’18년 65% (전국 1,871만가구)

※ 미국 68.3%('03년), 영국 69.8%('02년), 일본 61.2%('03)

☞ 임대주택 재고 전망 : '07년 7% → ’18년 12% (OECD 평균수준)

ㅇ (규모별) 서민을 위한 중소형(85㎡이하) 주택은 연평균  30만호 수준(60%), 중산층 이상을 위한 중대형 주택은 연평균 20만호 수준 공급(40%)

* 중소형 주택(30만호) : 서민들의 내집마련 기회 확대를 위해

공공 보금자리주택 15만호, 기금 및 택지 지원 등으로 민간에서

5만호, 다세대 주택 규제개선 등으로 민간에서 10만호 공급

* 중대형 주택(20만호) : 중산층의 교체수요 지원을 위해

재건축․재개발 규제 개선 등을 통해 민간에서 20만호 공급

1. 수도권 주택공급 계획

《 총 량 》

□ 향후 10년간 수도권에 연평균 30만호를 지속적으로 공급

ㅇ 수요가 있는 곳에 공급하기 위해 민간공급 확대에 중점을 두고 ‘기존 도시내’에 60% 수준을 공급

ㅇ 택지개발, 산지․구릉지 활용 등을 병행하여 ‘도시 근교 및 외곽’에 40% 수준을 공급

< 2009～ 2018년 수도권의 지역별 공급계획 >

구 분	현상태	정책시행	합 계
계 (A+B)	180만	120만	300만(100%)
기존도시내 공급 (A)	100만	80만	180만(60%)
① 광역 재정비	35만	25만	60만
② 재개발·재건축	22만	15만	37만
③ 역세권	-	16만	16만
④ 다세대․다가구	20만	10만	30만
⑤ 주상복합	3만	5만	8만
⑥ 준공업지	-	3만	3만
⑦ 기숙사형 주택 등 대체주택	-	6만	6만
※ 단독․민간자체사업 등	20만	-	20만
도시근교 및 외곽 공급 (B) ※ GB, 산지․구릉지, 신도시 등	80만	40만	120만(40%)

《 도시내 》

□ 재건축․재개발 등 민간공급 활성화*를 위해 공급규제 등 제도개선을 차질없이 추진

☞ ‘18년까지 도시내 공급수준을 총 100만호 → 180만호로 제고

□ (광역재정비) 절차단축, 지구지정 면적 완화, 지자체 협의 등을 통해 ‘18년까지 총 60만호 건설

ㅇ 절차 단축을 통해 기 지정된 36개지구(35만호)의 주택공급 조기화(‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안 정기국회 제출)

ㅇ ‘11년까지 25개지구 신규 지정을 추진하여 25만호를 추가로 공급

* 금년 1～9월 중 경기 8곳, 인천 2곳 이미 지정

ㅇ 추가 개발을 촉진하기 위해 중소도시의 지정규모를 1/2범위에서 완화 ('08.6, ‘도시재정비 촉진특별법’ 시행령 개정)

□ (재건축․재개발) 단계적 규제 합리화를 통해 공급 확대

ㅇ 절차단축(3년→1년 6개월) 및 거래규제(후분양제, 조합원 지위양도) 개선 등을 통해 사업을 촉진(‘18년까지 총 37만호)

규제명	개선 방안
인․허가 등 절차규제	- 중복심의 생략 및 주민의 신속한 의사결정을 제도적으로 보장하여 사업기간 절반 단축(3년 → 1년 6개월)
안전진단	- 안전진단 절차 간소화(2→1회), 판정기준 합리화 및 실시시점 조기화(정비계획 수립후 → 수립전)
시공자 선정시기	- ‘사업인가 후’에서 ‘조합설립인가 후’로 조기화
재건축 후분양제	- 분양가상한제 도입('07.9)으로 실효성이 저하되고 초기자금 조달에 장애 ⇒ 폐지 (착공시 입주자 모집)
조합원 지위 양도 금지	- 조합원 지위에 대해 양도세가 부과('06.1), 재개발과 형평성 등을 고려 ⇒ 폐지
층수 제한	- 2종 일반주거지역 최고 15층을 평균 18층으로 개선

☞ 도시 및 주거환경정비법 개정안 입법예고(8.29), 정기국회에 제출하여 금년 중 개정 완료

ㅇ 소형주택․임대주택 의무건설 등의 규제는 시장안정 및 개발이익 환수장치 보완을 전제로 검토

□ (역세권) 재정비촉진지구, 지구단위계획을 활용하여 용적률 상향, 용도변경 등을 통해 고밀복합 개발(‘18년까지 총 16만호)

ㅇ 광역 개발이 가능한 역세권의 경우 재정비촉진지구로 지정하여 12만호의 주택을 공급

- 건축기준․복리시설 설치기준 완화 등 인센티브를 제공하여, 소형․임대주택 집중 공급

* '09년 중 주택건설(인허가)을 목표로 가리봉 역세권(5천호)을 역세권 개발 시범지구로 지정('08.6.30)

- 철도부지에 대중교통과 연계한 고밀복합개발(TOD)을 추진하여 소형․임대주택을 공급하는 방안도 강구

⇒ 사업 활성화를 위해 '08년말까지 ‘도시 재정비 촉진 특별법’ 개정안 마련 (현재 역세권 전문가 포럼 운영중)

* 역세권 개발 사업유형 신설, 선도사업구역 시행, 학교 및 복리시설 설치기준 완화, 주차장 상한제 등 제도개선

ㅇ 지구단위계획이 수립된 중소 규모의 역세권의 경우, 준주거지역으로 용도변경하여 공급 (서울시 약 4만호)

* 서울시는 139개 지구 약 10㎢의 개발(약 4만호 공급)을 위해 역세권 지구단위계획 수립기준(장기전세주택 기부채납시 용적률 최대 500%까지 허용 등) 제정('08.8)

□ (단지형 다세대) 소규모로 산재된 다세대 주택의 주거환경을 개선하고 주택공급을 늘리기 위해 ‘단지형 다세대’ 제도 도입  (‘18년까지 총 30만호 수준 공급)

ㅇ 일정규모(20～149호)로 집단화하되, 시설․건축기준(놀이터, 관리사무소 등) 등을 완화하여 공급 활성화

- 도심내 서민용 주택공급 효과를 극대화하기 위해 세대규모는 85㎡이하로 규정

⇒ 현재 주택법 개정안이 발의된 상태, 주택법 하위법령 개정을 통해 '09년부터 본격 공급

□ (주상복합) 복합용도 건설 허용, 분양가 상한제 개선 등을 통해 주상복합 공급을 확대

ㅇ 경제자유구역 등 계획적으로 관리가 가능한 지역의 경우 초고층 복합용도 건축(아파트 + 호텔 등) 허용('08.6.5, ‘주택건설기준’ 개정 완료)

☞ 인천 송도에서 호텔, 업무시설, 주택 등이 결합된 151층 복합용도 건축물 착공 사례('08.6.20)

ㅇ 도심 주상복합의 경우 건축공법, 설비시설 등의 특수성을 감안하여 분양가 가산비를 추가 인정('08.10월 ‘공동주택 분양가격 산정규칙 개정)

ㅇ 지자체와 협의하여 주거면적 비율을 지역실정에 맞게 탄력적으로 확대할 수 있도록 전반적으로 상향 조정(70 → 80～90%)하는 방안을 추진

* 서울시의 경우 4대문안, 도시환경정비구역, 균형발전사업지구, 재정비촉진지구 등은 90%까지 허용 중(국토계획법은 90%이나 지자체 조례로 지역에 따라 하향 운용 중)

□ (준공업지역) 도시의 산업기능을 유지하면서 계획적으로 활용하여 주택을 공급

ㅇ 서울시의 경우 도시계획 조례개정('08.7)을 통해 공동주택 건설을 확대

- 도시환경정비계획 또는 지구단위계획을 수립하여 사업구역 면적의 20～40%이상을 산업부지로 확보하면 허용

* 사업구역내 공장면적비율이 10～30%인 경우 사업면적의 최대 80%까지 아파트 건설 허용(산업부지는 20% 확보)

⇒ 다만, 해당 지역의 부동산 시장 불안시 토지거래허가구역, 주택거래신고지역 등을 선제적으로 지정

□ (대체주택) 1～2인가구의 주택수요를 흡수하기 위해 오피스텔 규제완화, 기숙사형 주택도입 등을 추진

ㅇ (오피스텔) 소형 오피스텔은 주거겸용으로 사용할 수 있도록 바닥난방 허용을 확대('08.12월까지, 전용 50㎡↓ → 60㎡↓)하고, 추가 개선 방안도 지속 강구

ㅇ (기숙사형 주택) 1인 가구의 주거수요 흡수를 위해  기숙사형, 소형 원룸 등으로 다양한 주택유형화 검토

* 현행 고시원 대체주택으로 대학생, 저소득 1인가구뿐만 아니라 직장인 등 고급주택 수요도 흡수

- 새로운 주택유형의 공급 활성화를 위해서 별도의 인허가, 건설기준, 공급방법, 금융 및 세제지원 등을 검토

⇒	현재 세부유형․기준 마련 등을 위해 연구용역('08.7～12) 중이며, 금년말까지 세부 시행방안을 확정

《 도시근교 및 외곽 》

□ (도시근교) 외곽의 택지개발시 문제(교통 및 직주분리 등)를 감안, GB조정가능지, 산지․구릉지 등 도시근교 택지를 우선 개발하여 연 4만호 공급

□ (도시외곽) 2기 신도시(송파, 동탄2 등) 등 이미 택지지구로 지정되어 개발중인 공공택지에서 연 8만호 공급

2. 지방 주택공급 계획

□ 주택수요*에 따라 연 평균 20만호를 공급하되, 연도별  공급량은 미분양 등 시장여건을 감안하여 신축 조정

* 지방 주택수요(연 20만호) = 가구증가 5만 + 주택멸실 6만 +

소득증가에 따른 교체수요 5만 + 주택재고 확충 등 4만

ㅇ 도시내 주거지역 등을 활용하여 민간 주택건설(연 12만호)

ㅇ 나머지는 도시인근의 시가화예정용지, GB조정가능지(94㎢ 존재) 등을 활용한 공공택지 개발을 통해 공급(연 8만호)

* 지방도 가구분화, 주택멸실 등으로 일정수준의 신규공급이 필요하므로, 민간건설 위축시 공공부분에서 안정적 주택 공급

《 유형별 주택공급체계 및 공급계획(2009~2018) 》

목표		주거안전망 구축					내집마련 촉진		주택가격 안정
소득 계층		1분위	2분위	3분위	4분위		5분위	6분위	7분위	8분위	9분위	10분위
수요 특징		임대료 부담 능력 취약계층		자가구입 능력 취약계층			정부지원시 자가구입가능 계층		자력으로 자가구입 가능 계층, 교체수요 계층
분양 주택									중대형 민간분양 (200만) (규제개선 등)
					다세대․단독주택 (100만)
							중소형 민간분양 (40만) (택지, 기금지원 등)
				공공분양 (70만)
임대 주택				공공임대 (30만) (지분형, 전세형)				민간임대(10만)
			국민임대 (40만)
		영구임대 (10만)
공급 주체		공공부문 주도			공공부문 + 민간부문				민간부문 주도
공공 지원		재정, 주택기금, 택지			주택기금, 택지				규제개선
주택 규모		전용 60㎡ 이하			전용 60～85㎡				전용 85㎡ 초과

* 음영 부분이 보금자리 주택(공공분양, 공공임대, 국민임대, 영구임대)

Ⅳ. 서민 보금자리 주택건설 계획

◈ (보금자리 주택) ①도심이나 GB 등 도시 인근 선호지역에 건설하고,

②공공이 직접 건설하여 신속하게 공급하고,

③서민들이 부담가능한 가격으로 공급하며,

④사전예약제 등 수요자 맞춤형으로 공급

1. 주택공급 계획

□ (총량) 무주택 서민을 위해 2018년까지 “보금자리주택” 150만호를 공공(주공, 지방공사 등)에서 직접 건설하여 공급

(☞ 무주택 저소득 가구 약 292만가구의 50%를 지원)

ㅇ (지역별) 수도권 100만호(66%), 지방 50만호*(34%) 공급

* 지방은 민간 미분양 추이 등을 감안하여 공급시기와 물량 조정

ㅇ (유형별) 중소형 분양주택 70만호(47%), 국민임대 및 10년 공공임대주택 등 임대주택 80만호(53%) 공급

- 특히, 최저소득층을 위한 영구임대주택(재정지원) 10만호를 공급

* 보금자리 주택단지(총 200만호)에서는 공공 직접건설 150만호 외에 민간에도 중대형 분양주택 용지를 공급하여 50만호 건설

유 형		호 수	프로그램 내용
분양주택		70만	․중소형 저가주택 공급
임대 주택	공공 임대 (10년 임대)	20만	․10년간 임대 후 분양 전환 ․‘지분형 임대주택’ 위주로 공급하여 서민들의 점진적 자가소유를 촉진 (능동적 복지 구현)
	장기 전세 (10～20년 임대)	10만	․월임대료 부담이 없는 ‘장기 전세형’으로 공급하여 수요자들에게 다양한 선택기회 부여 (도심위주로 공급)
	장기 임대 (30년 이상)	50만	․국민임대 40만 : 시중가의 60～70%로 공급 (소득에 따른 차등임대료제, 전세․월세 선택제) ․영구임대 10만 : 최저소득층을 위해 공급재개(재정지원으로 시중가의 30%로 공급)

* 지분형 임대주택 : 공공이 운영하고, 초기에는 소액으로 지분 취득 후 단계적으로 지분 상향 (30% → 50～70%내 취득 → 10년후 나머지 취득)

2. 택지확보 계획

《 수도권 : 100만호 》

□ (도시내 : 20만호) 현재 추진중인 재건축․재개발 규제개선, 역세권 고밀복합 개발 등을 통한 ‘도시내 공급 180만호 계획’ 중에서, 공공이 직접 건설 또는 매입하여 20만호 공급

* 재건축․재개발로 늘어나는 용적률의 일부를 공공이 매입(표준건축비), 역세권 및 철도부지 등에서 공공이 직접 건설

□ (도시근교 : 30만호) GB조정가능지, 산지․구릉지 등 도시근교에서 택지를 신규로 개발(40만호 분량*)하여 30만호를 보금자리 주택으로 공급

* 총 40만호 공급을 위해 약 100㎢ 소요될 것으로 추정되며, GB조정가능지 중 미해제물량, 한계농지, 산지․구릉지 등을 활용하되, 필요시 추가해제

⇒ 신속한 주택공급을 위해 기 개발지 인근의 중소규모 지구와 기반시설 확충을 통한 중대규모의 지구 개발을 병행

⇒ GB추가해제가 필요한 경우, 환경적으로 보전가치가 낮은 지역을 중심으로 선별 개발

□ (도시외곽 : 50만호) 수도권 2기 신도시(송파, 동탄2 등) 등 기 지정된 공공택지에서 공급예정인 80만호 중에서 공급

《 지방 : 50만호 》

□ 도시인근의 시가화예정용지, GB조정가능지(94㎢ 존재) 등을 활용한 공공택지 개발을 통해 공급

《 보금자리 주택단지 개발 사업 》

◈ 도시 외곽의 무분별한 개발을 통한 도시확산(Sprawl)

→ 도시내 충전식 개발(Infill-Development)을 지향

◈ 기반시설 등 설치를 위한 대규모 투자에 따른 고비용 개발

→ 기존 도시의 기반시설 및 교육․문화시설 활용 지향

◈ 환경훼손과 난개발, 에너지 소비형 도시의 건설

→  생태친화적(Eco-friendly)․계획적 개발, 그린홈 등으로  이루어진 저탄소 녹색도시 건설을 지향

①  (충전식 개발)  도심내 및 근교의 교육․주거 등 기능 보완으로 도시 경쟁력을 강화하고, 기존 도시 공동화도 방지

ㅇ 임대주택 위주에서 벗어나 중대형․중소형 분양 및 임대주택을 지역 특성에 맞게 적절하게 공급

②  (개발비용 적정화)  도시근교 개발로 직주근접을 달성하면서, 기존 기반시설 활용 등을 통해 개발비용을 적정화

③  (Eco-City 건설)  환경 훼손지역을 활용하고, 복원 필요지역은 자연상태로 최대한 환원

ㅇ  도시의 폐기물, 우수 등을 재활용하는 생태순환도시 건설

ㅇ  도시내 녹지와 외곽의 자연이 연결되는 녹지 네트워크 구축

ㅇ  태양열 등 신재생 에너지를 활용하는 그린홈 확대보급

< 개발전 토지이용현황 >		< 친환경 토지이용시 >
	⇒

3. 택지개발 및 주택건설 절차 간소화

◈ 서민 보금자리 주택은 신속한 주택공급을 위해 택지개발 및 주택건설 절차를 간소화하고, 공공이 직접 사업 추진

□ ｢보금자리주택 건설 특별법｣을 제정(현 국민임대특별법전면개정)하여 택지개발～주택건설 사업기간 단축 (3년 → 1년6개월)

ㅇ 절차 간소화로 주민공람～주택건설 인허가까지 18개월(1년6월)내 완료 (입주까지 5～6년 소요 ⇒ 4년정도로 단축)

- 주민공람실시 이전에 지구지정안, 개발계획 초안, 사전환경성검토 초안 협의 등 행정절차를 先 시행

- ｢산업단지 특례법｣과 같이 별도의 “통합심의위원회”를 두어 각종 협의 및 심의 절차를 일원화

- 택지 실시계획 및 건설 인허가를 국토부가 직접 수행

*  기존 국민임대기획단(국장급)을 확대개편하여 전담조직 설치

□  (토지보상) 과도한 개발이익 배제를 위해 보상가격 산정 기준시점을 “지구 지정일 → 주민공람 공고일”로 조기화하고, 평가사에 대한 소유자 추천제를 개선

□  (투기대책) 주민공람 이전에 개발지 및 주변지역을 토지거래허가구역으로 지정하고, 일체의 개발행위 허가 제한

* 필요시 주변지역을 시가화 조정구역 및 보전녹지로 지정하여 개발을 제한하고, 투기확산 방지를 위해 주택거래신고지역 지정

ㅇ (개발이익 환수방안) 저가 주택공급에 따른 투기 방지를 위해 공공이 선매권 행사

* 선매권 : 전매기간 중 전매를 허용할 경우 공공이 시세차익을 배제한 가격(최초분양가 + 정기예금 금리수준)으로 우선 매수

4. 분양가 인하 방안

◈ 용적률 상향, 시공과정 합리화 등 원가절감으로 신규 택지는 분양가를 15%내외 인하하고, 기존 택지도 지구특성을 감안하여 분양가를 최대한 인하

□  (용적률‧녹지율 조정)  용적률 상향(200%수준) 및 택지지구 녹지면적의 합리적 조정(25% → 22%)

□  (시공과정 합리화)  ‘公社 - 종합공사업자(원도급) - 전문공사업자(하도급)’의 도급구조를 합리화(‘公社 - 시공사’)

* 건설산업선진화위원회(국토부)의 발주․계약제도 종합개편안 마련('08.12)과 연계하여 추진

□  (보상비 절감)  토지 보상가격 산정시점 조기화 및 감정 평가의 객관성 확보*

*  보상가 기준을 사업인정고시일(지구지정) 직전 공시지가 → 주민공람공고일 직전 공시지가로 변경하고, 평가사에 대한 소유자 추천제 개선

□  (기타사항)  광역교통개선대책비 등 간선시설부담 최적화* 및 주택기금 공공분양 지원조건 개선**

*  특별법에 광역교통대책을 국토부장관이 직접 수립토록 특례 규정

** 기금지원 대상주택 규모를 75㎡이하 → 85㎡이하로 확대, 지원시기도 착공시 → 사업승인시로 변경하여 토지 매입비 등 자금부담 완화

5. 입주자 자금부담 완화

◈ 금융 및 재정지원 등을 확대하여 서민들의 주택구입 및 주거비 부담을 크게 완화

□  주택구입 비용(대출 상환액 등)이 자기소득의 30～40%를 넘지 않도록 기금 등 주택금융 지원을 확대

◈ (예시) 아파트 분양가 2억원(85㎡기준) 구입시(자기자금 8천만원)

