	알기쉬운 아파트 관리

2008. 12.

알기쉬운 아파트 관리

2008. 12.

발간에 부쳐

초가집이 5천년 가난을 상징한다면, 아파트는 현대사의 40년 번영을 상징

합니다.

우리는 좁은 땅을 넓게 쓰는 지혜로움과 더불어 사는 상생의 정신으로 세계10위의

경제를 일으켰습니다. 다수의 국민이 살고 있는 아파트는 ‘잘살아보자’는 민족의

의지와 철학을 반영하고 있습니다.

그래서 아파트는 주택일 뿐만 아니라, 대한민국의 경제이자 정치입니다.

서울시 SH공사를 시작으로 아파트원가공개가 전국적으로 확산되고 있습니다.

시민이 깨어있는 소비자임을 자각하는 위대한 선언이며, 시민사회가 자신의 권리와

의무를 스스로 정립해 가는 위대한 행동이라고 하겠습니다. 5천년을 이어온 관치

경제를 청산하고, 이제야 시장경제의 근간을 바로 세우는 위대한 출발이라고 해야

할 것입니다. 주택은 주거의 목적에 충실해야 합니다. 그래야 한국경제가 고비용

저성장의 덫에서 벗어나 새롭게 도약할 수 있을 것입니다.

이번에 우리시는 ‘알기 쉬운 아파트관리’라는 책자를 발간했습니다. 아파트관리

기구의 역할과 관리비 산정 기준, 건물의 유지 관리 요령과 주거환경 개선 모범

사례 등 많은 정보를 알기 쉽게 수록해서 일상생활에 보탬이 되도록 노력했습니다.

유익하게 활용되기를 바랍니다.

아파트 단지는 공동주택이며 소단위의 공동체입니다. 쾌적한 환경과 재산가치의

증식을 위해서는 주민 모두가 노력해야 할 것입니다. 시민모두가 참여해서 아파트를

잘 가꾸는 것은 도시 경쟁력을 일류로 만드는 길입니다. 이 책이 그러한 시민문화의

길잡이가 되도록 기원합니다.

2008. 12.

서 울 특 별 시

- 목     차 -

1		아파트 관리란 무엇인가요

1. 아파트 관리는 왜 중요한가 13

2. 공동주택 관리 법령 주요 개정내용 14

3. 의무관리대상 아파트란 무엇인가 15

4. 관리방법에는 무엇이 있나 17

(1) 자치관리 17

(2) 위탁관리 19

(3) 공동 및 구분관리 21

2		아파트 관리는 누가 하는가

1. 입주자 대표회의 25

(1) 선출자격과 구성은 26

(2) 권한과 업무 32

(3) 투명성 확보방안은 36

2. 관리주체 38

(1) 주택관리업 44

(2) 관리사무소장(주택관리사 등) 47

3		관리비 바로 알기

1. 관리비란 무엇인가 59

2. 관리비는 어떻게 구성되어 있나 59

3. 관리비 절감방안은 67

(1) 일반관리비 절감 67

(2) 관리직원 자체 공사 실시 68

(3) 에너지 절감 68

(4) 수익증대 69

4. 잡수입관리 70

5. 연체관리비 해결방안 72

4		아파트 유지․안전관리는 어떻게 하는가

1. 유지관리 77

(1) 유지관리의 중요성 77

(2) 유지관리 업무 77

2. 안전관리 90

(1) 안전점검 92

5		쾌적한 아파트 공동체 만들기

1. 아파트 공동체란 101

2. 공동체 활동은 이렇게 101

(1) 기초질서 확립 101

■ 주차관리규정 제정 102

■ 애완견등 사육 103

■ 에어컨 실외기 설치등 104

■ 층간소음 105

■ 불법 구조변경 106

(2) 여가 및 편익증진 활동 107

(3) 주민 화합 및 봉사활동 107

3. 행위허가․용도변경의 판단 기준 및 절차는 107

4. 관리주체 동의 사항 117

5. 분쟁조정위원회 설치 118

6. 아파트 노무관리 119

(1) 사용자 문제 120

(2) 부당해고 124

(3) 포괄임금제 124

(4) 관리직원․입주자는 상생의 관계 125

6		관리규약이란 무엇인가

1. 관리규약이란 무엇인가 129

(1) 관리규약의 제정 의무 129

(2) 관리규약의 제정 및 개정 129

(3) 관리규약의 내용 129

7		부 록

1. 질의회신 사례 139

■입주자대표회의․ 동별대표자 139

■ 관리주체 179

■ 관리비 등 188

■ 유지관리 202

■ 행위허가․용도변경 214

■ 관리규약 233

※ 주택법[일부개정 2008.3.28 법률 제9046호],시행령,시행규칙

○ 소관부처 : 국토해양부

○ 소관부서 : 국토해양부 주택정책과

○ 전화번호 : 02) 2110-8233

○ 홈페이지 : www.mltm.go.kr

※ 기타 : 법제처 종합법령정보센터

- www.klaw.go.kr

※ 서울특별시공동주택표준관리규약 (준칙)

○ 홈페이지 : www.housing.seoul.go.kr

- 서울특별시 주택국  아파트관리

1		아파트 관리란 무엇인가요

1. 아파트 관리는 왜 중요한가 13

2. 공동주택 관리 법령 주요 개정내용 14

3. 의무관리대상 아파트란 무엇인가 15

4. 관리방법에는 무엇이 있나 17

(1) 자치관리 17

(2) 위탁관리 19

(3) 공동 및 구분관리 21

1. 아파트 관리는 왜 중요한가

국토가 좁은 우리나라는 좁은 국토를 효율적으로 사용하는 지혜가 필요함에

따라 1977년 특별법인 주택건설촉진법이 제정․공포되었다.

이후 전국적으로 수많은 공동주택이 건립되었으며 이들 공동주택에 대한 효율적

관리와 입주민의 편안한 주거생활을 위해 1979년에 공동주택에 대한 각종 시설물의 관리와 입주민의 의견수렴 등의 내용을 담은 공동주택관리령과 공동주택관리규칙이 제정되었고 전문지식과 기술을 겸비한 관리책임자인 주택관리사제도도

도입되었다.

이후 공동주택관리령과 관리규칙은 수차에 걸쳐 개정되었으며, 주택건설촉진법에

의한 사업승인을 받은 공동주택의 관리에 적용되어 왔다.

정부는 아파트의 노후화방지를 도모하고 보다 나은 입주민의 주거생활 향상을

위해 주택건설촉진법과 공동주택관리령, 관리규칙에 있는 내용을 보완한 주택법과

주택법시행령, 주택법시행규칙을 제정하여 지난 2003년 11월 30일부터 시행

하고 있다.

서울시의 아파트는 2007년 12월 말 현재 3,453개 단지에 1,258,720 세대로

서울시 전체 주택 2,391,036세대 중 52.6%를 차지하고 있다.

아파트 관리란 아파트의 각종 시설물들을 최상의 상태로 보전․유지하여 각종안전사고를 예방할 뿐만 아니라 입주민이 편리하고 쾌적한 주거생활을 영위할 수 있고 이웃과 함께 살아가는 공동체문화를 형성함으로써 주민 생활의 질적 향상을 도모함을 말한다.

공동주택 관리 법령 체계 변경

기존의 법률(1), 대통령령(3), 건교부령(4) → 법률(1), 대통령령(2),

국토해양부령(3) 개정

주택

					주택건설촉진법
시 행 령			주택건설기준등에 관한규정									공동주택관리령
시행규칙			주택건설기준등에 관한규칙				주택공급에관한규칙					공동주택관리규칙

□

									주 택 법
	시 행 령									주택건설기준등에 관한규정
	시행규칙									주택건설기준등에 관한규칙									주택공급에관한규칙

2. 공동주택 관리 법령 주요 개정 내용

1. 입주자․사용자가 관리주체 동의 없이 할 수 없는 행위 확대(주택법시행령      제57조 제3항)

- 피난 및 소방방해 행위, 방송시설을 사용하여 공동생활에 피해를 미치는 행위

- 전기실․기계실 및 정화조시설 출입 행위

2. 관리비예치금 징수 근거 신설(주택법시행령 제52조 제5항)

3. 입주자대표회의 변경내용 신고 및 교육 신설 (주택법시행령 제50조제6항,     제52조 제3항)

-  종전 : 최초 구성시만 신고, 교육 규정 없음.

-  개정 : 최초 구성시 신고 후 변경내용도 신고, 지자체장의 교육 실시 근거 신설

4. 관리방법 및 위탁관리업자 변경방법 신설(주택법시행령 제52조 제1항,제4항)

- 종전 : 관리방법 최초 결정시와 관리업자 선정 규정만 있었음.

- 개정 : 주택관리업자 재선정시 입주자대표회의 구성원 2/3 이상 찬성

5. 관리업무의 인수․인계시 투명성 확보(주택법시행령 제54조 제1항)

- 종전 : 사업주체와 관리주체간 인수․인계서 작성 후 인계

- 개정 : 입주자대표회의를 대표하는 자의 입회하에 인수․인계

6. 관리업무 전산화 신설(주택법시행령 제56조)

- 입주자대표회의 의결 내용 등을 전자우편으로 통지하거나 인터넷홈페이지에 공시

7. 공동주택관리규약에 정할 내용 개정 및 신설(주택법시행령 제57조)

- 동별 대표자 선임․임기, 입주자대표회의 운영비 등 추가

8. 관리비 구성내역 개정(주택법시행령 제58조 제1항)

- 관리비 항목에 경비비 추가, 관리비 등의 금융기관 예치 신설

9. 장기수선계획 수립대상 확대(주택법시행령 제63조)

- 장기수선충당금 적립대상과 장기수선계획 수립대상을 일치시킴

10. 장기수선충당금 용어와 사용 절차 개정(주택법 제51조, 동법 시행령 제66조)

- 입주자 과반수 서면 동의 시 하자판정비용 등에 사용 가능

11. 분쟁조정위원회 신설(주택법 제52조, 동법 시행령 제67조)

- 공동주택 관리에 관한 이해관계인간의 분쟁 조정․해결

12. 관리사무소장의 배치신고 신설(주택법 제55조 제4항, 동법 시행규칙 제32조 제2항)

- 배치일로부터 15일 이내에 시․도지사에게 신고

※ 서울특별시는 조례로 자치구청장에게 위임(신고)

13. 주택관리사보 자격시험과목 내용 변경(주택법시행령 제74조 제6항)

- 민법 중 물권․채권 등 추가

14. 리모델링 조항 신설(주택법 제48조)

- 리모델링 주택조합 설립 근거 등 제시

15. 지방자치단체(자치구등)의 조례로 정하는 바에 의하여 관리주체가 수행하는

공동주택관리 업무의 수행 시 필요한 비용의 일부를 지원할 수 있음.

(주택법 제43조 제8항)

3. 의무관리대상 아파트란 무엇인가

전국 각지에 건립된 아파트는 지리적인 여건에 의해 크기도 제각각이다. 수천세

대로 이루어진 아파트 단지가 있는가 하면 한개동 백여세대로 이루어진 아파트도

있다.

작은 아파트인 경우 입주민의 의견수렴과 시설물에 대한 관리가 용이한 반면,수백수천세대로 이루어진 아파트의 경우에는 전문적인 지식과 기술을 갖춘 관리자

가 필요하게 된다.

이에 따라 정부는 아파트 관리에 필요한 전문인력과 기술을 겸비한 주택관리업자에 의한 관리가 필요한 아파트의 규모를 주택법시행령 제48조에 규정하고 있다.

이들 아파트는 주택관리사(보) 자격증 소지자를 관리책임자로 두어야 하며, 주택

관리업자로 하여금 관리하도록 하거나 주택법 등에서 규정한 기술인력 및 장비를

보유한 자치관리기구를 구성하여야 한다.

※ 주택관리업자 등에 의한 의무관리 대상 공동주택의 범위(주택법시행령 제48조)

- 3백세대 이상의 공동주택

- 1백50세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택

- 1백50세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을포함한다)

-「건축법」제11조에 따른 건축허가를 받아 주택외의 시설과 주택을 동일건축

물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물(주택법제43조제1항,

부칙<제18383호, 2007.4.20> 제1조(시행일)

승강기가 설치되고 1백50세대 이상인 경우 의무관리 대상 해당

질의：의무관리 대상 공동주택

출입구가 다르고 승강기 이용세대가 1백40세대, 승강기를 이용하지 않는 세대가 12세대인 공동주택이 주택법시행령에서 규정한 의무관리 대상 공동주택에 해당되는지.

회신：승강기가 설치된 경우 1백50세대 이상

주택법 제2조의 공동주택 정의는 “대지 및 건물의 벽․복도․계단, 기타 설비 등의

전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된

주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택을 말한다.”고 되어 있으므로 귀 질의의경우 1개동에 1백52세대가 대지 및 건물의 벽․복도․계단, 기타 설비 등의 전부

또는 일부를 공동으로 사용하고 있고 승강기가 설치되어 있으므로 주택법시행령제48조에서 규정하고 있는 의무관리 대상에 해당된다.

관리권 인계 전까지는 사업주체가 관리책임

질의：의무관리 대상 아닌 공동주택 관리

주택법시행령상 의무관리 대상이 아닌 공동주택(1백49세대)의 경우 입주자 등에 의해 관리방법이 정착되기 전까지 관리책임은 누구에게 있는지.

회신：입주자대표회의 관리권 인수 전까지 사업주체 책임

1백49세대의 경우는 주택법시행령에 의한 의무관리 대상은 아니다. 다만, 입주예정자 과반수가 입주를 완료한 때에는 주택법 제43조제1항에 의거 사업주체는 입주자에게 관리방법 결정을 요구하고 제3항에 따라 입주자는 요구를 받은 날로부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고 주택법시행령 제50조의 규정에 따라 관리방법 결정 및 주택관리업자를 선정하도록 되어 있다.

4. 관리방법에는 무엇이 있나

(1) 자치관리

자치관리란 입주민 스스로가 전문적인 지식과 기술을 겸비한 관리책임자와      직원들을 고용하여 관리하는 것을 말한다.

아파트를 자치관리하는 경우에는 입주민에 의해 선출된 입주자대표회의에 대한

신뢰와 아파트 관리에 대한 동별 대표자들의 관심이 중요하게 대두된다.

① 자치관리기구의 구성시기

입주자대표회의가 의무관리대상인 공동주택을 자치관리하고자 할 경우에는      입주예정자 과반수가 입주완료하여 사업주체가 관리요구를 한 후 6월 이내에

소정의 요건을 갖추어 자치관리기구를 구성하여야 함.

② 구성요건 및 입주자대표회의와의 관계

가. 구성요건 : 주택법시행령 별표4(부록참조)에 의한 기술 인력 및 장비를

갖추어야 함.

나. 입주자대표회의와의 관계 : 입주자대표회의는 자치관리기구의 관리사무

소장을 그 구성원 과반수의 찬성으로 선임하고 자치관리기구를 감독하되,

입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없음.

경비업무 위탁시 입주자등 과반수 서면동의 얻어야

질의：자치관리시 경비업무 위탁

아파트를 자치관리하면서 경비부분만을 용역회사에 위탁하는 경우에도 입주자의 동의가 필요한지.

회신：입주자 등 과반수 서면동의 얻어야

주택법시행령 제52조 제1항의 규정에 의하여 관리방법을 변경하거나 위탁하고자

할 경우 입주자 등 과반수의 서면동의를 얻어 결정하도록 하였다. 질의의 경우도

관리방법의 일부변경에 해당되는 것이므로 입주자 등 과반수의 서면동의를 얻어

결정해야 할 것이다.

자치관리기구 대표자는 관리사무소장

질의：자치관리기구 대표자

의무관리 대상 아파트 자치관리기구의 대표자를 주택관리사 등이 아닌 입주자중에서 선임할 수 있는지.

회신：관리사무소장을 대표자로 임명해야

주택법시행령 제53조에 의거 입주자대표회의를 구성하고 자치관리를 하고자 할

경우 자치관리기구를 구성하고 관리사무소장(주택관리사(보))을 대표자로 임명해야 한다.

또한 입주자대표회의는 주택법시행령 제51조의 업무를 수행하며, 주택법시행령 제53조 제2항에 의거 자치관리기구는 입주자대표회의의 감독을 받도록 하고 있다.

다만, 이때의 감독이란 지휘 또는 명령의 개념이 아니며 회계, 감사 등 기타 일반

업무에 대한 감사권을 뜻한다.

자치관리시 입주자대표회의 회장 단독으로 관리소장 해임결정 못해

질의 : 자치관리시 관리소장 해임

자치관리아파트에서 관리사무소장의 해임을 입주자대표회의 회장 단독으로 결정할 수 있는지.

회신 : 회장 단독 결정 불가

주택법시행령 제51조 제1항 제4호에 의거 자치관리기구의 직원 임면에 관한사항은 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 결정할 수 있는 것이므로 입주자

대표회의 회장 단독으로 결정할 수 없다

(2) 위탁관리

위탁관리란 전문적인 기술인력과 장비를 갖추고 공동주택 관리를 업으로 하는   업자를 입주민이 선정하여 이 주택관리업자로 하여금 아파트를 관리토록 하는 것을

말한다.

주택법시행령 제52조 제1항에 의하면 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의

1 이상의 제안으로 입주자 등의 과반수 서면동의로 주택관리업자를 선정하도록

하고 있다.

따라서 입주자대표회의가 위탁관리방법을 택하였다면 먼저 주택관리업자 제안과   선정을 공정하고 투명하게 처리해야 한다. 그렇지 못하다면 입주자대표회의가   주택관리업자와 야합하여 해당 주택관리업자를 제안했다는 의혹을 불러일으켜   입주자대표회의 내에 서도 서로 반목하는 경우가 발생한다. 이러한 분쟁과 불신을   최소화하기 위해서는 주택관리업자의 선정절차, 선정기준, 선정방법 등을 입주자   등에게 투명하게 공개하는 것이 필요하다.

입주자대표회의는 어느 주택관리업자가 우리 아파트를 관리하는데 있어 가장   적당한지를 여러 기준을 제시해 2~3개 업자를 선택한 후 입주자등의 과반수   서면동의를 얻어 업자를 선정하는 것이 공정성을 확보하는 방안이 될 것이다.

입주자 과반수 서면동의 있었다면 입주자 등의 결정 따라야

질의：주택관리업자 교체 결정

현 주택관리업자를 입주자대표회의에서는 교체하기로 결의하고, 입주민들은

과반수의 동의로 존속하기로 했을 경우 누구의 뜻에 따라야 하는지.

회신：입주민 등의 결정 따라야

주택법시행령 제52조 제1항에 “입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나

주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상의

제안에 의하여 입주자등의 과반수의 서면동의로 결정한다.” 라고 규정되어 있고동법 시행령 제52조 제4항에는 “계약기간이 만료 된 주택관리업자를 다시 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의찬성으로 결정할 수 있다.”고 되어 있으므로, 현 주택관리업자를 입주민 등이 서면으로 존속하기로 과반수 이상의 동의가 있었다면 동 규정에 의하여 입주민등의 결정에 따라야 한다.

주택관리업자 선정은 입주자 과반수 서면동의 얻어야

질의 : 주택관리업자 선정

주택관리업자의 선정 방법은.

회신 : 입주자 등의 과반수 서면동의 얻어야

주택법시행령 제52조 제1항에 의하면 주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상의 제안에 의하여 입주자등의 과반수의 서면동의로 결정토록 하고 있다.

관리업자와 재계약시 대표회의 의결로 가능

질의：주택관리업자 재계약

주택관리업자와 재계약을 하는 경우에도 입주자 등의 과반수 서면동의가 필요한지.

회신：대표회의에서 결정할 수 있어

주택법시행령 제52조 제1항에는 관리방법의 결정 또는 주택관리업자를 선정하는

경우에는 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1이상이 제안하고 입주자등의과반수가 서면동의 하는 방법으로 정하도록 하고 있다. 다만, 동조 제4항에는 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는, 입주자대표회의 구성원 3분의 2이상의 찬성으로 결정할 수 있도록 하고있다.<개정 2004.9.17>

질의：사업주체가 선정한 주택관리업자 재계약

기존 주택관리업자의 재선정을 위하여 입주자등으로부터 의견을 청취하고 입주자

대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정하는 방법은 사업주체가 공동주택관리를 위하여 선정한 주택관리업자로 재 선정하는 경우에도 적용되는지.

회신：입주자 등의 과반수 서면동의 필요

기존 주택관리업자의 재선정을 위하여 입주자등으로부터 의견을 청취하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정하는 방법은 이미 입주자등이입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자등의 과반수가서면동의하는 방법으로 선정하였던 주택관리업자에 대하여 절차를 간소화하여 재 선정하기 위한 절차이므로, 사업주체가 공동주택관리를 위하여 선정한 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 주택관리업자로 재 선정하는 경우에는 적용되지 않음.

따라서, 이 경우는 입주자대표회의 또는 입주자등의 10분의 1 이상이 제안하고,입주자등의 과반수가 서면동의하는 방법으로 결정하여야 함.

(3) 공동 및 구분관리

최근의 공동주택은 1개 단지가 수천세대 이상 대규모로 건축되거나 1개동 1백여   세대로 작게 건축되는 경우가 있다. 이에 따라 공동주택을 효율적으로 관리하고   입주자등의 편익을 위해 구분해서 관리하거나 인접한 공동주택 단지를 공동으로   관리할 필요성이 대두 되고 있다.

① 적용대상

의무적 관리대상 공동주택으로서 관리여건상 입주자대표회의가 필요하다고      인정하는 경우

② 공동 또는 구분관리 세대범위

가. 공동관리 : 1,500세대 이하, 3개 단지 이하로 할 것. 다만, 300세대

미만의 단지를 인근 단지와 공동으로 관리하는 경우에는

1,500세대를 넘어도 됨.

나. 구분관리 : 500세대 이상의 단위로 구분하여 관리가능

③ 동의 요건

가. 공동관리 : 주택단지별로 입주자 등의 과반수 동의

나. 구분관리 : 구분관리 단위별 입주자 등의 과반수 동의

※ 입주자대표회의는 공동주택을 공동으로 관리하거나 구분관리 할 것을 결정한

때에는 지체 없이 그 내용을 시장․군수․구청장에게 통보하여야 함.

공동주택, 5백세대 이상 단위로 구분관리 가능

질의：공동주택의 구분 관리 가능 세대수

아파트 1~3차 단지(2천5백2세대)를 공동 관리하다가 3차 단지(2백4세대)만을

구분해 관리하려고 하는데 가능한지.

회신：5백세대 이상 단위로 구분해 관리

주택법시행령 제52조 제2항에 “입주자대표회의는 관리여건상 필요한 경우에는

입주자등의 과반수의 서면동의를 얻어 국토해양부령이 정하는 바에 따라 인근의

공동주택 단지와 공동으로 관리하거나 5백세대 이상의 단위로 구분해 관리하게 할 수 있다.” 라고 규정되어 있으므로 5백세대 미만인 2백4세대만은 구분 관리할 수 없다.

1천5백 세대 이하는 인근 단지와 공동관리 가능

질의：공동주택 공동관리

6백60세대(당초 분양)와 5백19세대(당초 임대에서 분양으로전환)로 각각 관리

되고 있던 동일 주택 단지의 공동주택을 공동으로 관리할 수 있는지.

회신：1천5백 세대 이하에 한해 가능

주택법시행령 제52조 제2항에 의하면 입주자대표회의는 관리여건상 필요한 경우에는 입주자등의 과반수 서면동의를 얻어 인근의 공동주택 단지와 공동으로 관리하게 되어 있다. 또한 동법 시행규칙 제23조에 의하면 공동관리 시 1천5백 세대 이하에 한하여 공동 관리하도록 되어 있다.

질의의 경우 공동주택이 하나의 단지로 사업계획 승인을 받아 제반 부대․복리시설을 공동으로 사용하는 경우라면 분양주택과 분양전환 받은 입주자등 간에 입주자대표회의에서 각각 과반수 서면동의를 얻어 공동관리를 합의하는 경우  공동관리가 가능할 것임.

2		아파트 관리는 누가 하는가

1. 입주자 대표회의 25

(1) 선출자격과 구성은 26

(2) 권한과 업무 32

(3) 투명성 확보방안은 36

2. 관리주체 38

(1) 주택관리업 44

(2) 관리사무소장(주택관리사, 주택관리사보) 47

공동주택은 각계 각층의 다양한 사람들이 한데 모여 주거생활의 안정과 주거환경개선이라는 공동의 목표를 이루어 내야 한다. 공동주택의 입주민은 아파트의 전용

부분과 공용부분에 대해 소유권에 근거하여 관리․보전 할 권리가 있다.

여기서 전용부분이라 함은 방과 거실 등 단위 세대당 독립된 주거생활을 영위 할

수 있도록 구획된 부분을 말한다.

공용부분은 전용부분을 제외한 승강기, 복도, 주차장, 화단, 놀이터등 공동주택의부대시설 및 복리시설과 그 대지 및 부속물을 말한다. 이같이 하나의 아파트 단지에는 수백 수천명이 공동으로 사용하는 공용부분이 존재하며 승강기, 정화조, 난방

시설 등 입주민의 편리한 주거생활을 위한 각종 시설물들이 존재한다.

따라서 수백 수천명에 달하는 입주민 상호간의 의견을 수렴․합의를 도출하고각종 시설물에 대한 고도의 전문지식과 기술 등이 아파트 관리를 위해 필요하게

된다.

정부는 이를 위해 입주자들이 선출한 동별대표자로 입주자대표회의를 구성하여

관리업무에 대한 의결권을 행사하도록 하고 있다. 또한 전문직업인인 관리주체가

입주자대표회의에서 의결된 사항에 대해 집행하도록 하여 아파트 관리업무를

이원화하였다.

1. 입주자대표회의

하나의 국가에는 국민의 의견을 취합해 대변하고 국가 운영에 대한 전반적인   사항을 의결하는 국회가 있듯이 아파트에서도 수백 수천세대의 입주민을 대표

하는 대표자가 있다.

대표자는 합리적이고 민주적인 방법에 의해 선출되어야 하며 그 대표자는 입주민

전체를 위해 최선을 다해야 하는 무거운 책임을 지게 된다.

따라서 입주민들은 사심이 없고 성실한 동별 대표자를 선출하는 것이 중요하고   입주민에 의해 선출된 대표들은 아파트의 발전을 위해 명예로운 봉사정신을 갖는

것이 중요하다 할 수 있다.

이렇게 해서 구성된 비전문적․비직업적 명예직인 입주자대표회의 구성원인 동별

대표자들은 자신의 권리와 의무가 무엇인지를 인식해야 한다.

(1) 선출자격과 구성은

공동주택의 입주자가 동별 대표자로 선출되기 위해서는 선출공고일 현재 당해   공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자여야

한다.

여기서 입주자란 주택법 제2조 제10호에 의거 주택의 소유자 또는 그 소유   자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하므로 세입자나 소유자의 사위, 장인

등은 동별대표자로 선출 될 수 없다.

또한 동별 대표자는 세대의 크기와 관계없이 동별 세대수에 비례해 선출된다.

이렇게 구성된 입주자대표회의는 아파트 입주민을 대표하는 대표자가 되어 관리비

예산 확정과 아파트 내 시설물들의 유지 및 운영기준 등에 대한 의결권을 갖는다.

① 구성방법

- 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성

- 하나의 공동주택 단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우      에는 먼저 입주한 공구의 입주자 또는 사용자는 입주자대표회의를 구성할       수 있음. 다만, 다음 공구 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자

대표회의를 구성하여야 함.

② 선출

가. 선 거 권 : 당해 공동주택 입주자 등(세입자 포함)

나. 피선거권 : 당해 공동주택에 6월 이상 거주한 입주자(배우자나 직계존비속 포함)

③ 임원의 구성 및 기능

가. 구성 : 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사를 관리

규약에 정하는 바에 따라 구성원 과반수 찬성으로 선출

나. 임기 : 관리규약으로 규정

다. 기능

- 회장 : 입주자대표회의를 대표하고 업무총괄

- 이사 : 회장을 보좌하고 회장 유고시 관리규약에서 정하는 바에 따라

직무대행

- 감사 : 회계관계 업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무 감사

※ 시장․군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의

운영과 관련하여 필요한 교육을 실시할 수 있음.

- 입주자대표회의 구성원에 대한 운영교육의 내용

․ 관리규약 및 관리에 필요한 제규정의 제정

․ 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등의 산정방법

․ 관리현황의 공개방법 및 관리업무의 전산화

입주자대표회의 구성 인원은 4인 이상

질의：입주자대표회의 구성 인원은.

아파트 관리규약에 입주자대표회의 정족수가 3명 이상이면 임무수행이 가능한

것으로 명시돼 있을 때 의결정족수가 법적으로 충족되는지.

회신：4인 이상

주택법시행령 제50조 제4항에서는 입주자대표회의는 회장 1인을 포함한 3인

이상의 이사와 1인 이상의 감사를 입주자대표회의 구성원(동별 대표자) 중에서

선임하도록 하였다. 따라서 4인 미만의 입주자대표회의는 구성될 수 없다.

입주자대표회의 의결시 과반수는 구성원 기준

질의 : 입주자대표회의 의결

아파트 관리규약상 구성원이 10명으로 되어 있는 입주자대표회의에 7명이 참석해 4명이 찬성한 경우 입주자대표회의 의결에 정당성이 있는지와 동별 대표자

선거를 선출공고와 다르게 진행할 수 있는지.

회신 : 과반수는 구성원 기준

주택법시행령 제50조 제1항에는 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출

된 동별 대표자로 구성하며, 같은법 시행령 제51조 제1항은 구성원의 과반수 찬성으로 의결토록 하고 있다. 따라서 관리규약상 구성원이 10명인 경우 의결 정족수는6명이다. 주택법시행령 제57조 제1항 제3호에는 동별 대표자의 선임․해임 및 임기에 대하여는 관리규약으로 정하도록 하고 있다. 따라서 선거절차 등에 대하여도 관리규약에 명확하게 정하고 그에 따라야 될 것이다.

용역계약 주체 변경시 입주자대표회의 동의 얻어야

질의 : 용역계약 주체 변경

입주자대표회장이 경비용역업체와 체결한 계약을 새로 선정된 주택관리업자 소속의 관리소장의 명의로 변경한 경우 계약에 효력이 있는지.

회신 : 입주자대표회의 동의 얻어야

주택법시행령 제57조 제1항 제8호에는 위․수탁관리계약에 관한 사항을, 동조

제16호에는 각종 공사 및 용역의 발주와 물품 구입의 절차를 관리규약에 정하도록 하고 있다.

이 경우 입주자에게 부담이 되는 계약을 규약이 정하는 바에 따라 관리주체(관리사무소장 등)가 하더라도 입주자대표회의의 동의를 사전에 얻어야 하는 것이다.

아파트 소유권 상실시 동별 대표자 자격도 상실

질의：동별 대표자 자격

아파트 입주자대표회의 회장 임기중 아파트 소유권을 상실한 경우 직책이 박탈되는

지와 102동 세대 소유자가 106동에 임차인으로 거주하는 경우 동별 대표자의 자격은.

회신：소유권 상실되면 동별 대표자 자격도 상실

입주자대표회의는 동별 대표자로 구성되고, 동별 대표자는 입주자여야 한다고규정되어 있으며, 주택법 제2조에 의거해 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속 중에서 선임되는 것이므로 임기중 소유권을 상실한 경우라면 당연히 동대표 자격도 함께 상실된다.

동별 대표자는 당해 동의 입주자 중에서 선임하는 것이므로 소유와 거주가 같은 동에서 이루어져야 한다. 따라서 소유 세대와 거주 세대의 동이 다를 경우 동별 대표자로 선임될 수 없다.

입주자대표회의 회장은 동대표 가운데서 선출해야

질의：입주자대표회의 회장 선출

동별 대표자 구성원이 아닌 입주민을 입주자대표회의 회장 후보로 추천, 입주민의

직접 선거로 선출할 수 있는지.

회신 : 입주자대표회의 구성원 중에서 선출해야

주택법시행령 제50조 제1항에 의하면 “공동주택의 입주자 등은 동별 세대수에

비례하여 선출하여야 하며, 그 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성해야한다.”라고 되어 있으며 동법 시행령 제50조 제4항에 의하면 “입주자대표회의에 두는 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성한다.”고 규정되어 있다. 따라서 동별 대표자 구성원이 아닌 입주민을 입주자대표회의 회장으로 선출함은 상기 규정에 위배된다.

동별 대표자 자격중 거주기간은 세입자로서 거주기간도 포함

질의 : 동별 대표자 자격 등

아파트 단지 내 6동에 3년간 세입자로 거주하다가 1동의 구분소유권을 취득한

경우 1동 대표로 선임될 수 있는지.

회신：세입자 거주기간도 포함

주택법시행령 제50조 제3항에서 동별 대표자로 선임되기 위하여는 당해 공동주택

단지 내에 6월 이상 계속하여 거주하고 있는 입주자여야 한다고 규정하였으나 거주기간은 소유기간만을 뜻하는 것이 아니며, 세입자 거주기간도 당연히 포함된다.

따라서 질의의 경우 1동의 동대표로 선임될 수 있다.

동별 대표자는 평형 관계없이 세대수 비례로 선출해야

질의：동별 대표자 선출 기준

동별 대표자 선임을 소형평과 대형평에 관계없이 세대별로 선출하는지.

회신：동별 세대수에 비례해 선출

동별 대표자는 주택법시행령 제50조 제1항에 의거 동별 세대수에 비례해 선출

해야 한다.

아파트 소유자의 사위는 동별 대표자 자격 없어

질의：동별 대표자 자격

아파트의 소유자가 장모인데 사위가 동별 대표자의 자격이 있는지.

회신：소유자의 사위는 동별 대표자 자격 없어

주택법시행령 제50조 제3항에 “동별 대표자로 될 수 있는 자격은 당해 공동주택 단지 안에서 계속하여 6월 이상 거주하고 있는 입주자(주택법 제2조에 의거 당해 공동주택의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자, 직계존․비속을 말한다) 이어야 한다.”고 규정되어 있으므로 소유자의 사위는 동별 대표자 자격이 없다.

동별 대표자 자격은 선거공고일 현재 기준

질의： 동별 대표자 선출자격

동별 대표자 자격을 6월 이상 계속하여 당해 단지 내에 거주하고 있는 입주자로 규정하고 있는 주택법시행령 제50조 제3항에서 “6월 이상”의 기간이 선거공고일 현재인지 당선일까지 인지

회신：선거공고일 현재 6월 이상 거주

주택법시행령 제50조 제3항은 “동별 대표자로 될 수 있는 자격은 당해 공동주택단지 안에서 계속해 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자이어야 한다.” 라고 규정하고 있다. 여기서 6월 이상이란 선거공고일 현재 6월 이상 거주하면 되는 것이다.

동별 대표자 자격은 실제 6월 이상 거주해야

질의：동별 대표자 자격

입주자 Y가 아파트 단지 내 A동을 소유하고 있으면서 A동은 다른 사용자에게

임대하여 주고 B동을 임차하여 거주하고 있을 때 A동 또는 B동 입주자대표로

선출될 수 있는지.

회신

주택법시행령 제50조에 의하면 “동별 대표자로 될 수 있는 자격은 당해 공동주택단지 안에서 계속해 6월 이상 거주하고 있는 입주자이어야 한다.”고 규정되어 있다.

여기에서 “입주자” 라 함은 “당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는배우자나 직계 존․비속”으로서 계속하여 6월 이상 거주하여야 하므로 입주자 Y는 A, B동의 입주자대표 자격에서 제외되는 것이다.

입주자대표회의 구성원 변동시에도 신고해야

질의 : 입주자대표회의 구성원 변경

입주자대표회의 구성원 변경신고와 관련해 다음과 같은 내용을 질의하고자 한다.

1. 입주자대표회의 구성 신고를 최초로 한 이후 회장, 이사, 감사 등 구성원의

변경이 있을 경우 변경 신고를 해야 하는지.

2. 입주자대표회의 구성 신고시 관리방법을 결정하여 신고를 해야만 하는지       아니면 구성신고를  한 이후 별도로 관리방법을 결정하여 신고만 하는지.

3. 관리방법 결정 신고시 입주자 등의 과반수 이상의 서면 동의가 반드시 첨부       되어야 하는지.

회신 : 구성원 변동시 신고해야

주택법 제43조 제3항의 규정에 의하면 입주자는 사업주체로부터 관리할 것을요구받은 날부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고 당해 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고 관할시장․ 군수․ 구청장에게 신고하도록 하고 있으며, 주택법시행령 제52조 제3항의 규정에 의하면 시장․ 군수․구청장은 입주자대표회의 구성원에 대한 교육 실시를 위하여 입주자대표회의로하여금 그 구성원이 변동된 때에는 이를 신고하도록 하고 있음을 알려드리며,

입주자대표회의 구성 및 관리방법 결정시기 등에 대하여는 별도 법령으로 정한바는 없으나 최초 입주자대표회의 구성 후 관리방법이 결정되면 시장․ 군수․구청장에게 신고를 하여야 할 것임.

입주자대표회의 최소 구성원은 4인

질의 : 입주자대표회의 구성 인원

입주자대표회의 최소 구성 인원수는

회신 : 최소 구성원은 4인

주택법령에서 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성하도록 규정하고 있으므로 최소 구성인원은 4인임. 관리규약은 관련 법령을 위반하여 규정할 수 없으므로 주택법령에 명시된 규정은 관리규약 등으로 변경할 수 없음

(2) 권한과 업무

아파트 동별 세대수에 비례해 선출된 동별 대표자들은 아파트의 관리비 예산확정과

단지 안의 전기․도로․상하수도 등의 유지 및 운영기준, 공용부분의 보수․교체

및 개량 등 아파트와 관련된 제반 사항에 대한 의결권을 갖게 된다.

입주자대표회의는 입주자 등에 의해 선출된 대표자이므로 이같은 의결권을 행사

함에 있어 입주자 등의 안전과 편익을 위해 노력하여야 한다.

① 입주자대표회의의 의결사항

관리에 대한 다음 사항을 구성원 과반수의 찬성으로 결정.

1. 공동주택관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정

(관리규약을 제외한다)의 제정․개정

2. 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리

3. 단지 안의 전기․도로․상하수도․주차장․가스설비․냉난방설비 및 승강기       등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 공동주택의 공용부분의 보수․교체 및 개량

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

7. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정

(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

9. 그밖에 관리규약으로 정하는 사항

② 입주자대표회의 소집

입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집함. 다만, 다음 사항의   경우 회장은 해당일로부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집하여야 함.

1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때

2. 입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

③ 입주자대표회의 의결시 유의사항

입주자대표회의는 공동주택의 입주자 외의 자로서 당해 공동주택의 관리에     이해관계를 가진 자의 권리를 침해하여서는 아니 됨.

직원인사 등에 입주자대표회의 회장이 부당 간섭할 수 없어

질의 : 입주자대표회의 회장의 인사권 관여

아파트 입주자대표회의 회장이 관리주체에 직원교체를 요청할 수 있는지.

회신 : 직원인사 등에 간섭할 수 없어

주택법시행령 제51조 제5항은 입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안된다고 규정하였으므로

부당한 간섭은 할 수 없다.

입주자대표회의 회장 유고시 조치 등은 관리규약에 정해야

질의：회장 소재불명시 관리업무 수행

아파트 입주자대표회의 회장이 소재불명으로 업무를 수행할 수 없을 경우 입주자대표회의의 운영은 어떻게 해야 하는지.

회신：관리규약에 정해야

입주자대표회의 회장이 소재불명으로 업무를 수행할 수 없는 경우에 대하여는주택법시행령 제57조 제1항은 입주자대표회의 구성 및 운영, 동별 대표자의 선임․해임 및 임기를 공동주택관리규약에 정하도록 하였으므로 공동주택 관리규약에

임원 재선출․대리 또는 해임에 관한 사항 등 유고시에 대한 조치를 합리적으로

정하고 그에 따라야 할 것이다.

자치관리시 동별 대표자는 관리기구 직원 겸임 못해

질의 : 동대표의 방화관리자 겸임

아파트 동별 대표자가 무보수로 단지 내 건물 방화관리자로 선임될 수 있는지.

회신 : 자치관리시 직원 겸임 안돼

주택법시행령 제53조 제5항에서 입주자대표회의 구성원은 자치관리기구의 직원을겸임할 수 없도록 규정하고 있으므로 귀 공동주택이 자치관리라면 관리기구의

직원인 방화관리자를 겸임할 수 없다.

동별 대표자 아닌 자는 입주자대표회의의 의결에 참여할 수 없어

질의：입주자대표회의 의결권

동별 대표자가 아닌 부녀회, 통장 등이 입주자대표회의에 참석하여 의결권을 행사할 수 있는지.

회신：동대표 이외의 자는 입주자대표회의 의결에 참여 못해

주택법시행령 제50조 제1항에 의거 동별 세대수에 비례하여 동별 대표자를 선출

하고 선출된 동별 대표자로 입주자대표회의를 구성하는 것이다.  따라서 선출된동별 대표자 이외의 자는 입주자대표회의 의결을 위한 표결에 참여할 수 없다.

아파트 입주자의 대표권은 1세대 1권리를 의미

질의：입주자 대표권

아파트 입주자의 대표권은 1세대 1권리를 말하는지.

회신：1세대 1권리를 의미

주택법 제2조 제10호의 입주자는 “소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속”으로 규정하고 있다. 즉 소유자가 원칙이나 소유자를 대리하는 경우 배우자나 직계존비속까지 인정한다는 의미이다. 따라서 동 조항은 구분  소유자 개념이며, 1세대 1권리를 말하는 것이다.

동별 대표자 관리비 면제는 적절치 않은 판단

질의：동별 대표자 관리비 면제

의무적 관리대상 공동주택의 동별 대표자에 대해 일반관리비를 면제해 입주자

대표회의의 원활한 운영을 기하고자 하는데 관련 규정은.

회신：관리비 면제는 적절치 않아

주택법시행령 제57조 제1항에는 관리비, 사용료 및 장기수선충당금의 세대별부담액 산정방법․징수․보관․예치 및 그 사용절차 등을 관리규약에 정하도록규정하고 있다.

공동주택관리규약에 사용자 부담의 원칙, 수익자 부담의 원칙에 따라 합리적인

기준을 정해 징수해야 한다. 동별 대표자에 대한 일반관리비 면제에 대하여는

법령에 규정이 없으나 적절치 않은 판단으로 보인다.

동별 대표자의 선임․해임 및 임기는 관리규약으로 정하여 운영

질의 : 동별 대표자 자격

동별 대표자가 관리규약의 임기규정에 적합하지 않은 경우 동별 대표자로서

자격이 있는지

회신 :관리규약으로 정하여 운영

주택법시행령 제57조 제1항 제3호에 의하면, 동별 대표자의 선임․해임 및 임기에관하여는 관리규약으로 정하여 운영하도록 규정하고 있는 바, 질의의 경우에는당해 관리규약의 내용, 부칙규정 및 개정취지 등을 고려하여 입주자 등이 판단할사항임. 이로 인한 분쟁이 지속되는 경우에는 주택법 제59조, 제91조 및 제52조에 의하여 감독기관인 관할 시장․군수․구청장과 협의하여 처리하시기 바람.

동별 대표자 거주기간은 당해 공동주택단지 전체 거주기간

질의 : 동별 대표자 자격 중 거주기간

동별 대표자가 되기 위한 거주요건 6개월은 반드시 당해 동에서만 거주하여야

하는지

회신 : 당해 공동주택단지 안에서 6월 이상 거주

동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고일 현재 당해 공동주택단지 안에서 6월 이상거주하여야 하는 것이므로 당해 공동주택단지 전체의 거주기간을 말하며 최종적으로는

당해 동에 거주하고 있으면 됨.

동별 대표자는 입주자 중에서 선출

질의 : 동별 대표자 자격

전세입자 등 사용자는 동별 대표자가 될 수 없는지

회신 : 사용자는 동별 대표자의 자격이 없음

동별 대표자는 입주자 중에서 선출하도록 하고 있음. “입주자”라 함은 주택의소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 말하므로 사용자는동별 대표자가 될 수 없음.  이는 동별 대표자의 주된 업무가 공동주택단지의

입주자의 재산권과 관련되기 때문 임.

※ 사용자는 동별 대표자를 선출할 수 있는 선거권은 있으나 동별 대표자가 될 수

있는 피선거권은 없음.

(3) 투명성 확보 방안은

입주자대표회의가 자신의 권리와 의무를 수행함에 있어 입주민들로부터 신뢰를 얻지 못한다면 의혹과 불신을 낳아 아파트가 분쟁의 소용돌이 속에 빠질 위험이많다.

따라서 입주자대표회의는 아파트 관련 제반 사안을 의결함에 있어 사심 없이

공정하게 의결해야 하며 그 과정을 공개적이고 투명하게 입주민에게 알려야 한다.

이를 위해 입주자대표회의는 회의를 개최하기 전에 회의 일시, 목적, 장소 등을

공고하고 회의결과를 관리비부과내역서나 공고문을 통해 입주민들에게 알려야 한다.

① 회의록 작성 및 부당간섭 배제

입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게

보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나    자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에

응하여야 함.

입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의

직원인사. 노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니 됨.

② 관리현황의 공개

입주자대표회의는 관리주체로 하여금 다음 각호의 사항을 입주자 등에게 전자

우편으로 통지하거나 당해 공동주택의 인터넷 홈페이지에 공시하게 할 수 있음.

1. 입주자대표회의의 소집 및 그 회의에서 의결한 사항

2. 관리비 등의 부과내역

3. 관리규약․ 장기수선계획 및 안전관리계획의 현황

4. 입주자 등의 건의사항에 대한 조치결과 등 주요업무의 추진상황

5. 동별 대표자의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항

6. 관리주체 및 관리기구의 조직에 관한 사항

입주자대표회의 운영비 지급절차 등은 관리규약에 정해야

질의：업무추진비와 입주자대표회의 운영비

동별 대표자 업무추진비와 입주자대표회의 운영비의 구분 및 징수방법은 어떤규정에 따라야 하는지.

회신：관리규약에 정해야

입주자대표회의 운영비는 입주자대표회의 유지․운영을 위하여 소요되는 경비(업무추진비, 사무용품비 등)를 충당하기 위한 것이다. 따라서 동별 대표자 업무추진비도 입주자대표회의 운영비에 포함된다 할 것이나 주택법시행령 제57조 제1항 제5호는 동별 대표자에 대한 운영비의 지급 여부 및 그 금액을 관리규약에정하도록 하고 있으므로 그 지급내용 및 절차에 대하여는 관리규약에 구체적으로 정해야 할 것이다. 입주자대표회의 운영비는 투명성 확보를 위하여 명확히 회계를 구분하는 것이 바람직하므로 관리비 고지서에 함께 부과하도록 하고 있다.

입주자대표회의 회의 녹음테이프 사본 요청시 교부해야

질의：입주자대표회의 회의 녹음테이프 복사 요청

입주자대표회의를 진행하고 회의록을 대신해 녹음테이프로 보존하는 경우 그 녹음테이프를 복사하여 줄 수 있는지.

회신：테이프 사본 요청시 교부해야

주택법시행령 제51조 제4항에 의거 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성해 관리주체에 보관케 하고 관리주체는 입주자 등이 이의 열람을청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응해야 하는 것이다.

따라서 질의와 같이 회의록을 대신해 녹음테이프로 보존하였다면 사본을 요청한 경우 테이프를 복사해 교부할 수 있다.

관리비징수 사용문서 복사요구 할 수 있어

질의：입주민의 복사요구 범위

아파트 입주민이 관리비 지출관련 문서에 대해 열람 및 복사를 요구할 수 있는범위는.

회신：관리비의 징수.사용 문서 복사요구 가능

자료의 복사 및 열람의 범위는 주택법시행령 제51조 제4항에 의한 입주자대표회의 회의록, 주택법시행령 제55조에 의한 관리비․사용료 및 장기수선충당금등의 징수․사용․보관 및 예치에 관한 사항, 동령 제57조에 의한 관리규약의보관 및 열람이며, 관리주체는 입주민이 자기와 관련된 문서의 열람 및 복사를

정당하게 요구하는 경우 이에 응하여야 한다.

2. 관리주체

아파트 관리주체는 입주자대표회의의 의결사항 집행과 공용부분의 유지․보수를

통한 아파트의 수명 연장, 입주민의 쾌적한 주거환경 조성 등의 업무를 수행한다.

이를 위해 관리주체는 아파트 관리와 관련한 제반 전문적 지식과 기술을 갖추고 있어야 한다.

사업주체에 의한 관리업무 인계 등

① 사업주체 관리기간

가. 입주예정자의 과반수가 입주하여 자치관리기구가 구성되거나 주택관리업자

선정시까지

나. 입주자대표회의가 자치관리하고자 할 경우 사업주체로부터 통보받은 날로

부터 6월 이내에 자치관리기구를 구성하여야 함.

② 사업주체의 관리

가. 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리        하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에

의하여 당해 공동주택의 관리 및 운영 등에 필요한 비용(관리비예치금)을

징수할 수 있음

나. 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 다음의 사항을

기재하여 통지하여야 함

- 입주예정 세대수 및 입주세대수

- 공동주택의 관리방법에 관한 결정의 요구

- 사업주체의 성명․주소(법인인 경우에는 명칭․소재지)

③ 관리업무의 인수․인계

사업주체는 관리업무를 자치관리기구 또는 주택관리업자에게 인계하는 때에는

인수․인계서를 작성하여 관계 서류를 인계하여야 함. 이경우 입주자대표회의

를 대표하는 자의 입회하에 인수자와 인계자가 인수․인계서에 각각 서명․     날인하여야 함.

관리주체

가. 관리주체 : 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 입주자 등                   에게 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자, 임대

주택법에 의한 임대사업자

나. 관리주체의 업무

- 공동주택의 공용부분의 유지․보수 및 안전관리

- 공동주택 단지안의 경비․청소․소독 및 쓰레기수거

- 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

- 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리

- 관리규약으로 정한 사항의 집행

- 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

- 공동주택관리업무의 공개․홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도․계몽

- 입주자 등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택 단지안의 토지․부대시설

및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치

- 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치

다. 관리주체의 의무

월별로 관리비사용료 및 장기수선충당금의 징수․사용․보관 및 예치 등에     관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고 공동주택의 입주자

등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리

규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 함.

※ 관리사무소장의 업무

① 입주자대표회의에서 의결하는 다음의 업무

- 공동주택의 운영․관리․유지․보수․교체․개량 및 리모델링에 관한 업무

- 동 업무를 집행하기 위한 관리비․장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구․

수령․지출업무

② 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에     관한 업무.  다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의

의결을 거쳐야 함

③ 다음의 관리주체의 업무를 지휘․총괄하는 업무

[관리주체의 업무]

- 공동주택의 공용부분의 유지․보수 및 안전관리

- 공동주택단지안의 경비․청소․소독 및 쓰레기수거

- 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

- 장기수선충당금의 징수․적립 및 관리

- 관리규약으로 정한 사항의 집행

- 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

- 공동주택관리업무의 공개․홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도․       계몽

- 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지․부대시설 및

복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치

- 공동주택단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치

④ 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 당해

공동주택의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은

경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있음.

관리주체는 자치관리기구, 주택관리업자, 사업주체

질의 : 관리주체의 정의

관리주체의 정의와 주택법시행령 제55조 제1항 제3호상의 사용료는 무엇을 말하는지.

회신 : 자치관리기구, 주택관리업자, 사업주체

관리주체는 주택법 제2조 제12호의 규정에 의하여 입주자 자치관리기구의 대표자인관리사무소장, 주택관리업자 및 사업주체(국가, 지방자치단체, 주택공사, 주택건설사업을 시행한 자)를 말하는 것이며 주택법시행령 제55조 제1항 제3호상의 사용료는 입주자 공유인 부대, 복리시설의 임대료 등을 말하는 것임.

관리주체 보관 서류는 설계도서, 장기수선계획 등

질의 : 관리주체가 보관해야 할 서류

관리주체가 보관해야 하는 설계도서 및 관련 서류는.

회신 : 설계도서, 장기수선계획 등

주택법시행령 제54조 제1항의 규정에 의하면 관리주체는 설계도서, 장비내역,장기수선계획, 회계 및 안전관리 관계서류를 보관하도록 되어 있으며 여기서

설계도서는 설계도, 시방서, 구조계산서 등을 말한다.

시방서등 서류비치는 관리주체의 의무

질의：시방서 등 서류관리

관리주체가 시방서를 의무적으로 비치해야 하는지.

회신：관리주체가 의무적 비치해야

주택법시행령 제54조 제1항에는 사업주체가 관리업무를 인계․인수할 때에는설계도서 등을 포함한 관리업무와 관련한 서류를 인계토록 하고 있으며, 같은법시행령 제23조 제1항 제1호에는 설계도서․시방서․구조계산서․수량산출서․품질관리계획서 등으로 구분해 작성하도록 하고 있다. 따라서 설계도서에 포함되는시방서는 관리주체가 의무적으로 비치해야 한다.

입주 초 사업주체에 의해 선정된 관리업자는 입주자대표회의를 구성해 새 업자

선정시 업무 인계해야

질의：입주 초 관리업무 수행

아파트 분양이 끝나 입주자대표회의가 구성된 뒤에도 시공회사가 지정한 관리업자에 의해 관리업무가 운영되고 있는데 입주민 등의 동의에 관계없이 이 업자가 계속 관리업무를 수행해야 하는지.

회신：입주자대표회의에서 새 업자 선정시 업무 인수․인계해야

입주예정자 과반수가 입주를 완료한 때에는 주택법 제43조 제1항에 의거 사업주체는 입주자에게 관리방법 결정을 요구하고 제3항에 따라 입주자는 요구를 받은 날로부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고 주택법시행령 제52조의

규정에 따라 관리방법 결정 및 주택관리업자를 선정하도록 되어 있다.