☞ 1억2천만원 융자시 월 상환금 부담(20년 원리금 균등상환방식)은 91만원

(연이자 기금 5.2%～은행 7%) / 연소득 3천만원의 36%

ㅇ (구입자금 지원확대)  건설자금 융자 한도를 상향(7천만 → 8천만)하여 세대당 지원받는 자금규모(연 5.2%) 확대

- 건설자금 지원대상 주택규모도 75㎡ → 85㎡이하로 확대

(민간건설 주택은 60㎡ → 75㎡이하로 확대)

ㅇ (30년 장기대출 도입) 기금 거치기간 및 상환기간을 연장하여 30년대출 도입 (5년거치 25년상환 방식)

□  최저소득층을 위해 영구임대주택 공급을 재개하고, 국민임대주택은 소득수준별 차등임대료제를 점진적으로 도입

ㅇ  영구임대주택은 재정을 통해 시중전세가의 30%수준(보증금 200～300만원, 월임대료 5～6만원)으로 공급

ㅇ  국민임대주택은 시중전세가의 60～70%수준(보증금 1,000～2,400만, 임대료 12～25만원)으로 공급

- 소득수준에 따라 임대료를 차등 부과하고, 임대료납부조건도 자율선택제(전세 또는 월세)를 도입

*  임대단지내 사회복지관 설치, 방과후 학교운영 및 직업훈련 등 일자리 창출 사업 등을 통한 입주민 자활지원도 병행추진

6. 사전 예약방식의 주택청약제 도입

□ (공급대상) 무주택 서민, 근로자, 신혼부부 등에게 공급(청약저축 가입자 대상)

⇒ 예․부금 가입자에게도 혜택이 갈 수 있도록 민간에게 택지를 공급하여 약 50만호(전체 분양물량의 약 40%)를 분양토록 배려

□ (청약방식) 공공 보금자리주택은 수요자들이 입주시기, 분양가, 입지 등을 선택할 수 있도록 사전예약제 도입

⇒ 현행 청약방식과 혼란, 불확실한 분양정보로 소비자 피해 우려 등을 감안하여 공공분양(약 70만호)에 한정하여 우선 실시

ㅇ  (공급계획) 택지 실시계획 승인을 완료한 단지를 묶어서 개략설계도, 평형, 호수, 분양가를 일괄 제시

* 현행 선분양 시기(착공 후)보다 1년이상 조기 공급효과, 복수의 단지를 일괄 비교함으로써 수요자 선호 반영 가능

ㅇ  (예약방식) 인터넷 사전예약시스템 운영 → 현행 입주자 선정방식에 따라 예비당첨자 선정(본 청약물량의 80%)

* 사전예약시스템 : 주공 등의 홈페이지를 이용하여 연 2회(봄․가을) 1개월간 인터넷 예약시스템 운영(예약자 리스트, 자격심사 등)

* 예비당첨자 선정 : 현행 청약저축 선정방식(무주택, 납입회수, 저축액, 부양가족수 順)에 따라 심사

- 동일순차내 경쟁시 생애최초 구입자, 부양가족수 많은 자 등을 우선 (현재는 순차내 경쟁시 추첨으로 선정)

ㅇ  (본 청약) 확정 분양가 등이 제시되는 정식 입주자 모집단계에서 예비당첨자의 당첨자격을 최종 확인하고, 자격상실자 및 잔여물량(20%)을 대상으로 추가 모집

7. 건설비용 및 재원조달

□ (건설비용)  보금자리 주택 150만호 등 중소형 아파트 200만호(분양주택 110만호, 임대주택 90만호) 건설 지원을 위해 연간 약 12조원 규모 소요 예상

* 이와는 별도로 국민임대주택 건설부담 완화를 위해 국민주택 기금 거치기간(현행 10년)을 10년간 추가연장

□  (재원조달) 재정 및 기금 등과 함께, 다양한 조달방안 마련

ㅇ 영구임대주택 지원분은 과거 영구임대주택 지원 수준을 감안하여 재정 지원

*  별도의 기금채권 발행을 위한 법적 근거를 마련

Ⅴ. 향후 추진일정

□ 추진 준비단 구성 : '08.9월중～

ㅇ 특별법안 마련 및 기획단 출범 준비

ㅇ 사업지구 조사 및 연차별 건설계획 수립 등 사업추진 준비

□ 특별법 국회제출 : '08.10월

☞ 특별법 주요내용 : 택지개발 및 주택건설 절차 간소화, 국토부장관의 주택건설 인허가 등

□ 추진 기획단 설치 : '08년말

□ 시범지구 지정 : '09년 상반기

ㅇ 첫 분양 : '09년 하반기(사전예약제 청약)

ㅇ 첫 입주 : ’12년 하반기

6. 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원․구조조정 방안('08.10.21)

Ⅰ. 최근 시장상황 평가

1. 주택시장 상황

□ (가격) 그간 전반적으로 안정세를 보였으나, 최근 이사철에도 불구하고, 급매물 중심의 가격 하락세가 두드러지는 상황

ㅇ 특히, 강남권과 수도권 신도시에서 실제 거래된 가격은 '06년말 고점 대비 15～20% 수준 크게 하락

대치동 A아파트 : ('06.12)11.0억원 → ('08.9)8.9억원, 분당 B아파트 : ('06.10)7.5억원 → ('08.9)6.0억원, 용인 C아파트 : ('06.12)5.5억원 → ('08.8)4.4억원

ㅇ 최근의 불안한 금융시장 상황, 위축된 수요 등을 감안할 경우 당분간 주택가격 하락세가 지속될 가능성

□ (거래량) 최근의 거래상황은 거래위축이 심화되는 가운데 급매물 위주의 일부 거래만 제한적으로 발생

주요지역 거래량(주택거래신고지역)	지역별·연도별 8～9월 거래량 비교

□ (미분양) '08.7월말 현재 미분양은 161천호(지방 138천호)로 외환위기 당시 수준(10.3만호)을 크게 상회('93년 집계 이후 최대)

ㅇ 최근 10년간('98～'07) 미분양 평균(6.9만호)에 비해서도 매우 높은 수준이며, 준공후 미분양도 4.0만호

2. 건설경기 동향

□ (건설투자 및 고용) 주택경기 침체 등의 영향으로 건설부문 투자 위축 및 취업자 감소폭이 확대되는 추세

'08년 건설부문 취업자 증감(전년동월대비, 만명)

1/4	2/4	3/4	8월	9월	1～9월
△1.7	△3.8	△3.3	△2.7	△4.7	△2.9

* 건설투자(전년동기비, %) : (07.4/4)0.4 → (08.1/4)△1.1 → (2/4)△0.8

ㅇ 건설경기의 선행지수인 건설수주도 감소세를 보이고 있어, 당분간 건설투자와 고용 위축이 지속될 전망

* 건설수주(전년동기비,%) : (08.1/4)△3.9 → (2/4)△6.1 → (7월)△13.0 → (8월)△7.6

□ (자금사정) 영업흑자에도 불구하고, 미분양에 따른 미수금증가로 건설사의 자금압박이 가중되는 상황

건설업체(외감 1,459개사)의 자금사정지표 추이

(단위 : 억원, %)

구 분		2005	2006	2007		'07상주)	'08상주)
영 업 이 익	(업체당)	55	54	57		286	300
영 업 현 금 흐 름	(업체당)	△4	△1	△31		△284	△471
공사미수금 등으로 고정화 된 영 업 자 산 비 율	(매출액 대비)	43.3	49.4	55.6		44.8	51.9

주 : 72개 상장사 기준

ㅇ `특히, 건설업에 대한 신용차별화 등으로 PF대출과 ABCP 발행금리가 높아지면서 신규자금 조달 여건도 크게 악화

* PF대출 만기연장시 신용도 A등급 건설사도 일부 상환 요구와 함께, 종전 약 2%p수준에서 최근 5～6%p수준의 가산금리까지 요구받는 상황

** ABCP(A1등급) 발행금리도 6월(CD+45～50bp) 이후 상승하여, 9월중 CD+100～120bp수준(수수료 제외)

□ (부도 동향) 자금사정이 악화되며 건설업계의 부도위험이 증가하는 상황

ㅇ '08.1～9월중 부도업체는 88개사로 전년동기대비 17.3% 증가

3. 종합 평가

◈ 전반적인 주택수요의 위축, 건설부문의 자금경색 심화 등으로 주택·건설시장의 리스크가 확대되고 있는 상황

◈ 지방 미분양 문제와 국내외 거시경제 여건 등을 고려할 경우 건설부문의 어려움은 상당기간 지속될 가능성

⇒ 건설 등 실물부문의 어려움은 금융부문의 부담으로 직결 되어 실물·금융부문간 동반 부실로 이어질 우려

(주택시장)

□ 주택담보대출 금리가 지속적으로 상승하는 가운데, 소득 증가세가 둔화되고 물가 상승 등에 따른 주택구입여력도 감소하여 주택수요 위축 상황은 당분간 지속될 전망

최근 1년간 소득증가세와 주택담보대출 금리 상승세 비교

주택담보대출 금리	전국가구 소득 ('07.2/4 → '08.2/4)	도시근로자가구 소득 ('07.2/4 → '08.2/4)
12.3%↑ ('07.8)6.38% → ('08.8)7.16%	(명목) 5.1%↑	(명목) 8.5%↑
	(실질) 0.3%↑	(실질) 3.5%↑

(건설경기)

□ 전반적인 건설경기 부진과 미분양 적체 등으로 건설업체의 재무구조가 악화되고 신용경색도 더해져 부실가능성이 확대

ㅇ 특히, 상대적으로 재무구조가 양호한 우량 건설사의 상당수도 최근 일시적 유동성 위기에 직면

□ 또한, 미분양 적체로 저축은행의 PF대출 연체율이 지속 상승하는 등 금융부문의 리스크도 다소 확대되는 추세

☞ 최근 거래위축 상황을 반영, 가계 주거부담 완화방안과 함께 단기 유동성 압박을 받고 있는 우량 건설업체에 대한 유동성 보완 방안을 강구

Ⅱ. 정책 기본방향

◈ (주택시장) 최근 주택거래 위축과 담보대출 금리 인상 등으로 가계의 주거부담이 가중되고 있는 상황

⇒ 가계의 금융 및 세부담을 합리적인 수준에서 완화하고, 제도 보완을 통해 실수요 거래를 촉진

◈ (건설경기) 지방 미분양 문제는 기본적으로 공급과잉과 고분양가에 기인

ㅇ 보유자산 매각 등 건설사들의 자구노력이 전제되어야 정책효과 극대화 가능

⇒ 건설사들의 철저한 자구노력을 전제로한 선별적 유동성 지원방안 추진

□ 가계의 주거부담 완화와 실수요 거래 촉진을 위해 처분조건부 대출 만기연장, 일시적 2주택 중복보유 허용기간 확대 등을 추진

□ 건설업체에 대해서는 기본적으로 旣 발표('08.10.1)된 ｢중소기업 유동성 지원 및 구조조정 프로그램｣을 적극 활용

⇒ 구조적 유동성 위기를 겪고 있는 한계업체는 시장내에서 자연스런 구조조정을 유도

다만, 일시적 유동성 위기를 겪고 있는 우량 건설업체들에 대해서는 시장메커니즘을 활용해 단기 유동성을 지원하고,

ㅇ 공공부문에서도 미분양 주택 매입 및 주택건설사업자 보유토지매입 등을 통해 건설부문에 추가 유동성을 공급

⇒ 업계의 도덕적 해이 방지를 위해 미분양 할인매각, 비핵심 자산 매각 등 자구노력을 전제*로 선별적·맞춤형으로 지원

* 특히, 공공의 미분양 주택 매입과 기업 보유 토지매입은 도덕적 해이 방지를 위해 최저가 매입 방식 추진

Ⅲ. 가계 주거부담 완화 및 실수요 거래 촉진

(1) 처분조건부 대출 상환기간 연장

□ 투기지역내 아파트를 추가로 구입할 경우 기존주택을 1년내 처분하기로 되어있는 처분조건부 대출의 상환기간을 2년으로 연장

* 처분조건부 대출제도 : 주택담보대출을 통해 투기지역내 아파트를 추가 구입할 경우 기존 주택을 1년내 처분하기로 약정하고 받는 대출

* 상환기간 만료 후에는 연체이자(통상 20% 내외) 부과, 일정기간(통상 3개월) 경과 후 경매 등 법적 절차 착수

(2) 불합리한 처분/ 축소조건부 대출 관련 약정정비

□ 투기지역 해제시 투기지역 지정시점에서 旣 체결된 대출 관련 약정(처분/축소조건부*) 이행의무를 면제

* 축소조건부 대출제도 : 2건 이상의 투기지역 아파트 담보대출을 받고 있는자가 최초 만기도래 시점부터 1년내 대출을 1건으로 축소하는 특약이 체결된 대출

* 현행은 투기지역 해제에도 불구하고, 투기지역 지정시점에서 체결한 처분 및 축소조건부 대출 이행의무가 지속

[3] 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대(전국)

□ 1세대 1주택자가 이사목적으로 신규 주택을 취득하는 경우 기존주택의 양도세 비과세가 적용되는 양도기한을 현행 1년에서 2년으로 연장

(소득세법시행령 개정일 이후 양도하는 분부터 적용하되, 소득세법시행령 개정일 현재 중복보유기간이 1년을 초과한 경우도 2년까지 허용)

* 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간을 2년 적용한 선례

- '86.4.4～'88.8.24

- '98.4.10～'02.3.29

- '06.2.9～'08.6.10(수도권 소재 공공기관 지방이전시 당해 직원주택)

- '08.6.11～(지방의 미분양주택 취득)

(4) 투기지역·투기과열지구의 합리적 조정

□ 수도권내 지정목적이 사라진 투기지역·투기과열지구를 합리적으로 해제

ㅇ 11월중 주택시장에 대한 실태조사 후 해당 심의위원회 심의를 거쳐 추진

* 투기지역 : 부동산가격안정심의위원회(위원장 : 재정부 제1차관)
투기과열지구 : 주택정책심의위원회(위원장 : 국토부 장관),

(5) 주택담보대출 등 가계대출 부담완화 추진

□ (대출 만기연장 유도) 원리금 상환부담 완화를 위해 거치기간 연장(예:3년→5년) 및 만기조정(예:15년→20년)을 유도

□ (대출금리부담 완화) 충분한 유동성 공급 등을 통해 가계대출(주택담보대출)의 기준금리가 되는 CD금리 등을 하향안정화함으로써, 가계의 금리부담 완화 추진

□ (고정금리부 대출로의 전환 유도) 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 변경하는 경우, 중도상환수수료* 인하 유도

* 통상 대출경과기간이 1년미만이면 상환금액의 1.5%내외, 1～2년 1%내외, 2～3년 0.5% 수준

□ (서민 주택금융 확대) 주택금융공사를 통해 장기·고정 금리부 주택담보대출의 공급을 원활화 하고,

ㅇ 국민주택기금에서 내년도 근로자·서민 주택구입자금 지원규모를 대폭 확충(1.9조원 → 3조원)

(6) 매입임대 수요 보완

□ 국민주택기금의 민간 매입임대자금 지원을 확대(연5%, 700억원 → 1,500억원 수준)

Ⅳ. 건설부문 유동성 지원방안

1. 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안

(1) 건설사 회사채 유동화 지원

□ 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60～70%)에 대해 공적보증기관(대한주택보증과 주택금융신용보증기금)이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행

*  11월중 신용보강에 필요한 관련 규정을 개정하여 시행

ㅇ 건설사는 미분양 아파트를 신용보강기관에 담보신탁하고, 신탁회사는 同 자산을 활용 (임대 또는 매각)

* 신용보강기관은 건설사 부도시 미분양 아파트에 대한 담보권을 실행

(2) 민간 부동산 펀드 조성 지원

□ 대한주택보증의 보증 대상에 펀드가 미분양 아파트를 매입하여 분양하는 경우까지 확대․포함

*  (현행) 분양계약자 외 펀드는 보호대상에서 제외 → (개선)  펀드가 납부한 매입대금 범위내에서 보증 이행(매입대금은 해당 사업장 투입 의무)

(3) 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대

□ 건설사가 투기지역 내에 보유한 준공후 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용

* 기업자금대출이 주택구입에 사용되는 것을 방지하기 위해 '05.7.2일 이후  투기지역 소재 준공후 미분양 아파트에 대한 담보대출 제한

(4) 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원

□ 대주단협약*, Fast Track 프로그램을 활용하여 PF대출 및 ABCP 등의 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 통해 건설사의 단기 유동성 애로 완화

* 현재 은행, 증권, 자산운용사 등 95.3%(채권액 기준 99.7%)가 대주단 협약에 가입

2. 공공부문을 활용한 유동성 공급

(1) 환매조건부 미분양 주택 매입

□ 대한주택보증에서 10월말까지 매입을 공고, 11월중 심사를 거쳐 미분양주택을 매입

* 10.28일 주택법시행령 개정 예정(미분양주택 매입사업 근거 마련)

ㅇ (매입대상) 지방(수도권 제외) 소재 사업장 중 공정율이 50% 이상인 미분양주택

ㅇ (매입한도) 2조원 범위내에서 순차적으로 매입

ㅇ (매입가격) 감정평가금액 이내에서 역경매 방식 등을 적용하여 낮은 가격으로 매입

□ 환매가능기간은 준공후 6개월 이내로 제한하고, 환매가격은 대한주택보증이 旣 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안하여 결정 (미환매시 대주보가 직접 매각 혹은 임대)

(2) 주택건설사업자 보유토지 매입 등

□ 공동택지 제3자 전매 허용

ㅇ  공영개발 형식으로 旣 분양한 공공택지에 대해 제3자 전매를 허용 (전매시 시세차익이 발생하지 않도록 관련규정 정비)

□ 공동택지 계약해제 제한적 허용

ㅇ (개요) 자금난을 겪고 있는 주택건설사업자에 한해 토지공사가 旣 분양한 공동택지에 대한 계약해제를 한시적으로 허용(계약보증금은 토지공사에 귀속)

ㅇ (대상) 시행일 현재 일정기간 대급납부를 연체 중인 공동택지를 대상으로 추진 (현재 1개월 이상 연체 토지가액 2조원 수준)

주택건설사업자 보유토지 매입

ㅇ (개요) 주택건설사업자가 부채상환을 위해 보유토지 매각을 희망할 경우 토지공사가 역경매 방식을 적용, 최저가로 매입

ㅇ (매입규모) 최대 3조원 범위내에서 시장상황을 고려하여 순차적으로 매입 (금년 12월부터 1조원 수준 매입 추진)

ㅇ (매입가액) 기준가격(공공택지는 공급가액, 민간택지는 개별공시지가) 대비 90%를 상한으로 매각희망가격이 낮은 순으로 매입

* 매입일로부터 1년이 경과한 시점부터 매각을 추진하며, 최초 매각추진시 매도자에게 매입의사 확인후 일반에 매각

ㅇ (매입재원) 전액 토지채권*(부채상환용) 발행으로 조달

* 채권발행 조건 : 5년만기 국고채 수익률

- 토지채권을 부채상환용으로 금융회사에 직접 교부

(3) 신용보증기금을 통한 지원 (10.1일 중소기업 유동성 지원방안)

□ 중소 건설사의 회사채 발행 지원을 위해 1조원 규모의 P-CBO 중 10% 이상을 중소 건설사에 지원

* 신용등급이 낮은 중소기업을 대상으로 신보의 유동화 보증을 통해 원활한 회사채 발행을 지원하는 제도

□ 중소 건설사에 대해 신용보증기금이 ‘브리지론 보증’ 시행

('08년 2천억원, '09년 5천억원 규모)

Ⅴ. 건설부문 구조조정 방안

◇ 채권금융회사 중심으로 건설업체에 대한 신용위험평가(A～D등급)를 거쳐 구조조정 및 지원방안 강구

* 기본적으로 대주단 협약 중심의 구조조정 및 지원을 추진하되, 중소건설사는 채권은행 중심의 Fast Track 프로그램도 활용

건설사 구조조정 및 지원프로그램

(1) 대주단 협약 활용

□ 일시적 유동성에 어려움이 있는 “모든” 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 혹은 신규자금 지원여부 결정

(2) 旣 발표한(10.1) 중소기업 유동성 지원 프로그램 활용

□ A․B등급의 “중소”건설사에 대해서는 채권은행이 Fast Track 프로그램('09.6월까지 한시 운용)을 적용하여 지원

ㅇ 지원대상으로 선정된 경우 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등의 지원조치를 1개월 이내 완료

(3) Workout 프로그램 적용

□ 부실징후는 있으나, 회생가능성이 있는 C등급의 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등을 적용하여 지원과 구조조정을 병행 추진

* 지원 : 만기연장, 이자감면, 출자전환 등,  구조조정 : M&A, 감자 등

(4) 파산

□ 경영정상화가 곤란한 D등급은 통합도산법상 파산 등에 따라 회사정리절차 착수

Ⅵ. 추진 계획 (Action plan)

◈ 금번에 마련된 방안들은 관계부처 T/F를 구성하여 신속히 추진하고, 이행 상황은 부동산 시장 점검회의(재정부 1차관 주재)를 통해 수시로 점검·독려할 계획

실천 과제	담당기관		실천일정
1. 가계부담 완화방안
▪ 처분조건부 대출 상환기간 연장	금융위		08.10월~
▪ 불합리한 처분/축소조건부 대출관련 약정정비	금융위		08.10월~
▪ 일시적 1세대 2주택 중복보유 허용기간 확대	재정부		08.11월~
▪ 가계대출 부담 완화	금융위		08.11월~
▪ 투기지역․투기과열지구의 합리적 조정	재정부 국토부		08.11월~
▪ 매입임대 사업자에 대한 주택기금 지원 확대	재정부 국토부		08.11월~
2. 시장 메커니즘을 활용한 유동성 지원방안
▪ 건설사 회사채 유동화 지원	국토부 금융위		08.11월~
▪ 민간 부동산 펀드 조성 지원	국토부		08.11월~
▪ 담보대출이 허용되는 미분양 아파트 범위 확대	금융위		08.11월~
▪ 채권금융회사 주도의 건설사 금융지원	금융위		08.10월~
3. 공공부문을 활용한 유동성 공급
▪ 환매조건부 미분양 주택 매입	국토부		08.11월~
▪ 공동택지 제3자 전매허용	국토부		08.12월~
▪ 공동택지 계약해제 제한적 허용	국토부		08.11월~
▪ 주택건설사업자 보유토지 매입	재정부 국토부		08.11월~
▪ 신용보증기금을 통한 지원	금융위		08.10월~

Ⅴ. 주 요  통 계

Ⅴ. 주요 통계

1. 주택보급률 관련 / 369

2. 2005 인구주택총조사 관련 / 372

3. 주택가격 동향 / 379

4. 주택건설 관련 / 380

5. 임대주택 관련 / 394

6. 미분양 관련 / 405

7. 국민주택기금 관련 / 406

8. 국민주택채권 발행 현황 / 416

9. 주택청약관련 저축 현황 / 417

10. 지역별 채권입찰제 현황 / 421

11. 공공택지 확보 및 공급 관련 / 422

12. 주거환경개선사업 관련 / 424

13. 주택 재개발사업 관련 / 426

14. 재건축조합 건설실적 관련 / 428

15. 주택건설공사 감리자 현황 / 431

16. 공동주택 관련 / 432

17. 주택사업자 등록 관련 / 435

18. 대한주택보증(주) 관련 / 437

1. 주택보급률 관련

1-1. 연도별 주택보급률

(단위 : %, 천가구, 천호)

연 도	전 국			수 도 권			서 울
	보급률	주택수	가구수	보급률	주택수	가구수	보급률	주택수	가구수
’70	78.2	4,360	5,576	64.5	1,057	1,638	56.8	584	1,029
’75	74.4	4,734	6,367	62.1	1,293	2,081	56.3	744	1,321
’80	71.2	5,319	7,470	60.2	1,646	2,732	56.1	968	1,724
’85	69.8	6,105	8,750	59.7	2,089	3,502	55.3	1,176	2,126
’90	72.4	7,357	10,167	63.3	2,798	4,423	57.9	1,458	2,518
’95	86.0	9,570	11,133	76.7	3,860	5,032	68.0	1,728	2,541
'00	96.2	11,472	11,928	86.1	4,731	5,494	77.4	1,973	2,548
'01	98.3	11,892	12,099	88.6	4,966	5,605	79.7	2,032	2,550
'02	100.6	12,358	12,286	91.6	5,239	5,719	82.4	2,103	2,551
'03	101.2	12,669	12,515	92.8	5,431	5,855	86.3	2,203	2,553
'04	102.2	12.988	12,714	93.9	5,614	5,979	89.2	2,278	2,554
'05	105.9	13,223	12,491	96.8	5,782	5,976	89.7	2,322	2,588
'06	107.1	13,534	12,634	96.9	5,901	6,099	91.3	2,370	2,597
'07	108.1	13,793	12,760	96.9	6,015	6,207	91.8	2,391	2,605

1-2. 시 ․ 도별 주택보급률

(단위 : 천호, 천가구, %)

구분	'95년도** (인구주택총조사자료)			'00년도 (인구주택총조사자료)			'05년도 (인구주택총조사자료)			'06년도 (추정자료)			'07년도 (추정자료)
	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률	가구수	주택수	보급률
전국	11,133	9,570	86.0	11,928.1	11,472.4	96.2	12,490.5	13,222.6	105.9	12,633.7	13,534.1	107.1	12,760.4	13,793.2	108.1
수도권	5,032	3,860	76.7	5,494.3	4,731.2	86.1	5,975.7	5,781.8	96.8	6,098.5	5,908.9	96.9	6,207.2	6,014.8	96.9
서울	2,541	1,728	68.0	2,548.1	1,973.2	77.4	2,587.5	2,321.9	89.7	2,596.8	2,369.7	91.3	2,604.8	2,391.0	91.8
부산	954	678	71.1	958.7	830.2	86.6	953.9	967.1	101.4	952.8	993.4	104.3	951.8	1005.4	105.6
대구	613	436	71.1	645.3	545.0	84.5	658.3	608.9	92.5	661.4	618.8	93.6	664.1	636.1	95.8
인천	584	525	89.9	644.3	632.1	98.1	672.5	723.6	107.6	679.2	733.6	108.0	685.1	758.6	110.7
광주	307	249	81.1	344.4	338.1	98.2	367.6	379.3	103.2	373.3	396.2	106.1	378.2	407.9	107.9
대전	310	280	90.3	344.7	333.5	96.8	372.5	379.9	102.0	379.4	394.6	104.0	385.3	404.7	105.0
울산	-	-	-	261.2	239.0	91.5	277.4	276.6	99.7	281.3	281.1	99.9	284.7	291.5	102.4
경기	1,907	1,607	84.3	2,301.9	2,125.9	92.4	2,715.7	2,736.2	100.8	2,822.5	2,805.5	99.4	2,917.4	2,865.2	98.2
강원	366	394	107.7	388.5	457.6	117.8	389.6	493.9	126.8	389.8	510.3	130.9	390.0	518.9	133.0
충북	346	358	103.5	375.4	422.4	112.5	381.8	456.2	119.5	383.3	468.9	122.3	384.6	481.1	125.1
충남	439	478	108.9	478.2	585.1	122.3	491.8	634.9	129.1	495.0	662.3	133.8	497.8	680.6	136.7
전북	471	497	105.5	490.9	568.6	115.8	476.6	598.2	125.5	473.3	610.8	129.1	470.5	621.1	132.0
전남	527	606	115.0	527.8	647.0	122.6	496.0	671.3	135.4	488.8	679.0	138.9	482.8	688.1	142.5
경북	680	722	106.2	711.3	824.7	115.9	696.7	877.8	126.0	693.3	886.8	127.9	690.4	898.0	130.1
경남	967	898	92.9	778.0	822.3	105.7	814.6	943.2	115.8	823.4	965.0	117.2	831.0	986.1	118.7
제주	121	114	94.2	129.3	127.6	98.7	138.1	153.4	111.1	140.2	158.0	112.7	142.1	159.0	111.9

** : 천단위 기준으로 산정

1-3. 인구 천인당 주택수

□ (개념 및 의미) 인구 천인당 주택수는 주택보급률과 같이 주택보급의 양적지표

◦ 가구가 아닌 인별로 주택보급을 측정하므로 1인가구, 비혈연가구 등을 제외하고 산정되는 주택보급률의 한계보완 가능

□ (산정방식) 주택수 / ( 총인구수 ÷ 1,000 )

□ (추이) '05년 현재 279.7호/천인으로 '00년 248.7호/천인에 비해 31호/천인 증가

(단위 : %, 천가구, 천호)

연 도	전 국			수 도 권			서 울
	인구수	주택수	주택수/ 인구천명	인구수	주택수	주택수/ 인구천명	인구수	주택수	주택수/인구천명
’70	30,882	4,360	141.2	8,730	1,057	121.1	5,433	584	107.4
’75	34,707	4,734	136.4	10,929	1,293	118.3	6,890	744	108.0
’80	37,436	5,319	142.1	13,298	1,646	123.8	8,364	968	115.7
’85	40,448	6,104	150.9	15,820	2,090	132.1	9,639	1,176	122.0
’90	43,411	7,357	169.5	18,586	2,798	150.6	10,613	1,458	137.4
’95	44,609	9,570	214.5	20,189	3,859	191.2	10,231	1,728	168.9
'00	46,136	11,472	248.7	21,354	4,731	221.6	9,895	1,973	199.4
'05	47,279	13,223	279.7	22,767	5,782	254.0	9,820	2,322	236.4

※ '05년 다가구 구분 거처 반영시(호수로 계산시) 천인당 주택수 : 330.4호

2. 2005 인구주택총조사 관련

2-1. '05 인구주택총조사결과 요약

□ 가구 부문

2005. 11. 1일 현재 우리나라의 총가구수는 15,988천 가구로 2000년에 비해

11.1% 증가

(단위 : 천가구, %)

	2000년	2005년	증감(률)
- 총 가 구	14,391	15,988	1,597(11.1%)
․일반가구	14,312	15,887	1,575(11.0%)
․집단가구	14	17	2(15.1%)
․외국인가구	65	85	19(29.8%)

4인 이상 가구는 감소한 반면 1인가구, 2인가구는 큰 폭으로 증가

평균가구원수는 2000년(3.12명)에 비해 0.24명이 줄어든 2.88명

(단위 : 천가구, %)

		계	1인	2인	3인	4인	5인	6인	7인 이상	평균 가구원수
전국	2000년	14,312 (100.0)	2,224 (15.5)	2,731 (19.1)	2,987 (20.9)	4,447 (31.1)	1,443 (10.1)	345 (2.4)	134 (0.9)	3.12
	2005년	15,887 (100.0)	3,171 (20.0)	3,521 (22.2)	3,325 (20.9)	4,289 (27.0)	1,222 (7.7)	267 (1.7)	93 (0.6)	2.88
	증 감 (증감률)	1,575 11.0	946 42.5	790 28.9	338 11.3	-158 -3.6	-221 -15.3	-78 -22.6	-42 -31.0	-0.24

1세대 가구와 2세대 가구는 증가한 반면, 3세대 가구와 4세대 이상 가구는 감소

(단위 : 천가구, %)

		2000년		2005년		증감(2000～2005)
						증 감	증감률
계		14,312	(100.0)	15,887	(100.0)	1,575	11.0
친족가구	․1세대가구	2,034	(14.2)	2,575	(16.2)	541	26.6
	․2세대가구	8,696	(60.8)	8,807	(55.4)	111	1.3
	․3세대가구	1,176	(8.2)	1,093	(6.9)	-84	-7.1
	․4세대이상가구	22	(0.2)	16	(0.1)	-6	-27.6

1인 가구는 3,171천 가구로 2000년에 비하여 42.5% 증가

- 1인 가구 추이

	1995	2000	2005
가구수(천가구)	1,642	2,224	3,171
증가율(%)	(60.8)	(35.4)	(42.5)

단독주택에 살고 있는 가구가 44.5%, 아파트 41.7%, 다세대주택 7.4% 순

- 2000년에 비해 아파트, 다세대주택에 거주하는 가구는 증가한 반면, 단독주택과 연립주택 등은 감소

(단위 : 천가구, %)

	계	단독 주택	아파트	연립주택	다세대 주 택	영업용 건물내 주택	주택이외 의 거처
2000년	14,312	7,103	5,238	836	458	593	84
2005년	15,887	7,064	6,629	527	1,168	282	217
증감(2000～2005)	1,575	-39	1,391	-309	710	-311	133
(증감률)	11.0	-0.5	26.6	-37.0	155.1	-52.5	157.1

자기집에 살고 있는 가구가 55.6%, 전세22.4%, 월세19.0%

	계	자가	전세	월세	무상
- 가구수(천가구)	15,887	8,828	3,557	3,012	490
구성비(%)	(100.0)	(55.6)	(22.4)	(19.0)	(3.1)

□ 주택 부문

2005. 11. 1일 현재 우리나라의 총주택수(빈집포함)는 13,223천호로 2000년에 비해 15.3% 증가

- 주택유형은 아파트가 52.7%로 전체 주택의 절반을 넘어섬

(단위 : 천가구, %)

	계		단독주택		아파트		연립주택		다세대 주택		비거주용 건물내주택
2000년	11,472	(100.0)	4,269	(37.2)	5,480	(47.8)	850	(7.4)	472	(4.1)	401	(3.5)
2005년	13,223	(100.0)	4,264	(32.2)	6,963	(52.7)	559	(4.2)	1,229	(9.3)	209	(1.6)
증감	1,750		-6		1,483		-291		757		-193
(증감률)	15.3		-0.1		27.1		-34.3		160.3		-48.0

2-2. 주택 유형별 현황

(단위 : 천호, %)

구 분		계		단독주택		아파트		연립주택		다세대 주택		비거주용 건물내 주택
전국	2000	11,472	(100.0)	4,269	(37.2)	5,480	(47.8)	850	(7.4)	472	(4.1)	401	(3.5)
	2005	13,223	(100.0)	4,264	(32.2)	6,963	(52.7)	559	(4.2)	1,229	(9.2)	209	(1.6)
	증감	1,750		-6		1,483		-291		757		-193
	(증감률)	15.3		-0.1		27.1		-34.3		158.0		-48.0
서울	2000	1,973	(100.0)	498	(25.3)	1,011	(51.2)	221	(11.2)	183	(9.3)	60	(3.1)
	2005	2,322	(100.0)	456	(19.6)	1,259	(54.2)	147	(6.3)	431	(18.5)	30	(1.3)
부산	2000	830	(100.0)	270	(32.6)	439	(52.8)	60	(7.3)	33	(3.9)	28	(3.4)
	2005	967	(100.0)	261	(26.9)	555	(57.4)	41	(4.2)	93	(9.7)	17	(1.8)
대구	2000	545	(100.0)	181	(33.3)	311	(57.1)	16	(3.0)	17	(3.1)	20	(3.6)
	2005	609	(100.0)	178	(29.3)	366	(60.1)	8	(1.2)	45	(7.4)	12	(2.0)
인천	2000	632	(100.0)	121	(19.2)	345	(54.6)	83	(13.2)	66	(10.4)	16	(2.6)
	2005	724	(100.0)	114	(15.7)	396	(54.8)	22	(3.0)	184	(25.2)	8	(1.2)
광주	2000	338	(100.0)	93	(27.6)	229	(67.7)	4	(1.2)	1	(0.2)	11	(3.3)
	2005	379	(100.0)	96	(25.3)	269	(70.9)	5	(1.4)	4	(1.0)	5	(1.4)
대전	2000	334	(100.0)	85	(25.6)	200	(60.1)	30	(8.9)	7	(2.2)	11	(3.4)
	2005	380	(100.0)	89	(23.5)	242	(63.8)	16	(4.2)	27	(7.1)	5	(1.4)
울산	2000	239	(100.0)	63	(26.3)	148	(62.0)	13	(5.3)	7	(2.9)	8	(3.6)
	2005	277	(100.0)	67	(24.1)	177	(64.1)	9	(3.1)	18	(6.5)	6	(2.3)
경기	2000	2,126	(100.0)	506	(23.8)	1,202	(56.6)	251	(11.8)	110	(5.2)	57	(2.7)
	2005	2,736	(100.0)	522	(19.1)	1,708	(62.4)	154	(5.6)	320	(11.7)	32	(1.2)
강원	2000	458	(100.0)	228	(49.9)	181	(39.5)	24	(5.3)	2	(0.5)	22	(5.1)
	2005	494	(100.0)	235	(47.7)	220	(44.5)	23	(4.6)	4	(0.9)	11	(2.3)
충북	2000	422	(100.0)	203	(48.0)	180	(42.6)	20	(4.7)	3	(0.8)	17	(4.1)
	2005	456	(100.0)	208	(45.5)	217	(47.5)	17	(3.7)	6	(1.4)	8	(1.8)
충남	2000	585	(100.0)	334	(57.1)	190	(32.4)	30	(5.1)	8	(1.4)	23	(4.2)
	2005	635	(100.0)	336	(53.0)	246	(38.7)	24	(3.7)	18	(2.9)	11	(1.7)
전북	2000	569	(100.0)	303	(53.2)	227	(39.9)	15	(2.6)	2	(0.4)	22	(4.0)
	2005	598	(100.0)	299	(50.1)	271	(45.3)	15	(2.5)	4	(0.6)	9	(1.5)
전남	2000	647	(100.0)	426	(65.8)	175	(27.1)	13	(2.0)	2	(0.3)	31	(4.9)
	2005	671	(100.0)	424	(63.2)	216	(32.1)	13	(2.0)	5	(0.8)	12	(1.8)
경북	2000	825	(100.0)	468	(56.7)	276	(33.5)	30	(3.7)	11	(1.3)	39	(4.9)
	2005	878	(100.0)	474	(54.0)	328	(37.4)	28	(3.2)	28	(3.2)	19	(2.2)
경남	2000	822	(100.0)	412	(50.1)	342	(41.5)	27	(3.3)	11	(1.3)	31	(3.8)
	2005	943	(100.0)	421	(44.7)	455	(48.3)	26	(2.7)	24	(2.5)	17	(1.8)
제주	2000	128	(100.0)	77	(60.5)	23	(18.3)	12	(9.2)	9	(7.4)	6	(4.8)
	2005	153	(100.0)	82	(53.1)	37	(24.3)	12	(7.9)	18	(11.9)	4	(2.7)

2-3. 2005 주택 규모별 현황

(단위 : 호, %)

규 모 별	주 택		아 파 트
	주 택 수	구성비율	아파트수	구성비율
합 계	12,494,827	100.0%	6,626,957	100.0%
23㎡미만	37,348	0.3%	3,456	0.1%
23～30㎡	214,686	1.7%	141,859	2.1%
30㎡미만	252,034	2.0%	145,315	2.2%
30～46㎡	1,216,388	9.7%	617,412	9.3%
46～63㎡	3,508,578	28.1%	2,282,419	34.4%
30㎡이상 63㎡미만	4,724,966	37.8%	2,899,831	43.8%
63～96㎡	4,767,425	38.2%	2,680,621	40.5%
96～129㎡	1,363,379	10.9%	538,131	8.1%
129～162㎡	636,768	5.1%	281,858	4.3%
162～228㎡	448,975	3.6%	76,063	1.1%
129㎡이상 228㎡미만	1,085,743	8.7%	357,921	5.4%
228～327㎡	185,302	1.5%	4,848	0.1%
327㎡이상	115,978	0.9%	290	0.0%
228㎡이상	301,280	2.4%	5,138	0.1%

※ 위 주택수에는 설문조사가 불가한 빈집수(728천호)가 포함되지 않아 전체 주택수(13,223천호)와 차이를 보임

2-4. 자가점유가구율/자가보유율

□ 우리나라 : 자가점유율 통계산출

【자가점유율】: 자기 집에 살고 있는 가구

◦ 산정방법 : 자가점유 = (자가 거주가구/일반가구)*100

* 일반가구 = 總 가구 - 집단가구 - 외국인가구

◦ '05년 통계 : 55.6% = 8,828천 가구/15,887*천 가구

* 15,887천가구 = 15,988 - 16(집단가구) - 85(외국인가구)

【자가보유율*】: 자기 집을 소유하고 있는 가구

◦ 산정방법 : 자가보유율 =〔자가 거주+전월세․무상 가구중 타지소유가구〕
/일반가구×100

* '05년 센서스에서 처음으로 타지소유 주택을 조사함으로서, 간접적으로 산출가능

* 센서스에 의하면 타지주택 소유가구는 1,794천 가구로 이중 747천가구는 무주택이고, 1,047천가구는 자가주택 소유

◦ '05년 통계 : 60.3% = 9,575*가구=/15,887천 가구

* 9,575천가구 = 8,828(자가거주) + 747(전월세 등 가구중 타지소유 가구)