또한 주택법시행령 제54조 제2항은 사업주체가 선정한 주택관리업자에 의한 관리

기간은 자치관리기구가 구성되거나 입주자 등에 의하여 주택관리업자가 선정될 때 까지로 한다.라고 규정하고 있다. 따라서 사업주체가 주택관리업자를 선정해 관리하더라도 입주자대표회의를 구성해 입주민 등이 선정한 주택관리업자에게 동법시행령 제52조의 규정에 의하여 관리업무를 인수․인계해야 한다.

승강기 자체검사 기록 2년간 보관해야

질의：승강기 자체검사 기록 보관

승강기 자체검사 실시 후 점검일지는 얼마동안 보관해야 하는지와 이를 지키지

않았을 경우 처벌규정은.

회신：2년간 검사기록 보존해야

승강기 제조 및 관리에 관한 법률 제17조(승강기의 자체검사)제1항에는 “승강기의 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 자체적으로 승강기 운행의 안전에 관한 점검(이하 자체검사)을 실시하고 그 검사기록을 작성․보존해야 한다.” 라고 규정하고 있다. 또한 동법 시행령 제15조에는 법 제17조 제1항의 규정에 의한 “승강기의 자체검사를 월 1회 이상 실시하고 그 검사기록을 작성하여 2년간 이를 보존해야 한다.”라고 규정돼 있다. 따라서 시행령 제15조 제1항 및 제2항이 지켜지지 않을 경우에는 동법제28조 제1항 제3호에 의거 5백만원 이하의 과태료에 처해지게 된다.

공동사업주체 경우 양자 합의해 관리주체 결정

질의：공동사업주체인 경우 관리주체 선정

재건축주택조합과 시공사가 공동사업주체로 하여 재건축 아파트를 건설한 경우

사업주체 관리기간 동안 관리해야 할 주체는 어떻게 결정하는지.

회신 : 양자 협의해 결정

입주예정자 과반수가 입주를 완료한 때에는 주택법 제43조 제1항에 의거 사업주체는 입주자에게 관리방법 결정을 요구하고 제3항에 따라 입주자는 요구를 받은 날로부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 주택법시행령 제52조의

규정에 따라 입주자가 관리방법 결정 및 주택관리업자를 선정하도록 되어 있다.

사업주체는 그때까지만 공동주택을 관리하는 것이다. 질의와 같이 공동사업주체인 경우 양자가 서로 협의해 관리주체를 결정하여야 할 것이다.

(1) 주택관리업

주택관리업자란 시장․군수 또는 구청장에게 등록을 한 후 공동주택의 관리를

업으로 하고 있는 자를 말한다.

주택관리업자는 공동주택을 관리하는데 있어 일정 정도의 기술인력 및 장비를

갖추고 있어야 하며, 주택관리사 또는 주택관리사보를 관리책임자로 배치해야 한다.

① 주택관리업의 등록

가. 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 시장․군수․구청장에게 등록

하여야 함.

나. 행정처분으로 등록이 말소되고 2년이 경과하지 아니하면 등록할 수 없음.

다. 주택관리업자의 지위에 관하여는 민법 중 위임에 관한 규정을 준용함.

② 주택관리업의 등록말소 등 행정처분

가. 등록말소 사유

- 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 때

- 최근 3년간 2회 이상의 영업정지처분을 받은 자로서 그 정지처분을 받은

기간이 통산하여 12월을 초과한 때

나. 영업정지 사유

- 위 말소사유 외에 등록기준의 미달, 고의 또는 과실에 의한 재산상의 손실       초래, 보고․조사․검사의 거부․방해․기피 또는 허위보고, 주택법 또는       주택법에 의한 명령을 위반한 때

다. 사전통보

- 등록말소 또는 영업정지처분 1월 전까지 당해 주택관리업자가 관리하는

공동주택의 입주자대표회의에 그 사실을 통보하여야 함.

③ 주택관리업 등록기준 및 등록신청 절차

가. 등록기준 : 주택법시행령 별표8

나. 신청절차 : 신청인이 다음 서류를 첨부하여 시장․군수․구청장에게 제출

- 법인등기부등본(개인인 경우에는 주민등록표등본과 자산평가서)

- 장비보유현황 및 증빙서류

- 기술자의 기술자격 및 주택관리사 등 기술자의 자격에 관한 증명서 사본

- 납입자본금에 관한 증빙서류

다. 등록사항 변경신고 : 등록사항 변경사유가 발생한 날부터 15일 이내에 신고.

위임 등으로 주택관리업 영업행위 할 수 없어

질의 : 주택관리업 업무

주택관리업을 등록증 이전 또는 지사형식으로 업무를 할 수 있는지와 주택관리업

등록을 하지 않은 자가 위임 등으로 영업행위를 할 수 있는지.

회신 : 위임 등으로 영업행위 할 수 없어

주택법 제53조에 의거 주택관리업을 하고자 하는 자는 관할시장. 군수 또는 구청장에게 등록하여야 하는 것이다. 주택관리업 등록을 하지 않은 자가 위임 등으로 영업행위를 하는 것은 주택법에 어긋난다.

관리업체 합병시 권리의무 승계하면 기존계약 유효

질의 : 관리업체 계약 존속

관리업체 A가 관리업체 B를 흡수 합병하였을 경우 B가 기존에 관리하고 있던

공동주택과 계약을 변경할 때 입주자 등의 서면동의가 필요한지.

회신 : 권리의무 승계시 효력

관리업체 A가 관리업체 B를 흡수 합병하고 그 권리의무를 승계하는 경우, 기존 계약의 효력도 당연히 승계할 수 있을 것으로 사료된다. 합병으로 인하여 기존에관리하고 있던 공동주택과 계약 내용의 일부를 변경할 필요가 있을 것이나, 이때경미한 사항(명칭변경 등)의 변경이라면 입주자 등 과반수의 서면동의는 받지

않아도 될 것이다.

다만, B관리업체가 입주자대표회의와 위․수탁관리계약시 양도, 합병 등에 따른 특례사항을 규정한 경우 특례사항에 따라야 할 것이며, 구체적인 권리의무 승계여부에 대하여 분쟁이 있는 경우 민사관계 절차에 따라 판단해야 한다.

관리주체 직원인사 등에 입주자대표회의 회장이 부당 간섭할 수 없어

질의 : 대표회장의 인사권 관여

아파트 입주자대표회장이 관리주체에 직원교체를 요청할 수 있는지.

회신 : 직원인사 등에 간섭할 수 없어

주택법시행령 제51조 제5항은 입주자대표회의는 주택관리업자에 대하여 직원인사․노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 안 된다고 규정하였으므로부당한 간섭은 할 수 없다.

질의：주택관리업자 선정

주택관리업자 선정시 입주자대표회의를 거치지 않고 비공개적으로 입주민 등의과반수 서면동의를 받은 것이 유효한지.

회신：입주자 등 서면 동의로 결정

주택법시행령 제52조 제1항에 “입주자 등이 공동주택의 관리방법을 결정하거나주택관리업자를 선정하는 때에는 입주자대표회의의 제안에 의하여 입주자 등의과반수 서면동의로 결정한다.”라고 규정되어 있다. 관리방법을 변경할 경우는입주자대표회의나 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안할 수 있으며 제안한 안건 그대로 입주자 등의 과반수 서면동의를 받아 시행해야 한다.

서면동의 방법이나 절차에 대해서는 주택법령에 규정된 바 없으므로 입주민 등이결정해 운영할 사안이다.

주택관리업자에 대한 처분은 영업정지 또는 과징금 중 선택적 처분

질의：주택관리업자 영업정지

주택관리업자에 대한 영업정지는 현재 관리를 하고 있는 공동주택만을 정지하는지새로운 수주를 할 수 없는지. 과징금을 부과한 경우에도 영업정지를 할 수 있는지

회신: 동일한 사항에 대하여는 영업정지 또는 과징금 중 선택적 처분

주택관리업자에 대한 영업정지는 관리를 하고 있는 당해 공동주택의 관리를 정지하는 것이 아니라 새로운 수주를 제한하는 것이며, 동일한 사항에 대하여 영업정지와 과징금은 함께 부과하는 것이 아니라 선택적인 처분 규정임.

(2) 관리사무소장(주택관리사 등)

아파트 관리주체는 아파트의 공용부분과 입주자 공동소유인 부대시설 및 복리   시설의 유지․ 보수와 안전관리를 주요 업무로 하고 있다. 정부는 이러한 관리   주체 업무의 효율성을 위해 지난 1987년 주택관리사제도를 도입했으며, 1989년

공동주택관리령 개정을 통해 주택관리사 제도 시행 근거를 마련, 아파트의 관리

책임자로서 주택관리사 등 자격증을 소지한 관리사무소장을 두도록 하고 있다.

① 주택관리사(보) : 주택관리사 등

공동주택의 관리주체는 관리책임자로 주택관리사 또는 주택관리사보를 두어야

한다.

② 주택관리사보 시험과 주택관리사 자격 등

가. 주택관리사보 자격시험

- 시험은 1차 시험과 2차 시험으로 구분하되 1, 2차 시험을 동시에 실시할       수 있으며 1차 시험은 선택형을 원칙으로 하고 2차 시험은 논문형을 원칙       으로 하되 1, 2차 모두 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있음

- 2차 시험은 1차 시험에 합격한 자에 한하여 실시하고 동시에 시행하는 경우

제1차 시험 불합격자의 제2차 시험은 무효로 함

- 1차 시험 합격자는 다음회에 한하여 1차시험 면제

※ 시험과목은 주택법시행령 별표10 참조

나. 시험합격자 결정

- 1차 시험에서는 매과목 100점 만점으로 하여 매과목 40점 이상이고 전       과목 평균 60점 이상 득점자를 합격자로 함

- 2차 시험에서는 매과목 100점 만점으로 하여 매과목40점 이상이고 전        과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함

다. 시험의 시행

- 매년마다 1회 시행

- 국토해양부장관은 시험일시,시험장소,시험방법 등 시험시행에 관하여 필요한

사항을 시험시행일 30일 전에 일간신문에 공고

※ 2008년도 제11회 시험은 한국산업인력공단 이사장이 공고

라. 시험부정행위자에 대한 제재

- 시험에 있어 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고,

당해 시험시행일로부터 5년간 시험응시자격을 정지함

마. 주택관리사의 자격

주택관리사는 주택관리사보로서 다음의 경력을 갖춘 자로 함.

- 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택에 관리사무소장으로 3년 이상 근무한 자

- 사업계획승인 공동주택에 관리직원 또는 주택관리업체 직원으로 5년 이상

근무한 자

- 대한주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에 5년 이상 근무한 자

- 공무원으로서 주택관련 업무에 5년 이상 종사한 자

- 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 5년 이상 종사한 자

- 위 경력을 합산한 기간이 5년 이상인 자

바. 주택관리사 등의 자격취소

주택관리사 등이 다음에 해당하는 때에는 그 자격을 취소하거나 1년 이내의

기간을 정하여 그 자격을 정지시킬 수 있음.

- 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 자격을 취득한 때

- 고의 또는 중대한 과실에 의한 주택관리상의 하자로 입주자 및 사용자에게

재산상의 손해를 가한 때

- 결격사유에 해당하게 된 때

- 보고․자료의 제출․조사 또는 검사를 거부․방해 또는 기피하거나 거짓        으로 보고를 한 때

- 주택관리사 등이 다른 사람에게 자기의 명의를 사용하여 업무를 수행하게       하거나 자격증을 대여한 때

- 공동주택의 관리업무와 관련하여 금고 이상의 형의 선고를 받은 때

- 동시에 2개 이상의 다른 공동주택단지에 취업한 때

- 자격정지 기간중에 주택관리업무를 수행한 때

- 업무와 관련하여 금품수수 등 부당이득을 취한 때

사. 주택관리사 등의 교육

- 주택관리업자 또는 관리사무소장은 주택관리업의 등록을 한 날 또는       관리사무소장으로 배치된 날(주택관리사보로서 관리사무소장이던 자가       주택관리사의 자격을 취득한 경우에는 그 자격취득일을 말한다)부터 1년       이내에 주택관리에 관한 교육업무를 위탁받은 기관 또는 단체로부터 교육을       받아야 함

- 교육기간은 4일 이내로 하며, 교육에 소요되는 비용은 당해 교육이수자가       부담함.

주택법 규정의 공동주택 근무자만 경력 인정

질의：주택관리사 자격 인정 경력

주택관리사보인 자가 주상복합아파트에 관리소장으로 3년간 근무한 경우 주택

관리사 자격 인정을 받을 수 있는지.

회신：주택법 규정 공동주택 근무자만 인정

주택법시행령 제73조 1호에는 “동법 제16조 제1항의 규정에 의한 사업계획승인을얻어 건설한 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력이 3년 이상” 으로 주택관리사

자격을 인정받을 수 있는 자를 명시하고 있다.

질의의 주상복합아파트가 주택법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어건설된 공동주택이라면 주택법시행령 제73조에 의거 자격인정 범위에 해당되나단순 건축허가를 받아 건설된 경우라면 주택관리사 자격 인정이 되지 않는다.

질의

주택관리사보 자격시험의 시행시기와 과목은

회신

주택관리사보 자격시험은 매년마다 1회, 1차시험과 2차시험으로 구분해 시행 하도록 규정되어 있으며 국토해양부장관이 시험일시․시험장소․시험방법 등시험시행에 관해 필요한 사항을 시험시행일 30일 전에 일간신문에 공고한다.

평가방법은 1.2차 모두 매 과목 1백점 만점 중 매 과목 40점 이상 평균60점이상이면 합격자로 결정된다.  시험과목은 1차시험은 민법, 회계원리, 공동주택시설개론이며, 2차시험은 주택관리 관계법규(주택법․임대주택법․건축법․소방기본법․승강기제조 및 관리에 관한 법․전기사업법․시설물의 안전관리에 관한

특별법․도시및주거환경정비법․도시재정비촉진을위한특별법․집합건물의소유 및 관리에 관한 법률 중 주택관리에 관련되는 규정)와 공동주택관리실무이다.

<주택법 시행령 별표 10 참조>

질의

주택관리사보가 주택관리사 자격을 획득하기 위한 조건은

회신

주택관리사보 자격을 획득한 후 사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택의 관리사무소장으로의 근무경력이 3년 이상인 경우와 공동주택관리기구의 직원이나 주택리업자의 직원으로 주택관리업무에 5년 이상 종사한 경우, 대한주택공사 또는 지방공사의 직원으로 주택관리업무에 5년 이상 종사한 경우,  공무원으로서주택관련 지도․감독 및 인․허가 업무 등의 종사경력이 5년 이상인 경우 등에는 주택관리사 자격을 획득할 수 있다.

불법 근무경력은 주택관리사 경력으로 인정 안돼

질의 : 주택관리사 자격

주택관리사보 자격 취득 전 승강기가 설치된 2백50세대 규모 공동주택 관리사무소장으로 근무한 경력이 주택관리사 자격 취득을 위한 경력으로 인정되는지.

회신 : 불법 근무경력은 인정 안돼

주택관리사보 자격을 취득하지 않은 자가 의무관리대상 공동주택의 관리책임자로 근무하는 경우 주택법 제98조 제8호에 의거 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처할 수 있으며, 그 기간의 경력 또한 불법행위로서 당연히 경력으로 인정될 수 없는 것이다.

선고유예 등 미확정 판결시 자격 취소 못해

질의：선고유예 판결시 주택관리사 자격취소 여부

주택관리업무와 관련해 벌금형의 선고유예 판결을 받은 경우 주택법 제57조 제1항 제6호에 의거 주택관리사 자격이 취소되는지.

회신：미확정 판결 이유로 자격 취소할 수 없어

주택법 제57조 제1항에서 주택관리사 등이 주택관리업무와 관련하여 벌금 이상의

형의 선고를 받은 때 그 자격을 취소하여야 한다고 규정하였으므로, 그에 상당한형의 선고를 받은 경우라면 당연취소 사유가 된다. 하지만 선고유예 판결을 받은

경우라면 형이 미확정 상태에 있다 할 것이며, 미확정 판결을 이유로 자격을 취소할 수는 없을 것으로 사료된다.

명예훼손죄로는 주택관리사 자격 취소사유 곤란

질의：주택관리사 자격취소 사유

아파트 관리사무소장으로 재직 중 단지회보 게재내용과 관련 명예훼손죄로   벌금형을 선고받은 경우 자격취소 사유가 되는지.

회신：명예훼손죄로는 자격취소 곤란

주택법 제57조 제1항 제1호 및 제3호에 해당되는 경우에는 당연히 자격을 취소

해야 하는 것이다.  하지만 명예훼손죄는 당사자간의 문제로서 공동주택 관리와

관련해 형을 받은 것으로 보기는 곤란하다.

사업주체 직원은 공동주택 관리직원으로 볼 수 없어

질의 : 공동주택 관리 경력

건설업체(사업주체)의 직원으로 근무한 자로서 사업주체 의무관리기간 동안 공동

주택의 관리업무에 종사하였다면 주택법 시행령 제73조 제1항 제2호의 규정에

의한 실무경력 인정을 받을 수 있는지.

회신 : 사업주체 직원은 관리직원으로 볼 수 없어

‘공동주택의 관리직원’이라 함은 공동주택 내에서 사업장을 두고 있는 주택법 시행령

제53조 제1항의 규정에 의한 자치관리기구의 직원을 말한다. 사업주체의 직원은 의무관리기간 동안 공동주택의 관리업무에 종사하였다고 하더라도 공동주택의 건설

․공급의 연장선에서 사업주체의 업무를 행한 것이므로 공동주택의 관리직원으로볼 수 없다.

미성년자도 주택관리사보 자격시험 응시 가능

질의 : 주택관리사보 자격시험

미성년자도 주택관리사보자격시험에 합격할 수 있는지

회신 : 미성년자도 공동주택 관리 경력

청년실업해소 대책의 일환으로 미성년자도 주택관리사보 자격시험에 응시하여 합격할 수 있음

사업계획을 얻어 건설한 임대주택단지의 경력도 인정

질의 : 관리사무소장 경력 인정

사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택단지에서의 경력도 인정되는지

회신 : 임대아파트단지의 관리사무소장 경력도 인정

사업계획승인을 얻어 건설한 임대주택단지에서의 경력도 인정됨. 즉 ‘임대주택법’

제2조 제1호에 의한 임대주택 관리사무소장으로서 3년 이상 또는 ‘임대주택법’제2조 제4호의 규정에 의한 임대사업자의 직원으로서 5년 이상 등의 경력을 인정

③ 주택관리사 등의 배치

주택관리업자 또는 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다)는 주택관리사

또는 주택관리사보를 공동주택의 관리사무소장 등으로 배치하여야 함.

1. 500세대 미만의 공동주택 : 주택관리사 또는 주택관리사보

2. 500세대 이상의 공동주택 : 주택관리사

④ 관리사무소장의 업무

관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자

및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의 업무를 집행함.

- 입주자대표회의에서 의결하는 다음 각목의 업무

가. 공동주택의 운영․관리․유지․보수․교체․개량 및 리모델링에 관한 업무

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비․장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구․         수령․지출업무

- 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에

관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의

의결을 거쳐야 함.

- 그 밖에 공동주택관리에 관하여 국토해양부령이 정하는 업무

- 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 당해

공동주택의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은

경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있음.

⑤ 관리사무소장의 배치․신고

- 관리사무소장은 그 배치내용을 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 시․도지사

에게 신고하여야 함.(서울시는 관할 구청장).

- 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 15일 이내에 다음

각호의 사항을 시․도지사에게 신고하여야 함.(서울시는 관할 구청장)

1. 주택관리사 등의 성명.주소 및 교육이수현황

2. 공동주택 단지의 명칭․위치․세대수․승강기 및 난방방식

3. 관리방법(위탁관리인 경우에는 주택관리업자의 명칭 및 소재지를 포함한다)

무자격자 근무시 해당 자와 수행하게 한 자 모두 처벌

질의 : 무자격자가 관리소장으로 근무시

관리사무소장이 궐석인 경우 주택관리사보 자격이 없는 자가 직무대행을 할 수

있는지.

회신 : 관련 법에 의해 처벌

무자격자가 주택법시행령 제48조 의무관리대상 공동주택의 범위의 규정에 해당하는 공동주택의 관리사무소장으로 근무하는 경우에는 해당 자와 이를 수행하게 한 자, 모두 주택법 제98조 제8항의 규정에 의하여 1년 이하의 징역이나 1천만원이하의 벌금에 처할 수 있다.

수개의 자격을 가진 경우 겸임 여부는 개별 법령 따라야

질의 : 자격증 소지자 겸임 가능 여부

공동주택의 관리사무소장이 전기기사 및 안전관리자 자격증을 소지한 경우 겸임이 가능한지.

회신

공동주택 관리사무소에 배치된 자가 수개의 자격을 가진 경우 배치기준중 겸임이

가능한지에 대하여는 주택법이나 주택법시행령에 의거 제한하는 것이 아니라 각

개별 법령(전기사업법, 도시가스사업법, 액화석유안전관리법등)이 정하는 바에따라야 한다.

준공검사 받지 않은 공동주택에도 주택관리사(보)배치해야

질의 : 주택관리사(보)배치 여부

공동주택의 임시사용승인은 되었으나 준공검사를 받지 않은 경우 주택관리사(보)를

배치할 수 없는지.

회신 : 주택법시행령 제48조에 의해 배치해야

공동주택이 준공검사를 받지 않고 임시사용승인이 되어 사업주체가 관리하고 있는 공동주택이라도 주택법시행령 제48조의 규정에 의한 공동주택은 주택관리사(보)를 배치해야 할 것이다.

공동관리시 관리사무소장 1인만 채용 가능

질의 : 공동관리 시 관리사무소장 1인 채용 여부

3개의 공동주택 단지를 공동으로 관리하고자 할 경우 관리사무소장 1인만을

채용하여도 되는지.

회신 : 1개 공동주택으로 인정해 채용

공동주택 단지를 인근의 단지와 공동으로 관리할 경우 주택법시행령 제52조와제53조의 규정에 기술인력 및 장비의 기준을 적용함에 있어서는 1개의 공동주택

단지로 보도록 되어 있음.

5백세대 이상 아파트 주택관리사보 배치하면 위법

질의 : 5백세대 이상에 주택관리사보 배치 여부

5백세대 이상의 단지에 주택관리사보를 배치하면 위법인지.

회신 : 주택법에 의거 관리주체 처벌 받아

주택법 제55조 제1항의 규정에 의거 공동주택의 관리주체는 대통령령이 정하는 바에 따라 동법 제56조의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보를 두어야

한다고 규정하고 있다.

또한 주택법시행령 제72조의 규정에는 공동주택의 관리주체는 5백세대 이상의공동주택에는 주택관리사를 두도록 되어 있으므로 공동주택의 관리주체가 이를

위반할 시에는 주택법 제98조 제8호의 규정에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있다.

일부 세대 미분양되었어도 주택관리사(보) 배치해야

질의：관리책임자 배치

분양승인 받은 1백80세대 중 1백20세대가 분양 완료되었고, 잔여 60세대는임대한 경우 관리책임자로 주택관리사(보)를 배치해야 하는지.

회신：주택관리사(보) 배치해야

분양을 목적으로 사업승인을 받아 건설된 공동주택은 일부 세대가 미분양되었다 할지라도 주택법 등 관련 법령의 적용을 받아야 하는 것이다. 입주예정자 과반수가 입주 완료시 사업주체는 입주자에게 관리방법 결정을 요구하고, 입주자는 요구를 받은 날로부터 3월 이내에 입주자대표회의를 구성, 관리방법 결정 및 주택관리업자를 선정해야 하며, 공동주택이 1백80세대인 경우 주택법 시행령 제72조에 의거 주택관리사 또는 주택관리사보를 관리책임자로 두어야 한다.

관리사무소장이 공인중개사 업무 겸할 수 없어

질의 : 관리소장의 겸업

아파트 관리사무소장으로 근무하고 있는 주택관리사가 공인중개사 사무실을 개설

하여 업무를 할 수 있는지.

회신 : 공인중개사 업무 겸할 수 없어

주택법 제55조 및 제55조의2에 의거 주택관리사는 선량한 관리자로서의 주의 의무를 다하여 법령에 규정한 업무를 수행하여야 하는 것이며, 이를 위반할 경우

책임을 져야 하는 것이다.

따라서 주택관리사는 당해 공동주택의 관리책임자로서 본연의 업무에 전념하여

입주자의 편익 및 안전을 보호할 의무가 있는 것이므로 공인중개사업무를 겸할 수는 없다.

입주자와 소장간 계약직인 경우 정년규정 실익 없어

질의 : 관리사무소장 임기

아파트 관리사무소장의 임기를 정할 수 있는 지와 입주민간에 발생한 분쟁에 대하여 조정할 수 있는 법령은.

회신 : 정년 규정 둘 실익 없어

공동주택의 관리사무소장의 채용이 입주자와 관리사무소장간 계약에 의하여 고용관계가 성립되는 계약직인 경우 이는 쌍방간의 계약에 의하는 것이다. 조건에 맞는

자와 계약을 하는 것이므로 정년규정을 둘 실익이 없는 것으로 판단된다.

3		관리비 바로 알기

1. 관리비란 무엇인가 59

2. 관리비는 어떻게 구성되어 있나 59

3. 관리비 절감방안은 67

(1) 일반관리비 절감 67

(2) 관리직원 자체 공사 실시 68

(3) 에너지 절감 68

(4) 수익증대 69

4. 잡수입관리 70

5. 연체관리비 해결방안 72

1. 관리비란 무엇인가

아파트는 단독주택과 달리 전용부분과 공용부분에 대한 유지관리가 필수적이기

때문에 관리 활동을 지속적으로 유지하기 위해 전문인력과 기술, 장비 등이 필요

하다.

이에 따라 입주민들이 안전하고 쾌적한 생활을 유지할 수 있도록 유지관리의 주체인 관리주체가 필요하며 관리주체는 공동주택의 유지관리에 소요되는 비용을

입주자에게 부과하게 된다.

관리비란 주택법 제45조에 따라 관리주체가 쾌적한 주거환경 조성과 입주민들의편익을 증진시키기 위해 필요로 하는 제반 비용을 입주자에게 부과하여 관리, 사용하는 금액을 말한다.

※ 관리비의 납부 의무

공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위하여 필요한

관리비를 관리주체에게 납부하여야 함.(주택법 제45조 제1항)

2. 관리비는 어떻게 구성되어 있나

관리비는 주택법시행령 제58조에 따라 일반관리비와 청소비, 경비비, 소독비,승강기유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비 등 8개 비목의 월별 합계액으로 하며

세대별 부담액의 산정은 해당 아파트 단지의 관리규약에 정하도록 하고 있다.

이 가운데 기존에 일반관리비 비목에 포함되어 있던 경비비는 2003년 11월

30일 주택법시행령이 개정되면서 별도의 비목으로 신설되었다.

① 관리비 비목별 세부내역(주택법시행령 제58조 제1항)

관리비는 다음 각호의 비목의 월별금액의 합계액으로 함.

- 일반관리비

- 청소비

- 경비비

- 소독비

- 승강기유지비

- 난방비(주택건설기준등에관한규정 제37조의 규정에 의하여 난방열량계 등이

설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 난방비를    말한다)

- 급탕비

- 수선유지비(냉․난방시설의 청소비를 포함한다)

② 관리비의 세부내역

관리비항목	구 성 내 역
1. 일반관리비	○ 인건비 : 급여․제수당․상여금․퇴직금․산재보험료․ 고용보험료․국민연금․국민건강보험료 및 식대 등 복리후생비 ○ 제사무비 : 일반사무용품비.도서인쇄비.교통통신비 등 관리사무에 직접 소요되는 비용 ○ 제세공과금 : 관리기구가 사용한 전기료․통신료․우편료 및 관리기구에 부과되는 세금 등 ○ 피복비 ○ 교육훈련비 ○ 차량유지비 : 연료비.수리비 및 보험료 등 차량유지에 직접 소요되는 비용 ○ 그 밖의 부대비용 : 관리용품구입비.회계감사비 그 밖에 관리업무에 소요되는 비용
2. 청소비	용역시에는 용역금액, 직영시에는 청소원인건비.피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용
3. 경비비	용역시에는 용역금액, 직영시에는 경비원인건비.피복비 등 경비에 직접 소요된 비용
4. 소독비	용역시에는 용역금액, 직영시에는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용
5. 승강기유지비	용역시에는 용역금액, 직영시에는 제부대비.자재비 등. 다만, 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함한다.
6. 난방비	난방 및 급탕에 소요된 원가(유류대.난방비 및 급탕용수비) 에서 급탕비를 뺀 금액
7. 급탕비	급탕용 유류대 및 급탕용수비
8. 수선유지비	○ 보수용역시에는 용역금액, 직영시에는 자재 및 인건비 ○ 냉난방시설의 청소비․소화기충약비 등 공동으로 이용 하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비

③ 관리비와 구분하여 징수하는 항목

관리주체는 다음 각호의 비용에 대하여는 관리비와 구분하여 징수하여야 함.

- 장기수선충당금

- 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제6조의 규정에 의한 안전점검의 대가

- 안전진단 실시비용 및 안전점검비용

④ 입주자 등을 대행해 납부할 수 있는 항목

관리주체는 입주자 등이 납부하는 다음 각호의 사용료 등을 입주자등을 대행     하여 납부할 수 있음.

- 전기료(공동으로 사용되는 시설의 전기료를 포함한다)

- 수도료(공동으로 사용하는 수도료를 포함한다)

- 가스사용료

- 지역난방 방식인 공동주택의 난방비와 급탕비

- 정화조오물수수료

- 생활폐기물수수료

- 공동주택단지안의 건물 전체를 대상으로 하는 보험료

- 입주자대표회의의 운영비

⑤ 관리비 금융기관 예치

관리주체는 관리비등을 입주자대표회의의 회장과 관리사무소장의 공동명의로

입주자대표회의가 지정하는 금융기관에 예치하여 관리할 수 있음.

⑥ 사업주체의 관리비예치금 징수

사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는   경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결하여야 하며, 그 관리계약에 의하여 당해

공동주택의 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 비용을 징수할 수 있음.

※ 관리비예치금은 기존에는 법령에 정한 바 없이 통상적으로 선수관리비라는 명칭      으로 징수되어 왔으나, 주택법령이 개정되면서 신설됨. (주택법시행령 제49조 제1항)

관리비 등 부담액 산정은 관리규약에 정해야

질의：부담액 산정 방법

아파트(총 6백9세대, 17평 1백10세대, 21평 2백31세대, 25평2백68세대)에서

승강기유지비와 공동전기료를 평형별로 부과하고 있으나, 이를 세대별로 부과

할 수 있는지.

회신：관리규약에 정해야

주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의하면 “관리비 등의 세대별 부담액 산정

방법․징수․보관․예치 및 사용절차는 관리규약에 포함되어야 한다.”고 규정되어 있으므로 관리비 등 부담액 산정은 당해 공동주택의 관리규약에 정한 바에 따라 입주자 등이 스스로 해석하고 운영할 사안이다.

사용료 등 부담 징수 등은 관리규약에 정해야

질의：유선방송 시청료

아파트 관리소에서 유선방송 시청료를 관리비 부과내역서에 일괄 고지해 부과할 수 있는지

회신：관리규약에 정해 운영해야

주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의하면 관리비, 사용료 등의 세대별 부담액

산정방법․징수․보관․예치 및 그 사용절차에 대하여는 당해 공동주택 관리규약으로 정하도록 하고 있다. 다만, 시청료에 대하여는 법령에 규정이 없으므로 관리비 고지서에 부과하는 것은 당사자가 동의하는 경우에 가능할 것이다.

빈집이라도 공용부분 관리비 등 납부해야

질의：빈집 관리비 부과

세입자의 이사로 세대가 비어 있는 경우에도 관리비 부과가 가능한지와 1,2층 세대에 승강기 사용료 부과가 가능한지.

회신：공용부분 관리비 등은 납부

주택법 제45조 제1항에 따라 공동주택의 입주자 및 사용자는 공동주택의 유지관리를 위하여 관리비를 납부해야 할 의무가 있는 것이므로 세대가 비어 있는 경우라도 당해 단지 내 공동주택의 공용부분 및 입주자 공유인 부대․복리시설의 관리에 필요한 비용은 입주자가 부담해야 한다.

1, 2층 세대에 승강기 사용료 부과에 대하여는 주택법시행령 제57조제1항 제11호의 규정에 따라 공동주택 관리규약으로 정하여 부과하는 것이 타당할 것이다.

입주예정일 지정 이후 입주하지 못한 경우, 관리비 책임한계 등 민사관계 절차 따라야

질의：미 입주세대 관리비

아파트에 입주를 하지 않은 세대가 많아 관리비 고지에 어려움이 많은데 미

입주 세대의 관리비 징수는 어떻게 해야 하는지

회신：책임한계 등은 민사관계 따라야

미 입주 세대에 대한 관리비는 주택법 제45조의 규정에 따라 사업주체와 입주민간 별도로 정한 사항이 없는 한 입주자는 입주한 날로부터 관리비를 납부하여야 할 것이다. 다만, 입주예정일 지정 이후 입주를 하지 못한 경우에는 그 책임한계 등을 감안하여 민사관계 절차에 따라 해결해야 할 것이다.

과다 부과된 관리비 조정은 관리규약으로 정해야

질의 : 관리비 반환 여부

관리비가 과다 부과되었을 경우 반환을 요구할 수 있는지.

회신 : 관리규약으로 정해 해결해야

관리비의 세대별 부담액 산정방법에 대하여는 주택법시행령제57조 제1항 제11호에의거 공동주택관리규약으로 정하도록 되어 있다. 또 관리비의 세대별 부담액산정방법 등 관리규약에 대한 내용에 대하여는 공동주택 입주자대표회의 구성원 과반수이상이 제안하여 관리규약을 개정할 수 있는 것이므로 과다 부과된 관리비에 대한조정은 입주자 등이 자체적으로 해결할 사항이다.

법정교육비 부담은 관리규약에 따라 결정해야

질의 : 법정교육비 부담 여부

공동주택에서 근무하고 있는 주택관리사의 법정교육비는 누가 부담해야 하는지.

회신 : 관리규약 등에 의거 판단해야

주택법시행규칙 제35조의 규정에 의한 주택관리사(보) 교육에 대한 교육비는당해 교육이수자가 부담하도록 되어 있으나 해당 주택관리사(보)를 고용하고 있는 공동주택 단지에서 지급해야 하는지 여부는 입주민들이 공동주택관리규약 등에의거 판단할 사항이다. 참고로 주택법시행령 제58조 제1항 ‘별표5’의 관리비 비목 중 일반관리비 비목의 교육훈련비는 관리사무소에 고용된 직원들의 교육비를 의미한다.

법정 소송비용 등은 일반관리비로 부과 불가

질의 : 소송 비용 관리비로 부담 가능여부

입주 후 하자처리 지연으로 법적 소송을 진행하고자 할 경우 변호사 선임비용을일반관리비에 포함하여 부과할 수 있는지.

회신 : 일반관리비 포함징수 불가

주택법시행령 제58조의 규정에 의하여 변호사 선임비용을 일반관리비에 포함하여 징수할 수 없다. 다만 별도로 징수할 수 있는지 여부는 입주민들 스스로 알아서

처리할 사항이다.

장기수선충당금으로 임금 지급할 수 없어

질의 : 해고기간 임금 지급

노동위원회로부터 해고된 관리사무소장을 복직시키고 해고기간 동안의 임금 상당액을 지급하라고 결정한 경우 임금을 관리비 및 장기수선충당금으로 지급할 수있는지.

회신 : 장기추선충당금으로 지급 불가

인건비는 관리비 중 일반관리비에 포함된 것이나 귀 질의의 경우 해고기간 동안 관리비 지급은 입주자간 협의에 의해 결정해야 할 것이며, 임금지급에 따른 책임소재와 관련 분쟁이 있는 경우 민사관계 절차에 따라 판단할 사항이다. 장기수선충당금은 공동주택의 수선을 위해 징수하는 것이므로 임금으로 지급할 수 없다.

경비원 인건비의 사용자 부담액은 관리규약에 정해야

질의 : 경비원 인건비 부담

일반관리비 중 경비원의 인건비를 입주자대표회의의 의결로 분양면적에 따라 균등배분 하다가 동별 사용자 부담으로 적용할 수 있는지.

회신 : 관리규약에 정해야

주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 “관리비 등의 세대별 부담액 산정방법․징수․보관․예치․사용절차는 당해 공동주택의 관리규약에 포함되어야 한다.”고

규정되어 있으며, 일반관리비는 제58조 제1항에서 규정한 관리비에 포함된 개념이다. 따라서 경비원의 인건비(관리비의 일부임)의 세대별부담액 산정방법은 당해 공동주택의 관리규약에서 정한 바에 따라 입주자 등이 스스로 해석하고 운영할 사항이다.

입주 전 발생한 관리비용은 사업주체가 부담

질의 : 입주 전 승강기 정기검사비 부담 주체

공동주택의 입주기간 전에 발생한 승강기 정기검사비를 사업주체와 입주자 중누가 부담해야 하는지.

회신 : 사업주체가 부담해야

공동주택의 관리비 등의 비용은 입주한 날로부터 입주민들이 부담하는 것이므로 입주기간 전에 발생한 승강기 정기검사 비용은 사업주체와 분양을 받은 자(입주자)와 체결한 관리계약서 등에 별도로 정한 바가 없다면 당연히 사업주체가 부담해야 한다.

난방비와 급탕비 부과는 관리규약에 정해야

질의：난방비 부과방법

난방과 급탕을 중단한 세대에 대해 비용을 청구할 수 있는지.

회신：관리규약에 정해야

주택법시행령 제58조 제1항 제6호의 난방비는 난방열량계 등이 설치된 공동주택의 경우에는 난방열량계 등의 계량에 의하여 산정한 비용을 부과하여야 한다.

다만, 난방열량계가 설치되지 않았거나 열량계를 사용할 수 없는 특별한 경우(열량계 고장 등)에는 예외적으로 주택법시행령 제57조 제1항에 의거 관리규약에 그 산정방법에 대한 합리적인 기준을 정하여 적용할 수 있을 것으로 판단된다.

따라서 열량계가 설치되지 않은 세대에 대하여는 입주자가 협의해 적절한 부과방법을 관리규약에 정해야 한다.

수선유지비는 사용자인 세입자가 부담해야

질의 : 수선유지비 부담 주체는

공동주택의 세입자가 수선유지비 및 건물 화재보험료를 납부해야 하는지.

회신 : 사용자인 세입자가 부담해야

주택법시행령 제57조 제1항에는 관리비 등의 세대별 부담액산정방법․징수․보관․예치․사용절차와 이를 납부하지 않은 자의 조치 등을 관리규약으로 정하

도록 하고 있으므로 귀 공동주택관리규약 내용에서 정하여 운용해야 될 사항이나, 건물 화재보험료의 납부주체는 ‘화재로 인한 재해보상과 보험 가입에 관한 법률’에따라야 할 것으로 사료되며, 수선유지비는 공동으로 이용하는 시설의 보수유지비 및 제반 검사비가 이에 해당하므로 사용자인 세입자가 부담해야 할 것이다.

소화기 충약 비용은 수선유지비에 포함돼

질의 : 소화기 충약비 부담

임대주택 소화기 충약비용을 관리비 중 수선유지비에 포함할 수 있는지.

회신 : 수선유지비에 포함

임대주택법 시행규칙 별표2에 관리비 항목의 구성내역 중 수선유지비는 임차인의주거생활의 편익을 위하여 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용을

징수할 수 있다고 규정하고 있으므로 소화기 충약비는 수선유지비에 포함된다.

하지만 소화기의 구입비는 소모적 비용으로 볼 수 없으므로 임대사업자가 부담

해야 할 것이다.

관리비부과는 관리규약으로 정해야

질의：관리비 부과

관리비를 분양면적을 기준으로 부과해도 되는지

회신：관리규약으로 정해 해결해야

주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의하면, 관리비등의 세대별부담액 산정방법 및 징수․보관 등에 관하여는 관리규약으로 정하여 운영하도록 규정하고있으므로, 질의의 경우는 입주자 등이 관리규약으로 정해 합리적으로 운영할  사항임.

3. 관리비 절감방안은

아파트 관리비는 입주민들의 쾌적한 주거생활을 위해 필연적으로 발생하는 비용

이다.

이를 집행하는 관리주체는 입주민들의 요구에 부응하면서도 관리비가 꼭 필요한

곳에 사용될 수 있도록 하면서, 최소의 비용으로 최대의 효과를 내야 하는 막중한

임무를 지닌다. 이를 위해 많은 아파트에서는 여러 형태로 입주민들의 관리비

부담을 덜어주기 위한 노력을 기울이고 있다.

관리비를 절감하려면 무엇보다 관리비를 구성하고 있는 8개 비목별 절감방안을

살펴보는 것이 이해를 돕는 지름길이 될 것이다.

(1) 일반관리비 절감

일반관리비는 대부분 관리소장을 비롯한 관리직원들의 급여, 보험료 등의 인건비와

관리활동에 소요되는 비품 등의 경비를 의미하기 때문에 관리직원의 수에 따라

결정되는 비교적 고정적인 비용이다.

관리사무소에는 각종 시설물의 유지관리와 회계 등의 운영관리를 위해 필요한

전문인력이 배치되어 있기 때문에 관리직원의 업무능력이 관리서비스의 질을

판가름하는 중요한 요소로 작용하고 있다.

이에 따라 오늘날 많은 아파트에서는 합리적인 아파트 관리에 필요한 적정한

수의 관리직원 배치를 선호하고 있으며, 무조건적인 관리직원의 축소는 지양되는

추세다.

그러나 중앙난방방식을 개별난방방식으로 전환하는 등 난방방식을 변경하거나

경비시스템을 무인 경비시스템으로 변경하는 등 쾌적한 아파트 주거생활을 위해

입주민들의 동의를 얻어 추진되는 사업에는 관리직원의 축소가 필연적이기 때문에

일반관리비가 절감되는 효과를 거둘 수 있다.

관리직원들이 사용하는 각종 집기와 비품 등은 사무용품대장을 만들어 효율적으로

사용하고 절약정신을 유도하는 방법으로 일반관리비의 절감을 기할 수 있을 것이다.

(2) 관리직원 자체 공사 실시

아파트 관리직원들이 시설물 전반에 대한 전문 지식을 갖고 필요한 범위 내에서

직접 공사를 실시하는 사례가 증가하고 있다.

보도블럭 교체부터 시작해 화단 만들기, 어린이 놀이터 보수하기, 나무 심기,

정화조와 배관 등 시설물의 부품교체 등은 외부업체에 맡겼을 경우 반드시 인건비를

수반하게 되는 것들이다.

그러나 관리직원들이 관리 서비스 정신을 발휘해 이와 같은 공사를 실시하게 되면

자재비 구입만으로 공사를 실시할 수 있게 되어 수선유지비의 절감을 가져오게

된다.

(3) 에너지 절감

불편을 감수하면서도 무조건 아끼는 것이 ‘절약’ 이라면 ‘절감’ 은 입주민들의

부담이나 불편을 최소화하면서도 비용의 발생을 덜어주는 것이기 때문에 신중하고

합리적으로 아파트의 시설물을 운영하기 위한 노하우가 필요하다.

아파트의 에너지 절감은 작게는 입주민들의 관리비 부담을 줄여 주는 역할을 할

뿐만 아니라 불필요한 동력의 사용을 방지함으로써 국가 및 지구환경 개선에도

크게 기여하게 된다.

특히 아파트의 공공시설물 가운데 난방시설의 관리에 소요되는 비용이나 공동

전기료 및 수도료 등은 관리주체와 입주민들의 노력을 통해 절감을 이룰 수 있다.

입주예정일 지정 이후 입주하지 못한 경우 관리비 책임

질의：소형열병합발전소 도입시 주민동의

기존의 중앙집중식 난방 설비에 소형 열병합발전시스템을 도입하려고 하는데

이때 입주자 등에 대한 동의 기준은.

회신：입주자 2/3 이상 동의․허가받아야

주택법시행령 제51조 제1항 제1호에 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의

필요한 제규약의 제․개정 및 동항 제5호에 공동주택의 공용부분의 보수․대체

및 개량을 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 결정할 수 있도록 규정하고

있다. 기존 시설의 철거 및 파손을 수반하거나 용도를 변경하는 경우라면 행위허가

요건에 해당되므로 입주자 2/3 이상의 찬성을 얻어 허가를 득해야 한다. 구체적인

사항은 허가권자인 관할 시․군․구청에 질의해야 한다.

(4) 수익증대

관리비 절감이란 광범위하게는 입주민들의 관리비 부담을 덜어주는 것을 의미

한다.

같은 맥락에서 수익증대는 입주민들에게 부과될 관리비용을 줄여주는 역할을

하기 때문에 매우 중요하다.

관리사무소에서 발생하는 수익 중에는 연체료 수익, 이자수익, 임대료 수익

(이동통신 중계기, 도시가스 정압기, 유치원 등, 낮시간대 주차장 개방 수익),

잡수익(알뜰시장 유치 및 재활용품 수거계약, 승강기게시판 등의 광고 수익)등이

입주민들의 관리비 부담을 덜어주는 커다란 요소로 작용하고 있다.

이밖에도 전기요금을 자동이체하면 요금의 1%를 감면해 주는 자동이체 할인,

화재보험 계약시 소방성능을 검사한 뒤 화재보험협회에서 인정할 경우 3%에서

최대 15%까지 보험료를 할인(공지할인, 소화설비 할인, 고액계약 및 특수건물

할인, 연동계약시 5% 추가 할인)해 주는 화재보험 할인 등 관리소의 합리적인

운영관리를 통한 관리비 절감도 가능하다.

뿐만 아니라 고령자 고용촉진 장려금, 고령자 신규고용 촉진 장려금등 정부의

지원 자금을 합리적으로 사용해 수익을 창출하는 것도 관리비를 절감하는 방법이

되고 있다.

관리외 수입은 예비비, 장기수선충당금 등으로 적립

질의：관리 외 수입

공동주택 관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차는.

회신：예비비,장기수선충당금 등으로 적립

주택법시행령 제54조 제1항에는 “관리비 이외의 공동주택의 관리로 인하여 발생한수입(예금이자, 연체료 수입, 부과차익 및 부대시설의 사용료 등)은 당해연도의관리외 수입으로 회계 처리한다”와 “제1항의 관리외 수입은 예산이 책정되지 아니하였거나 예측할 수 없는 지출에 충당하기 위하여 예비비로 적립하는 경우 외에는회계연도 종료 후 장기수선충당금으로 적립한다.”고 규정하고 있다.

공동주택 단지 밖의 행위로 인한 피해보상금은 관리로 인하여 발생된 수입으로 볼 수 없어

질의 : 배상금의 관리

당해 아파트 단지 주위 공지에 신축공사로 인한 소음, 분진 등으로 시공사에서배상금을 받아 관리비 통장으로 입금하지 않았다면 서울시 표준관리규약 제54조(관리 외 수입의 용도 및 사용절차)에 위배되는지.

회신 : 관리규약에 별도 규정 두어 처리

공동주택 단지 밖에서 특정한 행위 등으로 인하여 피해를 당하고, 그 보상차원의 일정 금원을 단지 내의 수입으로 한 사항은 공동주택의 관리로 인하여 발생된 수입(사용료 등의 잡수입)이라고 볼 수 없다. 다만, 그러한 경우를 대비하여 관리규약에서 별도의 규정이 있다면 그에 따라 처리하고, 그렇지 못한 경우라면 주택법령에 규정된 바 없으므로 입주민 등이 스스로 처리할 사항이다.

4. 잡수입 관리

잡수입이란 관리비 이외의 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 수입을 말한다.

잡수입의 종류는 일반적으로 공동주택 관리를 함에 있어 발생하는 폐기물 중생활용품 재활용을 위한 분리수거. 판매비, 단지 내 광고부착료, 알뜰시장 개장 장소대여료, 단지 외 일반인을 대상으로 한 유료주차장 임대료, 단지 내 복리시설 운용

수입 등이 있다.

이들 잡수입은 당해 공동주택에 설치된 주요시설의 보수 등에 사용하거나 장기

수선충당금으로 적립해야 하는 것이 당연함에도 불구하고 일부 공동주택에서는부녀회와 노인회 등 자생단체가 입주자대표회의와 협의 없이 수익사업을 실시하고

그 수익금 집행 또한 입주자대표회의의 감사나 승인을 받고 있지 않아 입주자대표

회의와 종종 마찰을 빗기도 한다.

따라서 잡수입의 올바른 관리를 위해서는 무엇보다 잡수입을 입주자등에게 공개하여 사용하고 입주자 등에게 혜택이 돌아가도록 객관적이고 투명하게, 합리적으로 사용하는 것이 바람직하다.

관리로 인한 잡수입 운용은 관리규약에 정해야

질의：잡수입 처리 등

공동주택 관리로 인해 발생한 잡수입의 처리는 어떻게 해야 하는지.

회신 : 관리규약에 정해 운용해야

주택법시행령 제57조 제1항 제17호는 공동주택 관리로 인하여 발생한 수입의용도 및 사용절차를 공동주택관리규약에 정하여 운용하도록 하고 있다.

주차비 등 잡수익 처리는 관리규약에 정해야

질의：주차비 등의 잡수익 처리

아파트 부녀회에서 주차비, 광고료 등의 잡수익을 받기 위해 주민동의를 받아관리규약을 개정하는 것이 타당한지.

회신：관리규약에 정해야

주택법시행령 제51조 제1항 제3호에 “ 단지 안의 전기․도로․상․하수도․주차장

․가스설비․냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준“은 입주자대표회의가그 구성원 과반수의 찬성으로 결정한다.”라고 규정되어 있으므로 공동주택 단지 내입주자 공동소유인 도로, 주차장에 알뜰시장을 유치할 경우 입주자대표회의 과반수의찬성으로 결정해야 할 것이다.

또한 같은법 시행령 제57조 제1항 제17호에 “관리 등으로 인하여 발생한 수입의용도 및 사용절차“는 당해 공동주택의 관리규약에 포함되어야 한다.라고 규정되어있으므로 잡수익의 사용은 당해 공동주택의 관리규약에 정하고 그에 따라 운영할

사안이다.

알뜰시장 임대료 관리는 관리규약으로 정해야

질의：부녀회의 잡수입 관리

아파트 내에서 발생한 알뜰시장 임대료, 광고료, 재활용수입금을 입주자대표회의

에서 부녀회로 관리할 수 있도록 의결할 수 있는지 아니면 관리규약으로 정해 관리토록 해야 하는지.

회신：관리규약에 정해 관리해야

주택법시행령 제57조 제1항 제17호에 “ 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차는 관리규약에 포함되어야 한다.”라고 규정되어 있으므로 입주자대표회의에서 알뜰시장임대료, 광고료 수입을 부녀회에서 관리하도록 의결하여도 부녀회에서 관리할 수 없다. 다만 당해 관리규약에서 부녀회로 관리하도록 정하여져 있다면 가능하다고 사료된다.

알뜰시장 임대료 관리는 관리규약으로 정해야

질의 : 알뜰시장 등 임대료 관리주체

공동주택 단지의 알뜰시장 등의 임대료를 누가 관리해야 하는지.

회신 : 관리규약에 정해 관리해야

공동주택의 관리로 인하여 발생한 알뜰시장 임대료, 광고비등 수입의 사용용도 및사용절차 등은 주택법 시행령 제57조 제1항의 규정에 공동주택관리규약으로 정하도록 되어 있으므로 동규약이 정하는 바에 따라야 할 것이며 부녀회나 입주자대표회의에서 결정하여 사용할 수 있는 것은 아니다.

5. 연체관리비 해결방안

생활고로 인해 관리비를 체납하는 사례가 지난 IMF 이후 급속도로 증가하면서

연체관리비 문제가 고조되기 시작했다.

최근까지도 장기간 경기침체가 이어지면서 한 아파트에서 관리비 연체 세대가

10여 세대 이상이 되는 단지를 어렵지 않게 찾아볼 수 있다.

입주자가 납부하는 관리비에는 세대의 사용량뿐만 아니라 단지 공용부분의 적정한

유지관리에 필요한 비용이 포함되어 있기 때문에 연체한 세대의 관리비는 선의의

입주민들이 그 책임을 떠안게 된다.

이에 따라 관리주체는 입주민 부담을 가중시키는 연체관리비의 효율적인 해결

방안을 모색해야 한다.

이를 위한 가장 합리적인 방법으로 주목받고 있는 것은 지급명령제도(민사독촉

절차)이다.

일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치를 한 뒤 소액심판을 청구하는 방법도

있지만 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는

사례는 극소수에 불과한 실정이며, 대부분 관리비 체납세대는 관리비 이외에도

카드요금이나 공과금 등도 연체한 경우가 많기 때문에 관리비가 우선적으로

변제될 수 있는 확률은 낮다.

■ 지급명령제도란?

지급명령제도는 채권자와 채무자(관리비 연체 세대)가 법정에 출석하지 않고도

서류심사만으로 신속하게 분쟁을 해결할 수 있는 제도로서 본안소송 비용의 10분의

1이라는 저렴한 수수료를 부담하면서도 법원이 지급명령을 내리는 즉시 채무가

확정되기 때문에 확정 판결과 동일한 효력을 가진다.

아파트 관리주체가 관리비 장기 연체를 방지하기 위해 평상시 아파트 홈페이지,

게시판 등을 통해 관리비 납부를 적극 홍보하는 것이 필수적이다.