□ 외국 통계 : 자가주택 점유비율

◦ 외국의 경우, 우리와 같이 가구를 기준으로 하지 않고, 주택을 기준으로 하여 자가점유율을 산출

◦ 자가 점유가구비율 = 자가 거주 주택수/빈집을 제외한 총 주택수

<각국의 자가점유/거주 현황 (2003년 기준)>

국 가	1980년				2003년				공공임대 주택 비중 (2003)
	Rent	Owner -occupied	Cooperative	Other	Rent	Owner -occupied	Cooperative	Other
미국	-	-	-	-	31.7	68.3	-	-	1.0
일본	-	-	-	-	36.6	61.2	-	-	7.0
영국	43	57	-	0	29.5	70.5	-	0	19.2
오스트리아	43	52	-	5	39	58	-	3	14.3
벨기에	38	59	0	3	31	68	-	2	7.0
덴마크	43	55	1	1	40	53	7	0	20.0
핀란드	30	63	0	7	34	63	0	3	17.2
프랑스	41	47	-	12	38	56	-	6	17.5
독일	61	39	-	0	55	45	-	0	6.5
아일랜드	24	76	-	0	18	77	-	5	4.6
룩셈부르크	39	60	-	1	26	67	-	7	1.9
네델란드	58	42	-	0	45	55	-	0	34.6
포르투칼	39	52	-	5	21	75	-	4	3.3
스페인	21	73	-	6	11	82	-	7	0.9
스웨덴	42	42	16	0	39	46	15	0	21.0

자료 : National Board of Housing, Building and Planning, ｢Housing Statistics in the European Union 2004｣, Sweden; 미국 센서스, 일본 센서스, 영국 주택서베이 결과

2-5. 가구원수별 단칸방 거주가구 추이

(단위 : 가구)

가구원 방 수		1인	2인	3인	4인	5인	6인	7인	합계
단칸방	’95	787,984	385,244	218,384	172,968	24,027	1,002	143	1,589,752
	'00	736,806	235,774	87,008	55,777	7,943	180	30	1,123,518
	'05	543,220	235,660	141,640	145,060	33,683	5,772		1,105,035

※ '05년 현황은 동부문 인구주택총조사 결과 미집계로, '05년주택수요조사연구용역 결과를 토대로 추계

2-6. 가구당 평균 사용방수 추이

(단위 : 천가구, %, 개)

구 분	사 용 방 수
	계	1개	2개	3개	4개	5개	6개+	평균사용 방 수
’85	9,571	3,115	3,255	2,134	744	226	93	-
’90	11,354	2,924	3,263	2,854	1,518	597	195	-
'00	14,312	1,124	1,673	4,352	5,279	1,413	471	3.4
	(100.0)	(7.9)	(11.7)	(30.4)	(36.9)	(9.9)	(3.3)
'05	15,887	1,025	1,323	4,070	6,887	1,916	665	3.6
	(100.0)	(6.5)	(8.3)	(25.6)	(43.4)	(12.1)	(4.2)
증감(2000-2005)	1,575	-98	-350	-282	1,608	503	194	0.2
(증감률)	11.0	-8.7	-20.9	-6.5	30.5	35.6	41.3

2-7. 1인당 주거면적 추이

(단위 : ㎡, %)

구 분	합계	단독	아파트	연립	다세대
’85	11.2	-	-	-	-
’95	17.2	-	-	-	-
'00	20.2	19.8	20.5	19.5	17.5
'05	22.8	23.8	22.8	22.5	20.2
증감률('00～'05)	13.1	20	11.2	15.2	15.0

3. 주택가격 동향

3-1. 매매

(괄호 안은 아파트, 단위 :%)

구분	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
전 국	2.0	-12.4	3.4	0.4	9.9	16.4	5.7	-2.1	4.0	11.6	3.1
	(4.7)	(-13.6)	(8.5)	(1.4)	(14.5)	(22.8)	(9.6)	(-0.6)	(5.9)	(13.8)	(2.1)
수도권	-	-	-	2.3	13.9	21.8	7.4	-2.9	5.1	20.3	5.6
				(3.1)	(19.2)	(29.3)	(10.1)	(-2.5)	(7.2)	(24.6)	(4.0)
서 울	2.0	-13.2	5.6	3.1	12.9	22.5	6.9	-1.4	6.3	18.9	5.4
	(5.2)	(-14.6)	(12.5)	(4.2)	(19.3)	(30.8)	(10.2)	(-1.0)	(9.1)	(24.1)	(3.6)
강 북	1.0	-11.1	2.0	1.4	7.7	16.3	2.9	-1.2	3.3	14.8	8.7
	(4.8)	(-16.6)	(8.1)	(2.7)	(14.4)	(22.6)	(3.5)	(-0.6)	(3.2)	(19.0)	(8.3)
강 남	2.9	-15.3	9.1	4.4	17.5	27.4	10.5	-1.6	9.4	22.7	2.6
	(5.4)	(-13.5)	(15.3)	(5.0)	(22.0)	(35.2)	(14.3)	(-1.3)	(13.5)	(27.6)	(0.5)
지방광역시	-	-	-	-	-	-	-	-1.5	2.8	2.2	-0.3
								(0.6)	(4.0)	(2.1)	(-0.6)
지방8도	-	-	-	-	-	-	-	-0.8	2.9	1.9	0.3
								(2.5)	(5.1)	(3.0)	(0.3)

3-2. 전세

(괄호 안은 아파트, 단위 :%)

구분	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
전 국	0.8	-18.4	16.8	11.1	16.4	10.1	-1.4	-5.0	3.0	6.5	2.6
	(1.6)	(-20.2)	(26.7)	(12.2)	(20.0)	(12.2)	(-0.4)	(-2.7)	(5.7)	(7.6)	(1.9)
수도권	-	-	-	13.9	20.0	9.5	-3.3	-7.2	3.8	10.4	3.7
				(13.0)	(24.9)	(10.5)	(-2.7)	(-5.2)	(7.5)	(11.7)	(2.1)
서 울	-1.1	-22.7	22.2	13.8	18.7	10.8	-3.9	-7.2	2.3	9.8	3.7
	(-1.5)	(-22.4)	(32.5)	(12.1)	(23.4)	(11.4)	(-3.2)	(-4.4)	(6.2)	(11.5)	(2.2)
강 북	-0.4	-22.1	19.5	15.0	16.1	9.8	-4.8	-7.0	-0.1	9.6	5.4
	(-0.4)	(-26.9)	(31.8)	(10.6)	(23.0)	(11.9)	(-4.7)	(-3.3)	(2.9)	(11.8)	(4.6)
강 남	-2.0	-23.2	25.0	12.5	21.0	11.8	-3.0	-7.5	4.7	10.1	2.2
	(-2.2)	(-19.8)	(32.9)	(12.9)	(23.6)	(11.2)	(-2.3)	(-5.2)	(8.6)	(11.3)	(0.5)
지방광역시	-	-	-	-	-	-	-	-3.5	2.0	2.5	0.9
								(-1.1)	(3.6)	(3.0)	(1.1)
지방8도	-	-	-	-	-	-	-	-1.8	2.6	2.7	1.7
								(0.8)	(4.4)	(4.1)	(2.2)

4. 주택건설 관련

4-1. 지역별 주택건설 실적

(단위 : 호)

지역별	'90	'91	'92	'93	'94	'95	'96	'97	'98
계 획	450,000	500,000	500,000	550,000	550,000	550,000	550,000	550,000	500,000
실 적	750,378	613,083	575,492	695,319	622,854	619,057	592,132	596,435	306,031
서 울	120,371	103,497	106,441	111,656	86,220	103,617	104,801	70,446	28,994
부 산	49,237	46,566	45,095	57,004	41,607	32,190	42,600	35,468	21,125
대 구	41,566	31,130	29,683	34,040	48,015	36,998	29,490	37,878	3,132
인 천	62,451	28,227	32,391	38,734	38,728	36,683	27,232	19,671	9,042
광 주	28,976	15,556	21,370	17,402	29,176	32,390	16,920	28,311	7,113
대 전	22,959	29,226	26,957	28,451	16,359	14,712	11,793	9,145	10,418
울 산	-	-	-	-	-	-	-	8,154	4,154
경 기	195,975	142,961	144,151	182,031	146,458	127,811	139,894	139,253	110,633
강 원	20,708	12,856	13,241	26,171	15,602	33,659	26,741	18,475	14,640
충 북	22,989	20,339	14,156	28,203	21,647	25,184	17,221	30,633	17,132
충 남	20,553	19,976	17,105	33,698	31,935	36,139	40,983	53,302	15,402
전 북	22,901	21,642	19,505	27,566	25,092	27,598	21,861	26,194	7,816
전 남	31,841	21,991	23,594	23,514	25,933	16,271	21,781	20,479	12,575
경 북	36,083	37,686	29,132	36,552	45,265	31,401	32,967	40,879	16,667
경 남	67,799	74,768	47,763	45,264	46,642	58,338	53,751	53,931	22,525
제 주	5,969	6,662	4,908	5,033	4,175	6,066	4,097	4,216	4,663

수도권	378,797	274,685	282,983	332,421	271,406	268,111	271,927	229,370	148,669

지역별	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
계 획	500,000	500,000	500,000	550,000	500,000	520,000	520,000	520,000	520,000
실 적	404,715	433,488	529,854	666,541	585,382	463,800	463,641	469,503	555,792
서 울	61,460	96,936	116,590	159,767	115,755	58,122	51,797	39,694	62,842
부 산	17,319	21,603	38,580	66,400	43,418	20,509	25,458	48,741	41,254
대 구	9,353	21,033	34,919	27,464	34,405	25,370	41,600	27,625	18,174
인 천	9,253	20,471	54,547	55,008	29,392	22,440	17,588	15,876	41,571
광 주	6,777	7,935	9,582	20,835	28,033	12,124	16,850	23,291	13,088
대 전	6,800	9,604	5,833	16,642	21,220	15,455	13,724	9,718	11,180
울 산	6,787	8,670	10,364	13,550	12,481	12,381	10,479	13,393	24,507
경 기	166,741	123,578	133,259	161,473	152,142	125,157	128,516	116,488	198,138
강 원	15,483	9,047	11,367	11,190	20,850	20,748	23,691	20,955	10,677
충 북	12,429	12,418	13,164	8,479	10,942	26,812	16,252	18,195	19,983
충 남	18,438	15,294	13,735	20,748	21,671	32,857	21,326	30,079	29,317
전 북	14,052	11,535	12,571	14,183	16,820	15,583	21,752	16,332	11,842
전 남	15,172	15,347	12,603	15,215	10,940	18,763	8,369	13,759	15,255
경 북	18,098	22,996	22,318	24,386	21,572	20,108	20,393	27,043	24,285
경 남	19,977	29,923	33,658	40,252	36,929	33,940	42,685	44,515	31,503
제 주	7,576	7,098	6,764	10,949	8,812	3,431	3,161	3,799	2,176

수도권	237,454	240,985	304,396	376,248	297,289	205,719	197,901	172,058	302,551

4-2. 유형별 주택건설 실적

(단위 : 호)

유형별	'90	'91	'92	'93	'94	'95	'96	'97	'98
계 (%)	750,378 (100.0)	613,083 (100.0)	575,492 (100.0)	695,319 (100.0)	622,854 (100.0)	619,057 (100.0)	592,132 (100.0)	596,435 (100.0)	306,031 (100.0)
단독주택 (%)	105,445 (14.1)	69,189 (11.3)	53,276 (9.3)	52,004 (7.5)	42,380 (6.8)	55,710 (9.0)	61,263 (10.3)	52,948 (8.9)	23,773 (7.8)
아 파 트 (%)	501,036 (66.8)	424,082 (69.1)	469,551 (81.5)	540,006 (77.7)	521,322 (83.7)	497,273 (80.3)	462,548 (78.1)	484,949 (81.3)	262,879 (85.9)
연 립 (%)	18,314 (2.4)	18,190 (2.9)	9,248 (1.6)	22,878 (3.3)	16,604 (2.7)	17,212 (2.8)	18,210 (3.1)	19,219 (3.2)	7,363 (2.4)
다 세 대 (%)	125,583 (16.7)	101,622 (16.6)	43,417 (7.5)	80,431 (11.6)	42,548 (6.8)	48,862 (7.9)	50,111 (8.5)	39,319 (6.6)	12,016 (3.9)

유형별	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
계 (%)	404,715 (100.0)	433,488 (100.0)	529,854 (100.0)	666,541 (100.0)	585,382 (100.0)	463,800 (100.0)	463,641 (100.0)	469,503 (100.0)	555,792 (100.0)
단독주택 (%)	33,772 (8.4)	34,777 (8.0)	49,454 (9.3)	53,323 (8.0)	42,173 (7.2)	34,237 (7.4)	27,799 (6.0)	37,711 (8.0)	38,851 (7.0)
아 파 트 (%)	345,345 (85.3)	331,579 (76.5)	267,401 (50.5)	384,692 (57.7)	468,763 (80.1)	404,878 (87.3)	415,511 (89.6)	412,891 (88.0)	476,462 (85.7)
연 립 (%)	7,640 (1.9)	10,242 (2.4)	8,592 (1.6)	7,963 (1.2)	6,265 (1.1)	3,697 (0.8)	4,613 (1.0)	4,678 (1.0)	4,696 (0.8)
다 세 대 (%)	17,958 (4.4)	56,890 (13.1)	204,407 (38.6)	220,563 (33.1)	68,181 (11.6)	20,988 (4.5)	15,718 (3.4)	14,223 (3.0)	23,184 (4.2)

4-3. 국민임대 주택건설 실적('07년말)

(단위 : 호)

구 분	계	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
계	556,406	2,501	20,226	10,009	35,227	50,819	71,791	91,423	96,183	88,999	89,228
수도권	286,104	2,501	9,478	7,490	12,488	24,565	40,077	53,504	42,956	40,812	52,233
서 울	39,906	-	245	-	350	1,164	5,926	5,861	15,809	6,033	4,518
경 기	213,417	2,501	8,519	5,794	11,517	17,813	32,900	43,967	24,984	29,868	35,554
인 천	32,781	-	714	1,696	621	5,588	1,251	3,676	2,163	4,911	12,161
부 산	19,173	-	1,712	1,350	-	4,003	4,592	1,002	3,581	1,444	1,489
대 구	20,225	-	1,128	-	2,414	499	5,843	889	4,337	4,339	776
대 전	21,742	-	880	-	3,234	4,583	853	709	7,311	4,172	-
광 주	23,042	-	1,291	-	2,430	1,416	2,752	3,021	7,086	3,395	1,651
울 산	8,580	-	534	693	1,196	-	2,362	0	845	914	2,036
강 원	19,497	-	688	-	1,800	1,768	1,282	4,090	2,724	4,893	2,252
충 북	25,178	-	1,191	-	2,536	843	2,774	4,411	4,602	3,869	4,952
충 남	22,390	-	1,144	-	656	2,064	1,230	3,270	4,468	3,878	5,680
전 북	27,292	-	686	-	1,414	1,574	2,011	5,874	6,252	4,036	5,445
전 남	16,024	-	-	476	2,005	1,497	592	2,478	1,983	3,261	3,732
경 북	19,986	-	480	-	490	3,858	2,506	5,451	2,351	3,036	1,814
경 남	41,071	-	594	-	3,944	3,256	4,596	6,081	6,873	9,259	6,468
제 주	6,102	-	420	-	620	893	321	643	814	1,691	700

4-4. 부문별 주택건설 실적

(단위 : 천호)

구 분	'91	'92	'93	'94	'95	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
계	613	575	695	623	619	592	596	306	405	433	530	667	585	464	463	470	556
공공부문 · 분양 · 임대	164 88 76	195 132 63	227 186 41	258 183 75	228 146 82	232 121 111	219 94 125	131 37 94	151 42 109	140 44 96	128 25 103	124 37 87	121 35 86	124 28 96	141 41 100	144 44 100	157 52 105
민간부문	449	380	468	365	391	360	377	175	254	293	402	543	464	340	322	326	399

4-5. 규모별 주택건설 실적

(단위 : 호)

구 분	1998				1999
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
계	306,031	139,793 (45.7%)	106,891 (34.9%)	59,347 (19.4)	404,715	139,666 (34.5%)	150,829 (37.3%)	114,220 (28.2%)
수도권	148,669	51,434 (34.6%)	57,470 (38.7%)	39,765 (26.7)	237,454	53,915 (22.7%)	92,542 (39.0%)	90,997 (38.3%)
서 울	28,994	9,278	11,888	7,828	61,460	12,210	24,205	25,045
부 산	21,125	4,939	9,784	6,402	17,319	5,254	7,697	4,368
대 구	3,132	1,133	830	1,169	9,353	3,789	4,186	1,378
인 천	9,042	2,583	3,283	3,176	9,253	3,977	3,303	1,973
광 주	7,113	2,690	4,084	339	6,777	2,263	4,037	477
대 전	10,418	3,775	4,587	2,056	6,800	2,172	1,730	2,898
울 산	4,154	1,844	1,601	709	6,787	2,201	3,713	873
경 기	110,633	39,573	42,299	28,761	166,741	37,728	65,034	63,979
강 원	14,640	9,208	4,010	1,422	15,483	7,579	5,469	2,435
충 북	17,132	13,388	2,676	1,068	12,429	8,897	2,466	1,066
충 남	15,402	9,534	3,600	2,268	18,438	14,596	2,061	1,781
전 북	7,816	4,265	2,908	643	14,052	8,509	4,937	606
전 남	12,575	7,542	4,422	611	15,172	5,789	7,500	1,883
경 북	16,667	12,389	2,879	1,399	18,098	12,077	4,851	1,170
경 남	22,525	14,015	7,480	1,030	18,977	9,106	6,757	3,114
제 주	4,663	3,637	560	466	7,576	3,519	2,883	1,174

(단위 : 호)

구 분	2000				2001
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
계	433,488	131,936 (30.4%)	207,570 (47.9%)	93,982 (21.7%)	529,854 (100%)	220,686 (41.7%)	224,522 (42.4%)	84,646 (16.0%)
수도권	240,985	70,449 (29.2%)	111,791 (47.1%)	58,745 (24.6%)	304,396 (100%)	133,680 (43.1%)	123,522 (42.5%)	47,194 (14.4%)
서 울	96,936	23,469	41,041	32,426	116,590	36,038	56,755	23,797
부 산	21,603	7,268	10,128	4,207	38,580	16,830	17,299	4,451
대 구	21,033	3,518	10,033	7,482	34,919	8,454	19,371	7,094
인 천	20,471	11,401	7,708	1,362	54,547	41,901	9,226	3,420
광 주	7,935	2,238	4,582	1,115	9,582	4,778	3,824	980
대 전	9,604	1,761	3,506	4,337	5,833	2,773	1,146	1,914
울 산	8,670	1,682	5,534	1,454	10,364	4,490	4,812	1,062
경 기	123,578	35,579	63,042	24,957	133,259	55,741	57,541	19,977
강 원	9,047	2,008	4,848	2,191	11,367	4,381	4,967	2,019
충 북	12,418	4,002	6,661	1,755	13,164	6,611	4,599	1,954
충 남	15,294	7,256	5,528	2,510	13,735	4,079	7,235	2,421
전 북	11,535	3,242	6,986	1,307	12,571	5,559	5,134	1,878
전 남	15,347	4,446	8,677	2,224	12,603	2,861	7,104	2,638
경 북	22,996	10,236	10,563	2,197	22,318	10,099	8,825	3,394
경 남	29,923	11,237	16,198	2,488	33,658	13,281	13,793	6,584
제 주	7,098	2,593	2,535	1,970	6,764	2,810	2,891	1,063

(단위 : 호)

구 분	2002				2003
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
전 국	666,541 (100%)	236,414 (35.5%)	303,876 (45.6%)	126,251 (18.9%)	585,382 (100%)	169,622 (29.0%)	278,006 (47.5%)	137,754 (23.5%)
수 도 권	376,248 (100%)	144,564 (38.4%)	167,634 (44.6%)	64,050 (17.0%)	297,289 (100%)	97,048 (32.6%)	140,180 (47.2%)	60,061 (20.2%)
서 울	391,277	53,586	72,371	33,810	115,755	31,029	55,175	29,551
부 산	153,236	24,019	27,591	14,790	43,418	10,536	22,119	10,763
대 구	96,274	3,463	17,115	6,886	34,405	8,584	16,004	9,817
인 천	113,792	21,525	23,736	9,747	29,392	7,726	17,275	4,391
광 주	76,901	9,284	8,996	2,555	28,033	5,011	11,552	11,470
대 전	59,082	8,003	6,356	2,283	21,220	5,276	10,986	4,958
울 산	38,512	2,620	7,894	3,036	12,481	3,251	7,838	1,392
경 기	465,757	69,453	71,527	20,493	152,142	58,293	67,730	26,119
강 원	52,890	3,529	4,366	3,295	20,850	5,661	9,839	5,350
충 북	30,363	1,822	3,106	3,551	10,942	4,965	3,022	2,955
충 남	64,090	3,213	12,331	5,204	21,671	3,146	11,898	6,627
전 북	47,823	6,730	5,201	2,252	16,820	4,771	6,760	5,289
전 남	37,095	4,715	6,587	3,913	10,940	1,984	5,841	3,115
경 북	67,530	9,461	11,720	3,205	21,572	7,531	9,962	4,079
경 남	114,110	10,792	19,672	9,788	36,929	10,163	17,930	8,836
제 주	28,573	4,199	5,307	1,443	8,812	1,695	4,075	3,042