2개월 이상 체납세대의 경우에는 특별 관리에 들어가 3개월 이상의 장기체납

세대가 되지 않도록 내용증명을 발송하는 등 관리비 납부를 독촉하는 적극적인

방법을 취해야 할 것이다.

이에 따라 체납관리비로 인한 입주자 공동의 이익을 보호하기 위한 안전장치로서

상당수의 아파트에서 관리규약에 입주자의 지위를 상실한 자와 취득한 자에 대한

채권 채무가 특별승계인을 포함하여 자동승계되는 규정을 명문화하고 있다.

연체관리비를 관리회사가 변상토록 할 수 없어

질의：연체관리비 변상

위탁관리회사가 연체관리비를 변상․회수토록 할 수 있는지와 연체세대를 단지 내 게시판에 공고하고  단수․단전 조치를 취할 수 있는지.

회신：관리회사에 변상토록 하는 것은 불가

아파트 관리비는 주택법시행령 제51조 제1항 제2호의 규정에 따라 입주자대표회의가 의결하고, 같은법 시행령 제57조 제1항 제11호에 의거 관리비 등의 세대별부담액 산정방법․징수․보관․예치․사용절차에 대하여는 당해 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 위탁관리회사가 연체관리비를 변상 및 회수토록 하는 것은

불가하다.

연체세대 내역을 단지 내 게시판에 공고하는 등의 행위는 개인의 인격권의 문제가될 수 있다. 따라서 같은법 시행령 제57조 제1항 제12호에서 관리비 등을 납부하지 아니한자에 대한 조치를 관리규약으로 정하도록 하였으므로 관리규약에 이에 관한 사항을규정하고 그에 따라야 할 것이다. 다만, 단전․단수 조치는 입주자의 기본적인 생활과밀접한 관계가 있을 것이고 법령의 근거 또는 판결에 의해야 할 것이므로 지식경제부(한국전력공사),상수도사업본부(수도사업소) 등에 질의해 보아야 할 것이다.

4		아파트의 유지 안전관리는 어떻게 하는가

1. 유지관리 77

(1) 유지관리의 중요성 77

(2) 유지관리 업무 77

2. 안전관리 90

(1) 안전점검 92

1. 유지관리

(1) 유지관리의 중요성

공동주택의 유지관리는 입주민이 안전하고 쾌적한 주거환경에서 생활할 수   있도록 하는 것에 중점을 두고 공동주택의 건물이 내구성, 안전성, 기능성 등의

성능을 최적의 상태로 유지하게 하는 것을 말한다.

철근콘크리트 구조체인 아파트는 타 건축물의 경우와 마찬가지로 준공 후 사용   연도에 따라 시설 및 설비의 마모와 변형, 결함 등이 발생하게 된다. 따라서 공동   주택을 유지관리함에 있어서  안전상의 위해 요소나, 급격한 기능저하를 가져올   우려가 있는 변형, 균열, 누수 등의 결함을 조기에 파악해 적절한 대책을 수립

하는 것이 매우 중요하다.

일반적으로 공동주택의 유지관리의 대상이 되는 부분은 전용부분을 제외한 공용   부분으로 기둥, 내력벽, 옥상, 외벽, 기초공작물, 복도, 계단실, 승강기실, 어린이   놀이터, 관리사무소, 주차장, 옥상물탱크 등과 전기배선, 가스․수도배관, 난방시설,

승강기, 공청TV안테나, 우편물수취함, 기타 이와 유사한 설비 등이 있다.

(2) 유지관리 업무

관리주체는 공동주택의 수명 연장과 입주민의 쾌적한 주거환경 조성을 위해 공용

부분에 대한 유지․보수, 청소, 소독, 쓰레기 수거 등 다양한 활동을 펼쳐야 한다.

공용부분에 대한 유지․보수를 위한 방안으로는 계절별․분기별로 실시하는 수시

점검을 통한 유지관리와 시설물에 대한 보수, 단지 대청소, 조경식재 등이 있다.

■ 공동주택 유지관리를 위한 점검의 종류

- 수시점검, 정기정검, 정밀점검(초기점검 포함), 긴급점검, 정밀안전진단

가. 수시점검 : 유지관리자 또는 관리주체의 일상적인 유지관리 업무로 육안

으로서 일일점검 또는 필요하다고 판단되는 때에 수시로 실시

하는 비정기적인 점검

나. 정기점검 : 조기에 손상을 발견하기 위해 육안을 이용해 반기별 1회 이상

실시하는 점검으로서 가능한 공동주택에 근접해 점검하고,

손상판정 기준에 따라 상태 등급을 기록

다. 정밀점검(초기점검 포함)

- 공동주택의 안전성을 확보하기 위해 3년에 1회 이상 정기적으로 실시

하는 점검․정밀 육안점검 및 장비를 이용해 손상부위 및 손상종류,

손상의 정도 등 손상 상세사항을 그림 또는 도면에 기록.

- 초기점검은 신설구조물의 경우 준공 후 6개월 이내에 시행토록 한다.

초기점검 내용은 구조물 상태의 판단 및 구조물의 문제점 또는 문제점

발생 가능성이 있는 구조부위를 확인하고, 기록해 추후 세심한 주의를

필요로 하는 사항에 대해 점검 중에 평가해야 한다.

라. 긴급점검 : 태풍, 집중호우, 폭설 등의 재해가 발생한 경우나 긴급한 손상이

발견됐을 때 또는 관리주체가 필요하다고 판단하는 경우에 실시하는 모든

점검. 필요한 경우에는 장비를 사용해 실시한다.

마. 정밀안전점검 : 유지관리자가 안전점검을 실시한 결과, 공동주택에 대해

물리적․기능적 결함을 발견하고 재해예방 및 안전성 확보 등을 위해 필요

하다고 판단될 경우, 그에 대한 신속하고 적절한 조치를 하기 위해 구조적

안전성 및 결함의 원인 등을 조사․측정․평가해 보수․보강 등의 방법을

제시함. 이 같은 점검은 공동주택의 수명연장과 입주민의 안전을 위해          관리주체가 게을리 해서는 안되는 업무 중 하나이다. 이밖에 공동주택의         유지관리를 위한 방안으로는 장기수선계획 수립, 장기수선충당금 적립,

사업주체에 의한 하자보수 등이 있다.

가) 장기수선계획

- 장기수선계획이란 공동주택의 주요시설의 노후도를 감안해 교체 및 보수

주기를 사전에 정하는 것이다.

① 장기수선계획의 수립․조정

- 공동주택을 건설․공급하는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자는 당해 공동         주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 사용검사를 신청하는         때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 당해 공동주택의

관리주체에게 인계하여야 함.

- 관리주체는 장기수선계획을 국토해양부령이 정하는 바에 의하여 조정할 수

있으며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 의하여 주요시설을 교체하거나

보수하여야 함.

▶ 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 입주자

과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있음.

- 관리주체는 장기수선계획을 조정하기 전에 당해 공동주택의 관리사무소장

으로 하여금 시․도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법

등에 관한 교육을 받게 할 수 있음.

② 장기수선계획의 수립 대상

- 300세대 이상의 공동주택

- 승강기가 설치된 공동주택

- 중앙집중식 난방방식의 공동주택

③ 장기수선계획의 수립기준 : 주택법시행규칙 별표 5 참조

④ 장기수선계획 조정 교육

- 장기수선계획의 조정교육에 관한 업무를 위탁받은 기관은 교육실시 10일         전에 교육의 일시․장소․기간․내용․대상자 그 밖에 교육에 관하여 필요         한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보하여야 함. 이 경우 관리주체는

장기수선계획을 조정하기 전에 당해 공동주택의 관리사무소장에 대하여

그 교육을 받게 할 수 있음. (서울시는 사단법인 대한주택관리사협회에 위탁)

나) 장기수선충당금

장기수선계획에 의해 주요 시설을 교체하거나 보수할 경우 비용이 들게 마련

인데, 이를 위해 적립하는 비용이 장기수선충당금이다. 장기수선충당금의 적립      시기는 당해 공동주택의 사용검사일로부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터      매월 입주민(소유자)으로부터 징수․적립하여야 하며, 분양되지 않은 세대의

장기수선충당금은 사업주체가 부담해야 한다. 장기수선충당금은 관리비와 별도로

징수․적립해야 하며 입주자대표회의 명의로 금융기관에 예치해 관리해야 한다.

① 장기수선충당금의 적립

- 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의 내구연한 등을 감안

하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정함.

- 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에

대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용 승인일을 말한다)부터

1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립함.

- 공동주택 중 분양되지 아니한 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 이를

부담하여야 함.

② 장기수선충당금의 사용

- 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약

으로 정함. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자판정

비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있음.

③ 월간 세대별 장기수선충당금 산정 방법

월간세대별	=	장기수선계획기간중의수선비총액	×	세 대 당
				주택공급면적
산정방법		총공급면적 × 12 × 계획기간(년)

장기수선충당금으로 옥상 방수공사 시행할 수 있어

질의：장기수선충당금 사용

아파트 장기수선충당금으로 옥상 방수공사를 시행해 오고 있으나 일부 입주자대표가사용자부담원칙에 의거 해당 동 입주민이 공사비를 부담해야 한다고 이의를 제기하고 있는데 장기수선충당금으로 옥상방수 공사를 해도 되는지.

회신：옥상 방수공사에 사용 가능

주택법 제51조 제1항 및 제2항에 “관리주체는 장기수선계획에 의하여 공동주택의주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 하고 공동주택의 주요시설의 범위․교체 및 보수시기와 방법

등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령으로 정한다.”라고 규정되어 있다.

또한 주택법시행규칙 제26조에 “공동주택의 주요시설의 범위․교체 및 보수시기와

방법 등은 장기수선계획에서 정하는 바에 의하며 장기수선계획의 수립기준은 별표

5와 같다.”라고 규정되어 있다. 별표5를 보면 지붕의 방수는 모르타르 마감은 15년,

고분자 시트방수는 20년, 아스팔트방수층은 25년마다 전면 재바름․재방수를 하여야

한다고 규정되어 있으므로 장기수선충당금으로 옥상방수를 시행할 수 있다.

장기수선계획이 수립되지 않은 아파트의 경우 장기수선충당금 사용절차 등은 관리규약에 정해야

질의：장기수선계획 미수립 단지의 장기수선충당금 사용

장기수선계획이 수립되지 않은 단지에 적립된 장기수선충당금을 승강기 교체   공사시 사용해도 되는지.

회신：관리규약에 정해야

장기수선계획이 수립되지 아니한 공동주택의 장기수선충당금의 사용 및 대체할

주요시설의 범위와 내구연한은 주택법시행규칙 제26조 제1항의 단서(별표5)에 의하고, 별표5에 의하면 승강기는 내구연한이 18년으로 규정되어 있고, 주택법

시행령 제66조 제1항에 “장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택의 공용부분의

내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정하고 적립금액은 장기수선계획에 의한다.”

라고 규정되어 있으므로 이는 당해 공동주택의 관리규약에서 정한 바에 따라  입주자 등이 스스로 해석하고 운영할 사안이다.

장기수선충당금은 수선기간이 긴 공용시설의 유지보수비

질의：수선유지비와 장기수선충당금의 구분

아파트의 외벽 도장공사 및 방수공사에 사용되는 비용은 장기수선계획에 의거한장기수선충당금과 일반적인 수선유지를 위한 수선유지비 중 어느 것으로 사용해야하는지.

회신：장기수선충당금은 장기간의 유지보수를 위한 것

수선유지비는 주택법시행령 제58조 및 별표 5, 관리비 구성내역 중 제8목의 수선유지비이고, 장기수선충당금은 주택법 제51조와 주택법시행령 제66조에 의하여징수되는 것이다.

동 규정에서 명시한 대로 수선유지비는 소모성 비용으로서 냉난방시설의 청소비,소화기 충약비 등 공용으로 이용하는 시설의 보수유지 및 제반 검사비를 말하는것이며, 장기수선충당금은 수선 기간이 비교적 장기간인 공용시설의 유지보수를위한 것이다.

장기수선충당금은 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수를 위하여 입주자로부터

적립하는 것이며, 주택법시행령 제66조에 의거 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있다.

장기수선충당금 세입자 부담시 소유자와 협의해 정산해야

질의：장기수선충당금 부담주체

아파트 장기수선충당금의 용도 및 부담주체는 누구인지와 세대 내부의 잠금장치

수리비용은 임차인이 부담해야 하는지.

회신：소유자가 부담해야

주택법 제51조 및 주택법시행령 제66조에 따르면 장기수선충당금은 공동주택의공용부분(전유부분은 주택단지 전체를 동시에 수선하는 경우에 한함)과 입주자의공동소유인 부대시설 및 복리시설의 유지․보수를 위하여 입주자(소유자)로부터징수하는 것으로 그 사용은 장기수선계획에 의하도록 하고 있다.

이와 같은 장기수선충당금을 세입자가 부담하였다면 소유자와 협의해 정산처리해야 하며, 소유자가 환급을 거부하는 경우에는 민사관계 절차(소액심판 등)에의하여 권리를 주장할 수 있다. 세대 내부의 잠금장치 수리 여부는 규정이 없으므로소유자와 협의해야 한다.

장기수선충당금은 돌려받을 수 없어

질의：장기수선충당금 등의 반환

아파트에 적립된 장기수선충당금, 잡수입을 공동주택 매도자가 자기 지분만큼

분할해 반환받을 수 있는지.

회신：매도자에게 반환 불가

주택법 제47조는 장기수선계획에 의하여 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선 충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수해 적립하도록 하고 있다.

같은법 시행령 제63조에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으므로 공동주택 매도자가 자기지분만큼 분할반환은 불가하다. 공동주택 관리 등으로 인하여 발생한 수입은 주택법시행령 제57조 제1항 제17호에 따라 용도 및 사용절차 등을 관리규약으로 정할 수 있으므로 그에 따르면 될 것이다.

세입자가 납부한 장기수선충당금은 돌려받을 수 있어

질의：장기수선충당금  반환

장기수선충당금을 세입자가 부담한 경우 돌려받을 수 있는지

회신：소유자로부터 돌려받을 수 있어

장기수선충당금은 주택법령의 규정에 따라 소유자가 부담하는 것이므로 세입자가

부담한 경우에는 소유자로부터 돌려 받아야 할 것이며 이를 위해 관리사무소는

적극 협조하여야 한다.

질의：장기수선충당금 적립기준일

임시사용승인(‘06.4.3)을 받고 ’06.8.30사용검사를 받았을 경우 장기수선

충당금의 적립기준일은

회신：사용검사일로부터 1년이 경과한 날

주택법시행령 제66조 제3항에서 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말함)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하도록 하고 있으므로, 단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일부터 1년이 경과한 날부터 적립하여야 함.

질의：장기수선충당금 통장 관리

장기수선충당금을 별도의 통장에 예치하여 관리하여야 하는지 또는 별도 관리

하지 않고 일반관리비 통장에서 함께 관리하여도 되는지

회신：적립방법은 관리규약으로 정해야

주택법령에는 장기수선충당금의 적립방법에 관하여 구체적으로 규정하고 있지않으며, 주택법시행령 제57조 제1항 제11호에 의하면, 관리비등(장기수선충당금포함)의 징수․보관․예치․사용절차 등에 대하여는 관리규약으로 정하여 운영하도록규정하고 있는 바, 질의의 장기수선충당금의 적립방법 등에 대하여도 관리규약으로정하여 운영할 것이나 관리비와 별도로 구분하여 적립하는 것이 바람직 함

다) 하자보수

하자란 공사상의 잘못으로 인한 균열․처짐․비틀림․들뜸․침하․파손․붕괴․누수․누출․ 작동 또는 기능불량, 부착․접지 또는 결선불량, 고사 및 입상불량등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 기능․ 미관 또는 안전상의 지장을 초래할정도의 것을 말한다.

공동주택을 시공․분양한 사업주체(시공자 포함)는 일정 기간 내에 발생하는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있고 이를 위해 하자보수보증금을 사용검사권자가지정하는 금융기관에 예치해야 한다.

내력구조부의 하자의 범위는

▲ 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우

▲ 안전진단 실시 결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우이다.     내력구조부별 하자보수기간은 기둥.내력벽(힘을 받지 않는 조적벽등은 제외)은

10년이며 보․바닥 및 지붕은 5년이다.

① 사업주체의 하자보수

입주자․입주자대표회의․관리주체 등이 하자보수책임기간 내에 공동주택의    하자가 발생한 경우 사업주체에게 하자의 보수를 요구할 수 있으며, 사업주체는    하자보수 요구를 받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시한    하자보수계획을 입주자대표회의 등에게 통보해야 한다.

만약 사업주체가 이같은 사항을 이행하지 않은 경우에는 입주자대표회의 등은    하자보수보증금을 사용해 직접 보수하거나 제3자에게 보수를 의뢰할 수 있다.

가. 사업주체는 공동주택의 하자를 보수할 책임이 있음.

나. 하자보수책임기간 내에 공동주택의 하자가 발생한 경우에는 사업주체에

대하여 그 하자의 보수를 요구할 수 있음. 이 경우 사업주체는 하자보수

요구를 받은 날부터 3일 이내에 그 하자를 보수하거나 보수일정을 명시        한 하자보수 계획을 입주자대표회의 등에 통보하여야 함.

다. 내력구조부의 하자범위 및 보수 기간

- 사업주체는 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때에는 사용검사일        (주택단지안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용 승인을 얻은 경우에는 그        임시사용 승인일을 말한다)부터 10년 이내의 범위에서 이를 보수하고,         그로 인한 손해를 배상할 책임이 있음.

라. 지자체의 안전진단 실시와 비용부담 주체

- 시장․군수․구청장은 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는

경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 실시할 수 있음.

- 시장․군수 또는 구청장은 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 있다고 인정

하는 경우에는 다음 각호의 1에 해당하는 기관에 당해 공동주택의 안전진단을

의뢰할 수 있음.

1. 한국건설기술연구원

2. 한국시설안전기술공단

3. 건축사법 제31조의 규정에 의한 건축사협회

4. 고등교육법에 의한 대학교의 부설연구기관(상설기관에 한한다)

5. 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제9조의 규정에 의한 안전진단 전문기관

- 안전진단에 소요되는 비용은 사업주체가 이를 부담함. 다만, 하자의 원인이

사업주체외의 자에게 있는 경우에는 그 자가 부담함.

마. 사업주체의 하자판정 의뢰 기관

- 사업주체는 입주자대표회의 등의 하자보수요구에 대하여 이의가 있는 경우

에는 입주자대표회의 등과 협의하여 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지

여부에 대한 판정을 다음 각호의 1에 해당하는 자에게 의뢰할 수 있음.

1. 엔지니어링기술진흥법에 의한 해당 분야의 엔지니어링활동주체

2. 기술사법에 의한 해당 분야의 기술사 또는 건축사법에 의한 건축사

3. 정부출연연구기관 등의 설립․운영 및 육성에 관한 법률 제8조의 규정에

의한 한국건설기술연구원

4. 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제25조의 규정에 의한 한국시설안전기술공단

바. 하자판정에 소요되는 비용 부담 주체

- 사업주체의 요청에 의한 하자판정에 소요되는 비용은 다음 각호의 구분에

따라 부담함.

1. 하자판정 결과 사업주체에게 하자보수책임이 있는 경우에는 사업주체

2. 하자판정 결과 사업주체에게 하자보수책임이 없는 경우에는 입주자대표회의 등.

이 경우 입주자대표회의 등은 하자보수 책임이 있는 자가 따로 있는 경우에는

그 자에게 비용을 청구할 수 있음.

사. 사업주체가 하자판정 미 이행시 조치

- 입주자대표회의 등은 사업주체가 하자보수요구를 받은 날부터 3일 이내에       하자의 보수 또는 하자보수 계획의 통보를 하지 아니하거나 통보한 하자보수       계획에 따라 하자보수를 이행하지 아니하는 경우에는 하자보수보증금을 사용

하여 직접 보수하거나 제3자에게 보수하게 할 수 있음.

이 경우 입주자대표회의등은 하자보수보증금의 사용내역을 사업주체에게 통보

하여야 함.

② 하자보수보증금

하자보수보증금이란 사업주체가 공동주택을 준공 후 발생하는 하자에 대해     보수를 하기 위해 일정 금액을 금융기관에 예치한 것을 말한다.

입주자대표회의가 구성된 때에는 하자보수보증금의 예치명의를 사용검사권자의   명의에서 입주자대표회의의 명의로 변경해야 하며 사업주체의 하자보수책임이

종료될 때까지 금융기관에 예치해 보관해야한다.

가. 사업주체의 하자보수보증금 예치

- 사업주체는 사용검사권자가 지정하는 금융기관에 사용검사권자의 명의로 하자      보수보증금을 예치하고, 그 예치증서를 사용검사신청서(단지 안의 공동주택의

전부에 대하여 임시사용 승인을 얻고자 하는 경우에는 임시사용승인신청서를      말하며, 건설임대주택을 분양전환하고자 하는 경우에는 분양전환계획서를

말한다)를 제출하는 때에 사용검사권자에게 제출하여야 함.

나. 하자보수보증금 입주자대표회의로 명의 변경

- 사용검사권자는 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체없이 하자보수보증금을      당해 입주자대표회의의 명의로 변경하여야 하며, 입주자대표회의는 사업주체의      하자보수책임이 종료되는 때 까지 하자보수보증금을 금융기관에 예치하여 보관

하여야 함.

다. 하자보수보증금 금액

- 하자보수보증금은 다음 각호의 1의 금액의 100분의 3에 해당하는 금액으로 함.

1. 대지조성과 함께 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에 기재된 당해       공동주택의 총사업비에서 당해 공동주택을 건설하는 대지의 조성 전 가격을

뺀 금액

2. 대지조성을 하지 아니하고 공동주택을 건설하는 경우 : 사업계획승인서에

기재된 당해 공동주택의 총사업비에서 대지가격을 뺀 금액

3. 공동주택을 신축․증축․개축․대수선 또는 리모델링하는 경우 : 허가신청서

또는 신고서에 기재된 당해 공동주택의 총 사업비

4. 건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우 : 사용승인을

신청할 당시의 임대주택법시행령 제13조 제5항의 규정에 의한 공공건설임대

주택 분양전환가격의 산정기준에 의한 표준건축비를 적용하여 산출한 건축비

라. 하자보수보증금 예치형태

- 하자보수보증금은 현금 또는 다음 각호의 증서로 예치하여야 함.

1. 입주자대표회의를 피보험자로 하는 은행의 지급보증서

2. 입주자대표회의 또는 그 위임을 받은 자를 피보험자로 하는 이행보증보험증권

3. 건설산업기본법에 의한 건설공제조합이 발행하는 보증서

4. 대한주택보증주식회사가 발행하는 보증서

마. 하자보수보증금의 반환

- 입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 다음 각호의 구분에

따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 함.  이 경우 하자보수보증금을       사용한 경우에는 이를 포함하여 다음 각호의 비율을 계산하되, 이미 사용한       하자보수보증금은 이를 반환하지 아니함.

1. 사용검사일(단지 안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우        에는 임시사용승인일을 말한다.) 부터 1년이 경과된 때 : 하자보수보증금의

100분의 20

2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 20

3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 30

4. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

5. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 : 하자보수보증금의 100분의 15

국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사는 예치의무가 없음

질의：하자보증금 예치

대한주택공사가 사업주체인 경우에는 하자보수보증금의 예치의무가 없는지

회신：국가 및 대한주택공사 등은 공신력이 있어 예치의무는 없어

주택법 제46조 제2항에 의하면 “사업주체는 대통령령이 정하는 바에 의하여 하자보수보증금을 예치하여야 한다. 다만, 국가․지방자치단체․대한주택공사 및 지방공사가 사업주체인 경우에는 그러하지 아니하다“.라고 규정하고 있어 대한주택

공사가 사업주체인 경우에는 하자보수보증금의 예치의무가 없음. 이는 국가 등은공신력이 있기 때문임.

라) 리모델링

공동주택의 리모델링은 최근 재건축 요건이 강화되면서 재건축을 할 수 없는   공동주택이 증가함에 따라 관심이 커지고 있는 부분이다. 이에 따라 개정 주택법   에서는 리모델링 사업활성화를 위해 리모델링주택조합 설립 근거와 리모델링 용어

정의 등을 신설하였다.

① 리모델링의 정의

- 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 증축․개축 또는 대수선을

하는 행위

② 리모델링의 주체 : 리모델링주택조합, 입주자 대표회의

③ 리모델링 주택조합

- 공동주택의 소유자가 당해 공동주택을 리모델링하기 위해 설립한 조합

④ 리모델링주택조합 인가 신청시 제출서류

- 당해 주택이 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과하였음을 입증

하는 서류(주택법시행령 제4조의2, 제37조)

⑤ 리모델링주택조합 동의율(주택법시행령 제47조 제4항)

- 단지 전체 : 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별

각 3분의 2 이상의 동의

- 동 : 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상 동의

- 입주자 대표회의 동의율 : 주택소유자 전원의 동의

⑥ 리모델링조합원의 자격

- 공동주택의 소유자(복리시설도 리모델링하는 경우 복리시설 소유자), 공동

주택 또는 복리시설 소유권이 수인 공유인 경우 대표자 1인

⑦ 공동주택 단지 전체 또는 동별 리모델링하는 경우

가. 리모델링 증축범위

- 공동주택 : 승강기․계단 및 복도, 각 세대 내의 노대․ 화장실․ 창고

및 거실, 부대시설․복리시설

나. 리모델링 완화 여부 및 적용범위를 결정함에 있어 준수하여야 할 사항

- 세대수를 증가시키거나 벽식구조인 공동주택의 세대 통합은 금지, 복리

시설을 분양하기 위한 것이 아닐 것

- 공공의 이익을 저해하지 아니하고, 주변의 대지 및 건축물에 지나친

불이익을 주지 아니할 것

- 도시의 미관이나 환경을 지나치게 저해하지 아니할 것

⑧ 공동주택 리모델링 사업 절차

소유자 2/3 이상 동의 확보 (주택단지별 또는 동별)				⇒	건축심의 (증축의 완화범위등 결정)			⇒		조합설립 인가 (시장․군수․구청장)
⇒	행위허가 신청			⇒	구조안전 확인 (시장․군수․구청장)			⇒		리모델링 행위허가 (시장․군수․구청장)
⇒	이주 및 착공	⇒	사용검사			⇒	입 주		⇒		조합해산 인가

특정棟 리모델링 위한 장기수선충당금 사용은 타당치 않아

질의：리모델링 위한 장기수선충당금 사용

아파트의 장기수선충당금을 특정동의 리모델링 사업에 사용할 수 있는지.

회신：특정동 사용은 타당치 않아

주택법 및 동법 시행령에 의하면 “장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정하며, 공동주택 주요시설의 교체 및 보수를 위해

징수, 적립해야 한다.”라고 되어 있다. 따라서 장기수선충당금을 단지 전체가 아닌 특정동의 리모델링 사업으로의 사용은 타당하지 않다.

리모델링 하면서 승강기 시스템 일부 교체시 수시검사 받아야

질의：리모델링 공사에 따른 검사기준

기존 건물의 리모델링 공사시 승강기와 관련된 검사 기준은 무엇이 있는지.

회신：증축의 경우 수시검사 받아야

‘승강기 제조 및 관리에 관한 법률’제13조(승강기의 검사) 제1항에는 “승강기의 관리주체는 당해 승강기에 대하여 지식경제부장관이 실시하는 다음 각 호의 검사를 받아야 한다(이하 생략).”라고 규정되어 있다.

동 법에서 완성검사는 “건축물, 기타 공작물에 승강기의 설치를 완료한 경우에 실시하는 검사”이며, 수시검사는 “사용중인 승강기의 용도․제어방식․정격속도․정격용량 및 왕복운행거리를 변경한 경우 또는 승강기에 사고가 발생해 수리한

경우에 실시하는 검사”라고 규정되어 있다.

따라서 ▲ 기존 건물 내부에 승강로를 신축해 승강기를 설치하는 경우에는 승강로

신축 건축허가일을 기준으로 한 완성검사를 받아야 하며

▲ 사용중인 승강기 시스템(제어방식)의 변경없이 증축(운행거리 변경)만            하는 경우 및 기존 시스템을 교체하는 경우는 건축(증축)허가일을 기준            으로 수시검사를 받아야 한다. 또한 로프 브레이크는 승강기의 상승방향            과속방지 및 개문발차를 방지하기 위한 안전장치의 하나이며, 이 장치는            승강기검사기준 3.1.6(16), (17)의 규정에 의하여 다음과 같이 의무            설치하게 되어 있다.

건축(증축) 허가시기 및 의무설치 대상

▲ 2000년 7월 1일~9월 30일, 건축법시행령 제5조 제4항 제3호에

규정된 다중이용건축물(공동주택 제외)

▲ 2000년 10월 1일 이후, 건축법시행령 제5조 제4항 제3호에 규정            된 다중이용건축물

2. 안전관리

공동주택을 보다 경제적으로 유지관리하고 잔존 수명을 연장시키기 위해서는 정기

적인 안전점검을 통해 건축물의 설계, 시공, 준공 후 안전․유지관리계획을 수립

해 지속적이고 체계적으로 관리하는 것이 필요하다.

따라서 정기적인 안전점검을 통해 건축물․부대시설물, 각종 설비 등의 안전상의 문제점을 사전에 파악해 제거함으로서 각종 안전사고와 재해로부터 개개인의 재산을 보존해 공동주택의 삶의 질 개선과 공동체 생활의 안전을 확보하는게 중요하다.

① 안전관리계획 수립

관리주체는 당해 공동주택의 시설물로 인한 안전사고를 예방하기 위하여 안전관리

계획을 수립하고 이에 따라 시설물별로 안전관리자 및 안전관리책임자를 선정하여

이를 시행하여야 함.

② 안전교육 및 방범교육 실시

공동주택 단지 안의 각종 안전사고 예방과 방범을 하기 위하여 경비업무에 종사하는

자와 안전관리계획에 의하여 시설물 안전관리책임자로 선정된 자는 시장․군수․

구청장이 실시하는 방범교육 및 안전교육을 받아야 함.

③ 교육 위임 또는 위탁 기관

시장․군수․구청장은 방범교육 및 안전교육을 다음 각호의 구분에 의한 기관

또는 법인에게 위임 또는 위탁하여 실시할 수 있음.

1. 방범교육 : 관할 경찰서장

2. 소방에 관한 안전교육 : 관할 소방서장

3. 시설물에 관한 안전교육 : 주택법 제87조 제2항의 규정에 의하여 인정받은 법인

④ 안전관리 진단 시설물

관리주체는 다음 각호의 시설에 관한 안전관리계획을 수립하여야 함.

1. 고압가스․액화석유가스 및 도시가스시설

2. 중앙집중식 난방시설

3. 발전 및 변전시설

4. 위험물 저장시설

5. 소방시설

6. 승강기 및 인양기

7. 연탄가스배출기(세대별로 설치된 것은 제외한다)

8. 그 밖에 국토해양부령이 정하는 시설

○ 석축․옹벽․담장․맨홀․정화조 및 하수도

○ 옥상 및 계단 등의 난간

○ 우물 및 비상저수시설

○ 펌프실․전기실 및 기계실

○ 주차장․노인정 또는 어린이놀이터에 설치된 시설

⑤ 안전관리계획에 포함되어야 할 사항

- 시설별 안전관리자 및 안전관리책임자에 의한 책임점검사항

- 국토해양부령이 정하는 시설의 안전관리에 관한 기준 및 진단사항

- 제1호 및 제2호의 점검 및 진단결과 위해의 우려가 있는 시설에 관한 이용

제한 또는 보수 등 필요한 조치사항

- 수립된 안전관리계획의 조정에 관한 사항

- 그 밖에 시설안전관리에 관하여 필요한 사항

(1) 안전점검

① 관리주체는 공동주택의 기능 및 안전을 유지하기 위해 반기마다 안전점검을

실시해야 함. 다만 16층 이상인 공동주택에 대해서는 다음 각호에 해당하는 자

에게 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제13조의 규정에 의한 지침에 따라

안전점검을 실시하도록 해야 함.

1. 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제7조의 규정에 의한 책임기술자

로서 당해 공동주택 단지의 관리직원인 자

2. 당해 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보

로서 시설물의 안전관리에 관한 특별법 시행령 제7조의 규정에 의한 안전

점검교육을 이수한 자

3. 시설물의 안전관리에 관한 특별법 제9조의 규정에 의하여 국토해양부장관

으로 부터 지정받은 안전진단전문기관

4. 건설산업기본법 제9조의 규정에 의하여 시․도지사에게 등록한 유지관리업자

② 관리주체는 안전점검 결과 건축물의 구조․설비의 안전도가 취약하여 위해의   우려가 있는 경우에는 점검대상 구조․설비, 취약의 정도, 발생 가능한 위해의

내용, 조치할 사항 등을 시장․군수․구청장에게 보고해야 함.

③ 안전도가 취약한 공동주택에 대한 조치

안전점검 결과 안전도가 취약해 위해의 우려가 있는 공동주택에 대해 시장․    군수․구청장은 다음의 조치를 하고 매월 1회 이상 점검을 실시하여야 함.

1. 공동주택 단지별 점검책임자의 지정

2. 공동주택 단지별 관리카드의 비치

3. 공동주택 단지별 점검일지의 작성

4. 공동주택 단지 내 관리기구와 관계행정기관간 비상연락체계의 구성

정밀안전진단 비용은 소유자 부담이 타당

질의：정밀안전진단 비용부담

아파트의 정밀안전진단 실시 비용부담의무자가 소유자인지 여부

회신：소유자 부담

정밀안전진단 실시 비용은 주택법 등 관련 법령에 규정이 없으나 자기 재산의안전여부를 확인하는 것이므로 당연히 소유자가 부담하는 것이 타당할 것으로 사료된다.

④ 시설별 안전관리 요령

가) 수변전설비 안전관리 요령

수변전설비는 전력회사로부터 공급계약에 따라 전기(특별고압 또는고압)를 수전   하고 그것을 부하설비에 대응하는 소요전압으로 강압해 배전하고, 부하측 회로   조작이나 사고 발생점으로부터의 파급방지를 위해 개폐 또는 차단하기 위한 설비   이다.

수변전설비의 보수 및 점검은 안전관리규정에 의해 실시하는데, 안전관리규정에는

수변전설비의 공사, 유지 또는 운용을 위한 순회, 점검 및 검사에 관한 것이 정

해져 있다.

이 규정에 따라 순회, 점검, 검사를 실시하는 것이 여러 가지 전기사고(정전․   화재 등)를 방지하며, 효율적으로 전기를 사용할 수 있는 기본이 된다.

■ 유지관리의 기본사항

1. 전기설비의 합리적인 사용현황을 파악하고 예방보존을 위해 당일의 특이사항

이나 전류, 전력량 등 일상점검 사항을 매일 기록하는 전력수급일지를 작성한다.

2. 매일의 부하상태를 조사함으로서 작업 등으로 인한 전력사용 및 피크전력에

대한 대처를 강구한다.

3. 운전조작 규정을 정한다.

- 차단기, 개폐기, 기타 기기의 조작순서 및 방법을 미리 정하고 안전관리자,

관리원 등이 충분히 숙지해야 한다. 특히 사고 시에 신속히 대처 할 수 있도록

가급적 단순하게 작성한다.

4. 점검내용 및 주기를 작성한다.

- 변압기, 차단기, 배전반, 발전기 등 주요 기기마다 점검개소, 점검사항, 주기      등을 정하여 이에 따라 안전관리를 위한 일상 및 정기점검 등을 계획적으로

실시한다.

5. 접지가 잘되어 있는지 확인하고 수시로 점검한다.

- 시공 단계부터 접지시험용 단자가 있는지 확인하고 특히 피뢰침 등 일시에 과도      전압이 걸릴 수 있는 것과 제어선 등 약전류 접지선과는 연접을 피하고 대지전위      상승에 따른 인명이나 다른 설비의 피해가 없는지 확인한다.

특히 22.9KV-Y 선로의 중성점 접지인 경우 지락시 대지전위 상승에 따른      피해가 생길 수 있으므로 접지저항이 제한치 이하로 유지되는지 정기적으로

점검할 필요가 있다.

6. 기록을 보존한다.

- 절연저항, 접지저항 등의 측정치는 안전과 관련된 사항이므로 전기사고 및

교체공사 등에 대비해 기록을 보존한다.

7. 측정계기를 정비한다.

- 전기설비를 유효하게 사용하고 또 충분한 보수를 하여 항상 안전한 상태로

유지하기 위해 배전반에 취부된 계기 외에 전압계, 전류계, 절연저항계,

조도계, 테스터 등의 측정계기를 비치해야 한다.

8. 단선결선도를 비치한다.

- 전기설비를 올바르게 조작하고 또 안전하게 보수하려면 변압기, 차단기, 계기,

콘덴서, 계전기 등 주요기기의 배치상태를 항상 잘 알 수 있도록 단선결선도를      비치하고 가능하면 종합적인 계기의 운용 상태를 파악할 수 있는 3상 결선도도

비치한다.

9. 수변전실을 정리정돈 한다.

- 수변전실 내에는 항상 청결해야 하고 점검, 조작에 필요한 공구류 등은 정위치에

정돈되어 있고 불필요한 전선, 기기 등은 난잡하게 실내에 방치되지 않아야 한다.

최근 수변전실이 큐비클화되고 바닥도 사무실처럼 아스타일로 마감하고 있으므로      수변전실의 환경에도 유의해 점검도 편리하고 외부 방문자 등에게도 좋은 인상을      남기는 것이 중요하다.

나) 보일러 안전관리 요령

난방설비는 공급방식에 따라 개별식, 중앙식, 지역난방방식으로, 난방방식에

따라 증기난방, 온수난방, 복사난방으로 구분된다.

■ 안전관리 일반사항

․보일러는 매년 1회 사용안전검사를 받아야 한다.

․정전시에 대비한 예비전원을 확보해야 한다.

․보일러와 부대설비에 이르는 통로에는 장애물이 없어야 한다.

․일일점검을 철저히 시행하고, 점검결과를 기록․유지해 평균수치의 변동이

있을 때에는 그 원인을 조사하여 즉시 조치해야 한다.

․보일러 안전수칙을 철저히 준수해야 한다.

․보일러설비와 관련한 각종 인허가검사증은 보일러실 내 눈에 잘 보이는 장소에

게시해야 한다.

■ 관리시 유의사항

․보일러수(水) 관리는 내면부식발생, 스케일생성, 기수공발 등 보일러 효율 및

수명에 미치는 영향이 크므로 수시로 시험을 실시하여 표준치를 유지해야 한다.

․보일러 가동 중 기기점검 및 시험사항 등 특이사항을 일지에 기록하여 사고

예방과 원인규명에 참고해야 하며 일반적인 기록 사항은 다음과 같다.

(증기압력, 증발량, 보일러 급수량, 급수온도, 급수압력, 연료소비량, 급유온도,

외기온도, 매연농도측정, 연료 배기가스온도, 보일러水 시험여부, 청관제 투입량,

기타 부대설비 보수에 관한 사항)

․보일러 스케일 생성 억제를 위한 청관제 투입은 분기별로 실시해야 한다.

․보일러 가동 중 메인 유량계 통과 온도를 매시 측정하여 기관일지에 기록하고

실사용량 환산시 평균온도를 적용한다.

■ 관련 행정사항

․관련 법규에 의거 검사대상기기 조정자, 위험물취급자(가스보일러는 가스안전

관리자)를 선임 및 신고해야 한다.

․검사대상기기 조종자 자격요건：열관리기능사 2급 이상, 원동기취급기능사

1급, 보일러취급기능사 2급, 보일러기능사 1급 이상

․위험물취급자(가스보일러 지구는 제외)

자격요건：위험물취급기능사 2급 이상, 법규에 정한 강습 이수자 중 1인

․가스안전관리자(유류보일러 사용시는 제외)

자격요건：고압가스 취급기능사 2급, 안전관리교육 이수자 중 1인(특정가스

시설로서 월 사용량 4천㎥ 초과)

■ 인수시 점검

관리사무소장은 보일러 시운전기간 동안 관리요원을 임명하여 공사감독 입회하에

기기 취급 및 운전요령에 대한 교육을 받게 하고 주요 장비류의 각종 사양서를

인수한다.

정상적인 운전을 위해 보일러실 내 보기 쉬운 곳에 ‘보일러 안전수칙’ 등을 부착

하여 근무자가 항상 숙지토록 해야 한다.

다) 승강기 안전관리 요령

승강기는 아파트에서 입주민의 발을 대신하는 일상적인 수직운반 수단으로 아파트

생활에 있어 없어서는 안 될 시설인 반면 이용에 따른 안전사고의 위험이 항상

도사리고 있다.

■ 관리주체 및 보수업체의 안전관리

․관리주체는 승강기의 기능유지와 안전운행을 위해 정기검사(연 1회) 및 매월

한번 이상 자체검사를 실시해 비상시 응급처치 계획을 수립해 만약을 위해

항상 준비해야 한다.

․관리주체는 승강기 운행관리교육 이수자를 운행관리자로 지정하고 승강기 일일

점검을 실시하며 승강기 보수 담당자 및 자체검사내용 등을 기재한 승강기

관리카드를 승강기 내에 비치해 내용을 기록해야 한다.

․관리주체는 승강기가 안전운행에 지장이 있다고 판단될 때에는 즉각 운행을

중지하고 승강기 접근 금지 안내표지판을 세운 뒤 보수업체에 연락해 조치를

취하여 사고를 미연에 방지해야 한다.

․관리주체는 매 분기마다 1회 이상 승강기 안전교육 및 방송 등을 통해 홍보를

해야 한다.

․보수업체는 승강기 보수 및 점검시 보수․점검중임을 표시하여 이용자들의

출입을 통제하는 등 먼저 안전조치 후 작업을 실시해야 한다.

․보수업체는 비상시를 대비해 예비부품을 확보토록 하고 승강기 관리주체로      부터 응급보수요청 및 사고시 즉각 출동하여 인명구조 또는 보수수리에 만전을

기해야 한다.

5		쾌적한 아파트 공동체 만들기

1. 아파트 공동체란 101

2. 공동체 활동은 이렇게 101

(1) 기초질서 확립 101

■ 주차관리규정 제정 102

■ 애완견등 사육 103

■ 에어컨 실외기 설치등 104

■ 층간소음 105

■ 불법 구조변경 106

(2) 여가 및 편익증진 활동 107

(3) 주민 화합 및 봉사활동 107

3. 행위허가․용도변경의 판단 기준 및 절차는 107

4. 관리주체 동의 사항 117

5. 분쟁조정위원회 설치 118

6. 아파트 노무관리 119

(1) 사용자 문제 120

(2) 부당해고 124

(3) 포괄임금제 124

(4) 관리직원․입주자는 상생의 관계 125

1. 아파트 공동체란

지금까지 아파트는 입주민들의 의식주를 위한 편리한 공간으로만 인식되어 왔고우리의 전통적인 마을과 같이 이웃 간에 서로 돕고 정을 나누는 공동체 공간이

되어 오지 못했던 것이 현실이다.

이에 따라 이제 아파트도 공동주거 공간이라는 특성에 맞추어 입주민간의 질서

유지와 화합을 위한 공동체 공간으로 탈바꿈하고 있는 사례가 증가하고 있다.

아파트 공동체 활성화는 말 그대로 콘크리트 벽이 상징하는 무관심과 이기주의,

단절, 소외감 같은 정서들을 해소해 나가자는 의미로 해석될 수 있을 것이다.

이와 같은 요구에 발맞추어 그동안 단지 내의 시설물 관리와 관리소의 운영방안에만 초점이 맞춰져 오던 아파트의 관리업무도 입주민들의 화합과 편익을 증대

시키는 내용으로 그 영역이 점차 확대되고 있는 실정이다.

2. 공동체 활동은 이렇게

(1) 기초질서 확립

공동주택은 필연적으로 공동생활이라는 특수성 때문에 입주민들간에 의견이 상충

되는 부분이 발생하게 된다.

나의 이익과 권리만을 주장하게 되면 다른 사람의 권리가 침해될 소지가 높아지기

때문이다.

아파트 단지 내에서 입주민들간에 가장 쉽게 발생할 수 있는 문제 가운데 하나가

바로 단지 내의 주차 문제이다.

현재 상당수의 아파트가 단지 내의 한정된 주차면적으로 인해 입주민들의 늘어

가는 주차대수를 감당하지 못하고 있는 상태이다.

또 입주민들이 거주하는 동(棟)과 멀리 떨어진 곳에 차량을 주차하기 꺼려하기

때문에 한정된 주차공간을 놓고 이웃 간의 분쟁이 자주발생하고 있다.

더구나 외부 차량이나 입주민들의 업무용 차량 주차로 인해 주차대수가 급격히

증가하면서 차량관리의 필요성이 더욱 커지고 있다.

■ 주차관리규정 제정

주차난을 합리적으로 해결하기 위해 주차관리규정을 제정하여 합리적으로 주차

관리를 실현하고 있는 단지가 늘어나고 있다.

바로 1가구 2차량 이상 세대에 대해 주차부담금을 징수하는 것이다. 이와 같이주차관리규정을 제정한 아파트는 각 세대에 주차스티커를 발급하고 2차량 이상을보유하고 있는 세대에 대해서는 일정 금액을 징수하여 수익금은 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용하고 있다.

주차장 운영기준 등은 입주자대표회의에서 결정 가능

질의：주차비용 부과

아파트 지하주차장의 법적 면적은 어떻게 되며 차량 수에 따른 주차비용 부과는어떻게 결정하는지.

회신：대표회의 과반수 찬성으로 결정

주차장에 대하여는 주택건설 기준 등에 관한 규정 제27조 제1항의 규정에 의하면공동주택 단지에는 주택의 전용면적의 합계를 기준으로 면적당 대수의 비율로 산정한 주차대수 이상의 주차장을 설치하되, 세대당 주차대수가 1대 이상이

되도록 해야 한다고 규정되어 있다.

동조 제2항에는 특별시 등에서 3백세대 이상의 주택을 건설하는 주택단지에는 세대당 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 제1항의 규정에 의한 주차장의 10분의 3이상, 세대당 전용면적이 60㎡를 초과 85㎡ 이하인 경우에는 제1항의 규정에의한 주차장의 10분의 4 이상, 세대당 전용면적이 85㎡를 초과하는 경우에는제1항의 규정에 의한 주차장의 10분의 6 이상에 해당하는 주차장을 지하에 설치하도록 규정하고 있다. 주차장의 유지 및 운영기준 등에 해당하는 주차비용 부과 등에 대하여는 주택법시행령 제51조 제1항에 의거 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수찬성으로 결정할 수 있다.

주차장 사용료 징수 등은 관리규약에 정해야

질의：주차장 운영관리

1가구 2차량 이상 보유세대에 1만원을 사용료로 징수하여 수익금으로 무단주차

등 주차장 운영관리에 사용할 경우 가능한지

회신：관리규약에 정해야

주택법시행령 제57조 제1항에 “관리비 등의 세대별 부담액 산정방법․징수․보관․예치․사용절차와 이를 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과는

관리규약에 포함되어야 한다.”라고 규정되어 있다.

같은법 시행령 제51조 제1항에 “관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에필요한 제규정의 제정 및 개정은 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 결정한다.”라고 규정되어 있으므로 관리규약에 정한 바에 따라 사용해야 한다.

서울시 공동주택 표준관리규약 제54조에는 공동주택 관리로 인하여 발생한 관리외

수입은 예비비 또는 장기수선충당금으로 적립해야 한다고 규정하고 있다.

■ 애완견 등 사육

주택법시행령 제57조 제3항 제4호에 따르면 입주자 등은 가축을 사육하거나방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위 등은 관리주체의

동의를 얻어야 한다.

가축이 짓는 소리 또는 배설물 등이 이웃에게 불편을 끼칠 수 있고, 다른 사람에게

혐오감을 줄 수 있기 때문이다.

이와 같은 규정은 아파트에서 이웃 간에 발생할 수 있는 분쟁을 사전에 예방하기위하여 개별 아파트에서 합리적인 방법을 정할 수 있도록 한 규정으로서 ‘애완견을 사육하면 안된다’는 강제규정이 아니다.

애완견 사육기준 등은 관리규약에 정해야

질의：애완견 사육

타인에게 위압감을 주지 않도록 하고 배설물 관리도 제대로 하는데도 애완견을

사육하면 고발조치를 하겠다고 하는데 의견이 정당한지.

회신 : 관리규약에 기준 정해야

주택법시행령 제57조 제3항에 “입주자 등은 관리주체의 동의를 얻지 아니하고는 가축을 사육함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위를 하여서는 아니된다.”

라고 규정되어 있으며, 같은법 시행령 동조 제1항 제9호에 관리주체의 동의기준을

관리규약으로 정하도록 규정하고 있고 제19호에 관리규약을 위반한 자와 공동생활의

질서를 문란하게 한 자에 대한 조치는 관리규약에 포함해야 한다고 규정되어 있다.

따라서 아파트 단지 내에서 가축을 사육하기 위해서는 당해 아파트 관리규약에 그 기준을 정하여 관리주체의 동의를 받는 등 단지의 실정에 맞게 해야 할 것이다.

■ 에어컨 실외기 설치 등

주택법시행령 제57조 제3항 제5호에 따르면 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에

돌출물을 설치하는 행위 역시 관리주체의 동의를 얻도록 되어 있다.

아파트 관리주체에 따르면 에어컨 실외기가 외부에 돌출될 경우 열기와 소음으로

이웃에 피해를 줄 수 있고 실외기 진동으로 인한 고정부위의 마모와 철재 지지대

의 노후화로 추락할 위험이 있을 뿐만 아니라 재도장 공사에도 지장을 초래할 수

있다.

그러나 입주민들은 외벽에 부착된 에어컨 실외기 지지대는 견고하게 제작돼 추락

위험에 전혀 문제가 없으며 실외기를 실내에 비치할 경우 냉방효과가 떨어질 수

있다고 반발해 이를 둘러싸고 의견이 엇갈리고 있는 상태이다.

따라서 개별 아파트에서는 합리적인 방침을 정해 운영해야 할 필요성이 커지고

있다.

외벽에 돌출물 설치시 관리주체 동의 받아야

질의：에어컨 실외기 외부 설치

최근 아파트에 에어컨 설치가 늘어나면서 에어컨 실외기를 외부에다 설치하는경우가 많은데 이에 대해 단속할 법적 근거는.

회신：관리주체의 동의 받아야

주택법시행령 제57조 제3항 제5호는 공동주택 외벽에 돌출물을 설치하는 경우

관리주체의 동의를 받도록 하고 있고, 같은법 시행령 동조 제1항 제9호에 관리주체의 동의기준을 관리규약으로 정하도록 규정하고 있고 제19호에 위반자에

대한 조치를 관리규약에 정하도록 하고 있다.

합리적인 범위 내에서 공동주택 관리규약 및 입주자 등의 협의에 따라 정할 사항

이다.

에어컨 실외기가 안전관리 지장 초래시 조치 가능

질의 : 공용부분에 에어컨 실외기 설치

1층 세대에서 발코니 밑부분 화단에 에어컨 실외기를 설치할 경우 법령에 저촉

되는지.

회신 : 안전관리 지장 판단시 조치 가능

주택법시행령 제55조 제1항 제1호에 따르면 관리주체는 공동주택의 공용부분의유지 및 보수, 안전관리를 위한 업무를 수행하는 것이다. 따라서 발코니 밑부분화단이 공용부분이라면 관리주체는 에어컨 실외기를 설치하는 것이 유지․보수 및

안전관리에 지장을 초래하는 것이라고 판단될 경우 필요한 조치를 취할 수 있다.

참고로 공동주택 외벽에 에어컨 실외기를 설치할 수 있는지에 대해서는 주택법시행령 제57조 제3항 제5호에 공동주택 외벽에 돌출물을 설치하는 경우 관리주체의 동의를 받도록 하고 있고, 같은법시행령 동조 제1항 제9호에 관리주체 동의기준을 관리규약으로 정하도록 규정하고 있고 제19호에 위반자에 대한 조치를 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 합리적인 범위 내에서 관리규약 및 입주자 등의 협의에 따라야 한다.

■ 층간소음

층간소음은 아파트에서 필연적으로 발생할 수밖에 없는 문제이다. 많은 아파트입주민들이 위층에서 물건을 떨어뜨리는 소리, 어린이들이 뛰어다니는 소리, 화장실물 내리는 소리 등으로 인해 불편을 겪고 있고 심한 경우 노이로제에 걸리거나 심각한

불면증을 호소하고 있는 사례도 발생하고 있다.

층간소음 문제는 더 쾌적하고 조용한 환경에서 거주하기를 원하는 현대인들의

요구가 반영된 것이라고 할 수 있다.

이에 대해 지난 2002년 5월 중앙환경분쟁조정위원회가 ‘아파트 층간소음에 대한 배상책임은 세대간 경계벽과 바닥의 방음.방진 시공을 부실하게 한 시공회사에 있다’는 유권해석을 내리면서 위층 세대의 소음으로 인해 정신적인 피해를 입었

다는 입주민들의 피해사례가 봇물을 이루고 있다.

이에 따라 정부는 2003년 4월 주택건설기준 등에 관한 규정(제14조)을 개정해

바닥충격음에 대한 성능기준을 중량충격음(어린이가 뛰는 소리) 50dB, 경량충격음

(어린이가 걷는 소리) 58dB 이하가 되도록 하고 있다.

또한 법적 기준에 대한 구체적인 운용방안과 표준바닥구조, 등급기준, 완충재성능기준 등에 대해서는 국토해양부장관이 별도로 고시해 운용토록 함에 따라

현재 활발한 논의가 진행중이다.

그러나 아직까지는 어린이들이 뛰는 소리나 탁자를 끄는 소리 등 ‘바닥충격음’에 대한 규제만이 신설돼 화장실 물 내리는 소리 등과 같은 ‘공기전달음’에 따른 규제는

마련돼 있지 않은 상태이다.

※ 공동주택 바닥 충격음 차단구조 인정 및 관리기준(국토해양부) 참조

■ 불법 구조변경

입주 아파트에 들어서면 콘크리트로 베란다 부분을 높이고 난방 코일을 깔아거실과 방의 구분을 없애거나 베란다 확장시 ‘날개벽’이라 불리는 베란다와 거실․방을 구획하는 비내력벽을 철거하는 행위까지 발생하여 입주 쓰레기가 산더미처럼

쌓여 있는 경우가 많다.

정부와 지방자치단체에서는 입주 초기 횡행하는 이같은 불법 구조변경을 근절하겠다는 방침 아래 단속을 벌이고 있는 실정이지만 지자체의 인력 부족 등 단속의

실효성 문제와 형평성 문제가 제기되고 있다.

※ ① 공동주택의 발코니설계 및 구조변경업무 처리 지침(국토해양부)참조

② 주택법시행령 제47조 제1항 [별표 3]참조

- 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준

발코니에 면한 거실부분도 단열 시공해야

질의 : 거실과 발코니간 벽체에 단열시공 여부

공동주택 발코니를 거실의 용도로 사용하기 위해 발코니의 외벽에 단열시공을

한 경우에도 거실과 발코니간 벽체에 단열시공을 해야 하는지.

회신 : 외부 단열시공 관계없이 단열 시공해야

건축물의 설비기준 등에 관한 규칙 제21조의 개정에 의하여 거실의 외벽 등은

그 열관류율을 동규칙 별표4에 의한 기준으로 하거나 동규칙 별표5에 의한

단열재로 시공하도록 규정되어 있으므로 발코니 외부의 단열시공 여부에 관계없이 발코니에 면한 거실부분은 동규칙에 적합한 단열시공을 하여야 한다.

(2) 여가 및 편익증진 활동

아파트 단지는 이제 주거의 공간만이 아닌 입주민들이 함께 어울릴 수 있고

여가를 즐길 수 있는 편익공간으로 인식되고 있다.

단지 내의 유휴공간에 도서관(마을문고)과 독서실 등을 마련하는 한편 헬스장이나

체력단련실과 같이 건강증진을 위한 공간이 마련되는 경우도 잇따르고 있다.

또한 상당수의 아파트에서 유휴공간을 활용해 한자교실과 꽃꽂이 교실, 서예

강좌 등 입주민들을 위해 필요한 강의실로 사용하기도 한다.

(3) 주민화합 및 봉사활동

입주민들의 화합을 위한 다양한 활동도 눈길을 끌고 있다.

주민화합 활동은 자기나무갖기, 단지 대청소부터 입주민들의 안전과 범죄예방을

위한 자율방범대 구성에 이르기까지 매우 다양한 형태로 이어지고 있다.

최근에는 우리나라 고유의 전통적인 상부상조의 문화인 경조사, 품앗이 활동을

모범적으로 수행해 입주민들의 화합을 다진 아파트가 있어 화제가 되기도 했다.

뿐만 아니라 독거노인 및 소년소녀가장 돕기, 불치병 입주민을 위한 성금모금 등어려운 환경의 이웃들을 되돌아보고 사랑을 나누는 온정의 손길도 아파트를 사랑의

공간으로 이끌어 주는 역할을 하고 있다.

3. 행위허가․용도변경의 판단 기준 및 절차는

입주민간의 화합과 편의를 위해 단지 내의 시설을 다른 용도로 변경하거나 파손,교체, 증축, 신축하는 경우에는 주택법시행령 제47조에 따라 허가신청서 또는신고서를 작성하여 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부해 시장․군수 또는 구청장

에게 제출하여야 한다.

종전에는 공동주택 부대․복리시설의 행위허가와 관련하여 주택건설촉진법 제38조

제2항, 공동주택관리령 제6조의 근거규정에 의해 공동주택에 대한 행위허가 또는

신고기준을 정하였으나 법령이 개정되면서 행위허가 또는 신고서식이 보완되고

주차장 확보방안도 마련되었다.

① 행위허가 또는 신고서식을 보완(주택법시행규칙 별지)

- 행위허가신청서와 행위허가증명서

- 행위신고서와 행위신고증명서

- 사용검사신청서와 사용검사필증

② 주차장 확보방안 마련

- 종전 : 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대․복리시설의 설치기준의            2분의 1 범위 안에서 부대․복리시설(사용검사를 받은 후 20년 이상의

기간이 경과된 공동주택의 부대․복리시설 중 주차장, 조경시설, 주택            단지 내의 도로, 어린이 놀이터를 말한다)로 용도를 변경하고자 하는            경우로서 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻은 후 그 변경의

필요성을 시장 등이 인정하는 때

- 현행 : 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 조경시설, 주택단지 안의

도로 및 어린이놀이터 시설을 각각 전체 면적의 2분의 1 범위 안에서

주차장 용도로 변경하는 경우(1994년 12월 30일 이전에 주택법 제16            조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 건축법 제11조의 규정에 의한 건축            허가를 얻어 건축한 20세대 이상의 공동주택에 한한다)로서 그 용도

변경의 필요성을 시장․군수․구청장이 인정하는 때

③ 행위허가 등의 신고기준

- 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

- 공동주택을 신축․증축․개축․대수선․리모델링하는 행위

- 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위

(국토해양부령이 정하는 경미한 행위를 제외한다)

․ 공동주택의 용도폐지

․ 공동주택의 재축 및 비내력벽의 철거

※ 위에서 “국토해양부령이 정하는 경미한 행위”라 함은 다음 각호의 1에 해당

하는 행위를 말함.

․ 창틀․문틀의 교체

․ 세대 내 천장․벽․바닥의 마감재 교체.

․ 급․배수관 등 배관설비의 교체

․ 난방방식의 변경(시설물의 파손․철거를 제외한다)

④ 공동주택의 용도 외 사용 등에 대한 허가

- 주택법 제42조 제2항의 규정에 의하여 공동주택의 용도 외 사용 등에 대하여

허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토해양부

령이 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수 또는 구청장에게 제출하여야 함.

⑤ 행위허가에 필요한 서류

- 용도변경의 경우

가. 용도를 변경하고자 하는 층의 변경전과 변경후의 평면도

나. 공동주택단지의 배치도

다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

- 개축․재축․대수선 또는 비내력벽 철거의 경우

가. 개축․재축 또는 대수선을 하고자 하는 건축물의 종별에 따른 건축법시행        규칙 제6조 제1항 각호의 서류 및 도서(개축․재축 또는 대수선의 경우에

한한다)

나. 비내력벽 철거사유서(비내력벽 철거의 경우에 한한다)

다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

- 파손․철거 또는 용도폐지의 경우

가. 파손․철거 또는 용도폐지의 사유서

나. 공동주택단지의 배치도

다. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

- 신축 또는 증축의 경우

가. 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 종별에 따른 건축법시행규칙 제6조

제1항 각호의 서류 및 도서

나. 영 별표 3의 규정에 의하여 입주자의 동의를 얻어야 하는 경우에는 그 동의서

주택법시행령 [별표 3] <개정 2008.10.29> 공동주택의 행위허가 또는 신고의 기준(제47조제1항관련)
구분		허가기준	신고기준
1.용도 변경	공동주택	법령의 개정이나 여건의 변동 등으로 인하여 「주택건설기준 등에 관한 규정」에 의한 주택의 건설기준에 부적합하게 된 공동주택의 전유부분을 동규정에 적합한 시설로 용도변경을 하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	-	「주택건설기준 등에 관한규정」에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위안에서 용도를 변경하고자 하는 때. 다만, 유치원은 보육시설로 변경하는 경우에 한한다.
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설, 주택단지안의 도로 및 어린이놀이터시설을 각각 전체 면적의 2분의 1의 범위안에서 주차장용도로 변경하는 경우(1994년 12월30일 이전에 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 얻어 건축한 20세대 이상의 공동주택에 한한다)로서 그용도변경의 필요성을 시장 ·군수·구청장이 인정 하는 때	「주택건설기준 등에 관한규정」에서 정한 부대 · 복리시설의 설치기준에 적합한 범위안에서 동규정 제5조제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설외의 시설(「건축법 시행령」 별표 1 제3호마목·사목 및 제4호라목의 시설을 포함하며, 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한한다)로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻을 때

2.개축 · 재축 · 대수선	공동주택	당해 동의 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	위치 및 규모가 종전의 건축물의 범위안인 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때	-
3.파손 · 철거	공동주택	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 당해 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때	노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등 경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
	입주자 공유가 아닌 복리시설	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	위해의 방지 등을 위하여 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2이상의 동의를 얻은 때	노약자나 장애인의 편리를 위한 계단의 단층 철거 등경미한 행위로서 입주자대표회의의 동의를 얻은 때
4.용도 폐지	공동주택	· 위해의 방지 등을 위하여 시장· 군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서, 당해 동 의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때 · 법 제38조의 규정에 의하여 공급하였으나 전체세대가 분양되지 아니한 경우로서 시장․군수․구청장이 인정하는 때	-

5.비내력벽철거	공동주택	구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 당해 동의 입주자 3 분의 2이상의 동의를 얻은 때	-
	입주자 공유가 아닌 복리시설	구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 때	-
	부대시설 및 입주자 공유인 복리시설	구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때	-
6.신축·증축	공동주택 및 입주자 공유가 아닌 복리시설	신축 또는 증축계획을 법제16조의 규정에 의한 사업계획으로 승인을 얻은 경우로서 신축 또는 증축하고자 하는 건축물의 위치·규모 및 용도(「주택건설기준 등에 관한 규정」 제52조제1항의 규정에 의하여 2천세대 이상의 주택단지안에 신축 또는 증축하고자 하는 유치원의 용도에 한한다)가 사업계획으로 승인을 얻은 범위안인 때	-

테니스장 용도변경, 입주자 동의받아 허가얻어야

질의 ： 테니스장 용도변경

아파트 내에 설치된 테니스장을 주차장으로 용도변경해 사용할 수 있는지.

회신 ： 입주자 3분의 2 이상 동의 얻어야

아파트 내에 설치된 테니스장이 주택건설기준 등에 관한 규정 제53조의 규정에의해 의무적으로 설치된 시설인 경우에는 주택법 제42조의 규정에 의하여 이를다른 용도로 변경하거나 철거할 수 없다.

동 규정에 의한 의무적 설치시설이 아닌 테니스장을 주차장으로 용도변경하기위하여 동 시설을 철거하고자 하는 경우에는 주택법시행령 제47조제1항 별표3의규정에 의하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장․군수․구청장의 허가를 받아야 하는 것이다.

그러나 사용검사를 받은 후 20년 이상의 기간이 경과된 공동주택의 부대․복리시설중 주차장, 조경시설, 주택단지 내의 도로, 어린이놀이터, 주민운동시설로 용도변경하고자 하는 경우에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대․복리시설설치기준의 2분의 1 범위 안에서 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻은 후 그 용도변경의 필요성을 시장 등이 인정할 때 가능하다.

의무시설 조경시설은 다른 용도로 변경 못해

질의 : 주차시설로의 용도변경

건축된지 11년이 경과된 아파트로 주차공간이 부족하여 단지 북쪽에 위치한 조경시설(화단) 일부를 주차장으로 활용하려고 하는데 이에 대한 규정은.

회신 : 의무설치 시설은 다른 용도로 변경 못해

조경시설이 주택건설기준 등에 관한 규정 제29조의 규정에 의하여 의무적으로설치된 시설인 경우에는 주택법 제42조의 규정에 의하여 이를 다른 용도로 변경

하거나 철거할 수 없는 것이다.

그러나 동규정에 의한 의무적 설치시설이 아닌 조경시설을 주차장으로 용도변경

하기 위해 동시설을 철거하고자 하는 경우에는 주택법시행령 제47조 제1항 별표3의 규정에 의하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 행위허가를 받아야 한다.

의무설치 조경시설은 다른 용도로 변경 못해

질의 ： 화단 축소

아파트 단지 내 도로가 좁아 불편을 겪고 있는데 화단을 축소해 진입로를 확장할 수 있는지.

회신 : 의무설치 조경시설은 용도변경 못해

주택건설기준 등에 관한 규정 제29조의 규정에 의하여 의무적으로 설치한 부대

시설인 조경시설은 주택법 제42조의 규정에 의하여 다른 용도로 변경하여 사용할 수 없다.

다만, 의무설치면적의 초과부분은 주택법시행령 제47조 제1항 별표3 규정에의하여 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 행위허가를 하여야 용도변경이

가능하다.

질의 : 배드민턴장을 조경시설로 변경이 가능한지

회신

주민운동시설인 배드민턴장이 “주택건설기준 등에 관한 규정“에 의하여 의무적으로 설치된 시설인 경우에는 이를 다른 용도로 변경하거나 철거를 할 수 없음.

다만, 의무 설치시설이라도 기준을 초과하는 부분에 대하여는 시장․군수․구청장의행위허가를 받아 변경이 가능할 것이므로 행위허가권자인 시장․군수․구청장과 협의하여 처리하시기 바람.

질의

1998년에 준공된 공동주택 단지내 주민운동시설인 테니스장을 주차장으로 용도

변경이 가능한지

회신

주택법시행령 제47조 제1항 관련 별표3에 의하면, 1994.12.30 이전에 같은법제16조에 의한 사업승인계획 또는 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어건축한 20세대 이상의 공동주택은 전체입주자의 2/3 이상의 동의를 얻고 시장․군수․구청장이 그 용도변경의 필요성을 인정하는 때 조경시설, 주택단지안의

도로, 어린이놀이터시설 및 주민운동시설을 각각 전체면적의 1/2의 범위 안에서

주차장 용도로 변경할 수 있도록 규정하고 있음.

질의

유치원을 용도변경하는 경우 보육시설로만 용도변겅이 제한되는 이유는

회신

질의의 유치원이 “주택건설기준 등에 관한 규정”에 의하여 의무적으로 설치된시설인 경우에는 이를 다른 용도로 변경하거나 철거할 수 없음. 다만, “주택건설기준 등에 관한 규정“의 설치기준에 해당하지 않아 설치의무시설이 아닌 경우에는

용도변경이 가능할 것임.

질의 : 연립주택 단지안의 관리사무소를 매각할 수 있는지 여부

회신

주택법령에 의한 공동주택 관리에 관한 규정은 주택법 제16조에 의한 주택건설사업계획승인을 얻어 건설한 공동주택에 적용되는 규정으로서 동 사업계획승인에 포함된 관리사무소는 설치의무시설로서 매각 및 철거의 대상이 되지 아니함

복리시설을 영리목적으로 임대할 수 없어

질의 : 독서실 임대

독서실이 시설 노후와 운영 미숙으로 효율적으로 운영되지 않고 있는데 임대료를받고 개인에게 임대할 수 있는지.

회신 ： 영리 목적의 임대 불가

주택법 제42조에 의하면 공동주택이나 복리시설 등은 당초의 사업계획에 따른용도 이외의 용도에 사용하는 행위를 원칙적으로 금지하되 부득이 변경하고자 하는 경우는 주택법시행령 제47조 제1항 별표3의 규정에 적합한 범위 내에서가능하나, 입주자 공유인 복리시설은 영리를 목적으로는 용도변경을 금지하고있는 취지로 보아 임대하는 것은 불가함.

의무설치 보육시설은 용도변경할 수 없어

질의：유아원 용도변경

공동주택(7백92세대) 내 설치된 보육시설(유아원)을 체육시설(헬스장)로 변경가능한지.

회신：보육시설 용도변경 못해

주택건설기준 등에 관한 규정 제55조 제4항에 의하면 5백세대 이상의 공동주택을건설하는 주택단지에는 의무적으로 상시 30인 이상의 영유아를 보육할 수 있는보육시설을 설치해야 한다.

공동주택 단지에 의무적으로 설치된 보육시설일 경우 타 용도로 변경하는 것은

불가하다.

경비실을 영리목적의 시설로 변경할 수 없어

질의：경비실 용도변경

아파트 경비실을 상가로 임대가 가능한지와 불법 용도변경시 처리절차는.

회신：영리목적 용도변경 불가

주택건설기준 등에 관한 규정 제4조의 규정에 의하여 설치된 경비실의 경우 주택법 제42조 및 주택법시행령 제47조 제1항 별표3의 규정에 의하여 영리를목적으로 하는 시설로의 용도변경이 불가하다.

따라서 불법 용도변경의 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 되어 있으므로 조속히 원상 복구해야 한다.

승강기 연장설치시 입주민의 동의, 허가 받아야

질의：승강기 연장 설치

지난 2002년 12월에 사용검사를 받은 공동주택으로서 승강기가 지상 1층까지만 운행하고 있어 지하 1, 2층(주차장)까지 승강기를 운행하기 위해 기존 바닥슬래브 일부의 철거가 필요한데 행위허가로 바닥슬래브 일부 철거가 가능한지와행위허가 신청시에 슬래브를 철거해도 구조물 안전에 이상이 없다는 확인서로 구조물 안전진단 확인서와 구조계산서를 함께 제출해야 하는지.

회신：입주민 동의, 허가 받아야

주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 따라 공동주택의 공용부분의 보수․교체

및 개량에 대하여는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 결정하도록 하고 있다.

주택건설기준 등에 관한 규정에 적합한 범위(주차장 등) 안에서 승강기를 연장설치함으로써 부대시설의 파손, 철거 및 대수선 등이 수반된다면 위해의 방지 등을위해 허가권자(구청장)가 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자의 2/3이상의 동의를 얻어 주택법시행령 제47조 제1항 별표 3의 규정에 의한 관할구청장의

행위허가를 받아야 한다.

건축법 제38조, 같은법 시행령 제32조(구조안전의 확인) 규정에 의하면 건축물을건축하거나 대수선하는 경우에는 건축물의 구조기준 등에 관한 규칙이 정하는 구조기준 및 구조계산에 따라 구조안전을 확인하도록 하고 있으니 구체적인 사항은 당해

행위허가 기관인 관할 구청에 문의하여야 한다.

4. 관리주체 동의 사항

아파트의 입주자 등은 공동주거생활의 질서를 해칠 수 있는 사항에 대하여 관리

주체의 동의를 얻어야 한다.

※ 입주자 등이 관리주체로부터 동의를 받아야 할 사항

입주자 등은 다음 각호의 행위를 하고자 하는 때에는 관리주체의 동의를 얻어야 함.

․ 주택법 제42조 제2항 각호에 해당되지 아니하는 범위 안에서 주택내부의

구조물과 설비를 증설하거나 제거하는 행위

․ 공용부분에 물건을 적재하여 통행․피난 및 소방을 방해하는 행위

․ 공동주택에 광고물․표지물 또는 표지를 부착하는 행위

․ 가축을 사육하거나 방송시설 등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는

행위

․ 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위

․ 전기실․ 기계실․ 정화조시설 등에 출입하는 행위

5. 분쟁조정위원회 설치

공동주택의 건설이 가속화되면서 공동주택의 입주자․사용자․관리주체․입주자

대표회의간의 분쟁이 증가하고 있고 때로는 분쟁이 심화되어 소송으로 이어지는

경우도 많다.

이에 따라 주택법 제52조와 주택법시행령 제67조는 이 주체들 사이에서 발생할수 있는 각종 분쟁을 원만하게 해결하기 위해 시․군․구에 공동주택관리분쟁조정위원회를 두도록 하였고, 위원회의 구성과 운영 등에 관한 사항을 지방자치단체

의 조례로 정하도록 하였다.<개정 2005.12.23>

① 공동주택관리분쟁조정위원회

주택법 제42조 제5항에 해당하는 자(공동주택의 입주자.사용자.관리주체.입주자    대표회의 또는 리모델링주택조합)간의 분쟁을 조정하기 위하여 시․군․구에

공동주택관리분쟁조정위원회를 둔다.

※ 공동주택관리분쟁조정위원회는 임의 설치기관이 아니라, 시․군․구(자치구를

말함)에 반드시 설치되어야 하는 의무설치기관이다.

② 분쟁조정위원회에서 심의․조정할 사항

- 입주자대표회의의 구성․운영 및 동별 대표자의 자격․ 선임․ 해임․ 임기에

관한 사항

- 자치관리기구의 구성․운영 등에 관한 사항

- 관리비․사용료 및 장기수선충당금의 징수․사용 등에 관한 사항

- 공동주택(공용부분에 한한다)의 유지․보수․개량 등에 관한 사항

- 공동주택의 리모델링에 관한 사항

- 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 분쟁의 조정이 필요하다고 지방자치단체의

조례로 정한 사항

※ 공동주택관리분쟁조정위원회 위원

- 분쟁이 발생한 공동주택의 입주자대표회의가 추천하는 자

- 분쟁이 발생한 공동주택의 관리주체가 추천하는 자

- 시민단체(「비영리민간단체 지원법」 제2조의 규정에 의한 비영리민간단체를

말함)에서 추천한 자

- 주택관련 분야에 관한 학식과 경험이 있고 덕망을 갖춘 자

- 당해 지방자치단체 소속공무원

③ 분쟁조정의 결과

주택법 제42조 제5항에 해당하는 자가 분쟁조정위원회의 조정결과를 수락한

경우에는 당사자간에 조정조서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 봄.

분쟁조정위원회의 회의․운영 그 밖의 필요한 사항은 당해 시․군․구의 조례로

정함.

6. 아파트 노무관리

아파트 관리업무를 집행하는 관리직원(관리주체)과 이를 감시․감독하는 입주자(입주자대표회의)간에 서로 신뢰하는 분위기가 확립되어야 진정한 의미에서 쾌적한

공동체가 조성되었다고 말할 수 있다.

입주민들간에 제 아무리 화합한다고 하더라도 관리주체와 급여문제나 복리문제또는 부당해고 및 부당노동행위 등으로 인해 상호간 반목이 생길 경우 아파트 관리업무가 온전히 진행될 리는 없기 때문이다. 아파트는 노무관리에 있어 매우

독특한 구조를 지니고 있다.

관리방법 가운데 자치관리의 경우는 입주자대표회의에서 관리소장을 비롯한 관리직원들을 직접 채용하고 급여나 복리문제, 징계 및 해고의 문제에 있어서도 사용자

입장을 갖게 된다.

반면 위탁관리의 경우에는 주택관리업자가 관리소장을 비롯한 직원들을 직접채용해 근로계약을 체결하기 때문에 징계와 해고에 있어서도 주택관리업자의 사장이

사용자 지위를 갖는다.

그러나 대부분의 경우 아파트 입주자대표회의와 주택관리업자간의 계약에 따라 관리직원들의 임금을 아파트 관리비로 지급하고 있기 때문에 근로계약의 당사자는주택관리업자이지만 관리직원들에게 급여를 지급하는 주체는 아파트 입주자대표회의 라고 할 수 있다.

또 임금인상이나 복리후생 등에 관련된 문제들도 입주자대표회의의 의결을 거쳐

진행되기 때문에 지금까지 아파트 관리직원들의 실질적인 사용자는 입주자대표회의

라는 논란이 많았다.

(1) 사용자 문제

이러한 논란을 불식시키기 위해 노동부는 ‘아파트 종사 근로자의 근로조건 보호에

관한 지침’을 제정하였다.

또 입주자대표회의는 위탁관리 아파트의 사용자가 아니라는 대법원의 판례가 나와주목을 받았다. ‘위탁관리 아파트 입주자대표회의 인사․운영 관여했어도 사용자 아니다’.

■ 아파트 종사근로자의 근로조건 보호에 관한 지침(근기68206-564, 99.11.9)

1. 배 경

○ 아파트 등 공동주택관리의 관리형태는 관리주체에 따라

- 주택건설업자 등 사업주체에 의한 관리

- 입주자에 의하여 구성된 자치관리기구(입주자대표회의)에 의한 자치관리

- 입주자(입주자대표회의)가 선정한 주택관리업자에 의한 위탁관리가 있으나

○ 최근 아파트 관리형태 변경시 또는 주택관리업자 변경 시 아파트관리업무

종사 근로자의 퇴직금․해고 등과 관련한 분쟁이 빈발

○ 따라서 노사간 분쟁해소를 위해 아파트 관리 형태별 사실관계에 따라 근로

기준법상 책임소재를 분명히 할 필요성 제기

2. 기본원칙

○ 관리형태 자체를 변경하는 경우(예：자치관리 → 위탁관리, 위탁관리 → 자치

관리)에는 업무의 동질성이 유지되고 근로자의 인수를 배제하는 특약이 없는

한 영업의 양도․양수로 보아 고용이 승계된다고 봄

○ 주택관리업자를 변경하는 경우에는 다음의 2가지로 구분

- 수탁받은 주택관리업자가 입주자대표회의로부터 독립하여 근로자에 대한 인사․

노무관리의 전권을 행사하는 경우에는 원칙적으로 고용승계 의무가 없음.

- 수탁받은 주택관리업자는 근로자에 대해 근로계약 체결 등 형식적 사용자의      지위를 가질 뿐, 입주자대표회의가 사실상의 사용자로서 근로자의 인사․노무      관리에 직접 관여하는 경우에는 입주자대표회의가 사용자로서의 지위를 가지

므로 특별한 사유가 없는 한 고용은 유지되어야 할 것임.

3. 구체적 판단기준

가. 관리형태 변경의 경우

○ 업무의 동질성이 유지되고 근로자의 인수를 배제하는 특약이 없으면 영업의

양도․양수로 보아 고용은 승계되는 것으로 봄

○ 영업양도라 하더라도 당사자 사이에 근로관계 일부를 고용승계의 대상에서        제외하기로 한 특약이 있는 경우에는 그에 따라 근로관계의 승계가 이루어        지지 않을 수 있으나, 그러한 특약은 실질적으로 해고나 다름이 없으므로        근로기준법 제23조제1항의 정당한 이유가 있어야 유효함

○ 영업의 양도, 양수시 당해 기업의 소속 근로자가 자유의사에 의해 사직서를

제출하고 퇴직금을 수령한 후 양수기업에 새로이 입사하는 것은 가능함

나. 주택관리업자 변경의 경우

1) 원칙적으로 고용승계의무가 없는 경우

○ 주택관리업자가 아파트 입주자대표회의로부터 아파트 관리업무를 수탁받아

관리직원의 임면, 노무관리, 보수 및 퇴직금 지급 등 업무수행에 관하여

전권을 행사하는 경우로서

- 위․수탁계약이 해지되어 관리업무를 행하지 않게 되고 새로운 주택관리업

자가 다시 입주자대표회의로부터 아파트 관리업무를 수탁받아 관리하게 되면

- 두 업체간에 고용승계에 관한 별도의 약정이 없는 한 원칙적으로 새로운        업체가, 종래 업체와 근로자간에 맺어진 근로관계를 승계하여야 할 법적

의무는 없음

■ 판단기준

① 주택관리업자가 관리업무 종사자의 채용․해임․승진․배치전환․징계 등 인사

조치에 관하여 전권을 행사하는 경우

② 주택관리업자가 매월 관리비․사용료 및 장기수선충당금 등의 징수․사용․

보관 및 예치에 관하여 전권을 행사하는 경우

※ 이러한 경우에 해당하는 때에는 주택관리업자를 근로기준법상의 사용자로 봄.

다만, 일반관리비 중에서 퇴직급여충당금을 주택관리업자가 관리하지 아니하고     입주자대표회의가 직접 관리할 경우에는 퇴직금 부분에 관한 한 입주자대표회     의에 대해 근로기준법 제44조 제1항의 직상수급인의 연대책임 규정 적용

2) 원칙적으로 고용이 유지되어야 하는 경우

○ 주택관리업자가 비록 외형상으로는 아파트 입주자대표회의로부터 아파트        관리업무를 수탁받아 관리하고 있을지라도

○ 입주자대표회의가 관리직원의 급여를 직접 지급하거나, 관리직원의 급여수준을       직접 결정한 경우, 관리직원의 임면 등 인사, 노무관리에 직접 관여한 경우

에는 주택관리업자 변경시에도 고용은 유지되어야 함.

■ 판단기준

① 관리업무 종사자에게 정기적으로 지급되는 임금․퇴직금 등의 지급․결정에

있어서 최종결재권을 행사하는 경우

② 입주자대표회의가 관리업무 종사자의 채용․해임․승진․배치전환․징계 등

인사조치와 관련하여 위탁관리업자에게 지시하거나 최종적으로 결재하는 경우

③ 입주자대표회의가 외형상 위탁관리 방식을 취하면서도 관리업무 전반에 사실

상의 집행권을 행사하는 경우

※ 이러한 경우에 해당하는 때에는 입주자대표회의를 근로기준법상의 사용자로 봄

4. 기존의 행정해석과의 관계

○ 기존의 행정해석 중 당해 지침과 배치되는 행정해석은 이 지침 시행과 동시에

폐지함

5. 유권해석 및 구체적 사례

사업주체의 의무관리기간 경과후 입주자대표회의가 포괄적으로 인수한 경우

고용승계 여부

질의

사업주체에서 관리해 온 현상태(직원, 관리기구, 비품 및 공기구 등)대로 입주자대표회의가 인수한 경우 직원들에 대한 고용승계가 이루어진 것으로 볼 수 있는지여부 및 인수인계 전 사업주체와 맺은 근로계약, 취업규칙에 대한 것도 현 상태대로인수하였으므로 입주자대표회의와 별도의 근로계약을 체결하지 않아도 되는지 여부

회시

사업주체의 의무관리기간이 경과한 후 입주자대표회의에서 의무관리의 상태(직원,

관리기구, 비품 및 공기구 등)대로 모든 권리․의무를 포괄적으로 인수하였다면

직원들에 대한 고용승계도 이루어졌다고 판단되며, 이 경우 입주자대표회의와

별도의 근로계약을 다시 체결하지 않아도 기존의 근로계약은 유효하다고 사료됨.

사업주체가 관리하다가 입주자대표회의가 자치관리하기로 한 경우 고용승계 여부

질의

사업주체인 ○○회사는 의무관리 기간동안 주택관리업자와 위탁관리계약을 체결하고 관리하던 중 의무관리기간이 종료되고 입주자대표회의가 자치관리하기로 한

경우 고용승계 여부

회시

관리업무의 동질성이 변경되지 아니하였고 단순히 사업주체의 변경에 불과하다고판단되므로 새로운 사업주체(입주자대표회의)가 관리업무 종사자의 고용을 승계함이 타당

입주자대표회의가 자치관리하다가 주택관리업자에게 위탁관리하는 경우 고용승계 여부

질의

입주자대표회의가 자치관리하다가 주택관리업자에게 위탁관리하고자 하는 경우 관리소장을 포함한 관리직원을 해고할 수 있는지 여부

회시

관리형태 변경시에는 새로운 수탁업체가 당해 아파트 관리업무 종사자의 고용을승계하여야 함이 원칙이므로 관리형태 변경시 근로자를 해고하고자 할 경우에는

정당한 사유가 있어야 함.

아파트 위탁관리업체 변경시 고용승계 여부

질의

아파트 입주자대표회의가 아파트를 주택관리업자에게 위탁하여 관리하다가 주택관리업자를 변경하는 경우 아파트관리 종사근로자들의 고용이 새로이 관리를 맡은 주택관리업자에게 승계되는지 여부

회시

아파트 입주자대표회의가 아파트를 주택관리업자에게 위탁하여 관리하다가 주택관리업자를  변경하는 경우 원칙적으로 고용승계가 되지 않으나 입주자대표회의가

사실상 사용자로서의 권한을 행사하는 경우에는 고용승계가 된다고 봄이 타당.

위탁관리의 경우 입주자대표회의는 위탁관리업체와 위탁계약만 체결하고 아파트관리 종사근로자들은 위탁관리업체가 채용하여 근로계약을 체결하고 교육, 감독도하게 되므로 위탁관리업체가 변경되는 경우 위탁관리업체 상호간에 영업양도․양수

등 특별한 사정이 없다면 법률적인 근로자 고용승계의무는 없음.

다만 근로기준법상 사용자로서의 지위가 근로계약의 존재여부 등 법 형식에 의해서만 결정되는 것은 아니며 개별적이고 실질적인 관점에서 결정되는 것이므로 근로계약의 당사자가 아니라 하더라도 인사, 급여 등 근로조건의 결정, 근로실시에관한 명령, 감독권의 사실상 행사여부 등으로 인하여 근로종속관계가 인정된다면

사용자로서의 지위가 결정될 것임.

따라서 아파트 위탁관리의 경우에도 입주자대표회의가 채용, 해임, 승진, 징계,급여 등 근로조건의 결정에 직접적으로 개입하고 사실상 근로자를 사용하며 지휘․감독하였다면 입주자대표회의를 사용자로 볼 수 있으며 이러한 경우에는 위탁관리업체는 입주자대표회의의 노무지휘 권한을 수임 받은 자에 불과하다고 볼 것이므로위탁관리 업체가 변경되어도 정당한 사유가 없다면 고용은 유지되어야 할 것임.

(2) 부당해고

근로자에 대한 징계는 사용자의 재량에 맡겨진 것이지만 사회통념상 현저하게 근로관계를 지속할 수 없을 정도의 중대한 징계사유가 근로자에게 존재해야 사용자는

비로소 근로자를 징계할 수 있다.

(3) 포괄임금제

아파트 근로자 가운데는 시설물의 이상 유무를 상시 감시하거나 단지 내에 외부인이나 차량이 들어올 경우를 비롯해 24시간 단지 내를 단속해야 할 직원들이 있다.

이들이 바로 기계실과 전기실 등에 상주하는 전기직원이나 기관직원, 영선직원,

경비원 등의 감시․단속적 근로자이다.

정부는 이같이 감시․단속적 근로자에 대한 아파트의 인건비 상승 문제(시간외

근로, 야간근로, 휴일근로 등 연장근로수당이 반드시 포함되기 때문) 등을 감안해

예외적으로 관할 지방노동사무소에 ‘감시․단속적 근로자 최저임금 적용제외 인가’를

받을 경우 근로기준법에서 정하고 있는 시간외근로 및 야간근로 등에 대한 적용을

받지 않도록 했다.

또한 많은 아파트에서 이같이 감시․단속적 근로자에 대한 적용제외를 받는 것

이외에 당사자간의 근로계약을 통해 기본급에 제수당을 포함하는 포괄임금제를

적용해 임금을 지급하고 있다.

(4) 관리직원․입주자는 상생의 관계

관리직원은 선량한 관리자로서의 주의의무로 아파트의 관리운영을 펼쳐 입주자들의   재산가치를 증대시켜야 하며, 입주자(입주자대표회의)들은 관리직원의 업무를 감시․

감독해 관리업무가 올바로 진행되고 있는지 살펴야 한다.

관리직원과 입주자는 사용자와 근로자의 관계를 넘어 상호 공존해야 하는 상생의

관계이므로 상호간 신뢰를 구축해 나가는 것이 필요하다.

다만, 사용자가 근로자를 징계할 경우 정당한 사유와 절차를 가지고 합리적인

방법으로 사용자로서의 인사권을 사용해야 할 것이다.

6		관리규약이란 무엇인가

1. 관리규약이란 무엇인가 129

(1) 관리규약의 제정 의무 129

(2) 관리규약의 제정 및 개정 129

(3) 관리규약의 내용 129

관리규약이란 무엇인가

공동주택은 동일 단지 및 건물을 다수의 세대가 구분하여 소유하고 있기 때문에이를 사용하고 관리하기 위해서는 단지의 특성을 고려한 기본 규칙의 제정이 필요

하다.

이에 따라 주택법 제44조는 시․도지사가 공동주택 입주자 및 사용자의 보호와주거생활의 질서유지를 위해 공동주택의 관리 또는 사용에 관해 준거가 되는 공동

주택 관리규약의 준칙을 정해야 한다고 규정하고 있다.

(1) 관리규약의 제정의무

공동주택의 입주자는 공동주택의 관리 또는 사용에 관한 공동주택관리규약을

정하여야 함

(2) 관리규약의 제정 및 개정

가. 제정 : 사업주체가 제안하여 최초 입주 예정세대수 과반수 서면합의로 결정

나. 개정 : 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성 또는 입주자의 10분의 1 이상의

제안으로 공동주택 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정

(3) 관리규약의 내용

- 입주자 등의 권리 및 의무

- 입주자대표회의의 구성․운영과 그 구성원의 의무 및 책임

- 동별 대표자의 선임․해임 및 임기

- 입주자대표회의의 소집절차

- 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액

- 자치관리기구의 구성․운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건․

인사․보수․책임

- 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성․보관하는 자료의 종류 및 그 열람

방법 등에 관한 사항

- 위․수탁관리계약에 관한 사항

- 주택법시행령 제57조제3항 각호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준

- 관리비예치금의 관리 및 운용방법

- 관리비 등의 세대별부담액 산정방법 및 징수․보관․예치․사용절차

- 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과

- 장기수선충당금의 요율 및 사용절차

- 회계처리기준․회계관리 및 회계감사에 관한 사항

- 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함)

- 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차

- 관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차

- 공동주택의 관리책임 및 비용부담

- 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치

- 공동주택의 보육시설 임대계약(지방자치단체에 무상 임대하는 것을 포함한다)시       보육시설을 이용하는 입주자등 중 보육시설의 임대에 동의하는 비율에 관한

사항

- 공동주택의 층간소음(아이들이 뛰는 소리, 문을 닫는 소리, 애완견이 짖는       소리, 늦은 시간이나 이른 시간에 세탁기․청소기․골프연습기․운동기구 등을       사용하는 소리, 화장실과 부엌에서 물을 내리는 소리 등을 말한다)에 관한

사항

- 그밖에 공동주택 관리에 필요한 사항

※ 관리규약 열람

공동주택의 관리주체는 관리규약을 보관하여 입주자 등이 열람을 청구하거나

자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다.

[표] 관리규약 개정 절차

	사업주체의 제안			분양받은 자와 관리계약 체결시
				입주 예정자의 과반수의 서면동의
	최초의 관리규약
				입주자대표회의 구성원 과반수 이상 또는 입주자등의 10분의 1이상 제안
	개정 관리규약			입주자등의 과반수 서면동의

최초로 제정하는 공동주택의 관리규약은 분양세대 전체의 과반수 서면동의 받아야

질의：관리규약 동의시 과반수 기준

신규 입주아파트에서 최초 입주자대표회의 구성을 위한 관리규약 동의시 전체입주민의 과반수 이상의 합의라는 의미는 실 입주세대와 총 세대수 중에서 어느

기준의 과반수를 말하는지.

회신：분양세대 전체 과반수 서면동의

주택법시행령 제57조 제2항에 의거 공동주택의 분양 후 최초로 제정하는 관리규약은 사업주체가 입주예정자와 제49조 제1항의 규정에 의한 관리계약을 체결하는 때에 제안하여 당해 입주예정자의 과반수의 서면동의로 결정하도록 하였으므로

입주예정자 전체의 과반수의 서면동의를 받아야 하는 것이다.

이후 관리규약을 개정하는 경우에는 공동주택관리규약 개정 절차는 주택법시행령 제51조 제1항에 의거 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성 및 입주자 등의 1/10

이상이 제안하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 개정되는 것이다.

또한 주택법시행령 제57조 제1항 제2호는 입주자대표회의 구성 및 운영과 그 구성원의 의무 및 책임을, 제3호는 동별 대표자의 자격․선임․해임 및 임기에관한 사항을 관리규약에 정하도록 하고 있으므로 공동주택관리규약에 정한 바에따르고 판단도 규약 제정권자인 입주자가 스스로 합리적인 범위 내에서 해야 할

것이다.

관리규약은 입주자등 과반수의 찬성으로 개정

질의：관리규약 개정 절차

아파트 동별 대표자 임기 및 업무추진비 등 공동주택 관리규약의 개정 절차는.

회신：입주자 등 과반수 찬성으로 개정

주택법시행령 제57조 제1항 제3호는 동별 대표자의 선임․해임 및 임기를 관리규약에 정하도록 하였으며, 동조 동항 제5호는 입주자대표회의 운영비의 지급여부

및 그 금액을 관리규약에 정하도록 하였으므로 공동주택 관리규약에 합리적으로 정할 수 있다.

관리규약 개정 절차는 입주자대표회의 과반수 이상 및 입주자 등의 1/10이상이

제안하여 입주자 등의 과반수의 서면동의로 개정되는 것이다.

관리규약은 입주자 등 과반수 찬성얻어 개정가능

질의：관리규약 개정

입주자 등이 1/10 이상 동의하면 입주자대표회의에서 의결한 사항을 취소 가능한지와 입주자대표회의 동의 없이 입주민 과반수 동의로 관리규약을 개정할 수 있는지.

회신：입주자 등 과반수 동의 얻어 개정

주택법시행령 제51조 제1항에 의거 “당해 공동주택 관리규약을 개정하기 위해서는

입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성을 얻어 제안한다.” 라고 규정되어 있다.

공동주택 관리규약을 개정하기 위해서는 개정(안) 제안을 1차로 입주자등 또는입주자대표회의에서 제안한 다음, 2차로 입주자 등의 과반수 찬성으로 결정하기때문에 입주자대표회의에서 의결한 사항이 입주자 등의 1/10 이상 동의로 취소되는 것은 아니고 입주자 등의 과반수 찬성을 얻지 못하면 자동으로 효력이 없는

것이다.

입주자 등의 1/10 이상 동의로 개정안을 제안해 입주자대표회의 의결 없이 입주자

등의 과반수 찬성을 얻으면 관리규약을 개정할 수 있다.

관리규약 변경은 입주민 과반수 찬성으로 결정

질의：관리규약 변경

아파트 관리규약 변경시 입주민에게 찬반을 묻지 않고 게시공고만 하여 입주자

대표가 임의적으로 변경 가능한 지와 문서열람은 문서로만 해야 하는지

회신：입주자 등의 과반수 찬성 얻어 결정

주택법시행령 제51조 제1항에 의거 “공동주택의 관리규약의 개정은 당해 공동

주택의 입주자대표회의의 그 구성원 과반수 찬성으로 제안한다.” 라고 규정되어

있으므로 입주자 대표에 의해서 변경할 수 없다.

같은법 시행령 제55조 제2항에 “관리주체는 월별로 관리비․사용료 및 장기수선충당금의 징수․사용․보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와함께 보관하고, 공동주택의 입주자 등이 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의해 이에 응해야 한다.” 라고 규정되어 있어 반드시 문서에 의하지 않아도 된다고 사료된다.

관리규약 개정은 입주자 등 동의 얻으면 확정

질의：개정 관리규약 효력

아파트 입주자 등 과반수의 동의를 얻어 개정된 관리규약에 개정시기가 명기되지

않은 경우 효력은.

회신：입주자 등 과반수 동의 얻으면 개정 확정

주택법시행령 제51조 제1항에 의거 공동주택 관리규약의 개정은 공동주택 입주자

대표회의 구성원의 과반수 이상이 제안하는 것이다.

따라서 정당한 절차에 따라 제안되고 전체 입주자 등 과반수의 서면동의를 득하

였다면 관리규약은 개정이 확정된 것이다.

다만, 그 효력발생 시기는 따로 정할 수 있으며, 개정시기가 누락되어 있다면

합리적으로 보완하는 것이 타당하다.

아래 사항은 공동주택관리규약준칙 중 애완동물 사육 등과 관련한

국토해양부의 설명자료 입니다.

1. 애완동물을 기르지 못하도록 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라함)을 정할

수 있는지?

공동주택은 다수가 거주하는 주거공간이지만 개인의 취미(취향)는 존중되어야 할   것입니다. 따라서 관리규약으로 애완동물을 기를 수 있는 개인의 권리를 무조건

침해할 수는 없을 것입니다.

2. 위“1항”과 관련하여 관리규약으로 정할 수 있는 사항은 무엇인지?

다수가 거주하는 공동주택에서는 다른 사람에게 피해를 가하지 않도록 배려하는

것이 무엇보다 중요할 것입니다. 따라서 애완견 등 가축을 기르는 행위자체는   제한할 수 없으나, 아래에서 예시한 공용부분에 피해를 미치는 경우 등에 대하여는

관리규약으로 정하여 약속을 지키도록 할 수 있을 것입니다.

예시)

- 공용부분(승강기, 복도, 단지내 보도블럭, 화단 등)에 배설물을 방치하는 행위

- 가축으로 인해 공용부분으로의 통행에 어려움을 주는 행위

- 가축이 입주자 등에게 위협․위해․혐오를 주는 행위

3. 관리규약이란?

다수가 거주하는 공동주택의 주거생활의 질서유지와 입주자 및 사용자(이하“입주자   등”이라 함)의 권익 보호를 위하여 공동주택의 입주자등이 자율적으로 정하는

관리규약(규정)입니다.

4. 관리규약 준칙이란?

주택법 제44조의 규정에 의하여 시․도지사는 공동주택관리와 관련하여 입주자   등이 관리규약 작성시 참조할 수 있도록 관리규약 준칙을 작성합니다.

동 준칙은 강제사항이 아니므로 입주자 등이 해당 공동주택의 관리규약 작성시

참조할 수 있습니다.

5. 입주자 및 사용자는 관리규약 준칙을 따라야 하는지?

공동주택의 주인은 입주자등이므로 시․도지사가 정한 준칙을 참조하여 각 단지의   특성에 맞게 정하면 되므로 준칙의 채택여부는 관리규약을 정하는 입주자 등이

자율적으로 결정하는 것입니다.

6. 공동주거생활에 피해를 미치는 행위의 동의기준이 어떤 것이며, 왜 이러한

규약을 작성하였는지?

- 주택법시행령 제57조제3항의 규정에 의하면 가축을 사육하거나 방송시설      등을 사용함으로써 공동주거생활에 피해를 미치는 행위는 관리주체의 동의      ( ‘81. 10. 15부터 규정)를 얻도록 하고 있으며,  동시행령 제57조 제1항     제9호의 규정에 의하면 관리주체의 동의기준을 공동주택 관리규약에 정하도록     하고 있습니다.

- 그 동안 일부이지만 애완견 등 가축을 사육하면서 소음, 냄새, 배설물의 미처리로

인한 분쟁과, 잡상인 등이 물품판매를 위한 방송시설을 사용하여 쾌적한 주거

환경을 해치는 경우가 많다는 민원이 많이 있었습니다.

- 공동주택은 다수가 거주하는 공동생활 공간으로 서로에게 피해가 발생되지

않도록 주의하는 것이 무엇보다 중요합니다.

- 따라서 동의기준은 애완견 등 가축을 기르는 세대 전체가 대상이 되는 것이     아니라 실질적으로 피해(배설물을 공용장소에 방치하는 경우, 큰 가축을 길러서     공포감을 조성하는 행위 등)를 미치는 경우를 말하는 것이므로 이웃 세대에

피해를 미치지 않는 경우라면 동의를 받을 필요는 없을 것입니다.

7. 부녀회에서 500만원 벌금(위약금)을 관리비로 부과한다는데 가능여부?

주택법 제45조에 의하면 입주자 등은 당해 공동주택의 유지 관리를 위하여 필요한   관리비를 관리주체에게 납부하도록 규정하고 있으므로 법령에 정한 관리비 항목   외에 벌금(위약금)을 당사자 동의도 없이 관리비로 부과하는 것은 불가하며,

또한 부녀회는 벌금(위약금)을 부과할 권한이 없습니다.

8. 만약 관리규약의 동의기준에 따라 벌금(위약금) 부과시 부과권자는?

입주자 등이 관리규약에 자율적으로 정하는 사항이므로 벌금(위약금)의 부과권자는

입주자 등이며 관리주체(관리사무소)에서 이를 대행하는 것입니다.

9. 만약 부과된 벌금(위약금)을 납부하지 않은 경우 어떤 문제가 있는지?

입주자 등이 관리규약에 자율적으로 정하는 사항이므로 관리규약을 위반한 자 및   공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치 또한 관리규약으로 정하는 입주자

등의 자율사항이나 입주자로서의 기본적인 권리를 침해할 수는 없을 것입니다.

7		부 록

1. 질의회신 사례 139

■ 입주자대표회의․ 동별대표자 139

■ 관리주체 179

■ 관리비 등 188

■ 유지관리 202

■ 행위허가․용도변경 214

■ 관리규약 233

※ 주택법[일부개정 2008.3.28 법률 제9046호],시행령,시행규칙

○ 소관부처 : 국토해양부

○ 소관부서 : 국토해양부 주택정책과

○ 전화번호 : 02) 2110-8233

○ 홈페이지 :  www.mltm.go.kr

※ 기 타 : 법제처 종합법령정보센터

- www.klaw.go.kr

※ 서울특별시공동주택표준관리규약

○ 홈페이지 : www.housing.seoul.go.kr

- 서울특별시 주택국  아파트관리

질의 회신 사례

[입주자대표회의 ․ 동별대표자]

1.[질의요지]

아파트 동별 대표자로 출마할 수 있는 자격에는 소유자의 배우자나 직계존비속도 포함되는지. 소유자의 배우자나 직계존비속이 동별 대표자로 출마할 경우 구비서류에는 어떤 것이 있는지.

[회신내용] 소유자의 배우자 및 직계 존·비속도 동별 대표자 자격 있어

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 ‘동별 대표자는 동별대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자 (주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계 존·비

속) 중에서 선출’하도록 규정하고 있다.

또한 주택법 시행령 제57조 제1항 제3호의 규정에 의하면 “동별 대표자의 선임·해임

및 임기”에 관하여는 준칙을 참조해 관리규약으로 정하도록 되어 있고, 서울특별시 공동주택 표준관리규약준칙 제18조 제1항에는 “동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(건물등기부상과 주민등록이 일치하는 경우를 말한다)로 한다”고 규정돼 있다.

이는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고, 건물등기부상과 주민등록이 일치하는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계 존·비속)에 동별 대표자의 자격이 있다.

참고로 배우자 및 직계 존·비속이 출마하는 경우 구비서류에 대해 우리시 준칙에 별도로 정해진 규정은 없다. <주공-10036 2008. 7. 16.>

2.[질의요지]

당 아파트 제16대 동별 대표자 임기가 지난 4월부로 만료됨에 따라 보궐선거를 실시

했다. 동별 대표자 선출 결과 13명만 뽑혀 현재 8명의 결원이 발생해 입주자대표회의

의결 등에 문제가 발생하고 있는 상태다. 이에 2차로 동별 대표자를 추가 선출예정인데 선거관리위원회를 구성해 선출해야 하는지. 아니면 선거관리규정 또는 입주자대표회의 의결에 의해 부족한 동별 대표자를 추가 선출할 수 있는지.

[회신내용] 동별 대표자 보궐선거 등은 관리규약 등에 정해 운영해야

동별 대표자의 선출은 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라 함)제16조 제2항에 ‘동별 대표자는 해당 동의 입주자 등의 과반수의 서면동의로 선출한다.’고돼 있고, 준칙 제30조에 ‘동별 대표자를 선출하기 위해서는 선거관리위원회를 구성’

하도록 규정하고 있다.

또한 주택법 시행령 제57조 제1항 제2호에 ‘동별 대표자의 선임·해임 및 임기’는 주택법 제44조 제2항에 의거 준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 되어 있으므로 동별 대표자의 선출에 대해서는 귀 단지 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-9889 2008. 7. 14.>

3.[질의요지]

입주자대표회의 회의록이 메모형식인데 회의록 형식과 요건이 있는지.

[회신내용] : 회의록 형식 등 관리에 필요한 사항은 규약에 정해야

질의의 입주자대표회의 회의록 작성 형식과 요건에 대해서는 주택법령에 규정하고 있지 않으며, 주택법 시행령 제57조 제1항 제22호에 ‘그밖에 공동주택의 관리에 필요한 사항’에 대해서는 관리규약에 정하도록 규정하고 있음 <고객만족센터-3328 2008. 7. 24.>

4.[질의요지]

재외동포거소증을 소유한 아파트 소유자가 동별 대표자가 될 수 있는지.

[회신내용] 주민등록증과 재외동포거소증은 법적 효과 같지 않아

주택법 시행령 제50조 제3항에 의하면 ‘동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출’하도록 하고 있으며, 재외동포거소증과 주민등록증과의 관계에 대하여 주택법령에서

별도로 규정하고 있지는 않다.

또한 재외동포의 출입국과 법적지위에 관한 법률 제9조에서 각종 절차와 거래관계 등에 있어서 주민등록증, 주민등록등·초본, 외국인등록증 또는 외국인등록사실증명을 요하는 경우에는 국내거소신고증 또는 국내거소신고사실증명으로 갈음할 수 있도록 하고 있는 것은 재외동포의 일시적인 국내 거주시 최소한의 생활편의를 제공받을 수 있도록 하기 위해 부여되는 것으로 주민등록과는 다르며, 따라서 주택법상의 주민등록과 같은 법적 효과를 가지지 않는다. <주공-10034 2008. 7. 16.>

5.[질의요지]

당 아파트 관리규약에는 재건축 조합장을 당연직 동별 대표자로 선출토록 규정돼 있다. 관리규약 중 이 부분을 삭제하려면 입주민들의 동의를 받아야 가능한지. 아니면 입주자대표회의 의결로도 가능한지. 또 입주자대표회의에서 동별 대표자를 위촉하는 것이 위법인지. 더불어 관리규약에 동별 대표자의 중임 및 연임 제한을 두지 않아도 되는 것인지.

[회신내용] 해당 동 입주민이 동대표 선출…당연직 동대표는 부적법

동별 대표자의 선출은 주택법시행령 제50조 제1항 제3호에 ‘동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출해야 한다’고 규정돼 있다.