(단위 : 호)

구 분	2004				2005
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
전 국	463,800 (100%)	138,986 (30.0%)	212,308 (45.8%)	112,506 (24.2%)	463,641 (100%)	135,443 (29%)	200,910 (43%)	127,288 (27%)
수 도 권	205,719 (100%)	77,083 (37.5%)	87581 (42.6%)	41,055 (19.9%)	197,901 (100%)	61,755 (31%)	89,594 (45%)	46,552 (24%)
서 울	161,716	15,929	27,081	15,112	51,797	19,072	22,760	9,965
부 산	71,425	2,760	8,939	8,810	25,458	6,527	9,669	9,262
대 구	108,570	2,845	14,371	8,154	41,600	6,950	19,068	15,582
인 천	57,616	6,202	9,108	7,130	17,588	3,581	7,665	6,342
광 주	45,824	3,627	4,449	4,048	16,850	7,569	6,092	3,189
대 전	42,903	2,423	9,049	3,983	13,724	7,825	2,571	3,328
울 산	33,339	1,021	8,018	3,342	10,479	1,545	3,912	5,022
경 기	382,189	54,952	51,392	18,813	128,516	39,102	59,169	30,245
강 원	68,130	6,454	8,797	5,497	23,691	6,838	11,580	5,273
충 북	59,316	7,895	12,323	6,594	16,252	5,603	6,710	3,939
충 남	75,509	5,312	17,264	10,281	21,326	5,523	8,475	7,328
전 북	59,087	6,252	4,878	4,453	21,752	7,403	7,711	6,638
전 남	35,501	3,741	8,591	6,431	8,369	2,456	3,297	2,616
경 북	60,894	7,806	9,136	3,166	20,393	3,921	9,519	6,953
경 남	119,310	10,255	17,819	5,866	42,685	10,403	21,714	10,568
제 주	9,753	1,512	1,093	826	3,161	1,125	998	1,038

(단위 : 호)

구 분	2006				2007
	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과	계	60㎡이하	60-85㎡	85㎡초과
전 국	469,503	121,059 (25.8%)	177,957 (37.9%)	170,487 (36.3%)	555,792 (100%)	145,419 (26%)	201,968 (36%)	208,405 (38%)
수도권	172,058	53,929 (31.3%)	64,963 (37.8%)	53,166 (30.9%)	302,551 (100%)	87,904 (29%)	112,612 (37%)	102,035 (34%)
서 울	39,694	12,043	15,678	11,973	62,842	23,861	27,870	11,111
부 산	48,741	8,040	18,772	21,929	41,254	7,520	11,844	21,890
대 구	27,625	6,258	7,891	13,476	18,174	1,968	8,024	8,182
인 천	15,876	6,062	5,842	3,972	41,571	15,717	11,410	14,444
광 주	23,291	4,379	12,403	6,509	13,088	2,809	3,894	6,385
대 전	9,718	4,543	3,456	1,719	11,180	282	5,166	5,732
울 산	13,393	1,333	999	11,061	24,507	2,591	11,129	10,787
경 기	116,488	35,824	43,443	37,221	198,138	48,326	73,332	76,480
강 원	20,955	5,923	7,276	7,756	10,677	3,908	3,147	3,622
충 북	18,195	4,297	5,713	8,185	19,983	5,629	6,035	8,319
충 남	30,079	4,596	13,136	12,347	29,317	6,350	10,477	12,490
전 북	16,332	5,882	6,442	4,008	11,842	6,711	3,046	2,085
전 남	13,759	3,657	4,574	5,528	15,255	5,676	5,176	4,403
경 북	27,043	4,834	12,425	9,784	24,285	4,042	10,362	9,881
경 남	44,515	11,554	18,950	14,011	31,503	9,176	10,655	11,672
제 주	3,799	1,834	957	1,008	2,176	853	401	922

4-6. 연도별 다가구 주택건설 실적

(단위 : 호)

구 분	1991		1992		1993
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	41,758	172,089	28,582	124,921	41,151	185,208
서 울	20,615	96,332	15,117	73,134	18,831	91,523
부 산	5,073	16,503	3,494	12,225	2,583	8,916
대 구	3,523	9,870	2,273	5,700	5,626	17,463
인 천	955	5,194	774	3,687	1,956	9,441
광 주	352	1,353	258	949	319	1,016
대 전	535	1,695	191	785	205	761
울 산	0	0	0	0	0	0
경 기	4,165	20,342	2,702	16,075	6,721	39,286
강 원	625	1,571	544	1,663	635	2,582
충 북	971	3,365	505	1,705	730	2,836
충 남	181	505	158	608	148	784
전 북	456	1,264	358	1,065	588	1,861
전 남	55	146	27	75	8	25
경 북	1,274	3,471	659	1,774	774	2,093
경 남	2,868	10,106	1,456	5,266	1,963	6,379
제 주	110	372	66	210	64	242
수도권	25,735	12,1868	18,593	92,896	27,508	140,250

(단위 : 호)

구 분	1994		1995		1996
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	28,836	125,107	31,671	169,680	33,692	193,082
서 울	8,585	45,932	10,168	68,839	12,687	85,662
부 산	1,757	5,553	1,902	5,792	1,107	3,246
대 구	5,768	18,480	4,151	13,819	2,810	10,021
인 천	1,401	6,100	1,290	8,436	979	8,063
광 주	383	1,244	780	2,451	918	3,086
대 전	166	684	468	2,273	1,452	12,147
울 산	0	0	0	0	0	0
경 기	5,900	28,874	7,129	42,592	7,469	38,115
강 원	642	3,743	796	5,406	1,067	5,883
충 북	632	3,029	757	3,431	749	3,855
충 남	0	0	435	3,449	653	6,421
전 북	597	1,923	451	1,800	363	1,867
전 남	41	136	65	206	18	72
경 북	886	2,707	747	3,018	913	6,472
경 남	1,920	6,206	2,361	7,597	2,346	7,642
제 주	158	496	171	571	161	530
수도권	15,886	80,906	18,587	119,867	21,135	131,840

(단위 : 호)

구 분	1997		1998		1999
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	19,600	97,441	3,751	16,656	6,041	29,992
서 울	3,879	18,804	566	2,852	525	2,686
부 산	645	1,975	199	515	462	1,341
대 구	1,832	6,342	295	710	875	3,952
인 천	356	4,367	107	665	165	1,096
광 주	687	2,666	91	348	284	1,014
대 전	992	10,090	202	1,861	323	1,402
울 산	774	964	54	136	101	289
경 기	5,333	22,492	1,153	3,817	1,303	7,410
강 원	704	6,075	169	915	233	1,546
충 북	1,110	6,315	180	1,584	372	3,333
충 남	495	4,740	132	853	173	1,240
전 북	612	2,425	103	356	134	561
전 남	34	329	10	78	93	414
경 북	547	2,869	116	826	211	1,469
경 남	1,485	6,453	309	900	669	1,858
제 주	145	535	65	240	118	381
수도권	9,568	45,663	1,826	7,334	1,993	11,192

(단위 : 호)

구 분	2000		2001		2002		2003
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	11,326	64,403	24,871	206,172	38,264	257,529	24,460	148,186
서 울	1,813	8,961	2,996	15,869	3,604	15,507	1,330	5,013
부 산	229	892	297	1,404	488	1,959	229	616
대 구	1,362	9,986	2,691	18,649	2,046	12,494	1,664	10,546
인 천	438	3,491	1,617	19,802	317	1,884	381	2,466
광 주	330	1,752	962	8,636	1,479	16,670	403	1,988
대 전	741	4,818	2,328	21,115	1,857	16,380	1,056	7,228
울 산	144	889	499	1,600	594	1,802	355	987
경 기	3,575	15,639	6,896	61,405	7,349	49,529	5,345	30,619
강 원	247	1,534	479	5,135	1,285	9,806	1,423	10,345
충 북	563	5,500	1,113	11,882	1,911	14,760	493	3,391
충 남	298	2,204	608	6,506	1,371	14,833	709	6,265
전 북	163	1,134	504	5,470	836	8,459	324	2,456
전 남	119	866	205	1,921	302	2,306	199	1,036
경 북	337	2,771	1,470	16,308	1,039	10,163	1,601	17,081
경 남	746	3,075	1,723	8,112	1,649	9,078	1,319	6,837
제 주	221	891	483	2,358	867	4,979	573	3,214
수도권	5,826	28,091	11,509	97,076	11,270	66,920	7,056	38,098

(단위 : 호)

구 분	2004		2005		2006		2007
	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수	동 수	세대수
전 국	15,992	140,019	7,367	39,151	9,075	58,714	12,599	85,311
서 울	585	21,812	377	1,236	364	1,591	433	1,852
부 산	138	402	179	381	88	269	122	408
대 구	571	3,327	494	2,874	813	6,189	825	6,572
인 천	355	1,736	228	902	153	755	347	1,752
광 주	367	2,218	396	2,140	424	2,566	602	3,544
대 전	311	1,428	263	1,288	360	1,749	265	1,565
울 산	288	1,244	279	1,452	486	2,903	926	6,387
경 기	3,134	19,561	1,573	5,626	2,097	9,663	2,956	14,407
강 원	1,216	8592	570	3,004	629	2,573	785	3,599
충 북	848	7,182	349	2,269	459	3,335	652	4,866
충 남	1186	12918	468	2,938	458	3,841	559	4,609
전 북	237	1779	234	1,736	349	3,084	466	3,845
전 남	180	713	115	556	155	740	301	1,733
경 북	1,087	7,321	880	8,825	1302	15,069	1,805	21,287
경 남	1,166	5,627	766	3,305	802	3,786	1,457	8,522
제 주	249	1,050	196	619	136	421	98	323
수도권	4,074	43,109	2,178	7,764	2,614	12,009	3,736	18,011

5. 임대주택 관련

5-1. 임대주택 재고현황

□ 총 재고('07말기준) : 1,334,951호(전체주택 13,793천호의 9.7%)

□ 임대기간별

구분	계 (호)	영구임대	50년 공공임대 (재개발/주거 환경 포함)	건설임대 (5년) (공공/민간 /건축허가)	국민임대 (다가구/부도 매입 포함)	사원임대 (5/10/50년)	매입임대 (3년/5년)	전세임대 (소년소녀 포함)
'07	1,334,951	190,077	100,007	596,553	155,637	30,173	246,768	15,736
		(14.2%)	(7.5%)	(44.7%)	(11.6%)	(2.3%)	(18.5%)	(1.2%)
'06	1,330,204	190,077	93,450	651,071	111,224	39,966	235,624	8,792
		(14.3%)	(7.0%)	(48.9%)	(8.4%)	(3.0%)	(17.7%)	(0.7%)
'05	1,243,331	190,077	91,949	635,921	76,646	39,017	209,721
		(15.3%)	(7.4%)	(51.1%)	(6.2%)	(3.1%)	(16.9%)
'04	1,150,054	190,077	92,850	655,908	47,203	38,566	125,450
		(16.5%)	(8.1%)	(57.0%)	(4.1%)	(3.4%)	(10.9%)
'03	1,046,086	190,077	92,730	640,031	20,862	42,392	59,994
		(18.2%)	(8.9%)	(61.2%)	(2.0%)	(4.0%)	(5.7%)
'02	1,021,477	190,077	87,828	605,631	10,828	38,412	88,701
		(18.6%)	(8.6%)	(59.3)	(1.1%)	(3.8%)	(8.7%)
'01	919,721	190,077	86,015	527,633	3,026	35,346	77,624
		(22.7%)	(9.4%)	(57.4%)	(0.3%)	(3.8%)	(8.4%)
'00	753,512	190,077	79,039	383,534	-	35,132	65,730
		(25.2%)	(10.5%)	(50.9)	(0.0%)	(4.7%)	(8.7%)

※ 장기공공임대주택(영구, 50년공공, 국민임대, 전세임대) : 461,457호(전체주택 3.3%)

□ 시‧도별 임대주택 재고현황('07년말 기준)

(단위:호)

구분	합 계	영구 임대	50년 공공	국민 임대	5년공공		민간임대	기타
					공공기관	민간
계	1,334,951	190,077	100,007	155,637	64,533	329,670	85,589	409,438
서울	204,570	45,828	73,929	8,106	74		6,092	70,541
부산	97,765	26,171	1,963	5,382	1,325	3,759	28,088	31,077
대구	43,825	18,744	2,628	4,682	3,227	7,079	100	7,365
인천	60,518	8,354	1,433	11,413	4,886	1,657	8,362	24,413
광주	86,494	13,920	1011	10,974	4,065	26,689	7,889	21,946
대전	42,418	12,437	1,584	5,961	3,715	3,525	1,916	13,280
울산	26,377	2,362	888	3,833	226	7,593		11,475
경기	217,495	19,664	5,667	53,514	22,633	19,883	9,398	86,736
강원	72,627	4,361	1,188	6,265	3,483	33,319	3,862	20,149
충북	59,133	6,139	1,951	8,291	3,561	26,753	1,241	11,197
충남	82,546	4,668	1,405	5027	2,923	33,365	1,130	34,028
전북	85,609	9,315	2,099	9,089	2,806	40,258	72	21,970
전남	104,852	5,001	476	7,048	2,999	65,037	3,121	21,170
경북	53,804	7,244	1,720	6,000	3,673	18,701	4,012	12,454
경남	80,901	4,773	1,375	7,651	4,420	38,070	7,271	17,341
제주	16,017	1,096	690	2,401	517	3,982	3,035	4,296

* 국민임대 : 다가구매입임대주택 6,339호, 부도임대매입 1,474호 포함

** 공공기관 : 주공+지자체,   민간건설 : 민간업체+사원임대

*** 민간임대 : 순수민간의 (건설임대+건축허가+매입임대)

**** 기타 : 전세임대+소년소녀가장임대+지방공사매입

□ 사업주체별

구 분	계(호)	건설사업자	매입사업자	주택공사	지 자 체
'07	1,334,951	562,193	245,513	387,501	139,744
	(100%)	(42.1%)	(18.4%)	(29.0%)	(10.5%)
'06	1,330,204	604,299	234,334	363,897	127,674
	(100%)	(45.4%)	(17.6%)	(27.4%)	(9.6%)
'05	1,243,331	571,034	209,721	334,695	127,881
	(100%)	(45.9%)	(16.9%)	(26.9%)	(10.3%)
'04	1,150,054	581,764	125,450	315,923	126,917
	(100%)	(50.6%)	(10.9%)	(27.5%)	(11.0%)
'03	1,046,086	575,501	59,994	285,678	124,913
	(100%)	(55.0%)	(5.8%)	(27.3%)	(11.9%)
'02	1,021,477	550,174	88,701	265,239	117,363
	(100%)	(53.8%)	(8.7%)	(26.0%)	(11.5%)
'01	919,721	480,449	77,624	244,812	116,836
	(100%)	(52.3%)	(8.4%)	(26.6%)	(12.7%)
'00	753,512	354,614	65,730	220,545	112,623
	(100%)	(47.1%)	(8.7%)	(29.3%)	(14.9%)

□ 사업자별 현황

구 분	계(호)	건설임대	매입임대
'07	1,334,951	1,088,183	246,768
	(100%)	(81.5%)	(18.5%)
'06	1,330,204	1,094,580	235,624
	(100%)	(82.3%)	(17.7%)
'05	1,243,331	1,033,610	209,721
	(100%)	(83.1%)	(16.9%)
'04	1,150,054	1,024,604	125,450
	(100%)	(89.1%)	(10.9%)
'03	1,046,086	986,092	59,994
	(100%)	(94.3%)	(5.7%)
'02	1,021,477	932,776	88,701
	(100%)	(91.3%)	(8.7%)
'01	919,721	842,097	77,624
	(100%)	(91.6%)	(8.4%)
'00	753,512	687,782	65,730
	(100%)	(91.3%)	(8.7%)

□ 주택공사 임대현황

구분	계(호)	영 구	공공임대 (50년)	공공임대 (5년)	국민임대 (다가구포함)	전세임대 (소년소녀포함)
'07	387,501	140,078	26,254	55,864	150,250	15,055
	(100%)	(36.1%)	(6.8%)	(14.4%)	(38.8%)	(3.9%)
'06	363,897	140,078	26,254	80,533	108,552	8,480
	(100%)	(38.5%)	(7.2%)	(22.1%)	(29.8%)	(2.4%)
'05	334,695	140,078	25,742	93,395	75,480	-
	(100%)	(41.9%)	(7.7%)	(27.9%)	(22.6%)	-
'04	315,923	140,078	25,742	102,900	47,203	-
	(100%)	(44.3%)	(8.2%)	(32.6%)	(14.9%)	-
'03	285,678	140,078	25,742	98,996	20,862	-
	(100%)	(49.0%)	(9.0%)	(34.7%)	(7.3%)	-
'02	265,239	140,078	25,352	88,981	10,828	-
	(100%)	(52.8%)	(9.6%)	(33.5%)	(4.1%)	-
'01	244,812	140,078	24,785	76,923	3,026	-
	(100%)	(57.2%)	(10.1%)	(31.5%)	(1.2%)	-
'00	220,545	140,078	24,028	56,439	-	-
	(100%)	(63.5%)	(10.9%)	(25.6%)	(0.0%)	-

□ 지자체 임대현황

구 분	계(호)	영 구	공공임대(50년) (재개발/주거환경포함)	공공임대 (5년)	국민임대 (다가구포함)	기타임대 (매입/전세 포함)
'07	139,744	49,999	73,753	8,669	5,387	1,936
	(100%)	(35.8%)	(52.8%)	(6.2%)	(3.8%)	(1.4%)
'06	127,674	49,999	67,196	6,205	2,672	1,602
	(100%)	(39.2%)	(52.6%)	(4.9%)	(2.1%)	(1.2%)
'05	126,715	49,999	66,207	10,509	-	-
	(100%)	(39.5%)	(52.2%)	(8.3%)	-	-
'04	126,917	49,999	67,108	9,810	-	-
	(100%)	(39.4%)	(52.9%)	(7.7%)	-	-
'03	124,913	49,999	66,988	7,926	-	-
	(100%)	(40.0%)	(53.6%)	(6.4%)	-	-
'02	117,363	49,999	62,476	4,888	-	-
	(100%)	(42.6%)	(53.2%)	(4.2%)	-	-
'01	116,836	49,999	61,230	5,607	-	-
	(100%)	(42.8%)	(52.4%)	(4.8%)	-	-
'00	112,623	49,999	55,011	7,613	-	-
	(100%)	(44.4%)	(48.8%)	(6.8%)	-	-

□ 유형별‧사업주체별 임대주택 재고현황('07년말)

- 영구임대주택

계(호)	주택공사	지 자 체
190,077	140,078	49,999
(100%)	(73.7%)	(26.3%)

- 공공임대(50년)

계(호)	주택공사	지자체(재개발/주거환경 포함)
100,007	26,254	73,753
(100%)	(26.3%)	(73.7%)

- 국민임대(30년)

계	지 자 체			주 택 공 사
	소계	건설	매입	소계	건설	매입
235,624호	5,387	4,553	834	150,250	132,877	17,373
(100%)	(3.5%)	(2.9%)	(0.6%)	(96.5%)	(85.4%)	(11.1%)

- 공공임대(5년)

계	주택공사	지자체	민간업체
394,203호	55,864	8,669	329,670
(100%)	(14.2%)	(2.2%)	(83.6%)

- 기타

계	민간건설임대	건축허가	매입임대	전세임대 (소년소녀포함)
495,027	85,589	146,934	264,768	15,736

□ 영구임대주택의 시․도별 재고현황('07년말)

합계	서울	부산	대구	인천	광주	대전	울산	경기	강원	충북	충남	전북	전남	경북	경남	제주
190,077	45,828	26,171	18,744	8,354	13,920	12,437	2,362	19,664	4,361	6,139	4,668	9,315	5,001	7,244	4,773	1,096

5-2. 임대주택 분양전환 실적

(단위 : 호)

분양시기	계	지 자 체	주 공	민 간
'88	2,410	-	2,030	380
'89	4,068	860	2,757	451
'90	7,389	700	5,176	1,513
'91	14,793	1,270	6,962	6,561
'92	21,022	2,624	10,746	7,652
'93	23,677	3,625	9,591	10,461
'94	37,376	6,243	20,744	10,389
'95	25,277	-	17,004	8,273
'96	26,320	1,271	13,300	11,749
'97	26,082	2,306	6,021	17,755
'98	28,245	705	6,508	21,032
'99	19,979	530	5,155	14,294
'00	30,640	841	1,147	28,652
'01	28,395	4,898	1,719	21,778
'02	39,550	80	8,029	31,441
'03	25,159	291	8,100	16,768
'04	46,444	1,583	10,547	34,314
'05	56,094	866	15,906	39,322
'06	82,520	428	14,965	67,127
'07	64,133	3,212	21,606	39,315

5-3. 사업주체별 ․ 유형별 임대주택건설 실적

(단위 : 호‧세대)

구분	합 계			영구임대		5․50년공공임대			10년공공			국민임대
	지자체	주공	민간	지자체	주공	지자체	주공	민간	지자체	주공	민간	지자체	주공
’82～ ’87	14,160	55,064	60,413			14,160	55,064	60,413
’88	1,164	25,188	25,866			1,164	25,188	25,866
’89	24,252	40,046	18,177	13,227	30,026	11,025	10,020	18,177
’90	28,747	58,744	57,053	19,250	40,754	9,497	17,990	57,053	-	-	-
’91	21,606	49,224	5,561	15,432	34,175	6,174	15,049	5,561	-		-
’92	13,473	44,717	4,489	1,583	35,123	11,890	9,594	4,489	-	-	-
’93	2,922	10,055	28,548	507	-	2,415	10,055	28,548	-	-	-		-
’94	3,088	19,098	52,676	-	-	3,088	19,098	52,676	-	-	-	-	-
’95	1,276	18,237	62,519	-	-	1,276	18,237	62,519	-	-	-	-	-
’96	3,190	16,188	91,685	-	-	3,190	16,188	91,685	-	-	-	-	-
’97	1,057	15,941	91,730	-	-	1,057	15,941	91,730	-	-	-	-	-
’98	160	13,958	79,677	-	-	160	11,457	79,677	-	-	-	-	2,501
’99	441	30,115	78,861	-	-	441	9,889	78,861	-	-	-	-	20,226
'00	1,714	30,953	63,265	-	-	1,714	20,944	63,265	-	-	-	-	10,009
'01	2,438	40,908	59,211	-	-	2,438	5,681	59,211	-	-	-	-	35,227
'02	4,033	55,403	27,150	-	-	1,831	6,786	27,150	-	-	-	2,202	48,617
'03	10,106	64,686	9,976	-	-	1,816	1,185	9,976		-	-	8,290	63,501
'04	6,150	86,845	4,231	-	-	42	650	4,231	-	880	-	6,108	85,315
'05	18,533	84,476	2,778	-	-	2,216	546	2,778	-	4064	-	16,317	79,866
'06	9,461	96,991	5,084	-	-	2,398	2,091	961	-	5,151	4,123	7,063	89,749
'07	15,769	117,351	13,445	-	-	7,957	13,593	13,089	1,260	-	356	6,552	103,758
합계	183,740	974,188	842,395	49,999	140,078	75,594	285,246	837,916	-	10,095	4,479	46,532	538,769

※ 공공임대 : ’82～’91 장기임대, ’92～현재 공공임대, '04년～현재 국민임대실적은 다가구매입임대 포함

5-4. 주택건설 호수중 공공임대주택 건설비중

(단위 : 호‧세대)

구분	건설실적	임 대 주 택
		소계(비율)			공공임대	영구임대	사원임대	국민임대
’82	191,420
’83	225,990			1,155,071호중 77,719(6.7%)	77,719
’84	222,047
’85	227,362
’86	288,252
’87	244,301			51,918(21.3%)	51,918	-	-
’88	316,570			52,218(16.5%)	52,218	-	-
’89	462,159			82,475(17.8%)	39,222	43,253	-
’90	750,378			144,544(19.3%)	64,890	60,004	19,650
’91	613,083			76,391(12.5%)	15,074	49,607	11,710
’92	575,492			62,679(10.9%)	15,121	36,706	10,852
’93	695,319			41,525(5.9%)	30,912	507	10,106
’94	622,854			74,862(12.0%)	65,751	-	9,111
’95	919,057			82,032(13.2%)	77,584	-	4,448
’96	592,132			111,063(18.8%)	104,648	-	6,415
’97	596,435			108,728(18.2%)	108,115	-	613
’98	306,031			93,795(30.6%)	91,294	-	-	2,501
’99	404,715			109,417(27.0%)	89,107	-	84	20,226
'00	433,488			95,932(22.1%)	85,923	-	-	10,009
'01	529,854			102,557(19.4%)	66,980	-	350	35,227
'02	666,541			86,586(13.0%)	35,767	-	-	50,819
'03	585,382			84,768(14.5%)	12,977	-	-	71,791
'04	463,800			97,226(30.0%)	5,803	-	-	91,423
'05	463,641			105,787(22.8%)	9,604	-	-	96,183
'06	469,503			111,536(23.8%)	14,551	-	173	96,812
'07	555,792			146,565(26.4%)	34,639	-	1,616	110,310
합계	12,421,598	2,000,350(16.1%)			1,149,817	190,077	75,128	585,301

※ 공공임대 : ’82～’91 장기임대, ’92～현재 공공임대(5년,10년,50년)

5-5. 주택재고중 공공임대주택 비율(’99~'00년 기준)

(단위 : ％)

국가	자가율	임대주택 거주비율			사회조합	기타
		공공	민간	합계
영국	68	22	10	32	-	-
네덜란드	50	36	13	53	-	1
독일	40	20	40	60	5	-
프랑스	56	17	21	38	-	6
일본	60	7	27	34	-	5
미국	65	1	34	-	-	-

<주요 선진국들의 임대료 보조가구 비율(’93~’99년 기준, %)>

구 분	영국	네덜란드	독일	프랑스	덴마크	미국
비 율	18.0	14.0	6.3	24.3	21.0	12.1

5-6. 연도별 임대사업자 등록현황

(’94. 11. 2. 등록제 시행)

연도별 누계	계		건설임대사업자				매입임대사업자
			주택건설사업자		건축법허가자
	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수
’94년말	105	32,935	74	32,100	2	52	29	783
’95년말	577	140,851	299	137,256	157	1,710	121	1,885
’96년말	1,185	203,961	428	195,982	284	3,277	473	4,702
’97년말	4,410	262,338	587	228,645	466	5,577	3,357	28,116
’98년말	5,648	309,294	646	264,977	550	6,631	4,452	37,686
’99년말	7,784	376,589	814	316,274	669	8,069	6,301	52,246
'00년말	11,568	472,031	959	392,037	910	11,265	9,699	68,729
'01년말	16,394	543,980	1,216	430,237	1,742	21,506	13,436	92,237
'02년말	21,419	634,476	1,281	479,161	3,222	44,141	16,916	111,174
'03년말	27,155	730,643	1,425	527,273	3,985	52,553	21,745	150,817
'04년말	31,737	913,608	1,513	657,031	5,119	76,532	25,105	180,045
'05년말	37,114	1,014,362	1,621	708,480	6,128	90,319	29,365	215,563
'06년말	38,613	1,330,204	1,355	941,517	6,622	154,353	30,636	234,334
'07년말	37,457	1,334,951	1,362	907,306	4,715	146,934	31,380	280,711

5-7. 시 ․ 도별 임대사업자 및 임대호수 현황('07년말)

(명, 호수)

구분	합계		건설임대사업자				매입임대
			주택건설사업자		건축법허가자
	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수	사업자수	임대호수
합 계	37,457	1,334,951	1,362	907,306	4,715	146,934	31,380	280,711
서 울	12,317	204,570	478	129,283	2,218	20,215	9,621	55,072
부 산	2,964	97,765	100	65,199	352	8,673	2,512	23,893
대 구	745	43,825	46	35,203	82	3,328	617	5,294
대 전	1,657	42,418	31	27,971	53	4,266	1,573	10,181
광 주	816	86,494	112	63,681	171	10,176	533	12,637
인 천	1,887	60,518	38	34,513	59	3,721	1,790	22,284
울 산	505	26,377	26	14,607	152	7,071	327	4,699
경 기	9,744	217,495	138	125,759	546	25,187	9,060	66,549
강 원	511	72,627	26	52,312	17	12,472	468	7,843
충 북	701	59,133	32	47,667	10	2,270	659	9,196
충 남	1,919	82,546	55	48,189	45	11,022	1,819	23,335
전 북	1,032	85,609	71	63,049	337	9,087	624	13,473
전 남	491	104,852	60	83,682	40	14,835	391	6,335
경 북	820	53,804	73	41,242	204	4,296	543	8,266
경 남	963	80,901	69	63,375	98	7,203	796	10,323
제 주	385	16,017	7	11,574	331	3,112	47	1,331

6. 미분양 관련

6-1. 지역별 미분양 현황

(단위 : 호)

지역별	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
전 국	109,637	88,867	102,701	70,872	58,550	31,512	24,923	38,261	69,133	57,215	73,772	112,254
(준공후)	12,304	7,567	18,102	17,810	16,272	8,834	5,425	5,874	10,314	10,616	13,654	17,395
민간부문	69,434	62,734	81,098	57,121	38,941	20,741	14,168	31,894	60,781	51,415	71,818	110,715
공공부문	40,203	26,133	21,603	13,751	19,609	10,771	10,755	6,367	8,352	5,800	1,954	1,539
수도권	23,895	12,171	27,481	20,958	19,785	9,360	1,387	7,370	15,458	12,242	4,724	14,624
서 울	1,408	401	5,588	2,795	3,037	1,771	52	735	612	574	529	454
부 산	15,031	10,005	10,945	6,020	6,046	3,797	1,936	3,657	6,895	5,295	9,009	11,502
대 구	3,898	4,735	5,770	3,357	2,944	1,198	2,250	4,159	3,250	3,274	8,732	12,199
인 천	4,911	864	2,712	1,618	1,862	329	17	467	1,770	1,196	426	527
광 주	4,436	6,725	5,551	4,015	2,704	564	868	1,870	5,609	2,156	6,506	7,940
대 전	265	2,041	2,617	2,982	3,500	1,071	965	1,069	2,192	398	597	1,881
울 산	-	5,353	4,811	3,918	1,596	1,693	3,456	872	839	2,089	996	7,672
경 기	17,576	10,906	19,181	16,545	14,886	7,260	1,318	6,168	13,076	10,472	3,769	13,643
강 원	9,227	6,607	7,237	4,626	2,570	1,309	1,552	2,785	3,628	4,491	5,314	7,114
충 북	4,066	3,475	3,652	3,130	1,798	956	1,657	2,021	4,652	2,011	2,608	4,374
충 남	12,324	5,924	5,339	3,131	4,545	2,826	2,270	3,675	9,715	6,715	7,764	12,770
전 북	6,478	7,607	7,630	2,739	1,081	454	997	1,437	4,562	2,483	5,163	4,082
전 남	5,217	5,002	4,291	3,291	1,758	955	1,031	1,562	2,133	3,800	4,515	4,456
경 북	10,169	8,750	7,915	5,497	3,552	2,253	3,054	4,104	2,790	3,316	5,971	8,662
경 남	13,556	9,612	8,690	6,834	5,932	4,771	3,306	3,247	6,954	8,662	11,784	14,857
제 주	1,075	860	772	374	739	305	194	433	456	283	89	121

7. 국민주택기금 관련

7-1. 자산 ․ 부채 및 자본현황

( 단위 : 억원)

구 분	2006(A)	2007(B)	증감(B-A)
자 산 (계)	607,485	637420	29,935
대출금 대손충당금 예치금 은행계정 투자유가증권 기타자산	550,262 △10,220 12,200 514 51,929 2,800	595,676 △11,683 11,940 429 38,537 2,520	45,414 △1,463 △260 △85 △13,392 △280
부 채 (계)	554,773	567,948	13,175
국민주택채권 청약저축 농특융자 공자기금예수금(총괄계정) 공자기금예수금(융자계정) 기타예수금 주택채권 이자충당금 미지급이자 등	428,536 46,698 5,177 3,984 19,601 100 43,177 7,500	433,369 56,948 5,213 2,360 17,817 100 43,521 8,620	4,833 10,250 36 △1,624 △1,784 0 344 1,120
자 본 (계)	52,712	69,472	16,760
정부출연금 일반회계전입금 주택복권자금 이익잉여금 자본조정 당기순이익	3,430 9,536 33,615 △318 6,449	3,430 8,989 9,536 40,064 △468 7,920	0 8,989 0 6,449 △150 1,471

7-2. 국민주택기금 조성 및 운용실적

가. 조성실적

(단위 : 억원)

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
합 계	190,912	192,000	207,807	203,468	227,009	264,165	219,761
제1종국민주택채권	54,396	76,176	70,902	59,864	84,736	95,463	84,612
제2종국민주택채권						10,750	891
청약저축	3,041	6,014	9,020	11,532	16,248	18,805	20,610
재특자금	1,000	200	373	360	360	360	-
농특자금	170	360	187	180	180	180	180
공자기금	26,594						360
일반회계전입금							8,989
기타예수금			100			100	-
복권자금	777	1,054	5,304	1,079
복권기금전입금				3,851	4,846	4,900	4,610
주택저당증권	7,427	5,102	3,089
융자금회수	58,565	70,650	57,720	48,007	54,699	65,459	55,003
대출이자 수입	25,883	22,425	20,397	18,970	19,180	21,086	22,201
예치금이자 수입	678	1,279	1,335	1,506	1,245	1,387	1,510
기타수입	170	166	796	638	1,587	916	578
전기이월자금	12,211	8,574	38,584	57,481	43,928	44,759	44,506

나. 운용실적

(단위 : 억원)

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
합 계	190,912	192,000	207,807	203,468	227,009	264,165	244,050
< 융자사업비 >	89,301	69,979	78,897	71,868	100,158	117,403	100,418
ㅇ 임대주택건설	41,194	36,903	30,659	29,275	29,175	40,366	41,131
국민임대	8,134	11,665	14,699	20,603	23,570	32,004	32,631
공공임대	31,259	23,809	15,072	7,881	5,203	8,320	8,500
임대중도금	1,801	1,429	888	791	402	42	0
ㅇ 분양주택건설	6,454	4,317	9,422	14,480	16,185	14,660	8,522
공공분양	6,180	4,017	8,743	12,112	9,502	7,769	1,994
다세대,다가구	234	115	59	38	24	10	20
재해주택구입및복구	40	185	620	349	79	76	44
후분양주택	0	0	0	1,981	6,580	6,805	6,464
ㅇ 수요자융자지원	27,207	22,172	35,784	26,839	52,316	60,009	48,929
저소득가구전세	2,442	4,880	4,854	2,000	2,499	2,777	3,178
기존주택전세(소년소녀포함)				2	1,486	2,810	3,453
근로자·서민전세	7,169	4,808	9,647	6,646	11,257	15,348	21,897
근로자·서민구입	13,784	3,426	1,986	15,563	26,106	11,976	19,239
최초주택구입	3,555	8,796	18,579	1,714	9,710	25,121	1,099
매입임대	256	262	718	768	1,049	718	64
전세금반환자금	0	0	0	140	166	0	0
전세차액자금	1	0	0	0	0	0	0
개발이주자전세	0	0	0	6	43	1,259	0
ㅇ 주택개량사업	1,514	1,485	1,522	1,271	1,482	1,368	1,336
주거환경개선	514	365	402	191	222	108	76
농어촌주택개량	1,000	1,120	1,120	1,080	1,260	1,260	1,260
ㅇ 기타사업	12,932	5,102	1,510	3	1,000	1,000	500
대지조성자금	10,500	5,000	1,500	0	1,000	1,000	500
부도사업장정상화	1,431	102	10	3	0	0	0
대한주택보증융자	1,000	0	0	0	0	0	0
표준화자재생산등	1	0	0	0	0	0	0

*  '05년이후 부도사업장정상화 이월자금 집행액은 공공분양에 반영

<뒷면에 계속>

(단위 : 억원)

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
< 경상사업비 >	13,962	668	416	1,011	1,490	1,947	14,034
전세임대경상보조	0	0	0	0	12	0	179
매입(국민)임대자본이전	0	0	0	0	1,000	1,413	2,511
신용보증기금 출연	324	429	406	445	478	534	686
대한주택보증 출자	12,791	0	0	0	0	0	0
한국주택금융공사 출자	0	0	0	566	0	0	0
KoMoCo(주) 출자	0	57	0	0	0	0	0
주택저당증권 매입	847	182	10	0	0	0	0
국민임대출자	0	0	0	0	0	0	10,658
< 기본사업비 >	1,777	1,421	3,492	2,201	2,112	2,237	1,709
위탁수수료	1,777	1,418	2,386	2,069	2,099	2,229	1,700
연구용역비 등	0.2	3	3	3	13	8	9
복권사업비	0	0	1,103	129	0	0	0
< 차입금(예수금)상환등 >	77,298	81,348	67,521	84,460	78,490	98,073	111,081
ㅇ 정부내부지출	30,056	45,241	24,789	31,530	23,317	26,908	5,191
농특원금상환	17	33	45	61	84	113	144
공자기금(융자)원금상환	2,466	7,206	784	1,046	1,483	1,700	1,783
공자기금(총괄)원금상환	15,998	27,073	16,319	24,149	16,953	21,943	1,984
차관원금상환	264	263	117	121	106	50	0
기타예수금원금상환	0	0	0	0	0	100	0
농특이자상환	131	131	143	150	150	154	154
공자기금(융자)이자상환	1,774	1,521	957	874	727	901	858
공자기금(총괄)이자상환	9,364	8,983	6,406	5,113	3,804	1,942	265
차관이자상환	42	31	18	12	6	1	0
기타예수금이자상환	0	0	0	4	4	4	3
ㅇ 차입금원금상환	38,117	28,107	33,847	40,279	43,007	57,887	91,029
주택채권원금상환	25,826	25,560	27,462	36,479	37,768	48,537	80,669
기타민간차입금원금상환	12,291	2,547	6,385	3,800	5,239	9,350	10,360
ㅇ 차입금이자상환	8,780	7,442	8,245	11,065	11,324	12,780	14,468
주택채권이자상환	6,860	6,632	7,449	10,495	10,681	11,387	13,277
기타민간차입금이자상환	1,920	810	796	570	643	1,393	1,191
ㅇ 기타	345	558	640	1,586	842	498	393
차 기 이 월 >	8,574	38,584	57,481	43,928	44,759	44,505	16,808

* '05년도 전세임대경상보조(12억원)는 공동화장실경상이전액임

* 기타는 임대주택조성사업비, 주거환경지원사업, 가수금반환, 가지급금 발생, 차입금 조기상환손실, 유동화금리변경정산손실 등

7-3. 국민주택기금 자금조성 및 운용계획(2008년)

가. 수입계획

(단위 : 백만원)

구 분	2008년 계획	비 고
국민주택채권	9,500,000
청약저축	2,150,000
재건축초과이익환수금	1,000
복권기금전입금	484,935
융자금 회수	6,945,600
일반회계전입금	981,292
공자기금 예탁이자	13,750
정부출자 수입	6,000
이자수입 등	2,442,081
기타잡수입	36,500
전년도 이월금	3,052,576
합 계	25,613,734

나. 지출계획

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2008년 계획	비 고
경상사업	[1000] 주택시장안정 및 주거복지 향상		2,891,027
	[1038] 재건축초과이익지자체배분		1,000
	[401] 재건축초과이익자본이전		1,000
	[1040] 임대주택지원		1,466,227
	[402] 매입임대자본이전		257,015
	[403] 전세임대경상보조		20,523
	[404] 국민임대출자		1,188,689
	[1041] 주택신보 출연		102,000
	[401] 주택금융신용보증기금 출연		102,000
	[1044] 주택금융공사출자		50,000
	[401] 한국주택금융공사출자		50,000
차입금 이자상환	[1071] 이자상환		1,271,800
	[798] 기타민간예수금이자상환		134,700
	[799] 국공채이자상환		1,137,100