또 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제16조 제2항에 ‘동별대표자는 해당 동(라인별 및 층별을 기준으로 선출하는 경우에는 통로 또는 층별로, 2동 이상을 기준으로 선출하는 경우에는 그 동(예: 1, 2동)을 말한다)의 입주자 등의 과반수의 서면동의로 선출한다’고 규정돼 있다.

따라서 동별 대표자는 해당 동의 입주자 등이 선출해야 하며, 입주자대표회의의 간선에 의한 선출 또는 특정인이 당연직으로 동별 대표자가 되는 것은 주택법령에 적합하지 않다.

참고로 규약 개정시 ‘입주자 및 사용자는 주택법 제44조 제2항의 규정에 의해 당해 공동주택의 관리규약을 정할 때에 준칙이 정하는 바에 따라 단지별로 주거환경과 단지 특성 및 여건을 감안해 실정에 맞도록 입주자 등의 과반수 서면동의’를 거쳐 주택

법령 등을 위반하지 않는 범위 내에서 관리규약을 개정할 수 있다.<주공-9166 2008. 6.30.>

6.[질의요지] 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등은 규약에 따라 판단

서울시 공동주택 표준관리규약준칙을 참조해 만든 당아파트 관리규약에는 ‘특별한 사유 없이 계속해 3회 이상 회의에 불참한 때’에는 동대표 해임사유에 해당해 ‘당연히 해임

된 것으로 본다’고 규정돼 있다.

당아파트의 한 동대표가 선출된 후 임기기간(2006년 11월~2008년 10월)인 2007년 7월에 대표회의에 불참한 이후 11개월 동안 안 나오다가 다시 회의에 참석했는데, 대표회의에서는 그동안 특별한 조치를 하지 않았다. 이 경우 관리규약에는 당연 해임된 것으로 본다고 되어 있는데 이 동대표에게 대표회의 의결권이 남아 있는지.

[회신내용]

동별 대표자의 결격사유는 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제18조 제2항 제6호에

‘특별한 사유 없이 계속해 ○회 이상 회의에 불참한 때에는 입주자대표회의의 구성원

과반수의 의결로 해임할 수 있다’고 규정돼 있다.

따라서 준칙에서는 당연 해임이 아닌 입주자대표회의의 의결로 정하도록 규정하고 있음을

알린다.

또한 주택법시행령 제57조 제1항 제2호에 ‘동별 대표자의 선임 · 해임 및 임기’는 주택법 제44조 제2항에 의거 준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 되어 있으므로 동별 대표자의 해임에 대해서는 귀 단지 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-10177 2008. 7. 18.>

7.[질의요지] 150세대 이상 주상복합, 주택법 적용…거주해야 동대표 가능

주상복합아파트 내에 주민등록이 돼 있지 않은 상가 입주자 등 무거주자가 동별 대표자가 될 수 있는지.

[회신내용]

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 동별 대표자는 동별대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상   거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계 존·

비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다.

또한 주택법 시행령 제57조 제1항 제3호의 규정에 의하면 ‘동별 대표자의 선임·해임및 임기 등에 관하여는 관리규약으로 정해 운영’토록 돼 있고, 서울특별시 공동주택  표준관리규약 제18조 제1항에는 ‘동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(건물등기부

상과 주민등록이 일치하는 경우를 말한다)로 한다’고 규정돼 있다.

이는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고, 건물등기부상과 주민등록이 일치하는 입주자(주택의 소유자 또는

그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존·비속)가 동별 대표자의 자격이 있다.

참고로 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 ‘주택외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물’도 올해 4월 21일부터 관리부분에 대해서는 주택법에 따라 관리해야 한다. <주공-10078 2008. 7. 16.>

8.[질의요지] 당해 단지 내 6개월 이상 거주했다면 동대표 자격 있어

지난 2005년 9월 22일 해당 공동주택 단지 204동 903호에 전입한 후 2007년 10월 19일 204동 1201호를 매입해 이사한 입주자의 2008년 1월 현재 204동 동별대표자 자격 유무는 어떻게 되는지.

[회신내용]

주택법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재

당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자

중에서 선출해야 한다고 규정하고 있다.

따라서 질의한 내용의 경우 입주자는 당해 공동주택 단지 내에서 6개월 이상 거주

하였고 현재 거주하고 있는 동의 입주자이므로 동별 대표자의 자격이 있다. <고객만족

센터-585 2008. 1. 25.>

9.[질의요지]  공동주택에 세입자 자격으로 거주시 동대표 자격 없어

공동주택에 살고 있으나 지난 2007년 7월 공동주택을 매도해 세입자 자격으로 거주

하는 경우 당해 공동주택의 동별 대표자 자격이 있는지.

[회신내용]

주택법 시행령 제50조 제3항 및 주택법 제2조 제10호의 다목에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위해 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자(당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있으므로 질의의 세입자는 동별 대표자의 자격이 없다.<고객만족

센터-2902 2008. 7. 7.>

10.[질의요지] 6개월 거주요건 충족하지 않으면 동대표 자격 없어

1) 기 선출된 동별 대표자가 자녀취학 등을 이유로 실제는 선출당시의 주소지에 거주      하면서 지난 3월에 주민등록을 타 지역으로 일시 이전했다가 4월에 다시 주소지로

전입한 경우 동별 대표자 자격결격사유에 해당하는지.

2) 아파트 관리규약 제17조의 입주자대표회장 및 입주자대표회의 임원선출행위가      관리규약 제23조의 규정에 의한 의결사항에 해당돼 구성원 과반수의 찬성 또는

구성원 3분의 2 이상이 선출된 경우 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결해야 하는지.

3) 지난 4월 동별 대표자 10인이 회의를 개최하여 입주자대표회장 및 대표회의 임원을

선출하였는 바, 관리규약상 호선키로 규정된 대표회장 후보자 A씨에 대해 1차

5:5, 2차 6:4로 A후보가 최종 찬성 6표로 대표회장에 선출된 행위의 적법 여부는.

4) 관리규약상 과반수의 찬성으로 선출된 이사 및 감사의 경우 감사 찬성 5표, 이사인

총무 5표, 이사인 부회장 2인 각각 7표로 선출된 행위의 적법 여부는.

[회신내용]

1) 주택법시행령 제50조 제3항 및 주택법 제2조 제10호 다목에 의하면 동별 대표자는      선출공고일 현재 당해 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상(최초의 입주자      대표회의를 구성하거나 제2항 단서 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위해      동별 대표자를 선출하는 경우를 제외한다) 거주하고 있는 입주자(당해 공동주택의      소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 중에서 선출하도록      규정하고 있으므로 질의의 경우 6개월 거주요건을 충족하지 못하므로 동별 대표자의

자격이 없다.

2) 주택법 시행령 제57조 제1항 제3호의 규정에 의하면 동별 대표자의 선임 · 해임      및 임기에 대해서는 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 주택법 시행규칙 제21조      제1항에 의하면 입주자대표회의의 임원은 관리규약에서 정하는 바에 따라 그        구성원 과반수의 찬성으로 선출해야 하므로 입주자대표회의 임원은 구성된 과반수의

찬성으로 선출해야 할 것이다.

3), 4) 입주자대표회의의 임원을 주택법 시행규칙 제21조 제1항에 따라 관리규약이       정하는 바에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출했다면 적합할 것이다.

<고객만족센터-1615 2008. 5. 7.>

11.[질의요지] 비상대책위서 입주자대표회의 업무 대행할 수 없어

당아파트는 5개동 884세대로 구성돼 있다. 1개동에서 1명씩 5명으로 입주자대표회의가

구성 · 운영되고 있는데 동별 대표자간 분쟁이 발생해 급기야 고소·고발 사태로까지 번졌다. 이에 입주민들이 나서 비상대책위원회를 구성해 입주자대표회의(동별 대표자 5명)에 대한 불신임안을 입주민 서면동의로 확정하고 다시 새 동별 대표자 선출 절차를

진행중이다.

이와 관련 새 동별 대표자들이 선출돼 입주자대표회의가 구성될 때까지 비상대책위원회가그 직무를 대행하고 있는데 최근 계약기간이 만료되는 용역계약 5건이 있는 바, 이들

계약을 비상대책위원회에서 심의·의결할 수 있는지.

[회신내용]

입주자대표회의에 대해 주택법시행령 제50조 제1항에 ‘입주자대표회의는 동별 세대

수에 비례해 선출된 대표자(이하 동별 대표자)로 구성한다’고 규정되어 있다.

또 같은 령 제57조 제1항 제2호에 ‘시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임에 관한 사항이 포함되어야 한다’고 규정돼 있으며, 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을

정한다’고 규정되어 있다.

따라서 비상대책위원회가 주택법령 및 당해 공동주택의 관리규약에 따라 구성된 입주자

대표회의가 아니라면 입주자대표회의의 업무를 대행할 수는 없다.<주공-9068 2008.

6. 27.>

12.[질의요지] : 동대표 선임·해임 및 임기 등은 관리규약 고려해 판단

당초 동별 대표자 임기 완료 후 1회 더 중임시 재임기간 중 본인의 의사에 의거 중도사퇴 또는 결격사유로 퇴출되었을 때도 ‘중임’으로 볼 수 있는지. 또 공동주택 관리  규약 제19조 제1항 내용을 법적 해석시 동별 대표자를 1회에 한해 중임할 수 있고 2회 이상 재역임할 수 없는지.

[회신내용]

주택법 시행령 제57조 제1항 제3호에 의거 동별 대표자의 선임·해임 및 임기는 시·

도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 한다.

이에 따라 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라 함) 제19조 제1항에는

‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 1회에 한해 중임할 수 있다’고 규정되어 있다.

준칙에서는 동별 대표자의 임기는 2년으로 하고, 1회에 한해 2년만 더 할 수 있도록

규정(총 4년)하고 있다.

다만, 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’.라고 규정되어 있으므로 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등에 대해서는 귀 단지 관리규약의 내용과 개정 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-9026 2008. 6. 27.>

13.[질의요지] 대표회의 해산 등은 관리규약에 정한 바에 따라야

입주자대표회의의 해산을 입주자대표회의 스스로 결의한 경우 효력이 있는지.

[회신내용]

주택법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에 의하면 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임과 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대하여는 관리규약

으로 정해 운영하도록 규정하고 있다.

주택법 제44조에 의하면 입주자 및 사용자는 시·도지사가 정한 공동주택 관리규약의 준칙을 참조해 당해 주택 단지 특성과 관계규정에 적합하도록 관리규약을 작성해야 하는 바, 질의의 경우는 관리규약이 정하는 바에 따라야 할 사항이다. <고객만족센터-2753 2008. 6. 30.>

14.[질의요지] 동대표 선출 위해서는 해당 동 입주자 등 서면동의 필요

관리사무소에서 입주민 본인의 의사만을 인정해 동별 대표자로 확정하고 게시판에 임원구성 공고를 했을 경우 유효한지. 또 이렇게 선출된 동별 대표자가 이후 단 1회만 대표회의에 참석했을 경우 관리규약에 규정된 ‘특별한 사유 없이 계속해 3회 이상 회의에 불참한 때’를 적용해 당연해임자로 봐 동별 대표자 자격을 취소해야 하는지. 새로운 대표회의 구성이 안될 경우 현 입주자대표회의 임원이 입주민 과반수 이상 서면동의가 없어도 게시판 공고만으로 계속해 임기 2년을 더 연장해 연임할 수 있는지. 또 현 대표회장 후임으로 입주자 중 1명이 입주자 등의 과반수 서면동의를 받아 관리사무소에 제출할 경우 자격이 유효한지.

[회신내용]

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제16조 제2항에 ‘동별 대표자는 해당 동(라인별 및 층별을 기준으로 선출하는 경우에는 통로 또는 층별로, 2동 이상을 기준으로 선출하는 경우에는 그 동(예: 1, 2동)을 말한다)의 입주자 등의 과반수의 서면동의로 선출한다’고 규정되어 있다. 따라서 동별 대표자는 해당 동의 입주자 등의 과반수 서면동의로 선출해야 한다. 또한 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’고 규정되어 있으므로 ‘동별 대표자의 선임·해임 및 임기’ 등에 관해서는 귀 단지 관리규약 내용과 개정 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-8134 2008. 6. 11.>

15.[질의요지] 주민등록 마쳤어도 실제 거주지 다른 경우 동대표 자격 없어

주민등록 주소지와 실제 거주지가 상이한 경우 공동주택 동별 대표자 자격이 있는지.

[회신내용]

주택법시행령 제50조 제3항의 규정에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자

중에서 선출해야 한다고 정하고 있다.

따라서 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 경우라도 실제 거주지가 다른 경우에는 동별 대표자의 자격이 없다는 것을 알려드리며, 동대표 자격상실시 의결사항 유효

여부는 민사적으로 판단해야 할 것이다. <고객만족센터-1320 2008. 4. 24.>

16.[질의요지] 동대표 선임·해임 및 임기 등 사항은 관리규약에 따라야

동대표 후보자(배우자의 남편)의 배우자(등기부상 소유자)가 보험회사 대리점 임원으로 재직하고 있으며, 당 아파트와 화재보험계약을 했다. 이 경우 동대표 후보자는 관리규약에

규정한 결격사유인 ‘당해 공동주택에 각종 공사 또는 용역을 공급하는 업체의 임직원’에 해당하는 것인지.

[회신내용]

주택법 시행령 제57조 제1항 제3호에 ‘동별 대표자의 선임·해임 및 임기는 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 한다’고 규정돼 있다. 또 서울시 공동주택 표준관리규약 제18조 제1항 각 호는 동별 대표자의 자격에 관한 결격사유들이다.

주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’라고 규정돼 있으므로 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등에 관해서는 귀 단지 관리규약의 내용과 개정 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-5941 2008. 5. 1.>

17.[질의요지] 150가구 이상 주상복합, 주택법 따라 입대의 구성·신고해야

당 아파트는 건축법 제8조에 의해 허가되고 건축돼 지난 2006년 11월에 준공된

주상복합아파트다.

당 아파트는 집건법, 주택법 및 주택법 시행령, 서울시 표준관리규약 등을 준용해 관리규약을 제정한 후 단지 운영에 활용해 오고 있다.

개정 주택법 시행령에 따라 기존 관리규약을 다시 제·개정해야 하는지. 이미 집건법 및 기존 관리규약에 의해 선출돼 구성된 관리단의 임기가 1년 정도 남아 있는데 임기를 언제까지로 봐야 하는지.  또 기존 관리규약을 제·개정하지 못한 채 현재 관리단의   구성원을 우선 구청에 입주자대표회의 구성원으로 신고했을 경우 위법인지.

[회신내용]

주택법 부칙<제18383호, 2007. 4. 20.> 제1조(시행일) 및 같은 법 제43조(관리주체

등) 및 같은 법 시행령 제48조(주택관리업자 등에 의한 의무관리 대상 공동주택의 범위)에 의거 2008년 4월 21일부터 150가구 이상의 주상복합아파트도 관리방법에 대해서는 주택법령의 적용대상이므로 3월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동

주택의 관리방법을 결정해 관할 구청장에게 신고해야 한다.

또한 현 동별 대표자의 임기 등에 관해서는 서울시 공동주택표준관리규약 부칙 제4조(임기)에 의거 귀 단지 관리규약 개정시 부칙 규정으로 정해 운영해야 할 사항이다.

<주공-7673 2008. 6. 3.>

18.[질의요지]

구성원이 21명인 입주자대표회의에서 현재 12명만이 선출된 경우 임원선출 및 안건에

대한 의결 정족수는 어떻게 되는지.

[회신내용] 대표회의 임원선출 등 의결은 구성원 과반수 찬성으로 의결

주택법 시행규칙 제21조 제1항의 규정에 의하면 입주자대표회의의 임원은 관리규약이 정하는 바에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다. 다만, 회장의 경우에는   관리규약이 정하는 바에 따라 입주자 또는 사용자 과반수의 찬성으로 선출할 수 있다.고 정하고 있다.

따라서 입주자대표회의 구성원이 21명이고 현재 12명이 선출된 경우라면 회장 등 임원 선출은 구성원 21명의 과반수인 11명 이상의 찬성으로 가능한 것이다.

또한 주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 의하면 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다. 라고 정하고 있다. 따라서 입주자대표회의 안건에 대한 처리도 구성원 21명의 과반수인 11명 이상의 찬성으로 의결할 수 있는 것이다. <고객만족센터-1319 2008. 4. 24.>

19.[질의요지]

주택법 제2조 제10호 다목에 입주자란 ‘주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속’으로 정의돼 있으며 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제18조 제1항에 의하면 ‘동별 대표자의 자격은 주택법 시행령 제50조 제3항의 규정에 의해 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(건물등기부상과 주민등록이 일치하는 경우를 말한다)’라고 정의하고 있다.

주택의 소유자는 자부(며느리)이고 주민등록상 같은 가족인 대리권을 위임받은 시아버지가 주택법에서 정하는 ‘그 소유자를 대리하는 배우자’에 해당해 동별 대표자 출마자격이 있는지.

[회신내용] 아파트 소유자의 시아버지는 동대표 출마 자격 없어

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다. 따라서 소유자(자부)의 시아버지는 동별 대표자 자격이 없다. <주공-6955 2008. 5. 21.>

20.[질의요지]

공동주택 단지 내 동별 대표자의 정원은 14명이나 현재 12명만이 선출됐을 경우 입주자

대표회의 의결정족수는 몇 명인지.

[회신내용] 규약에 단서조항 없다면 입대의 의결정족수는 구성원 과반수

주택법 시행령 제51조 제1항의 규정에 의하면 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의

찬성으로 의결한다. 다만, 법 제44조 제2항의 규정에 의한 공동주택 관리규약으로  정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고 정하고 있다.

따라서 당해 공동주택 관리규약 내용에 주택법시행령 제51조 제1항의 단서조항이 삽입

돼 있지 않다면 입주자대표회의 안건에 대한 의결은 구성원 14명의 과반수인 8명 이상의

찬성으로 의결해야 할 것이다. <고객만족센터-910 2008. 4. 10.>

21.[질의요지]

당 아파트 관리규약 개정(2004. 5. 15.) 이전의 규약에 의거 임기 1년, 연임 1년 총 2년간 동대표를 역임한 입주자는 개정된 현 관리규약 제19조 제1항의 임기 2년, 중임 2년을 한 것에 해당돼 2008년 4월에 실시하는 동별 대표자 선거에 출마할 자격이 없는 것인지.

[회신내용] 동별 대표자 선임·해임 및 임기 적용 등은 관리규약에 정해야

주택법 시행령 제57조 제1항 제3호에 ‘동별 대표자의 선임·해임 및 임기’는 서울특별시

공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함)에 포함되어야 한다.

준칙 제19조 제1항에 ‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며 1회에 한해 중임할 수 있다’고 규정돼 있다. 또 준칙 부칙 제4조에 ‘이 규약 시행 당시(2006. 4. 21.)의  동별 대표자 및 임원의 임기는 종료일인 ○○년 ○월 ○일까지로 한다’고 규정돼 있다.

또한 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’

라고 규정돼 있으므로 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등에 대해서는 귀 단지 관리

규약의 내용과 개정 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-5939 2008. 5. 1.>

22.[질의요지]

아파트 관리규약상 동별 대표자 자격요건자에 대해 입주자(소유자 또는 그 소유자의 배우자 및 직계존비속)로 규정하고 있는 바, 타인의 이름으로 명의신탁을 한 실소유자 또는 세입자의 경우에도 동별 대표자가 될 수 있도록 입주자 등의 과반수 동의를 얻어 관리규약을 개정한다면 가능한지.

[회신내용] 세입자 등도 동대표 가능토록 한 규약 개정은 법 위반

동별 대표자의 자격은 주택법 시행령 제50조 제3항에 ‘동별 대표자는 동별 대표자

선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고

있는 입주자 중에서 선출한다’고 규정하고 있다.

‘입주자는 주택법 제2조 제10호 다목에 규정된 자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속)를 말한다’고 정의돼 있으므로 동별 대표자의 자격을 타인의 이름으로 명의신탁을 한 실소유자 또는 세입자도 가능하도록 관리규약을 개정한다면 주택법령에 위반된다. <주공-5299 2008. 4. 21.>

23.[질의요지]

당 아파트는 동별 대표자가 지난 2007년 11월 31일부로 임기가 끝나고 2007년 12월 1일

부터 새로운 동별 대표자가 구성되어야 하나 전임 입주자대표회장과 선거관리위원회간에마찰로 차기 동별 대표자 선출에 어려움을 겪고 있다. 전임 입주자대표회장은 관리사무소장이 구성한 선거관리위원회는 무효라고 주장하며 동별 대표자 선출공고도 못하게하고 있어 현재 입주자대표회장이 없는 관계로 전임 입주자대표회장이 회장권한 대행을 하고 있다. 회장권한대행의 경우 업무범위는 어디까지인지. 또 관리사무소장이 구성한 선거관리 위원회는 무효인지.

[회신내용] 대표회장 직무대행 등은 관리규약에 정한 바에 따라야

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제17조 제3항에 ‘회장은 동별

대표자 중에서 호선한다. 다만, 회장은 입주자 등의 10분의 1 이상의 서면요구가 있는

때에는 선출된 동별 대표자 중에서 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출한다’라고 규정

돼 있다.

또 입주자대표회의 임원의 업무범위에 ‘이사는 주택법 시행규칙 제21조 제4항의 규정에

의거 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 입주자대표회의에서 그 구성원 과반수 의결로 정하는 자 순으로 그 직무를 대행한다.’라고

준칙 제17조 제5항에 규정돼 있다.

따라서 입주자대표회장은 동별 대표자 중에서 선출해야 하며, 회장이 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행해야 한다.

또한 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’.라고 규정돼 있으므로 ‘동별 대표자의 선임·해임 및 임기’ 등에 관해서는 귀 단지 관리규약의 내용과 개정취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-2945 2008. 3. 5.>

24.[질의요지]

공동주택 단지 입주자대표회의 구성을 위한 동별 대표자 선출시 동별 대표자의 자격을 소유자로 한정하고, 연령제한(65세 이하인 자)을 할 수 있는지.

[회신내용]  동대표 자격을 소유자로 한정하는 것은 주택법령에 부합 안돼

주택법시행령 제50조 제3항의 규정에 의하면 ‘동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자중에서 선출해야 한다.’고 정하고 있다. 따라서 동별 대표자의 자격을 소유자로 한정하고,

연령제한(65세 이하인 자)을 하는 것은 주택법령에 부합되지 않는다. <고객만족센터-707 2008. 4. 3.>

25.[질의요지]

소유자가 며느리로 되어 있고 아들이 은행에 근저당을 설정해 놓은 경우 시아버지가

입주자대표회장을 할 수 있는지.

[회신내용] 동대표는 소유자나 소유자의 배우자 및 직계존비속 중 선출

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존․비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있으므로, 며느리와 시아버지는 직계존비속의 관계가 아니므로 공동주택 소유자가 며느리인 경우 그 시아버지는 동별 대표자가 될 수 없다. <고객만족센터-712 2008. 1. 31.>

26.[질의요지]

당 아파트는 서울시공동주택표준관리규약(이하 "준칙"이라 함)에 준해 관리규약 제19조에

‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 1회에 한해 중임할 수 있다’고 규정했다.

또 부칙 제2조(종전의 결정 및 처분 등)에는 ‘이 규약 시행 전에 종전의 규약에 의해행해진 결정 및 처분이나 입주자대표회의 임기선출 및 그 회의에서 결정된 처분 등은이 규약에 의하여 행한 것으로 본다’고 규정돼 있다.

위의 내용으로 볼 때 관리규약 개정시 1회에 한해 중임한 동대표는 물론 관리규약  개정 전 1회에 한해 연임한 자도 더 이상 동대표로 선출될 수 없는 것인지.

[회신내용] 동별 대표자 선임·해임 및 임기 등은 관리규약에 따라야

주택법시행령 제57조 제1항 제3호에 ‘동별 대표자의 선임·해임 및 임기는 시·도지사가

정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 한다’고 규정돼 있다. 또한 준칙 제19조 제1항에‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 1회에 한해 중임할 수 있다’고 규정돼 있고,동 준칙 부칙 제4조에 ‘이 규약 시행 당시의 동별 대표자 및 임원의 임기는 종전의 관리규약에서 정한 임기 종료일인 ○○년 ○월 ○일까지로 한다’고 규정돼 있다. 준칙에서정한 ‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며, 1회에 한해 중임할 수 있다’고 규정한 것은임기 2년을 하고 1회에 한해 2년(총 4년)만 더 할 수 있도록 동별 대표자의 임기를규정하고 있는 것이다.

또한 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’고 규정돼 있으므로 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등에 관해서는 귀 단지 관리규약의 내용과 개정 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다.<주공-2695. 2008. 2. 29.>

27.[질의요지]

입주자대표회의 구성원이 10명이고 현재 동별 대표자가 6명 밖에 없다면 의결권한이

있는지. 또 구성원의 3분의 2가 반드시 선출돼야 동별 대표로서의 의결권을 인정할 수 있는지.

[회신내용] 입대의 의결 등은 관리규약 따라야…구성원 과반수 확보 필요

주택법시행령 제57조 제1항 제2호에 ‘입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무및 책임은 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 한다’라고 규정돼 있다.

또 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제24조 제1항에 ‘회의의성원과 의결은 주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 의해 준칙 제17조 제1항에서

정한 구성원 과반수의 찬성으로 한다.

다만, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원

과반수의 찬성으로 의결할 수 있다’라고 규정돼 있다.

- 입주자대표회의 구성원이 18명이고 현재 12명으로 구성된 입주자대표회의라면 12명은18명의 3분의 2 이상에 해당되므로 12명의 과반수인 7명 이상의 찬성으로 의결할 수 있을 것이다. 그러나 현재 인원 12명에서 1명이라도 사퇴인원이 발생하게 되면 구성원18명의 3분의 2 이상이 되지 못하므로 반드시 구성원 18명의 과반수인 10명 이상의

찬성이 있어야 의결이 가능할 것이다.

또한 주택법 제44조 제2항에 ‘입주자 및 사용자는 준칙을 참조해 관리규약을 정한다’고 규정돼 있으므로 귀 단지 관리규약의 내용과 제정취지 등을 고려해 입주자 등이

판단해야 할 사항이다. <주공-2010 2008. 2. 15.>

28.[질의요지]

공동주택 관리규약 ‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며 연임할 수 있다’의 의미는

무엇인지.

[회신내용] 관리규약에 동대표 연임 횟수 제한 없다면 계속 재임 가능

‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하되, 1회에 한해 연임할 수 있다’고 하는 경우에는처음 2년 임기를 채우고 연속해 2년 더 재임할 수 있다는 의미다.

그리고 이후 2회 연임은 제한되지만 1회 연임 후 그 지위를 떠나 일정기간(보통은

그 직의 임기 동안)이 경과한 상태에서는 또 다시 그 지위를 가질 수 있다는 의미다.

그러나 ‘동별 대표자의 임기는 2년으로 하며 연임할 수 있다’고 하는 경우에는 ‘계속해서

동별 대표자로 선출될 수 있다’라는 의미로 보여진다. <고객만족센터-548 2008. 1. 24.>

29.[질의요지]

상가 소유자(당해 공동주택에 어머니 소유의 집이 있으나 세입자가 거주)가 동별 대표자를할 수 있는지 여부와 아파트 소유자이지만 그 호는 세를 주고 같은 아파트 다른 동에서

세를 살고 있는 경우 동대표 자격이 있는지.

[회신내용] 공동주택에 거주하는 입주자 아닌 경우 동대표 자격 없어

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계 존․비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다.

질의 상의 상가소유자는 당해 공동주택에서 거주하고 있는 입주자가 아니므로 동별 대표자가 될 수 없고, 소유와 거주하는 동이 서로 다른 경우에도 동별 대표자가 될 수

없다. <고객만족센터-265 2008. 1. 14.>

30.[질의요지]

아파트 관리규약을 개정해 구성원 총원을 9명으로 할 경우 4명의 찬성으로 의결할 수 있는지.

[회신내용] 대표회의 구성원 2/3 이상 선출시 과반수 찬성으로 의결 가능

주택법시행령 제50조의 규정에 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례해 선출된 대표자로

구성하도록 정하고 있으므로 관리규약에서 동별 세대수에 비례하도록 동대표 총원을 정해야 할 것이며, 같은 법 시행령 제51조 제1항에서 입주자대표회의의 의결은 그 구성원 과반수의 찬성으로 하되, 같은 법 제44조 제2항의 규정에 의한 관리규약으로 정한

경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된

구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있도록 규정하고 있다.

그러므로 관리규약에서 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그선출된 구성원 과반수 이상의 찬성으로 의결할 수 있도록 정하였고, 관리규약에서 정한동대표 총원 9명의 3분의 2(6명) 이상이 선출됐다면 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다(총원 9명 중 6명이 선출된다면 6명의 과반수인 4명의 찬성으로의결 가능함). <고객만족센터-190 2008. 1. 11.> <국토해양부 제공>

31.[질의요지]

동별 대표자가 자신의 모친을 입주자대표회의에 대리 참석하게 해 동별 대표자가 아닌동별 대표자의 모친이 입주자대표회의에서 안건심의를 대리하고 표결에 참여해 의결권을행사하는 등의 행위는 주택법 등 관련 법 규정에 위반한 것이 아닌지. 또 동별 대표자의대리행위를 3회 이상 계속한 동별 대표자에 대해 적절히 조치하고자 하는 바, 관련 근거가 무엇인지.

[회신내용] 동대표 참석 불가능한 경우 본인 의견 제출 가능

서울시 공동주택 표준관리규약 제24조 제2항에 ‘동별 대표자는 대리할 수 없다. 다만제22조의 규정에 의해 미리 통보 받은 회의에 참석할 수 없는 불가피한 사정이 있는경우에는 회의안건에 대해 서면으로 본인의 의견을 회장에게 제출할 수 있으며, 이 경우

출석한 것으로 본다’고 규정돼 있다.

또한 주택법 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조에 ‘입주자 및 사용자는 관리규약의 준칙을 참조해 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임’ 등에 관해 관리규약으로 정해 운영토록 하고 있으므로 귀 단지의 관리규약 내용과 제정취지 등을 고려해 입주자 등이 합리적으로 판단해야 할 사항이다. <주기-627 2008. 1. 17.>

32.[질의요지]

구성원이 5명인 입주자대표회의에서 3명만이 참석해 입주자대표회의 회장을 선출할

수 있는지.

[회신내용]  회장 등 대표회의 임원은 규약이 정한 바에 따라 선출해야

주택법시행령 제51조 제1항에 따르면 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고

정하고 있다.

주택법시행규칙 제21조 제1항에는 입주자대표회의 임원은 관리규약이 정하는 바에 따라

그 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다고 규정하고 있다. 다만, 회장의 경우에는 관리

규약이 정하는 바에 따라 입주자 또는 사용자 과반수의 찬성으로 선출할 수 있다고 정하고

있다.

따라서 구성원이 5명인 입주자대표회의에서 관리규약이 정하는 절차와 방법에 따라 3명이 참석해 입주자대표회의 회장을 선출한 경우라면 회장 선출은 적법한 것으로 보인다. <고객만족센터-6 2008. 1. 2.>

33.[질의요지]

아파트의 입주자대표회의가 지난해 11월에 당 아파트 관리규약에 의거 입주민 등의

65% 서명에 의해 강제 해산됐다. 이에 따라 새롭게 선출되는 각 동별 대표자의 임기는 ‘해산된 입주자대표회의의 잔여기간’인지 아니면 ‘새롭게 임기를 시작’하는 것인지.

[회신내용] 대표회의 강제 해산된 경우 새 동대표는 새로운 임기 적용

서울특별시공동주택표준관리규약 제18조 제4항에 ‘입주자대표회의가 고의 또는 중과실에 의한 하자로 입주자 등에게 재산상의 손실을 끼친 때에는 입주자 등은 그 해산 및 개선을 입주자 등의 과반수 서면결의로 결정할 수 있으며, 해산이 결정된 경우의 효력은 입주자 등의 과반수의 서면동의 즉시 발효되므로, 관리주체는 즉시 동 관리규약의 규정에 따라 선거절차를 진행해야 한다’라고 규정되어 있다. 이 경우 새로 선출된 동별 대표자의 임기는 해산된 동별 대표자의 잔임기간이 아니라 새로운 임기를 적용해야 한다.

다만 주택법 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조에 입주자 및 사용자는 관리규약

준칙을 참조해 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등에 관하여 관리규약으로 정해 운영토록 되어 있으므로 귀 단지 관리규약의 내용과 제정취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주기-482 2008. 1. 15.>

34.[질의요지]

구성원이 10명인 입주자대표회의에서 현재 4명의 동대표만 남아 있는 경우 대표회의

운영이 가능한지.

[회신내용] 동대표 4명이면 단순 반복업무 수행…과반수 넘어야 의결 가능

주택법시행령 제51조 제1항의 규정에 의하면 ‘입주자대표회의는 그 구성원 과반수의찬성으로 의결한다. 다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의

구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결

할 수 있다’로 정하고 있으므로 구성원이 10명이나 현재 4명만 선출됐다면 안건에

대한 의결은 불가하고 일상적인 단순 반복 업무만 처리할 수 있을 것이다.

따라서 공동주택 업무에 대한 안건을 의결하려면 10명의 과반수인 6명 이상이 선출돼야가능하다. <고객만족센터-3199 2007. 11. 19.>

35.[질의요지]

친 모녀간이나 호적상 모녀관계로 돼 있지 않은 경우 입주자의 어머니가 동대표가 될

수 있는지.

[회신내용] 동대표는 주택 소유자 또는 소유자의 배우자·직계존비속 중 선출

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비

속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다.

직계존비속 인정 여부와 관련해서는 민법의 규정에 따라 판단해야 할 것이니 자세한

사항은 법률구조공단(국번없이 132) 등 법률전문가의 자문을 받아야 한다. <고객만족센터

-3964 2007. 12. 12.>

36.[질의요지]

공동주택 동별 대표자로 선출된 자가 개인사정으로 당해 주택을 매도하고 거주지를 이전

한 1개월 이내에 공동주택 단지 내 다른 동의 주택을 매입해 주민등록을 마친 경우  동별 대표자의 자격이 있는지.

[회신내용] 동대표 되려면 단지에 주민등록 이전 후 6개월 경과해야

주택법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서

선출해야 한다고 규정하고 있다.

따라서 입주자가 공동주택 단지 내 해당 주택을 매도하고 공동주택 단지 이외의 거주지로

주민등록을 이전하지 않은 상태에서 다른 동의 주택을 매입해 주민등록을 마친 경우라면

관리규약에 특별한 규정이 없는 한 주민등록을 이전한 즉시 당해 동별 대표자의 자격이

있을 것이나, 공동주택 단지 이외의 장소로 주민등록을 이전한 후 다시 당해 공동주택 단지 내 다른 동의 주택을 매입해 주민등록을 마친 경우라면 주민등록을 이전한 후 6개월이 경과해야만 동별 대표자의 자격이 있다. <고객만족센터-4306 2007. 12. 28.>

37.[질의요지]

아파트 관리규약에서 정하고 있는 대표회의 구성원의 정원 14명 중 3분의 2는 9명이다. 그러나 동대표가 선출이 되지 않아 미달된 경우에는 그 이하 인원으로 의결할 수있도록 관리규약을 개정할 수 있는지. 또 ‘동대표 임기는 1회에 한해 연임할 수 있다’고 개정할 경우 개정 관리규약의 적용시기와 관리규약 개정시 입주자대표회의의 의결만 거치면 입주자 등의 과반수 동의를 받지 않아도 되는지.

[회신내용] 관리규약, 주택법령에 적합하지 않게 개정할 수 없어

주택법시행령 제51조 제1항에서 입주자대표회의의 의결은 그 구성원 과반수의 찬성으로 하되, 같은 법 제44조 제2항의 규정에 의한 관리규약으로 정한 경우로서 해당입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수 이상의찬성으로 의결할 수 있도록 규정하고 있다.

관리규약에서 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원과반수 이상의 찬성으로 의결할 수 있도록 정했다면 관리규약에서 정하고 있는 동대표총원 중 3분의 2 이상이 선출된 경우 그 선출된 구성원 과반수 이상의 찬성으로 의결할수 있는 것이나, 3분의 2 이상이 선출되지 않았을 경우에 그 선출된 구성원 과반수 이상의찬성으로 의결하도록 하는 것은 주택법령에 적합하지 않으므로 이를 관리규약에서 정하여

의결할 수는 없다.

개정된 동대표 임기를 언제부터 적용할 것인지 여부 또한 관리규약 개정 시 관리규약

내용에 포함해 정해야 할 것이며, 같은 법 시행령 제57조 제2항에 따라 최초로 제정된 관리규약을 변경하는 경우에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이제안하고 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 따라야 하며, 최초로 제정된 관리규약을 변경하는 것이 아닌 경우에는 관리규약에서 정하고 있는 절차와 방법에 따라야 한다. <고객만족센터-3335 2007. 11. 22.>

38.[질의요지]

구성원이 8명인 입주자대표회의에서 4명만으로 입주자대표회의 운영이 가능한지. 아니면

구성원 3분의 2 이상이 선출돼야 하는지.

[회신내용] 대표회의, 구성원 과반수 이상 선출시 안건 의결 가능

주택법 시행령 제51조 제1항의 규정에 의하면 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의

찬성으로 의결한다. 다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고 정하고 있다.

구성원이 8명이고 현재 4명만이 선출됐다면 안건에 대한 의결은 불가하고 일상적인단순 반복업무만 처리할 수 있을 것이다.

그러나 과반수인 5명이 선출된다면 5명 전원의 찬성으로 모든 안건에 대한 의결이가능할 것이며, 만약 주택법 시행령 제51조 제1항 단서규정이 관리규약에 반영되어8명의 3분의 2를 충족하는 6명이 선출된다면 6명의 과반수인 4명으로도 안건에 대한

의결이 가능할 것이다. <고객만족센터-2962 2007. 11. 9.>

39.[질의요지]

공동주택 단지 내 동별 대표자를 다른 동에 거주하는 입주자가 대리할 수 있는지.

그리고 3명의 구성원으로 입주자대표회의를 구성할 수 있는지.

[회신내용] 다른 棟 거주 입주민이 동대표 대리 못해…입대의 최소 인원 4명

주택법시행령 제50조 제3항의 규정에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자중에서 선출해야 한다. 따라서 동별 대표자를 다른 동에 거주하는 입주민이 대리할 수

는 없다.

또한 주택법시행령 제50조 제4항은 입주자대표회의에 두는 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성해야 한다고 정하고 있으므로 3명의 구성원으로 입주자대표회의를 구성하는 것은 주택법령이 정한 규정에 적합하지 않다. <고객만족센터-2779 2007. 11. 5.>

40.[질의요지]

공동주택 입주자대표회의 구성원 5명 중 1명이 남았을 경우 공석중인 동별 대표자 선출

방법 및 관리규약에서 정한 입주자대표회의 구성원을 동별 대표자 선출을 위한 선거관리

위원회에서 조정할 수 있는지.

[회신내용] 선관위서 대표회의 구성원수 임의 조정하는 것은 부적합

주택법시행령 제50조 제1항의 규정에 의하면 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례해

선출된 대표자로 구성한다고 정하고 있으므로 공석중인 동별 대표자는 보궐선거를 통해

추가로 선출해야 할 것이다.

그리고 주택법시행령 제57조 제1항 제2호의 규정에 의하여 입주자대표회의 구성·운영과

그 구성원의 의무 및 책임 등은 관리규약에서 정하도록 하고 있으므로 관리규약에서 정한 입주자대표회의 구성원 수를 선거관리위원회에서 임의로 조정하는 것은 주택법 관련

규정에 적합하지 않다. <고객만족센터-2743 2007. 11. 2.>

41.[질의요지]

당 아파트 관리규약 제24조(서울시 공동주택 표준관리규약 제24조 준용)에 따르면

동별 대표자를 대리할 수 없다. 다만, 제22조(회의 소집절차)의 규정에 의하여 ‘통보 받은 회의에 참석할 수 없는 불가피한 사정이 있는 경우에는 회의 안건에 대하여 서면으로 본인의 의견을 회장에게 제출할 수 있으며, 이 경우 출석한 것으로 본다’고 규정

돼 있다.

서면으로 본인의 의견을 통보한 경우 대표회의 해당 안건에 관한 의결 정족수에 본인도

포함되는 것인지.

[회신내용] 서면 의견 효력 등 입대의 운영은 관리규약 따라야

서울특별시 공동주택 표준관리규약 제24조 제2항에 ‘동별 대표자는 대리할 수 없다.다만, 제22조의 규정에 의해 통보 받은 회의에 참석할 수 없는 불가피한 사정이 있는경우에는 회의 안건에 대하여 서면으로 본인의 의견을 회장에게 제출할 수 있으며,

이 경우 출석한 것으로 본다’라고 규정돼 있다.

동별 대표자가 불가피한 사유로 회의에 참석하지 못해 안건에 대하여 찬성, 반대, 기타

등의 의견을 서면으로 제출한 경우 의결 정족수에 포함된다고 사료된다.

주택법 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조에 입주자 및 사용자는 관리규약의 준칙을참조해 입주자대표회의의 구성·운영 등에 관해서는 관리규약으로 정해 운영토록 돼 있으므로 귀 단지 관리규약의 내용과 개정 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주기-20333 2007. 11. 29.>

42.[질의요지]

당 아파트 관리규약에는 ‘거짓 또는 부정한 방법으로 선출된 자는 6월 이상 거주한 입주자라 해도 동별 대표자가 될 수 없다’고 규정되어 있는데 이같은 규정에 해당되는

전 동대표가 보궐선거에서 동대표로 재출마할 수 있는지.

[회신내용] 동대표 결격사유 등은 관리규약·선거관리규정 등에 정해야

동별 대표자의 결격사유에 대해 주택법령에서 별도로 규정하고 있지는 않으나 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라 함) 제18조 제1항의 동별 대표자의 결격사유

등을 참고하면 도움이 될 것이다.

또한 동 준칙 제30조 제6항에 ‘선거관리위원회의 구성·임기, 선거 및 선출에 관해 이

규약에 정하지 않은 사항은 선거관리규약으로 정한다’고 규정돼 있다.

주택법 제44조 제2항 및 동 법 시행령 제57조에 입주자 및 사용자는 관리규약 준칙을

참조해 동별 대표자의 선임·해임 및 임기 등에 관해 관리규약으로 정해 운영토록 돼 있으므로 귀 단지 관리규약 및 선거관리규정의 내용과 취지 등을 고려해 입주자 등이

판단해야 할 것이다. <주기-18054 2007. 10. 23.>

43.[질의요지]

동별 대표자가 주민등록 주소지는 변경하지 않고 실제 다른 아파트로 이사해 거주하는

경우 동별 대표자로서 자격을 유지하는지.

[회신내용] : 동대표되려면 주민등록 마친 후 단지서 6개월 이상 거주해야

주택법 시행령 제50조 제3항에 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동

주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출해야 한다고 규정하고 있다.

따라서 공동주택 동별 대표자가 주민등록 주소지는 변경하지 않았더라도 다른 아파트로

이사해 실제 거주한다면 동별 대표자의 자격은 상실되는 것으로 봐야 한다. <고객만족센터-2531 2007. 10. 25.>

44.[질의요지]

입주자대표회의 구성원이 6명인 경우 3명으로 입주자대표회의 구성이 가능한지.

[회신내용] 대표회의는 회장 포함 3인 이상 이사 및 1인 이상 감사로 구성

주택법 시행령 제51조 제1항의 규정에 의하면 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할

수 있다고 정하고 있다.

또한 주택법 시행령 제50조 제4항의 규정에 의하면 입주자대표회의 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되, 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성해야

한다.

따라서 총 구성원 6명 중 3명으로 구성된 입주자대표회의는 안건 의결을 할 수 없을

뿐만 아니라 주택법령에서 정한 최소한의 임원 구성요건에도 적합하지 않다. <고객만족센터-1334 2007. 8. 31.>

45.[질의요지]

입주민에 의해 선출되지 않은 통장, 부녀회장 및 전임회장 등에게 의결권(동대표자격)을 부여할 수 있는지.

[회신내용] 동대표 외에 통장·부녀회장 등에 의결권 부여하는 것은 부적합

입주자대표회의는 동별 세대수에 비례해 선출된 대표자로 구성해야 하므로 동별 세대수에 비례하여 구성된 대표회의에 통장이나 부녀회장, 전임회장 등에게 추가로 의결권(동대표 자격)을 부여하는 것은 주택법 시행령 제50조 제1항의 규정에 적합하지 않다.

<고객만족센터-1419 2007. 9. 5.>

46.[질의요지]

당 아파트의 감사에 관한 의무 등을 위반해 입주민에게 불이익이 생겼을 경우 그 책임은입주자대표회의에 귀속되는지. 또 감사 불이행 사실을 묵인 또는 방조하는 등 아파트 관리의 책임을 다하지 못한 관리주체를 문책할 수 있는지.

[회신내용] 공동주택의 관리책임 및 비용부담 등은 관리규약에 정해야

서울특별시 공동주택 표준관리규약 제29조(입주자대표회의의 의무와 책임) 및 제41조(관리주체의 책임 및 의무)의 규정에 ‘입주자대표회의 또는 관리주체가 입주자 등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다’라고 규정되어 있다.

또한 주택법 제44조 제2항 및 주택법 시행령 제57조에 입주자 및 사용자는 제1항의 규정에 의한 관리규약을 참조해 공동주택의 관리책임 및 비용부담에 관해서는 관리규약으로 정해 운영토록 되어 있으므로 귀 단지의 관리규약의 내용과 취지 등을 고려해  입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주기-16495 2007. 10. 1.>

47.[질의요지]

관리규약에서 동별 대표자는 1회에 한해 중임할 수 있으며, 과반수가 선출되지 않아 보궐선거를 통해 동별 대표자를 선출하는 경우에는 연임제한을 적용하지 않을 수 있다고 정하고 있는 바, 2기에 보궐선거로 1년을 연임한 자가 3기 동대표를 역임한 경우 중임에 해당하는지.

[회신내용] 동대표 선임·해임 및 임기는 관리규약 등 따라 판단해야

입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임 · 해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 주택법시행령 제57조 제1항 제2호및 제3호에서 규정하고 있다.

관리규약은 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이다.따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란한 점을 이해하기 바란다.

질의의 경우 2기의 보궐선거에서 과반수가 선출되지 않아 보궐선거를 통해 동별    대표자를 선출하는 경우에 해당하는지 등에 따라 당해 관리규약의 내용과 취지 등을

고려해 입주자 등이 판단해야 하는 사항이다. <고객만족센터-4065 2007. 5. 16.>

48.[질의요지]

아파트에 거주하고 있는 소유자의 배우자, 또는 직계존비속도 동별 대표자 자격이  있는지.

[회신내용] 아파트 소유자를 대리하는 배우자 등도 동대표 자격 있어

주택법시행령 제50조 제3항에 ‘동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(주택법 제2조 제10호 다목: 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 중에서 선출해야 한다’라고 규정돼 있으므로 상기 규정에 적합할 경우 동별 대표자의 자격이 있다. <주기-12187 2007. 7. 20.>

49.[질의요지]

주택법시행령에 규정돼 있지 않은 사항을 관리규약에서 정할 수 있는지와 동별 대표자 자격을 제한하는 것이 선거관리법 등 관계법령에 위배되는지.

[회신내용] 동대표 피선거권 제한 등 자격사항은 관리규약에 정해야

주택법 제44조에 의하면 입주자 및 사용자는 시·도지사가 정한 공동주택 관리규약을 참조해 관리규약을 정하도록 규정하고 있는 바, 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 특성에 맞도록 시·도지사가 정한 공동주택 관리규약의 준칙을 참조해 관리규약을 정해야

한다.

따라서 관리규약은 관리규약준칙을 참조해 주택법령 등 관계 법령에 적합한 범위 내에서 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 일부 내용을 추가

하거나 삭제하여 정할 수는 있을 것이다.

주택법 시행령 제57조 제1항 제3호에 의하면 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에

관해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 규정하고 있으므로 동별 대표자의 자격에   대하여 관리규약으로 정할 수 있다. 다만, 헌법에서 정하는 기본적인 권리 및 선거관리법령 등에 저촉되는지에 대해서는 구체적인 내용을 가지고 법률전문가의 자문을 받아

야 할 것이다. <고객만족센터-4725 2007. 6. 14.>

50.[질의요지]

선출된 입주자대표회의 구성원이 의결정족수에 미달하는 경우 주택관리업자 선정방법 및 현 위탁관리업체의 계약종료일은 언제인지.

[회신내용] 입대의 구성원 부족…위탁社 선정시 입주자 등 제안·동의 필요

주택법시행령 제52조 제1항에 공동주택의 주택관리업자 선정은 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면동의 하는 방법에

의하도록 규정하고 있다.

같은 조 제4항에 계약이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 의견을 청취하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있도록 규정하고

있다.

따라서 선출된 구성원이 의결정족수에 미달하는 경우에는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 의해야 하며, 현 위탁관리업체의 계약종료일은 위 · 수탁계약내용 및 관리규약에서 정하는 바에 따라야 한다. <고객만족센터-4932 2007. 6. 18.>

51.[질의요지]

아파트 관리규약에서 정하는 입주자대표회의 정원이 18명이고 현재 선출된 구성원이 11명인 경우 의결정족수는 몇 명인지와 사임한 동별 대표자의 자격상실 시점은 어떻게 되는지.

[회신내용] 입대의 구성원 부족시 전체 구성원 과반수 찬성으로 의결

입주자대표회의 최소 성원에 대해 주택법령에서 정하고 있지 않으며, 주택법 시행령

제51조 제1항에 의하면 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고 규정돼 있다.

따라서 질의의 경우와 같이 구성원 3분의 2 이상이 선출되지 않은 경우에는 전체

구성원 18명의 과반수인 10명 이상의 찬성으로 의결해야 한다.

입주자대표회의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및임기에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 주택법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에서 규정하고 있는 바, 관리규약은 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택단지

단지 특성에 적합하게 정하는 것이다.

따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란한 점을 이해해 주기 바라며, 질의의   사항에 대해서는 관리규약의 내용 및 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 한다. <고객만족센터-5024 2007. 6. 20.>

52.[질의요지]

아파트 212동에 소유 및 거주하는 자가 213동에 주민등록 전입신고가 되어 있는 경우 어느 동의 동별 대표자가 될 수 있는지.

[회신내용] 동대표 되려면 단지에 주민등록 마친 후 6개월 이상 거주해야

주택법시행령 제50조 제3항 및 주택법 제2조 제10호 다목에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하도록 규정하고 있는 바, 질의의 경우처럼 선거구가 다르다면 각 동별 대표자의 자격이 없는 것으로 보인다. <고객만족센터-4618 2007. 6. 5.>

53.[질의요지]

1) 관리규약에서 정하는 입주자대표회의 정원이 16명이고 회의참석 인원이 15명인 경우 의결정족수는 어떻게 되는지.

2) 관리규약에 회의에서 부결된 의안은 일단 당해 회의중에는 다시 발의하거나 심의하지 못한다고 규정하고 있는 바, 당해 회의의 정확한 의미는 무엇인지.

[회신내용] 대표회의 의안은 관리규약 상 총원 과반수 찬성으로 의결

1) 주택법 시행령 제51조 제1항에 의하면 입주자대표회의는 법 제43조의 규정에       의해 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 공동주택 관리규약으로 정한      경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출      된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고 규정하고 있으므로, 16명이 선출      되고 15명이 회의에 참석했다면 참석인원에 무관하게 16명의 과반수인 9명 이상      의 찬성으로 의결해야 한다.

2) 질의 내용만으로 볼 때 당해 회의는 그 해당 회의를 의미하는 것으로 보이나,

관리규약은 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것

이다.

따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란한 점을 이해해 주기 바라며, 질의사항에

대해서는 관리규약의 내용 및 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단할 사항이다.

다만, 공동주택 관리규약의 준칙은 주택법 제44조의 규정에 의해 시·도지사가 정하는

것이므로 관리규약준칙에 대해서는 당해 준칙을 정한 지자체장에게 문의하기 바란다.

<고객만족센터-3885 2007. 5. 10.>

54.[질의요지]

1) 관리규약 제77조 제3항에서 임원의 임기연장을 위한 관리규약의 개정은 그 관리

규약 개정 제안당시의 임원에 대해서는 효력이 없도록 되어 있음에도 임원이 임기연장을 추진하고 있는 경우 사실상 임원 자격을 상실한 것으로 볼 수 있는지.

2) 동별 대표자의 총원 10인의 3분의 2 이상은 7인이나 6인 이상이 선출된 경우 재적 구성원으로 하는 것이 적법한지.

[회신내용] 동대표 임기·대표회의 의결기준 등은 관리규약 따라야

1) 주택법령에서 동별 대표자 임원의 임기에 대하여 별도로 규정하고 있지 아니하며,      주택법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에 의하면 입주자대표회의의 구성·      운영과 그 구성원의 의무 및 책임과 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대하여는      관리규약으로 정해 운영하도록 규정하고 있는 바, 관리규약은 입주자간에 서로가      협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이다.

따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란하다 할 것이므로 관리규약의 경과규정,

개정취지 등을 고려해 입주자가 판단할 사항이다.

2) 같은 법 시행령 제51조  제1항에서 입주자대표회의 의결은 그 구성원  과반수의      찬성으로 하되, 같은 법 제44조 제2항의 규정에 의한 관리규약으로 정한 경우로서      해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원      과반수 찬성으로 의결할 수 있도록 규정하고 있다.

귀 질의의 경우는 관리규약에서 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출      된 때에는 그 선출된 구성원 과반수 찬성으로 의결할 수 있도록 정한 것이 아니므로      관리규약에서 정한 동별 대표자 총원인 10인의 과반수 6인 전원찬성으로 의결할      수 있고 구성도 가능하나, 6인의 과반수 찬성으로는 의결할 수 없다. <고객만족센터      -3622 2007. 5. 1.>

55.[질의요지]

1) 아파트 관리규약에서 동별 세대수에 비례해 동별 대표자 23명을 선출하도록 하고      있으나 현재 15명이 선출됐고, 의결은 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록      되어 있는 경우 입주자대표회의 구성원은 몇 명을 말하며, 그 구성원 과반수는 몇      명인지. 또 15명에 대한 과반수인 8명으로 의결할 수 있는지.

2) 동별 대표자를 선출하지 못하고 있는 동에서 동대표 선출을 제안하였을 경우 며칠

이내 선출해야 하는지와 선출하지 않을 경우 주택법 위반인지.

[회신내용] 입대의, 관리규약상 총원이 구성원…운영 등은 규약 따라야

1) 입주자대표회의 구성원은 관리규약에서 정한 입주자대표회의 총원인 23명이며        23명의 과반수인 12명 이상의 찬성으로 의결해야 하고, 선출된 구성원 15명의

과반수인 8명의 찬성으로 의결할 수 없으며, 8명의 찬성으로 의결한 경우 그

의결의 효력에  대해서는 민사관계법령에 따라 판단해야 할 것이다.

2) 주택법령에서 동별 대표자의 선출절차 등에 대하여 별도로 규정하고 있지 않으며,      주택법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에서 입주자대표회의의 구성·운영과      그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약      으로 정해 운영하도록 규정하고 있는 바, 관리규약은 입주자간에 서로 협의해 당해      주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것으로서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란      하므로 귀 질의는 관리규약의 내용, 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단할 사항이다.      <고객만족센터-3649 2007. 5. 1.>

56.[질의요지]

총 입주예정세대수는 257세대이고 입주한 세대가 133세대이나 동별로는 입주예정세대의 과반수가 입주하지 않은 경우에도 사업주체가 대표회의 구성과 관리방법에   관한 결정을 요구할 수 있는지.

[회신내용] 전체 입주예정세대 과반수 입주한 경우 입대의 구성 가능

주택법 제43조 제1항에 의하면 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그

사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 한다.

같은 법 같은 조 제3항에서는 입주자가 그 요구를 받은 때에는 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택하는 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함)해 이를 사업주체

에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 돼 있다.

동별로 입주예정자의 과반수가 입주해야 하는 것은 아니므로 전체 입주예정세대의 과반수가 입주한 경우 사업주체는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 하며, 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성할 수 있다. <고객만족센터-3715 2007. 5. 3.>

57.[질의요지]

주택법령의 동별 대표자 자격기준에서 6개월 이상 계속 거주하고 있을 것을 요구하지않음에도 계속 거주한 기간이 6개월 이상이어야 한다고 해석하는 것은 불합리하다고

생각하는데 이에 대한 해석은 무엇인지.

[회신내용] 동대표 되려면 주민등록 마친 후 6개월 이상 거주해야

주택법시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하도록 규정하고 있다. 여기서 ‘주민등록을 마친 후 6개월 이상’이라 함은 주민등록을 마친 때부터 6개월 이상이어야 하는 것이므로 최후로 주민등록을 마친 때부터 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 동별 대표자를 선출해야 하는 것이다. <고객만족센터-3551 2007. 4. 30.>

58.[질의요지]

1) 관리규약에 선거관리위원회는 입주자대표회의에서 구성하되 최초 구성 및 대표회의      해산 등으로 대표회의가 없는 때에는 관리소장이 구성해야 한다고 명시돼 있는데,      대표회의 전체 구성원 5명 중 현재 구성원이 2명에 불과한 상황이다. 선거관리

위원회는 누가 구성해야 하는지.

2) 비대위에서 주민동의 3분의 2 이상의 찬성으로 입주자대표회의를 해산했으나 감독      관청으로부터 일부 서명이 중복되었으므로 3분의 2 이상의 주민동의를 얻지 못한      것이라는 통보를 받은 후 서명원본을 수정·보완하였다면 주민동의가 효력이 있는지.

[회신내용]  관리규약 등 고려해 선거관리위원회 구성·운영해야

1) 현재 입주자대표회의 구성원이 의결정족수에 미달하더라도 입주자대표회의가        해산된 경우로 볼 수 없을 것이므로 선거관리위원회는 입주자대표회의에서 구성       해야 할 것이다.  관리규약은 입주자간에 서로 협의해 당해 주택단지 특성에 적합       하게 정하는 것이다. 따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란하며, 질의의        사항에 대해서는 관리규약의 내용 및 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단할 사항이다.

2) 주택법령은 입주자대표회의 해산 및 동의방법에 대하여 별도로 규정하고 있지       않으며, 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임과 동별 대표자의      선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 주택법시행령 제57조      제1항 제2호 및 제3호에서 규정하고 있다.

공동주택의 관리에 관한 감독을 하고 있는 구청장으로부터 주민동의서에 흠결이       있으므로 주민동의 요건을 갖추지 못하였다는 통보를 받은 사항과 관련해 흠결의      보완에 따른 효력의 여부에 대해서는 감독관청에 문의하기 바란다. <고객만족센터      -3555 2007. 4. 30.>

59.[질의요지]

당 아파트의 동대표 구성원이 총원 15명인데 현재 인원이 5명으로 구성되어서 관리업무에 많은 어려움을 겪고 있다.  이에 동대표 구성원을 충원하기 위해 관리규약을

개정하고자 현재 인원 5명으로 의결하여 관리규약을 개정하려 하는데 가능한지. 또

입주민 1/10 이상 동의가 있으면 관리규약을 개정할 수 있는지.

[회신내용] 입대의 또는 입주자 1/10 이상이 관리규약 개정 제안할 수 있어

주택법시행령 제57조 제2항에 ‘최초로 제정된 관리규약을 변경하는 방법에 관하여는 같은 법 시행령 제52조 제1항의 규정을 준용한다’라고 규정되어 있다. 따라서 관리규약 개정은 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자 등의   과반수가 서면동의하는 방법에 의하여 개정할 수 있다. <주기-10399 2007. 6. 20.>

60.[질의요지]

아들 명의로 분양을 받아 소유자인 아들은 타 도시에 거주하고 있고 분양받은 아파트에 부모가 거주하고 있는 경우 부모에게 동대표 출마자격이 있는지. 참고로 당 아파트의 관리규약에는 ‘동별 대표자의 자격은 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(건물등기부상과 주민등록이 일치하는 경우를 말한다)로 한다’고 규정돼 있다.

[회신내용]  아파트 소유자의 직계존비속 등도 동대표 출마자격 있어

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계

존비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다.

당해 공동주택의 소유자가 그 직계존속과 함께 거주하지 않더라도 소유자의 직계존속이 아들 소유의 공동주택에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 계속 거주하고 있다면 동별

대표자가 될 수 있다.

한편 같은 법 시행령 제57조 제1항 제3호의 규정에 의하면 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 관해서는 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 관리규약은 입주자간에 서로 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이므로 관리규약에서 정하고

있는 사항을 행정적으로 해석하는 것은 곤란하다.

귀 공동주택 관리규약 제18조의 내용은 동별 대표자 선출공고일 현재 주택법령상 동별 대표자의 자격이 있는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하였고 당해 공동주택의 건물등기부상의 주소와 주민등록이 일치하는 경우에는 동별 대표자가 될 수

있는 것으로 판단된다. <고객만족센터-2988 2007. 4. 10.>

61.[질의요지]

아파트 관리규약을 ‘감사는 입주자대표회의의 구성원 중에서 과반수의 찬성으로 선출한다(단, 아파트 입주민 중에서 학식이 풍부한 입주민이라면 입주자대표회의의 구성원이 추천 제안하여 선출할 수 있다)’로 개정했는데, 동 관리규약의 내용이 적법한지.

[회신내용] 대표회의 구성원이 아닌 입주민을 감사로 선출 못해

주택법 시행령 제50조 제4항에서 입주자대표회의에 두는 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되, 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인 이상의 감사로 구성하도록 하고 있다.

감사는 입주자대표회의 구성원 중에서 선출해야 하며, 귀 공동주택 관리규약의 내용과 같이 입주자대표회의 구성원이 아닌 입주민을 감사로 선출하는 것은 주택법령에 적합하지 않다. <고객만족센터-3065 2007. 4. 12.>

62.[질의요지]

아파트(50개동, 2176세대)의 관리규약 제63조의 제2항에는 ‘감사의 지위는 입주자대표회의에 독립해 업무를 수행한다’고 되어 있는데 감사도 임원이 될 수 있는지. 또 외부회계감사는 의무적으로 받아야 하는지.

[회신내용] 입대의 임원은 3인 이상 이사 및 1인 이상 감사로 구성

입주자대표회의 임원의 구성은 주택법 시행령 제50조 제4항에 ‘입주자대표회의에  두는 임원은 동별 대표자 중에서 선출하되, 회장 1인을 포함한 3인 이상의 이사 및 1인

이상의 감사로 구성한다’라고 규정되어 있다.

서울특별시 공동주택 표준관리규약 제63조 제3항에 ‘입주자 등의 과반수의 서면요청 또는 동의가 있는 경우, 감사가 고도의 전문지식 또는 실무경험이 필요하다고 인정해 요구한 경우, 입주자대표회의에서 결의한 경우에 관리주체는 공인회계사법에 의하여 등록된 공인회계사 또는 회계법인의 회계감사를 내부감사에 대신해 받아야 한다.’라고 규정되어 있다. <주기-10715 2007. 6. 26.>

63.[질의요지]

아파트 입주자대표회의 및 임원회의시 ‘노인회, 부녀회, 통장’에게 의결권을 줄 수 있도록 공동주택 관리규약을 개정하는 것이 상위 법령에 저촉되는지.

[회신내용] 입대의가 아닌 자생단체에 의결권 부여는 주택법령에 저촉

주택법시행령 제50조 제3항에 ‘동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출

해야 한다.’고 규정되어 있다. 공동주택의 관리는 동별 대표자로 구성되는 입주자대표회의가 입주민들을 대표하는 것이다.

통장은 행정기관의 보조 조직이고, 노인회 · 부녀회 등은 자생단체로서 공동주택의 관리와 관련한 입주민들을 대표하는 직책이 아니므로 공동주택 관리규약에 입주자대표회의 회의시 통장·자생단체에 의결권을 부여토록 하는 것은 주택법령 등 상위법령에 저촉된다. <주기-8216 2007. 5. 16.>

64.[질의요지]

아파트 관리규약에 ‘관리주체는 입주자대표회의가 구성된 후에는 입주자대표회의  선출 및 해임에 관하여 일체 관여하지 못한다. 관리주체의 발의와 그에 따른 결과는 무효로 한다.’고 정하는 것이 주택법령에 위반되는지.

[회신내용] 동대표 선출시 관리주체 배제 등은 관리규약에 정해야

동별 대표자의 결격사유 및 입주자대표회의 구성방법에 대하여 주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않으며, 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별대표자의 선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 주택법 시행령 57조 제1항 제2호 및 제3호에서 규정하고 있다. 또 관리규약은 입주자간에 협의해

당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이다.

질의의 경우 ‘관리주체는 입주자대표회의가 구성된 후에는 입주자대표회의 선출 및  해임에 관하여 일체 관여하지 못한다’는 규정은 주택법령을 위반해 보이지는 않으나,‘관리주체의 발의와 그에 따른 결과는 무효로 한다’는 규정의 구체적인 의미를 알기는어려우니 자세한 사항은 구체적인 자료를 가지고 당해 공동주택의 관리에 관한 감독을

하고 있는 시·도에 문의하기 바란다.

참고로 주택법 제52조에서는 공동주택의 입주자·사용자·관리주체 또는 입주자대표회의간의 분쟁을 조정하기 위해 시·군·구에 공동주택관리분쟁조정위원회를 두도록 하고 있으니, 참고하기 바란다. <고객만족센터-2779 2007. 4. 2.>

65.[질의요지]

아파트 관리규약 제18조(동별 대표자의 결격사유 등)에서 당해 공동주택의 각종 공사 시행 및 용역을 맡는 업체의 임·직원은 동별 대표자가 될 수 없다고 규정하고 있는 바, 화재보험업체 대리점 대표가 이에 해당하는지.

[회신내용] 동대표 결격사유 등은 단지 특성 맞춰 관리규약에 정해야

주택법령에서 동별 대표자의 결격사유에 대해 별도로 규정하고 있지 않으며, 주택법

시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에 의하면, 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 규정하고 있는 바, 관리규약은 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이다. 따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란하다.

귀 질의의 경우는 ‘각종 공사 시행 및 용역을 맡는 업체’의 범위에 보험회사를 포함 시킬지 여부, 질의내용의 보험회사가 당해 공동주택과 계약을 체결하고 있는 지 등을 고려해 관리규약을 제·개정할 수 있는 입주자가 판단할 사항이다. <고객만족센터-2444 2007. 3. 21.>

66.[질의요지]

아파트 관리규약에서 동별 대표자 정원을 7명으로 정하고 2개동에서 동별 대표자가 선출되지 않아 수차례 추가선출 공고를 하였으나 출마자가 없다가 임기가 8개월이 남은 경우 보궐선거를 해야 하는지.

[회신내용] 동대표 결원 있는 경우 보궐선거로 추가 선출해야

주택법 행령 제50조 제1항에 의하면 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성하도록 규정하고 있다.

관리규약에서 동별 세대수에 비례하여 정한 총원(정원)으로 동별 대표자를 선출해 입주자대표회의를 구성해야 하므로 결원이 있는 경우에는 보궐을 해야 한다.

<고객만족센터-2813 2007. 4. 3.>

67.[질의요지]

아파트 관리규약 제17조 제1항 제7호에서 당해 공동주택 관리업무와 관련해 물의를 일으켜 입주자 등으로부터 불신임을 당했거나 입주자대표회의에서 제명 또는 해임된 자는 동별 대표자가 될 수 없도록 규정하고 있고, 이를 근거로 입주자대표회의에서 아파트 관리와 관련해 물의를 일으킨 입주자의 동별 대표자 자격에 대해 의결한 사항이 적법한지.

[회신내용] 동대표 자격제한 등은 관리규약으로 정해 운영

주택법령은 동별 대표자의 자격에 대해 별도로 규정하고 있지 않으며 주택법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에 의하면 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정하여 운영

하도록 규정하고 있다.

따라서 당해 공동주택의 관리규약에서 동별 대표자의 자격을 합리적으로 정하고 그에

따라 동별 대표자를 선임할 수 있을 것이며, 관리규약은 입주자간 협의해 당해 주택

단지 특성에 적합하게 정하는 것으로서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란하다.

귀 질의내용의 관리와 관련해 ‘물의를 일으킨 입주자’가 관리규약 제17조 제1항 제7호에 해당되는지 여부에 대해서는 관리규약의 내용, 취지 등을 고려해 입주자가 판단할 사항이다. <고객만족센터-2378 2007. 3. 20.>

68.[질의요지]

입주자대표회의에서 의결되지 않은 안건을 비상대책위원회에서 입주민 동의를 받을 수 있는지와 경비원을 동원해 동의를 받는 것이 합법적인지.

[회신내용] 주택법령상 의결사항은 대표회의 의결 반드시 거쳐야

주택법 시행령 제51조의 규정에서 정하는 입주자대표회의 의결사항에 대해서는 입주자대표회의에서 의결해야 하며, 입주자 등의 동의방법 및 절차에 대해서는 주택법령이 따로 정하고 있지 않다. <고객만족센터-2633 2007. 3. 28.>

[질의요지]

아파트 관리규약에서 총 8명으로 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있는데 11명으로 입주자대표회의를 구성할 수 있는지.

69.[회신내용] 관리규약상 대표회의 구성원, 임의 조정 불가

주택법 시행령 제50조 제1항에 의하면 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례하여 선출된 대표자로 구성하도록 규정하고 있으므로 관리규약에서 동별 세대수에 비례하도록 정한 총원(8명)으로 입주자대표회의를 구성해야 하며 임의의 인원(11명)으로 입주자대표회의를 구성할 수 없다. <고객만족센터-2414 2007. 3. 21.>

70.[질의요지]

지난 92년 11월에 아파트를 분양(203동 401호)받아 현재까지 당해 공동주택에서 계속 거주하고 있으며, 지난 2006년 12월 동별 대표자로 있던 중 아들(단지 내 201동 301호에서 거주하였다가 소유권 이전 후 203호 401호에서 거주)에게 소유권을

이전한 경우 동별 대표자 자격 여부는 어떻게 되는지.

당 아파트 관리규약에는 ‘동별 대표자의 자격은 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(건물등기부상과 주민등록이 일치하는 경우를 말한다)로 한다’고 규정돼 있다.

[회신내용] 소유자의 직계존비속, 당해 단지 거주시 동대표 자격 있어

주택법 제2조 제10호 다목 및 같은 법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계

존비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다.

소유자와 그 직계존비속이 함께 거주하지 않더라도 소유자의 직계존비속이 당해 공동주택에서 6개월 이상 계속 거주하고 있다면 동별 대표자가 될 수 있다.

한편, 같은 법 시행령 제57조 제1항 제3호의 규정에 의하면 동별 대표자의 선임·  해임 및 임기에 관하여는 관리규약으로 정하도록 하고 있으며, 관리규약은 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이므로 관리규약에서 정하고

있는 사항을 행정적으로 해석하는 것은 곤란하다.

귀 관리규약의 내용은 소유자의 배우자나 직계존비속의 동별 대표자 자격을 제한하기 위한 규정은 아닌 것으로 주택법령상 동별 대표자의 자격이 있는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속의 주소가 당해 공동주택 건물등기상의 주소와 일치하는 경우에는 동별 대표자가 될 수 있는 것으로 보이며, 귀 공동주택에서 주택법령에서 인정하고 있는 소유자의 배우자 및 직계존비속의 동별 대표자 자격을

제한하는 방향으로 관리규약을 해석하고 있다면 주택법령에 적합하게 운용하기 바란다. <고객만족센터-2098 2007. 3. 12.>

71.[질의요지]

서울시의 관리규약준칙에서 회계감사에 대해 규정하고 있는 바, 입주자대표회의에서 20년 이상 종사한 경력이 있는 공무원 등에게 감사를 의뢰한 행위에 대한 관계법령 저촉 여부는.

[회신내용] 공동주택 회계감사 자격·기준·방법 등은 관리규약에 정해야

공동주택의 회계감사 기준에 대해 주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않으며, 회계처리기준 · 회계관리 및 회계감사에 관한 사항에 대해서는 관리규약으로 정하여 운영하도록 주택법 시행령 제57조 제1항 제14호에서 규정하고 있다.

아울러 주택법 제44조에 의하면 시·도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자 보호와 주거생활의 질서유지를 위해 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 관리 또는  사용에 관하여 준거가 되는 공동주택 관리규약의 준칙을 정하도록 하고, 입주자 및  사용자는 관리규약의 준칙을 참조해 입주자간에 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 관리규약을 정하도록 규정하고 있다.

따라서 공동주택의 회계감사 자격·기준 및 방법에 대해서는 당해 공동주택 관리규약에서 정해야 하는 사항이며, 서울시 공동주택 관리규약준칙에 대해서는 당해 준칙을 정해 운영하고 있는 서울시장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-2250 2007. 3. 15.>

72.[질의요지]

가) 라인별 동대표 선출에 희망자가 없을 경우 6개월 이상 거주하고 라인 입주자 중       10세대 이상이 추천할 경우 주민등록 미등록자라도 라인대표로 인정할 수 있는지.

나) 관리규약을 개정해 라인대표 외에 고문감사 2명을 선임해 선거관리위원으로       추대하고 운영위원을 감독할 수 있는 권한을 부여하고자 할 경우, 주민등록이 되어       있지 않아도 주민동의만 받으면 고문감사 자격을 부여할 수 있는지.

[회신내용] 단지에 주민등록 마친 6개월 이상 거주자 중 동대표 선출

가) 주택법 제2조 제10호 다목 및 같은법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동별

대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을        마친 후 6월 이상 거주하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는       배우자 및 직계존비속) 중에서 선출하도록 규정하고 있다.

6월 이상 실제 거주하고 라인 입주민의 추천을 받았다고 하더라도 주민등록이        되어 있지 않은 입주자를 동(라인)별 대표자로 선출하는 것은 적법하지 않다.

나) 질의의 고문감사가 동별 대표자가 아니고 동대표 선출을 위한 선거관리위원회의

구성원이라면 주택법령에서 별도로 그 자격을 규정하고 있지 않으므로 주민등록이       되어 있지 않더라도 실제 거주, 주민동의 등의 요건을 관리규약에서 정해 선거관리       위원회의 고문감사 자격을 줄 수 있다. <고객만족센터-2211 2007. 3. 14.>

73.[질의요지]

아파트 관리규약에 회의는 동별 대표자 구성원 과반수의 출석으로 성립한다고 규정하고 구성원이 8명인 경우 4명의 참석으로 회의가 가능한지.

[회신내용] 입대의 구성원 2/3 이상 선출시 선출인원 과반수로 의결 가능

8명의 과반수는 5명 이상이 되어야 하므로 질의의 내용만으로 볼 때 4명만의 참석으로는 회의가 성립되지 않는 것으로 보이며, 참고로 주택법시행령 제51조 제1항에 의하면 입주자

대표회의는 주택법 제43조의 규정에 의하여 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

다만, 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고 규정하고 있다. <고객만족센터-2189 2007. 3. 14.>

74.[질의요지]

관리규약에서 통보받은 회의에 참석할 수 없는 동별 대표자는 안건에 대한 의견을  서면으로 제출할 수 있도록 정하고 있다.

안건에 대하여 다수 의견을 따른다고 제출한 서면동의서가 대표회의 의결에서 유효한지.

[회신내용] 입대의 의결시 서면동의서 유효 여부 관리규약에 따라 판단

질의의 내용만으로 볼 때 관리규약에서 통보받은 입주자대표회의의 회의에 참석할 수 없는 동별 대표자는 안건에 대한 의견을 서면으로 제출할 수 있으며, 이 경우 출석한

것으로 본다고 규정하고 있으므로 제출한 의견도 의결시 유효할 것이다.

다만, 관리규약은 입주자간 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이다. 따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란한 점을 이해해 주기 바라며, 질의의 사항에 대해서는 당해 관리규약을 제정하고 개정한 입주자 등이 관리규약의 내용과 취지 등을 고려해 판단해야 할 사항이다. <고객만족센터-2039 2007. 3. 9.>

75.[질의요지]

가. 입주자대표회의 구성 지연으로 인한 공백기간에 관리주체에서 대표회장 직인을

관리할 수 있는지.

나. 관리주체가 동의하지 않은 공동주택 세대 내 과외의 적법성은.

다. 관리규약에 사퇴한 후 3년이 경과되지 않은 자는 동별 대표자가 될 수 없다고 명       시돼 있는데, 주민 과반수 동의를 얻었으나 당선자 공고 이전에 사퇴한 입주자가       3년이 지나지 않아 출마했다면 동별 대표자 결격사유에 해당하는지.

[회신내용] 관리주체서 대표회의 직인 사용 등의 관리는 부적절

가. 관리주체는 입주자대표회의가 의결한 사항을 집행하는 기구다. 따라서 입주자         대표회의 인수인계시에 직인을 잠시 보관할 수는 있을 것이나 입주자 등의 동의를       얻었다고 하더라도 관리주체가 입주자대표회의 직인을 사용하는 것은 적절하지

않다.

나. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하고자 하는 경우에는 대통령령이       정하는 기준·절차 등에 따라 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록       주택법 제42조 제2항이 명시하고 있으므로 공동주택을 과외교습소로 사용하는        경우에는 주택법령 위반에 해당하나, 주거용으로 사용하면서 부수적으로 사용하는       경우라면 용도 외에 사용하는 행위로 보이지 않는다. 다만, 부수적으로 사용하는       경우에 대해 관리  규약으로 정하여 제한할 수 있을 것이다.

다. 동별 대표자의 결격사유에 대하여 주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않으며,        입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임 등에 대해서는 관리규약

으로 정해 운영하도록 주택법시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호가 규정하고 있다.

관리규약은 입주자간 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것으로 이를       행정적으로 해석하는 것은 곤란함을 이해하기 바라며, 질의의 사항은 관리규약의

내용과 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 하는 사항이다.

참고로 주택법 제52조에서는 공동주택의 입주자·사용자·관리주체 또는 입주자대표       회의간의 분쟁을 조정하기 위하여 시·군·구에 공동주택관리분쟁조정위원회를

두도록 하고 있으니, 참고하기 바란다. <고객만족센터-1239 2007. 2. 12.>

76.[질의요지]

관할관청은 주택법령에서 정하는 신고행위에 대해 검토하지 않고 무조건 수리해야 하는지. 또 입주자대표회의가 새로 구성될 때마다 신고를 받아야 하는지.

[회신내용] 입주자대표회의 구성원 등 변동시 시·군·구에 신고해야

신고행위가 원칙적으로 행정청에 대한 일방적 통고행위라 하더라도 신고내용에 흠결이 있는 경우 행정청은 보완을 요구할 수 있을 것이며, 공동주택 관리에 관한 감독자로서 제출된 신고서를 무조건 수리·통보하는 것은 적절하지 않다.

주택법 시행령 제52조 제3항에 의하면 시장·군수·구청장은 입주자대표회의 구성원이 변동된 경우 이를 신고하도록 할 수 있다. <고객만족센터-1187 2007. 2. 9.>

77.[질의요지]

당해 아파트 관리규약에서 ‘거짓 또는 부정한 방법으로 선출된 동별 대표자는 동별 대표자가 될 수 없다’고 규정하고 있는 바, 동별 대표자 등록신청서에 학력을 허위로 기재해 당선된 경우에도 이 규정을 적용할 수 있는지.

[회신내용] 동대표 선거시 학력 허위기재 부당…관리규약 따라야

동별 대표자로 당선되기 위하여 학력을 고의로 허위 기재했다면 정당한 방법으로 선출

됐다고 보기 어려울 것으로 생각한다.

다만, 관리규약은 입주자 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것

이다.

따라서 이를 행정적으로 해석하는 것은 곤란한 점을 이해해 주기 바라며, 질의의 사항에 대해서는 관리규약의 내용과 취지 등을 고려해 입주자 등이 판단해야 할 사항이다.

참고로 주택법 제52조에서는 공동주택의 입주자·사용자·관리주체 또는 입주자대표회의간의 분쟁을 조정하기 위하여 시·군·구에 공동주택 관리분쟁조정위원회를 두도록 하고 있으니 참고하기 바란다. <고객만족센터-914 2007. 1. 31.>

78.[질의요지]

아파트 입주자가 공동주택 관리 현황 공개를 요청할 경우 관리주체는 이에 응해야 하는지. 또 관리주체의 역할은 무엇이며, 관리주체에 대한 지방자치단체장의 감독의무에는 어떤 것이 있는지.

[회신내용] 입주자 등이 관리현황 요청시 관리규약 따라 공개해야

주택법 제42조에는 관리주체는 공동주택을 이 법 또는 이 법에 의한 명령을 따라 관리

하도록 되어 있고, 같은 법 시행령 제55조 제2항에서는 관리주체는 월별로 관리비· 사용료 및 장기수선충당금의 징수·사용·보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자 등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구할 때는 관리규약이 정하는 바에 따라 이에 응하도록 규정하고

있다.

주택법 제59조 제1항의 규정에 의하면 지방자치단체의 장은 관리주체 또는 관리사무소장 등에게 공동주택 관리의 효율화와 사용자의 보호를 위해 공동주택의 관리에 관한업무를 보고하게 하거나 자료의 제출 및 그 밖의 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입해 공동주택의 시설·장부·서류 등을  조사 또는 검사하게 할 수 있다.

동법 제91조의 규정에 의하면 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의가 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 그 밖의 필요한 조치를 명할 수 있다. <고객만족센터

-518 2007. 1. 19.>

79.[질의요지]

1) 준공검사가 나지 않은 아파트(임시사용검사는 받음)에 입주자대표회의를 구성할       수 있는지.

2) 임대사업자도 동별 대표자가 될 수 있는지.

[회신내용] 입주예정자 과반수 입주한 때부터 대표회의 구성 가능

1) 주택법 제43조 제1항과 제3항에서 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의       과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가

입주한 때는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 자치관리하거나 위탁관리할 것을 요구해야 하며, 요구를 받은 입주자는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하도록 규정하고 있으므로 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자대표회의를 구성할 수 있다.

2) 같은 법 시행령 제50조 제3항의 규정에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 같은 법 시행령 제50조 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우 제외)하고 있는 입주자(주택의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 중에서 선출하도록 되어 있다.

같은 법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에서 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으므로 당해 공동주택의 관리규약에서 임대사업자가 동별 대표자가 될 수 없다는 별도의 제한이 없고 당해 임대사업자가 위 같은 법 시행령 제50조 제3항에 해당하는 경우에는 동별 대표자의 자격이 있다. <고객만족센터-4070 2006. 12. 18.>

80.[질의요지] 리모델링 추진위원이 동대표를 겸직할 수 있는지.

[회신내용] 동별 대표자 자격제한 등 규정은 관리규약에 정해야

리모델링 추진위원의 동별 대표자 겸직에 대하여 주택법령에서 정하고 있지 않으며, 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및 임기에 대해서는 관리규약에 정해 운영하도록 주택법 시행령 제57조 제1항 제2호 및 제3호에서 규정하고 있는 바, 당해 공동주택의 관리규약, 선거규정 및 공고문 등에서 제한하고 있지 않다면 리모델링 추진위원도 동별 대표자 자격이 있는 것으로 보인다. <고객만족센터-464 2007. 1. 17>

81.[질의요지]

주택법 시행령에는 “동별 대표자는 동별 대표자 선출공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하여야 한다”고 규정돼 있다.

재개발로 건립된 아파트 관리규약에서 동별 대표자 선출 조항에 “최초 동별 대표자 선출의 경우 아파트 관리유지 등의 연속성을 위해 주택재개발조합의 임원이 해당 동에 입주할 경우 당연 동별 대표자로 선임하되, 연임할 수 없다”고 하여 당연직 동별 대표자를 인정하는 내용의 관리규약을 입주자 등 70% 동의로 제정했을 경우 이 조항이 주택법령에 적합한 지와 동 조항에 의해 선출된 동별 대표자의 유효 여부는.

[회신내용] 동대표 선임 등 관리규약 따라야…지자체서 명령권 행사 가능

주택법시행령 제50조 제3항의 규정에 의하면 동별 대표자는 동별 대표자 선출 공고일 현재 당해 공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성하기 위해 동별 대표자를 선출하는 경우를 제외) 거주하고 있는 입주자 중에서 선출하도록 되어 있고,

같은 법 시행령 제57조 제1항 제3호의 규정에 의하면 동별 대표자의 선임, 해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정하도록 하고 있다.

따라서 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위해 당해   주택단지의 관리규약으로서 동별 대표자의 선임에 대해 따로 정하고 있다면 그에 따라야 할 것으로 보이나, 같은 법 제59조에 의거 감독관청은 공동주택 관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위해 동별 대표자의 선임에 관한 사항에 대해서도 필요한 경우  명령권을 행사할 수 있을 것이다.<건교부 주환-6183, 서울시 주기-18461 2006.11.21.>

[관리주체]

1. [질의요지]

주택관리업체의 직원이 아파트 경리로 근무하면서 관리비를 횡령한 경우 주택관리업자를 처분할 수 있는 여부와 고의 또는 과실의 판단 기준은 무엇인지.

[회신내용] 주택관리업자가 입주자 등에 손해 끼친 경우 영업정지 등 가능

주택법 제54조에 따라 시장 · 군수 · 구청장은 주택관리업자가 고의 또는 과실에 의한 공동주택 관리상의 하자로 입주자 및 사용자에게 재산상의 손해를 가한 때에는 1년 이내로 영업의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있도록 규정돼 있다.

주택관리업자가 동 규정을 위반하였는지 여부 등은 처분권자인 해당 지자체에서 당사자 청문과 관계인의 의견진술, 관련 입증자료 등을 검토해 판단해야 한다. <주기-94 2008. 1. 11.>

2.[질의요지] 관리업체 선정시 입주자 등 동의 필요…관련 조항 규약에 정해야

당 아파트는 주상복합아파트(203세대)로 입주자대표회의에서는 계약기간 만료로 주택관리업자를 다시 선정하고자 하여 당 아파트 관리규약 제34조(주택관리업자 선정)사항을 게시판에 10일 이상 공고했다.

전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 이의가 있을 경우에 첫째 입주자 등의 동의를 받아서 관리업체 선정을 결정하는 방안과 둘째 공개경쟁 입찰을 실시해 관리업체 선정을

결정하는 방안, 셋째 기타 다른 방안 등을 검토했으나, 어느 방안이 법규에 합당한 방안

인지 판단을 내리기 어렵다.

단지 내 게시판에 공고를 한 후 입주자 등의 10분의 1 이상의 이의 제기시 어떻게 관리업체를 선정해야 하는지.

2.[회신내용]

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라 함) 제34조 제4항 제3호의 ‘전체입주자 등의 10분의 1 이상이 이의가 없을 경우 입주자 등의 서면동의 없이 입주자 대표회의의 구성원 3분의 2 이상의 찬성만으로 결정한다’는 내용은 주택법 시행령 제52조 제4항의 단서규정에 의거 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 선정하고자 할

경우에 서면동의를 받지 않고 재계약을 할 수 있도록 규정한 사항이다.

전체 입주자 등의 10분의 1 이상의 이의가 있을 경우에는 주택법시행령 제52조

제1항의 규정에 따라 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 따라야 할 사항이다.

또한 주택법 시행령 제57조 제1항 제8호에 ‘위·수탁 관리계약에 관한 사항’은 주택법제44조 제2항에 의거 준칙을 참조해 관리규약으로 정하도록 되어 있으므로 주택관리업자의 선정에 관하여는 귀 단지의 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 등이 판단해야 할 사항이다. <주공-9621 2008. 7. 8.>

3.[질의요지] 주택관리사 자격 인정시 건축허가된 건축물 관리경력 포함 안돼

지난 2006년 11월 26일 주택관리사보 자격시험에 합격했으며, 지난 99년 7월부터 2006년 10월까지 건축법에 의거 허가를 받은 82세대 규모의 아파트 관리사무소장으로 근무했을 경우 주택관리사로 자격인정을 받을 수 있는지.

[회신내용]

공동주택 관리기구의 직원 또는 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에 5년 이상 근무한 경우 주택법에 의해 사업승인된 의무관리대상 공동주택(사업계획승인된 주상복합건축물 포함) 종사 경력을 인정하는 것으로 건축법령에 의거 건축허가된 종사경력은 해당되지 않는다. <고객만족센터-2767 2008. 6. 30.>

3.[질의요지] 주택관리업자 재선정시 규약에 따라 입주민 의견 청취해야

공동주택 위탁관리업체의 재계약 방법과 절차는 어떻게 되는지.

[회신내용]

주택법 시행령 제52조 제4항의 규정에 의하면 제1항 및 제3항의 규정은 관리방법

또는 주택관리업자를 변경하는 경우에 관해 이를 준용한다.

다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는

경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 의견을 청취하고 입주자

대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다고 정하고 있다.

따라서 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하고자 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 의견을 청취하였으나 그 결과가

관리규약에서 정한 기존 주택관리업자의 재계약 기준에 적합하지 아니하면 기존 주택

관리업자와의 재계약을 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성으로 결정할 수 없다.

이 경우에는 당해 관리규약에서 정한 절차와 방법에 따라 주택관리업자를 선정해야 하는

것이다. <고객만족센터-1322 2008. 4. 24.>

4.[질의요지]  주택관리업 등록기준에 의한 기술자는 공동주택에 배치 못해

현황 - 당사는 건물관리를 하는 회사로서 금번에 주택관리업을 주택법시행령 제68조에의거 등록하였다. 아파트를 용역계약해 등록된 기술인력 중 주택관리사(보)를 현장 관리소장으로 배치하였는데 P시청 담당자는 등록된 기술인력을 배치하려면 관련 근거를 제시하라고 하는데 현행 법에는 ‘등록된 기술인력을 배치해도 된다’거나 ‘등록된 기술인력을

배치해선 안된다’는 세부 규정이 없다.

질의 - 등록된 기술인력을 사무실에만 배치하면 인건비가 월 1천만원 가량 지출되는데 등록된 기술인력을 현장배치하지 않고 어떻게 주택관리업을 할 수 있는가.

[회신내용]

주택법 제53조에서 공동주택 관리를 업으로 하고자 하는 자는 시장·군수·구청장에게등록하고 등록사항의 변경이 있는 때에 변경신고를 하도록 규정하고 있다.

같은 법 제55조 제4항에서 관리사무소장은 배치내용을 시장 · 군수 · 구청장에게 신고 하도록 규정하고 있으므로 공동주택관리업 등록 행정청과 관리사무소가 소재한 행정청에

각각 신고해야 한다.

또 공동주택관리업 등록기준에 의한 기술자는 동 기술 자격자를 상시고용해야 하는 것이므로 당해 기술자를 위수탁계약을 체결한 공동주택 단지에 배치할 수 없다. <고객만족센터-1854 2008. 5. 20.>

5.[질의요지] 공동주택 관리방법 결정 위해 입주자 과반수 서면동의 필요

총 520세대인 공동주택 단지의 입주자대표회의 구성원이 11명인 경우 자치관리에서 위탁관리로 변경하고자 할 때 동의기준은 어떻게 되는지.

[회신내용]

주택법 시행령 제52조 제1항의 규정에 의하면 ‘공동주택 관리방법의 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 주택관리업자의 선정을 포함한다)은 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 의한다’고 정하고 있다.

따라서 질의의 경우에는 먼저 입주자대표회의 구성원 11명의 과반수인 6명 이상의 찬성이나 입주자 등의 10분의 1 이상의 제안이 있어야 하며, 그 제안에 따라 총 520세대의 과반수인 261세대 이상의 서면동의가 있어야 가능하다. <고객만족센터-882 2008. 4. 8.>

6.[질의요지]

공동주택 위탁관리업체 재계약 방법과 절차는 어떻게 되는지.

[회신내용] 기존 주택관리업자 재선정시 입주자 등 의견 청취해야

주택법시행령 제52조 제4항의 규정에 의하면 제1항 및 제3항의 규정은 관리방법 또는 주택관리업자를 변경하는 경우에 관해 이를 준용한다. 다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 의견을 청취하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다고 정하고 있다.

따라서 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하고자 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 의견을 청취하였으나 그 결과가 관리규약에서 정한 기존 주택관리업자의 재계약 기준에 적합하지 않으면 기존 주택  관리업자와의 재계약을 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성으로 결정할 수 없다.

이 경우에는 당해 관리규약에서 정한 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차와

방법에 따라 주택관리업자를 선정해야 하는 것이다. <고객만족센터-664 2008. 4. 1.>

7.[질의요지]

주택관리업 등록기준에 따라 등록된 주택관리사가 공동주택 관리사무소장으로 배치되어 근무할 수 있는지.

[회신내용] 관리업체 기술인력(주관사 등 포함)의 관리소 배치 부적합

주택법 제53조의 규정에 의한 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 같은법시행령 제68조 제1항 별표 8에서 정한 등록기준에 따라 시장·군수·구청장에게 주택관리업을

등록하도록 정하고 있다.

따라서 주택관리업 등록기준에 따라 주택관리업체에 등록된 기술인력(주택관리사 포함)이

공동주택 관리사무소에 배치되어 근무하는 것은 주택법령의 규정에 적합하지 않다. <고객만족센터-647 2008. 1. 30.>

8.[질의요지]

공동주택의 각종 계약 체결의 주체는 관할 세무서에서 사업자번호를 부여 받은 입주자

대표회장인지 아니면 관리사무소장인지.

[회신내용] 용역 등 계약주체는 규약에 정해야…준칙에는 관리주체로 규정

주택법령 등에서 공동주택 관리와 관련 각종 계약체결에 관해 계약주체를 명시하고

있지는 않으나 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제68조 제1항에 ‘관리주체가 물품구매·

공사 및 용역 등(이하 공사 등)의 계약을 체결하는 경우에는 입찰 또는 개찰기일로부터 10일 전에 게시판과 인터넷 홈페이지 등을 통해 공고해 일반 공개경쟁입찰에 붙여야

한다’고 규정돼 있다.

또 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제69조(계약서의 작성), 제70조(수의계약) 등에서도 관리주체가 계약을 하도록 규정하고 있다.

또한 주택법시행령 제57조 제1항 제5호에 ‘위·수탁관리계약에 관한 사항’은 관리규약

으로 정해 운영토록 돼 있으므로 귀 단지 관리규약과 위·수탁계약서의 계약내용 등을참고해 입주자 등이 합리적으로 판단해야 할 사항이다. <주공-2865 2008. 3. 4.>

9.[질의요지]

새로운 입주자대표회의가 구성되지 않은 상황이고, 전임 입주자대표회의 임기를 관리규약 제19조 제1항, 제3항으로 당해 대표자의 임기는 한정했지만 인수인계절차는 밟지 못했다.

이런 상황에서 아파트 기본업무인 월분 관리비 부과심의 및 일상적인 지출결의와 관련해

합법적인 업무처리를 할 수 있는 방안은 없는지.

[회신내용] 대표회의 구성·운영 등은 준칙 참조해 관리규약으로 정해야

주택법시행령 제57조 제1항 제2호에 ‘입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무

및 책임은 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에 포함되어야 한다’고 규정돼 있고, 주택법 제44조 제2항에는 ‘입주자 및 사용자는 관리규약의 준칙을 참조해 당해 공동주택 관리규약을 정한다’고 규정돼 있다.

전임 동별 대표자 임기 만료 후 후임 동별 대표자가 선출되지 않은 기간 동안의 업무

등에 대해서는 당해 공동주택 관리규약에서 정한 바에 따라 입주자 등이 스스로 판단하고 운영할 사항이다.

다만, 관리사무소장(서울특별시 공동주택 표준관리규약 제35조 제5항의 별첨 ‘공동주택 위·수탁관리 계약서 제5조’ 참조)은 입주자대표회의 구성시까지 공동주택 단지의 업무 중 주택법 시행령 제55조에서 규정하고 있는 ‘관리주체의 업무 등’을 성실히 수행해야 하고, 빠른 시일 내에 입주자대표회의를 구성해야 한다. <주공-2020 2008. 2. 15.>

10.[질의요지]

당 아파트 관리소장은 S공사에서 관리하는 2개 단지의 관리사무소장을 맡고 있는데

이는 2개 이상 단지에 취업한 겸직으로 행정처분 대상이 아닌지.

[회신내용] 공동관리 가능한 2개 이상 단지 근무는 겸직 해당 안돼

임대주택법 제3조에는 ‘임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대해서는 주택법 및 주택임대차보호법을 적용한다’고 규정돼 있으며, 같은 법 제17조 제1항에는 ‘임대사업자는 대통령령이 정하는 규모에 해당하는 임대주택에 대해서는 주택법 제53조의 규정에 의한 주택관리업자에게 그 관리를 위탁하거나 이를 자체

관리해야 한다.

다만, 국가·지방자치단체·대한주택공사 또는 지방공사의 경우에는 대통령령이 정하는

방법에 따라 관리할 수 있다’고 규정돼 있다. 더불어 주택법시행령 제52조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제23조에는 ‘3개 단지 이하, 1500세대 이하의 공동주택을 인접한 공동주택 단지와 공동관리 할 수 있다’라고 규정돼 있다.

따라서 A아파트(953세대)와 B아파트(176세대)의 관리사무소장 겸직 관련 민원사항은 임대주택법 및 주택법령 등을 검토한 결과 ‘2개 단지, 1500세대 이하’로 공동관리가

가능하므로 주택관리사 등이 동시에 2개 이상의 다른 공동주택 단지에 취업한 때에 해당

하지 않는다. <주기-1368 2008. 2. 1.>

11.[질의요지]

사업주체에서 선정한 관리업체를 입주자대표회의 구성 후 관리업체로 재선정하는 경우 주택법시행령 제52조 제4항의 규정에 따른 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시

선정하는 경우로 볼 수 있는지.

[회신내용] 사업주체 관리 후 관리업체 선정은 업체 재선정 해당 안돼

주택법 제43조 제1항에 의하면 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게

그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 한다.

같은 법 같은 조 제3항에서는 입주자는 그 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날부터

3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업

자에 의한 관리방법을 선택하는 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함)하여 이를

사업주체에게 통지한 뒤, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 돼 있다.

사업주체 관리기간중에 한 계약에 대해서는 사업주체의 관리기간 내에만 한정하는 것이므로 입주자대표회의가 구성된 경우에는 같은 법 시행령 제52조 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가서면동의하는 방법에 따라 주택관리업자를 선정해야 하며, 같은 법 시행령 제52조 제4항에

따라 선정할 수는 없다. <고객만족센터-3937 2007. 12. 12.>

12.[질의요지]

아파트 입주자대표회의에서 관리소장 교체 요구안을 의결해 관리업체에 통보했으나 업체에서 답변이 없는 경우 행정조치를 취할 수 없는지.

[회신내용] 관리소장 배치 등은 위·수탁관리계약서에 따라 처리해야

당해 단지의 경우 공동주택 관리를 주택관리업자에 위탁하고 있는 바, 관리사무소장

배치 등에 관해서는 입주자대표회의 회장과 관리회사 대표이사가 체결한 공동주택 위·

수탁관리계약서에 따라 계약 당사자간 처리해야 할 사항이다. <주기-19798 .2007. 11. 20.>

13.[질의요지]

아파트 관리규약에서 주택관리업자 선정 관련 규정을 ‘계약기간이 만료된 주택관리 업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 입주자 등의 서면동의를 받지 않는 전제로 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성만으로 결정할 수 있다.

이러한 경우 다음 각 호의 사항을 10일 이상 게시판 또는 홈페이지에 공시해야 하며입주자 등 10분의 1 이상 이의가 있는 경우는 입주자 등 과반수의 서면동의를 받아야

한다’로 개정하려 하는데 관련 절차 및 타당성 여부는.

[회신내용] 관리업자 재선정시 관리규약 따라 대표회의서 결정 가능

공동주택의 관리방법의 결정은 주택법 시행령 제52조 제4항에 ‘제1항 및 제3항의 규정은 관리방법 또는 주택관리업자를 변경하는 경우에 관하여 이를 준용한다.

다만, 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로 선정하는 경우에는 관리규약에서 정하는 절차에 따라 입주자 등으로부터 의견을 청취하고 입주자대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있다’고 규정되어 있다.

관리규약의 개정방법은 주택법 시행령 제57조 제2항 후단의 준용 규정에 의거 ‘관리규약 준칙에 따라 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안해 입주자

등의 과반수의 서면동의로 결정한다’라고 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제77조 제2항에 규정되어 있다. <주기-13055 2007. 8. 6.>

14.[질의요지]

주택관리사 등 결원이 생긴 후 15일이 경과했을 때 처분대상 및 처분기준, 입주자대표회의가 주민동의 없이 관리사무소장의 휴가 및 봉급을 줄 수 있는지.

[회신내용] 주택관리업자는 주택관리사 등 결원 시 15일 이내 재배치해야

주택법 시행령 제69조 제1항의 규정에 의하면 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보가 해임 그밖의 사유로 결원이 생긴 때는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사 등을 배치하도록 하고 이를 위반한 경우에는 주택법 제54조 및 같은 법 시행령 제70조 제3항의 규정에 의해 시장·군수·구청장의 영업정지 6월의 행정처분을 명할 수 있으니 자세한 사항에 대해서는 감독 및 처분권자인 지자체장에게 문의해야 한다.

관리사무소장의 휴가 및 보수에 대해서는 근로기준법 등을 고려해 위·수탁계약 및 관리규약에서 정해 운영해야 하는 사항이므로 질의의 사항에 대해서는 당해 공동주택 관리규약 및 위·수탁계약에서 정하는 바에 따라 입주자 등이 판단해야 한다. <고객만족센터-3886 2007. 5. 10.>

15.[질의요지]

1) 임대주택 단지(동별 대표자 9명)와 분양주택 단지(동별 대표자 9명)가 혼재된         아파트에서 동별 대표자 18명으로 입주자대표회의를 구성한 경우 주택관리업자       선정방법은 무엇인지.

2) 주민등록이 6개월 미만인 경우에도 동별 대표자가 될 수 있는지.

[회신내용] 분양·임대 혼재단지서 관리업체 선정시 분양주택 결정 따라야

1) 주택 단지의 입주자 등은 주택법 제43조의 규정에 의한 입주자대표회의를 구성해야      하며, 임대를 목적으로 건설한 임대주택의 임차인은 임대주택법 제17조의 2의 규정에      의한 임차인대표회의를 구성할 수 있으므로 임대주택의 임차인은 입주자대표회의를      구성할 수 없다.

임대주택법 제17조 제6항의 규정에 의하면 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이       동일한 단지를 구성한 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리방법에 따르도록 규정      하고  있으므로 주택관리업자 선정은 분양주택의 결정에 따라야 한다.

주택법 시행령 제52조 제1항에서 주택관리업자 선정은 입주자대표회의 또는 입주자

등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 의하      도록 규정하고 있다.

같은 조 제4항에서 계약이 만료된 주택관리업자를 다시 당해 공동주택의 관리주체로      선정하는 경우에는 관리규약의 절차에 따라 입주자 등의 의견을 청취하고 입주자      대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 결정할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 계약기간이 만료되기 전에 관리규약의 절차로 의견을 청취해 입주자 등이      찬성하지 않은 때에는 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고,      입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 의해 주택관리업자를 선정해야 한다.

2) 주택법 시행령 제50조 제3항에 의하면 동대표는 동대표 선출공고일 현재 당해

공동주택 단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 거주하고 있는 입주자 중에서      선출하도록 규정하고 있다. <고객만족센터-3558 2007. 4. 30.>

16.[질의요지]

사업주체가 의무관리기간에 선정한 관리업체와 해당업체간에 체결된 경비용역, 각종광고, 소독용역 등 계약의 존속기간이 잔존하고 있는 경우 새로 구성된 입주자대표회의및 새로운 관리주체는 계약주체 및 당사자의 변경을 원인으로 일방 해지 및 임의 변경을 할 수 있는지.

[회신내용] 최초 입대의 구성 후 사업주체와 계약 연계 등 협의·결정

주택법 제43조 제1항에 의하면 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그사실을 통지하고 관리업무를 인수할 것을 요구해야 한다. 또 관리주체가 구성된 경우 사업주체는 당해 공동주택의 관리업무를 인계해야 하는 것이다.

사업주체 관리기간 중에 한 위탁관리계약이나 그 위탁업체와 체결한 경비, 소독 등 각종 용역계약 등에 대해서는 사업주체의 관리기간 내에만 한정한다고 볼 수 있다.

따라서 이를 인수할 것인지 여부는 사업주체와 입주자대표회의 등 당사자간에 협의해 처리할 사항이다. <고객만족센터-2351 2007. 3. 19.>

17.[질의요지]

아파트 입주예정자 과반수가 입주하였음에도 사업주체가 입주자에게 그 사실을 통지하거나 관리할 것을 요구하지 않고 사업주체가 계속 관리할 수 있는지.

[회신내용] 사업주체, 입주예정자 과반수 입주시에는 관리권 넘겨야

주택법 제43조 제1항에 의하면 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지

당해 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 한다.

같은 법 같은 조 제3항은 ‘입주자는 그 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택하는 경우에는 그 주택관리업자의 선정 포함)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고토록 하고 있다.

따라서 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 경우에는 위 규정에 따라 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 하며, 사업주체가 계속해서 관리할 수는 없다. <고객만족센터-1186 2007. 2. 9.>

[관리비 등]

1.[질의요지]

아파트 입주민이 관리사무소를 방문해 연체료를 면제해 주면 미납한 관리비를 납부

하겠다고 의사를 표명했는데 관리사무소에서 임의로 연체료를 면제해 줄 수 있는지.

[회신내용]  관리비 등 미납자 조치, 가산금 부과 등은 규약에 따라야

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제45조에 관리비의 세대별

부담액 산정방법은 정산제 또는 예산제에 따라 세대별 또는 평형별로 배분해 부과하도록 규정하고 있다.

또한 주택법시행령 제57조 제1항 제12호에 ‘관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과’에 관해서는 관리규약으로 정해 운영토록 되어 있으므로 관리비 연체료의 감면에 관해서는 귀 단지 공동주택의 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 및 사용자가 서로 협의해 결정해야 할 사항이다. <주공-9831 2008. 7. 11.>

2.[질의요지]

공동주택의 관리외 수입의 용도 및 사용절차와 관련해 법령 등에서는 어떻게 규정하고 있는지.

[회신내용] 관리외 수입의 용도 및 사용절차는 관리규약에 정해야

관리외 수입의 용도 및 사용절차는 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라함)제54조의 규정을 참고하기 바람.

동 준칙 제54조 제1항에는 ‘관리비 외에 공동주택의 관리로 인해 발생한 수입(예금

이자, 연체료수입, 부과차익 및 도로 등 부대시설의 사용료 등)은 당해연도의 관리외 수입으로 회계처리한다’고 규정돼 있다.

따라서 공동주택 관리와 관련이 있는 관리로 인한 수입에 대해 자생단체의 기여가 있었다면 입주자대표회의와 자생단체가 협의하고 합리적으로 사용방법을 결정해 자생단체의 운영기준을 정한 후 당해 공동주택의 관리규약에서 정한 관리외 수입의 용도 및 사용절차에 따라야 할 것이다.

또한 주택법시행령 제57조 제1항 제17호에 ‘관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차’에 대해서는 관리규약으로 정해 운영토록 되어 있으므로 우리시 준칙 및 귀 단지 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 등이 판단해야 할 사항이다.