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2008년 계획	비 고
융자사업	[1100] 주택시장안정 및 주거복지 향상(융자)	18,000	1,538,000
	[1131] 주거환경개선지원(융자)	(5,100)	118,000
	[401] 주거환경개선	(600)	10,000
	[402] 농어촌주택개량	(4,500)	108,000
	[1132] 매입임대지원(융자)	(3,500)	70,000
	[401] 매입임대	(3,500)	70,000
	[1133] 대지조성자금(융자)		50,000
	[401] 대지조성자금		50,000
	[1134] 분양주택지원(융자)	18,000	1,300,000
	[401] 공공분양	5,000	300,000
	[402] 후분양주택	13,000	1,000,000
	[1200] 주택시장안정 및 주거복지 향상(주택구입융자)	(45,000)	1,900,000
	[1231] 주택구입자금(융자)	(45,000)	1,900,000
	[401] 근로자서민주택구입자금	(45,000)	1,900,000
	[1300] 주택시장안정 및 주거복지 향상(전세자금융자)	(139,300)	3,065,200
	[1331] 전세자금(융자)	(139,300)	3,065,200
	[401] 저소득가구전세자금	(49,300)	1,070,000
	[402] 근로자서민주택전세자금	(90,000)	1,995,200
	[1400] 주택시장안정 및 주거복지 향상(국민임대주택융자)	100,000	3,421,836
	[1431] 국민임대주택지원(융자)	100,000	3,421,836
	[401] 국민임대	100,000	3,421,836
	[2000] 주택시장안정 및 주거복지 향상(공공임대융자)	60,000	1,537,500
	[2031] 공공임대주택지원(융자)	60,000	1,537,500
	[401] 공공임대	60,000	1,537,500
	융자사업계	178,000	11,462,536

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2008년 계획	비 고
기금운영	[2100] 주택시장안정 및 주거복지 향상(기금운영비)		170,351
	[2176] 기금운영비		170,351
	[600] 위탁수수료		169,300
	[630] 연구용역		800
	[631] 관서운영비		200
	[632] 기타운영비		20
	[633] 여비		31
정부내부지출	[8600] 회계기금간거래(예수원금상환)		17,638
	[8630] 기타회계예수원금상환 (국민주택기금)		17,638
	[860] 국민주택기금에서 농특 회계로의 원금상환		17,638
	[8700] 회계기금간거래(예수이자상환)		15,705
	[8730] 기타회계예수이자상환 (국민주택기금)		15,705
	[860] 국민주택기금에서 농특 회계로의 이자상환		15,705
	[8900] 기금간거래(전출금)		494
	[8910] 기금전출(국민주택기금)		494
	[891] 국민주택기금에서 복권기금으로의 반환금		494
	[9000] 기금간거래(예탁금)		500,000
	[9001] 공공자금관리기금예탁 (국민주택기금)		500,000
	[900] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 예탁금		500,000
	[9100] 기금간거래(예수원금상환)		379,700
	[9110] 공공자금관리기금예수원금상환(국민주택기금)		379,700
	[910] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 원금상환(총괄계정)		200,000
	[911] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 원금상환(융자계정)		179,700

(단위 : 백만원)

구 분		건설·지원호수	2008년 계획	비 고
정부내부지출	[9200] 기금간거래(예수이자상환)		94,354
	[9201] 공공자금관리기금예수이자상환(국민주택기금)		94,009
	[920] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 이자상환(총괄계정)		16,709
	[921] 국민주택기금에서 공공자금관리기금으로의 이자상환(융자계정)		77,300
	[9220] 기타기금예수이자상환 (국민주택기금)		345
	[920] 국민주택기금에서 공무원연금기금으로의 이자상환		345
	정부내부지출계		1,007,891
여유자금운용	[9700] 여유자금운용		2,024,829
	[9710] 통화금융기관예치 (국민주택기금)		474,829
	[970] 통화금융기관예치금		474,829
	[9720] 비통화금융기관예치 (국민주택기금)		1,500,000
	[970] 비통화금융기관예치금		1,500,000
	[9790] 기타여유자금운용 (국민주택기금)		50,000
	[970] 기타여유자금운용		50,000
차입금등원금상환	[9800] 차입금 등 원금상환		8,057,100
	[9850] 기타민간예수금원금상환 (국민주택기금)		1,032,300
	[980] 기타민간예수금원금상환		1,032,300
	[9860] 국공채원금상환(국민주택기금)		7,024,800
	[980] 국공채원금상환		7,024,800
합 계		178,000	25,613,734

7-4. 주택기금 운용계획 대비 실적(2007년도)

(단위 : 호, 억원, %)

구 분	운용계획(A)		운용실적(B)		달성률(B/A)
	호 수	금 액	호 수	금 액	호 수	금 액
임대주택건설	140,000	48,277	119,163	41,131	85.1%	85.2%
국민임대주택자금	110,000	34,322	101,845	32,631	92.6%	95.1%
공공임대주택자금	30,000	13,955	17,318	8,500	57.7%	60.9%
분양주택건설	15,000	11,000	11,799	8,522	78.7%	77.5%
공공분양주택자금	5,000	3,000	3,676	2,058	73.5%	68.6%
후분양주택자금	10,000	8,000	8,123	6,464	81.2%	80.8%
수요자융자지원	197,700	55,050	171,710	42,933	86.9%	78.0%
저소득가구전세자금	44,700	11,150	25,809	6,631	57.7%	59.5%
근로자·서민전세자금	105,000	22,500	101,289	21,897	96.5%	97.3%
근로자·서민구입자금	45,000	20,400	44,447	20,338	98.8%	99.7%
매입임대	3,000	1,000	165	64	5.5%	6.4%
주택개량사업	500	1,360	439	1,336	87.8%	98.2%
주거환경개선자금	500	100	439	76	87.8%	76.0%
농어촌주택개량자금		1,260		1,260		100.0%
기타사업		500		500		100.0%
대지조성자금		500		500		100.0%
소 계	353,200	116,187	303,111	100,418	85.8%	86.4%
차입금상환 등		130,331		126,824		97.3%
차기이월		16,311		16,808		103.0%
계	353,200	262,829	303,111	244,050	85.8%	92.9%

7-5. 부도업체 대출금 현황

□ 연도별 부도대출금 현황

(단위 : 개, 억원)

구 분	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
업체수	756	728	560	513	444	361	339	168	129
금 액	29,380	31,665	31,395	28,375	23,025	17,909	14,702	11,442	9,448

□ 공정별 부도대출금 현황('07.12월말 현재)

(단위 : 개, 천호, 억원)

구 분		계	분 양	임 대
합 계	업체수	129	8	123
	사업장수	196	11	185
	세대수	49,823	1,170	48,653
	금 액	9,448	142	9,306
공사완료	업체수	109	6	105
	사업장수	170	8	162
	세대수	36,042	786	35,256
	금 액	7,474	80	7,394
공 사 중	업체수	8	2	6
	사업장수	9	3	6
	세대수	2,924	384	2,540
	금 액	558	62	496
공사중단	업체수	16	0	16
	사업장수	17	0	17
	세대수	10,857	0	10,857
	금 액	1,416	0	1,416

8. 국민주택채권 발행 현황

(단위 : 백만원)

연도	제1종		제2종		제3종		계
	발행	상환	발행	상환	발행	상환	발행	상환	잔액
1981	1,261	-	-	-	-	-	1,261	-	1,261
1982	2,287	492	-	-	-	-	2,287	492	3,056
1983	2,933	701	681	-	-	-	3,614	701	5,969
1984	2,745	959	1,011	-	-	-	3,756	959	8,766
1985	2,659	1,259	758	-	-	-	3,417	1,259	10,924
1986	2,845	1,523	728	-	-	-	3,573	1,523	12,974
1987	3,728	2,279	154	-	-	-	3,882	2,279	14,577
1988	5,024	2,880	374	-	-	-	5,398	2,880	17,095
1989	6,120	2,527	916	23	-	-	7,036	2,550	21,581
1990	8,760	2,912	2,790	19	-	-	11,550	2,931	30,200
1991	10,060	2,866	6,451	24	-	-	16,511	2,890	43,821
1992	11,684	3,763	6,566	78	-	-	18,250	3,841	58,230
1993	14,314	5,036	3,092	56	-	-	17,406	5,092	70,544
1994	16,908	6,163	2,192	22	-	-	19,100	6,185	83,459
1995	19,565	8,110	1,873	12	-	-	21,438	8,122	96,775
1996	22,808	10,984	1,486	5	-	-	24,294	10,989	110,080
1997	24,162	11,822	3,644	12	-	-	27,806	11,834	126,052
1998	24,907	14,587	218	226	-	-	25,125	14,813	136,364
1999	35,752	17,083	-	82	-	-	35,752	17,165	154,951
2000	37,382	18,129	-	8	-	-	37,382	18,137	174,196
2001	54,396	25,824	-	2	-	-	54,396	25,826	202,766
2002	76,176	25,559	-	-	-	-	76,176	25,559	253,383
2003	70,902	26,825	-	636	-	-	70,902	27,461	296,824
2004	59,864	35,470	-	1,009	-	-	59,864	36,479	320,209
2005	78,794	36,996	-	771	5,942	-	84,736	37,767	367,178
2006	95,463	48,324	10,750	213	-	-	106,213	48,537	428,535
2007	84,612	79,979	890	690	-	-	85,503	80,669	433,369
계	776,111	393,052	44,574	3,888	5,942	-	826,628	396,940	433,369

9. 주택청약관련 저축 현황

9-1. 연도별 청약관련 저축 현황('07.12월말)

(단위 : 좌)

연 도 별	합 계	청 약 저 축	청 약 예 금	청 약 부 금
’80	15,820	-	15,820	-
’81	53,900	36,465	17,435	-
’82	158,329	112,790	45,539	-
’83	321,806	232,346	89,460	-
’84	353,620	262,903	90,717	-
’85	264,787	201,049	63,738	-
’86	188,542	139,429	49,113	-
’87	193,667	116,163	77,504	-
’88	835,706	483,991	351,715	-
’89	1,892,119	1,086,621	694,943	110,555
’90	2,538,352	1,301,734	939,582	297,036
’91	2,885,679	1,314,056	1,008,862	562,761
’92	2,623,996	1,081,695	893,480	648,821
’93	2,474,169	920,565	819,913	733,691
’94	2,303,224	768,077	780,751	754,396
’95	2,208,060	634,740	725,244	848,076
’96	2,074,268	516,467	693,844	863,957
’97	2,248,232	447,497	808,705	992,030
’98	1,391,289	273,923	529,789	587,577
’99	1,605,962	289,836	677,502	638,624
'00	3,791,328	317,249	1,560,517	1,913,562
'01	3,748,650	456,858	1,418,585	1,873,207
'02	5,240,487	789,858	1,946,998	2,503,631
'03	6,342,787	1,185,550	2,420,085	2,737,243
'04	6,665,737	1,633,861	2,533,777	2,498,099
'05	7,207,080	2,180,111	2,815,571	2,211,398
'06	7,212,736	2,409,102	2,936,994	1,866,640
'07	6,911,994	2,638,902	2,793,987	1,479,105

9-2. 청약통장 가입자 현황('07.12월말)

□ 총가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	6,911,994	4,944,835	1,967,159
금 액	25,005,514	19,483,627	5,521,887

□ 청약예금 가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	2,793,987	2,206,887	587,100
금 액	15,396,328	12,602,705	2,793,624

□ 청약부금 가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	1,479,105	1,062,535	416,570
금 액	3,918,792	2,908,216	1,010,576

□ 청약저축 가입자 현황

(단위 : 좌, 백만원)

구 분	합 계	수도권지역	수도권외 지역
좌 수	2,638,902	1,675,413	963,489
금 액	5,690,393	3,972,706	1,717,687

9-3. 청약통장 순위별 가입자 현황('07.12월말)

□ 총가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	6,911,994	4,435,135	1,276,716	1,200,143
수도권지역	4,944,835	3,348,618	829,558	766,659
수도권외	1,967,159	1,086,517	447,158	433,484

□ 청약예금 가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	2,793,987	2,429,173	302,970	61,844
수도권지역	2,206,887	1,935,981	221,851	49,055
수도권외	587,100	493,192	81,119	12,789

□ 청약부금 가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	1,479,105	851,599	63,402	564,104
수도권지역	1,062,535	643,170	40,213	379,152
수도권외	416,570	208,429	23,189	184,952

□ 청약저축 가입자 현황

(단위 : 좌)

구 분	합 계	1순위	2순위	3순위
합 계	2,638,902	1,154,363	910,344	574,195
수도권지역	1,675,413	769,467	567,494	338,452
수도권외	963,489	384,896	342,850	235,743

9-4. 지역별 청약가입자 현황('07.12월말)

(단위：수, 백만원)

시도별	합계		청약예금		청약부금		청약저축
	좌수	금액	좌수	금액	좌수	금액	좌수	금액
합계	6,911,994	25,005,514	2,793,987	15,396,328	1,479,105	3,918,792	2,638,902	5,690,393
서울	2,367,702	11,091,221	979,276	7,454,241	543,164	1,683,466	845,262	1,953,513
인천	424,704	1,533,730	182,235	988,894	112,952	259,274	129,517	285,562
경기	2,152,429	6,858,674	1,045,376	4,159,569	406,419	965,474	700,634	1,733,630
수도권 소계	4,944,835	19,483,626	2,206,887	12,602,704	1,062,535	2,908,215	1,675,413	3,972,705
부산	318,144	1,068,964	100,705	636,712	89,607	242,690	127,832	189,561
대구	248,984	762,206	81,890	397,615	72,376	187,274	94,718	177,316
광주	102,973	203,068	6,997	36,844	11,901	30,153	84,075	136,070
대전	220,262	828,574	103,292	575,634	50,101	122,211	66,869	130,728
울산	107,068	323,223	36,755	181,044	28,786	69,836	41,527	72,342
5대 광역시소계	997,431	3,186,036	329,639	1,827,850	252,771	652,166	415,021	706,019
강원	77,967	170,624	7,945	28,901	8,385	18,670	61,637	123,052
충북	97,392	223,159	24,191	84,013	17,858	37,862	55,343	101,283
충남	170,577	448,620	59,108	219,605	31,028	69,429	80,441	159,586
전북	110,748	241,154	17,541	68,821	12,889	30,984	80,318	141,348
전남	69,173	124,106	3,612	14,713	4,930	11,799	60,631	97,592
경북	134,796	316,490	35,067	128,706	28,357	62,195	71,372	125,589
경남	278,858	754,025	107,915	413,088	58,052	122,749	112,891	218,187
제주	30,217	57,669	2,082	7,924	2,300	4,718	25,835	45,026
도지역 소계	969,728	2,335,850	257,461	965,772	163,799	358,410	548,468	1,011,667

10. 지역별 채권입찰제 현황

(단위 : 세대, 만원, 억원)

연 도	계			서 울			신 도 시
	대상 호수	호당 평균액	채권 약정액	대상 호수	호당 평균액	채권 약정액	대상 호수	호당 평균액	채권 약정액
계	151,128	23,812	32,909	109,776	25,677	25,114	41,352	13,966	7,795
’83～’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98	83,307 26,330 12,952 8,295 7,249 5,928 6,769 298	1,811 2,494 2,387 2,643 2,730 2,569 5,286 3,892	13,863 6,566 3,092 2,192 1,979 1,523 3,578 116	63,386 11,224 8,167 7,771 7,249 5,859 5,822 298	1,730 3,632 2,966 2,674 2,730 2,569 5,484 3,892	9,744 4,077 2,422 2,078 1,979 1,505 3,193 116	19,921 15,106 4,785 524 - 69 947 -	2,068 1,648 1,400 2,176 - 2,609 4,065	4,119 2,489 670 114 - 18 385 -

※ ’99년중 2종채권의 발행액은 1천만원이며, ’99. 7. 15 주택건설촉진법 개정으로 채권입찰제는 폐지됨.

11. 공공택지 확보 및 공급 관련

11-1. 연도별 택지개발 예정지구 현황

(단위 : 천 ㎡)

연 도	합 계	지 자 체	토지공사	주택공사
계(’81～'07)	696,602	144,006	369,345	180,413
’81 ’82 ’83 ’84 ’85 ’86 ’87 ’88 ’89 ’90 ’91 ’92 ’93 ’94 ’95 ’96 ’97 ’98 ’99 '00 '01	22,829 1,655 9,576 10,118 29,756 15,512 1,914 7,555 104,891 16,176 15,708 12,987 17,914 33,839 8,406 12,655 24,444 13,377 9,640 11,997 35,801	7,753 75 4,375 685 3,107 4,264 271 3,841 26,192 3,368 9,818 6,573 6,449 3,542 1,597 3,843 2,712 1,236 1,424 6,575 8,923	14,076 1,580 3,590 8,091 19,351 7,755 1,237 391 67,965 5,144 4,255 6,143 10,063 24,224 3,725 6,464 9,965 9,574 1,215 511 22,050	1,000 - 1,611 1,342 7,298 3,493 406 3,323 10,734 2,664 1,635 271 1,402 6,073 3,084 2,348 11,767 2,567 7,001 4,911 4,828
'02 '03 '04 '05 '06 '07	17,960 15,293 48,845 64,792 75,584 54,540	2,398 795 15,520 1,251 427 11,992	3,107 4,663 29,214 23,537 51,403 30,052	12,455 9,835 4,111 40,004 23,754 12,496

11-2. 지역별 택지공급 현황('07년말)

(단위 : 천 ㎡)

지 역	계	지자체	토지공사	주택공사	수자원공사
전 국	65,232	11,169	35,452	18,611	-
수도권	43,704	9,904	22,145	11,655	-
서 울 부 산 대 구 인 천 광 주 대 전 울 산 경 기 강 원 충 북 충 남 전 북 전 남 경 북 경 남 제 주	863 238 22 4,424 646 1,703 1,440 38,417 199 1,923 10,729 1,063 178 354 2,976 57	863 10 22 791 - 831 - 8,250 - - - - - 232 170 -	- - - - 622 - 1,440 22,145 103 1,633 9,509 - - - - -	- 228 - 3,633 24 872 - 8,022 96 290 1,220 1,063 178 122 2,806 57	- - - - - - - - - - - - - - - -

12. 주거환경개선사업 관련

12-1. 연도별 주거환경개선사업 현황

(단위 : 천호)

연도별	'89~'93	'94	'95	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	계
지구지정	287	33	41	45	55	51	60	13	49	131	42	3	4	144	83	1,041
주 택 수	92.8	7.5	8.9	7.0	9.1	14.7	12.8	2.1	7.5	34.2	8.7	0.5	0.8	58.8	24.1	289.5

12-2. 지역별 주거환경개선사업 현황('07년말)

(단위 : 천호)

구 분	지구지정		사업시행		사업완료
	지구수	주택수	지구수	주택수	지구수	주택수
총 계	1,041	289.5	424	130.0	518	131.2
서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주	107 140 66 59 59 46 5 71 48 41 43 67 134 54 69 32	37.2 46.5 21.1 21.7 18.6 14.5 3.2 18.1 11.4 5.4 5.1 15.5 33.8 10.4 23.9 3.1	59 132 44 7 23 22 3 7 10 - 10 24 30 27 17 9	21.0 44.7 17.1 7.5 7.0 4.8 2.5 3.4 2.5 - 0.9 3.4 4.8 5.5 3.9 1.0	46 8 21 48 35 18 2 60 29 38 14 35 69 27 45 23	16.0 1.8 3.8 10.2 11.4 5.8 0.7 12.0 7.2 4.9 2.2 8.3 22.5 4.6 17.7 2.1

12-3. 주택개량 융자금 사용현황(국민주택기금)

(단위 : 백만원)

구 분	계
	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
계	42,343	50,711	35,899	40,170	19,133	18,100	10,808	7,602
서 울	7,574	8,006	908	14,986	340	444	815	130
부 산	18,973	33,090	29,426	21,194	15,219	14,699	7,052	5,423
대 구	258	260	147	193	110	55	60	118
인 천	4,383	3,770	1,521	197	140	78	132	122
광 주	16	306	100	234	236	76	81	60
대 전	111	126	94	172	96	257	224	58
울 산	-	-	34	-	-	-	-	397
경 기	9,627	2,625	110	153	112	312	154	60
강 원	-	20	230	96	181	142	108	-
충 북	60	130	303	87	10	128	140	119
충 남	-	86	157	20	137	170	96	-
전 북	160	575	575	570	481	144	101	299
전 남	775	1,172	1,464	1,340	949	799	818	403
경 북	51	159	192	41	187	359	193	20
경 남	355	386	638	887	935	437	836	393