<주공-10961 2008. 8. 1.>

3.[질의요지] 단지 내 헬스장 이용료 등은 관리비 항목에 포함 안돼

공동주택 151세대, 오피스텔 44실, 상가 15호로 구성된 주상복합에서 주민편의시설인 헬스장의 이용료를 공동주택 151세대 관리비 고지서에 포함해 부과할 수 있는지.

[회신내용]

헬스장 이용료는 주택법 시행령 제58조에 의한 관리비 항목에 포함되지 않으므로 관리비 고지서에 포함해 부과할 수 없다. <고객만족센터-3327 2008. 7. 24.>

4.[질의요지] 관리주체는 관리비 등을 은행법상 ‘금융기관’에 예치해야

장기수선충당금을 우체국, 농협, 신협, 신용금고, 새마을금고 등에 예치해도 되는지.

[회신내용]

주택법시행령 제57조 제1항 제13호에 장기수선충당금의 요율 및 사용절차에 대하여는관리규약에 정하도록 규정하고 있고, 동법 시행령 제58조 제7항에 따르면 ‘관리주체는 관리비 등을 입주자대표회의 회장과 관리사무소장의 공동명의로 입주자대표회의가 지정하는 ‘금융기관(은행법에 따른 금융기관을 말한다)’에 예치해 관리할 수 있다’고 규정하고 있다. <고객만족센터-3317 2008. 7. 24.>

5.[질의요지]

업무추진비(대표회의 운영비)는 관리비에서 집행되는 공금으로 공동주택을 위해 원래 목적대로 공적인 대민 업무 등에 사용해야 한다. 하지만 당 아파트에서는 동별 대표자들이 업무추진비를 개인적인 용도로 사용하고 있어 문제가 되고 있는데 매월 개인 통장으로 선 지급되는 업무추진비의 사용내역을 확인하기 위해 관리사무소에 업무

추진비 월말 사용액과 잔액, 증빙자료 등의 확인을 요구할 수 있는지.

[회신내용] 관리주체, 입주자 등이 운영비 사용내역 열람 요구시 응해야

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제28조 제1항에 ‘입주자대표회의는 그 업무수행에 필요한 입주자대표회의 운영비의 지급 여부 및 그 금액을 입주자

대표회의의 운영비 사용규정(이하 운영비 사용규정)으로 정할 수 있다’고 규정돼 있다.

동 준칙 제28조 제3항에 ‘입주자대표회의는 운영비 사용규정에 의한 사용내역을 매월

별도의 장부(증빙자료 포함)로 작성해 관리주체에게 보관하게 하고, 입주자 등의 열람청구가 있거나 자기 비용으로 복사요구가 있는 경우 이에 응해야 한다’고 규정돼 있다.

따라서 운영비 사용내역에 대해 입주자 등이 열람 또는 자기 비용으로 복사요구를 할 경우 관리주체는 보관 중인 장부와 증빙자료 등을 포함해 입주자 등의 요구에 응해야한다. <주공-4129 2008. 3. 26.>

6.[질의요지]

당 아파트는 관리비 관리를 위해 4개 금융기관을 지정해 15년 이상 거래하고 있으며

올해 2월 입주자대표회의에서 4개 금융기관 중 예금의 90%인 12억7천만원이 편중돼

있는 S금고의 예금을 보다 안정된 관리를 위해 제1금융권으로 재예치하기로 논의해 4월

9일에 만기된 10억원의 예금(장기수선충당금 7억원, 주차비적립금 3억원)을 제1금융권인 W은행으로 옮겨 재예치하기로 의결한 바 있다. 그러나 이를 시행하는 과정에서 노인회의 일부 입주민들이 이를 반대해 입주자대표회의의 결정만으로는 예금을 옮길 수가 없다고 항의하며 전체 입주민의 투표를 거쳐 결정해야 한다고 주장해 이를 시행하지 못

하고 있다.

만기된 예금의 안정적 관리를 위해 제1금융권 은행으로 옮기는 것이 입주자대표회의의

의결만으로 집행할 수 있는지 아니면 일부 입주민의 주장대로 전체 입주민의 투표 후 결과대로 시행해야 하는지.

[회신내용] 관리비예치금의 관리 및 운영방법 등은 규약에 정해야..

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제50조 제2항에 ‘관리비등은

입주자대표회의가 지정한 금융기관(이하 금융기관)에서 수납 및 예치해 관리한다. 관리비

등은 목적 외의 용도로 사용할 수 없다’고 규정돼 있다.

또한 주택법 시행령 제57조 제1항에 따라 시·도지사가 정하는 관리규약의 준칙에는 관리비예치금의 관리 및 운영방법 등을 포함해야 하며 주택법 제44조에 입주자 및 사용자는 제1항의 규정에 의한 관리규약의 준칙을 참조해 관리규약을 정하도록 규정돼 있다.

따라서 귀 단지의 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 등이 판단해야 할 사항이다.

<주공-6096 2008. 5. 6.>

7.[질의요지]

공동주택 관리비 중 공동관리비의 세대별 부과는 어떤 방법으로 해야 하는지.

[회신내용] 관리비의 세대별 부담액 산정 등은 관리규약에 정해 운영

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제45조에 관리비의 세대별  부담액 산정방법은 정산제 또는 예산제에 따라 세대별 또는 평형별로 배분, 부과하도록

규정돼 있다.

또한 주택법 시행령 제57조 제1항 제11호에 ‘관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차에 관하여는 관리규약으로 정해 운영’하도록 규정돼 있다.

귀 단지의 관리규약에서 정한 규정에 따라야 할 사항이다.

참고로 준칙은 주택법 제44조 제1항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항의 규정에 의해

입주자 및 사용자가 당해 공동주택의 관리 및 사용에 관한 관리규약의 제정 또는 개정에

준거가 되는 사항을 규정한 것이다.

입주자 및 사용자는 주택법 제44조 제2항의 규정에 의해 당해 공동주택의 관리규약을정할 때 준칙이 정하는 바에 따라 단지별로 주거환경과 단지 특성 및 여건을 감안해

실정에 맞도록 입주자 등의 과반수 서면동의를 거쳐 주택법령 등을 위반하지 않은 범위

내에서 제정 또는 개정할 수 있다. <주공-6097 2008. 5. 6.>

8.[질의요지]

주택법시행령 제57조(관리규약의 준칙) 제1항 제5호에 따라 입주자대표회의 운영비

연간총액(입주자대표회의 임원의 업무추진비, 회의비, 공용출장비 등)은 공동주택 관리

규약에서 정해야 한다.

또 서울특별시 공동주택 표준관리규약준칙 제28조(운영비) 제2항에 따르면 대표회의

운영비의 지출내역은 2주 이상 게시판과 인터넷 홈페이지 등에 공시해야 하며, 입주자 등의 충분한 의견수렴을 거쳐 입주자대표회의 운영비 사용규정을 제정해야 한다.

입주자대표회의 운영비의 연간총액을 관리규약에 정하는 것인지 아니면 별도 사용규정을

제정해야 하는 것인지.

[회신내용] 아파트 특성 고려해 입대의 운영비 사용규정 제·개정 가능

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제28조 제1항에 ‘입주자대표

회의는 그 업무수행에 필요한 입주자대표회의 운영비와 지급여부 및 그 금액을 입주자

대표회의의 운영비 사용규정으로 정할 수 있다’고 규정하고 있다. 주택법시행령 제57조

제1항 제5호에는 ‘입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액’은 관리규약으로 정해

운영토록 되어 있다.

또한 준칙은 주택법 제44조 제1항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항의 규정에 의해입주자 및 사용자가 당해 공동주택의 관리 및 사용에 관한 관리규약의 제정 또는 개정에

준거가 되는 사항을 규정한 것이다.

입주자 및 사용자는 주택법 제44조 제2항의 규정에 의해 당해 공동주택의 관리규약을 정할 때에 준칙이 정하는 바에 따라 단지별로 주거환경과 단지 특성 및 여건을 감안해 실정에 맞도록 입주자 등의 과반수 서면동의를 거쳐 주택법령 등을 위반하지 않는 범위 내에서 입주자대표회의 운영비 사용규정을 제·개정할 수 있다. <주공-2696 2008. 2. 29.>

9.[질의요지]  미분양 공동주택의 관리비예치금 부담주체는 어떻게 되는지.

[회신내용] 사업주체서 단지 내 미분양 세대 관리비예치금 부담해야

주택법시행령 제49조 제1항의 규정에 의하면 사업주체는 법 제43조 제1항의 규정에의해 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우에는 입주예정자와 관리계약을 체결해야 하며, 그 관리계약에 의해 당해 공동주택 공용부분의관리 및 운영 등에 필요한 비용을 징수할 수 있다고 정하고 있다. 따라서 미분양 된세대의 관리비예치금은 사업주체에서 부담해야 한다. <고객만족센터-575 2008. 3. 28.>

10.[질의요지]

입주자대표회의에서 입주민들에게 제대로 고지도 하지 않은 채 ‘관리외 수입의 용도및 사용절차’ 등 관리규약의 일부 내용을 변경한 후 입주민들로부터 과반수 동의를 받았는데 법적인 문제가 없는지.

[회신내용]관리규약, 주택법령 위반하지 않는 범위서 제·개정할 수 있어

주택법시행령 제57조 제1항 제17호에 ‘관리 등으로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용

절차’는 시·도지사가 정하는 관리규약준칙에 포함하도록 하고 있다.

이에 따라 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함)제23조 제1항에 ‘공동주택 관리와 관련이 있는 부녀회(어머니회) 등 자생단체의 운영기준에 관하여는 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다’고 규정돼 있다. 또 관리비 외에 공동주택의 관리로 인해 발생하는 수입은 준칙 제54조 ‘관리외 수입의 용도 및 사용절차’에

규정돼 있다.

따라서 공동주택 관리와 관련이 있는 관리로 인한 수입에 대하여 자생단체의 노력이

있다면 입주자대표회의와 자생단체가 협의, 합리적으로 사용방법을 결정해 자생단체의운영기준을 정한 후 당해 공동주택의 관리규약에서 정한 관리외 수입의 용도 및 사용

절차에 따라야 할 것이다.

또한 준칙은 주택법 제44조 제1항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항의 규정에 의해  입주자 및 사용자가 당해 공동주택의 관리 및 사용에 관한 관리규약의 제정 또는 개정에준거가 되는 사항을 규정한 것으로 입주자 및 사용자는 주택법 제44조 제2항의 규정에 의하여 당해 공동주택의 관리규약을 정할 때에 준칙이 정하는 바에 따라 단지별로 주거환경과 단지 특성 및 여건을 감안해 실정에 맞도록 입주자 등의 과반수 서면동의를 거쳐 주택법령 등을 위반하지 않는 범위 내에서 제정 또는 개정할 수 있다. <주공-1595 2008. 2. 11.>

11.[질의요지]

당 아파트는 상가와 주차장을 공동으로 사용하는 바, 입주자대표회의의 의결에 의거건축 연면적에 비례해 기준을 산출, 주차장 관리비를 부과·징수할 수 있는지. 또 상가

앞 대지 경계석 위에 입주민 안전보행을 위한 난간대 설치가 가능한지.

더불어 상가 방문객이나 입점자 차량에 대해 입주민 차량과 동일하게 당 대표회의의의결로 정한 주차관리규정에 의거해 아파트 정문에서 방문증을 교부하고, 방문증 미 부착시 경고장을 부착할 수 있는지.

[회신내용] 관리비용 부담 등은 규약에 정해야…주차장 사용료 협의 필요

주택법 제44조 제2항 및 같은 법 시행령 제57조 제1항 제18호에 ‘공동주택의 관리책임 및

비용부담’에 관해서는 관리규약으로 정해 운영할 수 있으나 귀 단지의 경우와 같이 상가건물과 공동으로 주차장을 이용할 경우 주차장 시설 관리 및 사용료에 관해서는 상가 점포주와 서로 협의해 합리적으로 운영해야 할 사항이다. <주기-19452 2007. 11. 14.>

12.[질의요지]

공동주택 명칭변경을 위해 소요되는 비용을 관리비에 포함해 부과하는 것이 가능한지.

[회신내용] 공동주택 개명비용 등을 관리비에 포함하는 것 부적절

주택법 시행령 제58조 제1항에 규정된 관리비 항목 이외의 비용을 관리비에 포함해 입주자 등에게 부과하는 것은 주택법령의 취지에 적합하지 않다. 이에 결의한 공동  주택 명칭 변경 비용을 관리비에 포함해 부과하는 것은 부적절하다.

<고객만족센터-2457 2007. 10. 23.>

13.[질의요지]

공동주택 단지 내 최상층 세대에서 전용으로 사용하는 급수용 가압펌프의 유지보수비와 전기사용료를 전체 입주 세대가 공동으로 부담할 수 있는지.

[회신내용] 공동주택의 관리책임·비용부담 등은 관리규약에 정해야

주택법 시행령 제57조 제1항 제18호는 공동주택의 관리책임 및 비용부담 등에 관해 아파트 관리규약으로 정하도록 하고 있다.

따라서 질의한 사항은 관리규약에서 정한 바에 따라야 하며, 관리규약에서 특별히 정한 바가 없다면 시·도지사가 정한 표준관리규약준칙을 참조해 입주자간에 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 관리규약을 개정해야 할 것이다. <고객만족센터-2649 2007. 10. 31.>

14.[질의요지]

아파트 10개동 중 1개동의 공용부분인 복도에 최초 해당 동 입주자의 부담으로 설치한 복도 새시를 25년 이상 경과한 후 보수 하는 경우 비용부담 주체가 누구인지와  단지 전체의 수선유지비 등으로 처리해도 무방한지.

[회신내용] 새시 설치․보수 등에 대한 관리비 사용은 관리규약에 정해야

서울특별시 공동주택 표준관리규약 제51조 제1항은 ‘관리주체가 관리비를 사용하고자 할 때에는 주택법 시행령 제51조 제1항 제2호(관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리)의 규정에 의해 입주자대표회의에서 확정한 예산에 따라 사용해야 한다’고 규정돼 있다.

따라서 새시 설치 및 보수에 수선유지비 등을 사용할 것인지에 관해서는 당해 아파트 관리규약에서 정한 규정에 따라 입주자 등이 스스로 판단해 처리해야 할 사항이다. <주기-18267 2007. 10. 25.>

15.[질의요지]

당 아파트 부녀회가 잡수입으로 적립한 알뜰시장, 임대료, 광고비 등의 금액을 아파트 대표회장의 재판비용(변호사 선임비)으로 사용한 것이 타당한지.

[회신내용] 관리로 인한 수입의 용도 및 사용절차 등은 규약에 정해야

부녀회는 주택법령에서 따로 정하는 사항이 없는 자생단체이나, 부녀회가 공동주택 관리업무에 관여하고 있는 부분이 있는 경우 공동주택 관리규약에 그 업무의 범위, 책임과

의무 등을 정할 수 있다.

부녀회(어머니회) 등 자생단체의 운영기준에 대해서는 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제23조에 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 해당 입주자대표회의 구성원의 3분의 2 이상이 선출된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의

찬성으로 의결할 수 있다고 규정돼 있다.

관리비 외에 공동주택 관리로 인해 발생한 수입의 용도 및 사용절차는 서울특별시 공동주택 표준관리규약 제54조(관리외 수입의 용도 및 사용절차)를 참고하기 바란다.

<주기-16496 2007. 10. 1.>

16.[질의요지]

아파트 입주자대표회의 회장과 부녀회장에 대해 일반관리비, 승강기검사비 등을 면제

하려고 하는데 법령상 문제는 없는지.

[회신내용] 대표회장·부녀회장에 대한 일반관리비 등 면제는 부적절

주택법 시행령 제57조 제1항 제11호에서 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차 등은 관리규약으로 정하도록 하고 있다.

관리비는 관리규약에서 사용자 부담의 원칙과 수익자 부담의 원칙에 따라 합리적인

기준을 정해 징수해야 한다.

입주자대표회장과 부녀회장의 일반관리비 등의 면제에 대해 주택법령에서 별도로 정하고 있지는 않으나 적절하지 않은 것으로 판단된다. <고객만족센터-5131 2007. 6. 25.>

17.[질의요지]

아파트 입주 전에 투입된 관리경비 부담주체는 시공사인지 아니면 재건축조합인지.

[회신내용] 입주 전 관리경비 부담은 조합과 시공사간 계약에 따라야

사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 공동주택을 직접 관리하는 경우 입주예정자와 관리계약을 체결해야 한다.

또 그 관리계약에 의해 당해 공동주택 공용부분의 관리 및 운영 등에 필요한 관리비예치금을 징수할 수 있도록 하는 주택법 시행령 제49조 제1항의 규정과 조합과 시공사간에 체결한 계약의 내용을 참고해 부담주체를 정하고 책임이 별도로 있는 경우에는 그 책임이 있는 자가 관리비를 부담하는 것이 타당할 것이다. <고객만족센터-3946 2007. 5. 11.>

18.[질의요지]

아파트 관리비 고지서에 도시가스 요금을 부과할 수 있는지.

[회신내용] 관리주체서 도시가스料 납부대행 가능…관리규약에 정해야

주택법 시행령 제58조 제3항 제3호에서 관리주체는 입주자 등이 납부하는 가스사용료를 입주자 등을 대행해 그 사용료를 받을 자에게 납부할 수 있다고 규정하고 있다.

동 시행령 제57조 제1항 제11호에서는 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차에 대해서는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으므로 질의의   내용은 관리규약으로 정해 운영해야 하는 사항이다. <고객만족센터-5014 2007. 6. 20.>

19.[질의요지]

서울시 공동주택 표준관리규약 중 공동주택 관리현황을 인터넷에 공개 하도록 의무화한 것은 다른 방법(예: 게시판 게시, 부과내역서 공지사항)이 배제되는 강제·의무사항에 해당되는지.

또 아파트 입주자대표회의 구성시 관리규약에 정해 총무이사, 기술 · 안전이사 등 구체적인 구성원 명칭을 명시해야 하는지.

[회신내용] 공동주택 관리현황은 인터넷 홈페이지 등에 공개해야

공동주택 관리현황 공개는 주택법 시행령 제56조에 인터넷 홈페이지 또는 게시판에 게시하거나 입주자 등에게 개별 통지하도록 규정되어 있다.

서울시 공동주택 표준관리규약에 ‘입주자대표회의 임원 중 이사에 대하여 총무이사, 기술 · 안전이사’ 등으로 구분한 것은 관리규약 제․개정 시 참조하도록 예시한 것이다. <주기-11237 2007. 7. 4.>

20.[질의요지]

아파트 관리규약에 입주자대표회의 운영비를 정해 지급하고 있으나 회장 판공비에 대해 정하고 있지 않은데, 입주자대표회의에서 회장에게 매월 30만원의 판공비를 지급하기로 의결한 경우 관리주체는 이를 따라야 하는지.

[회신내용] 규약에 정하지 않고 입대의 의결로 판공비 지급 불가

주택법 시행령 제57조 제1항 제5호에서 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 규정하고 있다.

입주자대표회의 회장에게 판공비를 지급하고자 하는 경우에는 관리규약에서 정해야 하며, 관리규약에서 정하지 않고 입주자대표회의에서 결의해 회장에게 판공비를 지급할 수 없다. <고객만족센터-3166 2007. 4. 16.>

21.[질의요지]

당 아파트는 89세대의 소규모 단지로 법규와 아파트 관리규약에 의해 입주자대표회의에서 결의해 6년 전에 책정된 대표회의 판공비(운영비)를 금년도에 현실 반영이라는 측면에서 일정액을 인상하였으나 주민총회에서 의결이 없었다는 이유로 일부 이견이 있는데 대표회의 의결만으로 집행할 수 있는지.

[회신내용] 입대의 운영비 지급 여부 및 금액 등은 관리규약에 따라야

서울시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라 함) 제28조 제1항에 ‘입주자대표회의는 그 업무수행에 필요한 입주자대표회의 운영비의 지급여부 및 그 금액을 입주자대표

회의 운영비 사용규정으로 정할 수 있다’라고 규정되어 있다.

또한 주택법 제44조 제2항에 입주자 및 사용자는 제1항의 규정에 의한 관리규약을  참조해 입주자대표회의 운영비의 지급 여부 및 그 금액과 위·수탁 관리계약에 관한 사항 등에 관하여 관리규약으로 정하도록 되어 있으므로 입주자대표회의 판공비 및 관리직원 급여 인상 등은 귀 단지의 관리규약 및 위·수탁 관리계약에서 정한 규정에 따라야 할 사항이다. <주기-10400 2007. 6. 20.>

22.[질의요지]

공동주택의 주차장 부지구입을 입주자대표회의 의결로 결정할 수 있는지와 부지구입을반대하는 입주민의 의견을 무시한 채 입주자대표회의에서 토지를 매입한 후 관리비에 포함해 그 대금을 부과할 수 있는지.

[회신내용] 주차장 부지 매입시 민법 등 고려…비용은 소유자 부담

주택법령은 공동주택의 주차장 부지 구입시 입주자대표회의 의결로 가능한지 여부 등에

대해 규정하고 있지 않다. 또한 소유권을 취득할 자의 동의 없이 타인이 임의로 부지를 구입하고 그 대금을 청구할 수 있는지 여부 등에 대해서는 민법, 부동산등기법 등 관련 법률의 규정에 따라야 할 것이다. 다만 주차장 부지구입은 재산을 증식시키는 것

이므로 주택 소유자가 부담해야 할 것이다.

따라서 관리비에 고지하여 세입자 등에게 부담케 할 수는 없다. <고객만족센터-2883 2007. 4. 5.>

23.[질의요지]

아파트 내 무인경비시스템(자동문 설치, 디지털 인터폰 설치 및 전환, CCTV 카메라 보완 등) 설치비용의 부담주체는 누구인지.

[회신내용] 무인경비시스템 추가 설치비용은 주택 소유자가 부담

무인경비시스템은 당해 공동주택의 재산상 가치를 향상시키고 공동주택의 주요 시설이 추가되는 것이므로 주택법 제51조 제1항의 장기수선충당금에 준해 당해 주택의 소유자가

부담해야 할 것이다. <고객만족센터-2646 2007. 3. 28.>

24.[질의요지]

당 아파트(14개동)는 현재 재건축이 3개 조합으로 구성되어 1차 조합(3～8동)은 재건축이 미시행중이고, 2～3차 조합(9～17동)은 지난 3월 15일부터 5월 20일까지 이주계획에 따라 이주를 하고 있다. 이에 5월 20일까지는 공동관리비를 관련 근거에 의거 분양면적에 따라 전 세대에 부과하는데 만약 이주계획 일자(5월 20일)까지 이주하지 못한 세대가 부담하는 공동관리비를, 이주 못한 세대가 부담하는지, 아니면 이주가 종료될 때까지 관리규약에 의거 전 세대가 부담하는지.

[회신내용] 재건축 이주시 관리비 부과는 입대의, 조합 합의 등에 따라야

주택법 제32조 제1항에 ‘다수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해   주택조합을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 주택조합을 해산하고자 할 때에도 또한 같다’라고 규정되어 있다.

따라서 재건축으로 인한 이주세대 공동관리비 부과에 대한 구체적인 사항은 공동주택의 입주자대표회의(입주자 등 포함)와 재건축조합간의 합의나 조합규약 등에 의해 종합적으로 판단해야 할 사항이다. <주기-0704110038>

25.[질의요지]

사용자가 관리비를 납부하지 않은 경우 최종적인 납부의무자를 관리규약에 정하지  않았다면 납부의무자는 사용자와 입주자 중 누구인지.

[회신내용] 아파트 관리비는 ‘사용자 부담의 원칙’에 따라 징수해야

주택법 제45조에서 공동주택의 입주자 및 사용자는 당해 공동주택의 유지관리를 위해 필요한 관리비를 관리주체에 납부하도록 되어 있고, 관리비는 사용자 부담의 원칙에 따라 징수해야 할 것이므로 사용자가 관리비를 납부하지 않는다고 하여 소유자에게 부과할 수는 없다.

같은 법 시행령 제57조 제1항 제12호에서 관리비 등을 납부하지 않은 자에 대한 조치 및 가산금의 부과에 대해서는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 관리규약의 내용에 따라 조치할 수 있으며, 관리비를 계속해 납부하지 않을 경우에는 민사관계 절차에 따라 징수해야 할 것이다. <고객만족센터-2166 2007. 3. 13.>

26.[질의요지]

아파트 단지 내에 설치된 피트니스센터의 운영비용을 세대당 동일하게 부과할 수   있는지와 관리비에 포함해 징수할 수 있는지.

[회신내용] 시설 운영비의 세대별 부담액 산정 등은 관리규약에 정해야

주택법 시행령 제57조 제1항 제11호에서 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차 등은 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으며, 주택법 시행령 제51조 제1항 제3호에서 대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 단지 안의 시설에 대한 유지 및 운영기준을 의결하도록 규정하고 있는 바, 입주자간 협의해 관리규약 및

운영기준 등으로 정해 부과할 수 있을 것이다.

공동주택의 관리비는 주택법 제45조 및 동법 시행령 제58조의 규정에 적합하게 부과해야 하는 바, 관리규약 및 운영규정 등으로 입주자 등이 따로 정한 운영비 등은 관리비와 구분 징수하는 것이 타당하다. 하지만 납부자가 찬성할 경우 관리규약 등으로 정해 관리비에 포함해 징수할 수 있다. <고객만족센터-1347 2007. 2. 15.>

27.[질의요지]

공동주택 1층 거주자에게 승강기 전기료를 부과하지 않으면서 승강기 유지비를 부과·징수할 수 있는지와 승강기 정기검사수수료를 부과·징수할 수 있는지.

[회신내용] 승강기 유지비, 자본적 지출일 경우 소유주가 부담해야

공동주택의 승강기는 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 제15조에 의한 의무설치 시설로서

주택 단지 전체 입주자의 공용재산에 해당한다.

주택법시행령 제51조 제1항 제3호에 의하면 승강기 등의 유지 및 운영기준을 정하여 운영할 수 있도록 규정하고 있으므로 승강기를 사용하지 않는 저층세대의 경우 승강기 전기료 등 사용에 관한 비용은 관리규약이나 승강기 등의 유지 및 운영기준으로 정해

면제 등을 할 수 있을 것이다.

귀 질의상의 승강기 유지비, 정기검사수수료가 당해 공동주택의 내구성 등 주택의 가치보전을 수반하는 자본적 지출에 해당하는 비용인 경우에는 소유자가 부담해야 한다. <고객만족센터-662 2007. 1. 23.>

28.[질의요지]

공동주택에서 주차장 운영 관련 비용을 징수할 수 있는지. 징수할 수 있다면 관리비에 포함해 부과할 수 있는지.

[회신내용] 주차장 운영비용 등은 관리비와 구분 징수가 타당

주택법 제44조 제2항에서 입주자는 공동주거생활의 질서유지 및 공동주택의 관리를 위하여 관리규약을 정하도록 하고 있으며, 주택법시행령 제51조 제1항 제3호에 의하면 주차장 등의 유지 및 운영기준을 정해 운영할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 관리규약 및 주차장 유지 및 운영기준은 입주자간에 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이므로 당해 규정으로 주차장 운영비용 등을 정해 운영할 수 있을 것이다.

공동주택의 관리비는 주택법 제45조 및 동법 시행령 제58조의 규정에 적합하게 부과해야 하는 바 입주자 등이 주차장 운영규정 등으로 정한 비용은 관리비와 구분해 징수하는 것이 타당할 것이다.

다만, 납부자가 찬성하는 경우에는 입주자 등이 협의해 관리규약 등에 명시해 운영할 수 있을 것이다. <고객만족센터-519 2007. 1. 19.>

29.[질의요지]

가. 사업주체 초기 관리기간중 사업주체가 위탁관리업체와 관리계약을 체결한 경우        위탁관리기간은 어떻게 되는지와 입주자대표회의 구성 후 동 위탁관리업체가 새로

선정된 관리업체의 업무를 방해할 수 있는지.

나. 관리규약상 9명으로 입주자대표회의를 구성하도록 하고 있으나, 9명으로 하는        경우 동별 세대수에 비례하지 않아 15명으로 입주자대표회의를 구성하였을 경우       당해 입주자대표회의를 해산해야 하는지 및 관리규약의 개정절차는 무엇인지.

[회신내용] 초기 위탁관리기간, 입대의서 업체 선정하기 전까지로 한정

가. 주택법 제43조 제1항에 의하면 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지       당해 공동주택을 직접 관리하도록 되어 있고, 입주예정자의 과반수가 입주한 때       에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 한다.

같은 법 같은 조 제3항에서 입주자는 그 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날       부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정       (주택관리업자에 의한 관리방법을 선택하는 경우에는 그 주택관리업자의 선정을       포함)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록

되어 있다.

따라서 사업주체 초기 관리기간중 위탁관리계약을 체결한 경우 그 위탁관리기간은       입주자가 주택관리업자를 새로 선정하는 때까지 한정되는 것이며, 이 경우 전 관리       업자는 대표회의가 선정한 주택관리업자에게 관리권을 인계해야 한다. 또한 사업주체

초기 관리기간중에 체결한 위탁관리업체는 입주자대표회의가 선정한 관리업체의

업무방해행위를 할 수 없다.

나. 같은 법 시행령 제50조 제1항에 의하면 입주자대표회의는 동별 세대수에 비례해       선출된 대표자로 구성하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제57조 제1항

제2호 및 제3호에서는 입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임,       동별 대표자의 선임 · 해임 및 임기에 대해서는 관리규약으로 정하여 운영하도록       규정하고 있으므로 입주자대표회의의 구성 등에 대해서는 관리규약에서 정하는        내용에 따라야 한다.

당해 공동주택의 관리규약이 주택법령에 적합하지 않은 경우에는 같은 법 시행령 제57조       제2항 및 제52조 제1항의 규정에 따라 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의       1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 따라 개정할 수       있다. <고객만족센터-82 2007. 1. 4.>

30.[질의요지]

가) 현재 사업주체인 대한주택공사가 관리업체와 계약을 체결하여 관리하고 있으며,       입주자대표회의 구성 후 입주자대표회의가 사업주체 초기관리시 선정한 관리업체를       관리업체로 선정하는 경우 주택법시행령 제52조 제4항의 규정에 따른 계약기간이       만료된 주택관리업자를 다시 선정하는 경우로 볼 수 있는지.

나) 주택관리업자 선정은 관리규약에서 정하고 있는 공개경쟁입찰방법에 따라야 하는지.

[회신내용] 대표회의 구성 후 입주민 동의 받아 관리방법 결정해야

가) 주택법 제43조 제1항에 의하면 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지       당해 공동주택을 직접 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자       에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 관리할 것을 요구해야 한다.

같은 법 같은 조 제3항에서 입주자는 그 요구를 받은 때에는 요구를 받은 날부터       3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택       관리업자에 의한 관리방법을 선택하는 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함)       하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 되어        있다.

따라서 사업주체 관리기간 중에 체결한 계약에 대해서는 사업주체의 관리기간 내       에만 한정되며, 입주자대표회의가 구성된 후에는 같은 법 시행령 규정에 따라 입주자       대표회의또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수 서면동의로       공동주택 관리방법을 결정해야 한다.

나) 주택관리업자를 선정하고자 하는 경우에는 같은 법 시행령 제57조 제1항 제8호

에서 위·수탁관리계약에 관한 사항은 관리규약에서 정하도록 되어 있으므로 이에       따라 선정해야 한다. <고객만족센터-4184 2006. 12. 21.>

[유지관리]

1.[질의요지]

아파트(자치관리 및 위탁관리)에서 재건축 등으로 인해 관리업무를 종료하고자 하는데 관리업무 종료시점에 대하여 주택법 등에 특별히 명시되어 있는지. 또 장기수선충당금 정산(반환)을 당아파트 관리규약 제52조 제5항에 의거 정산하고자 하는데 장기수선

충당금 정산시점에 관해 주택법 등에 특별히 명시된 사항이 있는지.

[회신내용] 재건축시 관리업무 종료시 장충금 정산 등은 규약에 정해야

재건축으로 인한 관리주체의 업무 종료시점과 관련해 주택법령에 특별히 규정하고 있지 않으므로 구체적인 사항은 당해 공동주택의 입주자대표회의(입주자 등 포함)와 재건축

조합간의 합의나 귀 단지 관리규약 등에 의해 판단해야 할 사항이다.

또한 장기수선충당금에 대해서는 주택법 제51조 제1항의 ‘관리주체는 장기수선계획에 의해 공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로부터 징수해 적립해야 한다’와 같은법시행령 제66조 제2항에 ‘장기수선충당금의사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정한다.’라고 규정되어 있으므로 귀 단지 관리규약에서 정한 규정에 따라 처리해야 할 사항이다. <주공-8972 2008. 6. 26.>

2.[질의요지] 주차장은 부대시설로 공용부분…입주자 등이 공용으로 사용해야

당 아파트 12동 앞 주차장이 13동 앞 주차장보다 약간 넓다(단, 12, 13동은 동일 평수이며 대지지분도 같다). 따라서 13동 입주자 등이 12동 앞 주차장을 이용하고자 하는데 12동에서 이를 거부하고 있어 양 동간에 분쟁이 발생했다. 동일 번지인 양 동 앞 주차장을 입주자 등이 공용으로 사용할 수 있는지.

[회신내용]

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 ‘준칙’이라 함) 제4조 제2항과 제3항에 전유부분과 공용부분의 범위를 규정하고 있으며 주차장은 부대시설로 공용부분의 범위로 규정

하고 있다.

따라서 공용부분은 단위세대당 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 전유부분과

달리 당해 공동주택의 입주자 등이 공용으로 사용해야 할 부분이다. 이로 인한 분쟁이지속될 경우에는 해당 구에 설치돼 있는 공동주택 관리 분쟁조정위원회의 도움을 받기

바란다. <주공-9788 2008. 7. 10.>

3.[질의요지] 장충금, 공용부분 시설물 교체 등에 사용…절차는 규약 따라야

주택법 제51조(장기수선충당금의 적립)의 제정 목적이 공동주택 공용부분의 수선 보수를 위해 제정된 것으로 알고 있는데 중앙집중식 난방을 개별난방으로 전환공사를 하면서 대다수 입주민들의 저항에도 불구하고 세대 내 개인 설치공사에 사용해도 되는지.

[회신내용]

장기수선계획의 수립은 주택법 제47조 제1항에 ‘공동주택을 건설·공급하는 사업주체

또는 리모델링을 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 의해 당해 공동주택의 공용부분에대한 장기수선계획을 같은 법 시행규칙 제26조 제1항의 별표5의 기준(장기수선계획의 수립기준: 같은 법 시행규칙 제26조 제1항 및 제30조 관련)에 따라 수립한다’고 규정되어 있다.

장기수선충당금의 적립은 같은 법 제51조 제1항에 ‘관리주체는 장기수선계획에 의해공동주택의 주요시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 당해 주택의 소유자로

부터 징수해 적립해야 한다’고 돼 있고, 같은 법 시행규칙 제30조에 ‘공동주택의 주요시설의 범위, 교체·보수시기 및 방법 등에 관한 사항은 별표5에 의한다’고 규정돼 있다.

또 장기수선충당금의 사용은 같은법 시행령 제66조 제2항에 ‘장기수선충당금의 사용은장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정한다’고 규정돼 있다.

따라서 장기수선충당금의 사용은 주택법 시행규칙 별표5의 장기수선계획의 수립기준에 따른 장기수선계획에 의거 공용부분의 시설물에 대한 교체 및 보수에 대해 사용이 가능하며, 그 사용절차는 귀 단지 관리규약에서 정한 규정에 따라야 할 사항이다.

<주공-9789 2008. 7. 10.>

4.[질의요지]

공동주택 노후 급수배관 및 소방배관 교체공사와 장기수선충당금 사용시에 어느 정도의 입주자 동의를 받아야 가능한지.

[회신내용] 단지 내 부대시설 등 파손 · 철거시 입주자 2/3 이상 동의 필요

공동주택 노후 급수배관 및 소방배관 교체공사는 주택법시행령 제47조 제1항 별표3에서정한 규정에 의해 관할 지방자치단체장의 행위허가를 받아야 할 사항으로 보여진다.

공동주택 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 파손 · 철거시에는 전체 입주자 3분의 2

이상의 동의를 얻어야 함.

또한 주택법 시행령 제66조 제2항의 규정에 의하면 ‘장기수선충당금의 사용은 장기

수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정한다’고 규정돼 있다.

따라서 장기수선충당금 사용시에는 관련 공사계획을 장기수선계획에 반영해 당해 관리규약에서 정한 절차와 방법으로 장기수선충당금을 집행해야 하며, 보다 구체적인 사항에 대해서는 해당 지자체와 협의해야 한다. <고객만족센터-657 2008. 3. 31.>

5.[질의요지]

주택법에 의한 하자보수 보증금 예치대상에 공동주택의 부대시설 및 복리시설(상가 등)의 포함 여부 및 공동주택 사용검사권자가 상가 등에 대한 하자보수 보증금의 예치를 요구할 수 있는지.

[회신내용] 공동주택 내 일반 상가는 하자보수보증금 예치대상 아니다

주택법 제43조 제1항의 규정에 ‘대통령령이 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을포함하되 복리시설 중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 당해 공동주택을 직접 관리해야 하며...(이하 생략)’로

정하고 있다.

또 같은 법 제46조 제1항에서는 사업주체 (건축법 제11조의 규정에 의해 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조 제2항 제2호의 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관해민법 제667조 내지 제671조의 규정을 준용하도록 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제9조의 규정에도 불구하고 공동주택 사용검사일 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 담보책임기간 안에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등 대통령령이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수해야 한다고 규정하고 있다.

따라서 공동주택의 부대시설 및 복리시설 등은 하자보수 보증금 예치대상에 포함되나, 복리시설 중 일반에게 분양되는 복리시설(상가 등)은 하자보수 보증금 예치대상에 포함되지 않으므로 일반에게 분양된 상가에 대해서는 하자보수보증금을 예치하지 않아도 무방할 것이다. <고객만족센터-204 2008. 1. 11.>

6.[질의요지]

공동주택 리모델링 주택조합 결성을 위한 리모델링 추진위원회의 판단 착오로 리모델링

추진동의서를 제출한 경우 반환요청이 가능한지. 또 공동주택 단지 9개동 중에서 2~3개 동을 제외하고도 리모델링이 가능한지와 리모델링 조합설립 인가 및 리모델링공사 행위허가를 받은 경우에는 리모델링 주택조합의 매도청구에 따라 아무런 대안도 없이 주택을 매도해야 하는지.

[회신내용] 리모델링 시 각 동 구분소유자 동의 필요…일부 동 제외 가능

주택법 시행령 제37조 제1항 제1호의 규정에 의해 리모델링 주택조합을 설립해 주택단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택 단지 전체 및 각 동의 구분소유자와의결권의 각 3분의 2 이상의 결의가 있어야 하며, 이 경우 리모델링 추진동의서는   리모델링조합규약에 의거 창립총회를 개최하기 전까지는 리모델링 추진동의서의 반환요청이 가능할 것이다.

리모델링 주택조합 설립 후 관할 시장·군수·구청장에게 리모델링 행위허가를 받기 위해서는 주택법시행령 제47조 제4항의 규정에 의해 주택 단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 주택 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 또 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻어야 한다고 정하고 있으므로 일부 동을 제외하고도 리모델링을 할 수 있다.

행위허가를 받은 리모델링 주택조합은 그 리모델링에 찬성하지 않는 자의 주택 및 토지에

대하여 매도청구를 할 수 있을 것이나 그 절차는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제48조의 규정에 의거 실시해야 하며, 리모델링에 찬성하지 않는 자는 구분소유권 및 대지소유권을 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있다. <고객만족센터-264 2008. 1. 15.>

7.[질의요지]

공동주택 단지 내 조경목 식재 및 보완공사시 공사비를 장기수선충당금 등으로 지출할 수 있는지.

[회신내용] 아파트 단지 내 조경목 식재 등에 장충금 등 지출 가능

공동주택 단지 내 조경목 식재 등은 공동주택의 공용부분을 효율적으로 활용하고 재산

가치를 증가시키기 위한 것으로 보여지므로 조경목 식재 등에 대한 비용은 소유자가

부담하는 장기수선충당금이나 특별수선충당금으로 지출하는 것이 바람직하다. <고객만족

센터-2963 2007. 11. 9.>

8.[질의요지]

입주한지 10년이 경과한 아파트로서 건설공제조합에서 수령한 하자보수보증금을 현재

까지 보관하고 있는 바, 이를 수선유지비로 사용하고자 할 경우 처리방법은 어떻게  되는지.

[회신내용] 하자보수보증금, 법령서 정한 하자보수 위해 사용해야

주택법령은 하자보수보증금을 수선유지비(또는 수선충당금)로 사용할 수 있는 절차(입주자의 동의기준 등)를 규정하고 있지 않다.

주택법 제46조에서 사업주체는 공동주택의 사용검사일 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보책임기간 안에 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록 규정하고 있다.

하자보수에 필요한 하자보수보증금을 예치하도록 하고 있으므로 하자보수보증금은 주택법령에서 정하고 있는 하자보수를 위한 용도로 사용해야 한다.

9.[질의요지]

아파트 입주자 등의 동의로 장기수선계획을 조정하고 소유자와 임차인 구분없이 서면동의를 구해 장기수선충당금으로 통합경비실 축조·CCTV 추가 설치·주차차단기 설치 등의 공사를 추진할 수 있는지.

[회신내용] 단지 내 시설물 신축 등에 장충금 사용은 적절치 않아

장기수선계획은 공동주택의 공용부분을 효율적으로 관리해 사용수명을 연장하고 재산가치를 유지하기 위한 것으로 주택법 시행규칙 제26조 제1항 별표5에서 장기수선계획 수립기준을 정하고 있다.

관리주체는 동 기준을 참조해 주택법 제55조 및 동법 시행규칙 제32조의 규정에 의해당해 단지의 특성에 적합하게 장기수선계획을 3년마다 적정하게 조정해야 하는 것으로,장기수선계획의 목적 및 취지에 적합하지 않은 시설물의 신축 등에 장기수선충당금을사용하는 것은 적절하지 않다.  주택법시행령 제47조 제1항 별표 3 행위허가기준에 의하면 부대시설 및 입주자 공유의 복리시설을 신축·증축하고자 하는 경우에는 전체 입주자당해 공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 3분의 2 이상의 동의를 얻도록 정하고 있다. <고객만족센터-3940 2007. 5. 11.>

10.[질의요지]

아파트 관리규약에 입주자대표회의 구성원이 고의 또는 중과실로 인해 입주자 등에게손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있는 바, 대표회의가조경하자 완료 확인서를 발부해 하자보수를 받지 못했고, 운영비를 장부에 기재하지

않은 채 나눠가진 사건 등에 대해 손해배상을 청구할 수 있는지.

[회신내용] 관리 관련 부정 이익 취득시 벌금 등 부과…손배 청구는 상담 필요

주택법 제43조 제9항에서 공동주택의 입주자 · 사용자 · 관리주체 · 입주자대표회의는공동주택의 관리와 관련해 부정하게 재물 또는 재산상의 이익을 취득하거나 공여해서는 안된다고 규정하고 있다. 또 이를 위반한 경우에는 같은 법 제98조의 규정에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있다.

관리규약은 입주자간에 서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 정하는 것이다. 따라서 관리규약에 의거 손해배상을 청구할 수 있는지에 대해서는 대한법률구조공단

(132) 등 법률 전문가에게 문의하기 바란다.<고객만족센터-3927 2007. 5. 11.>

11.[질의요지]

하자담보 책임기간 내에 수목이 고사하여 다시 식재한 경우 하자담보 책임기간 기산점은 사용검사일인지 아니면 다시 식재한 날인지.

[회신내용] 하자담보 책임기간 보수공사와 무관…사용검사일부터 산정

주택법 제46조 제1항은 사업주체는 공동주택의 사용검사일(주택 단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 그 임시사용승인일을 말한다) 또는 건축법 제18조의 규정에 의한 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령이 정하는 담보 책임기간 안에 하자가 발생한 때에는 공동주택의 입주자 등이 정하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하도록

규정하고 있다. 따라서 하자보수 공사와 무관하게 사용검사일부터 담보 책임기간을 산정하는 것이다. <고객만족센터-3987 2007. 5. 14.>

12.[질의요지]

1) 장기수선충당금으로 경비초소CCTV를 설치할 수 있는지.

2) 경비초소를 폐쇄 및 신축하는 경우 누구의 동의를 받아야 하는지.

3) CCTV 설치공사를 하는 경우 주민동의 기준은 어떻게 되는지.

4) CCTV 설치비용을 세입자에게 부과할 수 있는지.

[회신내용] 장충금, 장기수선계획에 포함되지 않은 공사에 사용불가

1) 주택법 시행령 제66조의 규정에 의하면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에      의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있다.

따라서 장기수선충당금은 관리규약에서 정하는 바에 따라 장기수선계획에 의하여      사용해야 하므로 장기수선계획에 포함되지 아니한 경우에 대해서는 장기수선충당금을

사용할 수 없다.

2) 주택법 시행령 제47조 제1항 별표3 행위허가기준에 의하면 부대시설 및 입주자      공유의 복리시설을 용도폐지하거나 신축하고자 하는 경우에는 전체 입주자(당해       공동주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속) 3분의 2 이상의      동의를 얻도록 정하고 있다.

3) 주택법시행령 제57조 제1항 제16호에 의하면 각종 공사 및 용역의 발주와 물품

구입의 절차에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 규정하고 있으므로 입주자간에      서로가 협의해 당해 주택 단지 특성에 적합하게 관리규약으로 정해 운영해야       하는 사항이다.

4) 공동주택의 내구성 등 주택의 가치보전을 수반하는 자본적 지출에 해당하는 비용인

경우에는 소유자가 부담해야 하며, 입주자 등의 주거생활 편익을 위해 제공되는

비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용인 경우에는 사용자가 부담해야 할 것이므로       질의의 비용은 소유자가 부담해야 하는 사항이다. <고객만족센터-3943 2007. 5. 11.>

13.[질의요지]

장기수선충당금에 편입된 관리 관련수입금이나, 수선주기가 도래한 시설물을 다른 비용으로 보수해 남은 장기수선충당금을 주민 숙원사업에 사용할 수 있는지. 또 장기수선충당금의 사용방법이 잘못된 경우에도 벌칙이 적용되는지.

[회신내용] 장충금, 장기수선계획 의해 사용…주요시설 미보수시 ‘과태료’

주택법 시행령 제66조의 규정에 의하면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있으므로, 장기수선충당금은 관리규약에서 정하는 바에 따라 장기수선계획에 의해 사용해야 하므로 장기수선계획에 포함되지 않은 경우는 장기수선충당금을 사용할 수 없다.

주택법 제47조 제2항에서 입주자대표회의 및 관리주체는 장기수선계획을 주택법령에서 정하는 수립기준에 적합하도록 장기수선계획을 3년마다 적정하게 조정하고 이에 의해 주요시설을 교체하거나 보수해야 한다.

이를 위반해 주요시설을 교체하거나 보수하지 않은 입주자대표회의를 대표하는 자는 같은 법 제101조의 규정에 의해 1천만원 이하의 과태료에 처하도록 규정하고 있으므로 질의의 경우가 이에 해당하는지는 구체적인 자료 등을 가지고 과태료 등의 처분권자인 관할 자치단체장에게 문의해야 한다.<고객만족센터-3560 2007. 4. 30.>

14.[질의요지]

아파트 재건축 사업으로 입주민 과반수가 이주하여 동별 대표자를 다시 선출할 수 없는

경우 기존 동대표가 자격을 계속 유지할 수 있는지. 이주가 완료되어 업무가 종료되는 경우 잉여자산의 처리방법은 무엇인지.

[회신내용] 재건축으로 이주시 동대표 임기·잉여자산 처리 등 협의해야

입주자대표회의의 구성·운영과 그 구성원의 의무 및 책임, 동별 대표자의 선임·해임 및 임기와 관리 등으로 발생한 수입의 용도 및 사용절차에 대해서는 관리규약으로 정해 운영하도록 주택법 시행령 제57조 제1항 제2호, 제3호 및 제17호에서 규정하고 있는 바, 재건축사업으로 입주민 대다수가 이주한 경우 동별 대표자 임기 및 잉여자산의 처리방법 등 관리업무 전반에 대해서는 입주자 등이 협의해 처리해야 한다. <고객만족센터-3245 2007. 4. 18.>

15.[질의요지]

저층(5층, 승강기 없음)과 고층(승강기 설치)이 혼재된 공동주택에서 장기수선충당금으로 승강기 개선공사를 할 때 고층과 저층을 별도로 구분해야 하는지.

[회신내용]  승강기 유지비 등 세대별 부담액 산정은 규약에 정해야

주택법 시행령 제66조의 규정에 의하면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있다. 같은 법 제44조 및 같은 법 시행령 제57조의 규정에 의하여 승강기 유지비 등 관리비의 세대별 부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있으니 자세한 사항은 공동주택 관리에 관한 감독권한이 있는 지자체에 문의하기 바란다. <고객만족센터-3191 2007. 4. 16.>

16.[질의요지]

아파트에 대한 임시사용승인(2006년 4월 3일)을 받고 2006년 8월 30일에 사용검사를받았을 경우 장기수선충당금의 적립기준일은 어떤 날짜를 기준으로 삼아야 하는지.

[회신내용] 장기수선충당금, 사용검사일에서 1년 경과한 달부터 적립해야

주택법 시행령 제66조 제3항에서 장기수선충당금은 당해 공동주택의 사용검사일(단지 내공동주택의 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인을 말한다)부터1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하도록 하고 있으므로, 단지 내 공동주택의전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일부터 1년이 경과한 날부터 적립해야 한다. <고객만족센터-3239 2007. 4. 18.>

17.[질의요지]

당 아파트(중앙집중난방)는 서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 “준칙”이라 함)에의거해 공동주택 관리규약을 운영하고 있다.

본인이 살고 있는 아파트에 입주자가 관리하는 밸브 이전의 난방배관의 연결부분이 빠져나가 많은 난방수가 아파트 내부로 쏟아져 들어와 피해를 입었다.

준칙 제1장 총칙 제4조(관리대상과 전유부분 및 공용부분) 제2항과 제3항에 전유부분의

범위와 공용부분의 범위를 별표2와 별표3으로 정해 놓고 있는데 중앙집중난방의 배관에서 어느 부분을 경계로 하여 공용부분과 전유부분을 나누어야 하는지

[회신내용] 중앙집중난방의 경우 계량기 기준으로 전유·공용부분 구분

서울특별시 공동주택 표준관리규약 제4조 제2항 별표2 구분4에 ‘세대별 전기·수도·가스·급탕 및 난방(중앙집중난방 방식의 경우)의 배관·배선 등은 계량기 후의 배관 및 배선이 전용부분’이라고 규정되어 있다.

따라서 중앙집중난방 방식의 경우 공용 및 전유부분은 계량기를 기준으로 전(前)은 공용부분이고, 후(後)는 전유부분으로 구분되며 귀하 세대의 경우 배관 및 설비전문가에게 자문을 구해 위 규정에 적합한지 판단해야 할 것이다. <주기-7090 2007. 4. 30.>

18.[질의요지]

아파트 장기수선충당금을 리모델링비용으로 사용(대여)할 수 있는지.

[회신내용] 장기수선충당금, 적정한 절차 따라 리모델링 비용으로 사용 가능

주택법 시행령 제66조의 규정에 의하면 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되, 그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 규정하고 있다.

장기수선충당금은 공동주택의 공용부분을 효율적으로 관리해 사용수명을 연장하고 재산가치를 유지하기 위해 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요부분을 교체하거나 보수하기 위한 비용이다.

주택법 제2조 제13호에 의한 공동주택 리모델링은 건축물의 노화 억제 또는 기능 향상 등을 위해 대수선 또는 20년이 경과된 공동주택을 각 세대 주거전용면적의 10분의 3 이내에서 증축하는 것이므로 리모델링을 포함해 장기수선계획을 조정할 수 있다.

아울러, 주택법 시행규칙 제32조의 규정에 의하면 장기수선계획 조정시 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의 의결을 거쳐야 하며, 장기수선계획을 3년이 경과하기 전에 조정하기 위해서는 입주자 과반수의 서면동의를 받아야 한다.

따라서 적정한 절차에 따라 장기수선계획과 관리규약으로 정한 경우에는 장기수선  충당금을 리모델링비용으로 사용할 수 있을 것이다. <고객만족센터-2350 2007. 3. 19.>

19.[질의요지]

저층과 고층이 혼재된 아파트에서 장기수선충당금을 장기수선계획에 의하지 않고 평당 300원씩 동일하게 부과하던 중 고층과 저층의 비용이 달라 형평성 문제가 제기되고 있는데, 비용 문제를 해소할 수 있는 방법이 있는지.

[회신내용] 장기수선충당금 산정방법은 장기수선계획에 따라야

주택법 제51조 및 같은 법 시행령 제66조의 규정에 의하면 장기수선충당금의 요율은 당해 공동주택 공용부분의 내구연한 등을 감안해 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정해야 한다. 세대별 장기수선충당금 산정방법은 같은 법 시행규칙 제30조 관련 별표 5에서 정하는 방법에 의해 세대당 공급면적에 비례해 산정해야 하므로 질의의 비용부담 방법에 대해서는 당해 공동주택의 장기수선계획 및 관리규약에 의거 합리적으로 정해 운영해야 한다. <고객만족센터-2012 2007. 3. 8.>

20.[질의요지]

입주자대표회의가 하자판정을 의뢰하고 그 비용을 장기수선충당금으로 지불할 수   있는지.