13. 주택 재개발사업 관련

13-1. 연도별 주택 재개발사업 현황

('07.12.31)

구 분	구역수	시행면적(㎡)	건립가구(호)	철거대상(동)
총 계	661	32,880,362	539,788	232,459
’73～’90	278	14,823,381	203,570	105,782
’91	7	430,624	10,997	4,208
’92	14	535,179	16,129	5,319
’93	10	463,185	11,903	4,106
’94	11	333,813	8,082	2,596
’95	12	658,473	14,278	7,331
’96	9	205,645	4,205	1,711
’97	3	201,906	4,404	1,739
’98	10	227,558	4,777	1,788
’99	16	389,662	7,673	3,930
'00	12	234,881	4,979	3,019
'01	15	471,409	8,108	3,136
'02	5	136,584	2,291	1,322
'03	14	614,696	11,278	3,780
'04	14	669,516	11,163	4,483
'05	44	911,887	45,583	16,467
'06	50	3,410,806	40,527	11,951
'07	137	8,161,157	129,841	49,791

13-2. 지역별 주택 재개발사업 현황

('07.12.31)

구 분		구역수	시행면적(㎡)	철거대상(동)	건립가구(호)
계	계	661	32,880,362	232,459	539,788
	완료	364	15,435,067	128,422	277,250
	시행중	132	8,185,646	56,861	128,891
	미시행	165	9,259,649	47,176	133,647
서울	계	448	20,174,847	164,577	370,058
	완료	297	13,089,506	111,130	256,877
	시행중	82	4,737,293	38,961	72,918
	미시행	69	2,348,048	14,486	40,263
부산	계	131	8,292,583	42,912	103,395
	완료	38	1,617,234	10,751	10,285
	시행중	38	2,799,662	14,682	44,422
	미시행	55	3,875,687	17,479	48,688
대구	계	20	377,316	3,435	5,150
	완료	18	310,895	3,000	3,882
	시행중	-	-	-	-
	미시행	2	66,421	435	1,268
인천	계	7	312,118	2,146	6,535
	완료	2	72,301	732	1,394
	시행중	4	162,016	1,100	3,779
	미시행	1	77,801	314	1,362
광주	계	11	644,011	5,315	10,780
	완료	1	35,139	389	658
	시행중	-	-	-	-
	미시행	10	608,872	4,926	10,122
대전	계	8	420,967	1,744	6,514
	완 료	-	-	-	-
	시행중	2	104,886	510	1,791
	미시행	6	316,081	1,234	4,723
울산	계	3	715,115	2,708	6,843
	완 료	-	-	-	-
	시행중	-	-	-	-
	미시행	3	715,115	2,708	6,843
경기	계	7	549,682	1,266	9,389
	완료	1	32,650	116	900
	시행중	4	227,982	1,015	3,639
	미시행	2	289,050	135	4,850
강원	계	3	133,310	636	2,390
	완료	1	18,271	155	587
	시행중	1	65,611	227	932
	미시행	1	49,428	254	871
충남	계	6	321,368	1,084	5,166
	완료	-	-	-	-
	시행중	1	88,196	366	1,410
	미시행	5	233,172	718	3,756
전북	계	6	289,942	1,768	3,284
	완료	4	183,625	1,054	1,751
	시행중	-	-	-	-
	미시행	2	106,317	714	1,533
경남	계	11	649,103	4,868	10,284
	완료	2	75,446	1,095	916
	시행중	-	-	-	-
	미시행	9	573,657	3,773	9,368

14. 재건축조합 건설실적 관련

14-1. 연도별 재건축 추진현황

('07.12.31)

지역	계			조 합 인 가			사업계획승인			준 공
	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택
계	3,516	693,267	1,088,629	855	190,475	273,485	1,221	304,332	444,685	1,440	198,460	370,459
’89	1	101	146	1	101	146
’90	1	175	295	1	175	295
’91	6	471	2,179	3	249	1,625	1	94	299	2	128	255
’92	14	2,354	4,786	4	374	768	2	575	1,257	8	1,405	2,761
’93	34	3,585	8,323	9	644	2,186	6	771	1,504	19	2,170	4,633
’94	28	4,982	10,214	7	770	2,426	2	1,221	2,641	19	2,991	5,147
’95	74	9,648	19,027	27	4,816	8,268	5	908	1,755	42	3,924	9,004
’96	89	8,424	19,757	23	3,167	7,640	12	1,596	3,742	54	3,661	8,375
’97	142	15,145	35,578	33	3,331	6,905	22	3,738	8,518	87	8,076	20,155
’98	144	24,620	50,576	26	8,987	13,508	13	2,511	5,607	105	13,122	31,461
’99	179	31,356	63,507	14	1,067	1,753	45	11,499	20,600	120	18,790	41,154
'00	317	50,793	90,461	89	15,379	26,031	149	24,213	41,505	79	11,201	22,925
'01	251	50,027	76,657	49	23,933	33,166	120	18,685	28,466	82	7,409	15,025
'02	400	80,168	122,783	128	33,631	47,802	140	30,265	43,375	132	16,272	31,606
'03	778	138,162	191,459	269	50,952	61,211	340	65,550	92,397	169	21,660	37,851
'04	294	69,415	93,809	52	8,699	11,931	88	45,154	55,734	154	15,562	26,144
'05	311	63,468	102,090	40	3,578	6,733	112	44,087	62,684	159	15,803	32,673
'06	275	72,994	104,060	33	6,229	10,843	115	38,520	53,579	127	28,245	39,638
'07	178	67,379	92,922	47	24,393	30,248	49	14,945	21,022	82	28,041	41,652

14-2. 시도별 재건축사업 실적

('07.12.31)

지역	계			조합인가			사업계획승인			준 공
	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택
계	3,516	693,267	1,088,629	855	190,475	273,485	1,221	304,332	444,685	1,440	198,460	370,459
서울	2,453	333,489	533,568	595	102,729	142,878	786	125,024	183,933	1,072	105,736	206,757
부산	99	36,843	65,817	33	9,923	20,518	36	19,441	30,188	30	7,479	15,111
대구	133	42,336	72,530	30	4,721	10,941	66	25,251	40,978	37	12,364	20,611
인천	119	38,969	62,515	8	756	908	51	21,921	33,101	60	16,292	28,506
광주	11	11,563	14,896	5	5,165	6,628	4	4,865	6,136	2	1,533	2,132
대전	15	8,214	13,376	3	2,193	3,102	4	1,247	1,740	8	4,774	8,534
울산	34	18,943	29,434	9	5,301	6,585	10	7,646	10,537	15	5,996	12,312
경기	488	127,738	186,413	124	36,426	49,455	195	64,500	88,238	169	26,812	48,720
강원	31	10,204	21,038	6	2,024	5,381	14	5,541	9,996	11	2,639	5,661
충북	8	4,838	6,199	1	80	303	3	3,910	4,900	4	848	996
충남	15	3,343	6,860	5	1,417	2,563	6	1,119	2,891	4	807	1,406
전북	20	10,225	13,880	2	1,767	2,265	9	4,538	6,253	9	3,920	5,362
전남	7	4,028	5,770	-	-	-	7	4,028	5,770	-	-	-
경북	25	12,652	19,688	12	5,827	7,362	8	4,336	6,772	5	2,489	5,554
경남	58	29,882	36,645	22	12,146	14,596	22	10,965	13,252	14	6,771	8,797
제주	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-

14-3. 연도별 서울시 재건축 추진현황

('07.12.31)

지역	계			조합인가			사업계획승인			준 공
	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택	조합	기존주택	공급주택
계	2,453	333,489	533,568	595	102,729	142,878	786	125,024	183,933	1,072	105,736	206,757
'89	1	101	146	1	101	146
'91	3	121	1,371	2	89	1,326				1	32	45
'92	10	1,065	2,501	3	202	503	2	575	1,257	5	288	741
'93	19	1,509	4,334	7	585	1,960	2	128	371	10	796	2,003
'94	12	1,779	3,144	1	40	56	1	221	842	10	1,518	2,246
'95	55	6,123	11,993	20	3,068	5,006	5	908	1,755	30	2,147	5,232
'96	59	4,642	10,364	15	1,630	3,785	11	1,341	2,818	33	1,671	3,761
'97	98	7,684	19,159	20	1,631	3,360	15	1,261	3,632	63	4,792	12,167
'98	114	11,884	27,384	17	2,732	4,950	11	1,622	3,166	86	7,530	19,268
'99	145	22,283	46,439	8	339	786	39	10,502	17,692	98	11,442	27,961
'00	260	35,593	63,745	68	9,411	15,336	128	16,820	29,445	64	9,362	18,964
'01	206	35,371	54,531	40	21,150	28,710	93	7,361	12,132	73	6,860	13,689
'02	300	40,974	58,322	97	15,920	20,136	93	14,433	18,852	110	10,621	19,334
'03	629	83,443	115,674	229	36,179	44,841	251	31,784	43,589	149	15,480	27,244
'04	170	28,597	38,731	15	1,669	1,914	36	16,816	19,897	119	10,112	16,920
'05	150	14,054	25,248	14	568	796	31	5,813	8,709	105	7,673	15,743
'06	157	25,710	34,490	20	2,268	3,133	47	11,830	14,744	90	11,612	16,613
'07	65	12,556	15,992	18	5,147	6,134	21	3,609	5,032	26	3,800	4,826

15. 주택건설공사 감리자 현황

('07.12.31)

구 분	계	감리전문회사			건축사사무소
		소 계	종 합	건 축	소 계	개 인	법 인
계	7,527	350	199	151	7,310	5,318	1,992
서 울	2,414	147	68	79	2,281	1,138	1,143
부 산	639	17	10	7	618	498	120
대 구	548	7	4	3	535	444	91
인 천	301	9	7	2	304	254	59
광 주	265	6	3	3	261	212	49
대 전	262	5	2	3	269	224	45
울 산	197	4	4	-	197	176	21
경 기	1,002	73	41	32	936	690	246
강 원	196	10	8	2	194	170	24
충 북	226	11	8	3	224	187	37
충 남	221	12	6	6	235	190	45
전 북	227	6	3	3	233	203	30
전 남	160	19	17	2	152	142	10
경 북	404	11	9	2	363	330	33
경 남	400	9	8	1	397	366	31
제 주	110	4	1	3	111	103	8

※ 감리원 현황

구 분	토목	건축	기계	기타	계
감리원수	16,186	9,839	3,696	3,235	32,956
건축사보수	29,231				29,231

16. 공동주택 관련

16-1. 공동주택 현황('07년말)

□ 면적별 현황

(단위 : 천 세대)

구분	계	분양주택				임대주택
		계	아파트	연립	다세대
계	7,470	6,562	6,332	216	14	908
85㎡이하	5,314	4,422	4,227	185	10	892
85～102㎡	1,025	1,015	996	17	2	10
102～135㎡	850	844	833	10	1	6
135㎡초과	281	281	276	4	1

※ 주택법 제16조에 따른 주택건설사업계획승인 대상(20세대 이상) 주택 기준

□ 층별 현황

(단위 : 천 세대)

구분	계	분양주택				임대주택
		계	아파트	연립	다세대
계	7,470	6,562	6,332	216	14	908
5층 이하	1,050	1,001	771	216	14	49
6～10	415	369	369	-	-	46
11～15	3,219	2,613	2,613	-	-	606
16～20	1,678	1,521	1,521	-	-	157
21～30	1,082	1,032	1,032	-	-	50
31～40	22	22	22	-	-	-
41-50층	4	4	4	-	-	-

□ 사용년수별 현황

(단위 : 천 세대)

구분	계	분양주택				임대주택
		계	아파트	연립	다세대
계	7,470	6,562	6,332	216	14	908
5년이하	1,978	1,644	1,622	18	4	334
6～10년	1,851	1,570	1,548	20	2	281
11～15년	1,830	1,636	1,602	31	3	194
16～20년	1,060	980	922	56	2	80
21년이상	751	732	638	91	3	19

16-2 공동주택 단지별 현황

□ 세대수별 단지현황

('07.12.31 현재)

구 분	총 계	분 양 주 택				임 대	기 타
		계	150세대 미만	150세대 이상 500세대 미만	500세대 이상
계	24,644	22,037	11,240	6,847	3,950	1,701	906

□ 주택관리사 배치현황

('07.12.31.현재)

구 분	계	150세대 미만	150세대이상 ～500미만	500세대 이상
계	11,873	715	6,768	4,390
주택관리사	8,122	307	3,496	4,319
주택관리사보	3,751	408	3,272	71

□ 주택관리사보시험 합격자 현황

구분	계	5회 이전	6회 ('00.11.19)	7회 ('02.11.19)	8회 ('04.11.21)	9회 ('06.11.26)	10회 ('07.10.21)
응시자	289,720	185,720	30,160	14,852	18,404	23,439	17,145
합격자	30,241	15,785	3,096	1,962	3,637	4,281	1,480
합격률(%)	10.4	8.5	10.3	13.2	19.8	18.3	8.6

□ 주택관리업 등록현황

('07.12.31)

계	'01이전	'02	'03	'04	'05	'06	'07
585	264	26	56	47	44	62	86

17. 주택사업자 등록 관련

17-1. 연도별 주택사업자 현황

연도	'93	'94	'95	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08.6
계	6,065	4,107	4,144	3,900	3,626	3,195	3,555	3,835	3,929	4,848	5,967	6,336	6,794	7,118	6,980	6,466
대한	5,949	3,991	4,029	3,786	3,514	3,084	3,461	3,744	3,841	4,757	5,875	6,254	6,714	7,038	6,901	6,387
한국	116	116	115	114	112	111	94	91	88	91	92	82	80	80	79	79

※ 대한 : 대한주택건설협회, 한국 : 한국주택협회(대형업체)

17-2. 시 ․ 도별 주택사업자 현황

(2008. 6)

지 역	계	등 록 업 체 수		비 고
		대한주택건설협회	한국주택협회
계(전국)	6,466	6,387	79
서 울	2,172	2,138	34
부 산	682	680	2
대 구	236	231	5
인 천	256	251	5
광 주	250	250	-
대 전	154	152	2
울 산	194	193	1
경 기	1,262	1,246	16
강 원	92	91	1
충 북	123	122	1
충 남	189	188	1
전 북	116	113	3
전 남	149	145	4
경 북	170	167	3
경 남	359	358	1
제 주	62	62	-

17-3. 연도별 주택사업자 부도 현황

연도 지역	'95	'96	'97	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07	'08.6
계(전국)	168	179	221	416	91	141	79	46	78	109	98	66	64	31
서 울	70	68	71	127	28	44	18	12	26	33	25	22	10	8
부 산	12	25	37	63	15	15	6	7	6	16	16	4	11	1
대 구	16	13	22	26	3	7	4	1	3	8	3	3	1	1
인 천	16	20	32	52	8	8	6	3	5	4	5	3	5	2
광주․전남	11	20	7	18	7	6	3	2	4	4	5	10	7	2
대전․충남	9	2	12	10	1	11	8	5	1	2	6	3	1	2
울산․경남	6	2	9	42	8	12	8	1	10	14	13	8	8	3
경 기	12	12	15	32	9	18	9	7	15	14	17	11	10	11
강 원	2	1	3	5	-	4	1	1	1	-	1	-	2	-
충 북	4	2	4	24	4	4	4	2	1	3	1	-	1	1
전 북	3	9	5	7	6	3	5	2	3	3	-	-	6	-
경 북	3	3	4	7	2	6	7	2	2	6	4	2	1	-
제 주	4	2	-	3	-	3	-	1	1	2	2	-	1	-

18. 대한주택보증(주) 관련

18-1. 연도별 수입실적

가. 총  괄

(단위 : 억원)

구 분	계	'97이전	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
합 계	31,804	5,450	1,552	1,648	1,754	2,162	2,525	2,921	3,494	3,527	3,308	3,463
보 증 료	22,479	1,967	448	544	831	1,385	1,990	2,553	3,154	3,224	3,118	3,265
공제수수료	1,271	148	464	373	145	68	29	16	8	7	6	7
융자이자	8,056	3,335	640	731	778	709	507	352	333	296	184	191

나. 연도별 보증료 수입실적

(단위 : 백만원)

구 분	계	'97이전	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
합 계	22,247,927	196,714	44,778	54,351	83,143	138,464	199,014	255,300	315,432	322,401	311,791	326,540
주 택 분 양	1,969,846	99,257	25,574	41,221	71,406	127,426	188,121	246,120	306,441	304,320	280,938	279,021
주 택 임 대	51,614	2,160	411	1,626	4,911	7,509	8,115	6,372	4,560	3,881	4,746	7,322
주 택 착 공	13,859	13,859	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-
주 상 복 합	48,742	-	-	-	-	-	-	16	356	7,146	16,746	24,478
조합주택시공	10,046	-	-	-	-	-	-	48	1,098	2,977	3,141	2,782
하 자 보 수	30,894	2,994	1,336	1,487	1,872	2,158	2,491	2,610	2,916	3,590	4,348	5,090
대 출 보 증	86,653	66,975	11,061	5,103	2,588	712	173	28	5	1	1	5
인 허 가	748	174	115	88	76	29	13	19	59	65	52	57
시 공	5,504	2,613	1,245	979	506	103	1	61	-3	-	-
자 재 구 입	771	426	258	82	4	-	-	-	-	-	-
부 지 매 입	3,602	2,084	682	574	261	-	-	-	-	-	-
부 지 예 약	17	17	-	-	-	-	-	-	-	-	-
임 시 전 력	43	31	7	4	1	-	-	-	-	-	-
감리비예치	15,508	6,121	4,062	3,157	1,516	528	99	26	-1	-	-
선급금지급	32	-	14	18	-	-	-	-	-	-	-
중도금대출	23	-	13	10	-	-	-	-	-	-	-
임대보증금	6,096	-	-	-	-	-	-	-	-	50	496	5,550
하도급대금지급	355	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	355
주택사업금융	3,574	-	-	-	-	-	-	-	-	371	1,323	1,880

18-2. 연도별 대위변제 현황 및 채권회수 실적

가. 총 괄

(단위 : 억원)

구 분	계	'97이전	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
대위변제(A)	47,948	15,210	8,800	6,538	5,647	4,813	1,658	1,218	1,009	588	503	1,964
채권회수(B)	17,575	1,320	298	638	1,331	3,043	3,593	2,532	1,297	932	1,648	943
채권상각(C)	14,939	-	-	-	131	766	2,292	878	1,427	2,872	2,803	3,770
구상채권잔액 (A-B-C)	15,434	13,890	8,502	5,900	4,185	1,004	-4,227	-2,192	-1,715	-3,216	-3,948	-2,749

나. 보증별 대위변제 현황

(단위 : 억원)

구 분	계	'97이전	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
합 계	47,948	15,210	8,800	6,538	5,647	4,813	1,658	1,218	1,009	588	503	1,964
주 택 분 양	9,343	685	162	510	1,750	2,295	1,201	582	439	214	242	1,263
주 택 임 대	265	14	90	90	35	4	10	1	2	-	19	-
하 자 보 수	2,883	126	44	95	119	325	342	474	486	366	242	264
감리비보증	108	7	32	10	11	28	9	11	-	-	-
대 출 보 증	32,791	14,132	8,327	5,229	2,875	2,009	-	130	76	8	-	5
조합주택 시공보증	48	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	48
주택사업 금융보증	384	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	384
부지매입외	2,126	246	145	604	857	152	96	20	6	-	-	-

다. 보증별 채권회수 실적

(단위 : 억원)

구 분	계	'97이전	'98	'99	'00	'01	'02	'03	'04	'05	'06	'07
합 계	17,575	1,320	298	638	1,331	3,043	3,593	2,532	1,297	932	1,648	943
주 택 분 양	4,839	26	26	103	294	932	1,301	896	239	265	357	400
주 택 임 대	87	2	1	13	5	26	12	25	1	1	-	1
하 자 보 수	856	7	5	5	13	41	35	130	207	168	142	103
감리비보증	30	-	2	1	2	8	4	3	3	1	6	-
대 출 보 증	10,432	1,275	240	490	1,001	1,976	1,958	1,023	697	466	1,028	278
조합주택 시공보증	21	-	-	-	-	-	-	-	-	-	-	21
부지매입외	1,310	10	24	26	16	60	283	455	150	31	115	140