[회신내용] 장충금, 입주민 동의 얻어 하자판정비용 등에 사용 가능

주택법 시행령 제66조 제2항에 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 관리규약으로 정한다고 규정돼 있다. 다만, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 하자판정비용 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있다고 규정하고 있다.

따라서 입주자 과반수의 동의를 얻은 경우에는 장기수선충당금을 하자분쟁과 관련한 하자판정 및 하자판정비용의 청구에 소요되는 비용으로 사용할 수 있을 것이다. <고객만족센터-1160 2007. 2. 8.>

21.[질의요지]

아파트 주차관리규정안을 정해 15인승 초과 및 1.5톤 초과 화물차에 대해 밤샘주차를 못하도록 단속할 수 있는지.

[회신내용] 주차장 운영기준 등에 정해 단지 내 주차제한 가능

주택법시행령 제57조 제2항 및 제52조 제1항에서 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고, 입주자 등의 과반수가 서면동의하는 방법에 의하여 관리규약을 변경할 수 있도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제51조 제1항 제3호에서

입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 주차장의 유지 및 운영기준을 의결하도록 규정하고 있으므로 당해 공동주택의 관리규약 및 주차장운영기준으로 정해 운영할 수 있다. <고객만족센터-1074 2007. 2. 6.>

22.[질의요지]

주택법 시행규칙 별표5의 장기수선계획 수립기준 중 수선주기를 아파트 자체적으로 변경(외벽 페인트칠의 수선주기를 5년에서 7년으로 변경)할 수 있는지.

[회신내용] 장기수선계획, 3년 이전에도 입주민 동의로 변경 가능

주택법 제47조 제2항 및 같은 법 시행규칙 제26조 제2항에서 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있도록 하고 있다.

수선주기가 아파트 실정에 맞지 않은 경우 자체 실정에 맞게 수선주기를 조정할 수 있다. <고객만족센터-722 2007. 1. 25.>

23.[질의요지]

아파트 발코니는 주택법상 전유부분인지와 발코니 벽 및 천장에서 문제가 발생할 경우 보수책임은 누구에게 있는지.

[회신내용] 공동주택의 관리책임 · 비용부담 등은 관리규약에 정해야

주택법령은 전유부분에 대해 정하고 있지 않으나 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률제2조 제3호의 규정에 의하면 구분소유권 목적인 건물부분은 전유부분으로 규정하고있으므로 당해 세대에 설치된 발코니는 전유부분으로 봐야 할 것이다.

공동주택의 관리책임 및 비용부담에 대해서는 관리규약으로 정하도록 주택법 시행령제57조 제1항 제18호에서 규정하고 있으므로 입주자간에 서로가 협의해 위 아파트의 단지 특성에 적합하게 관리규약으로 정해 운영해야 하는 사항이다.

따라서 질의의 보수책임에 대해서는 당해 공동주택의 관리규약 및 장기수선계획 등의 내용을 바탕으로 판단해야 할 것이다. <고객만족센터-456 2007. 1. 17.>

[질의요지]

가) 예비안전진단 비용을 장기수선충당금으로 사용할 수 있는지와 입주자 등이 별도로       부담해야 하는지.

또 소유자가 안전진단비용 처리를 장기수선충당금으로 요구할 경우 처리가 가능한지와       가능하다면 동의에 필요한 정족수는 얼마인지.

나) 예비안전진단을 실시할 경우 진단비용의 주체는 소유자만 부담해야 하는지 아니면 사용자(세입자)도 관리비 항목 등으로 부담해야 하는지.

[회신내용] 장기수선계획에 없는 예비안전진단 위해 장충금 사용 불가

가) 주택법시행령 제66조 제2항에서 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되,       그 사용절차는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로, 장기수선계획에 포함되지       않은 예비안전진단 비용은 장기수선충당금으로 사용할 수 없다.

같은 법 시행령 제57조 제1항 제11호 및 제18호에 따르면 관리비 등의 세대별       부담액 산정방법 및 징수·보관·예치·사용절차, 공동주택의 관리책임 및 비용부담에       대해서는 관리규약으로 정하도록 하고 있으므로 관리규약의 내용 등에 따라 입주자가

판단해야 한다.

나) 질의상의 예비안전점검비용이 당해 공동주택의 내구성 등 주택의 가치보전을 수반      하는 자본적 지출에 해당하는 비용인 경우에 소유자가 부담해야 하며, 입주자 등의      주거생활의 편익을 위해 제공되는 비용으로서 소모적 지출에 해당하는 비용인 경우      에는 사용자가 부담해야 할 것이다. <고객만족센터-3767 2006. 12. 5.>

24.[질의요지]

가) 차량소음을 방지하기 위해 입주자 과반수 이상의 동의로 단지 내 외부차량을          통제하고 놀이터 이용시간을 제한할 수 있는지.

나) 입주자대표회의 임기가 만료되어 동대표 선출공고를 했으나 출마자가 없어 대표       회의가 구성 되지 않았을 경우 자금 결재 및 대표회의 의결을 요하는 사항에 대한       처리방법은 무엇인지.

[회신내용] 외부차량 출입통제 등 위해 세부 운영기준 마련해야

가) 공동주택 단지 내 외부차량 통제나 놀이터 이용시간 제한에 대해서는 주택법 제44조       제2항의 관리규약이나 같은 법 시행령 제51조 제1항 제3호의 ‘단지 안의 전기 ·       도로 · 상하수도 ·주차장 등의 유지 및 운영기준’으로 정해 운영할 수 있다.

참고로 관리규약의 개정은 주택법 시행령 제57조 제2항 및 제52조 제1항의 규정에       의하여 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안하고 입주자 등의       과반수가 서면동의하는 방법에 따라야 하며, ‘단지 안의 전기·도로·상하수도·주차장       등의 유지 및 운영기준’은 같은 법 시행령 제51조 제1항의 규정에 따라 입주자대표       회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 되어 있으나, 같은 법 제44조 제2항의       규정에 의한 공동주택 관리규약으로 정한 경우로서 해당 입주자대표회의 3분의 2       이상이 선출 된 때에는 그 선출된 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다.

나) 입주자대표회의가 구성되지 않은 경우의 입주자대표회의 의결사항 등의 처리방법에       대하여 주택법령에서 별도로 규정하고 있지 않으므로 조속히 입주자대표회의를 구성       해야 한다. <고객만족센터-3807 2006. 12. 6.>

[행위허가 ․ 용도변경]

1.[질의요지]

당 아파트 주변에 소재한 K아파트 1차, 2차, 3차, 4차는 일단 지난 89년 7월 단지로 사업계획승인을 득해 차순별로 준공되었으나, K1차아파트의 테니스장과 어린이놀이터를 주차장으로 용도변경할 경우 1차, 2차, 3차, 4차 전체 입주자의 동의를 얻어야 하는지.

[회신내용] 주차장 등 용도변경, 입주자 2/3 동의와 지자체 허가 필요

주택법 시행령 제47조 제1항에서 1994년 12월 30일 이전에 법 제16조의 규정에 의한사업계획승인 또는 건축법 제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건축한 20세대 이상의공동주택에서 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설, 주택단지안의 도로 및 어린이놀이터 시설을 각각 전체 면적의 2분의 1의 범위 안에서 주차장 용도로 변경하는 경우로 그 용도변경의 필요성을 시장·군수·구청장이 인정하는 때에는 행위허가가 가능하도록 규정하고 있다.

질의한 행위허가 여부에 대해서는 행위허가권자인 당해 지자체장이 관련 규정과 서류및 현장조사 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토해 최종 판단해야 할 것이다. <고객만족센터-37898 2008. 8. 13.>

2.[질의요지]

아파트 입주 전 일부 수목이 고사해 재 보식한 경우 보식한 날짜로부터 하자기간이 연장 적용되는 것인지.

[회신내용] 조경수 하자기간 적용 등은 계약내용 등 참고해 협의 처리

주택법 시행령 제59조 제1항 별표6에 수목 식재공사의 하자담보기간은 2년이며 동법제46조에 공동주택의 하자보수시점은 사용검사일로 규정하고 있으나 질의의 경우에 대해서는 따로 규정하고 있지 않다. 시공사와 체결한 계약내용이나 공사시방서 등을 참고해 당사자간에 협의해 처리해야 한다. <고객만족센터-2969 2008. 7. 9.>

3.[질의요지]

1) 아파트 단지 내 상가에 위치한 실내 골프연습장이 복리시설에 해당하는지.

2) 단지 내 상가에 재건축조합사무실 등과 같이 복리시설이 아닌 것도 입주가 가능한지.

3) 복리시설이 아닌 시설이 입주했을 경우 제재할 수 있는 방법은.

[회신내용] 부대시설은 입주민 생활복리 시설…법령 기준 따라야

1) 주택법 제2조 제7호에 ‘복리시설’이라 함은 주택 단지 안의 입주자 등의 생활복리를 위한 ‘어린이놀이터·근린생활시설 · 유치원 · 주민 운동시설 및 경로당’을 말하고, 건축법 시행령 제3조의 4에 제2종 근린생활시설에는 테니스장 · 체력단력장 · 에어로빅장 · 볼링장 · 당구장 · 실내낚시터 · 골프연습장 · 물놀이형 시설 · 기타 이와 유사한 것으로 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인

것으로 규정하고 있다.

2) 주택법 제2조 제6호에 ‘부대시설’이라 함은 주택에 부대되는 ‘주차장·관리사무소·담장 및 주택 단지 안의 도로’를 말하며, 주택법시행령 제47조 제1항 별표3에 의하면 입주자 공유가 아닌 복리시설의 용도변경은 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에서 정한 부대 · 복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 용도를 변경하고자 하는 때 가능(신고 필요)하도록 규정하고 있으나, 질의의 경우는 주택법 제59조에 의거 행위허가권자가 관련 규정과 서류, 현장조사 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토해 판단할

사항이다.

3) 주택법 제98조 제6호에 따르면 제42조 제2항 및 제3항의 규정을 위반한 자(동조 제2항 각호의 행위 중 신고대상 행위를 신고하지 아니하고 행한 자를 제외한다)는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정하고 있다.

그러나 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 행위허가권자가 관련 규정과 서류, 현장조사 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토해 판단할 사항이다. <고객만족센터-2967 2008. 7. 9.>

4.[질의요지] 지자체서 공동주택 리모델링 행위허가 가능 여부 판단

기존 전용면적의 내부 변경 없이 전용면적의 10분의 3까지 증축해 증축 전 기존 전용면적과 연결한다면 공동주택 리모델링 행위허가 승인이 가능한지. 또 리모델링 행위허가 승인시 기존 전용면적에서 공사기간부터 사용승인시까지 퇴거치 않고 기존 전용면적에서 거주할 수 있는지.

[회신내용]

주택법 제42조 제3항 및 같은 법 시행령 제47조 제4항은 리모델링주택조합이 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담내역이 기재된 결의서로 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2

이상의 동의를 얻어야 하며, 주택조합설립인가서 사본 및 매도청구권 행사를 입증할

수 있는 서류 등을 첨부해 동법 시행규칙 제20조 제4항 별지 제29호 서식에 따라 행위허가를 신청할 수 있도록 규정하고 있다. 질의의 행위허가 가능여부는 주택법 제59조에 의거 행위허가권자인 당해 지자체장이 관련 서류와 규정, 도면 등 구체적 사실관계를 종합적으로 검토해 판단할 사항이다.

주택법 시행령 제37조 제2항에 따르면 사업의 시행시기 및 시행방법, 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위해 필요한 사항은 조합규약에 정하도록 규정하고 있으니 보다구체적인 내용은 주택법 제59조에 의거 행위허가권자인 당해 지자체장에게 자문을 구하기 바란다. <고객만족센터-2965 2008. 7. 9.>

5.[질의요지] 입주자 공유 복리시설 용도변경은 입주자 2/3 이상 동의 필요

1) 101동과 104동 사이의 어린이놀이터 1개소를 주차장으로 용도변경하고자 하는데       가능 한지. 또 101동과 104동, 103동과 106동 사이의 어린이놀이터를 주민       동의에 의해서 모두 주차장으로 바꿀 수 있는지.

2) 어린이놀이터 시설의 법에 명시된 최소한의 설치요건은 어떻게 되는지.

[회신내용]

1) 주택법시행령 제47조 제1항 별표3에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의      용도변경은 전체 입주자의 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설,      주택단지 안의 도로 및 어린이놀이터 시설을 각각 전체 면적의 2분의 1 범위 안에서      주차장용도로 변경하는 경우(1994년 12월 30일 이전에 법 제16조의 규정에 의한      사업계획승인또는 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건축한 20세대       이상의 공동주택에한한다)로서 그 용도변경의 필요성을 시장·군수·구청장이 인정      하는 때 가능하도록 규정하고 있다.

질의의 경우는 행위허가권자가 관련 법규와 도면 및 현장조사 등 구체적 사실관계를

종합적으로 검토해 판단해야 할 사항이다.

2) 주택건설기준 등에 관한 규정 제46조 제1항에 따르면 50세대 이상의 주택을 건설       하는 주택 단지에는 1. ‘100세대 이상인 경우에는 매 세대당 3㎡(시·군지역은 2㎡)의       비율로 산정한 면적, 2. 100세대 이상인 경우에는 330㎡(시·군지역은 200㎡)에       100세대를 넘는 매 세대마다 1㎡(시·군지역은 0.7㎡)를 더한 면적’의 기준으로        산정한 면적 이상의 어린이놀이터를 설치하도록 규정하고 있다. <고객만족센터         -2264 2008. 6. 10.>

6.[질의요지] 공동주택 외벽 등에 돌출물 설치시 관리주체 동의 받아야

당 아파트 관리규약 제39조 제4항에 에어컨 실외기 외부설치 금지규정에 따라 입주 초에 입주민 의견을 거쳐 입주자대표회의에서 에어컨 실외기를 외부에 설치하지 못하게 해 미관상 좋았으나 내부 설치로 인해 에어컨 가동시 열기방출과 발코니 공간활용이 어려워 민원이 제기됐다. 이에 따라 입주자대표회의에서 에어컨 실외기의 외부 설치에 대한 의견을 수렴한 결과 총 297세대 중 55.6%가 찬성하고, 38%가 반대하는 것으로 나타났다. 에어컨 실외기 설치를 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조 제1항을 적용해야 하는지. 아니면 주택법 및 관리규약준칙을 적용해야 하는지. 또 입주자대표회의 의결을 거치면 에어컨 실외기의 외부 설치가 가능한지.

[회신내용]

주택법 제42조 제1항의 규정에 의하면 관리주체는 공동주택을 같은 법 또는 같은 법에 의한 명령에 따라 관리해야 한다고 규정하고 있다.

같은법 시행령 제57조 제3항 제5호에서 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하고자 할 경우 관리주체의 동의를 얻도록 규정하고 있으며 실외기에서 나오는  물방울이 오염돼 날리면 인근 세대의 건강을 해치고 진동으로 인해 구조안전에 문제를유발 할 우려가 있어 주택건설기준 등에 관한 규정 제37조 제4항에서 공동주택의 세대 안에냉방설비의 배기장치를 설치토록 규정하고 있다.

귀 질의와 같이 관리주체의 동의 없이 에어컨 실외기를 외부에 설치한 경우에는 같은 법

제59조에서 지방자치단체의 장은 공동주택 관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를위해 공동주택 관리 관련 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 소속 공무원으로 하여금조사 또는 검사하게 할 수 있도록 되어 있다.

같은 법 제91조에서는 지방자치단체의 장은 사업주체 및 공동주택의 입주자·사용자· 관리주체 또는 입주자대표회의가 같은 법 또는 같은 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 경우에는 공사의 중지, 원상복구 그 밖의 필요한 조치를 명할 수 있다. <고객만족센터-1898 2008. 5. 21.>

7.[질의요지]

공동주택을 관리하면서 입주자 등이 관리규약을 위반해 공유부분 대지 등에 불법 가건물을증축한 사례가 있다. 서울시에서 정한 관리규약준칙을 준용할 경우 ▲관리주체가 과태료를부과할 수 있는지 ▲과태료를 부과할 경우 어떤 절차로 이루어지는지 ▲입주자 등이관리주체가 부과한 과태료를 납부하지 않을 경우 취할 수 있는 조치는 어떤 것이 있는지.

[회신내용] 공용부분 불법증축 등 행위허가 위반시 과태료 부과

주택법 제42조 제2항 제1호에 ‘공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을

사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준절차 등에따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 한다’고 규정되어 있다(서울시의 경우

공동주택 행위허가권자는 자치구청장임).

공동주택 내 공용부분을 용도 외의 용도로 사용할 경우 관련 규정에 따라 시장·군수 또는구청장에게 행위허가 또는 신고해야 하며, 이를 위반할 시 주택법 제101조의 규정에

의해 5백만원 이하 과태료 부과대상이다. <주기-21294 2007. 12. 12.>

8.[질의요지]

공동주택 옥상에 설치하는 이동통신용 철탑을 입주자대표회의에서 임의로 설치할 수있는지. 또 이동통신용 철탑 설치가 주택법령에 의한 행위허가 대상인지와 건축법령에

의한 공작물 등의 축조 신고대상인지.

[회신내용] 입대의서 이동통신용 철탑을 임의로 설치하는 것은 ‘부적합

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는행위, 증축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부또는 일부를 철거하는 행위(경미한 행위를 제외)를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준(입주자 등의 동의비율 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를하도록 주택법 제42조 제2항에서 정하고 있다. 또 상기 행위에 해당하지 않는 구조물과설비를 증설하거나 외벽에 돌출물을 설치하는 행위를 하고자 하는 때에는 같은 법 시행령 제57조 제3항에 의거 관리주체의 동의를 얻도록 규정하고 있다.

관리주체의 동의기준은 같은 법 시행령 제57조 제1항 제9호의 규정에 의거 관리규약으로정하도록 하고 있다. 따라서 입주자대표회의에서 임의로 이동통신용 철탑을 설치하는 것은 주택법령에서 정한 규정에 적합하지 않는 것으로 보이니 자세한 사항은 구체적인  자료를 가지고 행위허가권자인 관할 지자체장에게 문의하기 바란다. <고객만족센터-3178 2007. 11. 19.>

9.[질의요지]

공동주택 내 부대시설(어린이놀이터)의 보도철거 등 일부 보완공사도 지자체 행위  허가(신고) 대상인지.

[회신내용] 놀이터 등의 10% 내 증축·보완공사는 입대의 동의로 가능

공동주택 부대시설(어린이놀이터)의 보도철거 등 일부 보완공사가 사용검사를 받은

어린이놀이터 시설면적의 10% 범위 안에서 증축·보완하는 경우에는 주택법시행령 제47조 제1항 별표 3 제6호 및 주택법 시행규칙 제20조 제2항에 해당되어 입주자대표회의의

동의만을 득해도 증축·보완공사가 가능한 것으로 사료된다. 더욱 구체적인 사항은 공동

주택 행위허가권자인 관할 지방자치단체장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-2965 2007. 11. 9.>

10.[질의요지]

공동주택 단지 내 경로당 시설의 의무설치 대상 및 용도변경 가능 여부는 무엇인지와

노인회에서 회칙에 따라 자유로이 여가생활 장소로 이용할 수 있는지.

[회신내용] 경로당, 주택건설기준 등에 정한 범위 내 용도변경 가능

경로당은 공동주택 단지 내 노인들이 자율적으로 친목도모·취미활동·공동작업장 운영 및 각종 정보교환과 기타 여가활동을 할 수 있는 장소를 제공함을 목적으로 하는 시설로 이는 주택건설기준 등에 관한 규정 제55조에 의거 100세대 이상의 주택을 건설하는 주택 단지에는 의무적으로 설치해야 하는 시설이다.

그러므로 경로당은 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 범위 내에서만 용도변경이가능하며, 공동주택 관리규약과 노인회 회칙 등에 따라 노인여가시설로 이용할 수 있다. <고객만족센터-2745 2007. 11. 2.>

11.[질의요지]

주택법시행령 제47조 제1항은 ‘공동주택의 행위허가 및 신고기준, 제5호 비내력벽의철거는 공동주택 구조안전에 이상이 없다고 구청장이 인정하는 경우로서 당해 동의  입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때’라고 규정하고 있는데 입주자 외 사용자 등을 포함한 입주자 등 3분의 2 이상의 동의를 받은 때에도 행위허가가 가능한지.

[회신내용] 비내력벽 철거시 당해 동 입주자 3분의 2 이상 동의받아야

공동주택의 행위허가 신청 및 행위허가 증명사항은 자치구청장이 업무를 처리하고 있으며, 공동주택의 행위허가 대상 중 공동주택의 비내력벽 철거 허가기준은 주택법시행령 제47조 제1항에 ‘구조안전에 이상이 없다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우로서 당해 동의입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때’ 라고 규정돼 있다. <주기-20330 2007. 11. 29.>

12.[질의요지]

공동주택의 정문 기둥을 철거하고 주위를 개방적이고 자연친화적으로 바꾸는 공사를

시행하는 경우 행위허가 대상인지.

[회신내용] 공동주택 정문 기둥 철거공사 등은 행위허가 대상에 해당

공동주택의 정문 기둥을 철거하고 주위를 개방적이고 자연친화적으로 바꾸는 공사를

시행하는 경우는 주택법 시행령 제47조 제1항 별표 3에서 규정하고 있는 파손·철거 및 신축 · 증축에 해당돼 지방자치단체장의 행위허가 대상인 것으로 사료된다. 구체적인 사항은 관할 지자체장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-2494 2007. 10. 24.>

13.[질의요지]

지난 1992년에 준공된 공동주택이다. 단지 내 입주자 공유인 어린이놀이터를 주차장으로 용도변경을 하려고 하는데 가능한지.

[회신내용] 놀이터 등 복리시설, 입주자 동의 얻어 주차장으로 변경 가능

주택법시행령 제47조 제1항 별표3 제1호의 규정에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 용도변경 기준은 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 주민운동시설, 조경시설, 주택 단지 안의 도로 및 어린이놀이터 시설을 각각 전체 면적의 2분의 1의 범위 안에서 주차장 용도로 변경하는 경우(1994년 12월 30일 이전에 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건축한 20세대 이상의 공동주택에 한한다)로서 그 용도변경의 필요성을 시장·군수·구청장이 인정하는 때에 한해 허가토록 정하고 있다. 구체적인 용도변경 가능 여부는 관할 지자체장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-2616 2007. 10. 30.>

14.[질의요지]

2개 공동주택에서 공용으로 사용하는 단지 안의 도로에 차단기를 설치하는 경우 이 차단기의 개방 및 폐쇄에 대한 적법성 여부는.

[회신내용] 부대시설은 사업계획대로…일정기준 따라 용도 외 사용 가능

주택법 제16조에 의거 도로로 사업계획승인을 얻은 주택 단지 안의 도로는 주택법 제2조에서 정하는 공동주택의 부대시설이며, 공동주택 부대시설은 당초 사업계획승인

대로 사용해야 할 것이다.

그러나 주택법 제42조 제2항의 규정에 의해 일정한 기준(입주자 등의 동의비율은 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고한 후에는 공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 증축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위, 용도폐지 등의 행위를 할 수 있으므로 질의의 경우에 대한 적법 여부는 관할 지방자치단체장이 판단해야 할 사항이다. <고객만족센터-2017 2007. 10. 5.>

15.[질의요지]

아파트 1층 화단에 울타리를 만들어 개인 용도로 사용할 수 있는지.

[회신내용] 아파트 1층 화단은 관리주체가 관리…개인 임의로 사용 못해

주택법 제16조에 의거 조경시설(화단)로 사업계획승인을 얻은 경우 조경시설은 주택법제2조에서 정하는 공동주택의 부대시설이며, 공동주택 부대시설은 당초 사업계획승인대로사용해야 하며 이를 개인이 임의로 사용할 수 없다.

또한 주택법 시행령 제55조 제1항 제1호의 규정에서 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지·보수 및 안전관리 업무를 행하도록 정하고 있으므로 공동주택 부대시설인 1층 화단도 관리주체가 관리해야 할 것으로 판단된다.

그리고 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치사항 등은 주택법 시행령 제57조 제1항 제19호의 규정에 의거 공동주택 관리규약에서 정하도록 하고 있으므로 관리규약에서 정한 바에 따라 처리할 수 있을 것이다. <고객만족센터-2012 2007. 10. 5.>

16.[질의요지]

공동주택 중앙난방방식을 파손, 철거 등에 해당하는 행위 없이 개별난방방식으로   변경할 때 입주민 3분의 2 이상의 동의가 필요한지.

[회신내용]  난방 변경시 입주자 동의 필요…파손·철거 없다면 행위허가 불필요

주택법 제42조 제2항의 규정에 의하면 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위 등을 하고자 하는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 받도록 하고 있다.

동법 시행령 제47조 제1항 별표 3 규정에서는 입주자 공유인 복리시설의 파손·철거는 위해 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이 하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻은 때에 한하도록 하고 있다.

또한 동법 시행규칙 제20조 제1항 제4호의 규정에는 시설물의 파손 · 철거를 수반하지 않는 난방방식의 변경은 경미한 행위로서 관할 시장·군수·구청장의 행위허가를

받지 않고 시행할 수 있도록 정하고 있다.

따라서 질의의 경우에는 구체적인 변경도면 자료 등을 가지고 당해 행위허가권자인

관할 구청장에게 문의·처리해야 할 사항으로 판단된다. <고객만족센터-1451 2007. 9. 6.>

17.[질의요지]

아파트에 임차인 거주(90%)가 많고 사업주체 소유가 1/3 이상이어서 입주자의 동의를 받기 어려운 상황인데 입주자 등의 동의를 받아 행위허가 신청을 할 수 있는지.

[회신내용] 행위허가 신청 위해서는 입주자 2/3 이상 동의 받아야

주택법 제42조 및 같은 법 시행령 제47조 제1항에서 공동주택을 파손·철거하고자 하는 때에는 위해의 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 당해 동의 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정하고 있다.

따라서 반드시 해당 동 입주자의 동의를 받아야 하며 입주자 등의 동의를 받아 행위허가 신청을 할 수 없다. 기타 자세한 사항은 행위허가권자인 시장·군수·구청장과 상의해야 한다. <고객만족센터-5288 2007. 6. 29.>

18.[질의요지]

아파트 주민운동시설인 테니스장을 외부인에게 임대할 수 있는지와 테니스장을 임차한 자가 입주민의 무상사용을 제한할 수 있는지. 또 다른 운동시설이나 주차장으로 용도변경할 수 있는지.

[회신내용] 입주자 공유인 테니스장 등 체육시설은 영리목적 임대 불가

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준(입주자 등의 동의비율 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조 제2항의 규정이 정하고 있다.

같은 법 시행령 제47조 제1항은 입주자 공유의 복리시설을 용도변경 하는 경우 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 동 규정 제5조 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설 외의 시설(영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한한다)로 용도를 변경하고자 하는 경우 전체 입주자 3분의 2 이상의

동의를 얻어 용도를 변경할 수 있도록 규정하고 있다.

따라서 입주자 공유의 복리시설인 테니스장은 영리를 목적으로 임대할 수 없으며 테니스장의 사용방법(제한)에 대해서는 운영기준 등을 정해 입주자 등이 합리적으로 운영

할 수 있는 것이다.

또한 테니스장을 농구장 등 다른 운동시설로 변경하는 경우에는 용도변경에 해당되지 않으므로 허가나 신고 없이 입주자 등의 의견을 수렴하고 협의해 합리적인 방법으로

변경할 수 있을 것이다.

다만, 새로 설치하는 운동시설은 주택건설기준 등에 관한 규정 제53조(주민운동시설) 제1항에 의하여 문화체육관광부의 체육시설의 설치 · 이용에 관한 법률 시행령에 규정한 시설기준에 적합해야 하는 것이니, 자세한 사항에 대해서는 구체적인 자료를 가지고 허가권자인 지자체에 문의하길 바란다. <고객만족센터-4598 2007. 6. 5.>

19.[질의요지]

아파트 관리사무소에서 주민공동시설의 여유 공간에 문구점을 개설해 문구를 판매할 수 있는지.

[회신내용] 주민공동시설 일부에 문구점 등 개설해 판매 안된다

주택법 제42조 제2항 및 같은 법 시행령 제47조 제1항에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 용도변경하고자 하는 때에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 동 규정 제5조 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설 외의 시설(건축법 시행령 별표1 제3호 마목·사목 및 제4호 라목의 시설을 포함하며, 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한함)로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 관할 시장·군수·구청장에게 신고

하도록 되어 있다.

주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에 따라 주민공동시설은 당해 공동주택의 거주자가 공동으로 관리하는 시설이므로, 주민공동시설의 일부에 관리사무소에서 문구점을 개설해 문구를 판매할 수 없다. <고객만족센터-5395 2007. 7. 3.>

20.[질의요지]

아파트 입주자대표회의 일부 인원으로 구성한 추진위원회의 경우에도 리모델링 주택조합의 설립이 가능한지.

[회신내용] 리모델링 주택조합 인가 받으려면 의결권 2/3 이상 결의 필요

주택법령에는 추진위원회에 대해 정한 사항이 없으며, 주택법 제32조 및 같은 법 시행령 제37조 제1항 제1호 나목에는 다수의 구성원이 리모델링 주택조합을 설립하고자 하는 경우 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받도록 하고 있다.

인가신청서에는 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 첨부하도록 정하고 있다. <고객만족센터-5011 2007. 6. 20.>

21.[질의요지]

아파트에서 입주민들의 요구를 받아 들여 L아파트를 G아파트로 명칭을 변경할 수  있는지.

[회신내용] 주택가격 상승 등 위한 무분별한 공동주택 명칭변경 안돼

우리 부에서 공동주택의 부적절한 명칭변경을 금지하는 것은, 입주민이 원한다 하여 명칭변경의 실체가 없는데도 불구하고 주택가격 상승을 위해 건축물 표시변경으로

무분별하게 명칭변경을 허용할 경우 주택가격의 왜곡, 사업주체의 기술개발, 품질향상 등을 통한 브랜드 가치를 높이려는 많은 노력과 의욕 저해 등 부작용이 발생할 우려가 있기 때문이다.

주택가격 안정을 도모하고 선의의 피해자 발생을 방지하며 사업주체의 브랜드 가치향상 노력을 저해하는 일이 없도록 하기 위해 실체가 없는 건축물의 표시변경으로 부적절하게 공동주택의 명칭변경을 허용하는 일이 없도록 각 시 · 도지사에게 시달했으니 이해와 협조를 바란다.

공동주택의 명칭을 변경하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙에 의하여 건축물의 표시에 관한 사항이  변경이 되었음을 증명하는 서류를 첨부해 시장·군수·구청장에게 제출해야 하며, 시장·군수·구청장은 건축물 및 대지의 실제상황과 구분소유자의 의견 등을 조사해 명칭변경의 실체·명칭변경의 부작용 등을 고려해 명칭변경이 타당하다고 판단되는 때에 표시(명칭)변경 여부를 허가해야 한다. <고객만족센터-4657 2007. 6. 7.>

22.[질의요지]

사업주체가 공동주택 단지에서 주민운동시설 및 교육시설을 설치해 일정기간 무상으로 운영할 수 있는지.

[회신내용] 주민운동(교육)시설의 용도 외의 용도 사용시 법령 따라야

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)은 사업계획으로 승인받은 대로 사용해야 하며, 주민공동시설에 대해서는 주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호에서 규정하고 있는 바, 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조 제2항의 규정에서 정하고 있다.

입주자 공유의 부대·복리시설의 운영에 대해서는 입주자 등이 운영기준을 정해 운영할 수 있으나 영리를 목적으로 사용할 수 없고 주민공동시설은 주택건설기준 등에 관한 규정에 적합하게 운영해야 하며, 학원의 설립 · 운영 및 과외교습에 관한 법률 등에 저촉되는 경우에는 관련 규정에 적합해야 하는 것이니 자세한 사항은 행위허가권자인 지자체장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-3887 2007. 5. 10.>

23.[질의요지]

공동주택 조경시설(화단)의 일부를 인도로 변경하는 것이 주택법령에서 정하는 경미한 행위에 해당해 허가나 신고 없이 가능한지.

[회신내용]  조경시설 등 복리시설 용도변경시 입주자 동의 받아 신고해야

주택법 제42조 제2항의 규정은 공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는행위(경미한 행위를 제외)를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준(허가 또는 신고와 관련한입주자 등의 동의비율 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고 있으며, 질의의 경우 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위

(용도변경)로 보인다.

같은 법 시행령 제47조 제1항은 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 용도변경  하고자 하는 경우 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에적합한 범위 안에서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수·구청장에게 신고하도록 규정하고 있다. <고객만족센터-3989 2007. 5. 14.>

24.[질의요지]

리모델링조합 설립인가 신청시와 행위허가 신청시의 동의율 산정 기준은 어떻게  되며, 행위허가 신청시 다시 동의를 얻어야 하는지.

[회신내용] 리모델링주택조합 설립 위해 구분소유자 등 4/5 이상 동의 필요

주택법 제32조 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 의해 다수의 구성원이 주택을 리모델링하기 위해 리모델링주택조합을 설립하고자 하는 경우에는 관할 시장 · 군수 ·구청장의 인가를 받도록 하고 있다. 인가신청시에는 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 결의를 증명하는 서류를 첨부하도록 하고 있고, 이 경우 결의서에는 리모델링

설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용분담 내역 등을 포함하도록 하고 있다.

또 같은 법 제42조 제3항 및 같은 법 시행령 제47조 제4항에 의거 동별 또는 주택 단지별로 설립된 리모델링주택조합은 리모델링 설계의 개요, 공사비, 조합원의 비용 분담내역 등이 기재된 결의서에 단지 전체를 리모델링하고자 하는 경우에는 단지 전체 구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 하고, 동을 리모델링하고자 하는 경우에는 그 동의

구분소유자 및 의결권의 각 5분의 4 이상의 동의를 얻도록 정하고 있다.

따라서 리모델링주택조합 설립인가를 받은 후 결의사항 변경이 없는 경우에 행위허가를 위한 별도 동의는 해당 조합이나 입주자에게 불필요한 부담을 주게 되므로 바람직하지 않은 것으로 보인다. <고객만족센터-3629 2007. 5. 1.>

25.[질의요지]

공동주택의 복리시설인 테니스장을 다른 운동 시설로 사용할 수 있는지. 또 어린이 실내 놀이시설을 용도변경해 임대할 수 있는지.

[회신내용] 운동시설, 시설기준 맞추면 종목변경 가능…영리목적 운영 불가

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위를 하는 경우에는 대통령령이 정하는 기준(입주자 등의 동의비율 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조 제2항이 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제47조 제1항은 입주자 공유의 복리시설을 용도변경하고자 하는 경우주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 동 규정 제5조 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설 외의 시설(영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한한다)로 용도를 변경하고자 하는 경우 전체 입주자 3분의 2 이상의동의를 얻어 용도를 변경할 수 있도록 규정하고 있다.

질의의 경우 테니스장을 다른 운동시설로 변경하는 경우에는 용도변경에 해당되지 않으므로 허가나 신고 없이 입주자 등이 의견을 수렴하고 협의해 합리적인 방법으로 변경할 수 있을 것이다. 다만, 새로 설치하는 운동시설은 주택건설기준 등에 관한 규정 제53조(주민운동시설) 제1항에 의해 문화체육관광부의 체육시설의 설치·이용에 관한 법률 시행령이 규정한 시설기준에 적합해야 한다.

어린이 놀이시설이 의무설치 시설이 아닌 경우에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 허가를 받아 다른 용도로 사용할 수 있으나, 영리를 목적으로 운영(임대)할 수 없는 것이니 자세한 사항은 허가권자인

지자체에 문의하기 바란다. <고객만족센터-4280 2007. 5. 22.>

26.[질의요지]

중앙집중식 난방방식을 변경하고자 하는 경우에 입주민 동의 기준은 어떻게 되는지.

[회신내용] 아파트 난방방식 변경 위해서는 지자체 허가나 신고 필요

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는행위, 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준·절차 등에 따라 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고하도록 주택법 제42조 제2항에서 정하고 있다.

또한 같은 법 시행령 제47조 제1항에서는 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 파손 ·철거하고자 하는 경우, 위해의 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정

하는 경우 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 행위허가를 받도록 규정하고 있으니, 자세한 사항은 행위허가권자인 시장 · 군수 · 구청장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-2875 2007. 4. 5.>

27.[질의요지]

아파트 지하주차장에 헬스장을 건립한 후 부족한 주차공간을 마련하기 위해 유휴공간에 주차라인을 만들려 하는데 적법한지.

[회신내용] 허가 없이 주차장에 헬스장 건립 후 임의 주차공간 마련 안돼

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도외의 용도에 사용하는 행위, 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하고자 하는 경우에는 일정한 기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함)·절차 등에 따라 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조 제2항에서 정하고 있다.  따라서 사용검사 이후에 허가없이 주차장에 운동시설(헬스장)을 건립해서는 안된다. 자세한 사항은 행위허가권자인 구청에 문의하기 바란다. <고객만족센터-3557 2007. 4. 30.>

28.[질의요지]

동별 사용검사를 받고 분양승인 이전인 공동주택의 1층 내력벽 일부를 철거하여

보행자 통로로 사용할 수 있는지. 또 행위허가 후 착공 및 사용검사를 받아야 하는지.

[회신내용] 내력벽 일부 철거하려면 지자체 행위허가 등 받아야

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 대수선 또는 리모델링하는 행위, 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준·절차(분양 승인과 무관) 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조

제2항에서 정하고 있다.

같은 법 시행령 제47조 제1항 관련 별표3(공동주택의 행위허가 기준)에 의하면 공동주택이나 부대시설 및 입주자 공유가 아닌 복리시설을 대수선하거나 파손·철거하고자 하는 경우에는 입주자 2/3 동의를 받아 시장·군수·구청장에게 행위허가를 받도록 규정

하고 있으니 자세한 사항은 행위허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의해야 한다.

또한 주택법 제42조 제5항에서 행위허가를 받은 후 공사를 완료했을 때는 시장·군수·구청장에게 사용검사를 받도록 정하고 있으며, 착공에 대해서는 주택법령에서 따로 정하고 있지 않다. <고객만족센터-3038 2007. 4. 10.>

29.[질의요지]

아파트 외벽(내력벽)에 에어컨 실외기 설치를 위해 직경 5cm의 구멍을 뚫는 것이 주택법 시행령 별표 3에서 정한 파손·철거에 해당하는지.

[회신내용] 외벽 등에 에어컨 실외기 설치시 관리주체 동의 필요

주택법 제42조 제2항은 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 일부를 철거하는 행위를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 정하고 있으며, 같은 법 시행령 제47조 제3항은 공동주택의 발코니 난간 또는 외벽에 돌출물을 설치하는 행위를 하고자 하는 때에는 관리주체의 동의를 얻도록 규정하고 있다.

질의의 행위가 행위허가를 받아야 하는 파손행위에 해당하는지에 대해서는 당해 행위가

구조물에 미치는 영향 등을 고려해 행위허가권자가 판단할 사항이다.

한편 실외기에서 나오는 물방울이 오염되어 날리면 인근 세대의 건강에 해롭고 진동으로 인한 구조안전에 문제를 유발할 우려가 있어 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’    제37조 제4항은 공동주택의 각 세대에는 발코니 등 세대 안에 냉방설비의 배기장치를 설치할 수 있는 공간을 마련하도록 규정하고 있다. <고객만족센터-3076 2007. 4. 12.>

30.[질의요지]

공동주택의 복리시설을 리모델링하는 경우 구매 및 생활시설과 부설 주차장의 위치(층)를 변경할 수 있는지.

[회신내용] 단지 내 복리시설 리모델링시 부설 주차장 등 재배치 가능

공동주택의 입주자 공유가 아닌 복리시설을 리모델링하고자 하는 경우 주택건설기준 등에 관한 규정 및 주차장법 등 관련 규정에 적합한 범위 내에서 리모델링 전의 위치(층)와 무관하게 복리시설(구매 및 생활시설)과 그 부설 주차장 등을 다시 배치해   설치할 수 있다. <고객만족센터-3122 2007. 4. 13.>

31.[질의요지]

공동주택 단지 내에 철골조립식 주차장(공작물)을 설치할 수 있는지.

[회신내용] 아파트 내 주차장 등 설치하려면 지자체 행위허가 필요

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위를 하고자 하는 경우에는 일정한

기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함)·절차 등에 따라 시장·군수·

구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조 제2항에서 정하고 있다.

같은법 시행령 제47조 별표3의 행위허가기준에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 신축·증축은 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 허가를 받은 때로 정하고 있다. 자세한 사항은 구체적인 자료를 가지고 허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의하기 바란다. <고객만족센터-2814 2007. 4. 3.>

31.[질의요지]

어린이놀이터에 서바이벌 게임놀이시설, 운동시설 및 학습장 등을 추가 설치할 수

있는지.

[회신내용] 놀이터에 추가 시설 설치시 지자체 허가, 신고 등 필요

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 사업계획에 따른 용도 외의 용도로 사용하는 행위, 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(경미한 행위는 제외)를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준(허가 또는 신고와 관련한 입주자 등의 동의비율을 포함한다)· 절차 등에 따라 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고하도록 주택법 제42조

제2항에서 정하고 있다.

주택건설기준 등에 관한 규정 제46조에서 어린이놀이터에는 놀이시설 기타 필요한 시설을 설치하도록 규정하고 있으니 자세한 사항은 구체적인 자료를 가지고 허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의하기 바란다. <고객만족센터-2572 2007. 3. 26.>

32.[질의요지]

공동주택 단지 내에 정자(쉼터)를 설치하는 것이 허가사항인지 아니면 신고사항인지.

[회신내용] 아파트 내 정자 설치 등은 주택건설기준 등에 적합해야

주택법 시행령 제47조 제1항 별표3 및 같은 법 시행규칙 제20조 제2항 제1호의 규정에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설 중 주택건설기준 등에 관한 규정에 적합한 범위 안에서 조경시설을 사용검사를 받은 면적의 10퍼센트의 범위 안에서 증축

하는 경우에는 신고사항으로 규정하고 있다.

당해 시설물이 조경시설에 해당하는지에 대해서는 구체적인 자료를 가지고 행위허가권자인

시장·군수·구청장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-2352 2007. 3. 19.>

33.[질의요지]

난방공급시설 전체를 철거하지 않고 일부 난방시설(열교환기, 일부 급탕탱크)만 철거하고자 하는 경우에도 행위허가를 받아야 하는지.

[회신내용] 난방시설 일부 파손·철거하는 경우 행위허가 받아야

주택법 제42조 제2항의 규정에 의하여 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 파손·철거 등을 할 경우에는 일정한 기준·절차 등에 따라 시장 · 군수 ·

구청장의 허가를 받거나 신고해야 하고, 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 같은 법

시행령 별표 3에서 정하고 있다.

동 별표에 따라 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 파손·철거할 경우에는 위해의 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이하다고 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 행위허가권자의 허가를 받도록 되어 있으므로 공동주택의 난방시설 일부를 파손·철거하는 경우에는 위 규정에 따라 행위허가를 받아야 한다. <고객만족센터-2557 2007. 3. 26.>

34.[질의요지]

아파트 경비실을 폐쇄 또는 멸실하고 다른 위치에 같은 면적으로 경비실을 신축할 수 있는지. 또 입주민 3분의 2 이상의 동의만으로 기존 5개의 경비실을 멸실하고 통합 경비실 1곳을 신축할 수 있는지 여부와 신축 경비실이 현재 면적과 같거나 상이할 경우 행정상 취할 수 있는 방법(건축물대장이나 등기부등본의 변경사항을 수정하는 절차 등)은 무엇인지.

[회신내용] 경비실 통합 등 위해 입주자 동의 후 행위허가 받아야

주택법 시행령 제47조 제1항에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 증축할 때에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 규정돼 있고, 파손·철거할 때에는 위해 방지 등을 위해 시장·군수·구청장이 부득이 인정하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 허가를 받아야 한다.

용도변경을 하는 때에는 주택건설기준 등에 관한 규정에서 정한 부대·복리시설의 설치기준에 적합한 범위 안에서 동 규정 제5조 제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설 외의시설(건축법 시행령 별표1 제3호 마목·사목 및 제4호 라목의 시설을 포함하며, 영리를목적으로 하지 아니하는 시설에 한함)로 용도를 변경하고자 하는 경우로서 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 관할 시장·군수·구청장에게 신고하도록 돼 있다.

따라서 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 증축, 용도변경 및 파손·철거를 하고자하는 경우 위 규정에서 정하고 있는 허가나 신고기준과 주택건설기준 등에 관한 규정,

건축법 등 관련 규정에 적합해야 하며, 기타 자세한 사항과 건축물대장의 변경 등에대해서는 구체적인 자료를 가지고 행위허가권자인 시장 · 군수 · 구청장에게 문의하기 바란다. <고객만족센터-1700 2007. 2. 26.>

35.[질의요지]

공동주택 단지 내 주민공동시설(독서실)을 개인이 독서실로 등록하여 사용료를 받고 운영할 수 있는지.

[회신내용] 공동주택 주민공동시설, 영리 목적으로 운영 불가

주택건설기준 등에 관한 규정 제2조 제3호 규정에 의한 주민공동시설은 당해 공동주택의 거주자가 공동으로 관리하는 시설로서 영리를 목적으로 운영할 수 없는 것이므로 개인이 등록해 사용료를 받고 운영할 수 없다. <고객만족센터-912 2007. 1. 31.>

36.[질의요지]

승강기 전실에서 지하주차장으로 연결되는 철재출입문을 강화 유리로 교체할 수 있는지와 교체하기 위한 절차는 무엇인지.

[회신내용] 승강장 출입문 등 주요 구조부 변경시 건축법 기준 따라야

건축법 시행령 제46조 제1항의 규정에 의하면 건축법 제39조 제2항의 규정에 의해 주요 구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1000㎡를 넘는 것은 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙 제14조에서 규정하는 기준에 따라 내화구조로 된 바닥·벽 및 제64조의 규정에 의한 갑종방화문으로 구획해야 한다.

당해 규정에 의한 갑종방화문에 해당하는 경우라면 자동방화셔터 및 방화문의 기준(건설교통부 고시 제2005-232호, 2005. 7. 27.) 제5조 제2항의 규정에 의하여 KS F 3109(문세트)에 따른 비틀림강도 · 연직하중강도 · 개폐력 · 개폐반복성 및 내충격성 외에KS F 2268-1(방화문의 내화시험방법)에 따른 내화시험 결과 비차열 1시간 이상의 성능, KS F 2846(방화문의 차연성시험방법)에 따른 차연성시험 결과 KS F 3109(문세트)에서 규정한 차연성능을 확보해야 한다.

공동주택(부대시설 및 복리시설 포함)을 파손 또는 훼손하거나 당해 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(경미한 행위를 제외)를 하고자 하는 경우에는 일정한 기준 ·절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 주택법 제42조 제2항에서 정하고 있으나, 출입문을 교체하는 경우에는 경미한 사항으로 허가나 신고 절차 없이 입주자 등이 합리적으로 결정해 교체할 수 있을 것으로 보인다. 체적인 사항에 대해서는 허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-919 2007. 1. 31.>

37.[질의요지]

공동주택과 상가가 단지 내 주차장을 구분없이 사용하는 경우 주차관리와 관련된 비용을 상가에도 부과할 수 있는지. 사업주체가 기부한 조경시설물을 소유자가 입주자 동의 없이 철거할 수 있는지.

[회신내용] 주차관리비용 부과 등 위해 주차장 운영기준 필요

주택법 시행령 제51조 제1항 제3호에서 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 단지 안의 주차장 등의 유지 및 운영기준을 의결하도록 규정하고 있으므로 질의의 사항은 운영기준에서 정해 운영할 수 있을 것이다.

조경시설물이 사업계획승인 내용에 포함된 입주자 공유의 부대·복리시설인 경우에는 주택법 제42조 및 같은 법 시행령 제47조의 규정에 의해 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 철거할 수 있다. [질의요지]의 경우가 이에 해당하는지에 대해서는 사업승인권자이자 행위허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의해야 한다. <고객만족센터-416 2007. 1. 17.>

38.[질의요지]

아파트 단지 내 주민운동시설에 지붕을 설치하고자 할 경우 그 절차는 무엇인지.

[회신내용]  복리시설 등 증축시 입주민 동의 얻어 행위허가 받아야

주택법 시행령 제47조 제1항에 의하면 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설을 증축하고자 하는 때에는 전체 입주자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 얻도록 규정하고 있으며, 이 경우 주택건설기준 등에 관한 규정, 건축법 등  관련 규정에 적합해야 한다.

귀 질의의 경우 이에 해당되는지 등 자세한 사항은 구체적인 자료를 가지고 행위허가권자인 시장·군수·구청장에게 문의하기 바란다.<고객만족센터-4338 2006. 12. 28.>

39.[질의요지]

아파트 공용부분의 복도를 무단 점유하여 사용하는 경우 관할 관청에서 시정조치 및 처벌 할 수 있는지.

[회신내용] 지자체서 입주자 등 보호 위해 원상복구 등 명령 가능

주택법 제59조에 지방자치단체의 장은 관리의 효율화와 입주자 및 사용자의 보호를 위해 관리 관련 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 공무원으로 하여금 조사 또는

검사하게 할 수 있도록 명시돼 있다.

같은 법 제91조의 규정에 의하여 지방자치단체의 장은 공동주택의 입주자·사용자·  관리주체·입주자대표회의가 이 법 또는 이 법에 의한 명령 또는 처분을 위반한 경우에는

공사의 중지, 원상복구 그 밖의 필요한 조치를 명할 수 있도록 규정하고 있다.

또한 이 명령을 위반한 자는 주택법 제98조 및 제101조의 규정에 의해 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처하거나 5백만원 이하의 과태료에 처해진다. <고객만족센터-4194 2006. 12. 21.>

[관리규약]

1.[질의요지] 아파트 관리규약 개정하려면 입주자 과반수 동의 받아야

당 아파트 대표회의는 관리규약 개정을 추진해 그 개정안이 입주민의 동의절차를 거쳐 통과됐다고 최근 공고했다.

입주민들에게 알린 내용은 별첨 공고문 2장이 전부인데 무슨 항목을 어떻게 개정하고개정 이유를 설명하지 않고 관리규약을 개정하려는데 동의하라는 식으로 진행해 물의를 빚고 있다. 이 같은 관리규약 개정절차가 적법한지.

[회신내용]

서울특별시 공동주택 표준관리규약(이하 "준칙"이라 함) 제77조 제2항에 ‘관리규약의 개정방법은 주택법 시행령 제57조 제2항 후단의 준용규정에 의거 관리규약준칙에 따라 입주자대표회의 또는 입주자 등의 10분의 1 이상이 제안해 입주자 등의 과반수 서면동의로 결정한다’고 규정돼 있다.

그러나 관리규약의 개정절차에 대해서는 준칙에서 별도로 규정하고 있지 않으므로 개정절차의 적법 여부에 대해 귀 단지의 관리규약 제정 취지와 법률전문가의 상담 등을 통해 입주자 등이 합리적으로 판단해야 할 것이다.

또한 준칙은 주택법 제44조 제1항 및 같은법 시행령 제57조 제1항의 제정 또는 개정에준거가 되는 사항을 규정한 것이다. 입주자 및 사용자는 주택법 제44조 제2항의 규정에의해 당해 공동주택의 관리규약을 정할 때에 준칙이 정하는 바에 따라 단지별로 주거 환경과 단지 특성 및 여건을 감안해 실정에 맞도록 입주자 등의 과반수 서면동의를 거쳐 주택법령 등을 위반하지 않는 범위 내에서 제정 또는 개정할 수 있다. <주공-3913 2008. 3. 21.>

2.[질의요지]

공동주택 단지 내 알뜰시장 및 재활용 업체의 선정주체는 입주자대표회의인지 아니면

부녀회인지.

[회신내용]  입대의, 업체계약 등 의사결정권 있어…부녀회에 위임 가능

주택법시행령 제51조 제1항에 입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 관리규약 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제·개정, 단지

안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

등을 의결할 수 있도록 규정하고 있으나, 부녀회에 관한 사항은 따로 정하고 있지 않다.

그러므로 부녀회에 공동주택 단지 운영에 관한 의사결정권이 있다고는 볼 수 없다.

다만, 관리규약에서 부녀회의 구성과 업무범위에 관한 위임규정을 정한다면 그 위임된 업무범위 내에서는 결정권을 가질 수 있을 것이다. <고객만족센터-4232 2007. 12. 27.>

3.[질의요지]

아파트 단지 내 공사 및 비용 지출을 부녀회에서 결정 및 의결하도록 관리규약을 개정하는 것이 주택법령에 적합한지.

[회신내용] 부녀회 등 자생단체서 아파트 보수비용 지출 등 결정 불가

주택법 시행령 제51조 제1항의 규정에 의하면 관리비 예산의 확정 및 결산, 공동주택의 보수 · 교체 및 개량 등은 입주자대표회의에서 의결하도록 규정하고 있다. 따라서 입주자대표회의에서 의결하도록 규정한 사항을 입주자대표회의에서 의결하지 않고 부녀회 등 자생단체에서 결정 및 집행하도록 관리규약으로 정할 수 없다.

<고객만족센터-4663 2007. 6. 7.>

※ 주택법[일부개정 2008.3.28 법률 제9046호],시행령,시행규칙

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※ 서울특별시공동주택표준관리규약

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- 서울특별시 주택국  아파트관리

알기쉬운 아파트관리

․발 행 인 : 서울특별시장 오세훈

․편 집 인 : 주 택 국 장 김효수

․발행부서 : 주택공급과

․제    작 : 주택공급과장 류 훈, 공급지원팀장 진재선

․원고작성  및  편집 : 김영선, 이영규, 김경란, 최재희

․발 행 일 : 2008년 12월

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